房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計攻略

28十二月2023房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計攻略房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計選題：1、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究。2、見課程設(shè)計任務(wù)書房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告基本內(nèi)容□封面（項目名稱、委托單位、編制單位、時間等）□摘要（項目情況、特點、研究基本內(nèi)容、主要結(jié)論與建議）□目錄□正文□附表□附圖房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告內(nèi)容一總論二項目開發(fā)市場環(huán)境分析三項目建設(shè)方案四項目定位五總體開發(fā)經(jīng)營模式六項目環(huán)境影響評價七項目建設(shè)指標及實施進度八項目投資估算與資金安排九項目融資方案十項目財務(wù)評價十一項目風險分析十二研究結(jié)論與建議（一）項目背景1、項目名稱2、項目承辦單位概況3、項目提出的理由與目的4、項目開發(fā)的前提（二）項目概況1、項目區(qū)位2、項目現(xiàn)狀與土地等級3、項目開發(fā)規(guī)模與目標4、項目主要建設(shè)條件5、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標一總論

（三）項目可行性研究報告編制依據(jù)

1、國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)(2006年)；2、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(建標[2000]205號)；3、國家發(fā)展計劃委員會《投資項目可行性研究指南》(計辦投資[2002]15號)；（四）項目可行性研究報告研究范圍（五）項目可行性研究主要結(jié)論、問題與建議一總論

（一）項目開發(fā)經(jīng)營政策層面分析

1、土地供給政策調(diào)整2、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整3、物業(yè)管理政策4、房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整（二）項目開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析（三）項目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析二項目開發(fā)市場環(huán)境分析

（四）武漢市房地產(chǎn)市場分析（五）項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（六）項目開發(fā)經(jīng)營機會

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會是市場與環(huán)境諸條件綜合作用的結(jié)果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢的結(jié)合，是區(qū)域市場個性、開發(fā)企業(yè)個性與項目地塊個性的結(jié)合。對項目（公司）的優(yōu)勢、劣勢、機會和問題的全面評估稱為SWOT分析二項目開發(fā)市場環(huán)境分析

SWOT分析模型二項目開發(fā)市場環(huán)境分析

（一）項目規(guī)劃設(shè)計方案選擇的總體原則（二）項目規(guī)劃設(shè)計方案選擇1、空間組織和建筑布局5、環(huán)境設(shè)計2、建筑風格特點6、消防設(shè)計3、交通組織7、管理系統(tǒng)4、公共設(shè)施8、住宅戶型平面三項目建設(shè)方案（三）項目規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標序號項

目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積M2二總建筑面積M2其中：1多層、小高層、高層住宅M22別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房M23公建面積M2三道路及停車場

四建筑密度

五容積率

六綠化率

三項目建設(shè)方案（一）項目目標顧客群定位

職業(yè)、收入、學歷等。（二）項目產(chǎn)品定位

物業(yè)類型及檔次。（三）項目價格定位

銷售價格的確定。

四項目定位

主要定價方法有兩種：1、成本法

計算公式：

價格＝單位成本×（1＋加成率）

加成率一般在15%~20%之間。

四項目定位

主要定價方法有兩種：2、市場比較法

根據(jù)市場上已有項目的銷售價格確定本項目的銷售價格。即對每一可比項目的價格、得分（評分）結(jié)果來計算開發(fā)項目的銷售價格。

評分依據(jù)（因素）：位置、環(huán)境、價格、規(guī)劃、建筑、規(guī)模、物業(yè)管理、交通等。四項目定位

項目名稱得分A銷售價格B可比價格D權(quán)重w可比項目項目1A1B1D1w1項目2A2B2D2w2項目3A3B3D3w3項目4A4B4D4w4…………本項目CD？四項目定位

項目名稱得分A銷售價格B可比價格D權(quán)重w可比項目項目189320034520.2項目292360037560.4項目393365037680.3項目490340036270.1…………本項目96D？D=3452×0.2＋3756×0.4＋3768×0.3＋3627×0.1＝3686Example四項目定位

（一）差異化模式（二）分期滾動開發(fā)模式（三）充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價值模式

五總體開發(fā)經(jīng)營模式（一）項目實施過程中的環(huán)境影響及對策

1、工程建設(shè)對環(huán)境的影響2、建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施（二）項目完成后的環(huán)境影響及對策

六項目環(huán)境影響評價

（一）項目建設(shè)指標

見第三部分規(guī)劃目標（技術(shù)指標）（二）建設(shè)周期

項目建設(shè)的起止時間（三）項目實施進度安排

主要里程碑事件時間，如開工、開盤、封頂、交房等時間。（四）項目實施進度表

用橫道圖表示項目實施進度。

七項目建設(shè)指標及實施進度

項目20042005200620072008341234123412341234前期一期二期三期

項目實施進度表

七項目建設(shè)指標及實施進度

（一）建設(shè)投資估算1、投資估算范圍

如建筑工程、室外工程2、投資估算編制依據(jù)

1）國家、湖北省、武漢市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費標準；2）《全國統(tǒng)一建筑、市政、安裝工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價表》及類似工程經(jīng)濟指標；3）《湖北省建筑安裝工程費用定額》；4）有關(guān)合同、協(xié)議書等；5）其他。

八項目投資估算與資金安排序號項目投資額占項目投入總資金的比例（%）估算說明合計其中：外匯1建設(shè)投資1.1建設(shè)投資靜態(tài)部分1.1.1土地費用1.1.2前期工程費1.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.1.4建筑安裝工程費1.1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費1.1.6工程建設(shè)其他費1.1.7基本預(yù)備費1.2建設(shè)投資動態(tài)部分1.2.1漲價預(yù)備費1.2.2建設(shè)期利息2流動資金3項目投資總計（1+2）表《項目投資估算匯總表》3、投資估算說明1）建筑工程費估算

表建筑安裝工程費估算表

序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價費用合計（萬元）指標單位1寫字樓M2700001450元/M210150.002住宅樓M2600001200元/M27200.003商務(wù)中心M21000001450元/M214500.004地下建筑M2700001700元/M211900.00合計43750.00八項目投資估算與資金安排3、投資估算說明2）室外工程建設(shè)費估算

P42表2－2

室外工程主要包括地下管線、道路、綠化等工程

表室外工程建設(shè)費估算表

序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價費用合計（萬元）備注指標單位1道路M25400400元/M3216水泥路面2圍墻M2300200元/M36磚墻和欄桿3地下綜合管線M21000800元/M280水、電、氣4綠化及小品M21890050元/M294.50喬、灌、草5環(huán)境景觀處2200萬元/處400小區(qū)主題園合計796.50八項目投資估算與資金安排3、投資估算說明3）工程建設(shè)其他費用估算

工程建設(shè)其他費用按各項費用科目的費率或者取費標準估算表工程建設(shè)其他費用估算表

NextPage八項目投資估算與資金安排序號費用名稱計算依據(jù)費率或標準總價1土地使用費土地使用權(quán)出讓合同150.59萬元/畝7700.002工程設(shè)計費勘察設(shè)計取費標準建安工程費用的2%，綜合調(diào)整系數(shù)取1910.313工程勘察費勘察設(shè)計取費標準綜合估算，設(shè)計費的15%136.554前期工作費省及當?shù)馗潘闳≠M標準工程費用的0.8%428.735工程建設(shè)監(jiān)理費工程監(jiān)理收費辦法工程費用的1%535.926質(zhì)量監(jiān)督費省及當?shù)馗潘闳≠M標準工程費用的0.2%107.187竣工圖編制費省及當?shù)馗潘闳≠M標準工程設(shè)計費的5%45.528標的編制及招標管理費省及當?shù)馗潘闳≠M標準工程費用的0.1%53.599工程保險費

工程費用的0.2%107.1810施工圖預(yù)算編制費

工程設(shè)計費的10%91.03

合計

10651.93表工程建設(shè)其他費用估算表3、投資估算說明4）基本預(yù)備費估算

基本預(yù)備費以建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費及工程建設(shè)其他費用之和為計算基數(shù)，基本預(yù)備費費率為5%。詳見《項目投資估算匯總表》八項目投資估算與資金安排3、投資估算說明5）建設(shè)期利息估算

利息計算對象是債務(wù)資金

項目債務(wù)資金的各項建設(shè)借款均假定在每年的年中發(fā)生，建設(shè)期利息的計算公式為：

各年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）×年利率建設(shè)期利息估算詳見《借款償還計劃表》

八項目投資估算與資金安排序號項

目合

計計

算

期第1年第2年第3年第4年1借款

1.1年初本息余額5.50%

4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應(yīng)計利息852.5110357.5330551.4本年還本付息9852.51103357.553301055

其中：還本9000

300050001000

付息852.5110357.5330551.5年末本息余額

40006000100002還本資金來源9852.51103357.5533010552.1當年可用于還本的未分配利潤

2.2當年可用于還本的折舊和攤銷

2.3以前年度結(jié)余可用于還本資金

2.4用于還本的短期借款

2.5可用于還款的其他資金

表借款償還計劃表序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例（%）估算說明合計其中：外匯1建設(shè)投資73417.90

100.00%

1.1建設(shè)投資靜態(tài)部分70667.90

96.25%

1.1.1建筑安裝工程費44546.50

60.68%

1.1.2室外工程費(基礎(chǔ)設(shè)施費)8076.00

11.00%

1.1.3工程建設(shè)其他費用10651.93

14.51%

1.1.4基本預(yù)備費6424.35

8.75%

1.2建設(shè)投資動態(tài)部分2750.00

3.75%

1.2.1漲價預(yù)備費

0.00%

1.2.2建設(shè)期利息2750.00

3.75%

2流動資金

0.00%

3項目投入總資金73417.90

100.00%

表《項目投資估算匯總表》（二）項目投入總資金及分年投入計劃

反映項目每年資金投入額、占總投資的比重、資金籌措渠道、財務(wù)利息等情況。

詳見《投資計劃與資金籌措表》

八項目投資估算與資金安排序號項

目合計計

算

期2005200620072008200920101投資計劃

分年計劃（%）100%22.82%21.46%19.15%17.88%11.21%7.47%1.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）138279.7231557.8729675.3426483.4724728.4515500.7610333.841.2建設(shè)期利息3284.08330.00825.001033.641095.44

1.3流動資金

1.4項目總投資（1+2+3）141563.8031887.8730500.3427517.1125823.8915500.7610333.842資金籌措

2.1自有資金

2.1.1企業(yè)自籌資金48767.7519557.8711941.948711.258556.69

2.1.2銷售收入（預(yù)售款）65511.97

11733.3911772.2216171.7615500.7610333.842.2借款27284.0812330.006825.007033.641095.44

2.2.1長期借款

其中：銀行借款24000.0012000.006000.006000.00

建設(shè)期利息3284.08330.00825.001033.641095.44

2.2.2流動資金借款

2.2.3短期借款

資金籌措合計141563.8031887.8730500.3427517.1125823.8915500.7610333.84表《投資計劃與資金籌措表》（一）項目融資主體（二）項目資金來源

1、項目資本金籌措2、項目債務(wù)資金籌措九項目融資方案（三）融資方案分析

1、資本金來源可靠性分析2、融資結(jié)構(gòu)分析3、融資成本分析九項目融資方案（一）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇1、財務(wù)價格

項目財務(wù)評價對未來的償債收入和建設(shè)投資進行分析時所采用的價格是預(yù)測價格。

2、利率

項目債務(wù)資金的借款利率

3、項目計算期選取

建設(shè)期和銷售期4、財務(wù)基準收益率（Ic）設(shè)定

根據(jù)項目建設(shè)標準和同類項目的情況確定財務(wù)基準收益率十項目財務(wù)評價

（二）營業(yè)收入與成本費用估算1、銷售收入估算

根據(jù)銷售計劃、銷售價格計算銷售收入。見《銷售計劃、收入表》。

《銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表》

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十項目財務(wù)評價

序號項目合計銷

售

期20052006200720082009201020111一期銷售面積（M2）

50%50%

189334.2894667.1494667.14

單價（元/M2）

22002300

銷售收入（萬元）42600.2120826.7721773.44

2二期銷售面積（M2）

25%45%20%10%

84000.42

21000.1137800.1916800.088400.042

單價（元/M2）

3600400045004000

銷售收入（萬元）33600.17

7560.0415120.087560.043360.02

3三期銷售面積（M2）

20%45%35%

298134.82

59626.96134160.67104347.19

單價（元/M2）

240024502500

銷售收入（萬元）73266.63

14310.4732869.3626086.80

4四期銷售面積（M2）

20%50%30%84000.42

16800.0842000.2125200.13單價（元/M2）

500054005600銷售收入（萬元）45192.23

8400.0422680.1114112.07合計194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4037846.8622680.1114112.07表銷售計劃、收入表序號項

目合

計計

算

期200520062007200820091一期

1.1銷售收入42600.2120826.7721773.44

1.2經(jīng)營稅金及附加2343.011145.471197.54

1.2.1營業(yè)稅2130.011041.341088.67

1.2.2城市維護建設(shè)稅149.1072.8976.21

1.2.3教育費附加63.9031.2432.66

2二期

2.1銷售收入33600.17

7560.0415120.087560.043360.022.2經(jīng)營稅金及附加1848.01

415.80831.60415.80184.802.2.1營業(yè)稅1680.01

378.00756.00378.00168.002.2.2城市維護建設(shè)稅117.60

26.4652.9226.4611.762.2.3教育費附加50.40

11.3422.6811.345.043收入合計76200.3820826.7729333.4815120.087560.043360.024經(jīng)營稅金及附加4191.021145.471613.34831.60415.80184.80表銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表（二）營業(yè)收入與成本費用估算2、成本費用估算見《總成本費用表》

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十項目財務(wù)評價

序號項

目合計計

算

期20052006200720082009201020111制造成本

14794.6720837.5720906.5228719.7626885.2016111.2310024.771.1開發(fā)成本138279.7214794.6720837.5720906.5228719.7626885.2016111.2310024.772期間費用14963.631579.612585.012799.473521.202270.811360.81846.722.1管理費用1946.59208.27293.33294.31404.29378.47226.80141.122.2銷售費用9732.961041.341466.671471.532021.471892.341134.01705.602.3財務(wù)費用3284.08330.00825.001033.641095.44

3總成本費用(1+2)153243.3516374.2823422.5823705.9932240.9629156.0117472.0410871.494經(jīng)營成本11679.551249.611760.011765.832425.762270.811360.81846.72表總成本費用表序號項目20052006200720082009合計1建設(shè)投資18881.820782.9243568.619738.628202.8131174.722銷售收入

2461134516.462697.229533.6151358.23銷售比例

16.26%22.80%41.42%19.51%100.00%4開發(fā)成本

21329.1529913.6754336.5825595.32131174.72Example：開發(fā)成本的分攤（三）項目利潤估算與財務(wù)評價表1、現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表反映項目計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR,

FinancialInternalRateofReturn)、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV,FinancialNetPresentValue

)及投資回收期(Pt，PayBackPeriod

)等評價指標，分析項目財務(wù)盈利能力。分為現(xiàn)金流量表（全部資金）、現(xiàn)金流量表（自有資金）

十項目財務(wù)評價

（三）項目利潤估算與財務(wù)評價表1）現(xiàn)金流量表（全部資金）是從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項目盈利能力。該表設(shè)定全部投資均為自有資金，用以計算全部投資所得稅前和所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資回收期（Pt）等評價指標。2）現(xiàn)金流量表（自有資金）從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目自有資金盈利能力。十項目財務(wù)評價

序號項

目合

計計算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1經(jīng)營收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072現(xiàn)金流出（CO）

35044.2634466.8831222.9231346.222436.152.1建設(shè)投資138279.7231557.8729675.3426483.4724728.45

2.2流動資金

2.3經(jīng)營成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.4經(jīng)營稅金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.5所得稅10134.181091.321418.191354.941968.39813.263凈現(xiàn)金流量（CI-CO）

-14217.49-5133.40-1792.379083.1811675.924累計凈現(xiàn)金流量

-14217.49-19350.89-21143.27-12060.0923859.535折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-13164.35-4401.06-1422.846676.416812.796累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-13164.35-17565.41-18988.25-12311.8410575.76

所得稅前

7凈現(xiàn)金流量

-13126.18-3715.21-437.4411051.5712489.188累計凈現(xiàn)金流量

-13126.18-16841.38-17278.82-6227.2533993.719折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-12153.87-3185.19-347.258123.247287.3210累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-12153.87-15339.06-15686.31-7563.0718107.09表現(xiàn)金流量表（全部資金）序號項

目合

計計算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1經(jīng)營收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072現(xiàn)金流出（CO）

23374.2631498.4528132.9552358.702436.152.1資本金

19557.8723675.3420483.4724728.45

2.2借款本金償還24000.00

2206.571876.3919917.04

2.3借款利息支付3284.08330.00825.001033.641095.44

2.4經(jīng)營成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.5經(jīng)營稅金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.6所得稅

1091.321418.191354.941968.39813.263凈現(xiàn)金流量（CI-CO）

-2547.49-2164.971297.60-11929.3011675.924累計凈現(xiàn)金流量

-2547.49-4712.46-3414.86-15344.1620575.455折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-2358.79-1856.111030.07-8768.396812.796累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-2358.79-4214.90-3184.82-11953.2210934.38

所得稅前

7凈現(xiàn)金流量

-1456.18-746.772652.54-9960.9112489.188累計凈現(xiàn)金流量

-1456.18-2202.95449.59-9511.3230709.639折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-1348.31-640.242105.67-7321.577287.3210累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-1348.31-1988.55117.12-7204.4518465.72表現(xiàn)金流量表（自有資金）序號項

目1現(xiàn)金流入（CI）1.1經(jīng)營收入2現(xiàn)金流出（CO）2.1建設(shè)投資2.2流動資金2.3經(jīng)營成本2.4經(jīng)營稅金及附加2.5所得稅3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

所得稅前7凈現(xiàn)金流量8累計凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量序號項

目1現(xiàn)金流入（CI）1.1經(jīng)營收入2現(xiàn)金流出（CO）2.1資本金2.2借款本金償還2.3借款利息支付2.4經(jīng)營成本2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

所得稅前7凈現(xiàn)金流量8累計凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（全部資金）全部資金：是從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項目盈利能力。自有資金：從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出。兩表區(qū)別：根據(jù)現(xiàn)金流量表計FNPV、Pt、FIRR1、FNPV的計算。2、Pt的計算。十項目財務(wù)評價

3、FIRR的計算。方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi十項目財務(wù)評價

3、FIRR的計算。方法2：Excel函數(shù)法IRR（X:Y）十項目財務(wù)評價

（三）項目利潤估算與財務(wù)評價表2、利潤和利潤分配表

利潤和利潤分配表反映項目計算期內(nèi)各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率指標。該表根據(jù)總成本費用估算表、銷售(營業(yè))收入和銷售稅金及附加估算表填寫。

十項目財務(wù)評價

序號項

目合

計計

算

期200520062007200820111經(jīng)營收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072經(jīng)營稅金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.163增值稅

4總成本費用153243.3516374.2823422.5823705.9932240.9610871.495利潤總額（1-2-3-4）30709.633307.024297.564105.875964.822464.426彌補以前年度虧損

7應(yīng)納稅所得額（5-6）30709.633307.024297.564105.875964.822464.428所得稅10134.181091.321418.191354.941968.39813.269稅后利潤（5-8）20575.452215.702879.372750.933996.431651.1610提取法定盈余公積金2057.55221.57287.94275.09399.64165.1211提取公益金1028.77110.79143.97137.55199.8282.5612提取任意盈余公積金

13可分配利潤（9-10-11-12）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4914應(yīng)付利潤（股利分配）

15未分配利潤（13-14）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4916累計未分配利潤

1883.354330.816669.10