2023年資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

第一節(jié)市場(chǎng)法

一以及市場(chǎng)法與其適用的前提條件

(-)市場(chǎng)法的含義

市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的

市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單以及有效的方法。

(二)市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件

應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件。

1.需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。

2.參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)以及技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。

二以及運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式

一般地說(shuō)，在市場(chǎng)上如能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價(jià)格直接作為被評(píng)估

資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價(jià)格，需要進(jìn)行價(jià)格高速因此市場(chǎng)法也稱作市場(chǎng)

成交價(jià)格比較法，是指一項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)需要評(píng)估時(shí)，在公開市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開

市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。

參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面；

一是時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評(píng)估資產(chǎn)

價(jià)格的差異。

二是地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。

三是功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。

三以及運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析

(-)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)程序

1.明確評(píng)估對(duì)象。

2.進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物。

3.分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。

4.把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。

5.分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。

(-)市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)

市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單以及最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：

1.能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)以及指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得。

2.評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：

1.需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。

2.不適用于專用機(jī)器設(shè)備以及大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)以及環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)

估。

第二節(jié)成本法

-以及成本法及其適用的前提條件

(―)成本法的含義

成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的

方法。

采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)如下。

1.資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級(jí)的原始價(jià)值越大，反之則小，二者

在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按

在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重工業(yè)新購(gòu)建軍一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成

是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估日期的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的

是當(dāng)初購(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。在其他條件既定時(shí)，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價(jià)值越大。

2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。

(1)資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會(huì)不斷下降以及價(jià)值會(huì)逐漸減少。

這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理?yè)p耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。

(2)新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯

落后以及性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。

(3)由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價(jià)值降低。這些因素包括政治因素以及宏觀政策因

素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。

二以及成本法應(yīng)用的前提條件

采用成本法評(píng)估資產(chǎn)具備的前提條件

1.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。

2.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。

三以及成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本X成新率

(-)重置成本及其估算

重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。

復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料以及建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)計(jì)以及格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格

復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等

功能的全新資產(chǎn)所需的成本。

選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本。在無(wú)

更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性

損耗也大。

更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同的在于技術(shù)以及設(shè)計(jì)以

及標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。

重置成本的估算一般可以彩下列方法：

1.重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將

總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。

直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，直接成本應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格逐項(xiàng)加總。

間接成本是指為建造以及購(gòu)買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)以及總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。間接成本可以通過(guò)下

列方法計(jì)算。

(1)按人工成本比例法計(jì)算，計(jì)算公式為：

間接成本=人工成本總額X成本分配率

其中:

(2)單位價(jià)格法。計(jì)算公式為：

間接成本=工作量(按工日或工時(shí))X單位價(jià)格/工日或工時(shí)

(3)直接成本百分率法，計(jì)算公式為：

間接成本=直接成本X間接成本占直接成本百分率

2.物價(jià)指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式為:

資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本“貫產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)

或：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù))

物價(jià)指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但.者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：

(1)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成木；而重置核算

法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更

新重置成本。

(2)物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立

在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。

3.功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，

計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。

計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=(參照物重置成本

唯參照然物年或產(chǎn)里］量

4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。公式為：

祓評(píng)估資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量/

參照物資產(chǎn)的重置成本-1參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量J

推導(dǎo)可得：

(被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量?

被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物成本的重置成本XI參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量,

公式中的X是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，秋為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4~0。7,房

地產(chǎn)行業(yè)一般為09。我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估過(guò)程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。

另外，在用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)，節(jié)省評(píng)估時(shí)

間，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運(yùn)用的步驟是：

(1)在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。

(2)在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法以及物價(jià)指數(shù)法以及重置核算法或

規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

(3)依據(jù)婁類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式為：

K=R/R

式中：K一一資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)

R一—某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；

R一一某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)的賬面歷史成本*K

（二）實(shí)體性貶值及其估算

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值的估算，一般可以采取以下

幾種方法。

1.觀察法，也稱成新率法。計(jì)算公式為：

資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本X（1-成新率）

2.公式計(jì)算法。其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)的實(shí)體的貶值=超禁炳己使用錦

總使用年限

總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。計(jì)算公式為：

總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率

由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。名義已使

用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利

用率來(lái)調(diào)整。

二以及功能性貶值及估算

功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。

通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：

1.將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。

2.計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本.

3.估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。

4.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估

資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值=z儆評(píng)估資產(chǎn)年序超額運(yùn)營(yíng)成本

X折現(xiàn)系數(shù)）

功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算

公式為：

功能性貶值=復(fù)原重置成本一更新重置成本

三以及經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難

而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的

具體情況加以分析確定。婁資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。

四以及成新率及其估算

成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。成新率的估算方法有以下幾種。

1.觀察法，即由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，以

判斷確定被評(píng)估資產(chǎn)的成新率。

2.使用年限法，即根據(jù)資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計(jì)算公式為:

預(yù)計(jì)尚可使用年限52

成新率=實(shí)際已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限°

3.修復(fù)費(fèi)用法，即通過(guò)估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該資產(chǎn)的重置成本(再生產(chǎn)價(jià)

值)的百分比確定成新率，計(jì)算公式為：

修復(fù)費(fèi)用

成新率=1一

重置成本xlOO%

評(píng)估工作中，有些評(píng)估人員直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的。這是因

為：

第一以及折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。

第二以及折I日年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提的。

第三以及折舊年限的確定與評(píng)估中成新率確定的基礎(chǔ)一一損耗本身具有差異性。

第四以及資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，如果一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員根據(jù)實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限

與折舊年限完全相同，這時(shí)當(dāng)然可以采用折舊年限。

五以及運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析

(-)運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序

運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行：

1.確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本。

2.確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限。

3.估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值。

4.計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

(-)成本法的優(yōu)缺點(diǎn)

采用成本成法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：

1.比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理。

2.有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估。

3.在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。

4.有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

采用成本法的缺點(diǎn)是工作量較大。

第三節(jié)收益法

一以及收益法及其適用的前提條件

(―)收益法的含義

收益法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)

估方法。

采用收益法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，所確定的資產(chǎn)價(jià)值，是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的效用或有用

程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。

(-)收益法應(yīng)用的前提條件

應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：

1.被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用傾向衡量其未來(lái)期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)。

2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須也必須是能用貨幣衡量的。

二以及收益法應(yīng)用的形式

收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化過(guò)程。?般來(lái)說(shuō)，有以下幾

種情況。

(-)資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況

在資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益具有特定時(shí)期的情況下，通地預(yù)測(cè)有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)

行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評(píng)估值，基本公式是：

評(píng)估值=￡&小+)

式中：&——未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)，中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額：

n一一收益年期；

r------折現(xiàn)率。

(-)資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況

無(wú)限收益期的情況下，有兩種情形：

1.未來(lái)收益年金化的情形。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)其年收益額，然后對(duì)年收益額進(jìn)行本金化處理,

即可確定其評(píng)估值。基本公式為：

資產(chǎn)評(píng)估值(收益現(xiàn)值)=年收益額/本金化率

有的資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，

各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估，其步驟如下：

第一步，預(yù)測(cè)該項(xiàng)資未來(lái)若干年(一般為5年左右)的收益額，并折現(xiàn)求和。

第二步，通過(guò)折現(xiàn)之和求取年等值收益額。

(1+4

因此,

(1+4

(1+d

其中：豈為各年現(xiàn)值系數(shù)，可查表求得。

第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)行本金化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值。

2.未來(lái)收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)未來(lái)若干年內(nèi)(一般為5年)的各年預(yù)期收益

額，對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開始，以后各年預(yù)期收益額相同，將這些收益額進(jìn)行本金

處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。

三以及收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

(―)收益額

收益法運(yùn)用中，收益額的確定是關(guān)鍵。

1.收益額指提是資產(chǎn)使用帶來(lái)的未來(lái)收益期望值，是通過(guò)預(yù)測(cè)分析獲得的。

2.收益額必須是由被估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益分離出來(lái)，切莫張冠李戴。

關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：

第一以及稅后利潤(rùn)，即凈利潤(rùn)；

第二以及現(xiàn)金流量；

第三以及利潤(rùn)總額。

（-）折現(xiàn)率和本金化率

確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。一般來(lái)說(shuō)，折現(xiàn)率應(yīng)包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨

膨脹率。

本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的。只是適用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折

算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。

（三）收益期限

收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指益年期.收益期限由評(píng)估人員根據(jù)未來(lái)獲利情況以及損耗情況

等確定，也可以根據(jù)法律以及契約和合同規(guī)定確定。

四以及收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析

（-）收益法評(píng)估資產(chǎn)的步驟

1.收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)以及財(cái)務(wù)狀況的信息資料。

2.計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)。

3.預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率。

4.將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。

（二）收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)

采用法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是：

1.能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值；

2.與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所接受。

采用收益法評(píng)估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是：

1.預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)風(fēng)因素的影響。

2.在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇

一以及資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系

（-）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系

從整體上來(lái)說(shuō)，評(píng)估方法是由互相關(guān)聯(lián)的以及內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目標(biāo)

就是獲得令人信服的可靠的評(píng)估價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，成本法以及收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市基礎(chǔ)之上的，

只是它們的運(yùn)用不像市場(chǎng)法運(yùn)用表現(xiàn)的那么直接而已。

（二）市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別

1.成本法是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定重新購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場(chǎng)法則是按市場(chǎng)上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)

格確定的。前者主要從買者角度，即以購(gòu)建某基資產(chǎn)的耗費(fèi)來(lái)確定；后者則是從賣者角度，即市場(chǎng)上銷售

價(jià)格來(lái)確定。

2.市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過(guò)程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資

產(chǎn)的自身價(jià)格（購(gòu)建價(jià)格），還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)以及安裝調(diào)試等。

3.市場(chǎng)法的運(yùn)用與原始成本沒(méi)有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要利用被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本

和原始資料。

4.成本法是按全新資產(chǎn)的購(gòu)建成本扣除被評(píng)估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗(或貶值)后確定評(píng)估價(jià)值；市場(chǎng)法則

是按參照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來(lái)確定評(píng)估值。兩種方法具有不

同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。

二以及資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇

資產(chǎn)評(píng)估的方法主要有成本法以及市場(chǎng)法以及收益法等多種方法。

資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇主要應(yīng)考慮以下因素。

1.資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。

2.資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。

3.評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

4.選擇評(píng)估方法還要考慮不同的評(píng)估途徑。

第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估

第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)

一以及機(jī)器設(shè)備及其分類

(-)機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)

機(jī)器設(shè)備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來(lái)，在一種或幾種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)下，能夠完成

生產(chǎn)以及加工以及運(yùn)行等功能或效用的裝置。

一般來(lái)說(shuō)，典型的機(jī)器設(shè)備主要是由原動(dòng)機(jī)部分以及傳動(dòng)部分和工作部分三大部分組成。

機(jī)機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)：

1.機(jī)器設(shè)備作為主要?jiǎng)趧?dòng)手段，屬于會(huì)計(jì)學(xué)中所稱固定資產(chǎn),具有單位價(jià)值高以及使用期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，

要求評(píng)估者充分認(rèn)識(shí)其功能的適用性和可能的風(fēng)險(xiǎn)性。

2.機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評(píng)估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。

3.機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但同時(shí)要考慮附著于機(jī)器設(shè)備中的無(wú)形資產(chǎn)。

4.機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對(duì)于政策規(guī)定的高能耗以及低效能以及污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)體成

新程度高，但仍應(yīng)按低值甚至按報(bào)廢處理。

(二)機(jī)器設(shè)備的分類

1.按其在再生產(chǎn)中的作用分類，可以分為：

(1)生產(chǎn)工藝類設(shè)備。

(2)輔助生產(chǎn)設(shè)備。

(3)服務(wù)設(shè)備。

2.按機(jī)器設(shè)備技術(shù)性特點(diǎn)分類，可以分為：

(1)通用機(jī)器設(shè)備。

(2)專用機(jī)器設(shè)備。

(3)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。

3.非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的自動(dòng)化程度分類，可以分為：

(1)自動(dòng)化設(shè)備。

(2)半自動(dòng)化設(shè)備。

(3)其他設(shè)備。

4.按其價(jià)值高低分類，可以分為：

(1)A類設(shè)備。

(2)B類設(shè)備。

(3)C類設(shè)備。

5.按使用狀況分類，可以分為：

(1)在用設(shè)備。

(2)封存設(shè)備。

(3)庫(kù)存設(shè)備。

二以及機(jī)器設(shè)備評(píng)估特點(diǎn)

1.機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)有一個(gè)組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如：房屋建筑物

以及土地以及流動(dòng)資產(chǎn)以及無(wú)形資產(chǎn)等，共同完成某項(xiàng)特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨(dú)立的獲利能力。所

以在進(jìn)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估時(shí)，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場(chǎng)法。

2.對(duì)于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若于機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體。整體的價(jià)值不

僅僅是單臺(tái)設(shè)備的簡(jiǎn)單相加。

3.在機(jī)器設(shè)備中，一部分機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)，它們不需安裝可以移動(dòng)使用。一部分屬于不動(dòng)產(chǎn)或介于

動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時(shí)間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動(dòng)這

些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機(jī)器先斬后奏部分損失或完全失效.

4.影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損以及失效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。確定貶值往往

需要逐臺(tái)地對(duì)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)杳以及鑒定。

5.設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

三以及機(jī)器設(shè)備評(píng)估的程序

(-)明確評(píng)估目的

(-)清查機(jī)器設(shè)備，明確評(píng)估對(duì)象

(三)對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要鑒定

(四)研究確定評(píng)估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料

(五)評(píng)估估算以及撰寫評(píng)估報(bào)告

第二節(jié)機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定

一以及機(jī)器設(shè)備核查

評(píng)估人員在評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，要根據(jù)評(píng)估目的的要求對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的核查，以確定機(jī)

器設(shè)備的客觀存在。機(jī)器設(shè)備核查的方式分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。

(-)逐項(xiàng)清查

這種方法,評(píng)估人員要依據(jù)委托評(píng)估的資產(chǎn)清單,對(duì)所有被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺(tái)的清點(diǎn)以及核實(shí)，

分別考察每一臺(tái)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值以及功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評(píng)估值。一般來(lái)講，

由于機(jī)器設(shè)備單臺(tái)價(jià)值量較大，在評(píng)估時(shí)采用逐項(xiàng)清查的方式。用這種方法核查資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小。但核

查的工作量較大。

(二)抽樣核杳

抽樣核查是在滿足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，核查被機(jī)器設(shè)備的一種方法。

一些機(jī)器設(shè)備，單臺(tái)價(jià)值量較低，而數(shù)量多，規(guī)格型號(hào)及使用環(huán)境以及使用條件相同或類似。在這種

情況下，評(píng)估人員為了提高評(píng)估工作效率可以采用抽查的方式。

對(duì)機(jī)器設(shè)備的抽樣核查，一般采用分層抽樣(也稱為類型抽樣)的方法。

二以及機(jī)器設(shè)備的鑒定

機(jī)器設(shè)備鑒定的R的是通過(guò)確定評(píng)估對(duì)象的存在狀態(tài)，為價(jià)值判斷提供依據(jù)。

對(duì)設(shè)備的鑒定，就是分析以及采集各種影響設(shè)備價(jià)值因素的過(guò)程。然后通過(guò)分析和量化這些因此與價(jià)

值之間的關(guān)系，對(duì)評(píng)估對(duì)象作出估價(jià)。

機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計(jì)性鑒定和判斷性鑒定。其內(nèi)容包括統(tǒng)計(jì)性鑒定中的宏觀鑒

定和微觀鑒定，以及判斷性鑒定。

(-)宏觀鑒定

宏觀鑒定是對(duì)機(jī)器設(shè)備在整個(gè)生產(chǎn)中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。宏觀鑒定主要解決下列問(wèn)題：企業(yè)制造或

生產(chǎn)何種產(chǎn)品；產(chǎn)品是如何生產(chǎn)的；企業(yè)的生產(chǎn)能力。

(-)微觀鑒定

微觀鑒定是辨識(shí)設(shè)備個(gè)別特性的過(guò)程，主要針對(duì)單臺(tái)設(shè)備。由于機(jī)器設(shè)備類型很多，其鑒定項(xiàng)目和內(nèi)

容也不--致。

(三)判斷性鑒定

判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。

對(duì)于整體型機(jī)器設(shè)備無(wú)論采用何種評(píng)估方法，宏觀鑒定都是非常重要的。

機(jī)器設(shè)備的評(píng)估大部分采用成本法。

第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的成本法

機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是通過(guò)估處全新機(jī)器設(shè)備的更新重置成本，然后扣減實(shí)體性貶值以及功能性貶

值以及經(jīng)濟(jì)性貶值，來(lái)確定機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值的方法。

成本法的計(jì)算公式為：

評(píng)估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值

在評(píng)估時(shí)，我們常用成新率來(lái)綜合反映各種貶值因素，成新率的計(jì)算公式為：

成新率=1.(實(shí)體性貶值+功能性貶值+妤濟(jì)性貶值)/重置成本

一以及機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成

重置成本一般包括重新購(gòu)置或建造與評(píng)估對(duì)象功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接

費(fèi)用，如：設(shè)備購(gòu)置成本以及運(yùn)雜費(fèi)以及安裝費(fèi)以及基礎(chǔ)費(fèi)以及其它間接費(fèi)用以及稅金以及資金成本等。

重置成本的構(gòu)成要素與評(píng)估對(duì)象以及評(píng)估前提以及評(píng)估目的有關(guān)。重置可以是對(duì)單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，也可

以是對(duì)整個(gè)工廠以及車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)。

對(duì)于單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，不需要安裝的，重置成本僅包括設(shè)備購(gòu)置成本以及運(yùn)雜費(fèi)，需要安裝的機(jī)器設(shè)備

還包括安裝費(fèi)以及基礎(chǔ)費(fèi)，另外還包括資金成本以及稅金等。

對(duì)于原地繼續(xù)使用前提下的整體性機(jī)器設(shè)備，重置對(duì)象是整體企業(yè)，機(jī)器設(shè)備的智囊團(tuán)成本除上述內(nèi)

容外，一般還包括一些間接費(fèi)用。如勘察設(shè)計(jì)費(fèi)以及管理費(fèi)以及聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)以及投資方向調(diào)節(jié)稅等等。

二以及進(jìn)口設(shè)備常見的價(jià)格條件

在進(jìn)行進(jìn)口設(shè)備評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員經(jīng)常根據(jù)進(jìn)口設(shè)備的現(xiàn)行報(bào)價(jià)計(jì)算重置成本。進(jìn)口設(shè)備的報(bào)價(jià)都附

帶一定的價(jià)格條件。

(-)裝運(yùn)港交貨的價(jià)格條件

FOB價(jià)，即離岸價(jià)，拽裝運(yùn)港船上交貨的價(jià)格，賣方負(fù)責(zé)支付貨物的出口稅款，買方負(fù)責(zé)貨物越過(guò)船

舷之后的一切費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)。

CIF價(jià)，到岸價(jià)，指離岸價(jià)加海運(yùn)費(fèi)加海運(yùn)保險(xiǎn)費(fèi)的價(jià)格，賣方負(fù)貢運(yùn)輸和保險(xiǎn)，裝船后的一切風(fēng)險(xiǎn)

仍由買方負(fù)擔(dān)。

C&F(CFR),離岸價(jià)加海運(yùn)費(fèi)的價(jià)格。

FAS船邊交貨價(jià)，買方負(fù)責(zé)支付出口稅款。

(二)內(nèi)陸交貨價(jià)

指賣方在出口國(guó)內(nèi)陸完成交貨任務(wù)的價(jià)格條件。

EXW價(jià)，即工廠交貨價(jià)，買方承擔(dān)從提貨后將貨物運(yùn)至目的地的所有費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)，包括支付貨物的出

口稅款。

FCA價(jià)，即貨交承運(yùn)人價(jià)，賣方負(fù)責(zé)在買方指定的地點(diǎn)(火力沖以及集裝箱集散地或碼頭等)，將貨

物交給承運(yùn)人接受，并支付貨物出口稅款，其余一切由買方承擔(dān)。

(三)目的地交貨的價(jià)格條件

DES價(jià)，即目的港船上交貨價(jià)，賣方支付運(yùn)輸及保險(xiǎn)并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但不支付進(jìn)口稅款。

DEQ價(jià)，即目的港交貨關(guān)稅已付價(jià)，賣方負(fù)責(zé)輸運(yùn)輸和保險(xiǎn)，并支付進(jìn)口稅款。

DAF價(jià)，即目的地邊境交貨價(jià)，買方辦理進(jìn)口手續(xù)，支付進(jìn)口稅款，承擔(dān)接貨后的?切費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)。

DDP價(jià)，即目的地完稅交貨價(jià)，賣方辦理進(jìn)口手續(xù)，支付進(jìn)口稅款和運(yùn)至進(jìn)口國(guó)國(guó)內(nèi)拽定地點(diǎn)之間的

一切費(fèi)用，是賣方責(zé)任最大的一種價(jià)格條件。

三以及機(jī)器設(shè)備重置成本的估算

(-)設(shè)備現(xiàn)行購(gòu)置成本的確定方法

對(duì)于目前還在生產(chǎn)和銷售的機(jī)器設(shè)備，我們以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)來(lái)確定它的重置成本。

評(píng)估人員一般應(yīng)考慮下列因素：

1.市場(chǎng)價(jià)格的多樣性。

2.報(bào)價(jià)與成交價(jià)的差異。

3.折扣因素。

4.市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)間性與地域性。

5.替代產(chǎn)品與評(píng)估對(duì)象品質(zhì)以及性能的差別。

對(duì)于一些難以直接取得現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的機(jī)器設(shè)備，評(píng)估人員經(jīng)常采用其他間接的方法計(jì)算重置成本。

1.物價(jià)指數(shù)法。這種方法是以設(shè)備的原始購(gòu)買價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)同類設(shè)備的價(jià)格上漲指數(shù)，來(lái)確定機(jī)

器設(shè)備重置成本。使用物價(jià)指數(shù)法的兩個(gè)要素是設(shè)備的原始成本和價(jià)格指數(shù)。計(jì)算公式為：

重置成本-過(guò)上早一時(shí)?點(diǎn)序始成本x…受羋日耳典卵逐―

至亶g云呆町總厚弟成不過(guò)去某一時(shí)點(diǎn)定基物價(jià)指數(shù)

或=過(guò)去某一時(shí)點(diǎn)原始成本X過(guò)去某一時(shí)點(diǎn)至基準(zhǔn)日環(huán)比物價(jià)指數(shù)

物價(jià)指數(shù)法計(jì)算重置成本，是機(jī)器設(shè)備評(píng)估中經(jīng)常采用的方法，特別是對(duì)于一些難以獲得市場(chǎng)價(jià)格的

機(jī)器設(shè)備。該方法是比較簡(jiǎn)便易行的。

(1)使用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本，我們所使用的物價(jià)指數(shù)一般為某一類產(chǎn)品的綜合物價(jià)

指數(shù)，它反映的是一類設(shè)備綜合的物價(jià)變化水平，反映不了個(gè)別設(shè)備的價(jià)格變化。評(píng)估的該類設(shè)備數(shù)量越

多，樣本數(shù)量越大，整體誤差將越小。如果評(píng)估的是單臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員應(yīng)慎重使用這種方法。

在使用這種方法時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)使用分類產(chǎn)品物價(jià)指數(shù)，避免使用綜合物價(jià)指數(shù)。

(2)設(shè)備的原始成本是計(jì)算設(shè)備重置成本的基礎(chǔ)，評(píng)估人員應(yīng)注意審查原始成本的真實(shí)性。

(3)企業(yè)賬面的設(shè)備原始成本一般還包括運(yùn)雜費(fèi)以及安裝費(fèi)以及基礎(chǔ)費(fèi)以及其他費(fèi)用，上述費(fèi)用的物

價(jià)變化指數(shù)與設(shè)備價(jià)格變化指數(shù)往往是不同的，應(yīng)分別計(jì)算。

(4)評(píng)估人員在用物價(jià)指數(shù)法評(píng)估時(shí)，要特別注意這個(gè)時(shí)期的購(gòu)置的設(shè)備，所有的物價(jià)指數(shù)與設(shè)備原

始成本口徑要保持一致。

(5)用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算進(jìn)口設(shè)備的重置成本，應(yīng)使用進(jìn)口國(guó)的分類物價(jià)指數(shù)。

設(shè)備的物價(jià)指數(shù)，評(píng)估人員可以參考政府有關(guān)部門以及世界銀行以及國(guó)外一些保險(xiǎn)公司公布的統(tǒng)計(jì)資

料，也可以根據(jù)所掌握的價(jià)格資料測(cè)算。

2.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系來(lái)確定重置成

本的方法。計(jì)算公式為：

RC\!RC2^{A\!

或：RC1=RC2(W2廣

式中：X一一規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)；

RC1一一被評(píng)估設(shè)備重置成本；

RC2---參照物重置成本；

A1---被評(píng)估設(shè)備的能力；

A2---參照物的能力

當(dāng)x=i,被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線形關(guān)系；當(dāng)X〉l,機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與設(shè)備價(jià)格

呈非線形關(guān)系，設(shè)備的價(jià)格上漲速度大于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度；當(dāng)X。，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與設(shè)備價(jià)

格呈非線形關(guān)系，設(shè)備的價(jià)格上漲速度小于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度。

這種方法并非適用于所有機(jī)器設(shè)備，對(duì)于某些特定的加工設(shè)備可能是比較合適，如化工設(shè)備以及石油

設(shè)備等。但用它來(lái)評(píng)估如車床以及汽車之類的設(shè)備則不太合適。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)x是功能比較法的一個(gè)重要參數(shù)。我國(guó)比較缺乏這方法的統(tǒng)計(jì)資料。國(guó)外的一些參考資

料介紹，X的取值一般在0.4'.2之間。

3.重置核算法。非標(biāo)以及自制設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格資料一般難以獲得，評(píng)估時(shí)經(jīng)常使用核算的方法來(lái)確定

其重置成本。

核算機(jī)器設(shè)備重置成本的方法很多，在這里我們介紹一種估算智囊團(tuán)成本常用的方法，我們稱之為綜

合估價(jià)法。

這種方法是根據(jù)設(shè)備的主材費(fèi)和主要外購(gòu)件費(fèi)與設(shè)備成本費(fèi)用有一定的比例關(guān)系，通過(guò)確定設(shè)備的主

材費(fèi)用和主要外購(gòu)件費(fèi)用，計(jì)算出設(shè)備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤(rùn)以及稅金和設(shè)計(jì)費(fèi)用確定設(shè)備的

重置成本。計(jì)算公式為：

式中：P---設(shè)備價(jià)格；

C充1—主材費(fèi)；

又K——成本主材費(fèi)率

「可一一主要外購(gòu)件費(fèi)；

J一一成本利潤(rùn)率

4一一銷售稅金率；

K&--非標(biāo)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率；

n一一非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。

（-）設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)以及安裝費(fèi)以及基礎(chǔ)費(fèi)等費(fèi)用的確定

設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)一般可以根據(jù)設(shè)備的重量以及體積以及運(yùn)輸距離以及運(yùn)輸方式確定。計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以向有

關(guān)運(yùn)輸部門，如：鐵路以及公路以及船運(yùn)以及航空等部門查詢得到。

對(duì)于設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)以及安裝費(fèi)，評(píng)估人員可以通過(guò)逐項(xiàng)估算基礎(chǔ)和安裝工程的人工費(fèi)以及材料費(fèi)以及

機(jī)械費(fèi)等確定。

對(duì)于一些大型工業(yè)企業(yè)，由于設(shè)備的數(shù)量較多，為了提高工作效率，評(píng)估人員有時(shí)按機(jī)器設(shè)備購(gòu)置價(jià)

的一定比例來(lái)計(jì)算設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)以及基礎(chǔ)費(fèi)以及安裝費(fèi)。

對(duì)于整體性機(jī)器設(shè)備，可能還包括其他費(fèi)用。

建設(shè)單位管理費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，工程保險(xiǎn)費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

（三）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的確定

I.國(guó)外運(yùn)費(fèi)可按設(shè)備的重量以及體積及海運(yùn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也可按一定比例計(jì)取，取費(fèi)基數(shù)為

設(shè)備的貨價(jià)，計(jì)算公式為：

海運(yùn)費(fèi)=貨價(jià)X海運(yùn)費(fèi)率

費(fèi)率：遠(yuǎn)洋一般取5k8機(jī)近洋一般取3k4%

2.國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)，計(jì)算公式為：

國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)）X保險(xiǎn)費(fèi)率

費(fèi)率可根據(jù)保險(xiǎn)公司費(fèi)率表確定，一般在0.4%左右。

3.關(guān)稅的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備到岸價(jià)，計(jì)算公式為：

關(guān)稅=到岸價(jià)X關(guān)稅稅率

關(guān)稅的稅率按國(guó)家發(fā)布的進(jìn)口關(guān)稅稅率表計(jì)算。

4.消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅，計(jì)算公式為：

消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅）X消費(fèi)稅率

消費(fèi)稅的稅率按國(guó)家發(fā)布的消費(fèi)稅稅率表計(jì)算。

5.增值稅的取費(fèi)基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅，計(jì)算公式為：

增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）X增值稅率

（注：減免關(guān)稅，同時(shí)減免增值稅）

6.銀行財(cái)務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價(jià)人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：

銀行財(cái)務(wù)費(fèi)用=貨價(jià)X費(fèi)率

我國(guó)現(xiàn)行銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率一般為4%。~5%°。

7.外貿(mào)手續(xù)費(fèi)也稱為公司手續(xù)費(fèi)，取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：

外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)X外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率

目前，我國(guó)進(jìn)出口公司的進(jìn)口費(fèi)率一般在遙~1.5%。

8.海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)僅對(duì)減稅以及免稅以及保稅貨物征收，取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)，計(jì)算公式為:

對(duì)于免稅設(shè)備：

海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)人民幣數(shù)X費(fèi)率

對(duì)減稅設(shè)備：

海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)人民幣數(shù)x費(fèi)率乂減稅百分率

我國(guó)現(xiàn)行免稅以及保稅設(shè)備的海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)費(fèi)率為3%。。

9.車輛購(gòu)置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅；

車輛購(gòu)置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）X費(fèi)率

四以及機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算

機(jī)器設(shè)備的貶值有三種類型，它們是實(shí)體性貶值以及功能性貶值以及經(jīng)濟(jì)性貶值。

（―）實(shí)體性貶值

也稱有形損耗。它是指設(shè)備由于運(yùn)行中的磨損和暴露在自然環(huán)境中的侵蝕,造成設(shè)備實(shí)體形態(tài)被損耗，

引起的貶值。

確定設(shè)備實(shí)體性貶值，通常有以下幾種方法。

1年限法

貶值率=已使用年限/耐用年限

成新率=剩余加權(quán)可使用年限/（剩余加權(quán)尚可使用年限+加權(quán)投資年限）

評(píng)估人員在使用年限法時(shí)應(yīng)該注意：

（1）計(jì)折舊年限與設(shè)備的耐用年限是不同，評(píng)估人員不可經(jīng)使用會(huì)計(jì)折舊年限作為設(shè)備的使用壽命。

（2）使用上述兩個(gè)公式都要注意設(shè)備的耐用年限以及尚可使用年限以及已使用年限的計(jì)算口徑必須一

致，如果按兩班工作制作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算口徑則都應(yīng)換算成該口徑下的年限。

（3）判斷設(shè)備尚可使用年限的依據(jù)是設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，技術(shù)鑒定是年限法的重要步驟。

對(duì)有些設(shè)備其使用壽命是以其工作量來(lái)衡量的，上述兩個(gè)公式可演變成：

貶值率=已使用量/總使用量

貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）

2.修復(fù)費(fèi)用法。這種方法的使用前提是設(shè)備的實(shí)體性損耗是可補(bǔ)償性的，那么用于修復(fù)實(shí)體性損耗的

費(fèi)用就是設(shè)備的實(shí)體性貶值。

使用這種方法評(píng)估人員要注意區(qū)分可補(bǔ)償性損耗和不可補(bǔ)償性損耗。這里所說(shuō)的可補(bǔ)償性損耗，是指

可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗。有些損耗盡管也是可以修復(fù)的。但是從經(jīng)濟(jì)上來(lái)講是不劃算的。

3.技術(shù)鑒定法。這種方法是通過(guò)評(píng)估人員對(duì)設(shè)備各組成部分的技術(shù)鑒定，判斷設(shè)備的各種損耗，并與

新資產(chǎn)進(jìn)行比較，折合成一個(gè)百分比，確定設(shè)備的實(shí)體性貶值率。

（二）功能性貶值

設(shè)備的功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本兩方面。

1.超額投資成本主要是由于新技術(shù)以及新材料以及新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的

重置成本降低。

2.超額運(yùn)營(yíng)成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用低于老設(shè)備。超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能

性貶值也就是設(shè)備未來(lái)超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。

計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值的步驟如下.：

1分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素；

2確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本；

3.計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本；

4.確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。

例：計(jì)算某電焊機(jī)超額成本引起的功能性貶值。

1.分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備地超額運(yùn)營(yíng)成本因素；經(jīng)分析比較，被評(píng)估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，

引起超額運(yùn)營(yíng)成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，按每天8小時(shí)工作，每年300

個(gè)工作日，每臺(tái)老電焊機(jī)比新電焊機(jī)多耗電60000度。

2.確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本：根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評(píng)估人員預(yù)計(jì)該電

焊機(jī)尚可使用10年，如每度電按0.5元計(jì)算，則：

每年的超額運(yùn)營(yíng)成本=6000度X0.5元=3000元

3.計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本：如所得稅按33%計(jì)算，則，

稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本X（1—所得稅）=3000X（1-33%）=2010元

4.確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)率：折現(xiàn)率10%,10年的現(xiàn)值系數(shù)為6.145,則，

10

凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)率=匯凈超額運(yùn)營(yíng)成本X折現(xiàn)系數(shù)

=2010X6.145

=12350元

該電焊機(jī)由于超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值為12350元。

（三）經(jīng)濟(jì)性貶值

機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。

對(duì)于收益率下降引起的經(jīng)濟(jì)性貶值，我們首先預(yù)測(cè)未來(lái)因收益率下降造成的收益損失額，然后對(duì)每年

的損失額折現(xiàn)，計(jì)算貶值額。對(duì)于設(shè)備開工不足引起的經(jīng)濟(jì)性貶值，我們可將其閑置的生產(chǎn)能力視為一種

過(guò)剩。

例：某發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線，原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為25000臺(tái)/年。該生產(chǎn)線至今己使用10年，根據(jù)其實(shí)體

狀態(tài)判斷尚可使用5年。目前，由于新發(fā)動(dòng)機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)老產(chǎn)品的需求減少。造成開工不足，現(xiàn)

在生產(chǎn)線的的實(shí)際產(chǎn)量為15000對(duì)。使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值率。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該類型發(fā)動(dòng)機(jī)生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.68。

則：

經(jīng)濟(jì)性貶值率=（15000/25000）°**=0.71

第四節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的市場(chǎng)法

機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法，也稱為市場(chǎng)比較法，這種方法是根據(jù)市場(chǎng)上類似設(shè)備交易的價(jià)格資料，通過(guò)

對(duì)評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)參照物各種因素的分析比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法.

使用市場(chǎng)法的條件是必需存在具有可比性的市場(chǎng)參照物。

一以及市場(chǎng)法評(píng)估的基本步驟

（-）對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料

（二）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，選取市場(chǎng)參照

（三）因素比較

（四）計(jì)算評(píng)估值

二以及比較因素

機(jī)器設(shè)備的比較因素包括：個(gè)別因素以及交易因素以及地域因素以及時(shí)間因素四大類。

（一）個(gè)別因素

1.設(shè)備規(guī)格型號(hào)。

2.設(shè)備制造廠家。

3.設(shè)備的役齡。

4.設(shè)備的安裝方式。

5.設(shè)備的附件。

6.設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)。

（二）交易因素

1.市場(chǎng)狀況。

2.交易動(dòng)機(jī)及背景

3.交易數(shù)量

（三）時(shí)間因素

（四）地域因素

第四章建筑物評(píng)估

第一節(jié)建筑物評(píng)估的特性

一以及建筑物及其特性

建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人

們居住以及工作以及娛樂(lè)等各種活動(dòng)的場(chǎng)所；構(gòu)筑物是相對(duì)房屋而言，是指人們通不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)

和生活活動(dòng)的場(chǎng)所。房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)以及主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。

由于建筑物是用于滿足人們不同的生產(chǎn)以及生活的需要，決定了它不同于一般的商品，具有其特殊的

屬性，主要表現(xiàn)在如下幾方面。

(-)不可位移性

(-)產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性

(三)功能變異性

二以及建筑物的分類

(-)按房屋承重結(jié)構(gòu)分類

1.鋼結(jié)構(gòu)。

2.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

3.混合結(jié)構(gòu)。

(1)磚混結(jié)構(gòu)。

(2)磚木結(jié)構(gòu)。

4.其它結(jié)構(gòu)。

(二)按房屋建筑物使用功能分類

建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物。

1.工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋以及構(gòu)筑物。

2.民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

三以及建筑物價(jià)值的內(nèi)涵特點(diǎn)

建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。在企業(yè)核算和房地區(qū)產(chǎn)業(yè)務(wù)

中，往往把征用土地費(fèi)或開發(fā)費(fèi)用核算在建筑物價(jià)格中，因此，建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。從資產(chǎn)評(píng)估

的角度來(lái)看，由于房屋建筑物和土地的價(jià)格運(yùn)動(dòng)具有較大的差異，土地價(jià)格會(huì)隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及開發(fā)利用

狀況而增值，而建筑物價(jià)格則因使用會(huì)貶值。因此，為了準(zhǔn)確客觀地評(píng)價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，有必要

把建筑物與其所占用的土地分開，針對(duì)其價(jià)值影響特性進(jìn)行分別評(píng)估。

(-)建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約

按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五

種情況：

(1)居住用地70年；

(2)工業(yè)用地50年；

(3)教育以及科技以及文化以及衛(wèi)生以及體育用地50年；

(4)商業(yè)以及旅游以及娛樂(lè)用地40年；

(5)綜合或其他用地50年。而且國(guó)家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建

筑物以及其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。

在評(píng)估已出讓土地上的建筑物時(shí)，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評(píng)估建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命

年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建

筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限，在用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為唯一的約

束條件進(jìn)行計(jì)算。因?yàn)樵诜康胤蛛x評(píng)估中出年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評(píng)估中予以充分考慮。而對(duì)于劃

撥用土地上的建筑物評(píng)估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)劃撥具有無(wú)償性以及無(wú)期限性和

不可轉(zhuǎn)讓等特點(diǎn)。

（二）建筑物功能以及用途及評(píng)估方法

建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有

關(guān)。

四以及建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素

1.物理因素。

2.環(huán)境優(yōu)劣的影響。

3.經(jīng)濟(jì)地理因素。

4.新舊程度。

5.用途。

6.產(chǎn)權(quán)。

7.政策因素。

8.供需狀況。

9.其他。

五以及建筑物的評(píng)估程序

（-）明確評(píng)估目的

（-）資料準(zhǔn)備

（三）準(zhǔn)備有關(guān)文件

（四）資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的準(zhǔn)備

（五）評(píng)定測(cè)算

（六）確定評(píng)估結(jié)果，撰定評(píng)估說(shuō)明或評(píng)估報(bào)告

第二節(jié)建筑物評(píng)估的原則

一以及替代原則

二以及最有效用原則

三以及供需原則

四以及房地合一原則

第三節(jié)建筑物評(píng)估的成本法

建筑物評(píng)估的成本法建筑物評(píng)估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來(lái)考

慮。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值的情況。

通?？蛇x擇各類別中的典型建筑物和價(jià)值量大的重點(diǎn)建筑物作為重點(diǎn)勘察對(duì)象，進(jìn)行詳細(xì)分析和測(cè)算,

其余建筑物可參照其進(jìn)行修正，得出評(píng)估值。建筑物評(píng)估中的成本法主要涉及到四個(gè)基本要素，即建筑物

的重置成本以及實(shí)體性貶值以及功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

（一）前期費(fèi)用

（-）建筑安裝工程費(fèi)

一般包括直接工程費(fèi)以及間接工程費(fèi)以及計(jì)劃利潤(rùn)以及定編費(fèi)以及稅金等。

（三）其他費(fèi)用

(四)間接費(fèi)用

在計(jì)算間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意，不應(yīng)把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤(rùn)計(jì)算在內(nèi)。

(五)合理利潤(rùn)］

應(yīng)該注意的是在計(jì)算工業(yè)用廠房時(shí)一般不考慮合理利潤(rùn)。

(六)資金成本

資金成本是根據(jù)額定工期以及平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測(cè)算的建筑期利息

1.資金成本計(jì)算時(shí)建設(shè)工期是指政黨建設(shè)條件下，完成整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的合理工期。

2.建設(shè)工期的計(jì)算與利息率的計(jì)算期要一致，如同為年或同為月。

3.計(jì)算資金投入時(shí)，通常按建設(shè)期內(nèi)均勻投入進(jìn)行測(cè)算。

(七)投資方向調(diào)節(jié)稅

二以及建筑物重置成本核算估算方法

測(cè)算建筑物重置成本有許多方法，在具體評(píng)估過(guò)程中，經(jīng)常采用的是預(yù)決算調(diào)整法以及重編預(yù)算法以

及指數(shù)調(diào)整法等。

(-)預(yù)決算調(diào)整法

1.項(xiàng)目決算與重置價(jià)值的聯(lián)系。

運(yùn)用預(yù)決算調(diào)整法確定房屋建筑物的重置全價(jià)，高速的內(nèi)容和要點(diǎn)如下：

(1)三材差價(jià)。即鋼材以及木材和水泥價(jià)格調(diào)整進(jìn)行。

(2)地材價(jià)差額。地材價(jià)差額可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ~站發(fā)布的地材價(jià)格指數(shù)計(jì)算：

地材價(jià)差葡=定額直技費(fèi)x地材價(jià)格指數(shù)

(3)人工費(fèi)和機(jī)械調(diào)整費(fèi)。人工費(fèi)的調(diào)整可按下述公式計(jì)算：

人工費(fèi)調(diào)整數(shù)=工日數(shù)*自簪

四警=評(píng)估基港日工日單價(jià)-預(yù)決算工日單價(jià)

-Ltd

機(jī)械費(fèi)的調(diào)整一般可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖこ潭~管理部門發(fā)布的取費(fèi)系數(shù)計(jì)算，即：

調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)x當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系數(shù)

(4)其他直接費(fèi)調(diào)整。通?？梢罁?jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費(fèi)率計(jì)算，即：

調(diào)整后的其他直接費(fèi)=工程決算直接費(fèi)x評(píng)估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(5)計(jì)算重置基價(jià)。首先計(jì)算出高速后的工程直接費(fèi)，即：

工程直接費(fèi)=調(diào)整后的人工費(fèi)+調(diào)整后的材料費(fèi)+調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)+高速后的其他直接費(fèi)

其次，在計(jì)算出工程直接費(fèi)的基礎(chǔ)上，按當(dāng)建筑工程定額管理部門規(guī)定的間接費(fèi)以及其他間接費(fèi)以及

稅金以及利潤(rùn)。最后，將上述直接費(fèi)以及間接費(fèi)以及其他間接費(fèi)以及利潤(rùn)以及稅金相加即為重置基價(jià).

(6)計(jì)算重置成本。計(jì)算出重置基價(jià)后，應(yīng)計(jì)加附加稅費(fèi)。

2.預(yù)決算調(diào)整法適用前提和范圍。由于預(yù)決算高速法是以待估建筑物預(yù)決算資料中的工程量為基礎(chǔ)進(jìn)

行現(xiàn)行價(jià)格的調(diào)整而確定評(píng)估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的。用預(yù)決算調(diào)

整法進(jìn)行評(píng)估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預(yù)算資料。

預(yù)決處調(diào)整法主要適用于用途相同以及結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。可以通過(guò)選擇若干有代表

性的典型建筑物按此法評(píng)估得出重置成本。然后以估測(cè)出的典型建筑物的重置成本與該建筑物原預(yù)決算價(jià)

格比較，求出一個(gè)調(diào)整系數(shù)，推算出其他楨以及相似建筑物的重置成本。

(-)重編預(yù)算法

重編預(yù)算法是指按工程預(yù)算的編制方法，對(duì)待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。即根據(jù)待估

建筑物工程竣工圖紙或按評(píng)估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)決算方法，在計(jì)算工程量基礎(chǔ)上按現(xiàn)行工

程預(yù)算價(jià)格和費(fèi)率，編制工程預(yù)算書，再按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算間接成本，從而計(jì)算出建筑物重置成本。其計(jì)算

公式如下：

建筑杓宣量成聿=ZK實(shí)際工程量國(guó)行單價(jià)卜0+現(xiàn)行費(fèi)率）

土材以墓價(jià)］+按現(xiàn)行后唯計(jì)鰻的各項(xiàng)目接成本

用重編預(yù)算法計(jì)算的重置成本通常與待估建筑物的歷史成本有較大差異。主要原因是：

（1）由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)新材料代替了舊材料，特別是以價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的材料代替：

（2）設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu)改進(jìn)以及項(xiàng)目工程量發(fā)生變化；

（3）材料價(jià)格和費(fèi)用項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。由于重編預(yù)算法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料較多，而且費(fèi)

時(shí)，工作量較大，因此，此法主要適用于測(cè)算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單的建筑物。

（三）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法

價(jià)格指數(shù)高速法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算

出建筑物重置成本的一種方法。

價(jià)格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足，應(yīng)盡量控制其

使用范圍。這種方法一般只限用于單位價(jià)值小以及結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的重置成

本估算。

建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)是直接反映建筑產(chǎn)品價(jià)格變化趨勢(shì)的一個(gè)綜合性指標(biāo)。該指標(biāo)可向統(tǒng)計(jì)部門調(diào)查

取得。由于統(tǒng)計(jì)資料中的價(jià)格指數(shù)是年度價(jià)格指數(shù)，而待估建筑物可能是許多年以前建成的，因此，需要

計(jì)算出待估建筑物竣工年度至評(píng)估基準(zhǔn)日的綜合價(jià)格指數(shù)。在具體測(cè)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，還應(yīng)注意統(tǒng)計(jì)資

料中的年度價(jià)格指數(shù)是定基價(jià)格指數(shù)還是環(huán)比價(jià)格指數(shù)。不同性質(zhì)的價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)方

法有所不同。

對(duì)于定基價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，其公式為：

評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)1AA0/

綜合價(jià)格指數(shù)?建筑物購(gòu)建時(shí)價(jià)格指數(shù)"

對(duì)于環(huán)比價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，其公式為:

綜合價(jià)格指數(shù)=（I+/）0+?2）（1+4）X100%

式中：a為從建筑物竣工年度后第1年至評(píng)估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

價(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：

待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值x綜合價(jià)格指數(shù)

三以及建筑物有形損耗率及成新率的測(cè)算

建筑物有形損耗率或成新率的測(cè)算主要采用使用年限法和打分法。

（-）使用年限法

使用年限法是指利用建筑物的實(shí)際已使用年限占建筑物全部使用壽命的（年限）的比率作為建筑物的

有形損耗率；或以估測(cè)出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新

率。

建筑物有形損耗率-建筑物實(shí)際己使用年限+

［建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年網(wǎng)K100%

運(yùn)用使用年限法的關(guān)鍵在于，測(cè)定一個(gè)較為合理的建筑物尚可使用年限。

(-)打分法

打分法是指評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同

構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。

建筑物成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)可參考和借鑒原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部于1984年11月8日頒發(fā)的《房屋完損等

級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，按房屋的結(jié)構(gòu)以及裝修以及設(shè)備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為

5個(gè)等級(jí)。

1.完好房，包括了成新率在80W以上的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)以及構(gòu)件以及裝修以及設(shè)備齊全完好，成色

新，使用良好。

2.基本完好房，包括了成新率在609c79%之間的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)件以及裝修以及設(shè)備基本完好，成

色略舊并有少量或微量損壞，基本能正常使用。

3.一般損壞房，包括了成新率在40Q59%之間的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)件以及裝修以及設(shè)備有部分損壞或

變形以及老化，需進(jìn)行中以及大修理。

4.嚴(yán)重?fù)p壞房，成新率在39%以下的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件以及裝修以及設(shè)備有有明顯的損壞和變

形，并且不齊全，需進(jìn)行大修或翻建。

5.危房。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處危險(xiǎn)狀態(tài)，隨時(shí)有倒塌的可能。

統(tǒng)一的房屋建筑物完損等級(jí)評(píng)定一般也是按房屋的結(jié)構(gòu)以及裝修和設(shè)備三個(gè)部分分別規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具

體規(guī)定評(píng)定的部位內(nèi)容。

成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分XG+裝修部分合計(jì)得分XS+設(shè)備部分合計(jì)得分XB

式中：G一一結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；

S一一裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)；

B一一設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)。

四以及建筑物的功能性貶值的分析測(cè)算

建筑物的功能性貶值是指由于建筑物用途以及使用強(qiáng)度以及設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)以及裝修以及設(shè)備配備等不

合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。

建筑物用途與強(qiáng)度不合理是相對(duì)于其所占用的土地的最佳使用而言的。如果出現(xiàn)了建筑行用途及使用

強(qiáng)度，與其占用土地的最佳使用不一致的時(shí)候，土地的最佳效用沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，土地的價(jià)值就沒(méi)有得到充

分實(shí)現(xiàn)。但是，在資產(chǎn)評(píng)估中，土地使用權(quán)的評(píng)估通常造成的價(jià)值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)

的。有時(shí)當(dāng)建筑物的用途以及使用強(qiáng)度等與其占用的土地的最佳使用嚴(yán)重沖突的時(shí)候，甚至可能出現(xiàn)建筑

物的功能性貶值超過(guò)其考慮了成新率后的重置成本。關(guān)于建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地最佳使用不

一致以及不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當(dāng)于建筑物所占用土地的現(xiàn)實(shí)用途與其最佳使用

之間的價(jià)值差。當(dāng)然在具體測(cè)算建筑物由于用途以及使用強(qiáng)度形成的功能性貶值時(shí)，還要考慮建筑物是連

同土地一并評(píng)估，即房地合一評(píng)估，還是房地分估，再來(lái)分析判定其功能性貶值。

建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。

不合理的設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大而有效使用面積卻與建筑面積不成比例，從而影響了建筑物

的有效利用。建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑物面積的比

例部分所形成的價(jià)值損失，也是建筑物的一種功能性貶值。

建筑物的裝修以及設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會(huì)出現(xiàn)“檔次不夠”情況。這種兩極分化的情況也會(huì)造

成建筑物的功能性貶值。尤其是建筑物裝修和設(shè)備“超標(biāo)準(zhǔn)”情況，豪華的裝修以及與建筑物總體功能不

協(xié)調(diào)的超一流設(shè)備，在增加建筑物使用價(jià)值不明顯的前提下往往形成建筑物局部功能浪費(fèi)，其部分價(jià)值是

無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。

五以及建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測(cè)算

建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象

上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工

業(yè)用房大量閑置等，從建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值所造成的的后果看，最終都會(huì)導(dǎo)致建筑物的收益下降。所以，

在測(cè)算建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，可參照下列公式進(jìn)行：

經(jīng)濟(jì)性貶值二建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率

或：

經(jīng)濟(jì)性貶值值±目7

式中：舄一一第i年的建筑物年收益凈損失額；

r-----折現(xiàn)率；

n一一預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)