洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)

調(diào)研報(bào)告二〇一五年十月目錄

一、城市概況二、市場(chǎng)分析三、

一、城市概況一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況

行政區(qū)劃：洛陽(yáng)市為河南地級(jí)市，是中國(guó)歷史文化名城，中部重要工業(yè)城市，被譽(yù)為“千年帝都，牡丹花城〞，鄭西高鐵經(jīng)過(guò)洛陽(yáng)，對(duì)外交通便利。轄6區(qū)8縣1市，建成區(qū)面積170平方公里。城市經(jīng)濟(jì)概況城市定位：立足豫西地區(qū)，與鄭州共同建設(shè)河南省雙核中心，洛陽(yáng)城市現(xiàn)階段主要向南開(kāi)展，未來(lái)向東沿河兩側(cè)開(kāi)展趨勢(shì)明顯。洛陽(yáng)過(guò)去十年造城主要以洛龍新區(qū)開(kāi)發(fā)為主，市政店的搬遷、高鐵站的設(shè)立，都對(duì)新區(qū)產(chǎn)生極大的拉動(dòng)作用；中部的西工區(qū)、老城區(qū)城市規(guī)劃思路以舊城、舊廠(chǎng)改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為主，而東西兩翼的澗西區(qū)、瀍河回族區(qū)那么將近郊土地進(jìn)一步納入城市范圍，擴(kuò)大城區(qū)范圍；城市新批復(fù)的總體規(guī)劃將偃師市納入到洛陽(yáng)城市總體規(guī)劃，洛陽(yáng)東伊河兩岸的伊濱

新區(qū)正處于偃師市和洛陽(yáng)現(xiàn)主城區(qū)之間，屬于規(guī)劃城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)范疇，未來(lái)發(fā)展政策優(yōu)勢(shì)明顯。一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況人口情況：2021年末戶(hù)籍總?cè)丝?67.8萬(wàn)人，居全省第六，人均可支配收入26974元，其中市區(qū)人口195.52萬(wàn)人，洛陽(yáng)市人口趨于外流向，市區(qū)仍對(duì)人口形成一定吸附力，城鎮(zhèn)化尚有潛力。年末全市常住總?cè)丝?67.80萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口340.24萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)50.95%，低于全國(guó)平均城鎮(zhèn)化率54.77%；市區(qū)常住人口數(shù)量排前三的分別是澗西區(qū)、洛龍區(qū)、西工區(qū)；2021年，洛陽(yáng)市全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26974元，比上年增長(zhǎng)8.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.6%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出18380元，增長(zhǎng)15.1%。一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況城市GDP：2021年，洛陽(yáng)市全年生產(chǎn)總值3284.57億元〔河南省內(nèi)排名第2〕，比上年增長(zhǎng)9.0%。人均生產(chǎn)總值到達(dá)4.92萬(wàn)元。按常住人口667.8萬(wàn)計(jì)算，人均生產(chǎn)總值到達(dá)4.92萬(wàn)元。三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.5：56.2：36.3，三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率分別為3.1%、67.6%和29.3%。一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2021年洛陽(yáng)市全年生產(chǎn)總值3284.57億元，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴(lài)工業(yè)的奉獻(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)未來(lái)?yè)碛休^大成長(zhǎng)空間。2021年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3026.5億元〔其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資302.6億元〕，比上年增長(zhǎng)17.8%；第一產(chǎn)業(yè)投資185.1億元，增長(zhǎng)57.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資1412.2億元，增長(zhǎng)18.7%，其中巟業(yè)投資1411.5億元，增長(zhǎng)19.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資1383.7億元，增長(zhǎng)14.3%。一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況洛陽(yáng)距離鄭州110km，距離西安320km，連接兩省鄭西高鐵，從洛陽(yáng)至鄭州約40分鐘，至西安一個(gè)半小時(shí)，另有隴海線(xiàn)貫穿，洛陽(yáng)機(jī)場(chǎng)年客流量約70萬(wàn)人次，對(duì)外交通便利；2021年年末，洛陽(yáng)市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量已超過(guò)105萬(wàn)輛，戶(hù)均約1輛。其中汽車(chē)67.3萬(wàn)輛，小型汽車(chē)52.1萬(wàn)輛。一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況支柱產(chǎn)業(yè)及代表企業(yè)：洛陽(yáng)市第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱，工業(yè)興旺，擁有裝備制造、能源電力、石油化工、新材料、硅光伏及光電等“五大優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)〞。知名企業(yè)包括：沃德福、國(guó)機(jī)重工、中信重工、一拖集團(tuán)、中石化、中鋼、中鐵、中航光電、普萊柯生物工程等。洛陽(yáng)市旅游資源豐富，牡丹國(guó)際文化節(jié)、白馬寺、龍門(mén)石窟等文化旅游名片，2021年全市共接待游客9470萬(wàn)人次。一、城市概況城市概況總結(jié)洛陽(yáng)定位為河南省副中心城市，GDP排名全省第二，但不省會(huì)鄭州相比仍存在較大差距，約為鄭州GDP的50%；洛陽(yáng)三產(chǎn)中以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)接近于70%；

洛陽(yáng)市總?cè)丝诩s700萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率約51%，低于全國(guó)約4個(gè)百分點(diǎn)；洛陽(yáng)老齡化較明顯，城市整體來(lái)看屬于人口外流向型城市，市區(qū)內(nèi)人口導(dǎo)入主要來(lái)自于本市。

洛陽(yáng)城市現(xiàn)階段主要向南開(kāi)展，未來(lái)向東沿河兩側(cè)開(kāi)展趨勢(shì)明顯。

洛陽(yáng)地處中原腹地，距離鄭州、西安兩省會(huì)城市較近，有鄭西高鐵相通，另有隴海線(xiàn)過(guò)境，航空客流量一般，城市輻射能力根本為周邊地市，對(duì)外交通連接方式主要依靠陸路交通。一、城市概況二、市場(chǎng)概況二、市場(chǎng)概況庫(kù)存情況分析庫(kù)存分析：截至2021年上半年，洛陽(yáng)商品房整體庫(kù)存量已到達(dá)850.7萬(wàn)㎡，消化周期約34個(gè)月；長(zhǎng)周期看，洛陽(yáng)市場(chǎng)土地供給量充足，需5-6年消化周期。2021年上半年總體供給面積219.81萬(wàn)㎡，其中住宅141萬(wàn)㎡，比2021年上半年分別下降18.54%和22.03%，整體供給量有較大幅度減少。2021年上半年總體銷(xiāo)售面積210.22萬(wàn)㎡，其中住宅193.94萬(wàn)㎡，比2021年上半年上漲35.34%和38.75%。受政策和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，銷(xiāo)量較去年同期有大幅提高。二、市場(chǎng)概況土地市場(chǎng)分析土地供給：2021年上半年全市土地供給31宗，總建筑面積411.45萬(wàn)㎡，較去年同期上漲68.91%，環(huán)比下降40.64%，供給主要來(lái)自高新區(qū)。1-6月供給土地建筑面積為411.15萬(wàn)㎡，環(huán)比下降40.64%，占地面積145.80萬(wàn)㎡。1-6月供給31宗土地，其中高新區(qū)11宗、西巟區(qū)7宗、洛龍區(qū)6宗、澗西區(qū)4宗、瀍河區(qū)3宗、老城區(qū)1宗。二、市場(chǎng)概況土地市場(chǎng)分析土地供給明細(xì)〔上〕：二、市場(chǎng)概況土地市場(chǎng)分析土地供給明細(xì)〔下〕：二、市場(chǎng)概況土地市場(chǎng)分析土地成交：2021年上半年全市土地成交20宗，總建筑面積296.76萬(wàn)㎡，較去年同期上漲75.94%，環(huán)比下降38.14%，成交主要來(lái)自西工區(qū)。1-6成交土地建筑面積為296.76萬(wàn)㎡，環(huán)比下降38.14%，占地萬(wàn)95.38㎡。

1-6成交20宗土地，其中西巟區(qū)7宗、高新區(qū)4宗、澗西區(qū)4宗、瀍河區(qū)2宗、洛龍區(qū)2宗、老城區(qū)1宗。二、市場(chǎng)概況土地市場(chǎng)分析土地成交明細(xì)〔上〕：二、市場(chǎng)概況土地市場(chǎng)分析土地成交明細(xì)〔下〕：二、市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析供求分析：2021年上半年全市商品住宅供給153.18萬(wàn)㎡，環(huán)比下降33.24%；成交132.79萬(wàn)㎡，環(huán)比下降11.73%，供求比1:1.15。?建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)副中心城市戰(zhàn)略綱要〔2021-2021年〕?，其中關(guān)于居住環(huán)境斱面要求，到2021年人均住房建筑面積到達(dá)33平方米以上；洛陽(yáng)目前人均住房面積缺乏30㎡，低于河南省城鎮(zhèn)人均居住面積34㎡。二、市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析量?jī)r(jià)比照：2021年上半年全市商品住宅成交132.79萬(wàn)㎡，成交均價(jià)4706元/㎡，環(huán)比下降3.97%，連續(xù)兩年呈現(xiàn)單邊小幅下跌走勢(shì)。二、市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析存量走勢(shì)：截止2021年6月底全市商品住宅庫(kù)存量為443萬(wàn)㎡，整體呈現(xiàn)逐年攀升態(tài)勢(shì)，目前化周期約為17個(gè)月，存在一定壓力。二、市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析區(qū)域供求：2021年上半年全市住宅市場(chǎng)供給、成交均主要來(lái)自洛龍區(qū)，其中瀍河、西工兩區(qū)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求的局面，各區(qū)域價(jià)格分化較為明顯。二、市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析區(qū)域占比：從近年各區(qū)域成交占比可以看出，洛龍區(qū)占據(jù)全市主要市場(chǎng)份額，但其市場(chǎng)占有率正逐步降低。二、市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析面積占比：從近年各面積段成交占比可以看出，90-120及120-140㎡面積段為市場(chǎng)主力產(chǎn)品，其中70㎡以下產(chǎn)品占比最小。二、市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析供求分布：2021年上半年商品住宅供給13398套，主要來(lái)自80-100㎡二房及120-140㎡三房產(chǎn)品的大量入市；全市成交11744套，集中為80-100㎡二房及100-150㎡三房產(chǎn)品。二、市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析量?jī)r(jià)分布：2021年上半年商品住宅成交，主力單價(jià)段為4000〔以下〕-6000元/㎡的二/三房，主力總價(jià)段為40-60萬(wàn)的二房及50-70萬(wàn)的三房產(chǎn)品。二、市場(chǎng)概況商業(yè)市場(chǎng)分析供求比照：2021年上半年商業(yè)市場(chǎng)新增供給16.76萬(wàn)㎡，較去年同期下降42.35%，環(huán)比下降53.35%；全市商業(yè)成交4.01萬(wàn)㎡，延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，環(huán)比下降38.12%，近兩年均價(jià)波動(dòng)較小。二、市場(chǎng)概況商業(yè)市場(chǎng)分析供求比照：2021年上半年商業(yè)市場(chǎng)新增供給16.76萬(wàn)㎡，較去年同期下降42.35%，環(huán)比下降53.35%；全市商業(yè)成交4.01萬(wàn)㎡，延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，環(huán)比下降38.12%，近兩年均價(jià)波動(dòng)較小。商業(yè)方面。戒指2021年上半年，商業(yè)供給量、成交量、簽約金額均同比下跌，成交均價(jià)小幅上漲，與住宅產(chǎn)品趨勢(shì)根本一致。截至到2021年6月份，商業(yè)庫(kù)存達(dá)316萬(wàn)方，按歷史年份最快的月均去化速度2萬(wàn)平方米/月計(jì)算，去化周期約158個(gè)月，存量去化風(fēng)險(xiǎn)極大。二、市場(chǎng)概況辦公市場(chǎng)分析供求比照：2021年上半年辦公市場(chǎng)新增供給31.87萬(wàn)㎡，較去年同期上漲35.66%，環(huán)比大幅上207.34%；全市辦公成交2.48萬(wàn)㎡，環(huán)比下降34.76%，整體呈現(xiàn)供過(guò)于求局面。二、市場(chǎng)概況整體庫(kù)存高企，洛陽(yáng)商品房整體庫(kù)存量已到達(dá)850.7萬(wàn)㎡,消化周期約34個(gè)月；長(zhǎng)周期看，洛陽(yáng)市場(chǎng)土地供給量充足，需5-6年消化周期，其中商業(yè)及辦公供過(guò)于求，去化周期較長(zhǎng)；

截止2021年6月底全市商品住宅庫(kù)存量為443萬(wàn)㎡，整體呈現(xiàn)逐年攀升態(tài)勢(shì)，目前去化周期約為17個(gè)月，成交均價(jià)4706元/㎡，連續(xù)兩年呈現(xiàn)單邊小幅下