某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

淮南·東昌首府營(yíng)銷籌劃方案謹(jǐn)呈淮南東昌置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司大公務(wù)實(shí)集團(tuán)2024年12月每一種商業(yè)的實(shí)質(zhì)目標(biāo)都不外乎以下三點(diǎn)：銷售成本建設(shè)成本、營(yíng)銷成本控制實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的最大化成交價(jià)格銷售速度

以最快的時(shí)間清盤，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠這三點(diǎn)統(tǒng)一又互相矛盾，如何結(jié)構(gòu)性整合統(tǒng)一三者之間的關(guān)系，就必須找到工程的價(jià)值鏈源頭價(jià)格目標(biāo)>>公寓:整體目標(biāo)均價(jià)：平層：5400元/㎡；LOFT：6300元/㎡住宅：整體目標(biāo)均價(jià)：5500元/㎡一期〔1號(hào)、3號(hào)、4號(hào)樓〕4999元/㎡起入市，低開高走，銷售目標(biāo)均價(jià):5350元/㎡二期〔3號(hào)、6號(hào)樓〕銷售目標(biāo)均價(jià)：5700元/㎡商業(yè)：整體均價(jià)：15000元/㎡銷售進(jìn)度：2年清盤〔工程進(jìn)度及營(yíng)銷推廣符合預(yù)期〕以下所有籌劃提案都將圍繞上述目標(biāo)展開

戰(zhàn)略三大目標(biāo)>>實(shí)現(xiàn)工程整體銷售目標(biāo)的達(dá)成－－完成預(yù)期銷售任務(wù)實(shí)現(xiàn)工程形象氣質(zhì)的整體拔高并持續(xù)超越－－以銷量成就品牌實(shí)現(xiàn)多元化的營(yíng)銷互動(dòng)與利潤(rùn)遞進(jìn)式超越－－利潤(rùn)最大化，價(jià)值最大化工程品牌效益最大化首先需要解決的三大問題>>怎么賣？營(yíng)銷節(jié)奏如何鋪排？營(yíng)銷渠道如何開展？營(yíng)銷方案如何實(shí)施？解決問題WHAT誰(shuí)是我們的核心客戶？對(duì)應(yīng)產(chǎn)品主張是什么？賣給誰(shuí)？分析問題WHO賣什么？項(xiàng)目形象如何確立和拔高？本案具有什么特質(zhì)與特點(diǎn)？核心價(jià)值主張是什么？提出問題WHY報(bào)告整體思路與3W策略路徑：1.營(yíng)銷目標(biāo)和任務(wù)3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（我們的營(yíng)銷重點(diǎn)）1.產(chǎn)品剖析1、項(xiàng)目解讀建議2、SWOT分析3、核心價(jià)值2.市場(chǎng)定位3.客戶分析分析問題總體策略1、活動(dòng)營(yíng)銷2、體驗(yàn)營(yíng)銷3、傳播營(yíng)銷4、推廣預(yù)算銷售攻略展示攻略推廣攻略1、宣傳策略2、價(jià)格策略3、推售策略（節(jié)奏）解決問題渠道宣傳WHY為什么營(yíng)銷推廣思路營(yíng)銷執(zhí)行WHO是誰(shuí)WHAT做什么2.市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（我們的戰(zhàn)場(chǎng)）一、WHY之工程目標(biāo)分析：實(shí)現(xiàn)本案銷售價(jià)格工程銷量〔節(jié)奏把控〕產(chǎn)品形象〔樹立品質(zhì)〕〔利潤(rùn)點(diǎn)的最大化〕靠怎樣的產(chǎn)品和概念留住客戶？如何保證我們的產(chǎn)品絕對(duì)好？怎樣的展示才能留住客戶？最直接思維方式的進(jìn)入——產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)最大化表達(dá)城市視角二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：淮南城市概況◆區(qū)位:淮南市位于安徽省中部偏北，東接滁州，南臨合肥，西南與六安相連，西及西北與阜陽(yáng)交界，東北與蚌埠相交?！裘娣e:全市總面積2596.4平方公里，其中市區(qū)面積1566.4平方公里，鳳臺(tái)縣面積1030平方公里。建成區(qū)面積89.44平方公里。◆人口:2024年末全市總?cè)丝?42.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口113.3萬人，常住人口230萬人。全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員(不含私營(yíng)個(gè)體)約30萬人，煤炭行業(yè)從業(yè)人員約12萬人，占比40%?！舢a(chǎn)業(yè):淮南作為我國(guó)東部地區(qū)資源重鎮(zhèn),具有無可比較的煤炭資源優(yōu)勢(shì),煤炭遠(yuǎn)景儲(chǔ)量444億噸,探明儲(chǔ)量153億噸,占華東地區(qū)的32%，占全國(guó)19%.煤炭行業(yè)的拉動(dòng)作用明顯?；茨系靥幇不帐≈斜辈?，為中國(guó)億噸煤基地、華東火電基地和煤化工基地的“三大基地〞城市視角2024年，淮南市經(jīng)濟(jì)總量突破600億元大關(guān)，2024年朝著千億級(jí)別邁進(jìn)，GDP增長(zhǎng)率均保持在13%以上?；茨鲜蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)正處于快速開展階段！淮南GDP城市視角產(chǎn)業(yè)比重淮南屬于典型的工業(yè)城市,第二產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位越來越明顯。■2024年以來，淮南市加快國(guó)企改革，煤、電、化三大支柱產(chǎn)業(yè)作用顯著增強(qiáng)，較大地拉升第二產(chǎn)業(yè)比重?！龅诙a(chǎn)業(yè)比重由2024年的52%上升到2024年的64.4%。農(nóng)業(yè)等第一產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步下降，2024年降至7.8%。第二產(chǎn)業(yè)成為淮南主要經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)以初級(jí)加工制造業(yè)和原材料制造業(yè)為主，受周邊城市相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)的開展影響較大城市視角城市化進(jìn)程2024年淮南城市化率到達(dá)47%，2024年將到達(dá)65%，處于城市化進(jìn)程加速階段，預(yù)計(jì)未來淮南城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。淮南市歷年全市人口數(shù)及構(gòu)成（萬人）年份年末總?cè)丝谵r(nóng)業(yè)人口比重（%）非農(nóng)業(yè)人口比重（%）2004年233.58172.8654.74105.7245.262005年235.78129.1254.76106.6645.242006年237.9129.4454.41108.4645.592007年239.42128.7253.76110.746.242008年240.88127.953.1112.9846.92009年242.5129.253.28113.346.722010年242.5129.253.28113.346.72城市視角人均可支配收入2024年至2024年，淮南人均收入增幅超過100%，并以每年1000元的速度提升，這主要得益于依靠煤炭、電力以及化工等行業(yè)職工工資的拉升。社會(huì)財(cái)富迅速積累，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)開展，奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。隨著城市化進(jìn)程的加快，淮南中心城區(qū)的土地資源愈發(fā)變得稀缺，地段升值很大。相當(dāng)面積的老城區(qū)尚未改造，由于當(dāng)?shù)氐耐鈦砣丝诓欢嗉拜椛淠芰τ邢?，現(xiàn)有房源基本靠當(dāng)?shù)鼐用裣?/3房源為拆遷戶購(gòu)買，舊城改造為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的推動(dòng)力。2008年至2012年，淮南市凈增城市人口20萬人，每年平均增長(zhǎng)4萬人以上。以2012年底人均住房面積35平方米算，每年要增加140萬平方米住宅，商品房剛性需求強(qiáng)勁。房地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測(cè)——?jiǎng)傂柚鲗?dǎo)淮南市城鎮(zhèn)化比重將占到65％左右，全市生產(chǎn)總值朝著千億級(jí)城市邁進(jìn)，以上因素必然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更大的需求；城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷提高，居民住房購(gòu)買能力不斷提高也為房市發(fā)展提供了有力支撐。城市視角區(qū)域視角二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：田區(qū)現(xiàn)狀目前淮南市政府位于田家庵區(qū)洞山路；商業(yè)中心主要集中于龍湖路商圈，包括商貿(mào)、家樂福、百大以及即將開業(yè)的世紀(jì)泰富、東方國(guó)際、海沃、向上城等商業(yè)綜合體；根據(jù)預(yù)測(cè)，到2024年淮南市人口開展到290萬人，其中城鎮(zhèn)人口249萬人。城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴(kuò)大必然要求用地空間相應(yīng)擴(kuò)大。田家庵區(qū)是目前淮南行政商業(yè)中心，人口密集程度高。區(qū)域視角

城市核心，區(qū)域成熟，價(jià)值突出區(qū)域形象：淮南的城市中心，區(qū)域內(nèi)行政、商務(wù)、購(gòu)物等功能集中，人口密度高，但是建筑老舊，形象一半，目前正在積極尋求改造。道路交通：路網(wǎng)密集，公共交通暢達(dá)，但是路面較窄，頂峰時(shí)易阻塞配套設(shè)施：醫(yī)療、教育、商務(wù)、購(gòu)物等配套齊全區(qū)域視角價(jià)格、品質(zhì)上下參差不齊物業(yè)類型：小高層、高層為主；價(jià)格：圍繞商貿(mào)為核心，依據(jù)地段的不同均價(jià)在4500-5500元/㎡；主力戶型：在售局部普通住宅集中于70-120㎡三房，30-80㎡公寓；銷售：新推樓盤比較多，銷售穩(wěn)居淮南市場(chǎng)龍頭。區(qū)域視角綜合分析：①?gòu)膮^(qū)位開展現(xiàn)狀來看，田區(qū)是淮南經(jīng)濟(jì)、行政中心，商業(yè)最繁華地段，區(qū)域整體樓盤供給量龐大，品質(zhì)多以中檔路線為主；②整體銷售以期房為主，新增工程比例呈增大之勢(shì)；板塊客戶來源較為廣泛，包括全市各區(qū)域以及外地客群，外圍以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群居多；③在購(gòu)置目的上：多以自住為主，剛性需求旺盛，對(duì)價(jià)格較為敏感。投資客以私營(yíng)業(yè)主、政府人員、國(guó)企中層和公司白領(lǐng)為主，除價(jià)格因素外，看重地段、學(xué)區(qū)、配套、升值空間等多重因素，投資較為理性。宏觀環(huán)境二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：002-13年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)房?jī)r(jià)調(diào)控政策國(guó)五條出臺(tái)2024年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房；但靴子落地難砸目標(biāo)，地方政府細(xì)那么“陽(yáng)奉陰違〞，市場(chǎng)在經(jīng)過初期的恐慌之后，房?jī)r(jià)開始展開全國(guó)范圍報(bào)復(fù)性的增長(zhǎng)。002-13年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)三中全會(huì)“市場(chǎng)化政策〞有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期開展

十八屆三中全會(huì)市場(chǎng)化財(cái)稅改革土地改革推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)一攬子財(cái)稅改革工程城鎮(zhèn)化樓市調(diào)控逐步去行政本屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)決定性〞，我們預(yù)計(jì)未來樓市政策將逐步擺脫過去全國(guó)一刀切的模式，根據(jù)城市特性產(chǎn)生分化，并加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。在長(zhǎng)效機(jī)制成熟之前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實(shí)行。宏觀環(huán)境二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：

淮南房產(chǎn)前11月宅銷16683套趕超去年全年銷量2024年淮南樓市前11月住宅成交16683套，較2024年全年的15584套增加了1099套，月住宅成交均價(jià)為4546.17元/㎡，同比去年4233.91元/㎡的均價(jià)，上漲了7.38%，成功驗(yàn)證了不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)的淮南2024年樓市回暖的預(yù)言。綜述：從淮南樓市2024年與2024年各月住宅成交比照表可以看出，2024年淮南樓市住宅共成交16683套，同比去年前11月11084套的宅銷量增加了5599套，上漲了50.51%。其中成交量最高值出現(xiàn)在2024年11月份，當(dāng)月住宅成交2499套，較2024年前11月最高值10月份的1603套增加了896套，上漲了56%。成交數(shù)據(jù)分析2024年淮南樓市住宅成交均價(jià)為4546.17元/㎡，較2024年住宅成交均價(jià)4233.91元/㎡，小幅上漲7.38%。從淮南樓市2024年與2024年各月住宅成交均價(jià)比照表可以看出，相較于2024年，2024年淮南樓市各月住宅成交均價(jià)整體處于上升的狀態(tài)，有9個(gè)月房?jī)r(jià)均高于去年相同月份，其中同比最高漲幅為9月份，達(dá)39.3%，這主要由于淮南今年下半年豪宅房源的入市沖擊;漲幅最低那么為10月份，上漲0.92%。成交數(shù)據(jù)分析月份123456成交套數(shù)153010692076129014641113成交面積（㎡）144786.59105486.02202996.13126428.3144426.95108024.64成交均價(jià)（元/㎡）4253.974202.944274.164431.224382.384472成交金額（萬元）86772.9244335.1386772.9256023.2463293.3348308.622024年1-11月商品房成交數(shù)據(jù)成交數(shù)據(jù)分析月份7891011成交套數(shù)13591218132615412496成交面積（㎡）132507.89119853.69123894.1115350.4726351.18成交均價(jià)（元/㎡）4540.024686.594451.174370.554179.66成交金額（萬元）60158.9156170.5755147.3767080.7411001.032024年1-11月商品房成交數(shù)據(jù)成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市1月報(bào)：成交量是去年的5倍由于2024年底樓盤強(qiáng)時(shí)備案，加上開發(fā)商年底打折促銷造成小幅回暖，2024年1月成交量是去年的5倍。其中田區(qū)樓盤占據(jù)了大半江山。成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市2月報(bào)：返鄉(xiāng)置業(yè)潮促縣區(qū)備案異軍突起

處在春節(jié)小長(zhǎng)假和返鄉(xiāng)置業(yè)潮冰火兩重天的2月，淮南住宅成交整體呈波浪狀，春節(jié)小長(zhǎng)假是分水嶺，解簽兩三天備案數(shù)量開始下滑，放假期間2月9日—11日甚至出現(xiàn)零成交，節(jié)后從12日開始小幅回暖，毛集實(shí)驗(yàn)區(qū)和山南新城異軍突起，田區(qū)成家量雖仍是第一，但成交套數(shù)環(huán)比減少700套。成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市3月報(bào)：金三發(fā)力全線飄紅“金三〞時(shí)節(jié)，淮南開發(fā)商為取得好的銷售量，可謂鉚足了勁，開盤、加推、特價(jià)、一口價(jià)輪番上陣，購(gòu)房人群不僅選擇多而且優(yōu)惠也多，剛需購(gòu)置力得到釋放。3月淮南共有10家樓盤加推，更有樓盤連續(xù)兩周加推房源，助力“金三〞。加之“新國(guó)五條〞的眾說紛紜，讓不少購(gòu)房者提前了自己的購(gòu)房方案，都希望能夠在政策落地之前敲定房源。成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市4月報(bào)：銀四平淡收尾經(jīng)過“金三〞的釋放后，淮南樓市無論是買房的還是賣房的都進(jìn)入到了情緒的平穩(wěn)期，紛紛揚(yáng)揚(yáng)的“國(guó)五條〞傳聞在推高“金三〞銷量的同時(shí)把“銀四〞推入銷售“疲軟〞的境地。不少開發(fā)商普遍反響，“銀四〞的銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們的預(yù)期，這一點(diǎn)，淮南樓市的數(shù)據(jù)給出了充分的證明，整體銷量除住宅均價(jià)外均有超三成的下滑。成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市5月報(bào)：紅五不紅住宅成交量同比跌三成雖然5月淮南樓市頻頻開盤，但并未給出大幅度優(yōu)惠，購(gòu)房吸引度不夠。與此同時(shí)，經(jīng)過“金三銀四〞的需求釋放后，加之新政掀起的一番波瀾，對(duì)于越來越專業(yè)的購(gòu)房者來說，處于政策觀望期，買房趨于理性?！凹t五〞的銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的預(yù)期，相比去年同期，除住宅均價(jià)外整體銷量、面積均有超三成的下滑。成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市6月報(bào)：成交淡季不容樂觀，購(gòu)房淡季或來臨

6月淮南樓市整體行情相比于紅五月來說出現(xiàn)了一定幅度的回落，成交量與成交面積相比于5月份來說都下跌了30%左右，6月淮南樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)的銷售淡季，淮南樓市由于受天氣炎熱的影響，成交量也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市7月報(bào)：樓市上演淡季逆襲，田區(qū)經(jīng)開獨(dú)占鰲頭雖然7月淮南樓市開盤、加推量相比6月來說并不算多，但是加推樓盤集中在田家庵區(qū)和經(jīng)開區(qū)，且多為剛需盤，在價(jià)格上占有較大優(yōu)勢(shì)。而會(huì)在傳統(tǒng)淡季買房的人又多為剛需族，剛需盤的推出正好迎合了這一需求，趁早購(gòu)房也能夠選到好房源，自然成交量不會(huì)太低。因此，相比去年同期，無論是住宅均價(jià)還是整體銷量、面積均有所上升。成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市8月報(bào)：山南新盤悄然發(fā)力，樓市翹尾收官迎金九8月淮南樓市加推量依然不多，購(gòu)房主力依然以剛需為主。值得關(guān)注的是，山南新盤選擇淡季上市，在8月的最后一周悄然發(fā)力，帶動(dòng)改善型市場(chǎng)集中購(gòu)置，取得了可觀的銷量。成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市9月報(bào)：剛需引領(lǐng)置業(yè)季，八公山毛集兩區(qū)齊發(fā)力9月，樓市奏起“以價(jià)換量〞的主旋律。適逢傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，加上樓盤推出的利好政策，之前仍在猶豫的購(gòu)房者選擇適時(shí)出手，本月八公山、毛集區(qū)樓盤均榜上有名。同時(shí)，山南樓盤也選擇旺季加推，然而在月成交榜上，并未取得預(yù)期中的可觀銷量，改善型市場(chǎng)發(fā)力缺乏?？梢姡瑒傂枳迦匀皇潜驹沦?gòu)房大軍的主力軍。

成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市10月報(bào)：首周開局遇冷翹尾收官，銀十重現(xiàn)淮南10月，淮南樓市奏起“以價(jià)換量〞的主旋律。10月首周開局遇冷，宅銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)缺乏200套，不禁令人大跌眼鏡，在接下來的幾周，銷量走勢(shì)持續(xù)平平，均保持在300余套左右，僅在10月的第三周有所上升，首破400套。10月適逢傳統(tǒng)的住宅銷售旺季，樓盤頻頻開盤加推，本月中下旬淮南剛需族和改善型剛需的集中入市，也讓淮南10月的樓市在最后小火，銷量到達(dá)1514套。

成交數(shù)據(jù)分析2024淮南樓市11月報(bào)：樓市開局熾熱平淡收尾，宅銷共2496套11月本是傳統(tǒng)的銷售淡季，但各家樓盤并沒有停滯開盤、加推腳步，仍有不少工程選擇在淡季“面世〞，推出利好政策，并以價(jià)換量?；貞?1月首周成交情況，可謂開局熾熱，宅銷量突破500套。接下來的兩周，樓市持續(xù)升溫，宅銷量直逼2000余套。然而在最后兩周，宅銷量回落明顯，樓市迎來銷售淡季，最終平淡收尾。10、11兩月經(jīng)開區(qū)樓盤和田區(qū)剛需盤備案較多，因此整體上拉低了均價(jià)。

成交數(shù)據(jù)分析由上圖山南新區(qū)與田家庵區(qū)2024年前11月每月成交比照?qǐng)D可以看出，隨著山南新區(qū)的日益開發(fā)建設(shè)，市政府政務(wù)中心的搬遷，以及教育設(shè)施、樓盤陸續(xù)交房等綜合配套的完善，山南新區(qū)的居住潛力與日俱增。但由于田家庵區(qū)隸屬淮南老城區(qū)，各方面綜合配套較為齊全，優(yōu)勢(shì)明顯，淮南市民買房的首選依然是田家庵區(qū)。成交數(shù)據(jù)分析2024年淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：截止13年11月底，淮南樓市銷量雖時(shí)有震蕩，但全年都比較平穩(wěn)走高。經(jīng)歷了年初的開門紅之后，淮南樓市3月銷量攀上一個(gè)制高點(diǎn)，6月-9月月又歸于平淡，“金九銀十〞效應(yīng)延遲顯現(xiàn)，到了11月，開始出現(xiàn)明顯翹尾。2024年下半年，臨近年底置業(yè)頂峰期，各家樓盤為搶灘樓市，紛紛推出驚人的低價(jià)促銷優(yōu)惠，不少市民開始預(yù)言淮南房?jī)r(jià)的下滑，但是，事實(shí)是房?jī)r(jià)的漲幅一直沒有停歇。2024年淮南樓市判斷二、WHY之市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)對(duì)中國(guó)287個(gè)城市房地產(chǎn)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)排名，名次越大風(fēng)險(xiǎn)越小。按研報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)最小的城市依次是：深圳、北京、上海，位列287、286、285;淮南列249，屬于風(fēng)險(xiǎn)較小的50個(gè)城市之一，這也說明未來淮南房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。我們認(rèn)為，2024年淮南房?jī)r(jià)將在平穩(wěn)中小幅上漲。由于淮南是一個(gè)礦業(yè)城市，外來人口稀少，剛需人口數(shù)量有限。隨著前兩年住宅的大量去化，以及淮南樓市較大的庫(kù)存量和不斷增加的新樓盤，淮南樓市將逐漸供大于求。加上各大樓盤為了回籠資金，必定會(huì)舉行一些優(yōu)惠促銷，房?jī)r(jià)上漲的空間十分有限，即使隨著物價(jià)水平的上漲，淮南這樣的四線城市的房?jī)r(jià)也僅僅會(huì)在平穩(wěn)中小幅上漲，不會(huì)出現(xiàn)‘暴漲’的局面。〞三、WHY之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：打好競(jìng)爭(zhēng)的兩大戰(zhàn)役東昌首府中央國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)正面戰(zhàn)役外圍戰(zhàn)役龍湖中心淮河新城知己知彼百戰(zhàn)不殆競(jìng)品1：中央國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)〔世紀(jì)泰富〕案名中央國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)產(chǎn)品業(yè)態(tài)商鋪、住宅、公寓樓盤位置田家庵區(qū)龍湖路和國(guó)慶路交匯處（淮師附小旁）開發(fā)商淮南市萬遠(yuǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目定位市中心綜合體主力產(chǎn)品面積住宅2套：100和123㎡；公寓2套：45㎡銷售均價(jià)

5300元/㎡裝修情況毛坯主要賣點(diǎn)學(xué)區(qū)房、核心地段銷售現(xiàn)狀1期尾盤，二期預(yù)推240套住宅：50-130㎡428套公寓：42-90㎡學(xué)區(qū)淮師附小、龍湖中學(xué)占地面積1.4萬㎡總建筑面積8萬㎡競(jìng)品2：案名金大地·龍湖中心產(chǎn)品業(yè)態(tài)街鋪、住宅、公寓、寫字樓樓盤位置淮南市學(xué)院路與朝陽(yáng)路交口向北200米（商貿(mào)文化廣場(chǎng)正北面）開發(fā)商淮南信誼投資管理有限公司安徽金大地集團(tuán)項(xiàng)目定位大盤、市中心綜合體主力產(chǎn)品面積商鋪：25-200㎡；公寓：35-68㎡銷售均價(jià)底商5W、二層：3.6W、

三層：2.6W公寓：5800元/㎡裝修情況毛坯主要賣點(diǎn)品牌開發(fā)商、商貿(mào)地段優(yōu)勢(shì)、性價(jià)比項(xiàng)目效果圖銷售現(xiàn)況首批200套商鋪去化80%；公寓正在啟動(dòng)認(rèn)籌學(xué)區(qū)前鋒小學(xué)、龍湖中學(xué)占地面積10萬㎡總建筑面積50萬㎡金大地·龍湖中心競(jìng)品3：民生·淮河新城案名民生淮河新城產(chǎn)品業(yè)態(tài)四期住宅樓盤位置田家庵區(qū)國(guó)慶路與廣場(chǎng)北路交匯處開發(fā)商淮南市民生置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目定位宜居大盤、剛需房主力產(chǎn)品面積

85-115㎡銷售均價(jià)毛坯：4000-4400元/㎡精裝：4800-5300元/㎡裝修情況精裝、毛坯主要賣點(diǎn)學(xué)區(qū)房、剛需銷售現(xiàn)狀前三期剩余尾盤四期開放認(rèn)籌學(xué)區(qū)田五幼、龍湖中小學(xué)分校占地面積28萬㎡總建筑面積144萬㎡競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)力勝出要素中央國(guó)際龍湖中心淮河新城地段+品牌學(xué)區(qū)+價(jià)格地段+學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)地段產(chǎn)品除去競(jìng)爭(zhēng)樓盤共享資源以外，關(guān)鍵是如何差異化定位？如何防止同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？如何脫穎而出？

PKWHO？我們是誰(shuí)？東昌首府一、WHO之產(chǎn)品剖析：總用地面積：

27737㎡總建筑面積：

109547㎡地上建筑面積：

99853㎡其中住宅總建筑面積：

65885㎡商業(yè)建筑面積：

11670㎡公寓面積：

20867㎡社區(qū)、物管、會(huì)所：

1431㎡地下建筑面積：

9311㎡底層架空層面積：

383㎡容積率：

3.6建筑密度：

20%綠化率：

48.3%總戶數(shù)：

1234戶(住宅:946;公寓:288)居住人口：

2184人非機(jī)動(dòng)車停車（地下）：

1092輛（1.5輛/戶）機(jī)動(dòng)車停車：

698輛其中地下：

602輛地上：

96輛用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：區(qū)位圖及周邊現(xiàn)狀

1#、2#、4#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖序號(hào)套型建筑面積套內(nèi)面積得房率戶型A一室兩廳一廚一衛(wèi)88.45㎡63.14㎡71.4%戶型B一室兩廳一廚一衛(wèi)52.33㎡37.35㎡71.4%戶型C一室兩廳一廚一衛(wèi)70.09㎡50.03㎡71.4%住宅戶型3#樓、6#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖序號(hào)套型建筑面積套內(nèi)面積得房率戶型C三室兩廳一廚一衛(wèi)93.73㎡81.22㎡87%戶型D兩室兩廳一廚一衛(wèi)81.33㎡70.48㎡87%戶型D兩室兩廳一廚一衛(wèi)80.41㎡69.68㎡87%住宅戶型公寓戶型工程區(qū)位：規(guī)劃工程位于淮南市老城核心區(qū)域，國(guó)慶路與學(xué)院路交叉口北約150米，地處商貿(mào)與龍湖公園之間，毗鄰高校，所屬淮師附小學(xué)區(qū)，為淮南市頂尖優(yōu)質(zhì)小學(xué)，工程地段、生活及教育資源配套優(yōu)勢(shì)被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，人文、居住兼?zhèn)洌还こ桃?guī)劃：工程為園南村改造工程，擬在原址規(guī)劃建設(shè)一高層住宅小區(qū)，總用地面積27737㎡，總建筑面積約11萬平方米；社區(qū)由五棟33層住宅〔3號(hào)、6號(hào)樓東西兩側(cè)單元為30層〕，一棟22層公寓〔其中靠南面16-22層為5.9米挑高LOFT〕，以及西、北兩側(cè)3層沿街商業(yè)底商組成，其中住宅2.8萬方，商業(yè)2500平米為拆遷復(fù)原。小區(qū)設(shè)有主次兩個(gè)入口，樓間距60米以上，分區(qū)明確，環(huán)境優(yōu)美。產(chǎn)品特點(diǎn)：住宅與生活配套、景觀帶相得益彰，加上社區(qū)商業(yè)，可充分滿足客戶需求；建筑特點(diǎn)：西班牙風(fēng)格建筑群，成為區(qū)域一道風(fēng)景線；戶型面積：住宅為52-93平米，公寓為50平米左右，產(chǎn)品面積均為市場(chǎng)所認(rèn)可的剛需戶型。產(chǎn)品剖析二、SWOT分析：S工程優(yōu)勢(shì)本工程為淮師附小學(xué)區(qū)房，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源稀缺；優(yōu)勢(shì)發(fā)揮：突出學(xué)區(qū)及板塊優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)工程產(chǎn)品及自身特色高調(diào)競(jìng)爭(zhēng)；距商貿(mào)600M,龍湖公園300M，地理區(qū)位優(yōu)越，配套齊全交通便利；樓間距在60米以上，戶型面積均在100平米以下，市場(chǎng)接受度高；周邊同物業(yè)檔次小區(qū)稀少，沿街商業(yè)配套增強(qiáng)工程活力。二、SWOT分析：W工程劣勢(shì)住宅10-20層，約2.8萬方為拆遷復(fù)原，優(yōu)勢(shì)樓層缺失；住宅1、2、4號(hào)樓戶型設(shè)計(jì)不理想，得房率較低；開發(fā)商知名度不高；工程體量在區(qū)域中沒有優(yōu)勢(shì)，較難表達(dá)品牌公信力及品質(zhì)感；與品牌房企相比，開發(fā)商知名度較低；劣勢(shì)彌補(bǔ)：樣板先行，全媒體覆蓋傳播，以銷量塑造品牌O工程時(shí)機(jī)田區(qū)核心地位，中心區(qū)域開展迅速；隨著淮南城鎮(zhèn)化步伐加快和經(jīng)濟(jì)總量的增加，將使得城市人群的剛性需求持續(xù)走高，給本案帶來更多市場(chǎng)空間；稀缺學(xué)區(qū)概念、高樓間距/綠地率、住宅/公寓/LOFT三種不同物業(yè)配比等高附加價(jià)值將提高工程整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；二、SWOT分析時(shí)機(jī)利用：依附自身獨(dú)特資源，以學(xué)區(qū)為主打賣點(diǎn)整合推廣；二、SWOT分析T工程威脅

同區(qū)域存在大體量、同資源競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶分流；未來市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)放量較大；未來房地產(chǎn)調(diào)控政策不明朗；威脅躲避：加快開發(fā)進(jìn)程，高調(diào)入市，快速去化，回籠資金?？陀^存在賣點(diǎn)學(xué)區(qū)價(jià)值、區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值配套價(jià)值、交通價(jià)值、投資價(jià)值主觀營(yíng)造賣點(diǎn)售前/售中/售后效勞價(jià)值顯性賣點(diǎn)隱性賣點(diǎn)核心價(jià)值主張核心地段稀缺高品質(zhì)學(xué)區(qū)房樓盤前沿規(guī)劃設(shè)計(jì)，人文生活理念品質(zhì)化居住區(qū)三、WHO之產(chǎn)品剖析：核心價(jià)值工程核心價(jià)值主張：工程賣點(diǎn)整合：三、WHO之產(chǎn)品剖析：核心價(jià)值

路網(wǎng)通達(dá)、配套完善交通通達(dá)性高便利生活價(jià)值淮師附小學(xué)區(qū)房田區(qū)核心地段核心地段稀缺學(xué)區(qū)片區(qū)升值潛力巨大超大樓間距及綠地率中小戶型為主,物業(yè)類型合理住宅、商業(yè)、公園、景觀并存?zhèn)€性產(chǎn)品組合，切合市場(chǎng)剛需需求綜合思考對(duì)于本案，我們認(rèn)為要做的有一、一個(gè)目的：構(gòu)建一個(gè)田區(qū)高品質(zhì)學(xué)區(qū)房樓盤品牌。二、兩個(gè)目標(biāo)：建立市場(chǎng)人群基數(shù)；建立強(qiáng)大的品牌形象。三、實(shí)現(xiàn)利益的兩個(gè)方面：a.現(xiàn)金流回款最快，進(jìn)而到達(dá)利潤(rùn)最大化。；b.品牌聲望最大化。我們的產(chǎn)品：四、WHO之市場(chǎng)定位：市場(chǎng)定位思考：本案形象氣質(zhì)如何確立？城市需要什么？我們擁有什么？市場(chǎng)需要什么？隨著淮南迅猛的開展，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步標(biāo)準(zhǔn)，諸多開展商紛紛涌入，城市形象的已經(jīng)逐步拔高，各種風(fēng)格概念紛紛涌入，然而，淮南房地產(chǎn)開展所真正需要的是：產(chǎn)品由功能型向品質(zhì)型轉(zhuǎn)變城市需要什么市場(chǎng)需要什么1.真正的高附加值住宅2.真正的高品質(zhì)人文居所3.真正的健康綠色生活理念核心區(qū)位，完整配套親近自然，休閑娛樂環(huán)境優(yōu)雅，安寧舒適我們擁有什么商業(yè)配套學(xué)區(qū)商貿(mào)綠地健康龍湖公園西班牙建筑風(fēng)格宜居田區(qū)核心多元陽(yáng)光自然……人文五、WHO之客戶定位：本工程客戶定位思考——作為田區(qū)高端工程，客戶定位為城市精英，具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中產(chǎn)階級(jí)；客戶分類：1、核心客戶：1〕都市白領(lǐng)、改善型客戶、公務(wù)員、教師、醫(yī)生、廠礦企業(yè)員工、私營(yíng)業(yè)主等客戶統(tǒng)一特征：重地段價(jià)值、重學(xué)區(qū)、重工程環(huán)境、重物業(yè)配套有一定經(jīng)濟(jì)根底，理性，對(duì)地段、價(jià)格較敏感；2〕投資客：著重學(xué)區(qū)房升值潛力；2、重要客戶：政府官員、企業(yè)高層客戶統(tǒng)一特征：多為二次或以上置業(yè)，價(jià)格抗性不大；看中學(xué)區(qū)及區(qū)域價(jià)值，有投資型需求；3、偶得客戶：城市周邊客戶：投資為身份象征，從縣城向城市遷徙；核心客戶重要客戶偶得客戶購(gòu)置與他們身份匹配的更高附加值的居住空間他們對(duì)學(xué)區(qū)和地段極其看重；他們重視生活的品質(zhì)，對(duì)生活配套便利性要求較高；平時(shí)工作相對(duì)緊張，希望居住場(chǎng)所能夠讓他們充分放松，因此有良好自然、人文資源的社區(qū)能夠令他們心動(dòng)；他們具有較強(qiáng)的投資意識(shí)，關(guān)注片區(qū)的現(xiàn)在和未來的開展；他們希望表達(dá)私密性與尊貴性，對(duì)物業(yè)和細(xì)節(jié)非常地關(guān)注；他們希望購(gòu)房可以用于長(zhǎng)期居住，上班生活、孩子上學(xué)都方便；本工程主力客戶購(gòu)房心理特征：對(duì)于這樣的客戶群體，從我們的產(chǎn)品中需要一句口號(hào)，這句口號(hào)既不是“城市核心〞，也不是“引以為傲〞的非獨(dú)特性標(biāo)語(yǔ)。而是直達(dá)工程最大的兩個(gè)賣點(diǎn)——學(xué)區(qū)和地段這是本案的關(guān)鍵，也是一個(gè)強(qiáng)大品牌的核心。策略思考：同時(shí)，我們需要這樣一個(gè)概念！能夠?qū)|昌首府諸多的優(yōu)勢(shì)涵蓋其中！能夠表達(dá)東昌首府未來成熟的生活狀態(tài)！能夠傳達(dá)東昌首府這個(gè)高品質(zhì)人文居所的理念和內(nèi)涵！東昌首府左手書香右手繁華

|城市中心|

|小戶型|

|學(xué)區(qū)房|

|龍湖公園|

WHAT？

做什么？一、WHAT之工程營(yíng)銷推廣總體策略：八大價(jià)值賣點(diǎn)

外部?jī)r(jià)值：賣學(xué)區(qū)、賣地段、賣配套、賣公園內(nèi)部?jī)r(jià)值：賣產(chǎn)品、賣戶型、賣綠化、賣品牌給客戶一個(gè)購(gòu)置的理由！根本戰(zhàn)略思路：5、利用價(jià)格杠桿，低開高走，高調(diào)整合傳播1、正式銷售前，包裝樹立項(xiàng)目田區(qū)高端學(xué)區(qū)房的品牌形象；2、通過全方位立體營(yíng)銷及創(chuàng)新營(yíng)銷方式造成深度滲透3、“眼球經(jīng)濟(jì)”與“洗腦體驗(yàn)”齊頭并進(jìn)，攫取市場(chǎng)份額（事件營(yíng)銷）4、營(yíng)銷推廣鎖定目標(biāo)客戶，多線并行，立體營(yíng)銷準(zhǔn)備期策略：策略一：銷售組織策略—搶時(shí)間,搶占市場(chǎng)份額，攔截對(duì)手目標(biāo)客戶的市場(chǎng)策略策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略三：價(jià)格策略—分階段展示，做好工程的營(yíng)銷前置陳設(shè)，深入挖掘價(jià)值，開盤期策略：充分蓄水，理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場(chǎng)份額，形成熱銷局面；關(guān)鍵詞：市場(chǎng)份額、銷售回款成長(zhǎng)期策略：隨工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)展示條件的改善，深入挖掘工程價(jià)值，塑造高端品牌形象。關(guān)鍵詞：品牌展示、價(jià)值最大化策略總綱：產(chǎn)品價(jià)值論策略：工程的價(jià)值，第一是產(chǎn)品，第二是產(chǎn)品，第三還是產(chǎn)品，在這里真正顯現(xiàn)。領(lǐng)袖策略：目前周邊各樓盤對(duì)田區(qū)核心地段、學(xué)區(qū)房等概念都有一定的炒作，在世紀(jì)泰富二期尚未出街之前搶先開盤，樹立淮師附小唯一在售學(xué)區(qū)樓盤概念。唯一性策略：深化打造產(chǎn)品與配套，我們獨(dú)特的賣點(diǎn)是不可復(fù)制的或是復(fù)制也來不及的。時(shí)勢(shì)策略：注意推廣時(shí)機(jī)的選擇，審時(shí)度勢(shì)，不斷的跟蹤相同潛質(zhì)的對(duì)手的動(dòng)向，保持我們的唯一性和領(lǐng)袖性。競(jìng)爭(zhēng)策略：工程價(jià)格策略：定價(jià)目標(biāo)假設(shè)：定價(jià)目標(biāo)利潤(rùn)導(dǎo)向銷售導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向窮值上限目標(biāo)利潤(rùn)最大化高調(diào)快打捂盤惜售避免競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)對(duì)手領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)√√√考慮價(jià)格因素的前提：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素：領(lǐng)跑市場(chǎng)，一騎絕塵？跟隨對(duì)手，穩(wěn)扎穩(wěn)打？?jī)r(jià)格戰(zhàn)，迅速擠垮對(duì)手？開發(fā)商目標(biāo)：利潤(rùn)最大化？快速回籠資金？銷售持續(xù)增長(zhǎng)？二、WHAT之工程營(yíng)銷策略：價(jià)格低開高走，遞進(jìn)式拉升建議公寓入市價(jià)格：4999元/平米起本工程希望能以價(jià)格引領(lǐng)的方式搶占市場(chǎng)份額，平層公寓目標(biāo)均價(jià)5400元/㎡，LOFT6300元/㎡，住宅目標(biāo)均價(jià)5500元/㎡〔一期5350元/㎡、二期5700元/㎡〕,商業(yè)目標(biāo)均價(jià)15000元/㎡。依據(jù)：綜合上半年市場(chǎng)價(jià)格水平，考慮工程本身情況、周邊工程及二手房?jī)r(jià)格，啟動(dòng)期建議以4999元/㎡低價(jià)入市，價(jià)格遞進(jìn)式拉升，低開高走；根據(jù)各銷售階段的實(shí)際銷售進(jìn)度，采用分階段、高強(qiáng)度傳播、快節(jié)奏去化，深入挖掘價(jià)值，追求利潤(rùn)最大化，以保證目標(biāo)均價(jià)的實(shí)現(xiàn)。工程價(jià)格策略：二、WHAT之工程營(yíng)銷策略：營(yíng)銷節(jié)奏總體鋪排〔以14年6月工程啟動(dòng)為例計(jì)算〕：14年6月—15年2月：

主推公寓產(chǎn)品，14年10月商業(yè)入市銷售15年3月—15年8月：主推住宅1#2#4#樓15年9月—16年2月：主推住宅3#6#樓王16年3月—16年6月：尾盤清盤第一階段第二階段第三階段第四階段二、WHAT之工程營(yíng)銷策略：主要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)排期：11月6月8月9月10月12月1月2月3月4月售樓處進(jìn)場(chǎng)7月產(chǎn)品形象導(dǎo)入及蓄客期公寓持銷期住宅一期蓄水商業(yè)產(chǎn)品入市認(rèn)籌公寓開盤公寓開盤品牌入市期公寓認(rèn)籌認(rèn)籌住宅認(rèn)籌10月5月7月8月9月11月1月2月6月6月住宅一期持銷期住宅二期持銷期認(rèn)籌住宅二期開盤清盤尾盤去化14年6月-15年4月15年4月-16年6月住宅一期開盤4月住宅二期蓄水定位清晰明了：田區(qū)核心地段的社區(qū)沿街底商；銷售方式：一拖三式產(chǎn)權(quán)商鋪，防止二層、三層商鋪難銷問題；招商對(duì)象：餐飲、休閑娛樂，作為社區(qū)的配套。商業(yè)規(guī)劃策略：商業(yè)建筑建議修建商業(yè)用專屬化糞池一個(gè),預(yù)留排煙通道和化油池；商業(yè)荷載提升一個(gè)等級(jí),須加寬管道設(shè)計(jì)口徑和樓板厚度〔無論是餐飲、各類休閑娛樂、還是超市，對(duì)其荷載的物業(yè)要求均較高〕;樓板承重：甲方提供乙方使用的租賃場(chǎng)地的樓板承重在450kg/m2以上；隔油池：甲方在租用位置附近提供足夠2×4×1.5每平方米的位置并建造隔油池給乙方之專用,及甲方負(fù)責(zé)隔油池到市政排水管的管道鋪設(shè),管徑不少于150mm供乙方獨(dú)立使用，乙方負(fù)責(zé)室內(nèi)給排水的工程規(guī)劃銀行商鋪在結(jié)構(gòu)允許條件下建設(shè)一個(gè)樓梯，滿足消防及上下使用；針對(duì)餐飲的目的性消費(fèi)，建議在圖所示區(qū)域建設(shè)衛(wèi)生間上下水、排污等管道預(yù)留，供商業(yè)靈活自建設(shè)使用；因餐飲后場(chǎng)具體位置、具體樓層等需要先招商租賃前方可確定，故需提前在各層預(yù)留上下水、排煙、排污管道，并對(duì)其管道線路在常規(guī)根底上提高1-2個(gè)等級(jí)，以滿足后期實(shí)際使用，減少開發(fā)商后期不必要的物業(yè)糾紛與維護(hù)費(fèi)用；供水：甲方提供一條獨(dú)立接駁管徑為50mm的不間斷供水的大樓水管到乙方的租賃場(chǎng)地內(nèi)之指定位置，水壓在3~5kg/cm2之間，日用水量為30噸，甲方設(shè)立此專用水表。乙方負(fù)責(zé)室內(nèi)給排水工程，供水管徑為2.5、3.0英寸，排水管徑不小于6英寸。排水：甲方同意乙方在租賃范圍內(nèi)按排水圖鋪設(shè)排水管道，地溝，明溝，并同意乙方從租賃場(chǎng)地內(nèi)鋪設(shè)一條直徑150mm的排水管到隔油池，廢水經(jīng)隔油池處理后排向市政排水管。為滿足商業(yè)環(huán)境評(píng)估，商家裝修前拿到經(jīng)營(yíng)許可；所有排煙建議采用地排方式，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院酌情設(shè)計(jì)。大張旗鼓軟硬結(jié)合吸引周邊及路過客戶注意力的長(zhǎng)效展示鎖定目標(biāo)客戶，將工程信息直接傳遞到達(dá)廣而告之的效果增加客戶認(rèn)知度擴(kuò)大工程覆蓋面，提高認(rèn)知途徑擴(kuò)大工程覆蓋面、促成成交擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知面，提高知名度和關(guān)注度鬧市、酒店、加油站等媒體覆蓋營(yíng)銷中心戶外廣告報(bào)紙廣告網(wǎng)絡(luò)論壇定點(diǎn)行銷電視廣告電子屏幕電臺(tái)廣告短信媒體增加工程知名度擴(kuò)大影響力，直擊目標(biāo)客戶工程宣傳策略：三、WHAT之工程營(yíng)銷執(zhí)行：一、售樓處售樓處：售樓處整體氣氛營(yíng)造有品位、有文化，現(xiàn)代茶吧氣氛，提升工程的檔次。讓路過的人感受到浪漫與舒適；讓走進(jìn)的人體會(huì)到溫馨與歡樂；讓所有人都留下深刻美好的印象……風(fēng)格：歐式古典主義特點(diǎn)：古典中透著一股濃濃的時(shí)尚現(xiàn)代的氣息，用新的材料、新的工藝結(jié)合現(xiàn)代手法去追求傳統(tǒng)的韻味，突出居者的個(gè)性，顯現(xiàn)了其獨(dú)特的審美情趣。二、樣板間細(xì)節(jié)鑄就品質(zhì)客戶樣板房體驗(yàn)活動(dòng)，通過細(xì)節(jié)展示，鑄就品質(zhì)形象，讓客戶“身臨其家〞的感覺，加強(qiáng)購(gòu)置欲望。三、圍擋樣板段與工地有效分隔用廣告看板阻隔樣板段與施工現(xiàn)場(chǎng)，在保持樣板段整潔美觀的前提下，又能做到良好的宣傳作用。四、導(dǎo)視系統(tǒng)有主題的標(biāo)牌，增加區(qū)位性，與整個(gè)社區(qū)文化相關(guān)。指示行標(biāo)牌，設(shè)置要有連續(xù)性，防止出現(xiàn)指示缺口。樓書、產(chǎn)品手冊(cè)、折頁(yè)、戶型單頁(yè)、DM、名片等，既是客戶了解工程的直觀途徑，也是置業(yè)參謀的銷售道具，方案附件一中將呈現(xiàn)展示。五、產(chǎn)品物料報(bào)媒在淮南房地產(chǎn)廣告中效果一般，建議僅在大活動(dòng)前后做軟文炒作使用；電視效果一般，且黃金時(shí)段廣告量小,不建議過多使用；電視音量條、換臺(tái)條等新媒體到達(dá)率較高電視媒體推薦選擇：數(shù)字電視換臺(tái)條、音量條。電臺(tái)效果較好，到達(dá)率高，覆蓋率高，電臺(tái)推薦選擇：淮南交通文藝播送

淮南媒體評(píng)估：網(wǎng)站：網(wǎng)站是目前較主流的媒體，品質(zhì)樓盤更是注重；并且在設(shè)計(jì)發(fā)布工程網(wǎng)站的同時(shí)在當(dāng)?shù)刂髁鏖T戶發(fā)布工程階段性廣告；網(wǎng)站廣告門戶選擇：淮房網(wǎng)、新地產(chǎn)、江淮安居網(wǎng)戶外：淮南戶外廣告牌、大屏效果非常明顯，也是工程推廣的主要媒介車體：車體實(shí)際效果，關(guān)鍵取決于路線與車況選擇比照淮南高端工程營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，本工程營(yíng)銷費(fèi)用約占總銷比例：1.5%；工程首次開盤蓄客期，形象導(dǎo)入和認(rèn)籌根本同時(shí)進(jìn)行，因而營(yíng)銷費(fèi)用大；公寓和住宅一期開盤是整個(gè)營(yíng)銷過程的重點(diǎn)，營(yíng)銷費(fèi)用主要在這兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；前兩次成功銷售，為工程奠定了市場(chǎng)根底，后續(xù)營(yíng)銷費(fèi)用主要集中在熱點(diǎn)挖掘、樓王銷售、客戶維護(hù)以及尾盤去化，費(fèi)用比例相對(duì)下降；注：以上費(fèi)用預(yù)算不包括售樓部、樣板房及示范區(qū)所需費(fèi)用；形象導(dǎo)入一次蓄客一次銷售二次蓄客二次銷售三次蓄客工程清盤費(fèi)用投入比例

20%

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20%

10%工程營(yíng)銷推廣費(fèi)用安排：三、WHAT之工程營(yíng)銷執(zhí)行：三次銷售持續(xù)銷售

10%1、戶外媒體攻略〔空中〕在工程周邊及淮南各主要道路火車站、汽車站等沿線效果較好的戶外位置發(fā)布3-4塊戶外廣告，主打企業(yè)和工程形象，以后同時(shí)配合各節(jié)點(diǎn)信息；每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)更換內(nèi)容〔開盤、大型活動(dòng)等〕；2、網(wǎng)絡(luò)媒體攻略〔線上平面〕作為本工程輔助的宣傳窗口，根據(jù)階段性的推廣要求進(jìn)行平面表現(xiàn)。開盤前1個(gè)月集中宣廣；3、電視媒體攻略〔視覺〕根據(jù)銷售的不同階段發(fā)布不同的內(nèi)容，從企業(yè)形象——樓盤形象——樓盤賣點(diǎn)建議各個(gè)銷售期更換版本每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)更換內(nèi)容〔品牌導(dǎo)入期、開盤、大型活動(dòng)等〕；建議選擇數(shù)字電視換臺(tái)條、音量條；工程營(yíng)銷推廣媒介選擇安排：4、電臺(tái)媒體攻略〔聽覺〕?根據(jù)銷售的不同階段發(fā)布不同的內(nèi)容，從企業(yè)形象——樓盤形象——樓盤賣點(diǎn)?建議各個(gè)銷售期更換版本?時(shí)長(zhǎng)選擇15秒、30秒硬廣5、圍墻、道旗媒體攻略〔形象〕?根據(jù)銷售的不同階段發(fā)布不同的內(nèi)容，從企業(yè)形象——樓盤形象——樓盤賣點(diǎn)?建議各個(gè)銷售期更換版本?道旗建議選擇舜耕西路沿線6、輔助媒體攻略〔DM、短信等〕?選擇人群集中區(qū)域的派發(fā)樓盤資料，售樓中心開放前、認(rèn)籌前和開盤前派發(fā)DM單頁(yè)，定點(diǎn)行銷，把售樓中心即將開放、即將認(rèn)籌信息、即將開盤信息、樓盤情況、最新動(dòng)態(tài)以及促銷信息傳遞出去。?在開盤前，集中爆炸式投放短信，全方位介紹工程信息，把最新動(dòng)態(tài)及促銷信息傳遞出去。?針對(duì)淮南〔行業(yè)企業(yè)主或電信、移動(dòng)、銀行、保險(xiǎn)等VIP客戶〕尤其是田區(qū)中高端客戶短信群發(fā)，網(wǎng)絡(luò)客戶資源。營(yíng)銷執(zhí)行策略：打好三大營(yíng)銷戰(zhàn)役：體驗(yàn)營(yíng)銷，渠道行銷，活動(dòng)營(yíng)銷做足四項(xiàng)功課：節(jié)奏控制/推售控制/價(jià)格控制/營(yíng)銷整合階段目標(biāo)銷售節(jié)奏形象預(yù)熱期持銷銷售期建立項(xiàng)目品牌形象廣告熱推，賣點(diǎn)群出，建立項(xiàng)目品牌內(nèi)涵及高度開盤熱銷，維護(hù)、深化構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)品牌賣點(diǎn)滲透及節(jié)點(diǎn)促銷宣傳方向項(xiàng)目品牌形象媒體選擇蓄客期現(xiàn)場(chǎng)圍墻、戶外、報(bào)紙、活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)報(bào)刊、戶外、DM、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)報(bào)刊、戶外、活動(dòng)、電臺(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)、DM開盤強(qiáng)銷期產(chǎn)品概念客戶行銷深化，品牌價(jià)值外延報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)營(yíng)銷節(jié)奏總體鋪排：*本營(yíng)銷節(jié)奏鋪排以公寓產(chǎn)品，即工程第一次開盤為例，后續(xù)兩期住宅產(chǎn)品將延續(xù)此節(jié)奏，不再進(jìn)行累述。銷售實(shí)施第一階段入市期目的：維系早期探訪客戶，積累意向客戶使客戶對(duì)工程初步認(rèn)知，初步試探市場(chǎng)反響。前提必備條件：銷售準(zhǔn)備：工程營(yíng)銷中心包裝、海報(bào)印刷、銷售熱線、客戶登記表、銷售百問、銷售團(tuán)隊(duì)、工裝、名片到位工程配合：工地圍墻涂刷完成綠化帶土地平整完畢，綠植已經(jīng)進(jìn)行植栽工地現(xiàn)場(chǎng)巨幅廣告牌到位宣傳推廣：采用海報(bào)、戶外，不采用報(bào)地紙、電視等群眾媒體發(fā)布信息；主要宣傳內(nèi)容為新站片區(qū)賣點(diǎn)及開發(fā)商品牌主要活動(dòng)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處及示范區(qū)公開――展示品質(zhì)，提升形象關(guān)鍵工作：人員招聘與培訓(xùn)；客戶問詢接待客戶訪談及直郵；媒體推廣方案確定；銷售物料及報(bào)廣制作；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)〔VIP卡銷售〕方案確定；現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心及板房包裝方案確定；

樹立高品質(zhì)人文社區(qū)形象銷售實(shí)施目的：市場(chǎng)導(dǎo)入，全面造勢(shì)，價(jià)格試探，為銷售預(yù)熱，積累和消化誠(chéng)意客戶。前提必備條件：銷售準(zhǔn)備：折頁(yè)、戶型手冊(cè)、VIP卡、VIP權(quán)益書、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書、銷控文件、按揭方式、財(cái)務(wù)人員到位；

宣傳推廣：開始采用主流媒體，結(jié)合媒體、電臺(tái)炒作，宣傳內(nèi)容以形象為主，配合營(yíng)銷活動(dòng)信息主要活動(dòng)：產(chǎn)品推介新聞發(fā)布會(huì)關(guān)鍵工作：開盤〔選房〕方案確定銷售物料制作VIP卡銷售；現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心裝修；樣板房及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作；示范園林施工。第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期打造理想生活領(lǐng)域銷售實(shí)施第三階段開盤強(qiáng)銷期重大節(jié)點(diǎn)：開盤目的：正式銷售、實(shí)現(xiàn)住宅熱銷局面、達(dá)成銷售目標(biāo)關(guān)鍵工作：選房及公開出售

推廣渠道：軟文:充分渲染開盤熱銷場(chǎng)面戶外:告之公開消息多樣化媒體組合:網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、DM單頁(yè)、電視、定點(diǎn)行銷等投放量：客戶關(guān)注逐漸升溫，持續(xù)保持前期勢(shì)頭，開盤期間投放量同開盤前活動(dòng)配合：秋季房展會(huì)――產(chǎn)品形象展示開盤當(dāng)天活動(dòng)――營(yíng)造熱銷場(chǎng)面周邊企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)活動(dòng)關(guān)鍵行動(dòng)：開盤儀式關(guān)鍵條件：開盤show戶外廣告更換樣板展示現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)更新人員邀請(qǐng)〔高層人物〕現(xiàn)場(chǎng)銷售組織銷售實(shí)施第四階段持續(xù)期第五階段蓄客期目的：現(xiàn)場(chǎng)展示，客戶關(guān)系維護(hù)推廣渠道：短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外投放量：前期投放量同開盤期，中后期可根據(jù)銷售情況調(diào)整活動(dòng)配合：事件營(yíng)銷〔節(jié)日活動(dòng)〕——全面展示工程活動(dòng)行銷〔客戶答謝會(huì)〕——維護(hù)客戶關(guān)系目的：公寓銷售進(jìn)入尾盤，住宅蓄客啟動(dòng)推廣渠道：鼓勵(lì)老客戶介紹新客戶展示線：現(xiàn)場(chǎng)接待處展示，小區(qū)實(shí)景活場(chǎng)景感受等取代賣點(diǎn)整合廣告，以促進(jìn)公寓尾盤的順利去化；

住宅樣板房開放，住宅產(chǎn)品蓄客啟動(dòng)，延續(xù)前期營(yíng)銷節(jié)奏快速去化。四、WHAT之工程營(yíng)銷活動(dòng)：營(yíng)銷策略：認(rèn)籌前蓄客期開始通過VIP會(huì)員招募進(jìn)行客戶積累；通過會(huì)員權(quán)益的廣泛嫁接使得客戶渠道得以拓寬；通過會(huì)員權(quán)益的附加〔如高級(jí)餐廳的預(yù)定和體驗(yàn)、高規(guī)格營(yíng)銷活動(dòng)的參與、豪華獎(jiǎng)品的抽取等〕使得客戶身份感和尊貴感得到提升；通過營(yíng)銷活動(dòng)會(huì)聚人氣，將客戶群體所在的“圈層〞一網(wǎng)打盡，將“純粹生活〞的體驗(yàn)效應(yīng)最大化；會(huì)員制的運(yùn)作將工程與周邊工程相區(qū)隔，通過會(huì)員招募完成對(duì)目標(biāo)客戶的識(shí)別、篩選和聚集，同時(shí)保證了工程的高規(guī)格和高檔次；工程專屬會(huì)員權(quán)益：東昌首府VIP會(huì)員卡與高級(jí)俱樂部，頂級(jí)餐飲連鎖店、高級(jí)酒店會(huì)所、航空公司商務(wù)俱樂部、品牌車行、品牌服裝、名表/名酒供給商俱樂部等溝通聯(lián)系，并建立良好的合作關(guān)系，形成會(huì)員之間的品牌權(quán)益共享。營(yíng)銷策略：產(chǎn)品推薦會(huì)開盤前期針對(duì)工程的建筑風(fēng)格與材料，綠化配套，品牌故事等進(jìn)行展示以及宣傳，從而奠定購(gòu)房者的信心，更表達(dá)了工程“筑建理想生活〞的信心和決心！利用社區(qū)專線定期組織看房團(tuán)營(yíng)銷策略：針對(duì)意向客戶組織舜耕中都看房團(tuán)，并于現(xiàn)場(chǎng)舉行小型活動(dòng)進(jìn)行招待，在鬧市中吸引群眾客戶，為銷售蓄客。聯(lián)合淮南一些房產(chǎn)網(wǎng)定期聯(lián)合社區(qū)巴士，組織銀行或是事業(yè)單位看房團(tuán)來工程現(xiàn)場(chǎng)。階段主題：通過情景體驗(yàn)式的活動(dòng)營(yíng)銷方式，加大拓客力度，促進(jìn)工程去化。營(yíng)銷策略：新、老客戶聯(lián)誼，增加客戶交流，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)，提高口碑力度；時(shí)機(jī)：蓄客期、持銷期地點(diǎn)：營(yíng)銷中心對(duì)象：目標(biāo)客戶業(yè)主家庭〔含近期目標(biāo)客戶等〕內(nèi)容：老業(yè)主聯(lián)誼、財(cái)富論壇、美食、名酒品鑒、游戲等目的：聚集人氣，促進(jìn)銷售活動(dòng)策略：通過活動(dòng)開展，使工程前期熱度到達(dá)最高點(diǎn)，為工程奠定前期客戶資源；針對(duì)工程前期老客戶發(fā)放老帶新活動(dòng)政策，充分挖掘潛在客戶，已到達(dá)工程目標(biāo)客戶群去化的銷售目的。業(yè)主聯(lián)誼會(huì)暨各類暖場(chǎng)活動(dòng)瑰麗的燈火，將閃爍五彩淮南照亮東昌首府的夜空！報(bào)告完畢，謝謝！附件一：東昌首府VI展示附件二、關(guān)于大公務(wù)實(shí)大公務(wù)實(shí)咨詢集團(tuán)成立于1995年，為全國(guó)最早的十大專業(yè)咨詢公司之一，現(xiàn)有員工300多人，總部人員約50人。集團(tuán)專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)全程營(yíng)銷和房地產(chǎn)增值效勞；專注于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估和企業(yè)股權(quán)的投資；注重研究企業(yè)的商品屬性與資本屬性，把幫助企業(yè)全方位成長(zhǎng)作為集團(tuán)管理咨詢業(yè)務(wù)的核心職能。大公務(wù)實(shí)緊緊抓住中國(guó)城市化開展的機(jī)遇，不斷研究城市化過程中的價(jià)值放大效應(yīng)，不斷研究城市化開展中的商業(yè)變化，注重商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的研究，注重房地產(chǎn)增值價(jià)值的研究，先后協(xié)助開發(fā)商完成了上百個(gè)地產(chǎn)工程近千萬方的開發(fā)。成功研發(fā)了歡樂主題購(gòu)物中心和一票制休閑商業(yè)等特色商業(yè)產(chǎn)品，并開發(fā)了全球最大的無店鋪商業(yè)——江蘇亨通電視互動(dòng)商城，把完成中國(guó)商業(yè)改革作為自身開展的重要階段性目標(biāo)。集團(tuán)成立十八年來，為各大商業(yè)企業(yè)做戰(zhàn)略參謀咨詢效勞，在住宅地產(chǎn)營(yíng)銷增值效勞和商業(yè)地產(chǎn)整體化運(yùn)營(yíng)上取得了珍貴的經(jīng)驗(yàn)，并在股權(quán)投資和管理等領(lǐng)域不斷開拓新的增長(zhǎng)點(diǎn)，形成集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健開展格局。南京大公務(wù)實(shí)智業(yè)參謀有限公司為大公務(wù)實(shí)集團(tuán)全資子公司，具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，注冊(cè)資本規(guī)模為214.2萬元。大公務(wù)實(shí)企業(yè)簡(jiǎn)介房地產(chǎn)增值效勞——與眾不同的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)全程效勞——城市價(jià)值的管理者企業(yè)管理咨詢參謀——窮神知化、崇德廣業(yè)投資銀行——找到一個(gè)支點(diǎn)撬動(dòng)中國(guó)企業(yè)的開展

新媒體運(yùn)營(yíng)——開門見山的媒體

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)：大公務(wù)實(shí)營(yíng)銷籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)大公務(wù)實(shí)營(yíng)銷籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)是以房地產(chǎn)全程營(yíng)銷籌劃傳播為核心職能的專業(yè)機(jī)構(gòu)。1999年進(jìn)入地產(chǎn)增值效勞領(lǐng)域以來，以“為客戶創(chuàng)造價(jià)值〞為己任，機(jī)構(gòu)在注重住宅全程籌劃效勞和品牌價(jià)值提升的同時(shí)，更加專注于商業(yè)地產(chǎn)的先進(jìn)開發(fā)理念和科學(xué)運(yùn)營(yíng)模式，通過資源整合、商業(yè)創(chuàng)新理念和模式開發(fā)成功打造多個(gè)住宅、商業(yè)地產(chǎn)精品工程。大公務(wù)實(shí)營(yíng)銷籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)以智業(yè)報(bào)國(guó)為信念，秉承“一般的想法是不行的〞專業(yè)理念，致力于為客戶提供系統(tǒng)的品牌解決方案，在業(yè)界形成了良好的口碑，被公認(rèn)為房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃、品牌推廣領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)。

大公務(wù)實(shí)營(yíng)銷籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)以?周易?為指導(dǎo)思想，遵循“勝于易勝〞的原那么，依靠“知整行專〞的方法原點(diǎn)，形成了“預(yù)測(cè)管理〞、“整字兵法〞、“大公務(wù)實(shí)易道〞等專有方法，從理論到實(shí)操確保地產(chǎn)工程的品牌增值和價(jià)值實(shí)現(xiàn)。愿景致力于成為壽命最長(zhǎng)、最具中國(guó)智慧的房地產(chǎn)咨詢集團(tuán)

價(jià)值

中國(guó)智慧自覺修煉知整行專智業(yè)報(bào)國(guó)公司累計(jì)代理樓盤數(shù)近百個(gè)，累計(jì)代理樓盤面積約800多萬方，累計(jì)代理樓盤總銷金額約350億元公司代理樓盤表一：2024年度主要代理樓盤統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目南京鴻雁名居高爾夫國(guó)際花園金陵美域綠野仙蹤印湖山莊淮安左岸王府國(guó)子家緣名品特賣城淮北永利廣場(chǎng)金色云天中泰國(guó)際淮南向上城表二、主要代理及參謀效勞的住宅工程區(qū)域項(xiàng)目名稱南京大華錦繡華城翠屏國(guó)際城鐘山美廬觀園翔龍銀龍花園百合果園百合華府瑞爾大廈瑞凱國(guó)際美林東苑名湖雅居香居美地清水灣花園天晴花園區(qū)域項(xiàng)目名稱鎮(zhèn)江魏瑪假日京潤(rùn)國(guó)際望京天地美意家園跑馬山莊臻美源蘇州都市花園揚(yáng)州香溪里御河苑上上城江都世紀(jì)康城尚城南通蓮花美墅合肥星海世紀(jì)廣場(chǎng)星海公館一品家園彩虹新城綠城桂花園馬鞍山中央大廈巢湖鳳凰名城表三、主要代理及參謀效勞的商業(yè)工程區(qū)域項(xiàng)目名稱南京夫子廟小商品市場(chǎng)UUPARK購(gòu)物公園金榜大市場(chǎng)托樂嘉負(fù)一層商業(yè)廣場(chǎng)綠野大廈下關(guān)商廈龍翔服飾廣場(chǎng)新伊汽配城中央門百貨湖南路獅子橋水游城1912區(qū)域項(xiàng)目名稱鎮(zhèn)江京潤(rùn)國(guó)際望京新天地服飾廣場(chǎng)句容旺仕商業(yè)街徐州貝爾家電商城新沂金三角市場(chǎng)北京長(zhǎng)安浩陽(yáng)大廈上海中華門大廈合肥輕工商城世紀(jì)聯(lián)華安徽商務(wù)中心蚌埠紅星美凱龍蕪湖新百商城六安徽商國(guó)貿(mào)中心馬鞍山中央花園三大核心優(yōu)勢(shì)預(yù)測(cè)管理優(yōu)秀的市場(chǎng)研究和預(yù)判能力，準(zhǔn)確把握政籌劃向和市場(chǎng)趨勢(shì)，審時(shí)度勢(shì)選擇入市時(shí)機(jī)，抓住市場(chǎng)階段性時(shí)機(jī)制定相應(yīng)策略，確保銷售速度和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。整合資源無論是“大墻內(nèi)的管理〞，還是“大墻外的管理〞，“整〞字訣是關(guān)鍵，整合就是合縱連橫、借勢(shì)借力，就是資源和知識(shí)的整合。我司擁有十八年的行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的戰(zhàn)略合作伙伴，擅長(zhǎng)各項(xiàng)資源整合；能夠構(gòu)建工程的整體策略系統(tǒng)，以核心策略為主導(dǎo)，整合形成全局性和連貫性的戰(zhàn)術(shù)體系。終端執(zhí)行無論是策略高度還是戰(zhàn)術(shù)方法，都需要有超強(qiáng)的執(zhí)行力來實(shí)現(xiàn)。我司具備完善的組織管理、運(yùn)作機(jī)制和制度保障，優(yōu)秀的終端管理能力，重視客戶分析和銷售培訓(xùn)，掌控營(yíng)銷活動(dòng)的實(shí)際效果，始終保持案場(chǎng)較高的客戶落單能力。五大專業(yè)保障十八年行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)保障理論與知識(shí)保障人力資本和現(xiàn)金資本的保障數(shù)據(jù)庫(kù)與工具箱等資源保障組織管理、運(yùn)作機(jī)制和制度的保障地產(chǎn)增值效勞內(nèi)容市場(chǎng)研究和工程定位企業(yè)戰(zhàn)略制訂市場(chǎng)策略制訂市場(chǎng)/行業(yè)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析營(yíng)銷SWOT分析產(chǎn)品定位客戶定位投資分析規(guī)劃和設(shè)計(jì)產(chǎn)品核心思想定位區(qū)域規(guī)劃景觀規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)樓盤設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)全程營(yíng)銷籌劃營(yíng)銷戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)推盤戰(zhàn)術(shù)客戶分析媒體設(shè)計(jì)公關(guān)活動(dòng)籌劃廣告和推廣媒體組合創(chuàng)意廣告平面設(shè)計(jì)廣告軟文與公關(guān)文稿廣告制作媒體投放銷售代理和客戶效勞銷售戰(zhàn)略制訂銷售流程執(zhí)行銷售現(xiàn)場(chǎng)管理銷售數(shù)據(jù)分析客戶跟進(jìn)效勞住宅地產(chǎn)①市場(chǎng)調(diào)研

②立項(xiàng)咨詢

③競(jìng)爭(zhēng)分析

④工程物業(yè)等籌劃

⑤市場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)建議

⑥營(yíng)銷定位

⑦目標(biāo)客戶研究

⑧專業(yè)挖掘大公務(wù)實(shí)房地產(chǎn)增值效勞分為三大階段前期咨詢籌劃工作中期形象、推廣工作①進(jìn)度協(xié)同②溝通主題③傳播方案④形象建立⑤形象延展⑥形象體驗(yàn)⑦震撼開盤⑧強(qiáng)銷推廣⑨后續(xù)促銷住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)后期銷售、效勞工作①潛在客戶摸底②商圈界定③目標(biāo)客戶集客④潛在目標(biāo)測(cè)試和鎖定⑤價(jià)格體系建立⑥一房一價(jià)表⑦操盤思路設(shè)計(jì)⑧說辭和控盤⑨簽約⑩銀行催款等后續(xù)效勞三個(gè)階段：工程規(guī)劃階段、工程開發(fā)執(zhí)行階段、運(yùn)營(yíng)管理階段八大系統(tǒng)：工程前期評(píng)估、工程戰(zhàn)略籌劃全程招商代理、全程銷售代理、營(yíng)銷推廣執(zhí)行、物管及技術(shù)參謀、管理模式選擇、工程培訓(xùn)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)四十個(gè)子項(xiàng)：城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)分析、根本規(guī)劃、工程可行性分析、拿地策略、方案設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研、工程七大定位、目標(biāo)商圈及目標(biāo)客戶分析、市場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)建議、功能組合及經(jīng)營(yíng)布局、規(guī)劃方案的市場(chǎng)評(píng)價(jià)、工程開發(fā)策略研究、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、招商組織和策略、租售關(guān)系與銷售組織、營(yíng)銷推廣建議、裝潢燈光關(guān)美陳建設(shè)、組織與方案、制定招商執(zhí)行方案、商業(yè)定位優(yōu)化及調(diào)整、主力及重點(diǎn)客戶招商、普通客戶招商、制定銷售執(zhí)行方案、租售關(guān)系處理、分階段銷售執(zhí)行、銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)與管理、制定營(yíng)銷推廣方案、營(yíng)銷推廣方案督導(dǎo)及調(diào)整、提供月度及階段評(píng)估整改報(bào)告、專業(yè)媒體整合及選擇、建立檔案及信息體系、重點(diǎn)客戶個(gè)性化要求、場(chǎng)地設(shè)備設(shè)施要求、內(nèi)裝及燈光美陳效勞系統(tǒng)督導(dǎo)、駐場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理、全權(quán)