高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新

高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新——上篇主講：周柏生目錄1234住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程5規(guī)劃概念設(shè)計(jì)的價(jià)值與地位住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的客戶價(jià)值根底與價(jià)值實(shí)現(xiàn)路徑工程主題與產(chǎn)品創(chuàng)新67住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段的創(chuàng)新與案例分析7住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新與溢價(jià)系統(tǒng)

1.實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值、改善生活硬件環(huán)境、激發(fā)社區(qū)潛能2.是企業(yè)核心競爭力的表達(dá)一、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式：一流企業(yè)制造標(biāo)準(zhǔn)二流企業(yè)制造品牌三流企業(yè)制造產(chǎn)品(一)目的：(二)創(chuàng)新的前提：1.精準(zhǔn)的工程定位和產(chǎn)品籌劃是產(chǎn)品創(chuàng)新的前提1.改善型創(chuàng)新——住宅開展階段：居住生存型、寬裕型、舒適享受型、開展型四個(gè)階段。階段變化需求產(chǎn)生的創(chuàng)新2.組合型創(chuàng)新——多類型的組合、小區(qū)規(guī)劃中住宅不同外立面的組合。3.移植型創(chuàng)新——不同物業(yè)類型生活方式、空間的移植，別墅空間、生活方式向聯(lián)排、疊拼移植，聯(lián)排、疊拼向多層住宅移植等。(三)形式：房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理不同于一般設(shè)計(jì)院相對單純的、只針對設(shè)計(jì)本身的管理，它更加綜合，涉及到產(chǎn)品籌劃、本錢控制，工程實(shí)施等諸多相關(guān)專業(yè)，同時(shí)它也是一種全價(jià)值鏈的過程管理，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。它一般分為六個(gè)階段：〔1〕拿地之前工程論證階段的概念規(guī)劃草案研究及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的編制階段〔2〕拿地之后的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段〔3〕方案設(shè)計(jì)階段〔4〕擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段〔5〕施工圖設(shè)計(jì)階段〔6〕工程實(shí)施及驗(yàn)收等設(shè)計(jì)配合階段。一般來講，住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)創(chuàng)新工作，截止于擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，后兩個(gè)階段主要是產(chǎn)品創(chuàng)新方案及理念的實(shí)施及完善的階段二、住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新的階段與流程產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)概念規(guī)劃建筑方案擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究施工圖設(shè)計(jì)指引部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)三、住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新與溢價(jià)系統(tǒng)住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目標(biāo)即是實(shí)現(xiàn)工程的全面溢價(jià)能力，使工程獲得比同期市場平均利潤更高的收益或者更快的銷售速度、回款預(yù)期。通過產(chǎn)品創(chuàng)新，能夠重塑工程產(chǎn)品的市場坐標(biāo)及價(jià)值體系，創(chuàng)造出具有高溢價(jià)水平的、帶有作品品質(zhì)的商品。住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新引發(fā)的全面溢價(jià)系統(tǒng)主要表達(dá)在三個(gè)方面：〔1〕土地溢價(jià)〔2〕產(chǎn)品溢價(jià)〔3〕形象溢價(jià)。通過概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)。通過戶型方案的優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計(jì)，可以提升工程產(chǎn)品的居住價(jià)值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。通過方面及景觀設(shè)計(jì)，可以提升工程的形象價(jià)值，實(shí)現(xiàn)形象溢價(jià)。由于土地價(jià)值在工程獲取及商品價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中，扮演越來越重要的角色，使得概念規(guī)劃設(shè)計(jì)在產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新中起到至關(guān)重要的作用：良好的工程概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以使工程的土地價(jià)值和個(gè)性，得以充分挖掘和展現(xiàn)出來，形成有力的產(chǎn)品支撐點(diǎn)和特色，表達(dá)了工程產(chǎn)品大的價(jià)值方向。形象溢價(jià)營銷溢價(jià)全面溢價(jià)土地溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)四、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的客戶價(jià)值根底與價(jià)值實(shí)現(xiàn)路徑1.價(jià)值鏈系統(tǒng)營銷籌劃設(shè)計(jì)研發(fā)營銷推廣市場語言產(chǎn)品語言市場語言客戶定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)推廣策略2.價(jià)值鏈系統(tǒng)的核心內(nèi)容(1)營銷籌劃的三階段內(nèi)容a.投資決策報(bào)告b.營銷籌劃報(bào)告c.價(jià)格策略報(bào)告(2)推廣策略的三個(gè)角度a.概念闡述b.價(jià)值表達(dá)c.時(shí)機(jī)訴求(3)推廣渠道廣告類----戶外廣告、路牌、地鐵廣告、公交廣告、店堂廣告、報(bào)紙廣告〔硬、軟〕、電視廣告網(wǎng)絡(luò)、平面博客、短信、彩鈴廣告、電臺樓書、文本營銷〔出書〕、雜志夾頁、媒體樓書、客戶會通訊、定點(diǎn)直投論壇、準(zhǔn)業(yè)主活動、跨界宣傳活動、老客戶介紹新客戶(4)〞文科〞與“理科〞營銷A典型的文科營銷方法B典型的理科營銷方法打造概念發(fā)布各種有意境的或“虛幻〞的廣告宣傳語客戶通訊、客戶會營銷事件營銷品牌營銷贊助活動/會議/音樂會明星代言C文科+理科的營銷方法產(chǎn)品營銷樣板間營銷園林營銷投資回報(bào)率營銷特價(jià)房、尾房營銷價(jià)格營銷(5)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各階段如何把握客戶價(jià)值要素，是實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新的關(guān)鍵。根據(jù)創(chuàng)新的流程,分為以下幾個(gè)創(chuàng)新層次，各階段解決的創(chuàng)新問題各自不同:概念設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品研發(fā)階段標(biāo)準(zhǔn)化與多樣化階段1.主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的主導(dǎo)作用2.工程主題的分類3.工程主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的重要作用4.工程主題覆蓋產(chǎn)品創(chuàng)新的范疇5.工程主題與產(chǎn)品線(形態(tài))五、工程主題與產(chǎn)品創(chuàng)新1.主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的主導(dǎo)作用:工程主題是產(chǎn)品創(chuàng)新的主線,貫穿整個(gè)產(chǎn)品從宏觀規(guī)劃到微觀細(xì)節(jié)的全過程，表達(dá)了工程的人文品質(zhì)、調(diào)性與生活形態(tài)的線索。2.工程主題的分類:對工程自身特色素材(自然、人文、生活方式、城市規(guī)劃、民族風(fēng)情等)的挖掘提煉，可以形成既符合市場特點(diǎn)又有自身特異性的主題概念。2.1地域人文類主題：天津格林世界------海河印象主題2.2自然地貌類主題：香密山------城市山林主題2.3民族風(fēng)情類主題:北京格林小鎮(zhèn)----北歐風(fēng)情北京格林小鎮(zhèn)6----法國風(fēng)情萬科紅群-------英國風(fēng)情萬城華府-------中國地王，城市別墅2.4城市規(guī)劃類主題：金地名津------一個(gè)城市,兩個(gè)世界2.5人文時(shí)尚類主題：梅隆鎮(zhèn)--------城市的T型舞臺蘇州新天地工程----新蘇州人,新天地3.工程主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的重要作用案例1:香密山概念規(guī)劃的演變(原規(guī)劃概念)日清方案模型日清方案總圖王董方案一王董方案二新加坡DP方案總圖新加坡DP方案模型案例1:香密山概念規(guī)劃的演變(最終規(guī)劃概念)最終規(guī)劃概念草圖天津市中心蜿蜒的海河和變化的城市街坊是規(guī)劃概念的起源，一條意寓海河的“綠河〞從北向南蜿蜒穿過用地中心，形成了住宅區(qū)的中心綠化帶。并創(chuàng)造了一個(gè)南北向的強(qiáng)有力的視覺和功能聯(lián)系。案例2:天津格林世界規(guī)劃概念4.工程主題覆蓋產(chǎn)品創(chuàng)新的范疇5.工程主題與產(chǎn)品線(形態(tài))規(guī)劃室內(nèi)概念方案擴(kuò)初，部品景觀概念小品細(xì)節(jié)，材料概念主題配飾主題六。概念規(guī)劃設(shè)計(jì)的價(jià)值與地位1.概念規(guī)劃設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)深度與范疇

我們可以通過概念規(guī)劃設(shè)計(jì)成果所要求的圖紙目錄來大致了解概念規(guī)劃設(shè)計(jì)的深度和研究的價(jià)值重點(diǎn)。概念規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄，如〔表1〕所示，概括的說：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，是在建筑方案設(shè)計(jì)之前的土地價(jià)值研究與規(guī)劃思考。建筑方案設(shè)計(jì)是有國家設(shè)計(jì)深度標(biāo)準(zhǔn)所依的，而概念規(guī)劃設(shè)計(jì)那么處于目前國家設(shè)計(jì)深度標(biāo)準(zhǔn)之外，它是很多標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品研究中約定俗成的一個(gè)設(shè)計(jì)階段與稱謂，表達(dá)了“先研究產(chǎn)品價(jià)值方向，再進(jìn)行設(shè)計(jì)〞的管理理念。一般來說，概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，是工程市場定位所選擇的住宅產(chǎn)品類型之空間模塊，在工程規(guī)定的用地紅線范圍內(nèi)，結(jié)合地形地貌，周邊環(huán)境與配套等邊界條件，對周邊競品樓盤的差異化選擇等，進(jìn)行的空間與產(chǎn)品形態(tài)的規(guī)劃與價(jià)值研究。2.董事長/總經(jīng)理(及一線高管)：如何從多方案中比較與判斷規(guī)劃概念設(shè)計(jì)的價(jià)值方向(1)設(shè)計(jì)籌劃管理與概念設(shè)計(jì)單位的選擇3.1工程的規(guī)模分類3.2多方案比較的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)優(yōu)化3.概念設(shè)計(jì)階段的創(chuàng)新案例(2)把握規(guī)劃概念設(shè)計(jì)價(jià)值方向的十大原那么3.1工程的規(guī)模分類:50萬平米以上大盤100萬平米以上超大盤15~30萬平米以上中盤15萬平米以下小盤3.2多方案比較的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)優(yōu)化(1)深圳香蜜山(2)深圳梅隴鎮(zhèn)(3)金地北京格林小城(4)金地北京格林小鎮(zhèn)6(5)金地北京格林小鎮(zhèn)(6)金地名京(7)天津億城華府工程(8)北京億城西山公館(9)北京億城燕西華府

案例1:深圳香蜜山案例1:香密山概念規(guī)劃的演變(原規(guī)劃概念)日清方案模型日清方案總圖王董方案一王董方案二新加坡DP方案總圖新加坡DP方案模型案例1:香密山概念規(guī)劃的演變(最終規(guī)劃概念)最終規(guī)劃概念草圖案例2:深圳梅隴鎮(zhèn)案例3:北京格林小城小城東南側(cè)隔100米寬市政綠化帶比鄰50米寬的榮京西街，西北隔30米寬規(guī)劃路與大雄地產(chǎn)相臨，東北隔40米寬規(guī)劃路和70米寬綠化帶比鄰涼水河，西南隔50米寬的規(guī)劃路與三海子公園相望。格林小城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積約680000m2容積率約1綠化率>35%其中：可銷售建筑面積約680000m2集中商業(yè)中心區(qū)建筑面積約12000m2輔助運(yùn)動休閑會所面積約1500m2幼兒園面積約4000m2車位數(shù)按每戶1輛考慮案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城一、工程概況：工程名稱：金地格林小鎮(zhèn)六地塊區(qū)位：用地位于北京市中心城區(qū)東南方向的馬駒橋鎮(zhèn)。地塊規(guī)模：工程建設(shè)用地面積104510平方米，總建筑面積159800平方米。北區(qū)限高30米,容積率2.0,南區(qū)限高18米,容積率1.4。綜合容積率約為1.53。4.建筑類型：4.5層住宅、6層住宅、10層住宅、幼兒園、會所及配套商業(yè)設(shè)施等。案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念綠化用地13900平米4，6層洋房用地53787平米小高層用地41925平米商業(yè)用地教育用地8700平米案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念過程方案1案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念過程方案2案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念工程設(shè)計(jì)主題以法國浪漫小鎮(zhèn)為主題。在建筑規(guī)劃及景觀的層面都能表到達(dá)法國小鎮(zhèn)之藝術(shù)及浪漫情懷。小區(qū)分為南片區(qū)及北片區(qū)兩部份，南北片區(qū)定位有差異。南片區(qū)以精致、細(xì)膩為主；北片區(qū)以自然開闊空間為依歸。案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念交通組織分析交通組織以人車分流為概念，使小區(qū)更平安。北片區(qū)設(shè)半地下車庫，南片區(qū)設(shè)全地下車庫。南片區(qū)以外環(huán)車道配合路面停車，北片區(qū)那么以車道作部份圍繞。小區(qū)內(nèi)的住宅花園空間根本上作人車分流處理。案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念討論：規(guī)劃中的行列式布局與空間關(guān)系案例5:北京格林小鎮(zhèn)規(guī)劃概念案例5:北京格林小鎮(zhèn)規(guī)劃概念小盤案例6:四惠工程規(guī)劃概念●以簡潔整體的建筑體量形成與周邊社區(qū)迥異的規(guī)劃理?！癖辈?00多米長板式建筑形成社區(qū)背景。●南部45度布置5棟方塔，形成獨(dú)特城市形象，增加南向采光面，同時(shí)防止住宅視線正對地鐵站24米高建筑?！裆虡I(yè)及會所布置于變電站周邊，形成豐富的商業(yè)、休閑空間，同時(shí)降低變電站的不利影響?！裢ㄟ^建筑布局形成內(nèi)庭院、南部與四惠站之間三角形綠地、東部網(wǎng)球場等不同層次的景觀、休閑空間。概念設(shè)計(jì)回憶——承孝相概念設(shè)計(jì)回憶——承孝相●在承孝相方案根底上進(jìn)行優(yōu)化，形成“大圍合的規(guī)劃布局?！褚宰冸娬緸榻纾鞑可虡I(yè)及公寓區(qū)域?qū)Τ鞘虚_放，形成具有活力的商業(yè)街區(qū)，東部封閉管理，形成安靜、休閑的純居住區(qū)?！駜?nèi)庭院由西向東層層升高，形成具有坡地特色的景觀。案例6:天津億城華府規(guī)劃概念案例7:北京億城西山公館規(guī)劃概念案例8:北京億城燕西華府規(guī)劃概念概念規(guī)劃總結(jié)〔學(xué)員總結(jié)案例〕:空間布局及景觀架構(gòu):充分利用周邊有利環(huán)境.躲避不利環(huán)境。2.豎向設(shè)計(jì)3.住宅戶型及類型的分布結(jié)合景觀資源與朝向要素綜合平衡考慮。4.消除傳統(tǒng)“行列式〞格局:尊重城市肌理,形成平行于城市道路的樓棟布局。保證正南北向采光，形成正南北向的樓棟布局。著重住宅單體山墻局部加強(qiáng)豐富變化,營造富于變化的庭院空間。