某公司辦公綜合體項(xiàng)目前期策劃顧問報(bào)告

鹽田港辦公及綜合配套效勞區(qū)工程

－－前期籌劃參謀報(bào)告匯報(bào)稿

2024年11月深圳市鹽田港集團(tuán)有限公司匯報(bào)綱要宏觀環(huán)境分析物業(yè)市場(chǎng)分析開展策略及產(chǎn)品建議財(cái)務(wù)分析2一、宏觀環(huán)境分析物流是深圳重要支柱產(chǎn)業(yè)，已建成六大物流園區(qū)，鹽田港占據(jù)重要一極鹽田港平湖龍華筍崗機(jī)場(chǎng)前海灣2024年深圳集裝箱吞吐量區(qū)域分布2024年，深圳物流業(yè)產(chǎn)值占深圳生產(chǎn)總值的10%，約700億元。深圳有物流和貨運(yùn)相關(guān)企業(yè)2,000多家，其中現(xiàn)代物流企業(yè)已到達(dá)200多家，涌現(xiàn)一批具備綜合物流能力的第三方物流企業(yè)。物流行業(yè)的開展對(duì)港口集裝箱運(yùn)輸提供強(qiáng)勁支持。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒4珠江三角洲集裝箱港口密布，鹽田港面臨劇烈競(jìng)爭(zhēng)黃埔港鹽田港惠州港香港港高欄港中山港南沙港虎門港蛇口港赤灣港珠江三角洲集裝箱港口目前已形成以香港為國(guó)際航運(yùn)中心，深圳港〔含鹽田、蛇口、赤灣等〕、廣州〔含黃埔、南沙等〕為干線港，區(qū)內(nèi)其他中小港口為喂給港的格局。5廣州南沙港區(qū)的崛起帶給鹽田港極大威脅南沙港具有優(yōu)越的地理區(qū)位。通過(guò)吸引大型船公司參股經(jīng)營(yíng)加快了其開展速度－－中海、中遠(yuǎn)參股后將原來(lái)在深圳港的航線轉(zhuǎn)移至南沙；與中海、中遠(yuǎn)有戰(zhàn)略聯(lián)盟及合作的法國(guó)達(dá)飛、韓進(jìn)海運(yùn)等船公司隨之在南沙開通航線。廣州港與鹽田港集裝箱吞吐量廣州港與鹽田港集裝箱吞吐量增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，廣州港集團(tuán)，中國(guó)港口集裝箱網(wǎng)6深圳西部港區(qū)的開展對(duì)鹽田港也造成壓力鹽田港區(qū)西部港區(qū)鹽田港集裝箱吞吐量占深圳比例鹽田港集裝箱吞吐量占深圳的比例，從頂峰時(shí)的約60％下降至目前的約40％。西部港區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，政府的根底設(shè)施投資力度不斷加大，多個(gè)物流園區(qū)正在開發(fā)建設(shè)中。提升港口競(jìng)爭(zhēng)力是鹽田港面臨的迫切任務(wù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，鹽田區(qū)政府7深圳未來(lái)城市開展重心向西，鹽田區(qū)處境不利?2024～2024深圳市城市總體規(guī)劃?顯示，未來(lái)深圳將形成“雙中心〞的城市格局，“福田－羅湖〞中心區(qū)和南山前海中心區(qū)將成為深圳未來(lái)的兩個(gè)市中心。位于西部區(qū)域的前海中心〔包括前海、后海和寶安中心區(qū)〕將開展區(qū)域功能的生產(chǎn)性效勞業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)。深圳西部區(qū)域未來(lái)城市軌道交通和城際交通設(shè)施聚集，與廣州、東莞以及珠江西岸區(qū)域的聯(lián)系將更加便捷。深圳城市開展規(guī)劃示意深圳軌道交通規(guī)劃示意8鹽田區(qū)當(dāng)前總體經(jīng)濟(jì)水平在深圳占比偏小2024年鹽田與深圳全市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較項(xiàng)目鹽田深圳鹽田占深圳比例GDP（億元）210.696765.413.11％第三產(chǎn)業(yè)GDP（億元）140.403314.444.24％常住人口（萬(wàn)）22.13861.552.57％社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消費(fèi)支出（元）1854818753-205實(shí)際利用外資（億美元）0.9436.622.57％數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，鹽田區(qū)政府9鹽田區(qū)近年人口導(dǎo)入減慢，常住人口增長(zhǎng)溫和鹽田常住人口數(shù)量及增速〔1998～2024〕數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽田區(qū)政府10工程的SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)臨近港口，有物流行業(yè)需求依托景觀資源豐富，海濱特色風(fēng)光目前交通可達(dá)性不佳目前周邊物業(yè)檔次偏低，集裝箱堆場(chǎng)影響觀瞻偏離政府規(guī)劃的商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域機(jī)會(huì)威脅物流業(yè)是深圳與鹽田支柱行業(yè)，發(fā)展前景看好周邊缺乏高品質(zhì)物業(yè)，市場(chǎng)存在空白未來(lái)交通可達(dá)性有大幅改善周邊環(huán)境未來(lái)有較大改善受外貿(mào)出口減少影響，鹽田港集裝箱吞吐量增長(zhǎng)有所放緩珠三角港口間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈11開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)有利于鹽田港競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)1990年，國(guó)務(wù)院決定開發(fā)浦東，在陸家嘴成立中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)金融開發(fā)區(qū)。為顯示決心，并提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，政府組織中糧集團(tuán)等10家大型企業(yè)投資建設(shè)金茂大廈。金茂大廈高420.5米，建成后成為標(biāo)志性建筑和上海著名景點(diǎn)，極大促進(jìn)了陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的開展并帶動(dòng)了旅游業(yè)的開展。1984年中英達(dá)成香港回歸協(xié)議。為展現(xiàn)香港的美好開展前景，著名建筑師貝聿銘受委托設(shè)計(jì)中銀大廈。中銀大廈高315米，落成時(shí)是香港最高建筑，并成為著名景觀。中銀大廈代表了“中國(guó)人民的雄心〞。金茂大廈·上海中銀大廈·香港12二、物業(yè)市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)

14深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓沿交通干線分布，自東向西開展新興市場(chǎng)代表工程：天利中央廣場(chǎng)、海岸大廈東座起步較晚，尚缺乏集聚效果深圳新CBD代表工程：諾德中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)日漸成為銀行業(yè)、金融業(yè)及其它專業(yè)效勞業(yè)的集中地深圳舊CBD代表工程：開展銀行大廈、地王廣場(chǎng)、嘉里中心商業(yè)環(huán)境成熟，根底設(shè)施完善，深受跨國(guó)公司所青睞深圳甲級(jí)寫字樓區(qū)域分布深圳甲級(jí)寫字樓區(qū)域構(gòu)成福田是甲級(jí)寫字樓主要聚集區(qū)。鹽田目前缺乏高品質(zhì)工程。數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行15物流行業(yè)是主要租戶，其中不乏國(guó)際知名企業(yè)序號(hào)公司名稱所在物業(yè)占用面積（平方米）1馬士基地王大廈10,0002日本郵船卓越時(shí)代2,0003長(zhǎng)榮集團(tuán)免稅大廈2,0004APL嘉里中心、現(xiàn)代國(guó)際2,6005達(dá)飛公司地王大廈4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009現(xiàn)代集團(tuán)世界金融中心1,800相當(dāng)局部的物流企業(yè)都將總部設(shè)在了羅湖、福田等中心區(qū)域物業(yè)行業(yè)代表性租戶深圳甲級(jí)寫字樓租戶構(gòu)成數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行16第三方物流涵蓋業(yè)務(wù)港口物流：圍繞港口展開的現(xiàn)代物流分支主要效勞活動(dòng)：倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、物流、加工、貿(mào)易、金融、保險(xiǎn)、代理、信息、口岸等活動(dòng)流程：廠商物流倉(cāng)儲(chǔ)車行報(bào)關(guān)行口岸船公司船代港口貨代廠商保險(xiǎn)17主要企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)需求類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點(diǎn)第三方物流為企業(yè)提供集成式物流解決方案規(guī)模大，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣，資源豐富涉及環(huán)節(jié)多，如倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸，管理水平較高代表企業(yè)：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客戶，現(xiàn)場(chǎng)操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大船公司產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)，行業(yè)影響力大港口核心客戶，碼頭利潤(rùn)主要來(lái)源在港區(qū)主要設(shè)置操作部或分理處企業(yè)規(guī)模大，跨國(guó)企業(yè)為主代表企業(yè)：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客戶，現(xiàn)場(chǎng)操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大18主要企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)需求〔續(xù)〕類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點(diǎn)船代船舶相關(guān)口岸事務(wù)的代理企業(yè)，部分兼辦貨代業(yè)務(wù)以船公司為服務(wù)對(duì)象，對(duì)船公司依存度高船代業(yè)務(wù)與港口關(guān)聯(lián)性強(qiáng)具有一定規(guī)模，國(guó)內(nèi)企業(yè)為主代表企業(yè)：中外代、聯(lián)合船代靠近客戶關(guān)注實(shí)用性，交通，配套面積需求較大自購(gòu)物業(yè)為主貨代承接貨主委托，代辦運(yùn)輸、口岸等相關(guān)業(yè)務(wù)私企為主，國(guó)內(nèi)企業(yè)居多行業(yè)進(jìn)入門檻低，企業(yè)品質(zhì)良莠不齊，規(guī)模、檔次較參差在港口設(shè)功能分支，承擔(dān)報(bào)關(guān)、拖運(yùn)等業(yè)務(wù)職能靠近客戶，現(xiàn)場(chǎng)操作注重物業(yè)實(shí)用性關(guān)注實(shí)用性，交通規(guī)模企業(yè)面積需求較大19鹽田港寫字樓市場(chǎng)物業(yè)總量規(guī)模不小，以自用為主經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模小、中低檔物業(yè)為主主要分布在港區(qū)東、西兩側(cè)，周邊配套設(shè)施少租金水平不高，一般在50-70元/平方米/月水平市場(chǎng)需求旺盛，空置率低1.海港大廈2.鹽田港碼頭候工樓3.東灣大廈4.中鐵物流大廈5.鹽田國(guó)際42531本案20海港大廈物流企業(yè)用戶分析貨代運(yùn)輸類企業(yè)多、面積占用比例最大船公司企業(yè)平均占用面積最大，是寫字樓空間需求的重要來(lái)源占用面積企業(yè)數(shù)量類型貨代運(yùn)輸報(bào)關(guān)行船務(wù)綜合物流平均占用面積10099346105企業(yè)平均占用面積〔平方米〕21海港大廈局部主要用戶公司名稱公司類別占用面積（平方米）馬士基船公司900東方海外船公司300中海集裝箱船公司600中外代船代1,100俊勵(lì)船代400聯(lián)合船代船代260利倉(cāng)行綜合物流40022物流企業(yè)訪談-訪談對(duì)象達(dá)飛船務(wù)〔CMACGA〕川崎汽船〔Kline〕馬士基海運(yùn)〔Maersk〕日本郵船〔NYK〕以星物流〔Zim〕星輝儲(chǔ)運(yùn)〔StarShine〕中國(guó)外輪代理〔PENAVICO〕美國(guó)總統(tǒng)輪船〔APL〕康捷空國(guó)際貨代〔Expeditors〕萬(wàn)海航運(yùn)〔Wanhai〕嘉宏國(guó)際貨運(yùn)〔Cargo〕怡誠(chéng)物流目的：了解大用戶對(duì)辦公物業(yè)的需求狀況與前景23大型物流企業(yè)業(yè)務(wù)職能構(gòu)成與選址要求核心業(yè)務(wù)銷售/市場(chǎng)客戶服務(wù)后方操作后勤單證、文件中心前方操作選址因業(yè)務(wù)職能而異：銷售、客服部門要求貼近客戶，偏向于核心商務(wù)區(qū)前方操作需要靠近現(xiàn)場(chǎng)，需要在港區(qū)前方操作、單證中心等并非一定位于核心商務(wù)區(qū)物業(yè)品質(zhì)和周邊配套完善程度是考慮重要因素交通便捷性將有利于客戶往來(lái)及員工上下班24物業(yè)效勞設(shè)施要求主要觀點(diǎn)：業(yè)務(wù)往來(lái)較多，對(duì)客梯要求高數(shù)據(jù)通訊依賴程度高，對(duì)相關(guān)效勞設(shè)施要求高大容量后備電支持充足客梯大容量通訊設(shè)施災(zāi)難及備份設(shè)施平安管理智能管理系統(tǒng)品牌物業(yè)管理環(huán)保大廈設(shè)計(jì)中央空調(diào)抬高地板停車場(chǎng)非常重要重要有了更好25配套設(shè)施要求普通餐廳/員工餐廳良好的辦公環(huán)境高級(jí)餐廳酒吧/咖啡廳健身房會(huì)議中心銀行附近有酒店必要重要有了更好主要觀點(diǎn)：以日常商務(wù)配套為主要需求酒店是較重要的配套之一餐飲類需求較大26經(jīng)濟(jì)一體化和供給鏈管理要求港口升級(jí)換代隨著技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)全球化和電子商務(wù)的迅速開展，企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力日趨劇烈；面臨縮短交貨期、提高效勞質(zhì)量、滿足個(gè)性化需求和降低本錢的挑戰(zhàn)；市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品供給的精細(xì)化、敏捷化和柔性化要求，對(duì)港口的運(yùn)作模式產(chǎn)生沖擊；港口之間的相互競(jìng)爭(zhēng)也促使自身不斷開展；1999年，聯(lián)合國(guó)貿(mào)發(fā)會(huì)提出第四代港口理念，定義為“物理空間上別離，通過(guò)公共經(jīng)營(yíng)者或管理部門鏈接的組織?！睵hysicallyseparatedbutlinkedthroughoperatorsorthroughacommonadministration〕〞27港口開展對(duì)辦公物業(yè)市場(chǎng)提出更高要求經(jīng)營(yíng)管理職能的加強(qiáng)要求有更多的高素質(zhì)人才進(jìn)駐，提高對(duì)辦公物業(yè)的需求；港口和其相關(guān)物流活動(dòng)的互動(dòng)合作將吸引更多物流相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，提升對(duì)辦公物業(yè)的需求；港城一體化對(duì)產(chǎn)業(yè)開展的帶動(dòng)作用能夠促進(jìn)金融、效勞等產(chǎn)業(yè)的開展，提升對(duì)辦公、商務(wù)配套物業(yè)的需求；高標(biāo)準(zhǔn)的信息平臺(tái)要求辦公物業(yè)有更高的建筑標(biāo)準(zhǔn)；28本工程中長(zhǎng)期可望聚集大型物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心

物流企業(yè)現(xiàn)有職能制造、商貿(mào)企業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)度短期前景大中小小金融、保險(xiǎn)支持效勞企業(yè)物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)職能前移核心客戶群第三方物流企業(yè)大型船公司次要客戶群船務(wù)代理大、中型貨運(yùn)代理其它客戶群報(bào)關(guān)行、車行其他效勞企業(yè)中長(zhǎng)期前景大大中中29商業(yè)市場(chǎng)

30城市拓展及根底設(shè)施改善，推動(dòng)深圳零售商圈向西開展深圳六大商圈南山福田CBD國(guó)貿(mào)/人民南蔡屋圍華強(qiáng)北東門主要優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)沿交通干線分布注：1、金光華廣場(chǎng)；2、萬(wàn)象城〔一期〕；3，中信城市廣場(chǎng)；4、怡景中心城；5、COCOPark；6、京基百納廣場(chǎng)；7、益田假日廣場(chǎng)；8、保利文化廣場(chǎng)；9、海岸城；10、花園城購(gòu)物中心31近年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量迅速增加，但空置率逐漸走低深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量和空置率反映深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)吸納非常強(qiáng)勁。近年眾多國(guó)內(nèi)外知名零售商在深圳積極擴(kuò)張，包括GUCCI在內(nèi)的一些國(guó)際奢侈品牌也進(jìn)駐深圳市場(chǎng)。32深圳各區(qū)域零售市場(chǎng)未來(lái)開展趨勢(shì)區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)福田后來(lái)居上，將逐漸成為市級(jí)核心商圈羅湖競(jìng)爭(zhēng)力逐漸下降，核心商圈地位有所降低南山逐步興起，成為重要一極寶安不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場(chǎng)龍崗不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場(chǎng)鹽田非實(shí)力發(fā)展商及主要商家關(guān)注重點(diǎn)33鹽田區(qū)零售物業(yè)分布零散，未有形成核心商圈小型超市、街鋪以及中低端餐館是鹽田目前零售物業(yè)的主要存在形式。缺乏優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，購(gòu)物環(huán)境較差。優(yōu)質(zhì)餐飲、休閑、娛樂設(shè)施缺乏，消費(fèi)環(huán)境較差。新一佳中英街人人樂超市海鮮街愿望島風(fēng)情酒吧街東海道沙深路深鹽路和沙鹽路小梅沙食街大梅沙食街34鹽田區(qū)缺少優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，市場(chǎng)需求缺乏是主因深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額分區(qū)構(gòu)成深圳常住人口分區(qū)構(gòu)成鹽田常住人口只占深圳的3％。社會(huì)消費(fèi)品零售總額只占深圳的1％。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒35工程開發(fā)大型零售物業(yè)時(shí)機(jī)偏低，適合打造高品質(zhì)休閑餐飲娛樂設(shè)施區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量少周邊人群多數(shù)消費(fèi)能力低整體消費(fèi)需求缺乏位置偏僻，臨近高架路，限制輻射范圍區(qū)域內(nèi)整體狀況中短期難以改變偏離政府規(guī)劃商業(yè)中心區(qū)域規(guī)劃中商業(yè)中心鹽田區(qū)政府沙頭角大梅沙項(xiàng)目地塊近水樓臺(tái)－臨近深圳知名海鮮街。景觀層次豐富，具有豐富海景資源。避風(fēng)塘可打造成親水社區(qū)。36區(qū)域內(nèi)休閑餐飲娛樂需求較大鹽田港有較大數(shù)量的靠港海員，2024年共7840艘船靠港－－每年20多萬(wàn)人次港區(qū)工作人群和流動(dòng)的商務(wù)人群也有一定規(guī)模－－每天約5～8萬(wàn)人次鹽田游客數(shù)量眾多－－每年超過(guò)1,000萬(wàn)人次，平均每天約3萬(wàn)人次鹽田政府部門、企業(yè)公務(wù)消費(fèi)和常住人口消費(fèi)市場(chǎng)空間大－－鹽田常住人口22萬(wàn)業(yè)態(tài)輻射范圍大，能夠吸引來(lái)自深圳城市中心區(qū)域的消費(fèi)人群37酒店市場(chǎng)

38深圳近年過(guò)夜游客不斷增長(zhǎng)，酒店市場(chǎng)開展趨旺過(guò)夜國(guó)際游客數(shù)量過(guò)夜國(guó)內(nèi)游客數(shù)量深圳是中國(guó)重要商務(wù)和旅游城市，會(huì)展行業(yè)開展迅速。2024、2024和2024年深圳過(guò)夜國(guó)際游客數(shù)量分別增長(zhǎng)10.1％、15.6％和16.6％。帶動(dòng)星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)和開房率逐年提高。星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)和開房率數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市旅游局39國(guó)際品牌酒店積極進(jìn)駐，平均房?jī)r(jià)不斷攀升深圳五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)狀況最近幾年，包括喜來(lái)登、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名品牌酒店紛紛進(jìn)駐，在提升效勞品質(zhì)的同時(shí)加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)凱悅、麗思卡爾頓、香格里拉〔福田〕、威斯汀等酒店還將參加。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市旅游局40鹽田高星級(jí)酒店開房率明顯高于市場(chǎng)整體水平，反映檔次較高酒店的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況更好鹽田酒店開房率整體包括16家酒店，四星級(jí)為3家酒店。數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽田區(qū)旅游局41近期過(guò)夜國(guó)際游客快速增長(zhǎng)，主要為新增高品質(zhì)度假設(shè)施所帶動(dòng)鹽田過(guò)夜國(guó)際游客數(shù)量〔2024～2024〕鹽田過(guò)夜國(guó)內(nèi)游客數(shù)量〔2024～2024〕2024年大梅沙京基喜來(lái)登酒店與東部華僑城開業(yè)。2024年鹽田過(guò)夜國(guó)際游客同比增長(zhǎng)56％，同期過(guò)夜國(guó)內(nèi)游客增長(zhǎng)11％。2024年前8月，鹽田過(guò)夜國(guó)際游客增長(zhǎng)51.4％，同期過(guò)夜國(guó)內(nèi)游客增長(zhǎng)20.3％。單位：萬(wàn)人次數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽田區(qū)政府42大梅沙喜來(lái)登酒店開業(yè)，對(duì)鹽田高端會(huì)議休閑度假市場(chǎng)促進(jìn)明顯香港旅游度假團(tuán)隊(duì)和高端商務(wù)會(huì)議是主要客源，會(huì)議客戶包括比亞迪、福特、DHL、佳能、西門子、摩托羅拉等等，商務(wù)散客少。自2024年8月19日開業(yè)一年來(lái)，入住率約為60％～65％，遠(yuǎn)高于鹽田平均水平。標(biāo)準(zhǔn)間平均房?jī)r(jià)約1,200元/天，位于深圳五星級(jí)酒店前列。榮獲“喜達(dá)屋集團(tuán)2024年亞太區(qū)最正確新開業(yè)酒店大獎(jiǎng)－－最正確市場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)〞。榮獲2024深圳“最正確旅游奉獻(xiàn)獎(jiǎng)〞〔南方都市報(bào)〕，2024深圳“最正確會(huì)展接待酒店獎(jiǎng)〞〔深圳商報(bào)社〕。最大程度展現(xiàn)海濱風(fēng)光是酒店特色43東部華僑城前景看好，為鹽田酒店帶來(lái)新需求由華僑城集團(tuán)投資35億元精心打造，占地近9平方公里。以“讓都市人回歸自然〞為宗旨，是集生態(tài)公園、度假酒店、山地高爾夫于一體的國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)。包含三大主題區(qū)域：大峽谷、茶溪谷、云海谷。自2024年7月28日一期試業(yè)以來(lái)，反映良好。試業(yè)一年共接待了220萬(wàn)游客，實(shí)現(xiàn)收入約27億元，實(shí)現(xiàn)稅收4.73億元。2024年?yáng)|部華僑城營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)總額在深圳旅游景點(diǎn)中排名第一。茵特拉根酒店開業(yè)首年的開房率約為50％，平均房?jī)r(jià)約900元。東部華僑城為鹽田注入山地休閑度假新元素44鹽田未來(lái)高星級(jí)酒店供給不多，MICE增長(zhǎng)前景好酒店名稱位置客房數(shù)（間）預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間萬(wàn)科中心大梅沙2502009瀑布華僑城酒店?yáng)|部華僑城大峽谷約902009菩提賓舍華僑城酒店?yáng)|部華僑城茶溪谷282009云海谷華僑城酒店?yáng)|部華僑城云海谷約402009鹽田區(qū)域未來(lái)可識(shí)別高星級(jí)酒店供給受土地供給約束，梅沙片區(qū)高星級(jí)酒店的未來(lái)新增工程不會(huì)很多。深圳是中國(guó)主要會(huì)展城市，氣候舒適，是中國(guó)MICE〔會(huì)議/獎(jiǎng)勵(lì)旅游〕主要目的地之一?，F(xiàn)在未來(lái)高端旅游團(tuán)和散客★★★★★MICE（會(huì)議/獎(jiǎng)勵(lì)旅游）★★★★★★商務(wù)散客★★★鹽田高端酒店需求來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行注：★越多表示需求越多45本工程：高端會(huì)議、度假、接待的海員中心具有時(shí)機(jī)深圳旅游市場(chǎng)在不斷開展，高端客源不斷增加。鹽田的知名度不斷提高，過(guò)夜國(guó)際游客數(shù)量近期迅速增長(zhǎng)。東部華僑城、喜來(lái)登酒店、萬(wàn)科國(guó)際會(huì)議中心、大梅沙國(guó)際水上運(yùn)動(dòng)中心等等高端物業(yè)的投入使用，將極大改善鹽田休閑度假設(shè)施品質(zhì)，提升市場(chǎng)吸引力。隨著政府以及相關(guān)企業(yè)的不斷努力，鹽田港區(qū)周邊環(huán)境未來(lái)將得到極大改善，對(duì)高端客戶的吸引力會(huì)得到增強(qiáng)。平均每天約有600多名船員到港，有一定住宿需求物流企業(yè)客戶接待較多企業(yè)培訓(xùn)較多，對(duì)會(huì)議、培訓(xùn)設(shè)施需求較大46三、開展策略及產(chǎn)品建議本工程承載著鹽田港集團(tuán)、相關(guān)企業(yè)及政府共同目標(biāo)工程的戰(zhàn)略意義鹽田港集團(tuán)港口升級(jí)、轉(zhuǎn)型的支點(diǎn)商務(wù)中心、信息中心、物流中心的平臺(tái)相關(guān)企業(yè)營(yíng)商環(huán)境及效勞品質(zhì)的改善多樣化文化、休閑、娛樂生活的體驗(yàn)

政府城市形象及商務(wù)環(huán)境的提升使鹽田成為深圳城市新名片

48效勞品質(zhì)QualityofService港區(qū)形象CorporateImage商業(yè)娛樂Recreation文化環(huán)境Culture綜合競(jìng)爭(zhēng)力CompetitivePower重要使命：提升鹽田港的綜合競(jìng)爭(zhēng)力49工程總體功能定位充分利用獨(dú)有環(huán)境資源，結(jié)合未來(lái)市場(chǎng)需求，打造國(guó)際品質(zhì)的地標(biāo)性綜合體辦公：高品質(zhì)國(guó)際甲級(jí)物業(yè)，滿足優(yōu)質(zhì)物流及相關(guān)企業(yè)辦公需求。餐飲、商業(yè)：特色商業(yè)及配套，營(yíng)造休閑、美食、娛樂目的地。海員中心：國(guó)際品牌酒店集團(tuán)管理，提供會(huì)議、商務(wù)、展示、休閑度假最正確平臺(tái)。集商務(wù)辦公、會(huì)議、文化、展示、休閑娛樂、住宿于一體的大型綜合物業(yè)國(guó)貿(mào)大廈，北京50工程開發(fā)方案商務(wù)辦公樓+特色及商務(wù)配套商業(yè)+海員中心〔含博物館〕建筑面積共13萬(wàn)平方米物業(yè)類型開發(fā)規(guī)模（平方米）辦公樓70,000特色及商務(wù)配套商業(yè)30,000海員中心30,000（260間客房）博物館2,000車位28,000（800個(gè)）合計(jì)建筑面積130,000（車位不計(jì)算容積率、博物館面積包含在特色及商務(wù)配套商業(yè)中）注：鹽田港集團(tuán)內(nèi)部辦公樓需求按2萬(wàn)平方米計(jì)算51物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)可提升工程吸引力海員中心特色商業(yè)辦公樓可為海員中心創(chuàng)造直接商務(wù)住宿及消費(fèi)需求辦公人群直接為商業(yè)帶來(lái)大量消費(fèi)人流為海員中心客戶消費(fèi)提供更加便利的效勞和設(shè)施為辦公人群提供餐飲、休閑、商務(wù)等效勞為商務(wù)人士提供住宿、會(huì)議等效勞，提高辦公樓的商務(wù)便捷性為商業(yè)帶來(lái)一定的高端客戶群52辦公樓－國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為大型物流企業(yè)及物流相關(guān)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)辦公空間北京道一號(hào)，香港主要建筑規(guī)格：標(biāo)準(zhǔn)層面積1600～2200平方米；每層高度約4.2米，凈高2.8米，采用架空地臺(tái)；VAV中央空調(diào)；充足電梯數(shù)量。采用節(jié)能環(huán)保技術(shù)與材料。53配套商業(yè)集餐飲、休閑、娛樂及商務(wù)效勞為一體的消費(fèi)目的地海濱休閑、美食薈萃、品味生活的新空間

國(guó)際商務(wù)效勞的新載體54特色建筑風(fēng)格與商家主要建筑規(guī)格：根據(jù)本地時(shí)尚消費(fèi)人群及游客喜好，建議主體風(fēng)格現(xiàn)代，時(shí)尚，簡(jiǎn)潔；建筑高度以2層為主，考慮局部3層?？亢Ｒ粋?cè)的2層可考慮以橋或連廊連接以增強(qiáng)各獨(dú)立建筑的聯(lián)系，同時(shí)考慮2層屋頂?shù)暮侠砝谩＝ㄖ牧霞百|(zhì)感方面，可考慮玻璃為主與金屬構(gòu)件及木構(gòu)件的配合。蘇州李公堤廈門咖啡街55齊全的商務(wù)配套提升物業(yè)吸引力給商務(wù)辦公及酒店用戶提供全面的綜合配套效勞，如銀行、商務(wù)中心、便利店、文具店、沖印店、旅行社等等。56設(shè)置中央水景廣場(chǎng)/多功能展示平臺(tái)＋親水社區(qū)(避風(fēng)塘)老碼頭(TheCoolDocks)·上海廣場(chǎng)提供集會(huì)、活動(dòng)、發(fā)布場(chǎng)所,能夠創(chuàng)收并為海員中心吸引客源。波托菲諾·華僑城漁人碼頭·舊金山57海員中心國(guó)際品質(zhì)高端會(huì)議、休閑度假新選擇硬件設(shè)施為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，能夠在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持優(yōu)勢(shì)滿足靠港高端海員住宿要求以高端會(huì)議/培訓(xùn)和度假客戶為主要客源，兼顧高端商務(wù)需求主要輻射珠三角及港澳地區(qū)58突顯海景特色HyattontheBund·上海FourSeasons·香港59注重宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施，增強(qiáng)對(duì)高端會(huì)議客源吸引力博鰲索菲特大酒店·海南配置先進(jìn)會(huì)議設(shè)備，除放映設(shè)備、音像設(shè)備外，還需配置特殊視聽設(shè)備。包括：多媒體設(shè)備、可視電話會(huì)議系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、同聲傳播、會(huì)議表決系統(tǒng)、視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)等。

60博物館-傳承傳播海洋/港口文化位置選擇有二：結(jié)合辦公樓高層觀景大廳

地面辦公裙樓或特色商業(yè)建筑中海事博物館·香港陽(yáng)明海洋文化藝術(shù)館·基隆61配備充足車位提升工程競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)檔次重要評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)選址主要考核內(nèi)容特色商業(yè)舒適消費(fèi)條件之一海員中心評(píng)比要求之一辦公樓P物業(yè)類型辦公樓特色及配套商業(yè)海員中心合計(jì)物業(yè)規(guī)模70,000㎡30,000㎡260間客房-參考標(biāo)準(zhǔn)0.6個(gè)/100㎡1.0個(gè)/100㎡0.5個(gè)/間-車位數(shù)(個(gè))420300130850個(gè)建議車位數(shù)為800個(gè)以35平方米/個(gè)計(jì)算，地下車位面積為28,000平方米62開發(fā)分期方案一：一次性開發(fā)優(yōu)點(diǎn)：能夠較好發(fā)揮物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)，形成規(guī)模效應(yīng)，提升競(jìng)爭(zhēng)力便于組織施工有利于短期內(nèi)樹立工程形象和知名度缺點(diǎn)：短期內(nèi)海員中心需求可能并不旺盛方案二：海員中心后期開發(fā)，其他先行建設(shè)優(yōu)點(diǎn)：可以降低海員中心的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一次性投資較少缺點(diǎn)：施工難以組織整體協(xié)同效應(yīng)不能有效發(fā)揮工程較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不能整體交付使用，形象可能受損建議一次性開發(fā)63租售策略：整體租賃經(jīng)營(yíng)，提升物業(yè)價(jià)值分散出售不利于工程的統(tǒng)一管理，容易導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)的下降，將直接影響本綜合工程的整體價(jià)值。建議長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)，充分挖掘物業(yè)價(jià)值。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定期開業(yè)初期租金/價(jià)值租金/價(jià)值隨進(jìn)入經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定期而逐漸增長(zhǎng)通常的租金/價(jià)值走勢(shì)海員中心委托國(guó)際知名品牌酒店管理公司經(jīng)營(yíng)商業(yè)、餐飲出租物業(yè)于有經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)商家經(jīng)營(yíng)辦公樓由業(yè)主自行招租博物館、觀景和展示場(chǎng)地由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)整體委托國(guó)際品牌物業(yè)公司管理64工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1－特色建筑

外形設(shè)計(jì)富有寓意竹子節(jié)節(jié)高〔臺(tái)北101〕揚(yáng)帆出?！脖本ぶ泻Ｓ痛髲B〕古代寶塔〔金茂大廈〕65工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1－特色建筑〔續(xù)〕長(zhǎng)江中心VS中銀大廈實(shí)用性與標(biāo)志性的平衡外灘中心恒隆廣場(chǎng)66工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2－綠色建筑(GreenBuilding)

能耗本錢降低30-70%用水本錢降低20-30%照明城市固體廢物排量降低35-40%工作效率提高5-15%降低運(yùn)營(yíng)及維護(hù)本錢減少空氣及水污染改善室內(nèi)空氣質(zhì)量提高出租率提升開發(fā)商公眾形象高效綠色建筑綠色建筑是時(shí)代開展潮流，可提升集團(tuán)社會(huì)形象，并大幅降低運(yùn)營(yíng)本錢北京道1號(hào)·香港瑞士再保險(xiǎn)塔·倫敦德意志銀行總部·德國(guó)67工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2－綠色建筑(續(xù))：獲取LEED高級(jí)別認(rèn)證LEED全稱為L(zhǎng)eadershipinEnergy&EnvironmentalDesignBuildingRatingSystem，“節(jié)能與環(huán)保設(shè)計(jì)優(yōu)先〞，亦稱“能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒獎(jiǎng)〞，于1998年由美國(guó)綠色建筑委員會(huì)〔USGBC〕和業(yè)界〔包括科學(xué)家、建筑師、工程師和建筑行業(yè)〕創(chuàng)立。是國(guó)際權(quán)威的綠色建筑認(rèn)證體系。LEED標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的根本內(nèi)容是根據(jù)申請(qǐng)認(rèn)證工程在實(shí)現(xiàn)一系列環(huán)境目標(biāo)方面所得的分值，包括可持續(xù)開展建筑場(chǎng)地、節(jié)水、能源與大氣、材料與資源和室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，并由專家委員會(huì)根據(jù)各個(gè)方面下不同標(biāo)準(zhǔn)的重要程度確定分值。根據(jù)實(shí)現(xiàn)環(huán)境目標(biāo)方面所得的分值，認(rèn)證級(jí)別可分為四級(jí)：認(rèn)證級(jí)、白銀級(jí)、黃金級(jí)、白金級(jí)。68工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)3－海港風(fēng)情漁人碼頭·舊金山69工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)4－特色海事文化博物館澳門海事博物館香港海事博物館陽(yáng)明海洋文化藝術(shù)館70工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)5－多種功能聚集效應(yīng)餐飲休閑辦公住宿會(huì)議文化展示71工程特色：海港文化、生態(tài)景觀、標(biāo)志建筑、港口配套最具海港文化特色的地標(biāo)性綜合體最環(huán)保的建筑景觀最好的辦公樓最好的海景觀光餐廳最具特色的休閑餐飲娛樂目的地集會(huì)議、度假于一體、國(guó)際品質(zhì)的海員中心72四、財(cái)務(wù)分析本錢假設(shè)類型辦公樓特色及商務(wù)配套商業(yè)海員中心地下停車場(chǎng)土地成本（元/平方米）1317建筑成本（元/平方米）