佛山市商鋪價(jià)值基本規(guī)律分析報(bào)告

深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)2007年12月佛山市商鋪價(jià)值

基本規(guī)律分析報(bào)告一、價(jià)值評(píng)估要點(diǎn)要點(diǎn)一：中海萬錦豪園裙樓商業(yè)，從目前的地段以及未來片區(qū)發(fā)展前景來看，屬于區(qū)級(jí)或者區(qū)域級(jí)商業(yè)中心里的社區(qū)商業(yè)，但是受到規(guī)劃中的金融高新區(qū)、地鐵站的影響，該項(xiàng)目已成為一個(gè)集金融區(qū)、地鐵于一身的商業(yè)項(xiàng)目，價(jià)值評(píng)估有一定的潛在可挖掘優(yōu)勢(shì)。要點(diǎn)二：為了給本項(xiàng)目提出一個(gè)合理且符合市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的商鋪售價(jià)，我們對(duì)佛山商業(yè)分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)三個(gè)等級(jí)。尋求佛山市各級(jí)商圈的價(jià)值規(guī)律，以作為本項(xiàng)目定價(jià)參考依據(jù)及考評(píng)指標(biāo)。二、不同級(jí)別商業(yè)的商鋪售價(jià)情況祖廟商圈是佛山市的商業(yè)中心，而祖廟路則是佛山的“臉面”，歷史在這里積淀，商業(yè)在這里崛起。80年代初興華、玫瑰大型百貨商場(chǎng)開業(yè)為佛山人帶來了全新的購(gòu)物環(huán)境，90年代末百花廣場(chǎng)建立，徹底奠定了祖廟商圈在佛山的中心地位。祖廟商圈發(fā)展至今，其核心商業(yè)價(jià)值區(qū)域體現(xiàn)在祖廟路與建新路組成的十字金街，尤其是祖廟路北段。但是由于歷史因素，祖廟路的商鋪都屬于附近各個(gè)公司、工廠所有，不是產(chǎn)權(quán)式商鋪，一直以來都沒有交易記錄。㈠、市級(jí)商業(yè)中心祖廟路祖廟路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝為主，主力店層高約為4m（未吊頂），開間×進(jìn)深為：2.2×9.6、3.6×8、5.6×18，主力店面積為30——60㎡（實(shí)用）。許多商戶都是2、3間一起打通使用。祖廟路位于建新路以北商鋪，初始租金約為800——1200元/㎡（實(shí)用），現(xiàn)階段經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手以及租金逐年上漲后，大致在1000——1800元/㎡（實(shí)用）之間。其中租金均價(jià)約在1000——1200元/㎡（實(shí)用）之間。通過商戶了解到，祖廟路沒有鋪位銷售。據(jù)商戶介紹，祖廟路——東華里改造工程，建新路以北商鋪，政府賠償金額為6萬/㎡（實(shí)用）。具體案例：店名租金開間(m)×進(jìn)深（m）層高備注老人頭服飾1178元/㎡，實(shí)用6.6×9吊頂后約3m租金為7萬元/月，樓上有閣樓歐格龍1000元/㎡，實(shí)用10×8約3.7m建筑面積約85㎡，使用率94.2%注：老人頭服飾由于樓上帶閣樓，而且是近2年才轉(zhuǎn)租的鋪，所以在位置、鋪位均好性都要不如歐格龍的情況下，租金反而比其要高。玫瑰商場(chǎng)興華精品廊1500~1800元/㎡，實(shí)用4.2×122.6×12吊頂后約3~3.5m使用率85~90%小結(jié)：由于祖廟一帶本身就是國(guó)有單位的門面房，商鋪以出租為主，無商鋪成交記錄。假定根據(jù)租金現(xiàn)狀，按8%的租金回報(bào)率以及租金均價(jià)來反推售價(jià)，目前祖廟一帶商鋪均價(jià)在15-18萬/㎡（實(shí)用），但沒有商鋪出售。至于政府拆遷賠償6萬/㎡不能反映此處商鋪的真實(shí)售價(jià)。㈡、區(qū)域級(jí)商業(yè)中心以南海廣場(chǎng)、匯潮天地、南海佑一城為核心的商業(yè)組團(tuán)共同構(gòu)成了佛山的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，輻射范圍以南海為主、禪城為輔。南海廣場(chǎng)商圈街鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝、精品、眼鏡、餐飲為主，主力店開間×進(jìn)深為3.6m×10m，吊頂后層高約3.3m。商鋪持有，只租不售，使用率約55%，管理費(fèi)25元/㎡。內(nèi)鋪合同1年1簽，街鋪合同2年1簽。匯潮天地購(gòu)物廣場(chǎng)租金及管理費(fèi)：1F:約300元/㎡（內(nèi)鋪，實(shí)用，不含管理費(fèi)），街鋪300-450元/㎡（建面），均價(jià)約380元/㎡（建面）。2F:170~190元/㎡（建面，不含管理費(fèi)，但目前打7折）3F:100元/㎡（建面，不含管理費(fèi)，但目前打4折）實(shí)例：名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)實(shí)用面積（平米）開間進(jìn)深建面租金（元/平米）使用率眼鏡店眼鏡約484.8×10330約55%A22號(hào)鋪位—約233.3×7420———按8%的租金回報(bào)率及租金均價(jià)反推售價(jià)，南海廣場(chǎng)商圈街鋪售價(jià)在5.7萬/㎡（建面）。不過沒有鋪位出售，物業(yè)都是持有型的。小結(jié)：南海廣場(chǎng)一帶開發(fā)時(shí)間比較早，同時(shí)也是南海區(qū)政府單位所在地，商業(yè)經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的沉淀，商業(yè)氣氛極其濃厚，基本奠定了在佛山市區(qū)內(nèi)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心地位，南海大道周邊沿線基本上為單位持有物業(yè)，無商鋪出售，根據(jù)現(xiàn)行租金情況假定按8%年回報(bào)計(jì)算，南海廣場(chǎng)商圈街鋪均價(jià)為5.7萬/㎡。㈢、社區(qū)級(jí)商業(yè)該項(xiàng)目位于南海大道上，是南海區(qū)較早的大型高檔社區(qū)，于2002年入住，發(fā)展至今已成為南海大道上最成熟的社區(qū)商業(yè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以家居裝飾、美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、服裝、茶煙酒、銀行、餐飲、社區(qū)便利為主。1、成熟社區(qū)麗雅苑位置租金（建面）均價(jià)（建面）使用率層高管理費(fèi)（建面）主力鋪位面積南海大道北50-100385%6m1元/㎡30-50㎡（實(shí)用）海三路50-802.5海四路40-602租金單位：元/㎡，售價(jià)單位：萬元/㎡。項(xiàng)目不帶主力店，屬于區(qū)域商業(yè)中心里的社區(qū)商業(yè)。售價(jià)是業(yè)主現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)。永豐大廈于2001年引入新一佳作為主力店。項(xiàng)目位于佛山市同濟(jì)西路，屬于成熟社區(qū)里的社區(qū)商業(yè)，但由于附近修路，目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、社區(qū)便利類、地產(chǎn)、藥店為主。永豐大廈位置平均租金（建面）均價(jià)（建面）使用率層高主力鋪位面積街鋪233按8%回報(bào)率計(jì)算約3.5萬/㎡約87%3.7m20-40㎡（實(shí)用）內(nèi)鋪125按8%回報(bào)率計(jì)算約1.88萬/㎡66.7%租金單位：元/㎡，。項(xiàng)目帶主力店，屬于成熟社區(qū)里的社區(qū)商業(yè)。小結(jié)：成熟社區(qū)商業(yè)商鋪現(xiàn)轉(zhuǎn)讓均價(jià)在2.5萬/平米，而成熟社區(qū)帶主力店的街鋪均價(jià)按8%租金回報(bào)計(jì)算均價(jià)約3.5萬/平米。2、高檔社區(qū)（佛山地產(chǎn)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)）開發(fā)熱點(diǎn)之一——桂城城南片區(qū)怡翠馨園怡翠馨園位于南海桂城東平路與簡(jiǎn)平路交界處，佛山一環(huán)旁，屬于熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)中的大型高檔社區(qū)。目前商鋪大部分沒開業(yè)，已開業(yè)的以士多店、家居裝飾、地產(chǎn)中介為主。商鋪位置開間進(jìn)深（米）租金(元/㎡)（建面）當(dāng)時(shí)售價(jià)(萬元/㎡)（建面）目前售價(jià)(萬元/㎡)（建面）使用率銷售現(xiàn)狀面向簡(jiǎn)平路街鋪4.6×1280——1101.8——22——2.4約95%售罄面向東平路街鋪4.6×1260——1101.5—1.81.8—2.2面向環(huán)市一路轉(zhuǎn)角街鋪3.1×2040——600.8——10.8—1.2還有一間未售出小區(qū)出入口內(nèi)街鋪4.1×1060——801.81.8未出售注：項(xiàng)目商鋪于2006年5月份開始銷售，到2007年5月份已售出90%，目前只有兩間鋪位未售出。商鋪目前出租率只有約30%，商鋪層高6.3米，可隔層。另外，在建的怡翠馨園二期面向簡(jiǎn)平路有十幾間商鋪，估計(jì)明年初可推出，預(yù)計(jì)售價(jià)在2.3~2.5萬/㎡之間。萬科·金色家園萬科?金色家園位于桂平中路與簡(jiǎn)平路交界處，怡翠馨園與佛山一環(huán)旁，也屬于熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)中的大型高檔社區(qū)。業(yè)態(tài)以士多店、地產(chǎn)中介、服裝飾品為主。商鋪位置開間進(jìn)深租金(元/㎡)（建面）原始售價(jià)(元/㎡)（建面）目前售價(jià)(元/㎡)（建面）使用率銷售現(xiàn)狀面向桂平中路街鋪4.6×1460——801——1.2萬1.2——1.4萬約95%售完小區(qū)內(nèi)街鋪4×1240——807000——90009000——12000約85%售完注：項(xiàng)目商鋪于2006年4月份開始銷售，并且于去年就已經(jīng)賣完。商鋪目前出租率約80%，商鋪高5.8米，可隔層。另外，在建的金色家園面向簡(jiǎn)平路有街鋪十幾間，估計(jì)明年初可推出，售價(jià)未知。開發(fā)熱點(diǎn)之二——亞藝板塊力訊·上筑目前還沒啟動(dòng)招商，規(guī)劃了一個(gè)1200㎡的小超市。商鋪位置主力鋪位開間進(jìn)深（米）目前租金(元/㎡)（建面）目前售價(jià)(元/㎡)（建面）使用率銷售現(xiàn)狀面向文華路街鋪4.2×12還沒啟動(dòng)招商2.5——3.2萬約95%在售面向彩虹路街鋪3.4×8還沒啟動(dòng)招商2.3——2.8萬在售注：項(xiàng)目商鋪于2007年10月份初開始銷售，到目前十一月中旬已售出50%。商鋪目前未出租，社區(qū)樓盤也未交付。文華路商鋪層高6.2米，可隔層。彩云路商鋪層高6.5米，少量鋪位層高約3.2米,售價(jià)較低,約為2.3~2.5萬元/平米。另外,商鋪負(fù)一層規(guī)劃建設(shè)一個(gè)1200平米左右的社區(qū)超市,和約2000平米的停車場(chǎng)。大部分商鋪還沒開業(yè)，已開業(yè)的以家居裝飾為主。另該樓盤還規(guī)劃了條酒吧街，目前也沒開業(yè)。天湖酈都商鋪位置開間進(jìn)深（米）租金(元/㎡，建面)售價(jià)(元/㎡，建面)使用率銷售現(xiàn)狀亞藝東入口街鋪4×11還沒啟動(dòng)招商2.1——2.4萬約90%銷售中面向湖景路街鋪4×1160——1102.3——2.8萬銷售中面向彩虹路街鋪4×12還沒啟動(dòng)招商估計(jì)2.2——2.5萬未推出注：項(xiàng)目商鋪于2007年3月份開始銷售，到目前已售出40%。商鋪目前出租率只有約30%。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以小超市（約400㎡）、茶葉、家居飾品、地產(chǎn)中介為主。恒福·湖景灣商鋪位置開間進(jìn)深（米）租金(元/㎡，建面)售價(jià)(元/㎡，建面)使用率銷售現(xiàn)狀面向文華路街鋪3.3×1050——802.3——2.6萬約95%售罄面向彩虹路街鋪4×1060——1002.2——2.6萬售罄注：項(xiàng)目商鋪已經(jīng)售完，商鋪目前基本租完。商鋪層高5.8米，可隔層。小結(jié)：怡翠馨園、萬科?金色家園同屬南海熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，商鋪均價(jià)在1.8~2萬/㎡，其中萬科?金色家園在住宅數(shù)量與商鋪數(shù)量上都不能與怡翠馨園相比，萬科的商鋪銷售策略不同，其項(xiàng)目盈利點(diǎn)并不在商鋪銷售上，故價(jià)格相對(duì)較低，售價(jià)在1.2~1.4萬/㎡。力訊?上筑、天湖酈都、恒福?湖景灣屬佛山市禪城區(qū)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)，該區(qū)域商鋪均價(jià)在2.5萬/㎡?？偨Y(jié)：佛山各商業(yè)級(jí)別商鋪售價(jià)對(duì)比:商業(yè)等級(jí)商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)主力店情況主力鋪位面積（實(shí)用）平均租金平均售價(jià)使用率市級(jí)祖廟路商圈興華商場(chǎng)百花廣場(chǎng)30—60㎡1000—1200元/㎡（實(shí)用）按8%租金回報(bào)率反推約15~18萬/㎡（實(shí)用）85~95%區(qū)域級(jí)東方廣場(chǎng)商圈吉之島好又多明珠百貨國(guó)美電器40—70㎡300—380元/㎡（建面）現(xiàn)價(jià)3.5—4萬/㎡（建面）55%南海廣場(chǎng)商圈天藍(lán)百貨信和超市國(guó)美電器30—40㎡380元/㎡（建面）按8%租金回報(bào)率計(jì)算約5.7萬/㎡（建面）55%商業(yè)等級(jí)商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)主力店情況主力鋪位面積（實(shí)用）平均租金（建面）平均售價(jià)（建面）使用率社區(qū)級(jí)成熟社區(qū)商業(yè)麗雅苑/30-50㎡50—100元/㎡2.5萬元/㎡85%永豐大廈新一佳超市20~40㎡233元/㎡按8%租金回報(bào)率反推約3.5萬/㎡87%熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域社區(qū)商業(yè)怡翠馨園/40~60㎡80—110元/㎡1.8—2萬元/㎡95%萬科·金色家園/50~70㎡60—80元/㎡1.2—1.4萬元/㎡95%力訊·上筑規(guī)劃超市1200㎡25~50㎡未啟動(dòng)招商2.7萬元/㎡95