成本六維管控流程精解與案例分析

1解密萬科本錢六維管控流程精解與案例分析2課程介紹由在標(biāo)桿房企從事本錢管理工作多年的專業(yè)課程講授專家主講。在詳細(xì)介紹標(biāo)桿房企的具體操作流程的同時，結(jié)合標(biāo)桿房企的典型案例，重點闡述流程的關(guān)鍵控制點，解讀這些流程制定的原因和目的，深刻揭示標(biāo)桿房企流程制度背后的管理精髓和本質(zhì)，從而真正掌握標(biāo)桿房企的流程制度并融會貫穿，防止生搬硬套。3課程收益全面了解標(biāo)桿房企本錢管理流程制度深刻理解標(biāo)桿房企本錢管理核心關(guān)鍵控制點分享標(biāo)桿房企二十多年沉淀的典型案例4課程對象地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、本錢〔造價〕、采購分管領(lǐng)導(dǎo)本錢〔造價〕經(jīng)理、主管、造價工程師采購經(jīng)理、主管、采購工程師5課程目錄工程合同管理簽證變更管理預(yù)結(jié)算管理工程檔案管理招標(biāo)采購管理全本錢管理61.1標(biāo)桿房企制度流程?工程合同管理方法?詳解

合同管理分工原那么合同管理遵循原那么合同結(jié)算約束原那么1、現(xiàn)場工程經(jīng)理進(jìn)行評估2、對供給商評估工程合同分類原那么工程合同管理71.1標(biāo)桿房企制度流程?工程合同擬稿審批表?審批流程工程合同管理81.2標(biāo)桿房企工程付款審批流程工程付款審批流程付款原那么特別事項?工程付款審批表?工程合同管理91.3合同精細(xì)化管理工程合同管理1、推行標(biāo)準(zhǔn)化合同〔提高效率，減少風(fēng)險〕2、合同交底：沒有執(zhí)行，合同寫得好也沒用3、樣板管理：記錄單4、合同執(zhí)行情況檢查：合縱連橫5、修改原那么：WORD修改技巧101.4中國式合同潛規(guī)那么陰陽合同問題：預(yù)防萬一合同名稱技巧：巧舌如簧〔補充協(xié)議書〕合同簽署時間：小心致命備案合同內(nèi)容：有備無患官司裁決方式：甲乙有別〔仲裁是一錘定音〕工程合同管理111.5合同管理三大關(guān)鍵點合同官司本質(zhì)：索賠與反索賠修改合同條款：進(jìn)攻策略1、簽證變更策略2、防守策略要命的開工令：關(guān)注執(zhí)行工程合同管理121.6合同計價原那么簽訂固定總價合同的四個根本條件精度：不平衡法糾紛時間：投標(biāo)保守棄標(biāo)數(shù)量：顯失公平圍標(biāo)工期：形勢變更調(diào)差工程合同管理131.7標(biāo)桿房企合同管理案例工期管理案例違約管理案例合同管理案例工程合同管理142.1標(biāo)桿房企制度流程?設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理方法?詳解

通用管理原那么簽證變更類型簽證變更流程責(zé)任承擔(dān)原那么結(jié)算控制條款?簽證變更單?一個指令單可有多個確認(rèn)單現(xiàn)場土石方簽證確認(rèn)方法審批單不能替代確認(rèn)單簽證變更管理152.2簽證變更三個必備單標(biāo)桿房企新舊簽證變更單變化、優(yōu)缺點比較單一：乙方不應(yīng)參與單二：辦理完工依據(jù)〔拒絕冒單〕單三：結(jié)算根本依據(jù)〔不是唯一〕事后補單案例綠化變更案例簽證變更管理162.3標(biāo)桿房企簽證變更管理核心詳解

簽證變更關(guān)鍵控制點緊急情況約定來自乙方對甲方的保護(hù)不可追溯工程規(guī)定：撤除案例變更前現(xiàn)場確認(rèn)記錄無效規(guī)定三單齊全專業(yè)會簽交樓影響原件結(jié)算簽證變更管理172.4簽證變更處理三大原那么

不直接簽金額：確認(rèn)單項

及時確認(rèn)1、好記憶不如爛筆頭2、人員流動3、及時發(fā)現(xiàn)和減少分歧

意見簽署要明確土石方案例材料換填案例

簽證變更管理183.1標(biāo)桿房企制度流程?工程計價管理方法?詳解通用原那么資料規(guī)定1、本錢部，工程部各保存一份2、資料必須完整、簽章齊備計價原那么1、主張清單計價方式2、防止費率計價方式3、探討：合同總價包干4、分層分項統(tǒng)計工程量、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)分析施工組織設(shè)計特別條款預(yù)結(jié)算管理193.2標(biāo)桿房企制度流程?工程預(yù)結(jié)算管理方法?詳解通用原那么結(jié)算流程1、工程結(jié)算通知書：工程部發(fā)出2、工程結(jié)算工程交接單：工程部辦理3、承包單位報送結(jié)算資料：工程部審核時間要求優(yōu)先原那么?工程結(jié)算審批表??竣工結(jié)算造價協(xié)議清單?預(yù)結(jié)算管理203.3標(biāo)桿房企制度流程?工程報送結(jié)算資料作業(yè)指引?詳解通用要求特別要求：土石方、樁基、園林……預(yù)結(jié)算管理213.4標(biāo)桿房企制度流程?工程結(jié)算復(fù)核實施細(xì)那么?詳解通用原那么關(guān)鍵原那么權(quán)利責(zé)任復(fù)核根本方法復(fù)核過程控制預(yù)結(jié)算管理223.5現(xiàn)代預(yù)算管理模式現(xiàn)代預(yù)算管理與傳統(tǒng)預(yù)算管理差異預(yù)算工作已不再是一棟樓一次算完

預(yù)結(jié)算管理233.6標(biāo)桿房企預(yù)結(jié)算管理核心詳解結(jié)算原那么——大樣圖案例結(jié)算規(guī)劃——結(jié)算不及時案例材料管理——甲供材案例現(xiàn)場控制——構(gòu)造柱案例細(xì)節(jié)技巧——屋面防水案例單位管理——結(jié)算范圍案例竣工控制——竣工驗收案例關(guān)閉結(jié)算預(yù)結(jié)算管理244.1標(biāo)桿房企制度流程?本錢檔案管理方法?詳解通用原那么資料分類歸檔主線保存規(guī)定工程檔案管理254.2工程檔案存放原那么存檔文件過程記錄查詢文件合同制度文件結(jié)算文件過期文件定期銷毀工程檔案管理264.3工程檔案管理關(guān)鍵控制點公共集中原那么：公屬性權(quán)限分級原那么：保密性及時存檔原那么：完整性及時清理原那么：有效性銷毀時限原那么：回收性借閱登記原那么：追溯性臺賬檢索原那么：快捷性定期備份原那么：平安性工程檔案管理274.4標(biāo)桿房企檔案管理案例圖紙錯誤案例合同臺賬案例工程檔案管理285.1標(biāo)桿房企制度流程?工程招標(biāo)管理方法?詳解通用原那么決策機構(gòu)職責(zé)分工及詳細(xì)分工表標(biāo)底規(guī)定1、不設(shè)定非公開性質(zhì)的標(biāo)底2、公開標(biāo)底應(yīng)包含每一個招標(biāo)文件數(shù)量限制定標(biāo)規(guī)定招標(biāo)采購管理295.1標(biāo)桿房企制度流程?工程采購管理方法?標(biāo)段劃分案例招標(biāo)方案案例招標(biāo)采購管理305.2標(biāo)桿房企制度流程?采購信息管理規(guī)定?詳解級別分類范圍規(guī)定機密信息內(nèi)控規(guī)定指標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)過程招標(biāo)采購管理315.3標(biāo)桿房企制度流程?供給商資質(zhì)審查操作指引?詳解

審查原那么考察原那么?供給商考察記錄表??供給商投標(biāo)資格審批表?供給商管理案例營銷整合案例招標(biāo)采購管理325.4標(biāo)桿房企招標(biāo)采購流程詳解組織架構(gòu)職責(zé)分工采購分類招標(biāo)流程圖招標(biāo)采購管理335.5標(biāo)桿房企商務(wù)標(biāo)評標(biāo)方法?經(jīng)濟標(biāo)評審報告?例如錯漏項處理原那么廢標(biāo)、棄標(biāo)情況目標(biāo)本錢不平衡報價特別條款傳播范圍招標(biāo)采購管理345.6外聯(lián)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點組織分工采購部牽頭，本錢部，工程部參與外聯(lián)原那么1、采購部是唯一出口2、保證信息統(tǒng)一3、減少人為因素4、重要事情留下痕跡招標(biāo)采購管理355.7發(fā)標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點發(fā)標(biāo)原那么1、采購部負(fù)責(zé)發(fā)標(biāo)2、資料統(tǒng)一留下痕跡1、不統(tǒng)一銷勘2、投標(biāo)人的不確定，是否現(xiàn)場跟勘發(fā)標(biāo)案例招標(biāo)采購管理365.8答疑環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點答疑原那么采購部牽頭一個山口任何答疑送達(dá)投標(biāo)人，但不與投標(biāo)人見面留下痕跡串標(biāo)案例招標(biāo)采購管理375.9開標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點開標(biāo)原那么至少兩個以上部門人員參與，網(wǎng)上開標(biāo)囿于形式1、開標(biāo)人員在投標(biāo)文件主要經(jīng)濟條款里簽字2、關(guān)于截標(biāo)，開標(biāo)時間，防止囿于形式招標(biāo)泄密案例招標(biāo)采購管理385.10定標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點定標(biāo)原那么1、澄清，定標(biāo)不對原投標(biāo)文件構(gòu)成實質(zhì)性修改2、原那么上定標(biāo)不應(yīng)該改變原投標(biāo)文件規(guī)定3、招標(biāo)后是否再議價4、定標(biāo)后感謝函招標(biāo)采購管理396.1標(biāo)桿房企全本錢管理理念及其核心管理角度看本錢全本錢管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行動可行性方案規(guī)劃管理差別406.2標(biāo)桿房企全本錢管理理念及其核心全本錢管理薩繆爾森?經(jīng)濟學(xué)?(1948)前言我在賺錢謀生——預(yù)算員我在做全國最出色的石匠活——造價師我在建一座教堂——本錢管理者不是職務(wù)決定一個人是否是管理者管理角度看本錢416.3標(biāo)桿房企全本錢管理理念及其核心全本錢管理管理角度看本錢“一個重視奉獻(xiàn)、為結(jié)果負(fù)責(zé)的人，不管他職位多卑微，都屬于高層管理者〞——PeterF.Drucke426.4標(biāo)桿房企全本錢管理理念及其核心管理角度看本錢全本錢管理436.5標(biāo)桿房企全本錢管理理念及其核心全本錢管理446.6標(biāo)桿房企全本錢管理模式全本錢管理造價審算型：被動事后目標(biāo)管理型：主動事前企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)=預(yù)期售價-目標(biāo)本錢456.7標(biāo)桿房企本錢管理架構(gòu)全本錢管理責(zé)任成本管理目標(biāo)成本與動態(tài)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理委員會控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)

管理工具管理制度成本、工程文件466.8標(biāo)桿房企全本錢關(guān)系圖全本錢管理土地成本開發(fā)間接費期間費稅建設(shè)成本開發(fā)成本完全成本完稅成本建安成本476.9標(biāo)桿房企全本錢構(gòu)成全本錢管理土地本錢前期準(zhǔn)備費建筑工程費安裝工程費室外管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配套設(shè)施費開發(fā)間接費期間費486.10標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢管理體系全本錢管理目標(biāo)本錢是參考?xì)v史本錢數(shù)據(jù)、資料，結(jié)合目前市場價格情況，并預(yù)測未來價格走向，同時根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品本錢目標(biāo)本錢作為產(chǎn)品未來本錢的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個工程開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟和管理等措施努力需要實現(xiàn)的產(chǎn)品本錢的控制線496.11標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢管理體系全本錢管理新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算一目標(biāo)成本測算二目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析

目標(biāo)成本形成動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行產(chǎn)品定位目標(biāo)成本測算三506.12標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢管理體系全本錢管理?目標(biāo)本錢管理實施細(xì)那么?詳解目標(biāo)本錢文件構(gòu)成管理原那么制定步驟修訂條件考核指標(biāo)516.13標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢編制原那么全本錢管理1、時間性原那么2、可執(zhí)行性原那么3、先進(jìn)性原那么4、可量化原那么5、嚴(yán)謹(jǐn)性原那么6、匹配性原那么7、共同制定性原那么8、審批原那么〔公司第一負(fù)責(zé)人審批〕526.14標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢編制程序全本錢管理1、工程根本數(shù)據(jù)收集2、本錢數(shù)據(jù)收集3、市場調(diào)查4、工程定位5、確定設(shè)計方案6、編制目標(biāo)本錢7、目標(biāo)本錢論證8、目標(biāo)本錢批準(zhǔn)536.15標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢測算表全本錢管理?目標(biāo)本錢測算表?介紹546.16標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢控制責(zé)任書全本錢管理?目標(biāo)本錢控制責(zé)任書?詳解編制依據(jù)各部門作業(yè)目標(biāo)控制要點1、地價交付節(jié)奏2、拆遷補償費施工組織案例556.16.1標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢控制責(zé)任書全本錢管理設(shè)計管理部控制要點:——各階段設(shè)計成果完成時間：招標(biāo)——圖紙質(zhì)量：設(shè)計變更、錯誤——規(guī)劃指標(biāo)、可售面積誤差率——設(shè)計費——材料范圍、比率〔軟硬景〕、規(guī)格566.16.2標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢控制責(zé)任書全本錢管理工程管理部作業(yè)目標(biāo)：——開展結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化，控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)的經(jīng)濟性，鋼筋含量控制在KG/m2以內(nèi)；砼含量控制在m3/m2以內(nèi)——工程合同招標(biāo)率不低于90%，總包工程量清單招標(biāo)率不低于65%——開展擴大合格供給商隊伍，確保招標(biāo)的充分競爭。多標(biāo)段同時發(fā)標(biāo)時，總體中標(biāo)率不高于50%——組織相關(guān)部門進(jìn)行材料選樣，定樣，控制在本錢目標(biāo)以內(nèi)576.16.3標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢控制責(zé)任書全本錢管理工程管理員部控制要點:——鋼筋、砼含量控制——結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化——招標(biāo)率——最低價中標(biāo)率——總體中標(biāo)率——供給商管理情況586.16.4標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢控制責(zé)任書全本錢管理工程經(jīng)理部作業(yè)目標(biāo)：——按制度辦理簽證，現(xiàn)場簽證造價不得超過合同造價的1%——根據(jù)工程實際情況展開施工方案優(yōu)化，力求本錢節(jié)約——提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修，賠償費用不得超過元/m2596.16.5標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢控制責(zé)任書全本錢管理工程經(jīng)理部控制要點：——現(xiàn)場簽證——施工方案優(yōu)化——臨時設(shè)施利用——臨時設(shè)施位置合理性606.16.6標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢控制責(zé)任書全本錢管理營銷管理部作業(yè)目標(biāo)：——工程整體營銷費用最高不得超過銷售收入的3%——開盤前營銷費用的使用不得超過本期營銷費用額度的%——營銷設(shè)施的設(shè)計、建造、裝修及部品采購必須實行招標(biāo)或詢價議價的方式——樣板房裝修工程按照不低于70%的標(biāo)準(zhǔn)價收回。樣板房設(shè)計費及物品按照不低于50%標(biāo)準(zhǔn)價收回。——提高銷售回款率加速資金周轉(zhuǎn)，合同簽約一個月內(nèi)回款率不低于90%616.16.7標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢控制責(zé)任書全本錢管理本錢管理部作業(yè)目標(biāo)：——提供準(zhǔn)確合理的目標(biāo)本錢測算——按月進(jìn)行動態(tài)本錢評估，準(zhǔn)確分析本錢動態(tài)信息——對工程本錢總體控制負(fù)責(zé)，結(jié)算本錢不得超過目標(biāo)本錢+%——工程合同結(jié)算準(zhǔn)確率不低于99%626.16.8標(biāo)桿房企目標(biāo)本錢控制責(zé)任書全本錢管理本錢管理部控制要點：——目標(biāo)本錢編制——動態(tài)本錢管理員——結(jié)算準(zhǔn)確率——對其他部門本錢管理的支持力度636.17標(biāo)桿房企新城市目標(biāo)本錢解決方案全本錢管理借助網(wǎng)絡(luò)政府部門造價管理咨詢公司施工企業(yè)房產(chǎn)公司親朋好友樓盤考察實地踏勘謹(jǐn)慎比照646.18標(biāo)桿房企前期本錢管理模式全本錢管理?設(shè)計階段本錢管理工作指引?詳解656.18.1標(biāo)桿房企前期本錢管理模式全本錢管理概念設(shè)計階段——建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置階段——+0.00的標(biāo)高，道路環(huán)境標(biāo)高，根底埋深等引起土方挖填總方量最小——水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短——商業(yè)面積、地下室及人防面積調(diào)整——停車比例及方式的調(diào)整——根底形式的調(diào)整——設(shè)備配套方案的調(diào)整666.18標(biāo)桿房企前期本錢管理模式全本錢管理方案設(shè)計階段——重點關(guān)注：建筑平面，根底類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式，主要設(shè)計選型676.18標(biāo)桿房企前期本錢管理模式全本錢管理建筑設(shè)計——確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造本錢，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計本錢的增加——單體及戶型設(shè)計時，應(yīng)尋求效果與本錢的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體形過分復(fù)雜的單體——選擇適宜的窗地比——停車方式 ——材料部品的選擇應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣鬆顩r，盡可能利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源686.18標(biāo)桿房企前期本錢管理模式全本錢管理結(jié)構(gòu)設(shè)計——重點控制、審查鋼筋、混凝土含量——與設(shè)計院設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到平安、最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)參數(shù)——地基承載力確實定696.18標(biāo)桿房企前期本錢管理模式全本錢管理安裝設(shè)計——給水管，排水管，導(dǎo)線的種類選擇：應(yīng)符合行業(yè)的開展方向，保證一定時間內(nèi)不會被淘汰——給水管，排水管，導(dǎo)線的種類選擇：滿足使用要求有一定的充裕量——對于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房，分配電房及水泵房的方案設(shè)計時，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮——設(shè)計負(fù)荷指標(biāo)，回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對于工程應(yīng)急負(fù)荷的指標(biāo)應(yīng)準(zhǔn)確提供，以便進(jìn)行發(fā)電機型號民，功率的合理選擇706.18標(biāo)桿房企前期本錢管理模式全本錢管理環(huán)境設(shè)計——確定環(huán)境工程的單位本錢——分重要景觀區(qū)、組團景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)，設(shè)置本錢分配系數(shù)，本錢差異投入——景觀設(shè)計公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計做法往往較為保守，應(yīng)重點進(jìn)行優(yōu)化716.18標(biāo)桿房企前期本錢管理模式全本錢管理銷售包裝工程設(shè)計——樣板房實施前，應(yīng)確定裝修的套數(shù)和費用總額——樣板間的飾品及家具，在風(fēng)格不相沖突時，可在下一期的樣板房中重復(fù)利用——分為設(shè)計費，裝修、及家電設(shè)備、飾品726.18標(biāo)桿房企前期本錢管理模式全本錢管理組團劃分案例景觀設(shè)計案例736.19標(biāo)桿房企產(chǎn)品線全本錢管理746.20標(biāo)桿房企無效本錢管理全本錢管理?無效本錢管理工作指引?詳解無效本錢定義——房地產(chǎn)工程實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同的補償，屬于費用浪費的本錢無效本錢分類無效本錢控制措施?無效本錢分析表?材料保管案例無效本錢案例756.21標(biāo)桿房企動態(tài)本錢管理全本錢管理本錢的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定了本錢控制是一個動態(tài)過程動態(tài)本錢管理就是在本錢的發(fā)生和形成過程中，