房地產(chǎn)價格的形成及其影響因素分析研究論文

房地產(chǎn)價格的形成及其影響因素摘要：房地產(chǎn)是現(xiàn)代經(jīng)濟社會中最為發(fā)達的行業(yè)，也是一個國家經(jīng)濟繁榮程度是最直接體現(xiàn)。而房地產(chǎn)價格是對房地產(chǎn)最直接的反映，通過對房地產(chǎn)價格的分析，有助于了解房地產(chǎn)變動的原因，還可以幫助預(yù)測房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)價格的形成主要有需求決定論、價值決定論、效用決定論和收益決定論等四種理論。每一種理論都從不同角度解釋了房地產(chǎn)價格的形成。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)價格形成理論影響因素一、房地產(chǎn)價格的概念：房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟中的一個核心問題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，房地產(chǎn)市場運行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)價格具有兩重性。其一，房地產(chǎn)價格是建筑物價格和土地價格的統(tǒng)一；其二，是房地產(chǎn)商品價值和地租資本化價格的貨幣表現(xiàn)。在房地產(chǎn)價格的構(gòu)成中，有一部分來源于土地開發(fā)和房屋建造安裝所形成的價值，另一部分來源于土地租賃的資本化收入。按西方效用價格理論，房地產(chǎn)價格可表述為：房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)。二、房地產(chǎn)價格形成的四種理論：（一）供求決定論：這種理論是從房地產(chǎn)開發(fā)的角度討論價格的形成。其理論依據(jù)為，商品本身并沒有一定的價格，商品價格是由市場上的供求雙方共同決定的。因此，供求決定論學(xué)者認為供求才是房地產(chǎn)價格形成的最直接原因。（二）價值決定論：這種理論的依據(jù)為，決定商品價格的基礎(chǔ)是商品價值，即價格是價值的貨幣表現(xiàn)。而價值是凝結(jié)在商品中的人類勞動，即勞動是創(chuàng)造價值的唯一源泉，商品價值量是由社會必要勞動時間決定的。也就是房地產(chǎn)商品的價格是由其價值決定的，本質(zhì)是由社會必要勞動時間決定。（三）效用決定論：這種理論是從房地產(chǎn)消費角度討論價格的形成。其理論依據(jù)是，商品的價格取決于商品的效用，效用越大，價格就越高；效用越小，價格就越低。效用是商品能夠滿足人們某種需求和欲望的能力。從這種理論來考慮，由于房地產(chǎn)商品具有其特性，現(xiàn)實中房地產(chǎn)的價格取決于效用，而不是花費的成本，成本的增加一定要對效用有所作用才能形成價格。（四）收益決定論：這種理論是從房地產(chǎn)投資的角度討論價格的形成。其理論依據(jù)為，商品之所以有價值是因為商品能夠在未來給商品擁有者帶來收益。對于房地產(chǎn)商品的投資需求者，最關(guān)心的就是，投資的房地產(chǎn)能夠在未來給他帶來的收益大小。三、房地產(chǎn)價格影響因素：（一）影響房地產(chǎn)價格的一般因素1、經(jīng)濟發(fā)展形勢可用GDP來反映經(jīng)濟發(fā)展形勢，經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。作為反映整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟背景的GDP同房價之間必然存在著一定的相關(guān)性。經(jīng)濟形勢的看好，就會吸引更多投資，尤其是進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金會明顯增加，這將推動房價的上漲。從理論上分析，經(jīng)濟增長形勢越好，房價上漲的可能性就越大，兩者應(yīng)呈現(xiàn)出正向關(guān)系。2、人民生活水平用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(INC)的增加來反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實際購買能力，進而決定了居民住房消費能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使得居民用來購房的資金增加，同時也使居民有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動了房價的上漲。因此，房價水平與人均可支配收入也應(yīng)呈現(xiàn)出正向關(guān)系。3、利率的高低利率（R）的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，貸款利率降低，開發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金，而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相對而言是比較有保證的，因此在低利率的情況下，開發(fā)商就會有相對可觀的收益。房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性決定了利率是影響房地產(chǎn)定價的重要因素，房地產(chǎn)本身是一個高負債的行業(yè)，開發(fā)商的資產(chǎn)中大部分是通過債務(wù)融資獲得的，因此貸款利率的高低勢必會影響房地產(chǎn)的定價。同樣，存款利率的高低也會影響房地產(chǎn)的需求。在我國，利率是受到管制的，存款利率的走勢和貸款利率的走勢基本相同。央行多次調(diào)低利率使實際活期存款利率都接近于負值，這意味著消費者沒有必要再把銀行存款作為一種投資手段，消費者為選擇收益率比較有保證的投資品種，而房地產(chǎn)投資就為消費者提供了一個很好的投資機會。4、土地價格地價是房地產(chǎn)成本的重要組成，其走勢直接影響著房價。這是因為：一是在房價中，地價一般占有五至六成的比重。二是隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲。尤其是隨著我國城市化進程的推進，城市土地資源日漸稀缺，土地含金量增大。三是我國加入WTO，某些大中城市走國際化的發(fā)展路線，城市功能及市政規(guī)劃等政策性因素，引發(fā)區(qū)域性地價明顯上升。5、房地產(chǎn)投資從理論上看，房地產(chǎn)投資(HI)增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給的增加，在需求不變或者房地產(chǎn)需求彈性小于供給彈性的情況下，房價將下降。可見，房地產(chǎn)投資的增長和房價的增長應(yīng)該呈反方向變動。6、貨幣供應(yīng)量我國金融市場不發(fā)達，市場機制不成熟，間接融資比例很高，房地產(chǎn)投資在相當(dāng)大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應(yīng)量（M2）將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購買水平。同時，白國家鼓勵發(fā)展個人住房消費信貸的政策放寬后，個人住房信貸消費逐漸發(fā)展成為住房消費最主要的形式。全國個人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長到2005年底的1.84萬億元，八年間個人住房貸款余額增長了近43倍。近年來貨幣供應(yīng)量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費的購買能力，推動房價的上漲。7、消費者對房價的預(yù)期在討論供求決定價格的時候是基于這樣一個假設(shè)：消費者是理性的。然而在現(xiàn)實生活中理性人的假設(shè)往往是不成立的，雖然房價已經(jīng)很高，但仍有人排隊購買，原因在于消費者預(yù)期房價還會進一步上漲。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度也會影響消費者的預(yù)期。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時期，消費者會預(yù)期房價會進一步上漲，為了不愿在將來支付更多的貨幣來購買同樣的商品房，那么會有更多的消費者選擇現(xiàn)期購買，這樣就使得對房地產(chǎn)的需求進一步擴大。在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時期，消費者則會產(chǎn)生相反的預(yù)期，這樣會使得對房地產(chǎn)的需求減少。在具體的研究中，筆者采用國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC）來反映房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度與消費者對房地產(chǎn)的預(yù)期。另外，由于宏觀政策的變化會對整個經(jīng)濟運行產(chǎn)生非常重要的影響，房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟中處于舉足輕重的地位，因此宏觀政策和政策法