商業(yè)物業(yè)經(jīng)營方案

北京后勤指揮學(xué)院商業(yè)經(jīng)營建議書〔草案〕1草案說明本效勞建議書包括我司對本工程任務(wù)的理解，并提出解決問題的思路與效勞內(nèi)容；本效勞建議書包括我司對本工程的初步認(rèn)識和想法和我們對本案認(rèn)識和想法，都是根據(jù)我司商業(yè)地產(chǎn)參謀及操作經(jīng)驗(yàn)以及貴司提供的相關(guān)材料得出的，這些認(rèn)識和想法將成為我司下一步工作的假設(shè)系統(tǒng)，并不代表我司對該工程最終定位與規(guī)劃；本效勞建議書終稿完成前不具備實(shí)際可操作性，不能被用于指導(dǎo)該工程的實(shí)際運(yùn)作，因錯(cuò)誤利用本建議書而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失與我司無關(guān)；本效勞建議書提出的定位方向,如能與貴司達(dá)成共識,并簽署合同后,我司將根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù),提出詳細(xì)的規(guī)劃方案；本效勞建議書的知識產(chǎn)權(quán)屬于北京凱嘉國際投資公司，僅限于貴司內(nèi)部使用，在未經(jīng)過北京凱嘉國際投資公司面許可的情況下，不得復(fù)制或轉(zhuǎn)交其它第三方。2周邊商業(yè)經(jīng)營分析未來周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析與調(diào)查商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)開展經(jīng)營前景規(guī)劃〔測算年限：二十年〕本次報(bào)告需要解決的問題3報(bào)告構(gòu)架改造要點(diǎn)認(rèn)清環(huán)境行業(yè)開展動(dòng)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)分類社區(qū)商業(yè)分析找出時(shí)機(jī)市場分析工程概況商業(yè)地產(chǎn)概述工程概況與區(qū)域市場分析功能定位價(jià)格定位工程SWOT分析解決辦案操作建議整體租賃整改自營現(xiàn)狀自營前景展望整體租賃工程自營投資收益分析招商代理受托經(jīng)營受托經(jīng)營運(yùn)營方式分析4商業(yè)地產(chǎn)概述—商業(yè)地產(chǎn)分類社區(qū)商業(yè)購物中心商業(yè)綜合體專業(yè)市場旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)主要類型西郊百聯(lián)購物中心證大大拇指廣場南方百聯(lián)購物中心正大廣場大寧國際商業(yè)廣場正大廣場海寧皮革城九星建材市場杭州西湖新天地蘇州金雞湖創(chuàng)邑·老碼頭創(chuàng)邑·幸福灣5商業(yè)地產(chǎn)概述—核心問題剖析成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結(jié)何在？招商開業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場，為什么？面對強(qiáng)勢主力店的整改清單，商家如何選擇？

100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營回報(bào)，怎么辦？——商業(yè)如何精準(zhǔn)定位？——經(jīng)營誰來掌控？——如何在強(qiáng)勢商業(yè)集團(tuán)面前把握主動(dòng)權(quán)？——如何遴選適宜的業(yè)態(tài)與業(yè)種群？6工程概況工程周邊環(huán)境路網(wǎng)條件工程位于北京城市中軸線——西長安街萬壽路口南1.2公里〔蓮花池西路與萬壽路交叉口〕。北京西三環(huán)和四環(huán)之間。東至西三環(huán)不到一公里。向北經(jīng)蓮花西路可迅速到達(dá)。南邊的京石高速路扼進(jìn)出北京的西南門戶。二、三、四環(huán)，交通極為便利。路面交通工程周邊451、941、54、9路等多條公交線路通達(dá)市內(nèi)。軌道交通地鐵1號線萬壽路站距本工程1.2公里，軌道交通較為便利。另外規(guī)劃中的地鐵十一號線馬官營站距本工程1公里。東邊緊臨全國最大的客運(yùn)鐵路站——北京西客站，巨大的人流量為工程提供了長遠(yuǎn)的可持續(xù)的拓展空間。7項(xiàng)目位置與周邊環(huán)境示意圖8區(qū)域市場分析—總體特征總體特征：□西貴之地。本工程所在區(qū)域是北京規(guī)劃“西部生態(tài)帶〞和“體育文化區(qū)〞的核心區(qū)域，有不可多得的宜居生態(tài)環(huán)境，是總后、海軍、軍事醫(yī)學(xué)院等軍事機(jī)關(guān)干部，以及國家密碼局等國家機(jī)關(guān)的辦公居住聚集區(qū)?！跎虡I(yè)設(shè)施密集，檔次不高。工程周邊雖有大量各種檔次消費(fèi)人群，但是整體商業(yè)檔次不高處于更新?lián)Q代的關(guān)鍵時(shí)期。如餐飲店眾多，除百福星〔約1500㎡〕與大邊海鮮〔約1000㎡〕規(guī)模較大外，其余餐飲店規(guī)模都很小；娛樂休閑類場所較少，規(guī)模不大，檔次不高?！跆幱诔鞘谢脑熘校M(fèi)層次分散。本工程是成熟居住區(qū)，西部正在進(jìn)行大規(guī)模的改造。9區(qū)域市場分析—總體特征□交通便利，道路通暢?！豕こ讨苓吶丝诿芗?。工程所在區(qū)域人口密度超過豐臺區(qū)和海淀區(qū)的常住人口平均密度，居民眾多，另有大量待開發(fā)住宅用地，商圈開展前景廣闊?！踽t(yī)療設(shè)施充足。工程周邊有解放軍301醫(yī)院、302醫(yī)院、國泰醫(yī)院、新興醫(yī)院等為工程周邊提供了便利的就醫(yī)條件。□農(nóng)貿(mào)市場較多。工程所在區(qū)域是北京西部主要的農(nóng)副產(chǎn)品集散地，分布著岳各莊批發(fā)市場、京西萬隆農(nóng)貿(mào)市場、靚廠農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場等農(nóng)副產(chǎn)品交易市場。10區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征所在區(qū)域主要行業(yè)有餐飲效勞、賓館酒店、寫字樓、零售業(yè)〔商場/超市/便利店/農(nóng)貿(mào)市場〕、休閑娛樂、體育健身和其他生活效勞業(yè)。11區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征餐飲效勞區(qū)域特征□中高檔規(guī)模餐飲缺乏。蓮花大廈對面萬壽路和靚廠路交叉口是最集中的區(qū)域。核心商圈內(nèi)有上百家餐飲效勞，絕大局部都是在100㎡左右，只有四家超過1000㎡〔故里居湘粵菜、萬壽食府、百福星和大邊海鮮〕?！醯貐^(qū)餐飲需求旺盛：工程北側(cè)總后等國家機(jī)關(guān)辦公及居住區(qū)餐飲需求強(qiáng)勁、且工程南側(cè)附近居民小區(qū)多，常住居民比例大，流動(dòng)客流較多，因而對餐飲效勞設(shè)施形成需求?！豕ぷ骺土饔兴挠^：由于中高收入客流較少，目前本地區(qū)的餐飲市場容量相對有限，但伴隨地區(qū)的快速開展，及工程北部新建小區(qū)的中高端客流入住，具有較強(qiáng)的開展?jié)摿Γ?2區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征□大多數(shù)小規(guī)模的餐飲店經(jīng)營狀況不理想：本地區(qū)南部由中低檔消費(fèi)人群由城市化農(nóng)民和外來務(wù)工人口構(gòu)成，消費(fèi)能力低，外餐需求較低，導(dǎo)致該地區(qū)小規(guī)模餐館經(jīng)營狀況不佳；□區(qū)域外來流動(dòng)人口過多：由于工程南側(cè)處于城鄉(xiāng)改造階段，又是農(nóng)副產(chǎn)品交易中心，外來務(wù)工人員聚居在城中村，使得地區(qū)衛(wèi)生狀況和治安狀況較差。13區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征賓館/酒店業(yè)區(qū)域特征：□臨近重要交通樞紐：本工程地點(diǎn)距離西客站僅3公里，六里橋長途汽車站2.5公里。交通擁堵一貫是大城市開展不可防止的難題，而本地區(qū)交通較為舒暢；□區(qū)域板塊：地處四環(huán)以內(nèi)，是北京市的中心區(qū)域，屬于北京規(guī)劃“西部生態(tài)帶〞和“體育文化區(qū)〞的核心位置，海淀區(qū)和豐臺區(qū)交界處的重要商業(yè)區(qū)。東臨豐臺區(qū)規(guī)劃的六里橋商圈，西臨西奧商圈，北臨公主墳商圈，具有極強(qiáng)的開展?jié)摿Α！跣袠I(yè)競爭環(huán)境：總體來看，商圈內(nèi)除總后第一招待所外，對外經(jīng)營的賓館酒店整體層次不高，且運(yùn)營模式陳舊，整體經(jīng)營狀況較不理想。14區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征寫字樓區(qū)域特征：□地區(qū)需求有限：商圈內(nèi)共有多棟寫字樓，其中靠近蓮石路和三環(huán)的寫字樓較多，而工程商務(wù)客流較少，商務(wù)活動(dòng)薄弱?！跏袌隹瞻祝袌鰰r(shí)機(jī)薄弱：本地區(qū)寫字樓屬新興聚集區(qū)域，有較大的開展?jié)摿Α?5區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征零售業(yè)〔商場/超市/便利店/農(nóng)貿(mào)市場〕特征：□便利店：對于這一行業(yè)的進(jìn)入只有連鎖便利店的業(yè)態(tài)尚存空白；□零售企業(yè)的競爭：商圈內(nèi)小型的零售店都屬于群眾消費(fèi)的檔次，還有農(nóng)貿(mào)菜市場區(qū)域布店密集，給區(qū)域居民提供了方便的日常生活消費(fèi)場所，但競爭也較劇烈；但缺少大型綜合式購物?！跞丝诿芏却?，消費(fèi)能力層次分散?！趿闶蹣I(yè)需求：該地區(qū)消費(fèi)需求，大局部居民希望增加集購物、休閑娛樂、餐飲于一體的購物中心，對便利超市也有一定的需求。16區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征休閑場所區(qū)域特征：本報(bào)告將KTV、洗浴休閑會所和夜總會定義為休閑場所。工程南部區(qū)域周邊的群眾休閑場所較多，且經(jīng)營較好，主要有靚廠文化娛樂中心、金色年華娛樂城、藍(lán)色悅?cè)藠蕵烦呛吞旄畩蕵烦恰?7區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征體育健身場所區(qū)域特征：在本工程周邊缺少體育健身場所，距本工程較遠(yuǎn)的地方有南洋俱樂部、華寶國際俱樂部是兩家大型的健身場所，都在5000㎡以上，但整體經(jīng)營檔次較低。其余的都在200㎡一下。另外萬豐公園體育健身中心正在建設(shè)中〔該工程定位方向不明，為綠隔配套工程〕。18區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征其他生活效勞的市場時(shí)機(jī)：□銀行本工程周邊銀行網(wǎng)點(diǎn)周邊2公里之內(nèi)有建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行等。但均存在沿街展示面缺乏、體量較小、經(jīng)營狀況欠佳等特征。19區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征□商業(yè)底商及社區(qū)商業(yè)本區(qū)域底商及社區(qū)商業(yè)存在以下兩大特點(diǎn)存量商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)極不合理，遠(yuǎn)不能滿足日常消費(fèi)需求且檔次較低，不能形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營狀況較差。增量商業(yè)多數(shù)多數(shù)處于招商期，缺乏整體規(guī)劃及必要的招商手段，進(jìn)展較緩慢，同時(shí)也為本工程提供了絕佳的市場機(jī)遇。20區(qū)域市場分析—區(qū)域行業(yè)特征區(qū)域潛在商業(yè)物業(yè)增量初步分析隨著周邊的進(jìn)一步拆遷改造，大批臨時(shí)商業(yè)建筑將會撤除，將有大批大體量商業(yè)物業(yè)及社區(qū)商業(yè)街形成，商業(yè)物業(yè)競爭進(jìn)一步加劇。隨著該地區(qū)商業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步改善，將產(chǎn)生對商業(yè)鋪面的市場需求；隨著北京市區(qū)域的外延，及北京商業(yè)多核開展的趨勢，本地區(qū)商業(yè)鋪面的價(jià)格將比其他地產(chǎn)的價(jià)值具有更大的上升空間。21工程SWOT分析工程優(yōu)勢分析□交通優(yōu)勢是本工程開展的根底，從現(xiàn)狀還是長遠(yuǎn)規(guī)劃上看都是不可多得的一塊寶地。為開展商用物業(yè)提供了人流?！豕こ讨苓呌型晟频氖姓涮缀统墒斓木幼夥铡Ｖ苓吘幼^(qū)多，人口密度大，消費(fèi)人流可步行到工程。□臨近西客站拓寬了工程的市場空間；區(qū)域政府機(jī)關(guān)及中高端消費(fèi)群體為本工程提供了市場空間。22工程SWOT分析工程劣勢分析□非傳統(tǒng)消費(fèi)商圈，商業(yè)氣氛整體情況較差?！豕こ涕T前停車位缺乏，這是商業(yè)開展的關(guān)鍵所在，與本工程便捷的路網(wǎng)交通形成強(qiáng)烈的反差?！踅?jīng)營限制問題，工程中段不能引進(jìn)大型餐飲，水平動(dòng)線破壞嚴(yán)重，影響使用功能?！跞肆鲗?dǎo)入交差現(xiàn)象嚴(yán)重，工程中段商務(wù)人流與辦公人流交差，共用大堂，影響了辦公環(huán)境及商業(yè)需求建議進(jìn)行必要的人流導(dǎo)向施工?！醮怪苯煌ㄏ到y(tǒng)單一，不能滿足裙樓三段區(qū)劃方案的垂直人流導(dǎo)向要求?！蹼x公主墳、西客站近。公主墳是根本成形的區(qū)域型商業(yè)中心，西客站作為正在形成中的區(qū)域型商業(yè)中心其商圈覆蓋本工程。工程在區(qū)域競爭中不宜針鋒相對，而應(yīng)考慮提升和填補(bǔ)性定位。23工程SWOT分析工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析□公主墳商圈的天然缺陷。公主墳商圈是以城鄉(xiāng)結(jié)合部的優(yōu)勢開展起來的，隨著城市的開展已成為城市中心區(qū)域。但是其周邊軍事用地較多的既成事實(shí)使其商圈開展開始就難以形成一個(gè)圓，特別是對南部的輻射力較弱。作為相對獨(dú)立的社區(qū)商業(yè)中心本工程可發(fā)揮最大輻射力?！豕こ讨苓吘幼∪巳憾啵F(xiàn)在的商業(yè)配套開展不充分，根本停留在散亂底商、農(nóng)貿(mào)市場的階段，商業(yè)業(yè)態(tài)開展落伍。隨著工程軍事單位居住區(qū)的建設(shè)，以工程為中心的社區(qū)商業(yè)圈已根本成形。而區(qū)域內(nèi)現(xiàn)無中等規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)?！鯀^(qū)域內(nèi)務(wù)大體量商業(yè)，而現(xiàn)如家樂福、樂天超市等多家連鎖運(yùn)營商正擬定進(jìn)入社區(qū)商業(yè)圈，搶占社區(qū)商業(yè)資源。□本工程的進(jìn)入時(shí)間正適宜。進(jìn)入過早需承擔(dān)啟動(dòng)市場的風(fēng)險(xiǎn)，過晚競爭會很劇烈?，F(xiàn)在區(qū)域市場已成熟，而競爭者未進(jìn)入，正是進(jìn)入市場的最正確時(shí)機(jī)。24工程SWOT分析工程威脅分析□工程所在區(qū)域不是北京市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域。因此作為較早進(jìn)入者在宣傳自身的同時(shí)，還要宣傳區(qū)域形象，引導(dǎo)客戶?！醣竟こ虒γ嫔鐓^(qū)型商業(yè)及鄰近的道樂蒙恩商務(wù)，如定位不能進(jìn)行充分的市場調(diào)研、競爭對手調(diào)查及商家資源有效配置那么會產(chǎn)生直接的競爭。25價(jià)格定位根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)，蓮花大廈周邊同檔次辦公物業(yè)價(jià)格2－2.5元/天/㎡；商業(yè)物業(yè)〔底商〕價(jià)格4.5—5元/天/㎡。蓮花大廈改造后是區(qū)域標(biāo)志性建筑價(jià)格可取其上限，即辦公2.5元/天/㎡，商業(yè)5元/天/㎡.26第五章工程投入產(chǎn)出5.1主要假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)談判整租方案為根底。測算范圍：蓮花大廈綜合樓?？偨ㄖ娣e80000平方米。租賃期按20年計(jì)算。1．九州天昱投資開發(fā)有限公司擬整體租賃此商業(yè)樓20年。2．租金：地上建筑局部租金1.40元/平米/天，年租金為3024萬元人民幣；地下建筑局部租金0.30元/平米/天，年租金為216萬元人民幣。4.每五年遞增5%5．租金半年付。根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系進(jìn)行分析。27本錢估算主要指經(jīng)營管理本錢。營業(yè)及管理費(fèi)用包括人員工資、傭金、廣告費(fèi)、冷暖費(fèi)、管理費(fèi)、工程改造費(fèi)和業(yè)主租金等。按公司?工程單位面積日費(fèi)用本錢經(jīng)驗(yàn)含量表?工資按0.198元/㎡/天；傭金0.192元/㎡/天；廣告費(fèi)用0.014元/㎡/天；冷暖費(fèi)按外供暖外供冷0.211元/㎡/天；管理費(fèi)用0.071元/㎡/天；業(yè)主租金按雙方簽訂的合同約定。本工程的本錢按公司經(jīng)驗(yàn)值估算，考慮工程規(guī)模效應(yīng)和公司在本錢管理上的優(yōu)勢，本工程本錢可以大幅降低。28工程收入和稅金本工程的商業(yè)局部經(jīng)營權(quán)屬九州天昱，以對外租賃為主。本工程收入來源為商業(yè)租賃收入。該工程第1年對外經(jīng)營，從謹(jǐn)慎的原那么出發(fā)出租率按70%〔未考慮半年的免租期〕，從第2年開始到達(dá)正常水平85%，并一直維持在此水平。從謹(jǐn)慎原那么出發(fā)，出租水平為較保守的估算，根據(jù)公司經(jīng)營管理優(yōu)勢和整體出租水平，本工程可到達(dá)更高的出租水平。租金水平按保守的入市價(jià)格2.34元/平方米/天估算。營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加按經(jīng)營收入的5.5%計(jì)算，企業(yè)所得稅按25％計(jì)算29毀經(jīng)濟(jì)評價(jià)根據(jù)工程上述的本錢收益分析，編制工程根本的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算相關(guān)的評價(jià)指標(biāo)，據(jù)以判定工程的財(cái)務(wù)可行性。為了便于快速決策，現(xiàn)金流量進(jìn)行簡化計(jì)算，以上面的經(jīng)營收入和運(yùn)營本錢為主，以便于更直觀的反映工程現(xiàn)金流入流出情況。由于公司在此方面的優(yōu)勢，在操作層面比此模型會更優(yōu)化。通過模型進(jìn)行的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析結(jié)果如下：■所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔I＝8％，N=20〕NPV＝￥1,628萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，在經(jīng)濟(jì)上是可行的IRR=34.23%內(nèi)部投資收益率大于基準(zhǔn)收益率，在經(jīng)濟(jì)上是可行的投資回收期：3.97年■所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔I＝8％，N=20〕NPV＝￥1.054萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，在經(jīng)濟(jì)上是可行的IRR＝25.63%內(nèi)部投資收益率大于基準(zhǔn)收益率，在經(jīng)濟(jì)上是可行的投資回收期：4.96年經(jīng)濟(jì)結(jié)論：本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。30本工程對于雙方在經(jīng)濟(jì)上都是可行的，降低運(yùn)營本錢和保證出租率及租金水平是本工程的關(guān)鍵所在，特別注重經(jīng)營，同時(shí)應(yīng)按方案協(xié)調(diào)與其他工程經(jīng)營定位關(guān)系，揚(yáng)長避短、充分發(fā)揮工程自身優(yōu)勢，防止同質(zhì)化競爭。從動(dòng)態(tài)指標(biāo)來看，貼現(xiàn)率為8％時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1628萬元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為34.23%，大于貼現(xiàn)率，說明工程可行。從敏感性分析看，本工程所能承受的零售租金和出租率變動(dòng)幅度較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。因此，應(yīng)加強(qiáng)營銷力度，確保方案利潤的如期實(shí)現(xiàn)。31運(yùn)營方式分析—自營散租商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營由于行業(yè)整體水平下降原因和新工程市場培養(yǎng)期的影響，09年至12年出租率將會維持在較低狀態(tài)，同時(shí)，也給經(jīng)營者提出較高的經(jīng)營要求，考慮“中交〞方面不是專業(yè)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營商，缺乏寫字樓經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的因素，進(jìn)一步加劇了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)勢分析：1、收益完全獲得；2、安置剩余勞動(dòng)力就業(yè)；3、培養(yǎng)商用物業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。劣勢分析：1、缺乏商用物業(yè)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)缺乏；2、缺乏行業(yè)整合專業(yè)化人才；3、缺乏客戶資源；4、商用物業(yè)管理繁雜，缺乏專業(yè)物業(yè)管理公司為工程正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞。以上限制條件都使得本工程招商及后期運(yùn)營存在很大的威脅，收益不能按照正常市場預(yù)期測算。距離本工程“0〞距離的朝內(nèi)298工程雖為專業(yè)化運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，但整體水平不高，運(yùn)營一年累計(jì)出租率為25%，可見此方案如具體執(zhí)行需要各方面專業(yè)化公司強(qiáng)有力的配合。根據(jù)本報(bào)告分析，整表達(dá)狀散租：1、價(jià)格：2.1元/平方米/天，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=￥4,839＞0，投資內(nèi)部收益率IRR=34.75%?？傮w收益較低，根據(jù)故此，我們不推薦自營方案。32運(yùn)營方式分析—整體租賃由于新一輪經(jīng)濟(jì)周期致使經(jīng)濟(jì)疲軟、內(nèi)需進(jìn)一步減緩，租金和行業(yè)出租率下降導(dǎo)致寫字樓整租市場低迷。商業(yè)物業(yè)運(yùn)營商拓展速度減緩，采取觀望態(tài)度，戰(zhàn)略重心向提高現(xiàn)有房產(chǎn)經(jīng)營能力方向偏移。同時(shí)由于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營商的盈利模式是“整分租〞的差額利潤，運(yùn)營商進(jìn)行房產(chǎn)經(jīng)營時(shí)要承擔(dān)租金水平降低、出租率下降等因素，這些因素必定導(dǎo)致“東四33號〞院落整租價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常市場狀態(tài)下的整租價(jià)格，經(jīng)估算本工程整租市場價(jià)格區(qū)間為600萬—700萬之間，租金漲幅以每三年5%計(jì)，那么20年合作期內(nèi)600萬底價(jià)，平均年租金：692萬元。700萬底價(jià)平均年租金：808萬元。800萬底價(jià)平均年租金：871.73萬。900萬底價(jià)平均年租金：980.70萬33運(yùn)營方式分析—受托經(jīng)營管理受托經(jīng)營方案在酒店業(yè)已廣泛應(yīng)用，充分結(jié)合甲方工程資源優(yōu)勢及乙方整合資源優(yōu)勢，發(fā)揮“1+1＞2〞的效應(yīng)，雙方根據(jù)各自掌控的資源進(jìn)行合理調(diào)配，同時(shí)最大限度的躲避了因工程資源缺乏、行業(yè)操控能力不強(qiáng)、客戶資源不能有效整合帶來的寫字樓開展行業(yè)弊端，目前北京局部寫字樓采用此方案，據(jù)我們長期研究跟蹤，運(yùn)營狀況良好，特別是08年下半年至今，根據(jù)我們數(shù)據(jù)庫顯示，同檔次采用受托經(jīng)營寫字樓整體出租率比自營寫字樓出租率高出約5個(gè)百分點(diǎn)，這與雙發(fā)資源互補(bǔ)存在著不可分割的關(guān)系。經(jīng)過分析，在合作底價(jià)1.4元，出租率：第一年30%，第二年50%，第三年開始75%的前提下合作期限20年平均年收益865萬元。本工程通過專業(yè)運(yùn)營公司運(yùn)作有望在第一年到達(dá)50%出租率，第二年到達(dá)70%出租率、第三年到達(dá)80%以上出租率，而租金水平也會通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃運(yùn)營、客戶資源整合有進(jìn)一步提升，隨著工程產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，甲乙雙方共享超額收益，具有良好的開展前景。34小結(jié)根據(jù)以上分析，我們建議首選受托經(jīng)營管理方案，以保證工程長期穩(wěn)定開展，并享受超額收益。其次選擇整租方案，操作過程中建議前三年順應(yīng)市場行情采取底價(jià)策略度過寫字樓市場低迷期，第四年開始制定合理的遞增幅度提高整租價(jià)格，選擇行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的寫字樓運(yùn)營商保證其有足夠的能力經(jīng)營好“東四33號〞院落房產(chǎn)，以保證“中交〞方面的回款平安性。35PartⅣ效勞內(nèi)容36凱嘉國際凱嘉國際市場研究凱嘉國際顧問凱嘉國際經(jīng)紀(jì)凱嘉國際商業(yè)管理凱嘉國際運(yùn)營系統(tǒng)管理凱嘉國際商業(yè)投資廣告推廣提供前期市場分析、定位、營銷籌劃效勞提供商業(yè)綜合體工程銷售代理效勞提供商業(yè)物業(yè)的后期商業(yè)管理效勞凱嘉國際全程效勞能力提供商業(yè)電子運(yùn)營系統(tǒng)設(shè)計(jì)實(shí)施維護(hù)提供商業(yè)地產(chǎn)工程資產(chǎn)維護(hù)和投融資效勞提供商業(yè)物業(yè)中期參謀、招商代理效勞37商家效勞開展商效勞市場研究效勞品牌推廣效勞渠道建設(shè)效勞參謀效勞招商效勞運(yùn)營管理效勞凱嘉國際全程效勞平臺零售拓展效勞資產(chǎn)維護(hù)、投融資效勞凱嘉國際38凱嘉國際效勞工程訂立開展模式市場調(diào)查及研究初步市場定位業(yè)態(tài)組合規(guī)劃租金與財(cái)務(wù)測算規(guī)劃建議主力店招商全面招商商裝協(xié)助/開業(yè)驗(yàn)收開業(yè)籌備建筑概念設(shè)計(jì)方案及建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃開發(fā)及施工計(jì)劃建筑施工設(shè)計(jì)圖建筑設(shè)計(jì)檢討開工項(xiàng)目管理及施工竣工及交付使用地產(chǎn)流程建筑設(shè)計(jì)及施工開業(yè)市場研策效勞商業(yè)參謀效勞商場運(yùn)營管理1、2、3、4、5、6、8、11、14、16、18、19、127、9、10、12、13、15、17、市場籌劃效勞內(nèi)容市場調(diào)查與研究消費(fèi)力調(diào)查研究商圈的調(diào)查與研究未來商業(yè)供給研究市場定位業(yè)態(tài)組合規(guī)劃動(dòng)線布局規(guī)劃租金與財(cái)務(wù)測算規(guī)劃設(shè)計(jì)建議招商及招商參謀效勞內(nèi)容主力店的招商根據(jù)商家需求提供建筑設(shè)計(jì)參數(shù)與設(shè)計(jì)院進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)檢討針對經(jīng)營情況提供場推廣需求全面招商招商現(xiàn)場的管理內(nèi)裝協(xié)調(diào)，協(xié)助開業(yè)籌備物業(yè)管理、商業(yè)管理的接口商業(yè)管理效勞內(nèi)容營銷管理運(yùn)營管理凱嘉國際效勞內(nèi)容招商管理資產(chǎn)管理效勞工程及內(nèi)容3商業(yè)管理效勞39市場籌劃效勞總體邏輯各業(yè)態(tài)組合體量上限業(yè)態(tài)組合與定位建筑平層格局業(yè)態(tài)平層布局區(qū)域消費(fèi)人口總量區(qū)域消費(fèi)人口結(jié)構(gòu)與質(zhì)量區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域消費(fèi)需求區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)空白的或未被很好滿足的市場空間未來商業(yè)供應(yīng)本項(xiàng)目的生存空間及發(fā)展方向本項(xiàng)目的生存空間及發(fā)展方向消費(fèi)者的意愿主力商家反饋項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢及約束社會化考慮總體市場定位租金確定財(cái)務(wù)測算目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)市場檔次定位形象定位租金定位市場分析市場定位成本核算收益回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)防范競爭性商圈的影響單位租金租金增長率出租率40商業(yè)參謀業(yè)務(wù)架構(gòu)商業(yè)顧問招商商業(yè)顧問商業(yè)運(yùn)營人事、行政招商執(zhí)行營銷運(yùn)營招商資產(chǎn)管理招商方案制定招商管理其他相關(guān)事宜項(xiàng)目策劃商業(yè)顧問物業(yè)顧問主力店招商招商組織設(shè)計(jì)顧問行政、人事業(yè)務(wù)41商業(yè)參謀業(yè)務(wù)架構(gòu)商業(yè)顧問招商商業(yè)顧問商業(yè)運(yùn)營人事、行政品牌組合落位、調(diào)整招商策略制定、調(diào)整招商推廣的需求招商執(zhí)行招商資料數(shù)據(jù)更新項(xiàng)目相關(guān)文件流轉(zhuǎn)項(xiàng)目招商管理新項(xiàng)目拓展項(xiàng)目研策、定位項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)、修訂店鋪分割及調(diào)整招商指導(dǎo)商業(yè)基建、機(jī)電、消防設(shè)計(jì)建議交通、貨運(yùn)建議流程、文本編制對項(xiàng)目相關(guān)的發(fā)文營銷運(yùn)營招商資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理費(fèi)用管理人員績效內(nèi)外部文件流轉(zhuǎn)項(xiàng)目進(jìn)程管控各種數(shù)據(jù)庫更新組織會議分公司支持平臺管理分公司平臺配合執(zhí)行集團(tuán)相關(guān)工作其他輔助工作招商方案制定招商計(jì)劃制定、調(diào)整租金方案制定、調(diào)整招商管理其他相關(guān)事宜與甲方溝通項(xiàng)目商家反饋信息開業(yè)籌備協(xié)調(diào)商裝協(xié)調(diào)項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目策劃項(xiàng)目評定商業(yè)顧問物業(yè)顧問制圖物業(yè)管理公司引進(jìn)建議商業(yè)管理公司引進(jìn)建議相關(guān)合同的修訂開業(yè)籌備工作的協(xié)調(diào)管理架構(gòu)的搭建建議ERP系統(tǒng)的商業(yè)需求建議協(xié)助進(jìn)行物業(yè)費(fèi)用的審核業(yè)態(tài)定位、租金測算主力店招商招商組織設(shè)計(jì)顧問行政、人事業(yè)務(wù)市場推廣促銷管理品牌管理消費(fèi)者關(guān)系管理商戶管理租務(wù)管理廣告管理服務(wù)管理消費(fèi)者環(huán)境優(yōu)化商家經(jīng)營情況評估業(yè)態(tài)優(yōu)化租戶調(diào)整再招商經(jīng)營資產(chǎn)評估重大翻新/改建建議市場價(jià)值評估資產(chǎn)處置42商業(yè)地產(chǎn)參謀工作主流程商業(yè)顧問工作內(nèi)容概念設(shè)計(jì)階段其他輔助工作方案設(shè)計(jì)階段平面圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段項(xiàng)目開工至商戶商裝進(jìn)入階段商裝進(jìn)入至開業(yè)階段輔助設(shè)計(jì)公司完成項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)、交通、動(dòng)線、衛(wèi)生間等土建方面的調(diào)整。根據(jù)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及商業(yè)業(yè)態(tài)需求提供基建、機(jī)電、消防、弱電、上下水、景觀等設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)建議，并根據(jù)設(shè)計(jì)調(diào)整進(jìn)行商業(yè)動(dòng)線及店鋪劃分的調(diào)整。根據(jù)平面圖紙的設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)組合提供各業(yè)態(tài)各樓層租金坪效，品牌組合的建議；根據(jù)施工圖紙的調(diào)整進(jìn)行各樓層動(dòng)線及店鋪劃分的調(diào)整建議。協(xié)助提供商戶商裝流程建議；提供商裝相關(guān)文本文件范本，協(xié)調(diào)商戶與商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司的交接；開業(yè)前的其他協(xié)調(diào)工作。根據(jù)項(xiàng)目定位及招商進(jìn)展情況，制定招商流程，提供租賃合同范本，提供招商策略建議、招商推廣建議，進(jìn)行店鋪分割的修訂，租金坪效的調(diào)整；招商工作全面展開。根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案，提供店鋪切割、主力店區(qū)域劃分、業(yè)態(tài)組合的建議；進(jìn)行主力店商家、各業(yè)態(tài)重點(diǎn)商家的訪談，反饋項(xiàng)目相關(guān)設(shè)計(jì)建議；開始主力店的招商。物業(yè)公司、商業(yè)管理公司引入建議；提供物業(yè)公司、商業(yè)管理公司合作文本范本；協(xié)助項(xiàng)目審定物業(yè)公司、商業(yè)管理公司相關(guān)管理制度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；開業(yè)籌備的其他協(xié)調(diào)工作。43營銷市場推廣促銷管理品牌管理消費(fèi)者關(guān)系管理商家關(guān)系管理

資產(chǎn)管理經(jīng)營績效評估重大翻新/改建建議市場價(jià)值評估資產(chǎn)處置運(yùn)營租務(wù)管理廣告位管理服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化商家經(jīng)營評估招商業(yè)態(tài)優(yōu)化租戶調(diào)整再招商物業(yè)管理保潔保安設(shè)備維護(hù)以標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，推動(dòng)所管理商業(yè)物業(yè)的業(yè)績提升和價(jià)值最大化后期商業(yè)管理的核心內(nèi)容44開展商主導(dǎo)商業(yè)管理，比較容易實(shí)現(xiàn)開展商的意圖；能夠開展自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；相對高的本錢；決策效率較慢，需要較長時(shí)間的磨合；管理的成效取決于雙方的配合程度；合資型。開發(fā)商域運(yùn)營商共同出資成立運(yùn)營管理公司。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。參謀型。開發(fā)商自已成立運(yùn)營管理公司請專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行指導(dǎo)，輔助運(yùn)營。輸出管理型。開發(fā)商自己成立運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)的運(yùn)營管理公司輸出管理，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的主要職位由專業(yè)運(yùn)營公司有經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任，自己的團(tuán)隊(duì)在培育一段時(shí)期后獨(dú)立運(yùn)營，可最大程度減少初期的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。后期商業(yè)管理的合作方式發(fā)展商商業(yè)管理公司營銷招商運(yùn)營資產(chǎn)凱嘉國際45商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理系統(tǒng)平臺從零售業(yè)的使命出發(fā)將商品通過以下方式提供給消費(fèi)者，能促進(jìn)市場繁榮、創(chuàng)造利潤，是最根本和最重要的問題適時(shí)RightTime適地RightPlace適質(zhì)RightQuality適量RightQuantity適價(jià)RightPrice適境RightCondition46先進(jìn)性靈活性平安性方便性完整性擴(kuò)展性充分滿足企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)需要有效保護(hù)企業(yè)的投資增加需求時(shí)，升級更加簡便商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理系統(tǒng)平臺特點(diǎn)47商業(yè)運(yùn)營管理整體協(xié)同管理方案數(shù)據(jù)必須關(guān)聯(lián),不同人員可以協(xié)同運(yùn)作;建立以人和流程為中心應(yīng)用的系統(tǒng)架構(gòu);BI為整個(gè)系統(tǒng)效勞;在需要的時(shí)候增加其它應(yīng)用:CRM,SCM,HRM;系統(tǒng)本質(zhì):48我司將根據(jù)本工程量身定制效勞，并專門配備相關(guān)專業(yè)人員組成操作團(tuán)隊(duì)，為本工程各個(gè)物業(yè)形態(tài)提供一站式效勞，直至本工程商業(yè)物業(yè)完成招商、順利開業(yè)并幫助進(jìn)行后期經(jīng)營管理，及各項(xiàng)約定效勞內(nèi)容的履行，最終實(shí)現(xiàn)該工程預(yù)期投資收益。貴司可根據(jù)本工程的需求，選擇我司如下效勞內(nèi)容：我司商業(yè)效勞內(nèi)容

商業(yè)研策商業(yè)執(zhí)行顧問招商代理營銷顧問運(yùn)營管理顧問商業(yè)√√√√√49工作內(nèi)容：1、市場分析：區(qū)域商業(yè)供給研究：根據(jù)本工程消費(fèi)輻射范圍，針對已經(jīng)開業(yè)和籌備開業(yè)、以及未來將進(jìn)入市場的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行研究分析，競爭性商圈分析：通過對將對本工程形成競爭的商圈和商業(yè)設(shè)施的研究分析，及業(yè)態(tài)飽和度的研究，尋找本工程的生存空間。針對本工程商圈的特性，將對其進(jìn)行專項(xiàng)研究，尋找本商圈之特性，對本工程的定位具有指導(dǎo)性意義。商業(yè)市場研策效勞主要內(nèi)容工作期限：整個(gè)前期研策工作將于自簽約之日起30工作日內(nèi)完成工作目的：通過對消費(fèi)市場的分析，尋找適合本工程的生存空間，為本工程進(jìn)行準(zhǔn)確定位，明確物業(yè)類型等提供指導(dǎo)性建議。并根據(jù)定位提出業(yè)態(tài)和平面布局，進(jìn)行運(yùn)營收益測算，供貴司進(jìn)行參考決策。根據(jù)市場需求制定工程商業(yè)的市場根底調(diào)研論證，訴求工程迅速銷售，快速回籠資金。502、市場定位總體市場定位：包括形象定位、經(jīng)營定位等，是本工程的自我詮釋業(yè)態(tài)組合與業(yè)態(tài)定位體量配比：根據(jù)定位，對總體建筑體量、各業(yè)態(tài)的建筑配比提出建議業(yè)態(tài)布局對商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃建議3、總體開展策略及財(cái)務(wù)分析開展策略：為貴司提出本工程今后開展空間及經(jīng)營調(diào)整方案，形成可持續(xù)開展的商業(yè)經(jīng)營模式收益分析：為貴司提出本工程開業(yè)后十年的經(jīng)營收益測算和分析，并規(guī)劃未來商業(yè)經(jīng)營收益目標(biāo)商業(yè)市場研策效勞主要內(nèi)容51商業(yè)市場研策效勞主要內(nèi)容詳解商業(yè)研策效勞〔共30天〕1〕市場分析區(qū)域消費(fèi)力研究區(qū)域商業(yè)供給研究競爭性商圈分析2〕市場定位總體市場定位目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)市場需求定位檔次定位租金定位工程形象定位總體概念定位業(yè)態(tài)組合與業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)定位與商家組合3〕體量配比體量上限測算體量配比業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)剖面布局業(yè)態(tài)平層布局業(yè)態(tài)面積統(tǒng)計(jì)平層租金估計(jì)4〕規(guī)劃及物業(yè)管理建議平層布局規(guī)劃建議商鋪分割及人流動(dòng)線規(guī)劃建議垂直動(dòng)線規(guī)劃建議室內(nèi)設(shè)計(jì)及內(nèi)勤設(shè)施規(guī)劃建議水機(jī)電設(shè)備要求建議車流動(dòng)線及停車場規(guī)劃建議室內(nèi)設(shè)計(jì)概念引導(dǎo)/營銷設(shè)施及導(dǎo)識系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議營銷/管理設(shè)施的規(guī)劃建議5〕總體開展策略及財(cái)務(wù)分析開展策略總體開展定位總體規(guī)劃布局開發(fā)時(shí)序總體開展策略6〕財(cái)務(wù)分析工程本錢核算工程經(jīng)營/銷售收入核算資金缺口分析與融資設(shè)計(jì)投資回報(bào)測算風(fēng)險(xiǎn)分析52工作內(nèi)容：市場參謀。對前期籌劃的深化。將前期籌劃的業(yè)態(tài)組合與平層設(shè)計(jì)相結(jié)合進(jìn)行店鋪劃分，店鋪的業(yè)態(tài)組合，進(jìn)行店鋪?zhàn)饨鸬暮怂悖⒏鶕?jù)圖紙的調(diào)整進(jìn)行店鋪劃分、業(yè)態(tài)組合、店鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)整。設(shè)計(jì)及工程參謀。從商業(yè)招商、運(yùn)營的需求角度進(jìn)行概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的討論，尋求建筑改造本錢、設(shè)計(jì)效果、商業(yè)需求的最正確結(jié)合點(diǎn)，預(yù)留商業(yè)未來開展空間。市場推廣參謀。根據(jù)招商的不同時(shí)期，工程不同時(shí)期的需求，協(xié)助甲方與廣告推廣公司溝通，提出相關(guān)的推廣要求，以保障推廣、招商、運(yùn)營的同步性。文本提供。提供招商相關(guān)的文本標(biāo)準(zhǔn)范本，協(xié)助甲方進(jìn)行招商及開業(yè)前商裝流程的修訂。開業(yè)前的商業(yè)運(yùn)營參謀。根據(jù)工程進(jìn)展情況告知開發(fā)商招商、運(yùn)營關(guān)聯(lián)的效勞公司〔如：商業(yè)運(yùn)營公司、物業(yè)管理公司、廣告推廣公司等〕的介入時(shí)間及與相關(guān)公司進(jìn)行招商工作的協(xié)調(diào)。協(xié)助運(yùn)營公司，進(jìn)行開業(yè)前的籌備工作中的商家協(xié)調(diào)工作，保證開業(yè)，為后期運(yùn)營奠定根底。商業(yè)地產(chǎn)參謀效勞主要內(nèi)容工作期限：自工程市場研策完成開始，至工程開業(yè)或另行約定效勞時(shí)間工作目的：根據(jù)工程前期的研策和定位進(jìn)行深化，使建筑/工程改造、商業(yè)業(yè)態(tài)功能需求以及商業(yè)未來改造的預(yù)留空間等有效結(jié)合。使工程運(yùn)營的本錢在滿足商業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營的功能需求的前提下最小化。預(yù)留工程未來調(diào)整、改造空間，使工程收益最大化的同時(shí)具有產(chǎn)生持續(xù)可增長的動(dòng)力。53商業(yè)地產(chǎn)參謀效勞工作內(nèi)容詳解1、市場參謀〔從市場的角度，提供經(jīng)營方面的參謀效勞〕根據(jù)工程的市場定位，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行業(yè)態(tài)組合與商鋪劃分；確定各業(yè)態(tài)的目標(biāo)商家與排序；根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，確定各業(yè)態(tài)、商鋪的租賃面積、租金標(biāo)準(zhǔn)與收租方式；根據(jù)主力店招商的情況，及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)組合與商鋪劃分；2、設(shè)計(jì)及工程參謀為開發(fā)商提供規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的建議：〔為設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)輸入要求〕代表商家，為開發(fā)商提供規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的建議；從商業(yè)經(jīng)營角度，評估設(shè)計(jì)稿并提出改進(jìn)意見；參加設(shè)計(jì)會議，提供意見與建議；將設(shè)計(jì)方案與主力店討論，評估并檢討設(shè)計(jì)方案；根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模及業(yè)態(tài)品牌的相關(guān)性，合理布局，提出人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的建議；提出交通組織、停車位、停車組織方面的建議；提出廣告位的相關(guān)建議；協(xié)助開發(fā)商組織協(xié)調(diào)整個(gè)工程的開發(fā)；54商業(yè)地產(chǎn)參謀效勞工作內(nèi)容詳解3、市場推廣的組織與推進(jìn)整體市場推廣策略的制定〔不包括平面設(shè)計(jì)與文案〕；招商手冊/樓書的設(shè)計(jì)建議與審定〔不包括招商手冊/樓書的設(shè)計(jì)與制作〕；市場推廣活動(dòng)〔廣告、公關(guān)、活動(dòng)〕的組織與全面推進(jìn)；4、文本提供意向性文本正式租約合同及附件租賃管理制度及流程商業(yè)管理制度物業(yè)管理制度裝修管理制度及入駐流程聯(lián)營收益交付流程55商業(yè)地產(chǎn)參謀效勞工作內(nèi)容詳解5、招商策略制定設(shè)立招商目標(biāo)制定招商方案〔包括備用方案〕確定招商方針和招商優(yōu)先次序制定商業(yè)組合控管和主力店優(yōu)惠策略租金定價(jià)策略租金收入預(yù)算編制各業(yè)態(tài)、商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)范圍確定租金漲幅與抽成比例建議商業(yè)管理費(fèi)用核算制定未出租空間運(yùn)營策略制定招商工作方案，并編制相關(guān)預(yù)算經(jīng)營預(yù)測財(cái)務(wù)分析租金收入預(yù)測招商及運(yùn)營預(yù)測盈虧平衡點(diǎn)預(yù)測6、招商組織招商組織運(yùn)營體系搭建業(yè)務(wù)流程制定崗位職責(zé)確定招商工作行為準(zhǔn)那么制定人員編制租賃審批授權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，與甲方的交叉配合流程建議招租執(zhí)行方案制定各區(qū)塊產(chǎn)品組合方案各商鋪候選租戶方案主力租戶招商方案工作進(jìn)度細(xì)化整體工作進(jìn)度安排招商工作進(jìn)度表細(xì)化招商人員上崗培訓(xùn)招商工作階段性總結(jié)與效果評估：階段性提交招商總結(jié)及評估報(bào)告56商業(yè)地產(chǎn)參謀效勞工作內(nèi)容詳解7、正式開業(yè)的準(zhǔn)備工作商家入場裝修協(xié)調(diào)；檢核各店鋪的裝修狀況是否達(dá)標(biāo)；協(xié)調(diào)百貨店、超市等大主力店到達(dá)統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間；后期商業(yè)管理公司/物業(yè)管理公司的介入和交接；開業(yè)推廣組織與協(xié)調(diào)；57工作內(nèi)容：招商策略制定。根據(jù)商業(yè)參謀的深化后的業(yè)態(tài)組合，進(jìn)行店鋪品牌的組合，制定租金的營銷策略，并根據(jù)業(yè)態(tài)布局及主力店進(jìn)入進(jìn)行調(diào)整。招商組織。搭建招商團(tuán)隊(duì)，制定招商方案定期與地產(chǎn)方溝通，進(jìn)行招商工作。招商代理效勞主要內(nèi)容工作期限：自工程簽約至開業(yè)工作目的：通過各種營銷方式，引進(jìn)符合工程籌劃定位的業(yè)種及商家58招商代理效勞工作重點(diǎn)通過優(yōu)商的帶動(dòng)作用以及管理團(tuán)隊(duì)的現(xiàn)場指導(dǎo)，以全程監(jiān)管、全程考察的方式實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。具體包括目標(biāo)招商管控〔優(yōu)商管控〕、商戶實(shí)力及經(jīng)營特色管控、進(jìn)度管控、自裝管控、綜合達(dá)標(biāo)管控等多個(gè)方面。力求通過嚴(yán)格的環(huán)節(jié)控制，到達(dá)短時(shí)間保質(zhì)保量完成開業(yè)籌備工作的目的。在招商、經(jīng)營的全過程，嚴(yán)格設(shè)置品牌、品質(zhì)驗(yàn)核程序，對經(jīng)營者的實(shí)力、素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營品牌、貨源渠道、商品質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，只有真正符合條件的“優(yōu)商〞才有資格進(jìn)店經(jīng)營，形成一個(gè)以有效的核心店集群，招商期通過媒體廣告、核心店免租啟動(dòng)〔3個(gè)月免租期為宜〕、廣泛的業(yè)內(nèi)宣傳等手段，營造出火爆的商鋪出租場面，帶動(dòng)經(jīng)營者的投資熱情及消費(fèi)者的期盼心理，使本工程平穩(wěn)順利度過養(yǎng)商期，快速進(jìn)入經(jīng)營期；59工作期限：自工程籌備期至經(jīng)營管理期工作目的：運(yùn)營管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺上。以標(biāo)準(zhǔn)化的