房地產(chǎn)泡沫成因與對(duì)策分析-以海南省為例

目錄XE"摘要及關(guān)鍵詞"XE"摘要及關(guān)鍵詞"XE"摘要及關(guān)鍵詞"INDEX\e" "\c"1"\o"S"\z"2052"TOC\o"1-3"\h\u18962摘要及關(guān)鍵詞 134011緒論 2327391.1研究背景 2288671.2研究目的及意義 230171.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 2232231.3.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 248951.3.2國(guó)外研究現(xiàn)狀 3109451.4研究?jī)?nèi)容和創(chuàng)新點(diǎn) 4204731.4.1研究重點(diǎn) 4204611.4.2研究難點(diǎn) 495821.4.3研究的創(chuàng)新點(diǎn) 4307831.5研究思路和方法 4193241.5.1研究思路 4239771.5.2研究方法 4303762海南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 590932.1海南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及分析 5169082.1.1房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例 543662.1.2海南省土地出讓金占財(cái)政收入的比列 557502.1.3海南省房地產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資的比例 562502.2海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)所處的地位及作用 6245032.2.1海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)所處的地位 6223422.2.2海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)起到的作用 6105963海南省房地產(chǎn)泡沫成因及危害 6258793.1海南省房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn) 6180613.2產(chǎn)生泡沫的因素 793253.2.1金融政策的影響 710793.2.2投資者的投機(jī)行為 7143493.2.3供求不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格上漲 793723.2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方信息不對(duì)稱 74263.3房地產(chǎn)泡沫造成的危害 8326184促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策研究 8261424.1主管部門的監(jiān)管作用 8180794.2完善房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu) 8136814.3調(diào)整土地的供需配置 934314.4推廣使用房地產(chǎn)信息系統(tǒng) 9225125結(jié)語 10房地產(chǎn)泡沫成因與對(duì)策分析——以海南省為例摘要：在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，土地資源稀缺，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，大中城市的房地產(chǎn)泡沫程度普遍偏大，更有個(gè)別城市的泡沫程度已經(jīng)明顯顯現(xiàn)出過大的趨勢(shì)。其中，房地產(chǎn)泡沫就是房屋的市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重背離了其市場(chǎng)價(jià)值，形成的一種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的假象。而海南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)縮影,經(jīng)歷過泡沫期、萎靡期,憑借著建設(shè)國(guó)際旅游島戰(zhàn)略的出臺(tái),海南省房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展起來。所以，通過對(duì)海南省房地產(chǎn)泡沫成因的分析，或許我們可以找出相對(duì)的預(yù)防對(duì)策。關(guān)鍵詞：海南省房地產(chǎn)泡沫成因?qū)Σ逜nalysisonCausesandCountermeasuresofRealEstateBubble——TakeHainanProvinceasanexampleAbstract:Intoday'srapideconomicdevelopment,landresourcesarescarce,domestichousingpricescontinuetoclimb,largeandmedium-sizedcitiesofrealestatebubbledegreeisgenerallylarge,moreindividualcitiesofthebubbledegreehasclearlyshownexcessivetrend.Amongthem,therealestatebubbleisthatthemarketpriceofthehousedeviatesfromitsmarketvalueseriously,formingafalseimpressionofthedevelopmentoftherealestatemarket.ThedevelopmentoftherealestateindustryinHainanProvinceisamicrocosmofthedevelopmentoftherealestateindustryinChina,whichhasexperiencedthebubbleperiodandtheperiodofmalaise.So,throughtheanalysisofthecausesoftherealestatebubbleinHainanProvince,Maybewecanfindtherelativepreventivemeasures.Keywords:HainanProvinceRealestatebubblecauseofformationthewaytodealwithasituation1緒論1.1研究背景目前，房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)乃至世界各國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，一直都是前沿?zé)嶙h話題。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，土地資源稀缺，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，大、中型城市的房地產(chǎn)泡沫程度有點(diǎn)偏大，而且很普遍，甚至有一兩個(gè)城市的泡沫程度開始呈現(xiàn)出過大的嚴(yán)峻發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中，房地產(chǎn)泡沫就是房屋的市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重背離了其市場(chǎng)價(jià)值，從而形成的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的一種虛假現(xiàn)象。資產(chǎn)泡沫的其中一種表現(xiàn)方式就是房地產(chǎn)泡沫，如果處理的不好，極有可能對(duì)這一國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形成動(dòng)蕩，危害性極大，因此房地產(chǎn)泡沫一直以來都是各個(gè)國(guó)家關(guān)注的重點(diǎn)。而海南省房地產(chǎn)業(yè)的這種發(fā)展模式相當(dāng)于是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)典型,房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)泡沫期、萎縮期、然后到成熟期，靠著建設(shè)國(guó)際旅游島戰(zhàn)略政策的作用下,海南省房地產(chǎn)業(yè)開始漸漸發(fā)展起來。因此，從對(duì)海南省房地產(chǎn)業(yè)泡沫的各種成因的分析中，或許我們可以找出相對(duì)的預(yù)防對(duì)策。1.2研究目的及意義房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中一直都是其中的一只代表支柱，通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫形成原因的研究，分析種種情況，得出決策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展有著重要推動(dòng)作用，從而實(shí)現(xiàn)海南省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)發(fā)展都具有非常重要的意義。（1）通過對(duì)本課題的研究，有利于了解海南省房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成因以及危害；（2）從中得出有利于海南省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展的相關(guān)策略。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀李東曄（2019）在《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析》中，明確提出投資者的投機(jī)行為、中介的代理問題、金融政策的支持三個(gè)方面是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的主要的原因，還研究出統(tǒng)計(jì)法、指標(biāo)法、模型法等三種用來檢測(cè)房地產(chǎn)泡沫的方法，可以檢測(cè)和分析國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)是否產(chǎn)生了泡沫和泡沫發(fā)展的嚴(yán)重程度，大大地方便了對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展程度的預(yù)警措施，而且還可以加強(qiáng)我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和抵御能力。且李東曄認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、蔓延和消亡必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)形成巨大的動(dòng)蕩，只有加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的泡沫形成原因的深入且準(zhǔn)確的研究，才可以不斷加強(qiáng)預(yù)防和提升抵御房地產(chǎn)業(yè)泡沫和相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。徐國(guó)棟（2019）在《房地產(chǎn)泡沫的傳染機(jī)制及成因研究》的分析里，運(yùn)用“VAR模型、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解”等三種方法對(duì)中國(guó)各個(gè)階梯城市之間的房地產(chǎn)泡沫蔓延機(jī)制進(jìn)行了深入研究分析,從中發(fā)現(xiàn)了小型城市的房?jī)r(jià)對(duì)于大城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響微乎其微，反而是大城市的房?jī)r(jià)對(duì)于小型城市的房?jī)r(jià)形成了一定的傳染效應(yīng)。因而發(fā)表了“是否控制住一線大城市的房屋價(jià)格是抑制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵，加強(qiáng)調(diào)控一線大城市房?jī)r(jià)對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控來說有非常重要的意義”的建設(shè)性意見。張靖?jìng)ィ?019）在《歷次金融危機(jī)共性對(duì)中國(guó)啟示，從房地產(chǎn)泡沫角度分析》中明確指出，房地產(chǎn)行業(yè)的房屋價(jià)格起伏并不是連續(xù)性的,也沒有形成固定的周期。又提出了投機(jī)才是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的主要因素,造成了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系中的貨幣供應(yīng)量急速增長(zhǎng)。由于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)價(jià)格的飛速增長(zhǎng),導(dǎo)致了泡沫的產(chǎn)生,很明顯中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)違背了“房子是買來住的,而不是用來投機(jī)”的初衷,這無疑成為了我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的攔路虎,國(guó)家和社會(huì)應(yīng)該要高度重視起來。1.3.2國(guó)外研究現(xiàn)狀MonikaPiazzesi,MartinSchneider&JohannesStroebel(2015)從經(jīng)驗(yàn)層面考查了住房市場(chǎng)消費(fèi)者的搜尋過程及其對(duì)房?jī)r(jià)、待售房存貨及市場(chǎng)交易時(shí)機(jī)的影響。特別是,研究沒有將住房市場(chǎng)視為一個(gè)整體(即所有購(gòu)房者可能在看一切空房),而是分析了具有異質(zhì)購(gòu)房者、相互關(guān)聯(lián)的住房子市場(chǎng)上的住房搜尋、交易和定價(jià)。JessieRomero，李霞在研究抵押貸款中認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的組成部分。住宅投資的增加,包括新房和重新裝修都會(huì)產(chǎn)生就業(yè)崗位,不僅僅包括建筑崗位,還包括不動(dòng)產(chǎn)、金融、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)。而且,房屋價(jià)格上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)成為家庭的消費(fèi)來源。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和決策者因此將危機(jī)后疲軟的房產(chǎn)市場(chǎng)看做是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不如預(yù)期的原因之一。如果潛在的“回頭客”仍持觀望態(tài)度且房屋所有權(quán)率維持不變,房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能再次回到盛景,或者無法像以前為GDP增長(zhǎng)做出大的貢獻(xiàn)。1.4研究?jī)?nèi)容和創(chuàng)新點(diǎn)1.4.1研究重點(diǎn)本文主要研究海南省房地產(chǎn)泡沫的各種形成因素，以及種種因素所造成的危害，從中找出符合實(shí)情的相關(guān)對(duì)策。1.4.2研究難點(diǎn)由于相關(guān)資料較為廣泛，在收集上較為困難，同時(shí)還要根據(jù)實(shí)情準(zhǔn)確分析出成因，這需要極高的專業(yè)水平，而寫作的水平技巧也有較大要求1.4.3研究的創(chuàng)新點(diǎn)本文通過對(duì)海南省房地產(chǎn)泡沫的形成因素分析對(duì)比其他省市地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，從中研究出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有利的相關(guān)對(duì)策。1.5研究思路和方法1.5.1研究思路通過互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)網(wǎng)站搜索論文所需資料數(shù)據(jù)，查閱圖書館相關(guān)期刊、雜志等尋找論文所需相關(guān)內(nèi)容；搜素與研究相關(guān)的學(xué)者所研究的觀點(diǎn)及文章；向指導(dǎo)老師及相關(guān)專業(yè)老師請(qǐng)教，認(rèn)真聽取意見并分析；綜合各方各種觀點(diǎn)及建議，形成自身的研究方向，加以分析、篩選、結(jié)合，提出自己的觀點(diǎn)。1.5.2研究方法（1）文獻(xiàn)分析法：通過對(duì)研究相關(guān)課題的論文、期刊、海南省年鑒、互聯(lián)網(wǎng)、歷史資料等途徑對(duì)有關(guān)于海南省房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)資料進(jìn)行收集整理、篩選、分析歸納，得出結(jié)論，確定論文的研究框架。（2）資料分析法：利用現(xiàn)有圖書館資源，分析并利用擴(kuò)展研究深度廣度的方法。（3）案例分析法：運(yùn)用大量的案例進(jìn)行分析海南省房地產(chǎn)業(yè)泡沫形成的因素，并提出相關(guān)對(duì)策。2海南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀2.1海南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及分析當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模中占有比例相對(duì)較多的，具有重要地位，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是國(guó)家和社會(huì)的聚焦點(diǎn)。我們可以從海南省房地產(chǎn)業(yè)與GDP增加值占比、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例以及海南省土地出讓金占財(cái)政收入的比例等幾個(gè)角度海南省房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析。2.1.1房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)增加值來分析，2018年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值5.1萬億人民幣，占當(dāng)年GDP比例為百分之七點(diǎn)二左右；海南省房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值786.7億人民幣，占當(dāng)年GDP比例百分之十一左右。而且，海南省最近10年以來房地產(chǎn)業(yè)所占GDP比例一直在向上爬升。再加上和房地產(chǎn)業(yè)有著密切關(guān)聯(lián)的建筑行業(yè)（刨除與房地產(chǎn)建安業(yè)務(wù)無關(guān)的建筑業(yè)產(chǎn)能）也考慮進(jìn)來的話，二者疊加的產(chǎn)業(yè)增加值占當(dāng)年GDP的比例達(dá)到了百分之三十一。2.1.2海南省土地出讓金占財(cái)政收入的比列2018年，中國(guó)300個(gè)城市各種類的土地成交出讓金4.1萬億人民幣，同期相比增長(zhǎng)了39.3%，各城市土地出讓金平均線為136.67億人民幣。而海南土地出讓金占全國(guó)0.67%，為275.6億人民幣，超出全國(guó)城市土地出讓金平均線的兩倍以上。但是，2018年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來了寒冬，全國(guó)除了少數(shù)城市外，開始出現(xiàn)泡沫，土地出讓量大幅下跌，達(dá)到26.3%。而海南同比更是暴跌了56.6%，無疑是房地產(chǎn)泡沫的突出代表城市之一，具有相當(dāng)重要的研究?jī)r(jià)值。2.1.3海南省房地產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資的比例從固定資產(chǎn)投資占比方面來說，2018年房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到了17.5萬億的水平，占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的比例穩(wěn)步徘徊在25%上下；海南省固定投資規(guī)模7856.8億元，其中房地產(chǎn)固定投資規(guī)模4453.1億元，已經(jīng)占據(jù)了半壁江山，近年來略有下降，但仍然是舉足輕重?？梢钥闯?，海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)業(yè)，泡沫已悄然產(chǎn)生。2.2海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)所處的地位及作用XE"2.3房地產(chǎn)業(yè)的地位及重要作用"2.2.1海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)所處的地位房地產(chǎn)業(yè)一直以來都是海南省乃至我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占比較多的，是主要產(chǎn)業(yè)組成部分之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著非常巨大的領(lǐng)頭推動(dòng)作用，是海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的領(lǐng)頭羊和增長(zhǎng)點(diǎn)。不僅如此，海南省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)鋼鐵、家電、建材、家居用品等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面也有著極為重要的作用，從一定程度上來說相當(dāng)于是“以一帶多”的模式，相對(duì)的也起到了穩(wěn)定金融和相關(guān)發(fā)展的作用，衍生了改善民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義。2.2.2海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)起到的作用房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我們老百姓的生活息息相關(guān)，交通、教育、旅游、醫(yī)療及眾多與之相關(guān)的服務(wù)業(yè)現(xiàn)階段和房地產(chǎn)相互交融、互相促進(jìn)，交互發(fā)展，已成逐漸上升的趨勢(shì)，無疑表明了海南省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于這些相關(guān)及衍生行業(yè)的發(fā)展有著巨大的推動(dòng)作用，老百姓家庭的上學(xué)、看病、出行、購(gòu)物及伴隨著經(jīng)濟(jì)水平提高而增長(zhǎng)的休閑娛樂需求，都要依賴于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的配套建設(shè)，以此滿足人們?nèi)找嫣岣叩拿裆枨笏?。海南省房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的過程中，取得了許多輝煌成就，但也隨之產(chǎn)生了諸多問題。其中，最典型的問題就是房地產(chǎn)泡沫。3海南省房地產(chǎn)泡沫成因及危害3.1海南省房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫是指因房屋的市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重的背離了其市場(chǎng)價(jià)值，從而形成的一種房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的虛假情況，它的實(shí)質(zhì)就是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果。為了更直觀的進(jìn)行分析，搜集了一些相關(guān)數(shù)據(jù)，如下表：表1海南省商品房?jī)r(jià)格及人均收入消費(fèi)支出表年份商品房成交均價(jià)（元/㎡）人均可支配年收入（元）人均消費(fèi)支出（元）201092551037980002011935812392101002012974514180106562013105081573312350201411238170581247120151160518979135752016120152059314275201712908225531540320181354524579175282019154132667819555根據(jù)上表所示分析，其主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是價(jià)格持續(xù)攀高。判斷背離實(shí)際價(jià)值是否具有泡沫隱患的直觀體現(xiàn)之一就是商品房?jī)r(jià)格。從上表我們可以看出，2010年海南商品房均價(jià)為9255元，雖然2011年到2015年房?jī)r(jià)上漲幅度較小，相對(duì)平穩(wěn)，但總體還是一路攀升；而到2019年底，海南商品房平均每平方米成交價(jià)格為15400多元，高于10年前均價(jià)差不多一倍，為全國(guó)最高，已經(jīng)背離了實(shí)際價(jià)值。二是與老百姓收入水平相差大，供求結(jié)構(gòu)不合理。雖然近10年來海南省居民人均可支配收入是逐步提升，但相對(duì)的物價(jià)水平也大幅上漲，消費(fèi)水平隨之提高。較10年前的可支配收入并未有多大提升，而房?jī)r(jià)卻逐年上漲。大部分的老百姓想買房的卻因收入有限而望而卻步，而且由于“限購(gòu)房”政策的實(shí)施，更是形成了“需要的買不起，買得起房的買不了”的情況，“低收入”與“高價(jià)房”的矛盾也越來越突出；不僅如此，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)90％是住宅房，其中，中高檔占的比重越來越多，總體價(jià)格也會(huì)隨之上升。雖然現(xiàn)在海南商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)已趨于合理，但價(jià)格并未平穩(wěn)。因此，這也就不可避免地催生了房地產(chǎn)泡沫。3.2產(chǎn)生泡沫的因素3.2.1金融政策的影響從海南省房地產(chǎn)泡沫成因的分析基礎(chǔ)上，綜合國(guó)內(nèi)國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，我們可以看出，金融機(jī)構(gòu)的極速、過度放貸，寬松的金融政策，自由開放的金融交易行為，以及各種各樣的信用工具等多種風(fēng)險(xiǎn)因素的疊加，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生和周期起伏的加速。3.2.2投資者的投機(jī)行為最近幾年，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，眾多投資者將之作為謀取暴利的手段，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的關(guān)鍵性誘因就是投機(jī)需求的極速膨脹。通過研究亞洲金融危機(jī)與房地產(chǎn)泡沫造成的相關(guān)影響，以及海南省房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅發(fā)現(xiàn)，金融危機(jī)的發(fā)生與房地產(chǎn)泡沫之間是有著密切相關(guān)的聯(lián)系。許多的投機(jī)者運(yùn)用各種金融工具衍生大量的與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的金融產(chǎn)品，以方便他們的投機(jī)行為。而很多金融危機(jī)的產(chǎn)生都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了泡沫化的過程，使得銀行信貸體系膨脹以及大量的國(guó)際資本流入，卻形成了市場(chǎng)預(yù)期良好的虛假景象。3.2.3供求不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格上漲很多土地資源價(jià)格和與之相關(guān)資產(chǎn)性價(jià)格的不一致也是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的因素之一。由于人們預(yù)期中的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)之間總是存在著事實(shí)上的偏差，在一定時(shí)期內(nèi)很難均衡房地產(chǎn)業(yè)的供求水平。而且，房地產(chǎn)攤銷交易成本在合同期內(nèi)比較低，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍的價(jià)格上漲，成為泡沫產(chǎn)生的載體中必備的一個(gè)條件。3.2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方信息不對(duì)稱因房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的特殊性，且并沒有與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的四個(gè)條件相合，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)只能算是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)。由于大多數(shù)買者對(duì)于房地產(chǎn)信息的缺乏和不對(duì)稱，而且房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)很多的定價(jià)和交易行為都是暗中進(jìn)行的，消費(fèi)者信息知之甚少又接收到許多的虛假“內(nèi)幕”，此時(shí)，消費(fèi)者很有可能就會(huì)做出不合理的決定，造成價(jià)格虛高的購(gòu)買損失，加上盲目跟風(fēng)，進(jìn)而抬高了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。這種成交價(jià)往往不能反映成交房屋的真實(shí)價(jià)值。3.3房地產(chǎn)泡沫造成的危害對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響，造成失衡。由于房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，此時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格升降有很大的空間可以操作，也就意味著投資房地產(chǎn)肯會(huì)有極高的回報(bào)率。所以，在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的這一期間，大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)非常猖獗。

對(duì)金融產(chǎn)生動(dòng)蕩，導(dǎo)致金融危機(jī)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密不可分，房地產(chǎn)業(yè)的投入越大、價(jià)值越大它們之間的相關(guān)程度就越深。據(jù)悉，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目的銀行貸款占投入資金20%～30%；建筑公司對(duì)項(xiàng)目墊付的資金占總投入的30%到40%，因?yàn)闃I(yè)內(nèi)的特性，這部分資金也多是走銀行貸款的途徑。另外，\t"/xueqianjiaoyu/2019/0417/_blank"申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的購(gòu)房者占總數(shù)的一半以上。這幾項(xiàng)相疊加起來，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目中單單是來自于銀行的資金就高達(dá)60%。因此，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行也就成為了其中最大的買單者。而且，與一般企業(yè)不同，安全及穩(wěn)定性對(duì)銀行來說非常重要，因?yàn)槠胀ǖ纳a(chǎn)性企業(yè)倒閉只是關(guān)乎自身和股東的事，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)主體的影響很小，甚至沒有。而銀行的倒閉就不僅僅是這家銀行自身的事情，往往會(huì)引起巨大的連鎖反應(yīng)，使其他銀行和企業(yè)也面臨擠兌和倒閉風(fēng)險(xiǎn)。4促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策研究4.1主管部門的監(jiān)管作用XE"4.1發(fā)揮主管部門的監(jiān)管作用"政府機(jī)構(gòu)可以通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃時(shí)必需的建設(shè)許可，以及建設(shè)期間的資金募集和售房時(shí)的種種限價(jià)措施進(jìn)行管控。集中主要力量，堅(jiān)決遏制高價(jià)房、規(guī)劃亂象等現(xiàn)象的出現(xiàn)。另一方面，要發(fā)揮出中央銀行的貨幣政策可控性作用，滿足了房地產(chǎn)市場(chǎng)中資金緊急需求的同時(shí)，也要預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和蔓延。與銀監(jiān)會(huì)共同加強(qiáng)對(duì)各個(gè)銀行及相關(guān)金融公司的監(jiān)管力度，對(duì)于在土地拍賣、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等環(huán)節(jié)上是否遵守國(guó)家最新的政策要求，是否存在“違規(guī)和越級(jí)授信”，需要嚴(yán)格把關(guān)，進(jìn)一步將房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃中。在對(duì)個(gè)人房貸貸款中，要嚴(yán)格審查申請(qǐng)人的資質(zhì)，評(píng)估購(gòu)買者是否購(gòu)買的能力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，應(yīng)做到“不為業(yè)務(wù)量達(dá)標(biāo)，謀取更多的利息收入和違規(guī)放貸”要求。銀行方面一定要把防范房地產(chǎn)相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)放在首位，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人按揭貸款的盤查力度，認(rèn)真、嚴(yán)格審批各種手續(xù)，盡量減少甚至是杜絕不符合條件的開發(fā)商和購(gòu)房者攫取貸款的情況出現(xiàn)。4.2完善房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)XE"4.2完善房地產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)"這十幾年以來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在一定程度上依賴于房地產(chǎn)企業(yè)的拉動(dòng)，很多省市特別是其中的典型代表海南省的GDP增幅的最主要貢獻(xiàn)來源就是房地產(chǎn)業(yè)稅收。為了保障每年都可以收取這么豐厚的稅收，各省市紛紛采取了一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的利好政策，就比如拍賣土地程序簡(jiǎn)約化、銀行貸款優(yōu)惠等等。這些利好政策的實(shí)施和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的暴利構(gòu)成了極大吸引力，大量社會(huì)資本爭(zhēng)相涌入，致使房地產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展量大幅增加，泡沫產(chǎn)生。相對(duì)的傳統(tǒng)行業(yè)中的餐飲、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展資金越來越少，甚至造成了各種行業(yè)的提前萎縮。面對(duì)此種情況，防止泡沫出現(xiàn)，需加快對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變?？梢酝ㄟ^發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)，例如商場(chǎng)、醫(yī)院等，適當(dāng)將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上的盈余資金用來發(fā)展其他行業(yè)。這樣一來不僅能夠提高房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)資金的利用率，還可以增加更多的就業(yè)機(jī)會(huì)等，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)一份力量，加速發(fā)展。4.3調(diào)整土地的供需配置XE"4.3著重調(diào)整土地的供需配置"許多省市特別是海南省房地產(chǎn)企業(yè)近幾年的迅猛發(fā)展，對(duì)土地的需求量也隨之提升，成品房屋的價(jià)格在很大程度上取決于拍賣地價(jià)的高低。因此，中國(guó)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該針對(duì)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)需求，向房地產(chǎn)企業(yè)提供適當(dāng)、合理的土地資源、提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)標(biāo)門檻、防止房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的積壓，優(yōu)先對(duì)那些建設(shè)中小戶型平民化的房產(chǎn)企業(yè)提供土地資源，對(duì)那些建設(shè)高檔住宅區(qū)的別墅的房產(chǎn)企業(yè)提供有限量的土地資源。商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲控制需要對(duì)土地資源供應(yīng)量進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例與住房市場(chǎng)的需求息息相關(guān)。因此，要達(dá)到控制一些城市、特別是海南省的過高地價(jià)的目標(biāo)，必須要嚴(yán)格實(shí)行公開招投標(biāo)的土地出讓制度。同時(shí)，要堅(jiān)決抵制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓現(xiàn)象等問題。4.4推廣使用房地產(chǎn)信息系統(tǒng)XE"4.4