北京藍(lán)胄國(guó)際場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告

北京藍(lán)胄國(guó)際場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告藍(lán)胄●國(guó)際場(chǎng)（最終建議名）市場(chǎng)定位/產(chǎn)品定位/營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告（2003年3—6月/產(chǎn)品前期—開(kāi)盤(pán)時(shí)期）劉旭濤2003-4目錄第一部分市場(chǎng)定位第二部分產(chǎn)品定位第三部分推廣攻略第四部分銷(xiāo)售組織與執(zhí)行

第一部分市場(chǎng)定位

序●雍和大廈地塊四方四正，毗鄰北二環(huán)環(huán)線地鐵及立即通車(chē)的地鐵5號(hào)線，是一塊市中心次熱點(diǎn)區(qū)域可塑性較強(qiáng)的土地；●雍和大廈中途易手，大開(kāi)挖業(yè)已就緒，五證俱全，是一個(gè)具備內(nèi)部認(rèn)購(gòu)先機(jī)，規(guī)劃設(shè)計(jì)再進(jìn)行細(xì)部斟酌的時(shí)機(jī)性樓盤(pán)；●速戰(zhàn)速?zèng)Q的有利工期，中小規(guī)模的建筑體量，為短平快的營(yíng)銷(xiāo)推廣塑造了可遇不可得的先決條件；●廣東開(kāi)發(fā)商良好的信譽(yù)背景，市場(chǎng)部與建筑設(shè)計(jì)院一對(duì)一的交流平臺(tái)，為項(xiàng)目隨之成為區(qū)域亮點(diǎn)、獲得相對(duì)理想的綜合收益、并締造優(yōu)秀的項(xiàng)目品牌及公司品牌，打下難得的根基；●打造成什么樣的產(chǎn)品能夠達(dá)到預(yù)期成效？制定什么樣的價(jià)格取向在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)完滿售罄？我們差不多發(fā)覺(jué)的是，在2003年，在這兩個(gè)最為核心的咨詢(xún)題背后，需要用專(zhuān)門(mén)規(guī)的全盤(pán)操作策略，方能贏得滿堂紅；●此方案既有不于代理商所謂的“進(jìn)場(chǎng)型全程策劃報(bào)告”，擯棄了一樣的模式化策劃泡沫；又有不于開(kāi)發(fā)商的“市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品分析、產(chǎn)品定位”之常規(guī)策劃書(shū)，強(qiáng)調(diào)每一步實(shí)操的同時(shí)，同樣講求之前嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C，之中求實(shí)的運(yùn)作和之后公平的評(píng)估。但必須確保運(yùn)行推廣的每一步都必須叫響——非同凡響。一、市場(chǎng)環(huán)境及區(qū)域價(jià)值市場(chǎng)綜合走勢(shì)

04、05兩年是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)高峰期，大盤(pán)化整為零，中小樓盤(pán)做成精品以對(duì)抗供量風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨降，性?xún)r(jià)比全面提升；

5000-6000元/平米的都市住宅需求成為主流，商住公寓逐步被新商務(wù)公寓所取代，投資型樓盤(pán)連續(xù)面臨現(xiàn)房低租市場(chǎng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓與高檔公寓租金售價(jià)普遍下跌；

13號(hào)線、地鐵5號(hào)線、開(kāi)至通州的1號(hào)線、朝陽(yáng)北路等都市交通格局的變化直截了當(dāng)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局大變化，多熱點(diǎn)項(xiàng)目頻出，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化；

40萬(wàn)平米以上的大盤(pán)項(xiàng)目第一進(jìn)入品牌化提升時(shí)代，房產(chǎn)消費(fèi)的理性化進(jìn)展拉低投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；綜合素養(yǎng)成為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵；

泛CBD進(jìn)入實(shí)質(zhì)性拼殺時(shí)期，客戶游移現(xiàn)象明顯；亞運(yùn)村交通瓶頸短期內(nèi)可不能改觀，相對(duì)制約亞運(yùn)板塊房市售價(jià)；中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓集體顯現(xiàn)泡沫，空置率大幅提升；

10余平米至40余平米的超小戶型將被市場(chǎng)無(wú)情剔除，50余平米至130平米的中小戶型連續(xù)熱銷(xiāo)；兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型較難被市場(chǎng)同意；寫(xiě)字樓與公寓、住宅大戶型空置率普遍增高；

社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)連續(xù)火爆，成為一些項(xiàng)目帶動(dòng)樓盤(pán)整體銷(xiāo)售的法寶。但社區(qū)底商仍將以出租為主。

二次購(gòu)房比例快速提升，消費(fèi)者更趨理性、成熟；“三外”（外資、外省、境外）公司大舉入侵，資金投放力度加大，開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)更趨嚴(yán)酷。

四環(huán)環(huán)線住宅普遍熱銷(xiāo)，熱點(diǎn)區(qū)域壓價(jià)一浪高過(guò)一浪；三環(huán)環(huán)線項(xiàng)目逐步商住赤化，綜合體建筑受到青睞；二環(huán)環(huán)線第一受到拆遷阻礙，東二環(huán)辦公商務(wù)鏈領(lǐng)先形成；2005年前，辦公型物業(yè)將變得更為純粹。

區(qū)域市場(chǎng)

周邊和平里北小街及東直門(mén)海運(yùn)倉(cāng)段拆遷片區(qū)，將顯現(xiàn)部分臨街寫(xiě)字樓供量，如現(xiàn)已整售的華冠麗景寫(xiě)字樓等；是本案的地緣性競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域；一墻之隔的正陽(yáng)大廈及項(xiàng)目對(duì)面的雍和家園二期（如住宅將不考慮其競(jìng)爭(zhēng)）將是本案的第一個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)；

和平里大社區(qū)2005年前全部拆遷完畢，屆時(shí)100萬(wàn)平米的住宅體量亦將有部分綜合體建筑入市；如和平新城二期后期將打造成商住產(chǎn)品；由于拆遷規(guī)模大，拆遷難度較大，于本案可不能構(gòu)成直面競(jìng)爭(zhēng)，我部將一直關(guān)注其動(dòng)態(tài)；

今年冠海集團(tuán)、三全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于太陽(yáng)宮地區(qū)累計(jì)將有220萬(wàn)平米的住宅供量入市，甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式商住公寓將分化本案部分客群；受?chē)?guó)門(mén)概念及地鐵13號(hào)線促動(dòng)，今年太陽(yáng)宮將成為本案要緊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域；

東直門(mén)交通商務(wù)圈競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多，如目前資金擱置的60萬(wàn)平米東華廣場(chǎng)（綜合體），陽(yáng)光都市三期（甲級(jí)寫(xiě)字樓），當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城甲級(jí)寫(xiě)字樓，元嘉國(guó)際（鈦度）（部分寫(xiě)字樓）、東華廣場(chǎng)二期（甲級(jí)寫(xiě)字樓）等；是為本案的第一競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域；

朝外板塊東大橋路打通后，新盤(pán)迭出，如20萬(wàn)平米昆泰國(guó)際中心（綜合體）、東黎廣場(chǎng)公司朝外項(xiàng)目（酒店式商住公寓）、佳匯中心（寫(xiě)字樓）、恒富廣場(chǎng)（綜合體）、怡景園三期（甲級(jí)寫(xiě)字樓），華遠(yuǎn)集團(tuán)的尚都國(guó)際中心等，成為本案輔助競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域；

安貞橋至太陽(yáng)宮橋東北三環(huán)沿線，供量以商住產(chǎn)品居多。如華世隆國(guó)際公寓二期、北太平莊大通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目、冠城園四期、太陽(yáng)國(guó)際公館等；由于亞北中小型公司的南移，本案將吸納為數(shù)許多的北三環(huán)沿線客群，故作為項(xiàng)目的要緊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域；

東四十條百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心10萬(wàn)平米寫(xiě)字樓以租為主；鴻安國(guó)際大廈、萬(wàn)邦科貿(mào)大廈、華普聯(lián)邦大廈（已整售）、平安進(jìn)展大廈、東四路口數(shù)碼大廈、香江房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的皇城世家及交道口大街新入市的出租型寫(xiě)字樓，作為本案的參考性競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。

安定門(mén)地區(qū)受交通環(huán)境制約，租售狀況一直不甚理想。寫(xiě)字樓較為集中，且以租賃為主。出售的可借鑒性項(xiàng)目諸如杰寶公寓及世紀(jì)莊園等周期拉得較長(zhǎng)，且此區(qū)域土地供量較少，作為本項(xiàng)目的輔助競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。小結(jié)1）：從以上區(qū)域供量特點(diǎn)得出，本案競(jìng)爭(zhēng)面較為寬泛及散化，商住型產(chǎn)品供需失衡，前景不容樂(lè)觀；甲級(jí)寫(xiě)字樓與商住樓以后2-3年供量大于200萬(wàn)平米，CBD寫(xiě)字樓將有500萬(wàn)平米面市，甲級(jí)寫(xiě)字樓投資風(fēng)險(xiǎn)較大，且多為出租型物業(yè)。小結(jié)2）：周邊區(qū)域內(nèi)高中低檔產(chǎn)品皆備，區(qū)域市場(chǎng)形象不確定；大盤(pán)居多，持久戰(zhàn)策略鮮亮，市場(chǎng)推廣競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)多元化；中高端項(xiàng)目銷(xiāo)售速度相對(duì)緩慢；購(gòu)房取向更為復(fù)雜，選擇面更加寬泛。

項(xiàng)目核心區(qū)域價(jià)值

信息環(huán)境——周邊政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技資源豐富，20多個(gè)國(guó)家部委、100多個(gè)廳局單位，以及一大批國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)，擁有十分豐富的信息資源；

區(qū)位環(huán)境——市場(chǎng)繁榮發(fā)達(dá)，都市現(xiàn)代化程度高，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，土地開(kāi)發(fā)價(jià)值更高，能夠使入駐商家形象得到龐大提升；周邊在建寫(xiě)字樓初具規(guī)模，東二環(huán)已形成新一輪的商務(wù)辦公鏈；北京核心市區(qū)的門(mén)戶概念；皇城概念；

人文環(huán)境——從十五規(guī)劃看出，本案所處區(qū)位毗鄰雍和宮文化旅行區(qū)，是以古都風(fēng)貌為特色的傳統(tǒng)文化旅行區(qū)。包括雍和宮、國(guó)子監(jiān)、地毯地區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。雍和宮、國(guó)子監(jiān)、俄羅斯大使館、東直門(mén)簋街之多元文化交流的國(guó)際人文環(huán)境（只能是營(yíng)銷(xiāo)推廣的底蘊(yùn)，不是主賣(mài)點(diǎn)，因?yàn)槲拿}的銷(xiāo)售帶動(dòng)力較為薄弱，不足以支撐現(xiàn)代化風(fēng)格的樓宇整體發(fā)售）；

交通環(huán)境——全長(zhǎng)27.7公里、擁有24座車(chē)站、總投資120億元的北京地鐵五號(hào)線，雍和宮站市政管線已開(kāi)始，03年建設(shè)進(jìn)度為完成工程量的40%，04年12月竣工，06年通車(chē)；而地鐵十號(hào)線（一期）將與五號(hào)線相交，“十字”地鐵上下班帶來(lái)的高效率一族；能夠瞬時(shí)切換13號(hào)線及地鐵1號(hào)線的聯(lián)通特點(diǎn)；東二環(huán)環(huán)線地鐵；全封閉式?jīng)]有一個(gè)紅綠燈的二環(huán)概念；市政將抓好國(guó)子監(jiān)街整體風(fēng)貌的愛(ài)護(hù)和整治；小街及交道口至東直門(mén)市政道路已完成；03年二季度將完成朝內(nèi)北小街改造并建成通車(chē)，全面實(shí)現(xiàn)方巾巷至北二環(huán)市政道路；

自然環(huán)境——毗鄰立即修復(fù)的北二環(huán)皇家護(hù)城河、連接亮馬河的觀光碼頭；地壇公園修繕，外園二期立即完成；東二環(huán)西側(cè)等4條道路綠化改造工程；

辦公環(huán)境——純粹高檔寫(xiě)字樓的品質(zhì)及自給自足的辦公生活氛圍；既有的繁華與成熟度；國(guó)際化特點(diǎn)及相對(duì)獨(dú)立的辦公形象，具有較強(qiáng)的都市空間可塑性；

交通便利，生活便利，人文底蘊(yùn)濃厚，配套相對(duì)齊全，有理由成為飛速進(jìn)展的國(guó)際中小企業(yè)專(zhuān)屬辦公基地。

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析本案競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)呈點(diǎn)線面分布特點(diǎn)。按照甲級(jí)寫(xiě)字樓（可售）、乙級(jí)寫(xiě)字樓（可售）、商務(wù)樓及商住項(xiàng)目，能夠?qū)⒏?jìng)爭(zhēng)物業(yè)細(xì)分為三類(lèi)：

商住價(jià)值型物業(yè)：住宅及公建立項(xiàng)的商務(wù)樓宇及商住項(xiàng)目；

寫(xiě)字樓價(jià)值型物業(yè)：寫(xiě)字樓立項(xiàng)的辦公樓宇；

純粹辦公型物業(yè)：住宅及公建立項(xiàng)的純粹辦公高檔樓宇?！景笇儆诩冝k公型物業(yè)。（1）商住價(jià)值型項(xiàng)目（商住公寓或商務(wù)公寓）分布地區(qū)：東北三環(huán)沿線、東直門(mén)地區(qū)、朝外地區(qū)、東四十條、安外大街及二環(huán)環(huán)線地區(qū)。區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域進(jìn)展差不多成熟，都市機(jī)能完善，公共交通、市政及生活配套設(shè)施齊全，帶有明顯的都市文化烙印。典型項(xiàng)目：可借鑒性物業(yè)：華冠麗景后期、國(guó)展國(guó)際、元嘉國(guó)際公寓、藍(lán)籌名座、巨石公寓、康堡花園、華普花園等分化競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)：東方銀座（公寓）、雍和家園二期、華世隆國(guó)際公寓二期、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城三期公寓部分典型物業(yè)概況：規(guī)模套數(shù)（套）容積率建筑形式戶型（平米）裝修標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)刻166025.2綜合聯(lián)體建筑56-1611000元/平米2003年8月底5.65443聯(lián)體塔樓97、111、113、158、171、179、185、202267100平米7000元現(xiàn)房4萬(wàn)余64套3.35塔樓150-250毛坯現(xiàn)房60前期800套4塔樓91、104-125、157-232、340、復(fù)式，主力114、158精裝1、2、6號(hào)房現(xiàn)房前期20前期4002.79板式低層兩居109、177、211、223、，三居145毛坯02年12月入住404棟，另寫(xiě)字樓、酒店3.5塔樓69-89，96-164，146-203，躍層1381100元/平米02年12月底入住7.7400--塔樓85-98、110、166、213、250主推55、71、126全精裝02年底入住3.53003.4板樓48、50、118、235、229精裝03年6月交房8.26336---塔連板45-56、92-103、136-180初裝修02年11月市場(chǎng)定位：有較高投資價(jià)值的商住高端產(chǎn)品。產(chǎn)品：建筑形式以塔樓為主，追求高容積率，建筑風(fēng)格都市感強(qiáng)烈。市場(chǎng)策略：一半項(xiàng)目或調(diào)整或直截了當(dāng)采取低總價(jià)、小戶型的策略吸引投資客，通常做法是犧牲均好性嚴(yán)格操縱單套面積；另一半項(xiàng)目瞄準(zhǔn)東區(qū)國(guó)際買(mǎi)家，戶型適中，以精品樓盤(pán)的空間舒服度滿足市中心居住辦公的瞬時(shí)平穩(wěn)。主力客群：在市中心及周邊工作生活、崇尚方便快捷高效的現(xiàn)代生活方式、易于同意新奇事物、處于進(jìn)展期、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的中青年，年齡在35-45歲左右。對(duì)生活配套專(zhuān)門(mén)是私家車(chē)的依靠性強(qiáng)。購(gòu)房目的：自住和投資并重。營(yíng)銷(xiāo)推廣：以高端產(chǎn)品的品質(zhì)及投資價(jià)值為要緊推廣思路a精品主義——借助產(chǎn)品本身的環(huán)境、服務(wù)、配套、按揭優(yōu)勢(shì)、精裝修與項(xiàng)目客群有效對(duì)接，形成項(xiàng)目的差異化及標(biāo)示性，以點(diǎn)帶面?！钣汉图覉@：北二環(huán)親水景觀人文社區(qū)；思想者的建筑，建筑的思想☆當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城：全方位社區(qū)金融服務(wù)貸款/多元主題社區(qū)☆華冠麗景：東直門(mén)極品商務(wù)豪宅☆陽(yáng)光都市：40萬(wàn)平米巨艦領(lǐng)航工體☆藍(lán)籌名座：商業(yè)投資螞蟻打算帶動(dòng)整體發(fā)售/商住分區(qū)b投資主義——借助交通地利等綜合外向優(yōu)勢(shì)為己所用，借以提升項(xiàng)目高附加值，強(qiáng)調(diào)從按揭方式及精裝配套為投資型買(mǎi)家度身訂造?！顤|方銀座：國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)全球投資標(biāo)本☆元嘉國(guó)際公寓：首付16萬(wàn)月供2500，奉送全套精裝修☆康堡花園：內(nèi)銷(xiāo)外租，日供1.6元/平米，日租3.5☆華世隆國(guó)際公寓：安貞橋畔商務(wù)新貴要緊賣(mài)點(diǎn)：位置+性?xún)r(jià)比+投資價(jià)值要緊賣(mài)點(diǎn)東方銀座當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城雍和家園1七維交通樞紐十大親水住宅之一43萬(wàn)平米皇家園林2國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)5萬(wàn)平米都市森林親水景觀人文社區(qū)3名師關(guān)善明設(shè)計(jì)社區(qū)金融服務(wù)佛教圣地風(fēng)水論4投資回報(bào)率多元文化主題分戶設(shè)計(jì)全玻璃幕墻5自有組合小戶型低密度1梯1戶名家名牌精裝修6全套精裝修品牌國(guó)門(mén)交通樞紐名師設(shè)計(jì)價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)多在9000-11000之間（含精裝），總價(jià)80-200萬(wàn)元左右銷(xiāo)售：多個(gè)項(xiàng)目的平均月銷(xiāo)售在15-20套左右。項(xiàng)目名稱(chēng)總規(guī)?？偺讛?shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)刻銷(xiāo)售率月銷(xiāo)售速度東方銀座16萬(wàn)平米602戶02年3月4棟公寓出售2/3平均30套當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城260萬(wàn)平米前期800套01年3月已售600套20套左右雍和家園5.6萬(wàn)平米544戶01年售罄不足10戶華冠麗景100萬(wàn)平米前期400戶01年一二三期住宅售完，寫(xiě)字樓整售30套以上市場(chǎng)變化：新項(xiàng)目及潛在項(xiàng)目供給龐大，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力加大；同時(shí)高端產(chǎn)品租售率普遍下跌，投資者較為慎重；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布更為散化，競(jìng)爭(zhēng)面擴(kuò)大。☆北小街北緯18（住宅）、北京5月展會(huì)開(kāi)售；☆和平里和平新城二期續(xù)賣(mài)（商?。?；☆太陽(yáng)宮220萬(wàn)平米冠海集團(tuán)、雙全大盤(pán)入市（綜合）；☆東北三環(huán)順天立景、項(xiàng)目分化客群（商?。弧顤|四十條香江地產(chǎn)皇城世家預(yù)備預(yù)售（住宅）；☆朝外大街20萬(wàn)平米昆泰國(guó)際中心綜合體建筑開(kāi)賣(mài)；☆東黎開(kāi)發(fā)商朝外項(xiàng)目預(yù)備認(rèn)購(gòu)（投資型商住）；☆朝外10萬(wàn)平米恒富廣場(chǎng)立即開(kāi)盤(pán)（綜合體）；☆三里屯60萬(wàn)平米精品住宅幸福三村包裝完畢（綜合）；☆朝外怡景園三期四期共100萬(wàn)平米預(yù)備開(kāi)賣(mài)（綜合）；☆東直門(mén)東方銀座東側(cè)商務(wù)項(xiàng)目預(yù)備開(kāi)盤(pán)（寫(xiě)字樓）；☆朝陽(yáng)門(mén)百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心40萬(wàn)平米公寓立即發(fā)售（綜合）；☆東直門(mén)60萬(wàn)平米東華廣場(chǎng)酒店式商務(wù)公寓蓄勢(shì)待發(fā)；☆對(duì)面雍和名家二期高檔項(xiàng)目5月開(kāi)盤(pán)（待定）；☆北三環(huán)安貞橋國(guó)典華園、北太平莊大通項(xiàng)目、華世隆國(guó)際公寓二期商務(wù)公寓、馬甸冠城園四期、東北三環(huán)鳳凰城二期；☆安定門(mén)商務(wù)項(xiàng)目、陽(yáng)光都市后期……其他競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)概況：項(xiàng)目位置規(guī)模價(jià)格時(shí)刻特點(diǎn)戶型（2）純辦公型項(xiàng)目（住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓）分布地區(qū)：本案直截了當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的住宅公建立項(xiàng)的辦公物業(yè)目前較少，除了地緣性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手外（如正陽(yáng)大廈、華冠麗景），更多應(yīng)從散化競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)及可借鑒性辦公樓層面考慮分析。同時(shí)中小型進(jìn)展公司選擇面變廣，諸如東四環(huán)的住邦2000、后office、甚至北三環(huán)、東三環(huán)沿線、東二環(huán)沿線物業(yè)都已成為散化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。區(qū)域?qū)傩裕焊黜?xiàng)目所處板塊特點(diǎn)明顯，具備相當(dāng)成熟的辦公氛圍或具備迅速進(jìn)展?jié)摿Φ男屡d辦公環(huán)境。典型項(xiàng)目：散化競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)：后現(xiàn)代城后office、天玉銘座、摩碼大廈、住邦2000等可借鑒性物業(yè)：國(guó)英1號(hào)、金隅嘉業(yè)中心、財(cái)智中心、左岸公社、商筑、量子銀座等市場(chǎng)定位：以住宅公建立項(xiàng)的純商務(wù)樓或高檔寫(xiě)字樓定位在現(xiàn)代或后現(xiàn)代風(fēng)格的新生代寫(xiě)字樓以低首付/投資型辦公的中小戶型為主導(dǎo)部分典型在售物業(yè)概況項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置總規(guī)模萬(wàn)平米（套）建筑形式戶型（平米）起價(jià)/均價(jià)（元/平米）裝修標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)刻后現(xiàn)代城東四環(huán)百子灣西南60萬(wàn)平米5003左右連塔105-200-300平米7000元500元/平米04年5月住邦2000東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè)6萬(wàn)平米300余套標(biāo)準(zhǔn)層2620--塔樓130平米9000毛坯房03年5月天玉銘座東耳環(huán)光明橋2萬(wàn)余平米每層2000平米--塔樓100—300余平米800-9200毛坯03年下半年摩碼大廈朝陽(yáng)北路金葉大廈西2.1萬(wàn)平米標(biāo)準(zhǔn)層800平米--塔樓50平米8600毛坯03年12月市場(chǎng)定位：針對(duì)中小型公司度身訂造的市區(qū)新生代辦公間產(chǎn)品：以住宅公建立項(xiàng)的高檔寫(xiě)字樓，綜合有用價(jià)值較高市場(chǎng)策略：低單價(jià)+低總價(jià)+低首付+低物業(yè)治理費(fèi)短平快的投資型時(shí)機(jī)性樓盤(pán)典型項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品住邦2000備注：2期貯備入市CBD衛(wèi)城首席商務(wù)中心，準(zhǔn)現(xiàn)房東四環(huán)朝陽(yáng)路交叉熱點(diǎn)現(xiàn)代派風(fēng)格的5A智能甲級(jí)寫(xiě)字樓國(guó)貿(mào)物業(yè)治理公司近百萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)規(guī)模，配套齊全框架剪力強(qiáng)結(jié)構(gòu)，自由組合樓高68米，區(qū)域地標(biāo)級(jí)建筑分戶式中央空調(diào)，千兆以太網(wǎng)70%凈使用率，大堂9米高主力小戶型，8成20年按揭主力客群：通過(guò)第一次原始積存，公司得到迅速進(jìn)展，對(duì)辦公面積及辦公物業(yè)形象要求均有所提升；從商住公寓向純商務(wù)辦公樓轉(zhuǎn)化的中小型進(jìn)展企業(yè)；部分投資客及居住辦公一體化的中小公司，以第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)客群居多，兼顧投資轉(zhuǎn)售及出租。法人年齡在30-35歲之間，公司規(guī)模在10-20人左右，較注重交通的便利度及樓宇于市區(qū)的位置。購(gòu)買(mǎi)目的：60%以上購(gòu)房客戶為自用辦公買(mǎi)家，純粹投資并兼顧投資的買(mǎi)家占相當(dāng)比重。營(yíng)銷(xiāo)推廣：以事件新聞營(yíng)銷(xiāo)為要緊推廣策略，在炒作概念上結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際賣(mài)點(diǎn)一炮打響。a實(shí)效概念主義——擯棄了前幾年以概念提升銷(xiāo)售力的泡沫炒作行為，注重從嶄新辦公方式塑造及項(xiàng)目于市場(chǎng)中的差異化地位贏得綜合眼球經(jīng)濟(jì)?！詈蟋F(xiàn)代城：針對(duì)布波一族塑造項(xiàng)目的美國(guó)后街生活☆住邦2000：以漂移的CBD為切入，灌輸CBD衛(wèi)城理念☆財(cái)智中心：主推國(guó)際/集成/自由，憑財(cái)智一切超然☆左岸公社：另類(lèi)風(fēng)格及少數(shù)人的寫(xiě)字樓定位帶動(dòng)☆金隅嘉業(yè)中心：中關(guān)村上地低價(jià)概念樓盤(pán)☆量子銀座：空間的單細(xì)胞概念及精細(xì)辦公理念b現(xiàn)代主義升級(jí)版——繼98年開(kāi)始，現(xiàn)代城及之后的數(shù)碼01大廈，實(shí)行住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓推廣空前成功后，突破寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)年限及按揭年數(shù)的“新生代寫(xiě)字樓”大行其道，并以小戶型低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)占盡先機(jī)，迄今幾乎沒(méi)有敗例。在建筑風(fēng)格及外立面等方面，拋開(kāi)了商住樓宇的種種弊端，成為連續(xù)熱銷(xiāo)至以后兩年的稀有品種?！瞵F(xiàn)代城寫(xiě)字樓：時(shí)尚無(wú)處不在的SOHO推廣主題，演變成今天的純商務(wù)投資型現(xiàn)代辦公樓；☆數(shù)碼01：以國(guó)貿(mào)近肩的位置及現(xiàn)代智能配設(shè)、兩三百平米的戶型，一周時(shí)刻戰(zhàn)勝整棟樓宇80%以上的客戶?！钬?cái)智中心：8米挑高800平米的生態(tài)大堂及超5A辦公集成系統(tǒng)，以78平米的主力戶型在三個(gè)月時(shí)刻結(jié)案。要緊賣(mài)點(diǎn)：現(xiàn)代風(fēng)格+小戶型自由辦公空間+靈活的付款方式要緊賣(mài)點(diǎn)后現(xiàn)代城后office財(cái)智中心1CBD熱點(diǎn)輻射區(qū)所對(duì)應(yīng)的龐大中小企業(yè)2000平米商務(wù)健身俱樂(lè)部2現(xiàn)代城的品牌借勢(shì)現(xiàn)代科技外立面設(shè)計(jì)3后現(xiàn)代主義建筑分戶式中央空調(diào)4美國(guó)風(fēng)格十字街區(qū)樓高82米的地標(biāo)性5后生態(tài)主義園林低首付低總價(jià)6首付款遞延交付及頗具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格70、150、310平米中小戶型7Bobos休閑會(huì)所及綜合服務(wù)8米挑高800米生態(tài)大堂8大體量規(guī)模帶來(lái)資源共享系列化的商務(wù)服務(wù)價(jià)格：以后現(xiàn)代城、住邦2000、財(cái)智中心三個(gè)最為旺銷(xiāo)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目為代表，均價(jià)在7000—9000元/平米，此價(jià)格區(qū)段較為適宜住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓買(mǎi)家內(nèi)心認(rèn)可值。銷(xiāo)售：平均月銷(xiāo)售套數(shù)普遍在30套以上。后現(xiàn)代城剛剛開(kāi)盤(pán)，打算每月銷(xiāo)售140套以上。項(xiàng)目名稱(chēng)總規(guī)模（萬(wàn)平米）總套數(shù)（套）開(kāi)盤(pán)時(shí)刻銷(xiāo)售率月銷(xiāo)售速度（套/月）住邦20006.32300余套2001年9月90%30套以上后現(xiàn)代城7、8500余套2003年3月---30套以上財(cái)智中心4.85300套左右2002年6月100%100套市場(chǎng)變化：隨著新型商務(wù)辦公樓的熱銷(xiāo)，東西南北公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓層出不窮，許多原先商住一體的公寓樓隨著市場(chǎng)的變化后期紛紛改為純粹商務(wù)樓。如和平新城二期外立面的改頭換面；雍和家園后期純居住改為中小型公司的租賃為主；優(yōu)士閣改為純商務(wù)辦公樓，峻峰華亭亦成為專(zhuān)為中小型公司打造的辦公樓。對(duì)出售型乙級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目造成強(qiáng)有力的沖擊?！赂剑嚎山梃b及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜合市調(diào)一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)位置交通物業(yè)性質(zhì)規(guī)模㎡高度M層數(shù)建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層層高M(jìn)凈高M(jìn)標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡底商車(chē)位地上地下樓層面積㎡數(shù)量?jī)r(jià)格后現(xiàn)代城東四環(huán)百子灣橋西南側(cè)商住立項(xiàng)8100041142框剪2.92.72034地上1、2410030010萬(wàn)住邦2000東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè)商住立項(xiàng)6320068203框剪3.252.552620地上1、25400優(yōu)士閣東三環(huán)和廣渠門(mén)外大街交匯點(diǎn)處公寓立項(xiàng)4058078263框剪2.802.601236地上1、23300財(cái)智中心62578899北四環(huán)保福寺橋東北角200米公寓立項(xiàng)4857082203框剪3.002.602103地上1、23526左岸公社62657788海淀圖書(shū)城對(duì)面寫(xiě)字樓7000063153框剪3．73—3．53000地上1---620000500未定金隅嘉業(yè)框剪量子銀座北三環(huán)知春路大運(yùn)村公寓內(nèi)公寓立項(xiàng)2360080局部90221框剪3.602.601279無(wú)無(wú)摩碼大廈朝陽(yáng)北路金葉大廈西公寓立項(xiàng)2100060221框剪2．92．7800地上一層600130售14萬(wàn)租400項(xiàng)目名稱(chēng)電梯配套設(shè)施底商空調(diào)系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)裝修品牌數(shù)量租金元售價(jià)元風(fēng)格價(jià)格元/㎡后現(xiàn)代城OFFICE合資三菱3觀6客商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)未定8000中央空調(diào)24小時(shí)閉路電視監(jiān)控每戶兩個(gè)語(yǔ)音接口，一個(gè)數(shù)據(jù)現(xiàn)代，墻面藍(lán)色500/㎡住邦2000銀行，餐飲，商務(wù)中心等未定12300分戶式中央空調(diào)24小時(shí)安防監(jiān)控紅外線監(jiān)控自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)千兆以太網(wǎng)毛坯房英特公寓餐飲，商務(wù)中心等未定12400--24小時(shí)--------東方銀座銀行，餐飲，商務(wù)中心等18000中央空調(diào)24小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭--------優(yōu)士閣餐飲，商務(wù)中心等未定8500壁掛24小時(shí)，可視對(duì)講，自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)每戶兩個(gè)信息點(diǎn)現(xiàn)代，墻面藍(lán)色500財(cái)智中心銀行，餐飲，商務(wù)中心等3．509300分戶式中央空調(diào)24小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)寬帶網(wǎng)入戶毛坯房毛坯房左岸公社銀行，餐飲，商務(wù)中心等未定12000分戶式中央空調(diào)24小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)毛坯房毛坯房金隅嘉業(yè)餐飲，商務(wù)中心等未定5800起24小時(shí)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)量子銀座合資三菱3客1貨周邊6.50只租不售中央空調(diào)24小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)信息點(diǎn),/5㎡頻率1000MHZ現(xiàn)代辦公500摩碼大廈合資三菱2客1貨銀行，餐飲，商務(wù)中心等未定8600預(yù)留空調(diào)機(jī)位24小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭閉路電視監(jiān)控100兆以太網(wǎng)毛坯房毛坯房項(xiàng)目名稱(chēng)使用率%凈使用率%大堂挑高M(jìn)首層高度M凈高價(jià)格主力戶型面積㎡開(kāi)工日期入駐時(shí)刻付款方式報(bào)價(jià)起價(jià)均價(jià)最高價(jià)后現(xiàn)代城OFFICE7571.8443．6700068007000730011011/20025/2004一次、8成20年按揭住邦200075708.78．77．9900086009000124001309/20015/2003一次、8成20年按揭優(yōu)士閣7973887．585007600850089001304/20038/2004一次、8成20年按揭財(cái)智中心75708．208．207．509300860093009800785/200212/2003一次、8成20年按揭左岸公社626577887570998.2120001100012000140001306/20025/2003一次性。6成10年量子銀座68614．804．804．50////1203/20009/2002/摩碼大廈77．173443．68600780086008900505/200212/2003一次性。6成10年

重點(diǎn)分析2002年下半年、2003年初，新推出的與本案檔次（同為住宅公建立項(xiàng)的高檔寫(xiě)字樓）、售價(jià)（除去地段位置因素）、配套(如職員餐廳、中央空調(diào))、建筑技術(shù)指標(biāo)（大堂挑空、層高凈高、使用率凈使用率）、戶型（300平米以?xún)?nèi)的中小戶型）、結(jié)構(gòu)（框架剪力墻或無(wú)梁樓板）等，最具借鑒性及參考價(jià)值的八個(gè)新盤(pán)為——·東——東四環(huán)百子灣后現(xiàn)代城后office東四環(huán)慈云寺橋住邦2000·西——長(zhǎng)安街西三環(huán)天行建國(guó)際商務(wù)花園長(zhǎng)安街西四環(huán)五棵松長(zhǎng)安西點(diǎn)·南——東二環(huán)光明橋天玉大廈·北——中關(guān)村財(cái)智中心中關(guān)村上地金隅科技中心望京佳境天城——本案同類(lèi)產(chǎn)品分析，將著重針對(duì)此八個(gè)特例項(xiàng)目，以下為天行建、長(zhǎng)安西點(diǎn)、天玉大廈、佳境天城四個(gè)項(xiàng)目情形及綜合分析。

典型特例1、天行建國(guó)際商務(wù)花園68171660開(kāi)發(fā)商：北京天行建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置：長(zhǎng)安街公主墳商圈后期均價(jià)：9000元/平米占地：6000平米建筑面積：5.4萬(wàn)平米建筑高度：85米檔次：甲級(jí)車(chē)位：地下一層268個(gè)，另有地上機(jī)動(dòng)車(chē)位（銷(xiāo)售）柱距：8.15米，一二層部分柱距9.3米層高：3.15米，凈高2.4使用率：70%信息點(diǎn)：10-15米兩個(gè)綠化率：28%戶型：208-450平米大堂挑高：5.35米，入口500平米中庭花園：三層400平米，七層、十層各一個(gè)180平米中庭花園物業(yè)費(fèi)：7.62元底商：一至兩層共4500平米，光大銀行、商務(wù)中心等底商售價(jià)：首層均價(jià)16000元/平米客戶：IT、設(shè)計(jì)公司、廣告、兩層莊家客戶，投資型客戶較少智能：千兆入?yún)^(qū)，百兆桌面工期：01年5月開(kāi)工，02年7月19日封頂，03年5月31入住按揭：工行、健行、中行、光大8成30年綜合點(diǎn)評(píng)：天行建國(guó)際商務(wù)花園是繼現(xiàn)代城寫(xiě)字樓、數(shù)碼01大廈之后，最為典型的住宅立項(xiàng)的新型辦公樓。除地段優(yōu)勢(shì)之外，產(chǎn)品面最要緊的賣(mài)點(diǎn)是生態(tài)、個(gè)性、職能、知本，最明顯的優(yōu)勢(shì)為適合中關(guān)村中小企業(yè)辦公的低價(jià)（包含靈活的按揭方式）中小戶型。天行建國(guó)際商務(wù)花園不足一年零五個(gè)月的時(shí)刻全部售罄，戶型稍大為其不足之外，營(yíng)銷(xiāo)推廣不力使之相對(duì)拉長(zhǎng)了銷(xiāo)售周期。以上顏色加重部分為重點(diǎn)借鑒部分。

典型特例2、長(zhǎng)安·西點(diǎn)68187711位置：西長(zhǎng)安街五棵松西四環(huán)交叉口戶型：34-3400平米大堂：5.8米挑高層高：3.1米凈高：2.6米使用率：75%配置：中央空調(diào)等均價(jià)：7500元/平米特點(diǎn)：針對(duì)目標(biāo)客群創(chuàng)立競(jìng)爭(zhēng)聯(lián)盟付款方式：首付款先付10%，余款交房前付清銷(xiāo)售情形：目前尚未開(kāi)盤(pán)，但排號(hào)者蜂擁而至。綜合點(diǎn)評(píng)：住宅公建立項(xiàng)的高檔寫(xiě)字樓熱銷(xiāo)的幾大因素能夠歸納為：適合辦公氛圍的交通區(qū)位、現(xiàn)代辦公風(fēng)格的形象與氣質(zhì)、首付遞延交付與低單價(jià)高按揭年限、自由組合小戶型、高使用率和凈高、可滿足進(jìn)展的車(chē)位中央空調(diào)配設(shè)等六大要素。在本案重點(diǎn)分析的八個(gè)可類(lèi)比項(xiàng)目中，較少有不配設(shè)中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)的，因此這與低價(jià)及底商規(guī)模大小等有緊密關(guān)系（產(chǎn)品定位中將論述）。長(zhǎng)安西點(diǎn)無(wú)疑又是一個(gè)典型的例子。

典型特例3、天玉銘座67173355開(kāi)發(fā)商：北京中天億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置：東二環(huán)光明橋建筑面積：2萬(wàn)余平米平層面積：2000余平米戶型：100—300余平米使用率：70%現(xiàn)均價(jià)：9200裝修：毛坯外立面：外墻高級(jí)鋁板幕墻和高檔中空雙層隔音保溫玻璃大堂：凈高4.5米，吸引天花吊頂衛(wèi)生間：私人衛(wèi)生間+公共男女衛(wèi)生間信息點(diǎn)：5平米一個(gè)配置：中央空調(diào)特點(diǎn)：生態(tài)平臺(tái)系統(tǒng)：辦公自動(dòng)化、樓宇綜合布控、保安綜合布控、消防報(bào)警布控、停車(chē)治理布控綜合點(diǎn)評(píng)：天玉大廈從最初的8000元均價(jià)漲至現(xiàn)今的9200，同時(shí)最近有大單成交，與其綜合性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)密不可分。其突出的優(yōu)勢(shì)在于智能系統(tǒng)配套完備。新型辦公樓的熱銷(xiāo)在產(chǎn)品上均運(yùn)用以點(diǎn)帶面的戰(zhàn)術(shù)。

典型特例4、佳境天城64746205投資商：魯能英大集團(tuán)發(fā)展商：北京英大置業(yè)有限公司承建商：中建一局二公司項(xiàng)目地址：朝陽(yáng)區(qū)望京中環(huán)南路甲2號(hào)建筑面積：6萬(wàn)余平米樓高：25層價(jià)格：8680起，現(xiàn)房均價(jià)9500推廣定位：VIP級(jí)商務(wù)花園外立面：鋁板、大理石及玻璃幕墻配置：4500平米巴比倫森林雙層會(huì)所、茶水間、洗手間、健身網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶不低于155兆空調(diào)：戶式中央空調(diào)電梯：lG高速電梯裝修：毛坯戶型：122、113、152、151、170、283、390，復(fù)式199及152使用率：77%層高：2.9按揭：8成20年大堂：800平米車(chē)位：1：1.1綜合點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)銷(xiāo)售率達(dá)90%，車(chē)位及VIP配套是其最大賣(mài)點(diǎn)。

（3）寫(xiě)字樓項(xiàng)目（以下所列均為出售型甲級(jí)寫(xiě)字樓）分布地區(qū)：以租為主的甲級(jí)寫(xiě)字樓要緊分布在朝外板塊、安定門(mén)片區(qū)及北三環(huán)一線；在售甲級(jí)寫(xiě)字樓兩年來(lái)東區(qū)供量較少，且大多為在建項(xiàng)目。如東三環(huán)沿線的太陽(yáng)宮區(qū)域、點(diǎn)狀分布的當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城、昆泰國(guó)際中心、怡景園三期、東環(huán)廣場(chǎng)二期等。乙級(jí)寫(xiě)字樓仍以出租為主，出售的如佳匯中心、平安進(jìn)展大廈，同樣呈點(diǎn)狀散布。以上寫(xiě)字樓分布地區(qū)配套相對(duì)齊全，或預(yù)期配套齊全。區(qū)域?qū)傩裕鹤馐坌图准?jí)寫(xiě)字樓區(qū)域成熟度最高，周邊星級(jí)酒店、購(gòu)物飲食、娛樂(lè)休閑設(shè)施齊全，辦公氛圍濃郁，市區(qū)板塊特點(diǎn)最為明顯。與國(guó)際化、產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境息息有關(guān)。典型項(xiàng)目：參考型物業(yè)（租賃）：百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心、佳匯中心、泛利大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)、東環(huán)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、人壽大廈；競(jìng)爭(zhēng)型物業(yè)：當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城、華普花園、陽(yáng)光都市、東方銀座、華冠麗景寫(xiě)字樓，金港大廈、昆泰國(guó)際中心、恒富廣場(chǎng)、尚都國(guó)際中心、東環(huán)18大廈、東華廣場(chǎng)等。備注：鑒于本案限高阻礙及周邊辦公環(huán)境尚待改進(jìn)、市政辦公配套仍需完善等因素，產(chǎn)品做成甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)高，存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，租售型甲級(jí)寫(xiě)字為本案的次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作為市場(chǎng)分析的輔助點(diǎn)，以下重點(diǎn)列舉地緣性出售型甲級(jí)寫(xiě)字樓用作參考分析。案例1：東方銀座（東直門(mén)代表性樓盤(pán)，服務(wù)及配套系統(tǒng)可作為參考）開(kāi)發(fā)商：北京東黎廣場(chǎng)有限公司（在京開(kāi)發(fā)100萬(wàn)平米以上面積）合作商:廣東進(jìn)展銀行(貸款融資方)施工單位:中建一局五公司(要緊業(yè)績(jī):國(guó)貿(mào)、燕莎、南銀大廈、人民大會(huì)堂)設(shè)計(jì)公司：香港關(guān)善明博士建筑師事務(wù)所（恒基中心、上海招商局大廈之設(shè)計(jì)）室內(nèi)設(shè)計(jì)：香港陳富華室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)公司：自管，物業(yè)費(fèi)：8元交通：位于東直門(mén)橋東南角，地下二層與對(duì)面63萬(wàn)平米亞洲最大交通樞紐相連，連通首都機(jī)場(chǎng)磁懸浮列車(chē)始發(fā)站，7分鐘到達(dá)機(jī)場(chǎng)；公交、地鐵、磁懸浮、輕軌、出租、水上交通構(gòu)成其七維交通網(wǎng)絡(luò)占地：31747平米，綠化率26.6%建筑面積：155230平米，寫(xiě)字樓40797平米外立面：由高質(zhì)反光玻璃幕墻及高級(jí)鋁板組成，配以鮮亮的金屬飾條及面磚，充分體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，增加黃色及黑線條建筑：建筑高度98米，寫(xiě)字樓23層，地下4層，5A級(jí)寫(xiě)字樓容積率：5寫(xiě)字樓：層高3.6米，走廊凈空2.3米，大堂層高9.2米戶型：182、121、282等層高：3.6米使用率：69.5%均價(jià)：18000元/平米物業(yè)治理：收費(fèi)8元/月/平米車(chē)位：600個(gè)商場(chǎng)：近4萬(wàn)平米國(guó)際SHOPPINGMALL，不含公攤建筑面積為27600平米，餐廳、酒吧、超級(jí)市場(chǎng)、洗衣店、糕餅房、美容美發(fā)店、銀行、郵局、旅行及票務(wù)中心、診所及其他，與商場(chǎng)、地鐵連通后的安全是通過(guò)門(mén)磁、門(mén)開(kāi)啟方向、監(jiān)控系統(tǒng)及物業(yè)治理等形式實(shí)現(xiàn)的配套：地上4層4708平米空中會(huì)所，包括泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、桑拿、慢跑路徑、全天候商務(wù)中心，600個(gè)車(chē)位，車(chē)庫(kù)面積31346平米服務(wù)：全天候商務(wù)中心/留言/物件暫存/24小時(shí)客房送餐/房間打掃/水電氣等費(fèi)用一卡通劃賬/訂報(bào)/咨詢(xún)訊及定做/月結(jié)帳單、購(gòu)物送貨/墻壁油漆、地板處理/家具修理及翻新/洗車(chē)等電梯：寫(xiě)字樓客梯6部，1部消防梯，商場(chǎng)2部貨梯，1部汽車(chē)梯、2部客梯，地上為精品店，大型零售店，地下餐飲工期進(jìn)度：統(tǒng)一2003年8月底交房，02年10月中旬封頂空調(diào)系統(tǒng)：四管制集中空調(diào)系統(tǒng)，可滿足冬季及夏季不同區(qū)域之不同冷暖要求供熱系統(tǒng)：都市熱力系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)盤(pán)管四管制系統(tǒng)充分考慮到過(guò)渡季節(jié)各房間人員對(duì)冷熱的不同要求通風(fēng)系統(tǒng)：每間均送新風(fēng)，辦公樓內(nèi)的茶水間、衛(wèi)生間、垃圾房等均設(shè)有集中排風(fēng)防排煙辦公樓內(nèi)走道、樓梯間、前室及合用前室等均按消防要求系統(tǒng)：設(shè)置相應(yīng)的機(jī)械排煙或機(jī)械正壓送風(fēng)系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)：二路10KV電源同時(shí)供電，總電量為17900KVA，并設(shè)有后備柴油發(fā)電機(jī)1500KVA，設(shè)有防雷系統(tǒng)及電涌愛(ài)護(hù)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)：進(jìn)口高速電梯，3VF調(diào)速系統(tǒng)，人工智能群控電梯治理綜合布線系統(tǒng)：超5類(lèi)水平電纜，100兆用戶網(wǎng)絡(luò)帶寬閉路電視電梯大堂、出入口大塘、要緊通道、地下車(chē)庫(kù)及首層周界監(jiān)控系統(tǒng)：等位置安裝攝像機(jī)有線電視北京市光纜有線電視節(jié)目、衛(wèi)視中文臺(tái)、衛(wèi)視音樂(lè)臺(tái)、衛(wèi)衛(wèi)視系統(tǒng)：視體育臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視電影臺(tái)、美國(guó)有線電視新聞、家庭影院亞洲頻道、香港無(wú)線8頻道等海外電視節(jié)目樓宇自控系統(tǒng)：為大廈內(nèi)各種機(jī)電系統(tǒng)進(jìn)行有效合理操縱停車(chē)治理系統(tǒng)：采納非接觸讀卡方式，出庫(kù)車(chē)輛進(jìn)行識(shí)不電子巡更無(wú)線操作系統(tǒng)，人員配備與保安報(bào)警系統(tǒng)相聯(lián)接的手提系統(tǒng)：巡更對(duì)講機(jī)進(jìn)行巡更智能一卡門(mén)禁治理、停車(chē)場(chǎng)治理等系統(tǒng)，用戶持經(jīng)物業(yè)治理部門(mén)通系統(tǒng)：授權(quán)的有效卡，既可享用一卡通的無(wú)人自助治理給水系統(tǒng)：分區(qū)變頻供水方式，由市政提供熱源，24小時(shí)供應(yīng)熱水消防系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋?chē)婌F系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng)及建筑滅火器等滅火措施，設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，包括感煙/感溫探測(cè)器、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置、火災(zāi)聯(lián)動(dòng)操縱裝置綜合點(diǎn)評(píng)：東方銀座毗鄰東直門(mén)綜合交通樞紐，底商、寫(xiě)字樓、公寓具備典型的投資特點(diǎn)。來(lái)自日本、東環(huán)廣場(chǎng)、周邊項(xiàng)目如陽(yáng)光都市的投資客群，大單成交迅速帶動(dòng)了項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售率。由此可見(jiàn)，東區(qū)除CBD熱點(diǎn)區(qū)域外，出售型甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，國(guó)外消費(fèi)客群普遍以租為主，國(guó)內(nèi)知名品牌公司購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓更傾向于CBD置業(yè)，而國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的中堅(jiān)客群，大多數(shù)又被新型商務(wù)樓及其他更具辦公氛圍的高檔寫(xiě)字樓分化（如東區(qū)乙級(jí)寫(xiě)字樓）。CBD輻射板塊之出售型甲級(jí)寫(xiě)字樓正面臨尷尬境地。

案例2：百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心（東四代表性樓盤(pán)）開(kāi)發(fā)商：凱恒房地產(chǎn)公司（澳門(mén)房地產(chǎn)公司投資）設(shè)計(jì)方：北京建筑設(shè)計(jì)研究院承建商：住總集團(tuán)位置：位居朝陽(yáng)門(mén)西南角設(shè)計(jì)特點(diǎn)：豪華氣派歐式挑高門(mén)廊設(shè)計(jì)建筑面積：共40萬(wàn)平米一期：12萬(wàn)平米，甲級(jí)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、五星級(jí)酒店及部分公建寫(xiě)字樓：共22層，大堂挑高6米商場(chǎng)：1—5層挑空，辦公、商場(chǎng)電梯分區(qū)工期：2003年7月打算封頂，04年春節(jié)交房綜合點(diǎn)評(píng)：百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心為二環(huán)內(nèi)的大盤(pán)項(xiàng)目。由于寫(xiě)字樓體量較大，于02年下半年做前期論證時(shí)甑選了多家顧咨詢(xún)公司，最終認(rèn)為甲級(jí)寫(xiě)字樓出售風(fēng)險(xiǎn)較大，決定改售為租，并尋求海外租賃方式。百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心屬于朝外商圈的外圍，獨(dú)占朝陽(yáng)門(mén)橋，與北側(cè)華普聯(lián)邦大廈相持，與本案地理位置特點(diǎn)較為相似，但其配套設(shè)備齊全，差不多能夠自給自足；從此反映出藍(lán)胄·國(guó)機(jī)場(chǎng)不能以商務(wù)辦公個(gè)案的形象入市，而理應(yīng)塑造周邊地緣整體商務(wù)鏈。案例3：恒富廣場(chǎng)（朝外代表性樓盤(pán)）開(kāi)發(fā)商：恒富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承建商：住總集團(tuán)位置：東大橋東北角交通：新修朝陽(yáng)北路起點(diǎn)，為工體主路入口環(huán)境：毗鄰CBD北大門(mén)，門(mén)前為超大型街心花園建筑面積：10余萬(wàn)平米建筑形式：聯(lián)體建筑物業(yè)屬性：公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、底商（銀行）寫(xiě)字樓：地上26層，90余米標(biāo)高價(jià)格：公寓均價(jià)13000左右，寫(xiě)字樓待定車(chē)位：618個(gè)銷(xiāo)售：03年上半年開(kāi)盤(pán)綜合點(diǎn)評(píng)：恒富廣場(chǎng)對(duì)面即為華遠(yuǎn)集團(tuán)CBD寫(xiě)字樓項(xiàng)目尚都國(guó)際中心，與上述百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心、昆泰國(guó)際中心互成犄角之勢(shì)。而朝外板塊從早期的東環(huán)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、泛利大廈、豐聯(lián)大廈、昆泰大廈到近期的佳匯中心、人壽大廈，差不多形成了較之CBD、東直門(mén)更為成熟的朝外商圈，且使館區(qū)涉外消費(fèi)氛圍獨(dú)具，從側(cè)面反映本案不能將戶型面積增大，價(jià)格檔次做高，以無(wú)謂擴(kuò)大強(qiáng)敵競(jìng)爭(zhēng)面。案例4：東華廣場(chǎng)（二環(huán)第一地標(biāo)項(xiàng)目）開(kāi)發(fā)背景：北京十大重點(diǎn)工程之一，投資商為加拿大華僑，亦為上海規(guī)模最大、檔次最高、價(jià)格最貴的不墅開(kāi)發(fā)商。東直門(mén)項(xiàng)目遲遲未能啟動(dòng)，現(xiàn)正在打算國(guó)際融資，啟動(dòng)該項(xiàng)目。設(shè)計(jì)方：英國(guó)聞名設(shè)計(jì)院物業(yè)治理：加拿大聞名物業(yè)治理公司均價(jià)：估量商務(wù)公寓13000以上，寫(xiě)字樓待定占地：15.44公頃，南側(cè)交通樞紐建設(shè)用地5.1公頃建筑面積：73.03萬(wàn)平米，地上49.69萬(wàn)平米交通樞紐：總建面8.2萬(wàn)平米，發(fā)車(chē)站臺(tái)20個(gè)，商業(yè)1.4萬(wàn)平米環(huán)境：3萬(wàn)平米地上5米空中花園，南區(qū)綠化2.3萬(wàn)平米，北區(qū)1.6萬(wàn)平米，綠化率37%交通區(qū)位：東直門(mén)交通樞紐中心寫(xiě)字樓：兩棟150米高國(guó)際甲級(jí)智能雙塔寫(xiě)字樓，共16.9萬(wàn)平米地下：37.64平米，地下三層交通樞紐，11.5萬(wàn)平米配套設(shè)施會(huì)議中心：2.36萬(wàn)平米展覽商業(yè)：商場(chǎng)、超市、娛樂(lè)中心、健身俱樂(lè)部等，共6.28萬(wàn)平米酒店：六星級(jí)酒店3.6萬(wàn)平米車(chē)位：1：1，共3618個(gè)，車(chē)庫(kù)21.27萬(wàn)平米工程進(jìn)度：原打算2002年底正式施工，2004年完工，現(xiàn)推遲綜合點(diǎn)評(píng)：東華廣場(chǎng)之寫(xiě)字樓關(guān)于本案是近距離潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但由于以上緣故使得該項(xiàng)目遲遲未能啟動(dòng)。其項(xiàng)目、交通樞紐工程規(guī)模宏大，涉及到的投資資金數(shù)百億計(jì)，一旦面市，將以周邊無(wú)可比擬的市場(chǎng)地位及第一國(guó)門(mén)形象成為二環(huán)區(qū)域霸主，關(guān)于周邊高檔寫(xiě)字樓將會(huì)造成前所未有的沖擊。東華廣場(chǎng)辦公式公寓部分達(dá)6.48萬(wàn)平米，借助整體形象及得天獨(dú)厚的腳下交通便利，屆時(shí)推出將會(huì)分化周邊辦公類(lèi)物業(yè)客群，我部將緊密關(guān)注其進(jìn)展動(dòng)向。

案例5：華普聯(lián)邦大廈（東四代表性樓盤(pán)）發(fā)展商：北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地理位置：東四十條橋西北角物業(yè)屬性：外銷(xiāo)公寓商住、甲級(jí)寫(xiě)字樓建筑設(shè)計(jì)：加拿大科倫公司、北京建筑設(shè)計(jì)院園林規(guī)劃：泛亞易道施工單位：城建集團(tuán)五公司代理商：世邦魏理仕占地面積：4公頃建筑面積：26萬(wàn)平米，其中寫(xiě)字樓建筑面積16萬(wàn)平米容積率：6.5建筑層數(shù)：2棟25層（公寓）；2棟25層塔樓聯(lián)11層板樓（寫(xiě)字樓）外立面：Low-E玻璃區(qū)內(nèi)配套：數(shù)據(jù)中心、行政中心、高級(jí)行政俱樂(lè)部、會(huì)展中心環(huán)球資訊電子視窗、電子觸摸式水牌、電梯預(yù)約系統(tǒng)工期：2001年1月開(kāi)工，2002年12月入住均價(jià)：20675；樓層差價(jià)300，朝向差價(jià)300物業(yè)治理：戴德梁行物業(yè)費(fèi)6.4元/月/平米大堂：挑空4層20.5米客群：以國(guó)內(nèi)外駐京辦事處為主綜合點(diǎn)評(píng)：位置/產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)房，進(jìn)一步細(xì)化了解其客群情形。

案例6：昆泰國(guó)際中心（朝外板塊代表性樓盤(pán)）65995906/07/08發(fā)展商：北京昆泰集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司代理商：上古經(jīng)紀(jì)位置：朝陽(yáng)門(mén)外大街（原雅寶市場(chǎng)）占地：3萬(wàn)平米建筑面積：20萬(wàn)平米容積率：4.73綠化面積：6736平米寫(xiě)字樓：總建面7萬(wàn)平米均價(jià)：16000元/平米左右工期：03年9月正負(fù)零，04年6月封頂，05年下半年交房標(biāo)準(zhǔn)層：2900平米樓高：27層，總高106米外立面：北立面采納混合中空保溫玻璃幕墻，低輻射度（low-E）中空玻璃降低噪音，建筑東南及西向采納鋁質(zhì)遮陽(yáng)板，橫條型窗戶大堂：270平米，挑空8米戶型：躍層、錯(cuò)層、LOFT多樣套型層高：3.55米底商：7000平米圍繞商業(yè)街車(chē)位：1000余個(gè)配套：3000平米溫泉會(huì)所、5000平米文化廣場(chǎng)，配獨(dú)立衛(wèi)生間、開(kāi)飯式廚房、咖啡吧臺(tái)電梯：12部電梯，三菱或同等檔次品牌，最大載重量1600KG，最高速度設(shè)計(jì)4米/秒空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)主機(jī)采納特靈、約克或同檔次品牌，冬季空調(diào)供熱采納大市政熱；分區(qū)兩管制系統(tǒng)，高品質(zhì)新風(fēng)系統(tǒng)消防系統(tǒng)：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)通過(guò)運(yùn)用CRT系統(tǒng)進(jìn)行火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)圖文顯示，公共區(qū)域設(shè)背景音樂(lè)，有事故發(fā)生時(shí)即為廣播系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)：對(duì)地下停車(chē)場(chǎng)、寫(xiě)字樓出入口、電梯轎廂、樓梯口、商業(yè)部分等要緊場(chǎng)所布設(shè)攝像點(diǎn)監(jiān)控實(shí)時(shí)情形。供電系統(tǒng)：雙路電纜引入，互為備用，供電按100W/平米需要設(shè)計(jì)預(yù)留容量布線系統(tǒng)：網(wǎng)絡(luò)主干線帶寬100M，入戶10M，每戶設(shè)語(yǔ)音，數(shù)據(jù)點(diǎn)各一個(gè)，各個(gè)辦公單元保證用戶所要求外線容量。電視系統(tǒng)：有線電視可接收有線網(wǎng)絡(luò)中多數(shù)電視節(jié)目，衛(wèi)星電視系統(tǒng)可接收境外衛(wèi)星電視節(jié)目。給水系統(tǒng)：雙路供水，24小時(shí)不間斷，分高、中兩個(gè)系統(tǒng)，均采納變頻供水。供氣系統(tǒng)：利用朝外地區(qū)市政設(shè)施現(xiàn)狀，天然氣由朝外南輔路市政管線引入。停車(chē)系統(tǒng)：地下為連體車(chē)庫(kù)，共三層，設(shè)自動(dòng)讀卡，打卡裝置實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)車(chē)輛出入和整個(gè)車(chē)場(chǎng)情形。綜合點(diǎn)評(píng)：昆泰國(guó)際中心商務(wù)公寓及甲級(jí)寫(xiě)字樓均未開(kāi)盤(pán)，寫(xiě)字樓集高速信息系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化、治理自動(dòng)化于一體，是朝外大街的收官之作。

案例7：尚都國(guó)際中心開(kāi)發(fā)商：北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司位置：朝陽(yáng)區(qū)東大橋路東側(cè)建筑面積：約30萬(wàn)平米寫(xiě)字樓：甲級(jí)公寓：高檔商務(wù)公寓酒店：產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店底商：獨(dú)具特色的商務(wù)及辦公精品展現(xiàn)街工期：分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期2004年12月入住戶型：標(biāo)準(zhǔn)層面積在2700平米左右，單套面積在100-200平米之間特色：建成后，將在CBD與使館區(qū)交匯處形成一個(gè)獨(dú)具華遠(yuǎn)品牌特色的綜合性國(guó)際商務(wù)MALL配套：大廈每10平米預(yù)留一個(gè)信息點(diǎn)及一個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)數(shù)據(jù)主干線采納光纖電纜，并提供10M到戶的公共以太網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng)綜合點(diǎn)評(píng)：華遠(yuǎn)繼第一個(gè)項(xiàng)目海潤(rùn)國(guó)際公寓大獲成功之后，CBD尚都國(guó)際中心勢(shì)必成為其重塑品牌的重量級(jí)項(xiàng)目。第一對(duì)本案有競(jìng)爭(zhēng)阻礙的是商務(wù)公寓。我部將緊密跟蹤后期的寫(xiě)字樓及有關(guān)動(dòng)態(tài)。

案例8：金港大廈開(kāi)發(fā)商：北京中興聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司地理位置：鼓樓外大街23號(hào)，北二環(huán)與北三環(huán)之間，中軸路均價(jià)：14000元/平米結(jié)構(gòu)：大跨度無(wú)梁預(yù)應(yīng)力，排除剪力墻處處隔斷工期：2003年12月底入住樓高：20層主力戶型：277-301平米物業(yè)費(fèi)：7-12元/月/平米車(chē)位費(fèi)：租賃；地下600元/月；地上150元/月主力客群：國(guó)有大中型公司的企業(yè)決策層和大型民營(yíng)企業(yè)綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目距離本案較近，且工期較短，中小戶型面對(duì)的客群是本案的輔助型客群。由于采納了無(wú)梁樓板結(jié)構(gòu)，使其建安成本相應(yīng)較高，經(jīng)調(diào)查，最關(guān)鍵的是許多購(gòu)買(mǎi)高檔寫(xiě)字樓的客戶較青睞中軸路的項(xiàng)目，是本案的地緣性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

案例9：東環(huán)18辦公大廈開(kāi)發(fā)商：北京嘉利恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商：北京嘉和潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司位置：東三環(huán)國(guó)貿(mào)南雙井橋均價(jià)：16000元左右首付：80萬(wàn)元月供：5年按揭月供15012元樓高：8層，每層6戶使用率：72.5%配套：OA配線系統(tǒng)底商：1-2層戶型：3層1641平米，4層1582平米，5層1113平米，6層1139平米，7層684平米，8層684平米綜合點(diǎn)評(píng)：東環(huán)18辦公樓國(guó)貿(mào)橋南僅800米，并擁有大社區(qū)成熟配套，可謂交通區(qū)位、環(huán)境配套均為優(yōu)等。長(zhǎng)期的糾紛咨詢(xún)題及打人事件嚴(yán)峻詆毀了項(xiàng)目品牌及公司品牌，但由于其大開(kāi)間的自由組合戶型仍舊吸引了許多中小型公司，是目前東三環(huán)沿線立即入住且為數(shù)不多的在售高檔寫(xiě)字樓。二、市場(chǎng)戰(zhàn)略與市場(chǎng)定位1、差不多市場(chǎng)戰(zhàn)略（1）區(qū)域價(jià)值及市場(chǎng)環(huán)境分析

本案應(yīng)堅(jiān)決不移地定位于寫(xiě)字樓產(chǎn)品的中低端，即介于甲級(jí)寫(xiě)字樓與乙級(jí)寫(xiě)字樓之間，或稱(chēng)為準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，把實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)的有效手段放在成本操縱上，而不是售價(jià)上

作為二環(huán)以?xún)?nèi)的位置價(jià)值型純辦公物業(yè)，如果不具備高端形象，不必在產(chǎn)品品質(zhì)上做過(guò)多實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主；但必須滿足客群對(duì)高檔寫(xiě)字樓外立面的形象提升要求

甲級(jí)寫(xiě)字樓與高檔公寓租售價(jià)格連續(xù)下跌，意味著東區(qū)住宅與公建立項(xiàng)的乙級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供量加大，必須把握入市先機(jī)及壓縮工程周期以規(guī)避供量風(fēng)險(xiǎn)，取得銷(xiāo)售短平快

不容忽視地緣甲級(jí)寫(xiě)字樓與周邊商住客群，不容忽視周邊科研單位的購(gòu)買(mǎi)力，要有意識(shí)從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買(mǎi)家

充分利用地塊帶來(lái)的辦公場(chǎng)所純粹性，交通新格局帶來(lái)的交通型辦公，及規(guī)劃方案本身帶來(lái)的彈性空間競(jìng)爭(zhēng)力（2）核心市場(chǎng)戰(zhàn)略

小戶型、大職場(chǎng)；低單價(jià)、低首付、低月供、低總價(jià)、高成交率2、目標(biāo)客群定位（寫(xiě)字樓）結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域國(guó)際型消化特點(diǎn)，輕軌13號(hào)線、地鐵5號(hào)線、地鐵10號(hào)線等交通環(huán)境變量帶來(lái)的都市格局變化，并分析周邊可借鑒性樓盤(pán)成交客群特點(diǎn)，如北三環(huán)華世隆國(guó)際公寓、華尊大廈、冠城園、藍(lán)堡大廈項(xiàng)目截流亞北南移客群，周邊林達(dá)大廈、建達(dá)大廈、金港大廈、雍和家園、富華大廈、鴻安國(guó)際大廈、金隆基大廈、萬(wàn)邦科貿(mào)大廈、華普國(guó)際大廈、洲際大廈、萬(wàn)信商務(wù)大廈、平安進(jìn)展大廈、杰寶公寓等，客群定位定性描述如下：行業(yè)屬性：取向較為散化，以國(guó)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)的中小型進(jìn)展公司為主。A類(lèi)——傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告公布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公司、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書(shū)機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等；B類(lèi)——貿(mào)易公司、商貿(mào)進(jìn)出口公司、旅行公司、國(guó)際貨運(yùn)代理公司、經(jīng)貿(mào)、工貿(mào)公司、航空公司、海洋運(yùn)輸公司、銷(xiāo)售（汽車(chē)、醫(yī)藥、涂料、照明等）公司C類(lèi)——投資治理公司、咨詢(xún)服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐京辦事處（市級(jí)）、中介服務(wù)公司、顧咨詢(xún)公司、環(huán)保類(lèi)公司D類(lèi)——服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂(lè)行業(yè)機(jī)構(gòu)E類(lèi)——電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司F類(lèi)——證券金融系統(tǒng)、商會(huì)組織、出國(guó)留學(xué)組織等G類(lèi)——裝修公司、裝飾公司及其他職業(yè)：國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少部格外籍服務(wù)型公司；文化/年齡：大學(xué)專(zhuān)科程度居高，其次是大專(zhuān)文化與大學(xué)本科不分上下；28-35歲為主，35-45歲為輔；辦公情形：企事業(yè)單位人員及地緣性客戶現(xiàn)辦公面積50-130平米居多；單元套間50-60平米的傳統(tǒng)寫(xiě)字樓（非大開(kāi)間）要緊以事業(yè)單位為主；私營(yíng)企業(yè)的中小型公司大多集中在130-160平米的商住公寓或純寫(xiě)字樓，以三居為主，商住公寓部分為自屬投資購(gòu)買(mǎi)所得，純寫(xiě)字樓多為租賃；收入水平：公司每月純利潤(rùn)在5萬(wàn)—80萬(wàn)之間，其中以10-15萬(wàn)元居多；購(gòu)房情形：絕大多數(shù)為首次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)辦公樓，60%以上將在一個(gè)月內(nèi)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目；20%以上1—3個(gè)月決定購(gòu)買(mǎi)；交通位置是購(gòu)房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價(jià)位廉價(jià)（包括首付/月供/物業(yè)費(fèi)），第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車(chē)位/職員餐廳/空調(diào)），第五技術(shù)指標(biāo)（使用率/層高）及物業(yè)治理---實(shí)際上相互比例相差甚微，能夠作為同層面同時(shí)考慮的五大因素；區(qū)域分布：工作區(qū)域東城區(qū)將占到50%左右，朝陽(yáng)區(qū)占30%左右，西城區(qū)及其他20%；支付能力：首付10-30萬(wàn)元將會(huì)過(guò)半，其中以20余萬(wàn)者居多；月還款能力在6000—1萬(wàn)元為主；購(gòu)房目的：70%以上為自己辦公；另有部分投資客購(gòu)買(mǎi)后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。3、項(xiàng)目檔次定位（1）北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上乙級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)大致如下：外墻裝修：局部?jī)?yōu)質(zhì)貴重材料室內(nèi)公共部分裝修：相當(dāng)于三星級(jí)酒店裝修室外及綠化：局部高檔材料停車(chē)位：每150—250平米一個(gè)車(chē)位電梯等候時(shí)刻：40—90秒電力：60—100W/平米夜間藝術(shù)照明設(shè)計(jì)：能夠有通訊：一部電話/15平米空調(diào)：集中空調(diào)（兩管式），溫度自動(dòng)操縱（2）項(xiàng)目檔次定位以上是按照地理位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施水平得出的產(chǎn)品硬件檔次標(biāo)準(zhǔn)，但本案既不同于乙級(jí)寫(xiě)字樓的硬件配套，于產(chǎn)品軟設(shè)計(jì)方面甚至部分超越了甲級(jí)寫(xiě)字樓才堪具備的技術(shù)指標(biāo)，而常規(guī)的空調(diào)設(shè)置不見(jiàn)得會(huì)有。綜合優(yōu)劣分析，建議項(xiàng)目擯棄甲乙丙等級(jí)分類(lèi)，按高中低級(jí)不劃分。即——國(guó)際準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓或星級(jí)寫(xiě)字樓或高檔寫(xiě)字樓4、價(jià)格定位（1）定價(jià)原則

應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷(xiāo)售目標(biāo)為確定銷(xiāo)售價(jià)格的前提

以全程銷(xiāo)售期內(nèi)具有良好性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段

以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系

合理安排不同位置、不同類(lèi)型、不同朝向物業(yè)之價(jià)格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類(lèi)物業(yè)的相對(duì)均衡出貨

打算底商類(lèi)物業(yè)租售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積存客戶，謀求更大利潤(rùn)空間

（2）可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽表可類(lèi)比寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)位置均價(jià)備注二環(huán)環(huán)線可類(lèi)比住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目金港大廈北二環(huán)鼓樓外大街14000無(wú)梁結(jié)構(gòu)林達(dá)大廈北二環(huán)和平里8800現(xiàn)房天玉大廈東二環(huán)光明橋8600準(zhǔn)現(xiàn)房9200佳匯中心東二環(huán)吉慶里18號(hào)11000號(hào)稱(chēng)甲級(jí)成銘大廈西二環(huán)西直門(mén)15000躍層國(guó)英1號(hào)西二環(huán)西直門(mén)青年宮9500現(xiàn)房時(shí)代之光名苑西二環(huán)西直門(mén)北小街8500精裝圣都大廈南二環(huán)以?xún)?nèi)7250現(xiàn)房躍層三環(huán)可類(lèi)比住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目龍輝大廈東三環(huán)雙井8000鄰CBD四環(huán)及其他可類(lèi)比住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目后現(xiàn)代城后OFFICE東四環(huán)百子灣7000鄰CBD住邦2000東四環(huán)慈云寺橋9000現(xiàn)房11000CBD衛(wèi)城長(zhǎng)安·西點(diǎn)西長(zhǎng)安街西四環(huán)五棵松7500長(zhǎng)安街物業(yè)天行建國(guó)際商務(wù)華園西長(zhǎng)安街西三環(huán)公主墳9000長(zhǎng)安街物業(yè)財(cái)智中心中關(guān)村北四環(huán)保福寺橋9000中關(guān)村金隅科技中心中關(guān)村上地三街9號(hào)8000起價(jià)5800中關(guān)村方圓大廈中關(guān)村9500中關(guān)村青云當(dāng)代科技大廈中關(guān)村8680中關(guān)村摩碼大廈東四環(huán)金臺(tái)路8600寫(xiě)字樓立項(xiàng)佳境天城望京中環(huán)南路8800現(xiàn)房9500號(hào)稱(chēng)甲級(jí)

二環(huán)環(huán)線可類(lèi)比寫(xiě)字樓項(xiàng)目平均均價(jià)為10331.25元/平米；其他可類(lèi)比寫(xiě)字樓項(xiàng)目平均均價(jià)為8461.82元/平米；以上共19個(gè)可類(lèi)比寫(xiě)字樓項(xiàng)目，平均均價(jià)為9248.95元/平米。項(xiàng)目周邊可類(lèi)比商務(wù)公寓/商住公寓價(jià)格一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)位置均價(jià)備注華世隆國(guó)際公寓北三環(huán)安貞橋9200現(xiàn)房11000雍和家園北二環(huán)項(xiàng)目對(duì)面10000現(xiàn)價(jià)11000東方銀座東二環(huán)東直門(mén)東南角11000現(xiàn)價(jià)13800全精裝當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城東直門(mén)香河園路9500全精裝華冠麗景東直門(mén)北小街8200----元嘉國(guó)際公寓東中街40號(hào)11500精裝家具藍(lán)籌名座吉慶里9號(hào)9380初裝華普花園東四十條橋13000現(xiàn)房

項(xiàng)目周邊可類(lèi)比高檔商住公寓共8個(gè)項(xiàng)目，平均均價(jià)為10222.5元/平米，按1000元/平米的精裝修檔次，除去精裝修費(fèi)用，平均均價(jià)為9222.5元/平米。—與上表可類(lèi)比寫(xiě)字樓平均價(jià)差僅26.45元/平米。

周邊商住項(xiàng)目并不能夠按照甲級(jí)或乙級(jí)寫(xiě)字樓的檔次標(biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)分。因?yàn)橐陨纤信e商住項(xiàng)目的可類(lèi)比標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)為建筑綜合體。——即與本身的寫(xiě)字樓配套相對(duì)共享。如大多數(shù)項(xiàng)目均設(shè)置中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)，但不能拿此作為硬件類(lèi)比參照。

以上共27個(gè)可借鑒類(lèi)比項(xiàng)目平均均價(jià)為9235.73元/平米。

（3）價(jià)格定位通過(guò)朝外板塊、東四商圈、東直門(mén)商務(wù)區(qū)及地緣性項(xiàng)目、三環(huán)沿線和其他可類(lèi)比近60個(gè)項(xiàng)目的深入廣泛市調(diào)，結(jié)合各項(xiàng)目成交客戶對(duì)本案的價(jià)格可同意度調(diào)查，從可行性市場(chǎng)定位角度價(jià)格建議如下：

目標(biāo)均價(jià)9250元/平米（毛坯），力爭(zhēng)達(dá)到9500元/平米；精裝修目標(biāo)均價(jià)10250元/平米，力爭(zhēng)達(dá)到10500元/平米；

毛坯房全程均價(jià)9035元/平米，精裝房全程均價(jià)10035元/平米；略低于市場(chǎng)均價(jià)200元/平米，以更快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售短平快；

本案屬8-12層小高層辦公樓，層差拉價(jià)不宜不高。建議入市起價(jià)以?xún)H低于全程均價(jià)350元/平米左右價(jià)格面市，即8686元/平米，先期以開(kāi)盤(pán)均價(jià)9000元/平米制定價(jià)格方案，在銷(xiāo)售形勢(shì)優(yōu)好的銷(xiāo)售速度保證前提下，爭(zhēng)取更高價(jià)格實(shí)現(xiàn)；

具體價(jià)格方案包括各種戶型價(jià)差、開(kāi)盤(pán)價(jià)格明細(xì)及銷(xiāo)控，后期價(jià)格調(diào)整，要等到戶型設(shè)計(jì)方案確定后再做確定。

（4）價(jià)格定位講明策劃書(shū)價(jià)格定位毛坯房全程均價(jià)9035元/平米，不含寫(xiě)字樓中央空調(diào)配設(shè)，中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)配置其成本為300元/平米左右。運(yùn)算中央空調(diào)成本后，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下：——本案毛坯房起價(jià)9100元/平米左右，均價(jià)9400元/平米左右，最高價(jià)為9700元/平米。——本案精裝房起價(jià)10100元/平米，均價(jià)10400元/平米，最高價(jià)為10800元/平米。以上定價(jià)在分析了近50個(gè)可借鑒性住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓，并結(jié)合目標(biāo)客群可同意度調(diào)查、60多張定量分析報(bào)告得出。按照“低開(kāi)高走”的定價(jià)原則，如開(kāi)盤(pán)均價(jià)9400元/平米通過(guò)1個(gè)月的客群成交市場(chǎng)摸底試探，如反饋良好能夠飆升200元/平米左右，即均價(jià)9600元/平米；通過(guò)兩三個(gè)月的熱銷(xiāo)反饋，再提升至9800元/平米是完成有可能的。市場(chǎng)預(yù)期良好，爭(zhēng)取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至1萬(wàn)元/平米左右。但認(rèn)購(gòu)初期如果賣(mài)出項(xiàng)目的最高價(jià)，明顯違抗低開(kāi)高走的原則。

5、入市時(shí)機(jī)

市場(chǎng)上住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓，普遍采取銷(xiāo)售短平快的策略，第一是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的客群不同于購(gòu)買(mǎi)私宅，其選擇周期相對(duì)較長(zhǎng)，股份制公司同時(shí)存在董事會(huì)的多人決策過(guò)程，一樣以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)，存在租房公約的合同時(shí)刻限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入打算，先期納入打算就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。同時(shí)同類(lèi)競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)面擴(kuò)大，能夠先入為主就能搶占15%以上的客源。

由于建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)方案的改變，建議原打算4月26日正式開(kāi)盤(pán)日改為5月16日（周五）正式開(kāi)盤(pán)，如往后順延一周將錯(cuò)失一年當(dāng)中最好的黃金季之5月份幾乎整月。

建議原打算4月中旬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)箜樠右恢埽?月26日（周六）正式開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，如此方能把握五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)放假長(zhǎng)達(dá)10天的假期，以爭(zhēng)取積存更多的準(zhǔn)客戶。

第二部分產(chǎn)品定位

一、產(chǎn)品定位1、區(qū)位認(rèn)知屬性界定：與北二環(huán)區(qū)域市場(chǎng)中位置價(jià)值型物業(yè)相比較，屬于有升值及進(jìn)展?jié)摿Φ亩际性僭熘亟M區(qū)域。優(yōu)缺點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)--地鐵5號(hào)線與環(huán)線地鐵的交通價(jià)值促動(dòng)是其明顯有點(diǎn)；東西南北的通達(dá)性增強(qiáng)；與之相毗鄰的雍和宮、國(guó)子監(jiān)規(guī)劃為傳統(tǒng)文化旅行區(qū)，東南側(cè)近擁俄羅斯大使館，路北相對(duì)地壇皇家園林，多元文化的底蘊(yùn)深厚；

缺點(diǎn)—都市設(shè)施配備不足，如近距離的郵局、銀行、飯店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、辦公用品店、保險(xiǎn)、證券等商務(wù)服務(wù)較為欠缺，尚未形成區(qū)域氣候；受區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)民房阻礙，國(guó)際化高尚氣息尚待增強(qiáng)，整體品質(zhì)感欠缺，由于拆遷面較大，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施及國(guó)際氛圍為短期內(nèi)可不能有太大改觀，拆遷戶存留時(shí)刻較長(zhǎng)。區(qū)位認(rèn)知的主題概念：都會(huì)核心·國(guó)際智造商專(zhuān)署辦公站

2、項(xiàng)目既有價(jià)值

地塊臨街東西向臨界面規(guī)整，南北亦四方四正，整體易規(guī)劃設(shè)計(jì)出功能純粹、建筑使用率高的商務(wù)樓宇；

臨街長(zhǎng)達(dá)70米，易塑造突出的辦公形象，同時(shí)為功能齊備的商服配套提供豐富的前提條件；

回字型與反凹形建筑體形吻合整體辦公氣場(chǎng)，從而容易與目標(biāo)客群的定位產(chǎn)生對(duì)接，能夠以定制化的戰(zhàn)術(shù)引導(dǎo)同層次客群，產(chǎn)生集體陣營(yíng)的集成辦公效應(yīng)；

統(tǒng)一限高與正方形地塊帶來(lái)項(xiàng)目戶型的典型均好性特點(diǎn)，從而相對(duì)規(guī)避了采光遮擋、通風(fēng)受限等不利因素，有利于均衡出貨；

東西樓可統(tǒng)稱(chēng)為“雙圍合式建筑設(shè)計(jì)”，內(nèi)外賞景、觀光視野面寬敞，使各方位進(jìn)駐業(yè)主均能得到辦公精神層面的滿足；

西樓已出地面正負(fù)零，東樓大開(kāi)挖業(yè)已就緒，為迅速爭(zhēng)取市場(chǎng)先機(jī)制造有利的工期形象條件。

3、產(chǎn)品差不多面核心咨詢(xún)題------戶型設(shè)計(jì)

現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)析現(xiàn)設(shè)計(jì)方案將東樓分為4個(gè)單元，按順時(shí)針?lè)较驈奈鞅?、東北至東南、西南依次標(biāo)識(shí)為A、B、C、D，其中現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)A、B單元套數(shù)分不為12套，C、D單元分不為10套，每個(gè)單元分不為9種不同的戶型。標(biāo)準(zhǔn)層平層共44套?，F(xiàn)方案共分為13種戶型，銷(xiāo)售面積公攤系數(shù)按1.25運(yùn)算（即75%使用率），戶型面積對(duì)比表如下：戶型面積對(duì)比一覽表平層戶型套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售面積套數(shù)B2、B846.1157.644A1、B4、C157.2871.606A3、C362.0577.564B164.0580.062A4、C466.2482.804B1067.0883.852B967.2084.002B3、B784.24105.304B688.33110.412A6、C694.30117.884B5101.12126.402A5、C5122.72153.404A2、C2129.45161.814以上銷(xiāo)售總面積為4424.6平米，各戶型套數(shù)占標(biāo)準(zhǔn)層總戶例如下：戶數(shù)比例一覽表銷(xiāo)售面積占總戶數(shù)比例50余平米9.09%70余平米22.73%80余平米22.73%100余平米9.09%110余平米13.64%120余平米4.55%150余平米9.09%160余平米9.09%50-100平米的戶型占總戶數(shù)63.64%，60、90余平米為空檔；105-130平米戶型占總戶數(shù)27.28%，其中130余平米戶型為空檔；135-150平米戶型占總戶數(shù)9.09%，130、140平米為空檔；160-180平米戶型占總戶數(shù)9.09%，170、180平米為空檔。

建議戶型面積與配比按照周邊可借鑒熱銷(xiāo)項(xiàng)目及客群進(jìn)一步調(diào)查，并結(jié)合建筑設(shè)計(jì)報(bào)批的可行性，最終從各戶型銷(xiāo)售的均等速率及銷(xiāo)控考慮，建議如下：銷(xiāo)售面積占總戶數(shù)比例平層套數(shù)50-60平米5%2.2080-100平米30%13.2105-130平米45%19.8135-150平米15%6.60160-180平米5%2.20

戶室比建議依據(jù)·50平米以下戶型其購(gòu)買(mǎi)力十分有限，且公攤后使用面積較低，不適合高檔辦公樓宇，故設(shè)計(jì)時(shí)一概不予考慮；·50-60平米戶型投資型客戶與中小型公司各占一半比例，但由于本案價(jià)格定位因素，其總價(jià)完全能夠購(gòu)買(mǎi)像后現(xiàn)代城80-90平米的戶型或更大面積的商務(wù)公寓，故所占比例不應(yīng)過(guò)大；·80-100平米為中小型公司的需求主流，更多地為一次置業(yè)，事業(yè)處于起步或稍有積蓄時(shí)期，如亞運(yùn)村南移的簇群，為本案的要緊輔助客群；·105-130平米戶型是本案的主流目標(biāo)客群，即定位為中小型進(jìn)展服務(wù)公司。吸納對(duì)象為通過(guò)原始積存、有了第一桶金，不滿足于商住公寓辦公的檔次及形象，及不再情愿支付高額租金在純寫(xiě)字樓辦公（買(mǎi)比租劃算）的客戶；·135-150平米客群為穩(wěn)固性進(jìn)展公司，如部分地緣性客戶，在周邊居住，就近辦公的科研機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位等，但所占比例較低?！?60-180平米要緊考慮到一些餐飲、保健、醫(yī)療器械、保險(xiǎn)、航空、中介顧咨詢(xún)等第三產(chǎn)業(yè)的品牌類(lèi)公司及辦事處，但品牌客戶較注重服務(wù)及業(yè)務(wù)鏈，CBD及周邊項(xiàng)目將直截了當(dāng)產(chǎn)生分流效應(yīng)，故比例最低。

戶型平均面積指數(shù)按平層總銷(xiāo)售面積4424.6平米運(yùn)算，平均戶型面積為100.56平米。

戶型朝向東樓正南正北朝向戶型每層各10套,分不占22.73%；正東正西朝向的戶型每層12套，分不占27.27%。以均價(jià)9000元/平米為例，各種朝向的差不多定價(jià)結(jié)構(gòu)分析如下：南向22.73%——9105北向22.73%——9145東向27.27%—--8900西向27.27%——8850東樓平均每層每單元三梯十戶、三梯十二戶。單元的獨(dú)立主義的是樓宇的強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。朝向戶室比中大戶型朝南朝北，小戶型多集中在東西向，總體上本方案較好體現(xiàn)了戶型設(shè)計(jì)的均好性，各戶型平面布局使用率較高，功能分區(qū)合理。上表中價(jià)格放在市場(chǎng)比較中有足夠競(jìng)爭(zhēng)力。但本案每單元的戶型差異化不大，面積較為接近，價(jià)格層差、朝向差、戶型大小價(jià)差拉幅較小，易造成客戶考慮周期加長(zhǎng)，如何分期、分批量的供應(yīng)以便引導(dǎo)客戶主動(dòng)認(rèn)購(gòu)是營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)著重考慮的咨詢(xún)題。但在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，要堅(jiān)持并牢牢操縱住適中小戶型的原則。

4、衛(wèi)生間

標(biāo)準(zhǔn)層：各層辦公室的私用衛(wèi)生間位置要做合理的調(diào)整，將衛(wèi)生間管道對(duì)劃分空間的阻礙降到最低限度。以7軸為縱向分界線東半部分為例，西半部分對(duì)稱(chēng)相同。具體如下：C1:衛(wèi)生間位置由西北角挪到西南角。B5:衛(wèi)生間位置由西北角挪到西南角B10:衛(wèi)生間位置由東北角挪到東南角A1:衛(wèi)生間位置由西南角挪到西北角A4:衛(wèi)生間位置由西北角挪到東北角C4::衛(wèi)生間位置由東南角挪到西南角5、外立面建議

建筑風(fēng)格形體組合運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的國(guó)際式風(fēng)格，冷酷務(wù)實(shí)；即注重功能設(shè)計(jì)，運(yùn)用文雅的建筑材料，如淺色的石材和鋁合金飾板，與周邊文化底蘊(yùn)相結(jié)合；比例重于裝飾，以豎線條區(qū)不單元識(shí)不；考慮到限高帶來(lái)的標(biāo)志性不明顯，樓頂作相應(yīng)鋼化結(jié)構(gòu)造型設(shè)計(jì)

建筑色彩簡(jiǎn)潔明快，色彩鮮亮輔以高貴的金屬框料飾條，形成自身特色色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃幕

外墻外保溫節(jié)約室內(nèi)辦公空間，但過(guò)多的形體變化對(duì)外保溫的實(shí)施有相當(dāng)難度，此技術(shù)咨詢(xún)題需要專(zhuān)門(mén)好解決

百葉窗建議室外空調(diào)預(yù)留機(jī)位做百葉窗封閉，能夠增強(qiáng)大廈的整體外立面成效。

外窗一定要作成落地窗，采光的面積要盡可能大（窗口的高度及寬度），此方面對(duì)以后的銷(xiāo)售有重大阻礙

頂層屋頂預(yù)留預(yù)埋件，為以后立廣告牌作好預(yù)備。（結(jié)構(gòu)封頂為大廈宣傳或者大廈竣工后立廣告牌）。

建議預(yù)留的空調(diào)機(jī)位能盡量的隱藏，以眾多的細(xì)節(jié)方面保證大廈區(qū)不于住宅或商務(wù)公寓，奠定大廈物業(yè)的高端性。

6、交通建議

7米寬雙車(chē)道設(shè)計(jì)

按照乙級(jí)寫(xiě)字樓最低標(biāo)準(zhǔn)150平米一個(gè)車(chē)位，即1萬(wàn)平米60個(gè)左右車(chē)位設(shè)置，東樓總建筑面積為72083平方米，地上建筑面積為55903平方米，即應(yīng)配設(shè)最低車(chē)位380個(gè)；總建筑面積為42000平方米，西樓地上建筑面積為26000平方米，應(yīng)配設(shè)最低車(chē)位180個(gè)

建議車(chē)位費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)地面車(chē)位：部分150元/月/個(gè)；部分計(jì)時(shí)收費(fèi)地下車(chē)位占地費(fèi)：400---500元/月/個(gè)（含治理費(fèi)）7、景觀內(nèi)庭屋頂花園可與休閑功能結(jié)合，建議東樓每層共享空間同時(shí)設(shè)為不同花卉品種的景觀。8、底商

底商業(yè)態(tài)功能定位及業(yè)態(tài)分布藍(lán)胄國(guó)際場(chǎng)東向毗鄰東直門(mén)北小街，西側(cè)為雍和宮大街，北依主干北二環(huán)，建成后四面臨街，并擁有二環(huán)通暢的地鐵立體交通網(wǎng)，商業(yè)交通縱深足夠，位于東西干道的中間地帶，四方向均有一定步行距離的緩沖，吻合購(gòu)物集合消費(fèi)的商業(yè)特點(diǎn)。，具備較強(qiáng)的商業(yè)進(jìn)展?jié)摿?。地上一二層——可預(yù)留做商場(chǎng)用途，規(guī)模大小視招商情形而定，初步擬定為商業(yè)招商用途。大廈以東樓為例，地上一二層的建筑面積共10000平方米左右，面積較大。大商場(chǎng)關(guān)于寫(xiě)字樓的辦公品質(zhì)存在較大阻礙，且停車(chē)位相當(dāng)欠缺，同時(shí)由于周邊消費(fèi)群不集中，地緣拆遷房較多，日消費(fèi)能力有限，存在養(yǎng)店鋪周期較長(zhǎng)（至少需要2-3年的周期），在恰當(dāng)時(shí)機(jī)地上二層部分空間可隨時(shí)作為辦公用途發(fā)售，或作為多功能用途（如將原定三層大小會(huì)議室移至二層，建議小型會(huì)議室為150平米左右，大會(huì)議室為300平米左右），作為備選方案。本案商業(yè)將采取超市+精品店（含專(zhuān)賣(mài)店）+購(gòu)物中心的綜合業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體，以購(gòu)買(mǎi)頻率高的食品和日常生活用品為購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特性。地上一層——本案北側(cè)沿街部分地塊較長(zhǎng)，且毗鄰雍和宮傳統(tǒng)文化旅行區(qū)，建議地上一層沿街面業(yè)態(tài)功能部分可考慮旅行紀(jì)念品、文化藝術(shù)收藏品、古玩字畫(huà)及旅行社的設(shè)置，與地緣商業(yè)特性更好地結(jié)合；地上一層沿街面——以精品店或各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店為主，如高檔化妝品店、名表店，珠寶店、美容美發(fā)店、時(shí)裝精品店、鮮花禮品店、糕餅房等；同時(shí)配設(shè)快速消費(fèi)品店或連鎖快餐廳，如中西餐飲店、酒吧、餐吧、水吧、咖啡廳自助餐、雪茄店、奶茶、冰淇淋、日本韓國(guó)辦理、美式快餐羅杰斯、麥當(dāng)勞或肯德基、自助餐廳、品牌茶餐廳或海鮮城等；首層?xùn)|、西、南側(cè)——以商服配套為主，如郵局、銀行（配自動(dòng)取款機(jī)）、票務(wù)中心、干洗店、門(mén)診、書(shū)店、辦公用品店等；24小時(shí)商務(wù)中心，包括訂票、打印、復(fù)印、傳真、專(zhuān)業(yè)圖紙沖曬及裝訂等服務(wù)地下一層——以KTV包房、夜總會(huì)、桑拿洗浴中心、健身中心、彩擴(kuò)店及部分精品店為輔，以中高檔超市為主（如華潤(rùn)超市），并預(yù)留職員餐廳地下部分——設(shè)備用房等占用公攤用房面積應(yīng)盡可能合理壓縮。盡量保證大廈的整體使用率在百分之七十以上，如此能夠保證大廈的正常銷(xiāo)售；同時(shí)按照多方客戶需求調(diào)查，地下部分應(yīng)當(dāng)設(shè)置儲(chǔ)藏室若干，附帶寫(xiě)字樓贈(zèng)送

底商業(yè)態(tài)規(guī)劃本案由于日消費(fèi)及周消費(fèi)的目標(biāo)群較為分散，商業(yè)氛圍不足，業(yè)態(tài)規(guī)劃面積過(guò)大將存在不小的租售風(fēng)險(xiǎn)。建議一層沿街精品店建筑面積10---50---200--300平米不等，如考慮底商店中店用途，建筑面積也不宜過(guò)大，其中統(tǒng)一應(yīng)以40-50平米為主；小店鋪能夠拉高租售價(jià)格，并加快租售周期。以平均一個(gè)柱距的1/2套內(nèi)面積作為鋪面開(kāi)間，短進(jìn)深，進(jìn)深應(yīng)在8米左右。9、物業(yè)其他建議

空調(diào)建議市調(diào)中40余個(gè)北京可類(lèi)比（或同檔次）高檔寫(xiě)字樓，絕大多數(shù)都設(shè)置的有中央空調(diào)。中央空調(diào)的配置，成為乙級(jí)寫(xiě)字樓或同檔次寫(xiě)字樓的一個(gè)十分重要的硬件標(biāo)準(zhǔn)。建議本案商場(chǎng)部分設(shè)置中央空調(diào)，寫(xiě)字樓部分配設(shè)分戶式中央空調(diào)，整個(gè)樓宇配設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)。通過(guò)對(duì)具有代表性的空調(diào)供貨商及廠家的充分了解，目前市場(chǎng)上一樣采納的中央空調(diào)品牌為美國(guó)的特靈、約克、開(kāi)利、麥克維爾，空調(diào)造價(jià)240元/平米（國(guó)產(chǎn)），進(jìn)口280元/平米。目前項(xiàng)目西樓已到地面正負(fù)零，采納中央空調(diào)系統(tǒng)關(guān)于工期及結(jié)構(gòu)施工可不能帶來(lái)負(fù)面阻礙，由于中央空調(diào)的管線能夠不通過(guò)結(jié)構(gòu)層，而直截了當(dāng)通過(guò)電梯管井或分戶計(jì)量位置，關(guān)于層高凈高可不能帶來(lái)任何阻礙，且主機(jī)所占面積大體為20平米，亦可不能占用地下機(jī)房面積。新風(fēng)系統(tǒng)要緊針對(duì)北京春秋兩季空氣干燥、風(fēng)沙大的特點(diǎn)，起到過(guò)濾、凈化、操縱風(fēng)量及截能作用。同時(shí)每小時(shí)換風(fēng)兩次，含氧量高，主機(jī)可