物業(yè)管理部門(mén)職能與崗位職責(zé)的建立

物業(yè)管理部門(mén)職能與崗位職責(zé)的建立

問(wèn)題:1、為什么小明最終穿著短了四寸的褲子參加學(xué)校的畢業(yè)典禮呢？(2-6=-4)2、為什么會(huì)導(dǎo)致這種情況的發(fā)生呢？（事前沒(méi)有溝通，沒(méi)有明確下來(lái)具體這件事情由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，即沒(méi)有明確分工）3、發(fā)生了這樣的事，究竟是誰(shuí)的錯(cuò)呢？責(zé)任該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？（奶奶？媽媽？還是嫂嫂？每一個(gè)人的出發(fā)點(diǎn)都是好的，但結(jié)果卻沒(méi)有得到預(yù)期的效果。況且事前并沒(méi)有明確的權(quán)責(zé)劃分，所以讓任何一個(gè)人去承擔(dān)責(zé)任都說(shuō)不過(guò)去，可是發(fā)生了這樣的事情，由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)呢？這就給責(zé)任的判定增大了一定的難度。所以在一個(gè)團(tuán)隊(duì)里面如果只憑借團(tuán)隊(duì)成員之間良好的動(dòng)機(jī)去完成一項(xiàng)任務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須得有規(guī)范的約束。俗話說(shuō)的好“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓”，我們做工作是同樣的道理。）4、如何才能夠避免這種情況的發(fā)生呢？（事前經(jīng)過(guò)溝通，明確具體職責(zé)，據(jù)此產(chǎn)生相應(yīng)的權(quán)利以及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任）5、聯(lián)系我們的工作實(shí)際，您從中受到了什么啟發(fā)呢？做了

做對(duì)了

做好了（因?yàn)闆](méi)有溝通，那么溝通的目的？就是確定下來(lái)由誰(shuí)負(fù)責(zé)）魚(yú)和漁桿的故事案例分析：某業(yè)主家里的水管壞了，情急之下?lián)芡诵^(qū)物業(yè)管理處的，“你好，我是X座3A的王生呀,我家水管壞了,能不能找個(gè)人幫我來(lái)修呀？”“請(qǐng)您放心，我們馬上安排人過(guò)去?！甭?tīng)了這話，王先生終于踏實(shí)了。五分鐘后維修師傅趕到了王生家里，師傅就是師傅，三下兩下就搞定了。王先生心里樂(lè)滋滋的。“師傅，謝謝啦，維修費(fèi)多少？我把錢(qián)給您！”王先生說(shuō)?！板X(qián)我可不能收呀，我們有規(guī)定，維修人員不能直接收費(fèi)的，要受處罰的?！本S修師傅說(shuō)道?！澳呛?，我應(yīng)該把錢(qián)交哪兒呢？”王生問(wèn)道。“您去問(wèn)一下物業(yè)部吧，剛才您不是把打到那兒了嗎？”維修師傅回答說(shuō)?！昂?，謝謝。”王生說(shuō)。送走了維修師傅，王生馬上趕到了物業(yè)部?！靶〗?，你好！我是X座3A的業(yè)主王生，剛剛有維修師傅幫我修理了水管，我是來(lái)交費(fèi)的?！蓖跎f(shuō)道?！安缓靡馑迹皇莵?lái)我們這兒交的呀，我們只是通知了工程部，人員是他們工程部安排的，您還是去那兒?jiǎn)枂?wèn)吧！”前臺(tái)小姐說(shuō)道。“啊？這樣呀！那好吧！我這就去工程部?！蓖跎f(shuō)。王生來(lái)到了工程部，把情況又說(shuō)了一遍，工程部的人員又對(duì)他說(shuō)：“這錢(qián)您得交到會(huì)計(jì)部去呀，我們只負(fù)責(zé)干活，收錢(qián)不是我們的事?！蓖跎睦镉行┘绷?，但還是耐著性子找到了會(huì)計(jì)部。他又把事情的原委說(shuō)了一遍，會(huì)計(jì)部人員告訴他：”王生，您看您來(lái)我們這兒交錢(qián)，這水管又不是我們來(lái)修的，也不知道維修的具體情況，您看我們收您多少錢(qián)呢？收多收少都不合適，您看是不是這個(gè)理兒？所以這錢(qián)我們也不能收，您還是再找找?guī)湍S修的人吧！“聽(tīng)了這話王生終于按耐不住了，他從來(lái)都沒(méi)有遇到過(guò)主動(dòng)交錢(qián)還交的這么麻煩的事?！辈还芩耍悄銈儾皇斟X(qián)，又不是我不交錢(qián)！不想收就算了！“王生心里產(chǎn)生了這樣的念頭。此后，這件事情幾乎被人淡忘了。直到月末結(jié)算有償服務(wù)提成費(fèi)用時(shí)，這位維修師傅才發(fā)現(xiàn)在他的提成中好像少了維修水管這一筆，于是他來(lái)到了主管的辦公室。（完）搞不懂，這年頭交錢(qián)都這么難!（此案例純屬虛構(gòu)）問(wèn)題：1、在本案中為什么會(huì)出現(xiàn)王先生“交錢(qián)無(wú)門(mén)、交錢(qián)難”的情況呢？

因?yàn)闆](méi)有明確部門(mén)之間的權(quán)責(zé)，所以導(dǎo)致了相互推卸的現(xiàn)象發(fā)生。2、這種問(wèn)題的存在又對(duì)工作的開(kāi)展造成了什么影響呢？

降低了工作效率，造成了不必要的麻煩給業(yè)主帶來(lái)了不便（服務(wù)——顧客至上）可能會(huì)導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)損失使公司聲譽(yù)受到一定影響（通過(guò)上面的案例分析，我們可以得知因?yàn)閱?wèn)題的存在而給工作帶來(lái)了諸多的不便，所以面對(duì)問(wèn)題時(shí)我們唯一的辦法就是解決問(wèn)題，因?yàn)閱?wèn)題不會(huì)因?yàn)槟愕牟焕聿嵌詣?dòng)消失，甚至于它還會(huì)肆無(wú)忌憚的擴(kuò)大化，小問(wèn)題也會(huì)演變成大問(wèn)題。）3、那么面對(duì)問(wèn)題應(yīng)該如何解決呢？應(yīng)該如何避免類似情況的再發(fā)生呢？

明確部門(mén)之間的權(quán)責(zé)

明確崗位職責(zé)1、對(duì)本部門(mén)內(nèi)人事的任免及獎(jiǎng)懲建議權(quán)。2、對(duì)出閘物品的審批權(quán)。3、對(duì)小區(qū)清潔衛(wèi)生、園林綠化處理的及時(shí)性負(fù)責(zé)。4、負(fù)責(zé)公司所有物品的采購(gòu)工作以及公司交付的其他工作。5、對(duì)管理費(fèi)收繳的及時(shí)性負(fù)責(zé)。QZQZZZ小測(cè)試——權(quán)責(zé)分辨（以下屬于權(quán)利的用Q標(biāo)識(shí)，屬于責(zé)任的用Z標(biāo)識(shí)。）

法律條款示例一：1、《廣東省社會(huì)保險(xiǎn)基金監(jiān)督條例》第七條之規(guī)定：

縣級(jí)以上勞動(dòng)和社會(huì)保障部門(mén)、財(cái)政部門(mén)、審計(jì)部門(mén)、地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好社會(huì)保險(xiǎn)基金監(jiān)督工作。

勞動(dòng)和社會(huì)保障部門(mén)主管社會(huì)保險(xiǎn)基金監(jiān)督工作，負(fù)責(zé)對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征收機(jī)構(gòu)、社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)、社會(huì)保險(xiǎn)基金財(cái)政專戶管理機(jī)構(gòu)征繳、支付和管理基金情況進(jìn)行監(jiān)督；對(duì)基金收入戶、支出戶及財(cái)政專戶等各類社會(huì)保險(xiǎn)基金銀行賬戶進(jìn)行監(jiān)督檢查；對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)待遇申領(lǐng)、審批情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)基金財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)基金收入戶、支出戶及財(cái)政專戶基金管理情況進(jìn)行監(jiān)督。

審計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)基金征繳、支付和管理情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對(duì)基金收入戶、支出戶及財(cái)政專戶基金管理情況進(jìn)行審計(jì)。

地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的征收情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。2、《廣東省廠務(wù)公開(kāi)條例》第五條之規(guī)定：縣級(jí)以上人民政府及其經(jīng)濟(jì)貿(mào)易、監(jiān)察、勞動(dòng)和社會(huì)保障、財(cái)政、審計(jì)、衛(wèi)生等行政部門(mén)，根據(jù)各自職責(zé)實(shí)施本條例。

法律條款示例二：3、《中山市建設(shè)領(lǐng)域勞動(dòng)保障管理工作實(shí)施辦法》第三條之規(guī)定：

勞動(dòng)保障行政部門(mén)與建設(shè)主管部門(mén)依法各司其職，建立溝通機(jī)制，密切配合，共同做好建筑業(yè)企業(yè)勞動(dòng)用工及工資支付等勞動(dòng)保障管理工作。勞動(dòng)保障行政部門(mén)對(duì)建筑業(yè)企業(yè)的工資支付實(shí)行監(jiān)督管理，建設(shè)主管部門(mén)協(xié)助勞動(dòng)保障行政部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督檢查。（明確了職責(zé)）4、《關(guān)于落實(shí)<南京市工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定>的意見(jiàn)》：

對(duì)建筑工地施工現(xiàn)場(chǎng)管理、市政公用工程施工現(xiàn)場(chǎng)、建筑垃圾、工程渣土處置等均做出了更為明確的分工和管理要求。由九大部門(mén)組成了工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理監(jiān)督工作領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，明確了各部門(mén)的職責(zé)。（避免了投訴無(wú)門(mén)的現(xiàn)象）5、《中華人民共和國(guó)刑事訴訟法》第三條之規(guī)定：

對(duì)刑事案件的偵查、拘留、執(zhí)行逮捕、預(yù)審，由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。檢察、批準(zhǔn)逮捕、檢察機(jī)關(guān)直接受理的案件的偵查、提起公訴，由人民檢察院負(fù)責(zé)。審判由人民法院負(fù)責(zé)。除法律特別規(guī)定的以外，其他任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體和個(gè)人都無(wú)權(quán)行使這些權(quán)力。以上法律條款的共同點(diǎn)是什么？（部門(mén)之間權(quán)責(zé)明確）討論:

1、為什么要進(jìn)行部門(mén)設(shè)置以及崗位設(shè)置呢？（明確權(quán)責(zé)，達(dá)成目標(biāo)）2、明確權(quán)責(zé)的意義/好處是什么呢？崗位說(shuō)明書(shū)范本..\經(jīng)理發(fā)送文件\崗位說(shuō)明書(shū)范本1.doc一、崗位基本信息崗位名稱所屬部門(mén)直接上級(jí)崗位人數(shù)直接下屬直接下屬人數(shù)1、為什么要設(shè)置這些信息？2、如何規(guī)范填寫(xiě)？環(huán)境服務(wù)部主任環(huán)境服務(wù)部管業(yè)經(jīng)理4清潔組長(zhǎng)、園藝組長(zhǎng)1人3、注意事項(xiàng)：1、崗位名稱：應(yīng)與部門(mén)組織結(jié)構(gòu)圖崗位名稱相符2、所屬部門(mén)：應(yīng)與公司組織結(jié)構(gòu)圖相符3、崗位人數(shù)：即本崗位設(shè)置人數(shù)4、直接下屬：本崗位管轄的下屬崗位名稱需一一羅列出來(lái)5、直接下屬人數(shù)：所管轄崗位的總?cè)藬?shù)每一部分確定是否清晰后再進(jìn)行下一部分二、崗位設(shè)置目的依據(jù)/為了

，需要設(shè)置

職位。主要負(fù)責(zé)公司

工作。1、為什么要設(shè)置這些信息？2、如何規(guī)范填寫(xiě)？公司整體規(guī)劃，維護(hù)公司環(huán)境秩序，結(jié)合實(shí)際情況環(huán)境服務(wù)部主任環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理1、前半句為設(shè)置目的。2、后半句為工作職責(zé)。3、要求概述簡(jiǎn)潔明了不易輟述。3、注意事項(xiàng)：1、職責(zé)定位：高層：…規(guī)劃，…系統(tǒng)建立，…整合，協(xié)調(diào)，重大問(wèn)題決策，談判等。中層：…擬定，起草，監(jiān)督，執(zhí)行，協(xié)調(diào)（內(nèi)部），反饋，系統(tǒng)改善，內(nèi)部管理等。2、明確崗位職責(zé)范圍：主要做哪些事？做什么？怎么做？職責(zé)依據(jù)的流程或制度是什么？3、衡量標(biāo)準(zhǔn)：工作應(yīng)該做到什么程度，需要達(dá)成什么樣的標(biāo)準(zhǔn)？達(dá)成什么要求？四、主要工作流程說(shuō)明1、擬定本部門(mén)的工作計(jì)劃（1）了解公司目標(biāo)、要求及部門(mén)現(xiàn)況（2）擬定部門(mén)工作計(jì)劃2、清潔質(zhì)量及綠化效果的監(jiān)督工作（以此示例——具體化）（1）日常巡查工作（2）問(wèn)題反饋（3）問(wèn)題改善跟蹤3、部門(mén)內(nèi)物品申購(gòu)及領(lǐng)用的控制工作（1）審核物品申購(gòu)單、領(lǐng)用單（2）物品領(lǐng)用登記（3）物品定期盤(pán)點(diǎn)4、本部門(mén)人員的技能培訓(xùn)與指導(dǎo)工作（1）培訓(xùn)需求分析（2）擬定培訓(xùn)計(jì)劃（3）培訓(xùn)實(shí)施（4）培訓(xùn)效果評(píng)估1、為什么要設(shè)置此部分內(nèi)容？2、如何規(guī)范填寫(xiě)？五、主要工作聯(lián)系內(nèi)部聯(lián)系外部聯(lián)系1、為什么要設(shè)置此信息？2、如何規(guī)范填寫(xiě)？本部門(mén)人員、公司其他部門(mén)人員環(huán)衛(wèi)部門(mén)、業(yè)主/住戶六、任職資格要求1、教育背景（文化程度）2、經(jīng)驗(yàn)要求（分3點(diǎn)講：1、整個(gè)從事過(guò)程，即從不會(huì)到會(huì)；2、同職位；3、同行業(yè)）3、技能技巧（技能、技巧分開(kāi)）4、培訓(xùn)經(jīng)歷如秩序維護(hù)員需要《保安員上崗資格證》，會(huì)計(jì)需要《會(huì)計(jì)從業(yè)資格證》等。（1）高中/中專以上文化程度；（2）專業(yè)不限（1）至少3年以上從事環(huán)境服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)；（2）至少1年以上同職位工作經(jīng)驗(yàn)。（1）熟悉人工湖水清潔處理、水草養(yǎng)植技術(shù)；（2）熟悉花草樹(shù)木種植、修剪技術(shù)；（3）具備良好的溝通、協(xié)調(diào)能力以及團(tuán)隊(duì)精神。技巧：如對(duì)數(shù)字敏感，沒(méi)有就不寫(xiě)。1、為什么要設(shè)置此內(nèi)容？2、如何規(guī)范填寫(xiě)？七、工作特性1、工作時(shí)間：2、工作場(chǎng)所：3、環(huán)境狀況：4、職位關(guān)系：可直接升遷的職位：可相互轉(zhuǎn)換的職位：可升遷至此的職位：5、緊張程度：6、危險(xiǎn)性：1、為什么要設(shè)置這些信息？2、如何規(guī)范填寫(xiě)？白班公司范圍內(nèi)/辦公室舒適同級(jí)其他職位清潔組長(zhǎng)、園藝組長(zhǎng)不緊張無(wú)職業(yè)危險(xiǎn)性，無(wú)職業(yè)病危害。管業(yè)經(jīng)理結(jié)束語(yǔ)

透過(guò)上面的分析，相信大家已經(jīng)很清楚了我們?yōu)槭裁匆_立明確的部門(mén)權(quán)責(zé)以及崗位職責(zé)，這是一項(xiàng)對(duì)工作開(kāi)展有百利而無(wú)一害的事情，