房地產經濟學第二章

27十二月2023房地產經濟學第二章)古典經濟學時期流行的地租理論，是地租剩余理論。該時期的地租論點是：地租是從土地收益中減去包括工資在內的成本后的剩余，剩余額的大小取決于農產品的需求和供給成本，農產品的成本又取決于土地的位置和肥沃程度。第一節(jié)古典經濟學的地租理論一、威廉·配第的地租理論

地租是一塊土地的耕作者從他的收獲之中扣除了自己的種子、口糧及換取其他生活必需品所需要的產品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是這塊土地一年的地租?？拷丝诔砻艿胤降耐恋兀鄬τ谕临|相同而距離較遠的土地，由于土地產品運輸費用的節(jié)約，能產生較多的地租。如果用更多的勞動改良土地，使土地豐收，地租會因收成的增加超過所使用勞動的增加而上漲。谷物需求增加，價格即上漲，因而生產谷物的土地的地租也上漲。二、亞當·斯密的地租理論地租是使用土地的代價，它是在保證租地人取得對所墊付資本的足夠補償，并獲得平均利潤的前提下，按照土地實際情況支付給地主的最高價格。地租在很大程度上并非地主改良土地所投入資本的利潤或利息。地租成為商品價格構成部分的方式不同于工資和利潤。地租隨土地肥沃程度不同而不同，也隨土地位置的不同而不同。谷田和牧場的地租支配其余一切耕地的地租。煤礦能否提供地租，取決于它的產出力和位置。三、詹姆斯·安德森的地租理論土地肥沃程度的差異，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。地租同農業(yè)的絕對生產率毫無關系。在不同生產條件下生產出來的等量產品具有同一的市場價格，是形成地租的前提。由土地改良投資造成的土地生產力，會同土地的“自然”生產力融合在一起，從而提高地租。對一塊土地的不斷耕種，也能改良土地。四、李嘉圖的地租理論地租是為使用土地原有的和不可摧毀的生產力，而付給地主的那一部分土地產品。土地數量的有限性和質量的差異性，是支付地租的原因。谷物價格高不是為了支付地租，相反，支付地租倒是因為谷物價格高。礦山的租金和地租一樣，都是產品價格高昂的結果，而絕對不是它的原因。

五、古典經濟學對地租屬性的認識該時期的地租觀點是，地租是從土地收益中減去包括工資在內的成本后的剩余。工資和利潤的高低是造成農產品價格高低的原因，價格高低又引起地租的高低，所以地租高低是農產品價格高低的結果。土地面積的有限性、不可移動性和土地質量的差異性是產生地租的原因。土地肥沃程度和位置的不同產生地租的差異。地租是為使用土地原生產力而支付給地主的那一部分產品。

一、資本主義地租的實質

資本主義地租，是租地農場主為取得土地使用權，而支付給土地所有者的超過平均利潤的那一部分剩余價值。土地所有權的壟斷是資本主義生產方式的歷史前提。土地所有權是地租的前提，地租是土地所有權得以實現的經濟形式。第二節(jié)馬克思的地租理論絕對地租地租級差地租

與土地等級相聯(lián)系的地租形式

農業(yè)資本家無論租種好地還是壞地，都絕對必須向土地所有者繳納的地租地租的形式二、級差地租級差地租是產生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產價格和投入到該生產部門的一般資本的社會生產價格之間的差額。根據級差地租形成的條件不同，又可以分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ兩種形式。級差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。級差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產率不同所產生的超額利潤轉化形成的地租。

級差地租第Ⅰ形態(tài)第Ⅱ形態(tài)

資本主義級差地租的形式級差地租形成的條件、原因和來源勞動生產率高個別生產價格低低于社會生產價格超額利潤勞動生產率低個別生產價格高社會生產價格級差地租優(yōu)等地中等地劣等地級差地租的形成土地等級單位面積糧食產量(噸)成本投入(元)平均利潤(元)個別生產價格(元)社會生產價格(元)級差地租(元)全部產品每噸每噸全部產品劣等地410020中等地510020優(yōu)等地610020120120120302420303030120150180—3060形成的條件：土地的肥沃程度、距離市場遠近的程度不同形成的原因：土地的資本主義經營壟斷來源：農業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值級差地租形成的條件、原因和來源級差地租第一形態(tài)(級差地租Ⅰ)

由等量資本投入肥沃程度或地理位置不同的地塊上所產生的不同生產率而形成的級差地租級差地租第二形態(tài)(級差地租Ⅱ)

在同一塊土地上連續(xù)投資所產生的不同生產率而形成的級差地租

級差地租Ⅱ的形成土地等級成本投入(元)單位面積糧食產量(噸)平均利潤(元)個別生產價格(元)社會生產價格(元)級差地租(元)全部產品每噸每噸全部產品ⅠⅡ劣等地100412030301200優(yōu)等地100追加1006520120120202430301801506030級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ的關系：級差地租Ⅰ是級差地租Ⅱ的基礎和出發(fā)點。從歷史上看，級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ反映著資本主義農業(yè)由粗放經營到集約經營兩個不同的發(fā)展階段。從形成過程看，級差地租Ⅱ的產生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產率高于劣等地的生產率為前提的。三、絕對地租絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權的壟斷所取得的、土地產品市場價格高于社會生產價格的一個差額，這個差額轉化而形成地租。資本主義農業(yè)絕對地租的來源：由于資本主義農業(yè)有機構成低于社會平均資本的構成，在對勞動的剝削程度相等時，將會比等量的社會平均資本生產出更多的剩余價值，從而生成出更多的利潤。

價值社會（一般）生產價格個別生產價格絕對地租級差地租土地肥沃程度逐漸遞增單產價格圖2—1絕對地租概念四、壟斷地租壟斷地租是由產品的真正壟斷價格帶來的超額利潤轉化而形成的地租。壟斷地租可以分為兩種：由于土地所有權壟斷，不付地租在未耕地上進行投資受到限制，以至土地產品按照高于它們價值的壟斷價格出售，由此而形成超額利潤轉化為地租。由于某一土地的獨特的自然特性，所生產出的產品具有較好的口味或其他質量特征，以至于能夠以超出價值基礎的壟斷價格出售，由這種壟斷價格產生的超額利潤轉化為壟斷地租。

生產部門c+vm’100%剩余價值平均利潤產品價值生產價格絕對地租工業(yè)80+20100農業(yè)60+4010020402020120140120120-20絕對地租形成的條件、原因和源泉絕對地租產生的條件是農業(yè)資本有機構成低于社會平均資本有機構成絕對地租產生的原因是土地私有權的壟斷絕對地租來源于農業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值絕對地租產生的條件、原因和源泉五、建筑地段地租和礦山地租建筑地段地租和一切非農業(yè)用地的地租一樣，是由真正的農業(yè)地租調節(jié)的。位置對其級差地租具有決定性的作用。礦山地租的決定方法和農業(yè)地租是完全一樣的。

一、邊際生產力地租理論

投入土地的資本和勞動，是由陸續(xù)使用的等劑量構成的。在陸續(xù)投入的過程中，陸續(xù)使用的各個等劑量所產生的報酬會出現遞增、遞減或者增減交替的過程。我們把所產生的報酬剛好與耕作者的生產費用相等的劑量，稱為邊際劑。它所產生的報酬稱為邊際報酬。投入土地的總劑量數乘以邊際報酬，得到所投入資本和勞動的一般總報酬。所投入資本和勞動產生的總報酬，超過這個一般總報酬，超過的部分就是土地的剩余生產物，在一定條件下轉化為地租。

第三節(jié)

新古典經濟學的地租理論

圖2—2邊際生產力地租的形成

efghcdbaa′o資本和勞動投入量報酬量△d二、稀有地租和級差地租

如果地租被看成土地服務總價值，超過所有土地在按照邊際利用時所提供的總服務價值的差額時，地租就是級差地租。土地所提供服務的價格，由服務總量的自然稀缺性和對這些服務的需求即供求來決定，而地租最容易被看成這種稀缺價格總量和產品生產成本總量之差，因此它一般又被視為稀有地租。

三、城市地租

城市地租等于位置地租加上農業(yè)地租。四、準地租

準地租是指從人類制造出來的特定生產工具中獲得的收入。即任何無供給彈性的生產要素都能得到或多或少具有地租性質的收入。五、地租與土地產品價格的關系

地租是不是決定價格的成本，取決于我們是從一個企業(yè)、一個小的行業(yè)，還是一個大的行業(yè)或整個經濟范圍的角度來看問題。

一、城市級差地租

城市土地的空間位置，包括交通便捷程度、基礎設施完善程度、集聚程度、地質水文狀況、環(huán)境等區(qū)位因素，是影響城市級差地租的決定性因素。城市級差地租Ⅰ：由土地位置引起的相對較高的利潤，在一定條件下，會轉化為地租。城市級差地租Ⅱ：連續(xù)投資直到建