房地產(chǎn)經(jīng)濟學第八章

27十二月2023房地產(chǎn)經(jīng)濟學第八章第一節(jié)土地制度

土地制度是關于土地所有、土地使用等方面的制度規(guī)定，即以土地為核心，對由于占有、利用土地等行為而產(chǎn)生的人與人之間的關系的制度性規(guī)定。資本主義的土地制度，最顯著的特征是土地私有；而社會主義的土地制度，最典型的特點是土地公有。

一、土地所有制

土地所有制是有關土地所有權制度的法律規(guī)定，它反映的是在土地使用權形成、交易等過程中形成的人與人之間關系的制度性規(guī)定。城市土地所有制的建立與現(xiàn)狀農(nóng)村土地集體所有制的建立與現(xiàn)狀土地所有權虛設集體的受益邊界模糊三元地權結構，國家、集體、農(nóng)戶對土地的權屬不清農(nóng)村土地國有制的建立

（一）土地所有制度的建立與現(xiàn)狀城市土地所有制度的完善目前土地集體所有制度改革的主要方針是：維護和加強農(nóng)村集體土地所有制，搞活土地使用制。城市土地國有化的優(yōu)越性：有利于維護社會主義生產(chǎn)資料公有制；是適應社會化大生產(chǎn)、合理利用城市土地資源、進行城市經(jīng)濟建設不可缺少的前提條件；有利于城市土地的統(tǒng)一管理。

（二)土地所有制度改革與完善香港土地所有制澳門土地所有制臺灣土地所有制

（三）港澳臺的土地所有制

土地使用制度是關于土地使用權形成、土地使用權轉(zhuǎn)移等過程中所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟關系的法律規(guī)定。

二、土地使用制（一）土地使用制度的建立城市土地使用制度的建立農(nóng)村土地使用制度的建立土地利用年度計劃：是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國民經(jīng)濟發(fā)展計劃對年度各項用地數(shù)量的具體安排。耕地保護制度：包括耕地數(shù)量（面積）和質(zhì)量的保護。土地收購儲備制度：指由政府依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過收回、收購、置換和征用等方式取得土地，進行前期開發(fā)和存儲后，以公開招標、拍賣出讓的方式供應土地，調(diào)控各類建設用地需求的制度。

（二）土地使用制度的現(xiàn)狀土地征收制度：指國家依據(jù)公共利益的理由，強制取得民事主體土地所有權的行為。目前我國土地征收制度存在的弊端主要表現(xiàn)在：征收范圍亂，征地目的超出“公共利益”的范疇征收土地補償標準亂征收補償金額確定的單方性，主要由征地方確定土地征收補償方式單一，一般以貨幣補償為主土地征收補償范圍偏窄安置方法簡單，無法解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題集體建設用地流轉(zhuǎn)制度

1.香港的土地使用制度回歸以前：香港土地的使用方式主要是土地租用制，即政府批地的方式?；貧w以后，香港特區(qū)政府以行政管理者和所有者的身份，采用拍賣、招標、私人協(xié)議、無償劃撥、臨時出租等方式出讓土地。2.澳門土地使用制度對于私地，政府一般不強行征收；對于官地，通過批地的方式進行開發(fā)和利用。

（三）港澳土地使用制度

土地管理制度是國家行政管理制度的一個組成部分，專門負責對土地相關事宜的管理。土地管理制度的主要內(nèi)容是指土地管理機構及其運行模式和運行規(guī)則。

三、土地管理制度（一）土地管理制度的現(xiàn)狀

按不同標準，可以將土地管理制度劃分為不同的模式。按照管理權限可以劃分為三種模式：統(tǒng)管分管統(tǒng)分結合土地管理制度按照中央與地方關系的不同處理方式，可以劃分為：中央和地方分權地方分權中央集權圖8—1土地管理制度的模式

原則與國家行政體系相協(xié)調(diào)與土地產(chǎn)權制度相適應反映社會經(jīng)濟體制的性質(zhì)圖8—2土地管理制度確定的原則（二）土地管理制度確定的原則改革省以下國土資源管理體制省以下垂直管理的國土資源體制改革的主要內(nèi)容：調(diào)整省以下國土資源主管部門干部管理體制理順國土資源行政管理體制完善和強化行政管理職能建立國家土地督察制度

（三）土地管理制度的改革與完善第二節(jié)住房制度

住房制度是關于住房建設、流通以及使用等過程中所發(fā)生的各種經(jīng)濟關系的制度性規(guī)定。一、住房供給制度

我國城鎮(zhèn)住房供應體系經(jīng)歷了四大階段：

21單一的行政供給制階段—改革開放前住房市場化供應的探索和試點階段—1978-1998年3以經(jīng)濟適用住房為主的階段—1998-2003年以普通商品住房為主的階段-2003年以來4（一）我國住房供應體系的發(fā)展歷程制度設計不盡完善，操作上還沒有完全涵蓋不同收入人群存量與增量市場發(fā)展不平衡租賃與買賣市場發(fā)展不平衡住房保障制度建設明顯滯后于住房市場發(fā)展商品住房供應結構不合理住宅產(chǎn)業(yè)化程度低

（二）當前住房供應體系存在的主要問題完善住房制度的基本思路是：堅持市場化的基本方向，大力培育房地產(chǎn)市場，進一步拓寬租售并舉的市場供應。強化住房保障，建立健全多層次的住房保障渠道，滿足低收入和最低收入家庭的基本住房需要。以住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為載體，制定技術、經(jīng)濟政策，發(fā)展節(jié)能省地型住宅。通過完善體制、健全機制，落實責任，逐步豐富和完善適合我國國情的住房供應體系。

（三）完善住房供應制度的建議

二、住房保障制度

廉租住房制度是政府為解決低收入家庭的住房問題而專門設置的一項福利性住房分配制度，它是整個社會保障體系的主要組成部分和必要的補充，是政府關心民生的實事工程、德政工程。

（一）廉租住房制度當前我國廉租住房制度存在的問題缺乏明確的目標和長遠規(guī)劃廉租對象覆蓋面過于狹窄迫切的需求與短缺的房源供給形成鮮明的反差供應手段匱乏住房法律、法規(guī)建設滯后

廉租住房制度現(xiàn)狀落實機構，嚴格管理落實資金，降低成本完善進入和退出機制關心“夾心層”住房強化監(jiān)督機制

完善我國廉租住房制度的思考

經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟適用住房制度現(xiàn)狀經(jīng)濟適用住房管理辦法概括起來就是：行政劃撥土地、事業(yè)收費減半、招標建設、限制建筑標準、限定價格、限制交易、限定對象。經(jīng)濟適用住房的供給途徑和渠道主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集資合作建房、單位自建。

（二）經(jīng)濟適用住房制度經(jīng)濟適用住房供應持續(xù)減少經(jīng)濟適用住房管理不到位經(jīng)濟適用住房制度的實現(xiàn)方式不完善

經(jīng)濟適用住房制度中存在的問題完善經(jīng)濟適用住房制度的思考增加建設數(shù)量制定合理的建設計劃和標準要嚴格規(guī)范銷售管理租售并舉，以租為主第三節(jié)國外房地產(chǎn)制度（一）國外土地所有制各國土地所有制現(xiàn)狀美國的土地所有制主要有三種形式：美國聯(lián)邦政府所有、州政府所有以及私人所有英國的土地在法律上都歸英王或國家所有加拿大現(xiàn)行的土地所有制主要有聯(lián)邦政府所有、省政府所有和私有三種形式日本的土地所有制主要有公有和私有兩種形式

一、國外土地制度土地改革是對原有的土地制度直接或間接地進行根本的改善或者加上很大的限制，以便盡量消除原土地所有制度所帶來的或造成的弊端的社會變革活動。

國外土地改革

不同國家，特別是市場經(jīng)濟發(fā)達的國