某商業(yè)地產(chǎn)項目定位報告

XX工程

商業(yè)定位報告1.工程研究工作的階段劃分工程整體定位及規(guī)劃方案的市場論證工程整體定位規(guī)劃調(diào)整建議第一階段第二階段工作內(nèi)容提交成果研究方法與內(nèi)容商業(yè)規(guī)模確實定功能業(yè)態(tài)定位客戶定位形象定位規(guī)劃建議市場調(diào)查與研究工程背景研究工程屬性研究市場競爭研究消費者研究經(jīng)營者研究投資者研究營銷戰(zhàn)略與策略第三階段營銷環(huán)境研究營銷戰(zhàn)略與策略的研究工程整體定位及開展戰(zhàn)略2.報告結(jié)構(gòu)第一局部工程屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析第二局部工程開展方向研判第三局部案例研究第四局部市場時機挖掘與工程定位第五局部規(guī)劃調(diào)整建議第六局部經(jīng)濟測算3.工程屬性界定問題結(jié)構(gòu)化分析第一局部工程屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析城市屬性區(qū)域?qū)傩怨こ虒傩?.貴陽市位于川渝經(jīng)濟圈邊緣，經(jīng)濟開展相對落后，無強勢產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)地三線城市貴陽市位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，地勢起伏較大。喀斯特地貌大量分布。貴陽城區(qū)面積約495平方公里，城區(qū)人口約150萬，人口密度大，建成區(qū)約2.5萬人/平方公里。城市化率：2006年城市化率63.2％，規(guī)劃至2021年市域城市化水平將提高到58%左右。貴陽市轄六區(qū)〔云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)〕、一市〔清鎮(zhèn)市〕、三縣〔修文縣、開陽縣、息烽縣〕，傳統(tǒng)的城區(qū)指云巖、南明兩區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)：化學(xué)工業(yè)、有色冶金工業(yè)、食品工業(yè)、機械制造工業(yè)、新材料工業(yè)、現(xiàn)代中藥工業(yè)。清鎮(zhèn)市修文縣開陽縣息烽縣烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)金陽新區(qū)花溪區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)廣西省四川省云南省重慶市湖南省貴陽市城市區(qū)域工程5.貴陽的經(jīng)濟增長較快，在西南省會城市中，經(jīng)濟開展處于中等水平;與東部和中部省會城市相比，差距較大城市區(qū)域工程6.工程位于南明，云巖，烏當(dāng)三個區(qū)交界處，所在區(qū)域距離核心城區(qū)較遠，且不處在城市的主要開展方向上?？傮w開展方向：形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月〞的空間布局形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速開展而開發(fā)的城市新區(qū)城市區(qū)域工程貴陽市劃轄六區(qū)〔云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)〕、一市〔清鎮(zhèn)市〕、三縣〔修文縣、開陽縣、息烽縣〕白云金陽城區(qū)烏當(dāng)小河花溪城市開展方向7.工程周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費者認知程度低，心里距離遠工程所在區(qū)域以前是化工廠，制革產(chǎn)，豬鬃廠，在市民心目中屬于較差的地方。工程地處環(huán)城林業(yè)帶，周邊環(huán)山，附近是貴陽的母親河——南明河。南明河存在一定污染。城市區(qū)域工程8.根據(jù)貴陽市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，工程將處于城市商業(yè)核心層邊緣核心層是指中心區(qū)中心環(huán)線〔北京路、解放路、浣紗路、寶山路〕以內(nèi)及周邊約5公里范圍內(nèi)的地區(qū)〔即貴陽市城市總體規(guī)劃確定的中心區(qū)〕。這一圈層集中了大量的大型商場、超市、市場，是貴陽市最重要的商業(yè)網(wǎng)點效勞圈。

擴散層指存在于貴陽市城區(qū)各分片區(qū)〔白云片區(qū)、烏當(dāng)片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽新區(qū)〕的層次。輻射層指存在于貴陽市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)之外的、受城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)輻射作用的貴陽市一市三縣和貴陽市周邊市縣。是核心層和擴散層的輻射地帶，其商業(yè)結(jié)構(gòu)及開展均受城區(qū)商業(yè)形態(tài)和結(jié)構(gòu)開展的影響。

城市區(qū)域工程核心層擴散層輻射層9.世紀新城工程是90萬規(guī)模大盤，分為12個組團，零散開發(fā)之后，目前以3、4組團〔共約30萬㎡〕重新啟動組團用地（㎡）建面（㎡）容積率184000520000.619253000920001.731660171728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.264組團3組團學(xué)校5組團中心商業(yè)6組團7、8、9、10組團12組團4組團3組團城市區(qū)域工程105組團為大型集中商業(yè)將在工程末期開發(fā)，3、4組團也有局部商業(yè)4組團3組團學(xué)校5組團中心商業(yè)6組團7、8、9、10組團11、12組團城市區(qū)域工程11工程交通條件——地塊周邊正在修建水東路，政府方案2021年下半年通車，將成為市區(qū)通往烏當(dāng)區(qū)及周邊度假區(qū)等的主要干道水東路水東路支線北入口：東山路南入口：觀水路通往烏當(dāng)〔接保利溫泉新城〕通往水果采摘場及公墓〔貴陽市民季節(jié)性周末度假的去處〕城市區(qū)域工程工程周邊目前僅兩路公交車到達，且周邊道路狀況通行狀況差，經(jīng)常堵車，到市區(qū)非常不便。對消費者的概念測試顯示大局部消費者認為本工程區(qū)域陌生，可達性差。目前從城區(qū)通往武當(dāng)區(qū)的主要道路是新添大道。距離較遠。水東路作為通往烏當(dāng)區(qū)的快速路，必然會吸引局部有車族選擇通行。政府方案水東路2021年下半年通車，樂觀估計也要到2021年才能通車。工程出入口較偏僻，且環(huán)境差。北面臨菜市場。12.工程靠山臨河，景觀資源豐富。周邊開發(fā)樓盤多為中高檔住宅區(qū)，未來居住人群的消費能力很強周邊開發(fā)樓盤為中高檔工程，世紀新城的大局部客戶是企業(yè)老板，泛公務(wù)員階層及高級白領(lǐng)，潛在消費能力強。工程周邊配套不完善。缺乏市政設(shè)施。本工程內(nèi)部將建設(shè)學(xué)校。商業(yè)配套的建設(shè)有望改善區(qū)域配套情況。城市區(qū)域工程13.五組團：工程中心商業(yè)原規(guī)劃指標

——商業(yè)局部計容積率面積為34130㎡一層超市：1056餐飲：1054辦公：420運動城：4028影院:2100二層影城：800餐飲：1100商鋪：3302冰場：3170三層文化城：3170教育培訓(xùn)：4170商鋪：1302餐飲：1020地下超市：4597購物所占面積比例最高，達46%。另有10%的餐飲。電影院和真冰溜冰場占到19%。城市區(qū)域工程14.三組團：商鋪共三層，總商業(yè)面積38870平方米。大局部鋪位面積集中在100-300㎡之間鋪位呈長條狀排布，擴大了臨河面的長度，充分利用了工程景觀資源優(yōu)勢。500以上的鋪位共四個，主要分布于工程首尾兩端，方便主力店的設(shè)置。有12個鋪位需要聯(lián)鋪銷售。1F2F3F總建筑面積236819計容面積207722住宅168852商業(yè)38870戶數(shù)900戶停車數(shù)量1790輛城市區(qū)域工程15.四組團商業(yè)總面積13903㎡，為高層底商，共三層，局部二層總建筑面積228906計容面積186475住宅169701商業(yè)13903地下室面積42431戶數(shù)1308戶電梯數(shù)量4臺樓梯數(shù)量12處停車數(shù)量953輛城市區(qū)域工程樓層商業(yè)面積一層4818.96二層4612三層3332.53四組團建筑指標16.工程屬性界定城市層面貴陽地處川渝經(jīng)濟圈邊緣，是內(nèi)地三線城市，經(jīng)濟開展相對滯后，無強勢產(chǎn)業(yè)。區(qū)域?qū)用婀こ涛挥谥行某鞘羞吘?，所在區(qū)域不在城市開展上，且分屬三個區(qū)政府管轄。工程層面商業(yè)體量大，具備強勢景觀資源。工程屬性=內(nèi)地三線城市主城邊緣強勢景觀資源大規(guī)模商業(yè)17.工程屬性界定問題結(jié)構(gòu)化分析第一局部工程屬性界定與問題結(jié)構(gòu)化分析18.S：情境〔SITUATION〕

——工程背景事實位于主城區(qū)邊緣商業(yè)規(guī)模大本工程及周邊有大規(guī)模的住宅開發(fā)有較強勢的山水資源區(qū)域不成熟，尚待開發(fā)位于主城區(qū)邊緣規(guī)模較大本工程有大規(guī)模的住宅開發(fā)周邊有正在開發(fā)的保利溫泉新城和規(guī)劃中的9平方公里旅游度假區(qū)有較強勢的山水資源通往工程的兩條主要道路：東山路為四車道，但兩旁占道經(jīng)營嚴重，短期內(nèi)難以改觀；水東路尚在修建中，方案08年底通車，但是預(yù)計09年內(nèi)完工都相當(dāng)有難度。區(qū)域尚待開發(fā)，周邊9平方公里的區(qū)域控規(guī)還在報批，預(yù)計開發(fā)量在600萬㎡左右，以住宅為主，沒有詳細資料，預(yù)計10~12年內(nèi)開發(fā)完畢。19.中天提出的工程開發(fā)目標與限制性條件客戶關(guān)注的問題：工程的商業(yè)是城市級的，還是區(qū)域級的？工程商業(yè)的功能業(yè)態(tài)如何布局？電影院和真冰溜冰場要不要做？如何確定商業(yè)的銷售和長期持有的比例？商業(yè)局部資金壓力很小，幾乎沒有；中心商業(yè)留下來；四組團高層裙樓商業(yè)銷售；三組團考慮賣一局部，留一局部。開發(fā)目標目標1：保證工程商業(yè)利潤最大化目標2：商業(yè)為工程整體帶來城市感受，提升工程整體價值工程規(guī)劃方案已根本確定，并送政府部門審批，根本上沒有調(diào)整的余地，因此，體量和建筑形式都是不能改變的。限制性條件客戶語錄目標3：2021年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元(后改為9000萬元〕20.客戶目標解析商業(yè)為工程整體帶來城市感受，提升工程整體價值保證工程商業(yè)利潤最大化成功的經(jīng)營才能給商業(yè)帶來穩(wěn)定的回報和高額的增值商業(yè)成功的經(jīng)營為工程帶來完善的生活配套和興旺的人氣，使工程融入城市，提升整體價值目標1：保證工程商業(yè)利潤最大化目標2：商業(yè)為工程整體帶來城市感受，提升工程整體價值目標3：2021年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元遠期目標中期目標近期目標2021年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元本階段工作需要解決的問題營銷階段解決的問題21.R1：非期望結(jié)果

——按常規(guī)開展的可能結(jié)果從消費和投資選擇上，本工程處于主城區(qū)邊緣，消費者心理距離較遠，不是貴陽人消費的理想地點，僅靠社區(qū)內(nèi)的生活配套性消費無法支撐本工程8.69萬㎡的商業(yè)體量，不明朗的商業(yè)前景使得招商和銷售陷入困境；工程處于開發(fā)相對滯后、區(qū)域價值未被挖掘、商業(yè)價值較低的地塊。按照常規(guī)開展，商鋪的租金和價格只能附屬于本區(qū)域商業(yè)價值體系，市場實現(xiàn)不會有較大突破；假設(shè)陷入來自中華路、大西門等商圈的同質(zhì)競爭，將會給本工程的持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來較大壓力，難以實現(xiàn)工程目標；消費和投資選擇上價值提升競爭22.R2：期望結(jié)果

——我們的期望目標

從經(jīng)營和銷售上：使本工程成為消費者新的熱點選擇，同時，以良好的經(jīng)營前景和升值潛力，吸引商家和投資者，使工程成為貴陽的熱點商業(yè)工程從價格體系上：突破世紀新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價格體系從競爭上：防止陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力經(jīng)營和銷售租金和價格體系競爭23.C：矛盾或沖突〔COMPLICATION〕

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突期望突破世紀新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價格體系R1R2避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力處于主城區(qū)邊緣，消費者心理距離較遠，無法支撐本項目8.69萬㎡的商業(yè)體量商鋪的租金和價格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價值體系陷入來自傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，給本項目的持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來困難使本項目成為消費者、商家和投資者新的熱點選擇，商業(yè)順利實現(xiàn)招商、銷售和經(jīng)營經(jīng)營和銷售租金和價格體系競爭24.Q：提出問題〔QUESTION〕

——要實現(xiàn)從R1到R2必須要答復(fù)的核心問題1.本工程需要怎樣的市場占位和開展方向，才能保證本工程8.69萬㎡體量的商業(yè)存活？2.本工程怎樣才能形成商業(yè)的核心競爭力，保證商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營，提升商業(yè)價值？25.社區(qū)商業(yè)區(qū)域級商業(yè)中心城市級商業(yè)中心第二局部工程開展方向研判26.本工程商業(yè)的開展應(yīng)該是哪一類型呢？按照其輻射范圍，商業(yè)一般分為三個層次：城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)。一般來說，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要效勞于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競爭和風(fēng)險較少。那么，如果本工程商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)，能否支撐其8.69萬㎡的體量呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？？？27.如果作為社區(qū)商業(yè)，能否支持本工程商業(yè)體量？按照?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準?所規(guī)定的人均商業(yè)效勞建筑面積標準，本工程人口可以支撐的商業(yè)體量在21000到27300㎡之間，缺乏以支撐8.69萬㎡的商業(yè)體量一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標類別居住指標人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人合理服務(wù)半徑800-1000m——?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準?本工程社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量21000-27300m2人均商業(yè)效勞建筑面積0.7-0.91m2/人規(guī)劃居住人口30000人左右[中天世紀新城]占地1400畝，建設(shè)規(guī)模100萬平方米，居住8000戶，常住人口3萬人?！F陽市志辦?貴陽市住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃?28.如果僅定位于社區(qū)商業(yè)，將無法支撐本工程的商業(yè)體量本工程人口缺乏以支撐8.69萬平米的商業(yè)體量國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標：商業(yè)規(guī)模比0.027：1〔商業(yè)面積：住宅面積〕——A.C.PERRY：?鄰里住區(qū)理論?本工程社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為2.16萬㎡商業(yè)規(guī)模比0.027:1規(guī)劃住宅建筑面積80萬㎡左右組團1234567、8、101112SCHOOLTOTOL用地（㎡）84000530001660176987766965754859294749618882946995713733總建面（㎡）52000920001728111262698416679240164780917081420017300900308住宅建面52000920001339421123675003679240164780917081420017300807573容積率0.6191.71.041.81.341.041.771.851.60.371.26“人均商業(yè)效勞建筑面積〞和“商業(yè)規(guī)模比〞兩個指標來看，作為社區(qū)商業(yè)，都不能支持本工程商業(yè)體量29.本工程商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒有可能成為城市級的商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？?30.形成新城市商業(yè)中心的KPI體系區(qū)位交通體量&競爭形成新的城市商業(yè)中心31.貴陽市正處于單中心城市開展階段，以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟集聚貴陽市現(xiàn)階段處于單中心城市擴張階段；以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟集聚；受特殊地形地貌限制，城市空間開展不均衡，城市中相對平整的區(qū)域得以開展，山體地勢的阻隔使城市格局形成了相對封閉的組團式開展格局，組團之間的融合性差。單中心城市開展階段的特點決定了未來3~5年內(nèi)貴陽市城區(qū)的吸力依然大于張力2005貴陽市各區(qū)GDP2004年貴陽市內(nèi)各區(qū)人口密度〔單位：人/平方公里〕中心中心副中心副中心副中心副中心1.單中心2.大都市化3.都市群數(shù)據(jù)來源：貴陽統(tǒng)計年鑒20051、城市化力量>郊區(qū)化力量2、城市核心的吸力>張力3、城市核心的集聚效應(yīng)——土地的高強度開發(fā)，人口的高密度，資本的高度集中，配套的高度成熟4、組團之間相對獨立，彼此之間融合性差；5、城市核心圈層以外的組團市場價值呈現(xiàn)跳躍式遞減而非層級式下降。單中心城市開展格局的特點區(qū)位32.未來土地供給仍集中在金陽區(qū)，花溪、白云區(qū)也有一定規(guī)模的土地供給1235468興隆常青藤花城南岸40萬臥龍山莊18萬點城國際30萬君臨天下16萬9平方公里中天工程世紀金元800畝12367福建開發(fā)商500畝9香港開發(fā)商500畝897檀溪谷21萬1010元龍70萬11北京開發(fā)商5000畝12成都遠天南湖1415鐵五建工程15區(qū)位33.金陽新區(qū)是貴陽城市未來的開展方向，下一個可能成型的城市級商業(yè)中心最有可能出現(xiàn)在金陽，而本工程不在城市的主要開展方向上貴陽市以中心區(qū)為依托，形成多層次的城市空間布局總體開展方向：形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月〞的空間布局形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速開展而開發(fā)的城市新區(qū)貴陽市劃轄六區(qū)〔云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)〕、一市〔清鎮(zhèn)市〕、三縣〔修文縣、開陽縣、息烽縣〕白云金陽城區(qū)烏當(dāng)小河花溪區(qū)位34.本工程不是規(guī)劃中的商業(yè)中心，位置處于云巖、南明、烏當(dāng)三區(qū)的交界處，政府方面的支持將會較小新添片區(qū)〔區(qū)域商業(yè)中心〕在貴開路、火炬大道沿線區(qū)域形成商業(yè)中心市級商業(yè)中心中華路、延安路、中山路、小十字一帶。周圍和瑞金中路、市西路、富水路等區(qū)域形成幾條商業(yè)街組成的商業(yè)中心，從空間形態(tài)上形成一個"中"字形商圈金陽新區(qū)〔新城商業(yè)中心〕高起點、高標準，突出現(xiàn)代化、高檔次、強輻射的特點，成為未來5-10年商貿(mào)設(shè)施擴容和商業(yè)經(jīng)濟開展的重要增長點和帶動點白云片區(qū)〔區(qū)域商業(yè)中心〕在南湖新區(qū)沿線區(qū)域形成新的商業(yè)中心，在同心路、白云大道一帶形成舊城區(qū)的商業(yè)中心小河片區(qū)〔區(qū)域商業(yè)中心〕在黃河路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心花溪片區(qū)〔區(qū)域商業(yè)中心〕在清溪路、民主路、花磊路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心三橋馬王廟片區(qū)〔區(qū)域商業(yè)中心〕在馬王街、三橋及相關(guān)沿線區(qū)域形成商業(yè)中心龍洞堡片區(qū)〔區(qū)域商業(yè)中心〕在龍洞路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心二戈寨片區(qū)〔區(qū)域商業(yè)中心〕在富源南路中部沿線區(qū)域形成商業(yè)中心貴陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點根本格局由1個市級商業(yè)中心、1個新城商業(yè)中心、7個區(qū)域商業(yè)中心、53個社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點的商業(yè)網(wǎng)點構(gòu)成區(qū)位35.本工程距離市級商業(yè)中心路程約3.7公里，無法與商業(yè)中心融合，但是又很難防止與傳統(tǒng)中心的競爭

路程約4km路程約3.7km區(qū)位噴水池商圈小十字商圈大西門商圈大南門商圈大十字&大十字商圈36.本工程周邊的路網(wǎng)并不興旺，道路狀況也較差，影響了其交通通達性通往本工程的兩條主要道路是東山路和紅巖路，寬度都在20m以下，路況較差。本工程距離貴陽主干道寶山路的路程超過了2公里，而且交通比較擁堵。交通37.貴陽的城市商業(yè)格局是沿中華路形成了五個主要的城市核心商圈噴水池與大十字商圈：主要沿中華路兩側(cè)，是城市傳統(tǒng)老商圈，以購物功能為主。輻射范圍為全省，是城市級商業(yè)中心。小十字商圈：緊挨中華路，局部商場走差異化經(jīng)營路線，如娃娃國，動漫城。大西門商圈：沿市西路商業(yè)街以中低檔服裝，鞋帽批發(fā)為主，購物環(huán)境差。沿中山西路及延安路以集中商業(yè)為主，商品檔次高于市西路商業(yè)街。大南門商圈：以荔星名店為中心形成的大南門商圈是城市新興商業(yè)區(qū)域，以中高檔消費為主。旱碼頭：主要沿遵義路分布，在浙江商城周邊聚集了國鼎家電，國美家電等專業(yè)店。大西門商圈大十字+噴水池商圈小十字商圈大南門商圈旱碼頭商圈體量&競爭38.本工程商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠缺乏以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競爭路程約4km路程約3.7km噴水池商圈

19.1萬㎡大小十字商圈16.6萬㎡大西門商圈19.2萬㎡本工程8.69萬㎡36萬㎡組團商業(yè)建面（㎡）338869413902534130TOTOL86901體量&競爭39.本工程成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小區(qū)位交通體量&競爭本工程成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小貴陽市呈單核開展，在一定時期內(nèi)很難形成新的城市核心工程不在城市的主要開展方向上工程不處于城市商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)無法與商業(yè)中心融合，但是又很難防止與傳統(tǒng)中心的競爭本工程商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠缺乏以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競爭本工程周邊的路網(wǎng)并不興旺，道路狀況也較差，影響了其交通通達性40.本工程商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè)，也不能成為城市級商業(yè)中心，那有沒有可能成為區(qū)域商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)??？41.本工程具有相當(dāng)大規(guī)模的商業(yè)體量，區(qū)域距離城市核心區(qū)較遠，處于相對獨立的位置，未來周邊有大量的居住人口本工程所處區(qū)域距離城市核心區(qū)有一定距離，且區(qū)域相對獨立。未來周邊待開發(fā)或開發(fā)中的工程包括保利溫泉新城和金士旗9平方公里土地。在未來10年中，包括本工程在內(nèi)，本區(qū)域估計總開發(fā)量將到達7.6～8.6百萬平米。相對獨立的區(qū)域和巨大房地產(chǎn)開發(fā)量帶來的居住人口，使本工程有條件形成區(qū)域商業(yè)中心路程約3.7km周邊項目名稱估計開發(fā)規(guī)模（㎡）預(yù)計開發(fā)時間本項目900，0002003-2009保利溫泉新城700，0002006-2010金士旗9平方公里6，000，000～

7，000，0002009-2017TOTOL7，600，000～

8，600，0002003-2017本工程8.69萬㎡組團商業(yè)建面（㎡）338869413902534130TOTOL86901工程商業(yè)體量42.適合本工程商業(yè)的開展方向是：區(qū)域商業(yè)中心相對城市核心區(qū)獨立的區(qū)域未來大規(guī)模的居住人口本工程8.69萬平米的商業(yè)體量本工程開展方向區(qū)域商業(yè)中心43.為實現(xiàn)本工程目標，我們的唯一出路就是：跳出與傳統(tǒng)核心商圈的競爭，打造差異化的區(qū)域商業(yè)中心如何通過創(chuàng)新的模式來實現(xiàn)本工程的差異化競爭，成為富于競爭力的區(qū)域商業(yè)中心？與城市核心區(qū)商業(yè)差異化核心區(qū)商業(yè)的補缺者主動中心化立足本區(qū)域、輻射全城通過案例研究，來尋找適合本工程的開展模式44.貴陽新添商業(yè)街貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈深圳花園城中心第三局部案例研究45.案例研究研究目的——主城區(qū)邊緣的區(qū)域商業(yè)中心開展規(guī)律案例研究對象——案例選取原那么——1、早期較為陌生、配套不成熟的大規(guī)模居住區(qū)域2、與傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域距離較遠3、具有較大的商業(yè)規(guī)模4、后期商業(yè)經(jīng)營成功，確立了區(qū)域商業(yè)中心的地位深圳花園城中心、貴陽仁恒商業(yè)街貴陽宅吉小區(qū)、深圳華僑城商圈46.區(qū)域商業(yè)中心的四種類型與城市核心區(qū)距離近遠工程商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈47.花園城距城市商業(yè)核心較遠，總建面70500M2，是集購物，餐飲，休閑，娛樂于一體的區(qū)域商業(yè)中心。以南山的中高檔收入人群為目標消費群花園城中心主力店名稱主力店面積紫荊城百貨10000沃爾瑪20000百安居6000迪卡儂4000洲立影院

五個放映廳629個座位花園城中心業(yè)態(tài)組合花園城包括花園城中心，沃爾瑪，順電及周邊沿街餐飲，服裝，雜貨店等?；▓@城中心以花園城為核心，人行15分鐘內(nèi)輻射人口60萬。車行15分鐘內(nèi)輻射人口為160萬。60萬人160萬人48.主力店沃爾瑪超市最先啟動，在聚集了大量人氣后專業(yè)店，百貨，電影院相繼開業(yè)。周邊人口的聚集、相對獨立的區(qū)位條件為工程的成功提供了保障花園城中心花園城中心成功原因：深圳商業(yè)呈現(xiàn)多核開展格局。蛇口距離核心城區(qū)較遠，形成了相對獨立的居住和商業(yè)環(huán)境。沃爾瑪在整個蛇口片區(qū)產(chǎn)生了強烈的積聚作用。周邊不斷有新盤開發(fā)，帶來了固定的客源。濱海大道的開通擴展了工程輻射范圍。商業(yè)規(guī)模較大，功能搭配合理，能滿足消費者“一站式〞購物需要。2001年1999年2002年2003年2004年2000年2005年沃爾瑪開業(yè)百安居開業(yè)2006年紫荊城百貨迪卡儂，洲立影院整體開業(yè)花園城中心有餐飲25家，約占總建面的23%，包括高檔粵菜、品牌咖啡、面包、美食廣場、中西式快餐等。品牌餐飲有：勝記、六千館、元綠壽司、巴西烤肉、面包新語、棒約翰、仙棕林、面點王、美樂匯、麥當(dāng)勞、星巴克等。備注：招商花園城〔住宅〕的開發(fā)貫穿于花園城中心開發(fā)的全程。49.仁恒商業(yè)街位于烏當(dāng)區(qū)，總建面1.5萬平方米，2005年開業(yè)。是一條統(tǒng)一規(guī)劃，富有熱帶風(fēng)情的商業(yè)街。到中心城區(qū)距離較遠仁恒商業(yè)街案例工程由新加坡仁恒地產(chǎn)投資1.6億開發(fā)，采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計，與景觀步道相結(jié)合，具有濃厚的熱帶風(fēng)情。商業(yè)街設(shè)有小型休閑廣場以凝聚人氣。仁恒商業(yè)街是仁恒地產(chǎn)在貴陽最大的一筆投資，開發(fā)商主要是看好區(qū)域開展?jié)摿?。樓層布局主要業(yè)態(tài)一樓采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計。每間鋪位面積相同，臨街面寬，進深淺，商業(yè)價值得以提升。休閑椅，綠化小品的設(shè)計極具人性化。服飾，餐飲，社區(qū)配套。二樓獨立鋪面，所有一層鋪面均設(shè)有2.1m的架空走廊，設(shè)有獨立樓梯和商業(yè)街相通。與三樓組合銷售。休閑娛樂三樓大面積露臺，為經(jīng)營者提供良好的休閑及綠化空間。休閑娛樂工程劃鋪方式具有特色，主要表現(xiàn)在：仁恒50.仁恒商業(yè)街以購物功能為主體，輔以餐飲，休閑，娛樂。與對面的新天購物中心共同形成了烏當(dāng)區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心仁恒商業(yè)街遠離城市中心，交通不便，消費者到市區(qū)購物出行本錢高，因此大多數(shù)選擇就近購物。工程以帶租約的形式銷售。一樓售價為1.9-2萬元/平。二三樓整體銷售。均價1.4萬/平。商業(yè)街對進駐商家有嚴格要求，休閑娛樂主要分布于商業(yè)街二層，生意一般。一樓的服裝多為品牌服飾，代表商家有：老人頭服飾，與狼共舞，以純，勁霸男裝等。2005年：仁恒商業(yè)中心開業(yè)2006年：仁恒別墅入住周邊樓盤：仁恒別墅、溫泉花園、錦澳山莊等大型居住區(qū)。主要水中高檔消費群體。輻射人口：2021年預(yù)計將達11.2萬人。仁恒商業(yè)街案例51.宅吉小區(qū)位于核心城區(qū)內(nèi)，距離噴水池約5分鐘車程。商業(yè)總體量4.5萬平方米，目前經(jīng)營狀況好宅吉小區(qū)案例宅吉小區(qū)位于城市北部，包括鹽務(wù)街，宅吉路，北京路等主要道路。主要以街鋪為主，大局部鋪位陳舊，衛(wèi)生條件差，休閑娛樂入口窄小，昭示性差，但經(jīng)營狀況好。宅吉小區(qū)是貴陽最早的商品房小區(qū)之一，周邊有商專，貴州醫(yī)科大學(xué)及附屬醫(yī)院，試驗二小等，為工程帶來了穩(wěn)定的消費群體。周邊的強勢教育資源吸引了大量租客，這局部人大多數(shù)是為了小孩教育搬遷至此，他們的遷入豐富了人口結(jié)構(gòu)，增強了商業(yè)活力。11北京華聯(lián)宅吉店322卞氏菜根香3凱里酸湯魚火鍋44麗都酒家55豪享來西餐52.宅吉小區(qū)的商業(yè)積聚屬自然形成，目前已成為以北京華聯(lián)為核心的區(qū)域商業(yè)中心。其購物功能以生活配套為主，餐飲比例高，輻射范圍廣宅吉小區(qū)案例90s-2000年80年代初2002年2004年80s-90s2006年2002年北京華聯(lián)開業(yè)開始開發(fā)商業(yè)自發(fā)形成99年老凱里酸湯魚開業(yè)豪享來西餐廳開業(yè)商業(yè)紛紛進駐2006年獲全國社區(qū)商業(yè)示范單位租金范圍為60-200元/平·月。沿華聯(lián)向兩邊遞減，可見華聯(lián)的主力店地位不可動搖。距離核心城區(qū)距離近，大型購物難以存活。由于中華路餐飲缺乏，宅吉作為補缺者吸引了大量中心城區(qū)客戶。租金分布圖主力商家名稱面積華聯(lián)超市20000m2麗都酒家5000m2汴氏菜根香3400m2吉奧洗浴中心4000m2豪享來西餐廳225m2宅吉餐飲類型①大型中式餐飲②粵式酒樓③火鍋④西式快餐⑤特色餐飲⑥路邊攤北京華聯(lián)53.華僑城在2000年還處于深圳主城區(qū)邊緣，華僑城商圈目前已成為深圳著名的區(qū)域商業(yè)中心。地理位置：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約4公里。規(guī)模：占地面積450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃,中西部為130公頃,規(guī)劃人口70000-10000人；面積4.8平方公里，總建面約218.96萬平方米。城區(qū)功能：是深圳市相對獨立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團。華僑城商圈54.華僑城片區(qū)以旅游、商業(yè)為主要功能，形成區(qū)域核心區(qū)；居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布;商業(yè)區(qū)集中布置于片區(qū)中心工程概況：由深圳華僑城房地產(chǎn)公司開發(fā)，工程位于深圳著名的人居示范小區(qū)華僑城社區(qū)，整個oct-cmall占地41萬平方米，依山面海。功能劃分：分為雕塑公園區(qū)〔A區(qū)〕、核心購物區(qū)〔B區(qū)〕、酒吧風(fēng)情區(qū)〔C區(qū)〕和生態(tài)廣場區(qū)〔D區(qū)〕。商業(yè)概況：核心購物區(qū)8.5萬平方米，包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購物廣場、易家儂家具廣場、銅鑼灣步行街、西部市場、印尼海鮮等休閑、購物、餐飲、娛樂工程。主力店銅鑼灣百貨，更以“海洋文化+生態(tài)景觀〞的主題定位。居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)華僑城商圈55.商業(yè)開展次序：先是以滿足片區(qū)的民生需求的超市啟動，輔以餐飲與娛樂輻射其他區(qū)域擴大影響力；開展期標志為百貨與主題商城的進駐；成熟期表現(xiàn)為商務(wù)活動的擴展2000年11月11日沃爾瑪在中國的第10家超市在華僑城開業(yè)，進一步提升了華僑城城區(qū)的整體功能。2001年10月28日，中國首家主題酒店——深圳威尼斯酒店試業(yè)。2002年4月8日,華僑城銅鑼灣廣場正式招商新聞發(fā)布會品牌進駐簽約儀式在華僑城舉行。2003年3月21日，中國首座主題酒店—威尼斯皇冠假日酒店正式掛牌五星級。2003年10月3日，以家電為主題的順電在華僑城銅鑼灣百貨開業(yè)。2004年香港和記黃浦集團所屬屈臣氏集團旗下的百佳超市正式進駐華僑城片區(qū)。2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃爾瑪超市生態(tài)廣場酒吧街開業(yè)西部市場海景美食街海景酒店銅鑼灣百貨易家儂家居威尼斯酒店百佳超市2007年洲際大酒店順電華僑城商圈56.商業(yè)開展與住宅開發(fā)的關(guān)系：隨著華僑城片區(qū)住宅的開發(fā)及人口入住，商業(yè)開展表現(xiàn)為從民生社區(qū)需求為原點，逐漸開展為品質(zhì)需求、目標性購置；同時餐飲與娛樂的輻射力得到進一步強化2000年6月10日，華僑城房地產(chǎn)在錦繡花園舉行ISO9001國際質(zhì)量體系認證頒證暨錦繡花園二期開盤儀式。2001年11月18日，波托菲諾一期天鵝堡銷售火爆。華僑城地產(chǎn)及波托菲諾分別被評為“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)〞和“中國名盤〞。2002年7月22日,波托菲諾?純水岸出售當(dāng)日銷售超過億元，刷新深圳房地產(chǎn)紀錄。9月15日,錦繡花園?翡翠郡出售，當(dāng)日銷售過億元。刷新深圳地產(chǎn)紀錄。2003年11月23日，第五屆住交會在民俗村鳳凰劇場舉行“三名〞〔名企、名盤、名人〕頒獎典禮，華僑城地產(chǎn)獲“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強〞，波托菲諾獲“中國名盤旅游地產(chǎn)特別獎〞。商業(yè)住宅世界花園10.6萬㎡錦繡花園18.4萬㎡海景花園世界花園45萬㎡美加廣場5.9萬㎡錦繡苑假日灣金海燕7.6萬㎡錦繡花園二期

13.6萬㎡天鵝堡14.6萬㎡純水岸12.7萬㎡碧海云天一期10萬㎡錦繡花園三期9.4萬㎡碧海云天二期

16.1萬㎡錦繡花園三期

9.4萬㎡天鵝堡Ⅱ區(qū)純水岸四期2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃爾瑪超市生態(tài)廣場酒吧街開業(yè)西部市場海景美食街海景酒店〔四星〕海景足浴休閑海景美容美發(fā)銅鑼灣百貨一致藥業(yè)易家儂家居威尼斯酒店〔五星〕百佳超市2007年洲際大酒店〔五星〕順電人口華僑城商圈目前華僑城片區(qū)居住人口在8萬人57.華僑城商圈業(yè)態(tài)功能比例：購物功能55％；餐飲休閑功能34％，社區(qū)配套11％功能業(yè)態(tài)面積㎡代表品牌購物

超市18000沃爾瑪百貨實際經(jīng)營13125銅鑼灣家電1200順電家具6500易家儂餐飲中式餐飲3000三湘人家、東來順、特色餐飲6000客家粵菜王、湖南人大碗菜、潮州粵菜等西式餐飲1000必勝客、南里約巴西烤肉等娛樂酒吧6800本色、大灰狼休閑咖啡廳2000雀巢咖啡、星迪咖啡配套6000一致藥店、柯達沖印、7-11、海景美容美發(fā)華僑城商圈功能/業(yè)態(tài)組合：擁有雕塑公園區(qū)、核心購物區(qū)、酒吧風(fēng)情區(qū)、生態(tài)廣場區(qū)等四大功能區(qū)；核心購物區(qū)包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪、易家儂家居三個主力店；進駐2000多知名品牌；順電、酒吧一條街、銅鑼灣音像超市、運動營、中視書店、貝樂園、雀巢咖啡連鎖店、品尚品咖啡地帶、澳洲星迪咖啡、李連貴熏肉大餅店、草原肥羊食府以及永和大王、seven-eleven24小時便利店、在現(xiàn)美容美發(fā)、意大利伊爾薩干洗店、中國聯(lián)通、民生銀行等等，滿足顧客的不同需要。58.案例研究總結(jié)〔一〕：本工程商業(yè)規(guī)模較大，與城市核心商業(yè)區(qū)的距離不遠，與深圳華僑城商圈的情況最為相似標桿案例：

深圳華僑城商圈輔助案例:與城市核心區(qū)距離近遠工程商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例借鑒一本工程與華僑城商圈的相似之處：商業(yè)規(guī)模相似未來周邊聚集大量高消費力人群有一定的景觀資源周邊有大規(guī)模旅游/度假區(qū)本工程與華僑城商圈的不同之處：華僑城有大型主題公園的拉動深圳與貴陽的城市屬性有所差異貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)59.截然不同的兩極：傳統(tǒng)商業(yè)與都市休閑主義都市休閑主義清幽閑適的環(huán)境休閑、優(yōu)雅、緩緩而行的人們在隨處可見的大片的整潔草地、森林和彌漫內(nèi)斂情緒的河水,有時你分不清這是城市還是鄉(xiāng)間沉著淡定、怡然自得的生活傳統(tǒng)商業(yè)繁華熱鬧的大街、雜亂林立的店鋪熙來攘往的人群、車水馬龍霓虹閃爍、燈紅酒綠、紙醉金迷的氣氛快節(jié)奏、高效率、繁忙的生活匆忙、勞累的逛街購物華強北、東門華僑城深圳中華路、大西門世紀新城貴陽案例借鑒一60通過案例啟示和對標分析，找到了本工程的成功之道

——以“世紀新城模式〞來打造“貴陽都市生活另一極〞相對獨立于核心城區(qū)之外，自成體系，形成獨有的特色與城市聯(lián)系緊密，是城市核心區(qū)的一局部與城市的關(guān)系對公共交通的依賴較弱對公共交通和生活配套依賴性強，要求高對公共交通的依賴與核心區(qū)商業(yè)差異化，以獨有的商業(yè)功能和特色吸引消費者大規(guī)模、商業(yè)聚集、一站式購物、公共交通便利核心競爭要素滿足對生活要求更高的人、實現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換表達傳統(tǒng)型商業(yè)生活方式生活方式遠離都市喧囂、享受健康的休閑生活城市的繁華、熱鬧形象定位主要滿足餐飲、休閑、娛樂需求，以及局部就近消費需求主要滿足各類購物需求功能定位非傳統(tǒng)、差異化的區(qū)域商業(yè)中心傳統(tǒng)的城市核心區(qū)商業(yè)整體定位

——都市休閑主義

“世紀新城模式〞傳統(tǒng)商業(yè)差異化61以二維分析法，進一步研究案例的規(guī)律與城市核心區(qū)距離近遠工程商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例借鑒二62.案例研究總結(jié)〔二〕區(qū)域商業(yè)中心要依靠主力商家〔主要是大型超市和家居/家電專業(yè)店〕對消費者的巨大吸引力來實現(xiàn)自我中心化，形成對周邊的有效輻射力。距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心一般與傳統(tǒng)商業(yè)中心的功能業(yè)態(tài)具有差異化，餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)功能所占比例較高；而距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較遠的區(qū)域商業(yè)中心購物功能所占比例較高，商業(yè)功能比例與城市商業(yè)中心相近。規(guī)模較大的區(qū)域商業(yè)中心一般包括大型超市和百貨，前期以大型超市啟動，聚集人氣，2至4年之后，專業(yè)店、百貨才先后陸續(xù)開業(yè)。在距離傳統(tǒng)核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心中的百貨體量不宜過大，否那么容易造成經(jīng)營困難。案例借鑒二63.打造都市休閑商業(yè)——“世紀新城模式〞的四大關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措二：以主力商家聚集人氣引進具有很強吸引力的大型超市以及專業(yè)店百貨規(guī)模不宜太大，在區(qū)域較為成熟后開業(yè)引進有吸引力的高檔大型餐飲、休閑、娛樂商家關(guān)鍵舉措一：與城市核心區(qū)商業(yè)差異化的功能餐飲所占比例最高擁有較高比例的休閑、娛樂購物所占比例較低關(guān)鍵舉措四：通過建筑裝飾符號語言、營銷活動等，營造都市休閑生活文化倡導(dǎo)沉著、優(yōu)雅的都市休閑生活以鋪裝、構(gòu)件、裝飾、小品來營造豐富、有趣的文化氣氛關(guān)鍵舉措三：打造表達水岸休閑都市生活的建筑和園林景觀大量的開放空間、灰空間作為駐留、休閑區(qū)域以過渡空間、木棧道等拉近與水面的距離，營造親水空間展現(xiàn)都市水岸休閑風(fēng)情的園林景觀64.總體商業(yè)市場餐飲休閑娛樂購物第四局部市場時機挖掘與工程定位工程定位65.從GDP和社會消費品零售總額的坐標體系來研判貴陽的城市地位，貴陽處于第五梯隊宏觀經(jīng)濟層面第一梯隊：上海、北京第二梯隊：廣州、深圳第三梯隊：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢第四梯隊：東莞、唐山、濟南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長沙、福州、淄博、常州、西安第五梯隊：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、?？诩t色為東部城市蘭色為西部城市綠色為中部城市第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊第五梯隊貴陽福州杭州廣州北京GDP社零66.貴陽的城市化率較高，汽車保有量較低，2006年城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)到達38%，高于全國水平恩格爾系數(shù):>59%以上為貧困

50-59%為溫飽

40-50%為小康

30-40%為富裕

<30%為最富裕

宏觀經(jīng)濟層面2005年我國城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為36.7%67貴陽市居民人均可支配收入較低，但人均消費性支出高居西南城市之首，反映貴陽消費者具備很強消費傾向貴陽的人均可支配收入近年增長迅速，從6909增長到了11222，接近翻了一番。貴陽的人均消費性高居西南城市之首，反映了消費者具備超前的消費觀念。宏觀經(jīng)濟層面68.貴陽商業(yè)租金水平的峰值位于噴水池商圈，

核心商業(yè)網(wǎng)點與邊緣性商業(yè)網(wǎng)點物業(yè)價值差距大對貴陽市商業(yè)經(jīng)營狀況和租金水平的調(diào)查研究顯示：受地理條件限制貴陽的商業(yè)網(wǎng)點緊湊、密集，租金峰值位于噴水池商圈和大小十字商圈，其租金水平在200~350元/㎡·月，個別的黃金位置可以到達400元/㎡·月以上的水平黔靈西路靠近中華路的租金水平與噴水池核心商圈的租金水平相當(dāng)，說明黔靈西路的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)承租能力強核心商業(yè)網(wǎng)點與邊緣性商業(yè)網(wǎng)點物業(yè)價值差距大，以鹽務(wù)街北京華聯(lián)超市為代表的區(qū)域商業(yè)租金為150~200元/㎡·月商圈內(nèi)的街鋪租金水平跨度較大，反響出各街道的不同功能及其輻射能力400-450250-280150-200150-18020-25300-350200-250從上圖可以看出本工程所處的東山路租金水平最低，同時也說明了工程商業(yè)成熟還有待時日。69貴陽的五個主要城市核心商圈都是沿中華路分布大西門商圈大十字+噴水池商圈小十字商圈大南門商圈旱碼頭商圈總體市場—購物70.噴水池及大十字是貴陽歷史最悠久、最為繁華的商圈，大型集中商業(yè)非常集中新大陸數(shù)碼廣場百盛鮮花店智誠名店時代廣場南樓百盛龍港店國貿(mào)廣場國美電器噴水池店蘇寧電器噴水池店搜秀商城星力百貨中華店星力星天地智誠百貨大樓1234567891023456789101噴水池與大十字的百貨出現(xiàn)市場細分。智誠名店和國貿(mào)廣場走中高檔路線。星力星天地那么主要針對年輕時尚一族。作為城市的商業(yè)核心除百盛地下一層，無大型超市分布。1111體量&競爭1212總體市場—購物71噴水池及大十字商圈是貴陽消費者購物的首選場所，其消費者主要以公交車為交通工具，因此非常關(guān)注交通便利程度總體市場—購物72小十字以潮流百貨為主，主要滿足年輕人追求時尚和個性的消費需求，經(jīng)營情況良好世紀新天地娃娃國義禾麗人名店白馬服裝城動漫城1234514235小十字主要包括：中山路一段、富水中路，正新街體量&競爭總體市場—購物73大西門商圈以市西路和星力百貨為中心。市西路以沿街鋪位為主，經(jīng)營低檔服飾和小商品，人流量非常大1星力百貨〔瑞金店〕星力百貨〔中山店〕國晨百貨女人大世界男人大世界市西百貨批零商場12345623456大西門主要包括：市西路，市西路商業(yè)街，延安中路，瑞金路，中山西路體量&競爭總體市場—購物74大南門以高檔百貨、中高檔餐飲和局部商務(wù)休閑為主，人流量相對其他幾個商圈較小沃爾瑪商業(yè)中心星力百貨荔星名店王府井百貨123123大南門商圈近年得到政府重點支持，開展迅速大南門主要包括：遵義路大南門路段、青山路、新華路、神奇路、箭道屆體量&競爭總體市場—購物75旱碼頭商圈臨近火車站，交通便利，形成了以大型專業(yè)市場、大型超市、大型專業(yè)店為核心的商圈浙江商城鴻通商城沃爾瑪國鼎家電大昌隆商業(yè)廣場1534235412旱碼頭主要包括：遵義路旱碼頭路段，沙沖路，火車站附近體量&競爭浙江商城投資金額：13.8億開發(fā)周期：4年，分三期開發(fā)規(guī)模：建筑面積45萬平商業(yè)功能：綜合商品批發(fā)市場大型精品購物中心商業(yè)步行街市場配套效勞設(shè)施66貴陽火車站總體市場—購物76貴陽現(xiàn)有商業(yè)購物功能覆蓋了從高檔到低檔，從草根階層到城市精英的消費者階層，本工程開展購物市場空間不大小十字大十字+噴水池大南門大西門群眾文化流行文化精英文化草根文化總體市場—購物77.貴陽餐飲業(yè)興旺，04年餐飲占社會零售總額的比重就超過了21％，位居全國城市第二，中低檔消費占很大的市場份額，但近年高檔餐飲開展非常迅猛國際品牌的餐飲：以西式快餐為主，必勝客與KFC均已進駐貴陽，麥當(dāng)勞尚未進入。必勝客僅有國貿(mào)一家店，肯德基目前有四家店，生意均很好。中高檔餐飲：主要分布在小南門至大南門的南明河南岸一線，景觀資源好。且臨近南明區(qū)政府，商務(wù)，政務(wù)消費頻繁。新添大道也是中高檔餐飲的密集區(qū)域，主要是由于靠近政府，中高檔消費人群集中。低檔餐飲：夜市主要分布于陜西路，黔靈路和合群路，大多以路邊攤占道經(jīng)營為主，普遍利潤較薄，但生意好?？傮w市場—餐飲8512346791011121314代表餐飲12345678龍門漁港劉老四金鉆豪庭天外天漁城貴州龍雅園漁村雅園名品雅園酒家仟納制造鹿鳴酒家紐西蘭餐廳成都飄香老牌川菜館新添大道合群路箭道街9101112131478.貴陽休閑娛樂市場開展處于初級階段。中低檔休閑娛樂分布集中，競爭劇烈。領(lǐng)導(dǎo)市場的高檔休閑娛樂場所尚未出現(xiàn)。銅鑼灣夜總會波特蘭代表商家經(jīng)營特點波特蘭88個KTV包房和一個跳舞大廳包房的定位有兩中風(fēng)格，2、3、4層是普通KTV包房；5樓的VIP商務(wù)套房，定位于高端市場。功能上趨于多元化，除了寬闊的K歌房，更有錯層風(fēng)格的會談區(qū)、麻將室、臺球室等。銅鑼灣夜總會演藝DISCO廣場紅館慢搖吧88間包房黔靈西路合群路陜西路中低檔酒吧，休閑。如：都市夜歸人，第五大道酒吧，醉終幻想酒吧，空瓶子啤酒屋等。人均單次消費金額低?？傮w市場—休閑娛樂12昨日重現(xiàn)34久庫酒吧5香格里拉演藝酒廊6黔靈西路合群路78貴陽電影院世紀星光電影院9貴陽協(xié)力電影院1011合群路黔靈路671234589101179.現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃上的問題：停車位缺乏，缺乏過渡空間，內(nèi)部無中庭，導(dǎo)視系統(tǒng)缺乏，人流動線混亂80.街區(qū)商業(yè)衛(wèi)生條件差，檔次較低，業(yè)態(tài)混雜，局部街道晚間出現(xiàn)大量商販占道經(jīng)營市西路出現(xiàn)一整條占道經(jīng)營的餐飲街，衛(wèi)生條件差，影響周邊商業(yè)環(huán)境。星力百貨對面臨時搭出來的小店瑞金路上人車流洶涌，街鋪前停滿車輛導(dǎo)致道路擁擠不堪。局部街區(qū)商業(yè)光線陰暗，且堆到了馬路上，影響環(huán)境。品牌餐飲與低檔餐飲混雜在一起。81.貴陽購物功能已開展到成熟階段，競爭劇烈，市場空間小。餐飲、休閑、娛樂那么尚處于開展階段，具有很大的市場空間萌芽階段起步階段開展階段少量，以路邊攤為主。滿足根本的生理需要。購物餐飲大量商品出現(xiàn)，消費者可以選擇不僅關(guān)注價格，也關(guān)注質(zhì)量，對性價比要求高。出現(xiàn)針對不同消費人群的細分市場。消費者要求商品提供多種選擇?！耙徽臼建曎徫锸艿较M者歡送娛樂滿足根本生活需要?？蛇x擇類型少。成熟階段休閑關(guān)注效勞、環(huán)境等商品之外的因素。享受購物過程，追求文化體驗。關(guān)注性價比，同時有少量的特殊效勞要求商務(wù)洽談，朋友聚會的需要。對環(huán)境和效勞關(guān)注，要求有停車位。需要健康的，表達品味和身份的飲食文化。根本沒有根本沒有少量，以身心的放松，朋友同事的聚會為主。主要是功能性需要。關(guān)注功能的復(fù)合性，對效勞，環(huán)境關(guān)注度高，在環(huán)境和效勞好的情況下愿意去很遠的地方消費。關(guān)注環(huán)境和效勞環(huán)境，同時需求出現(xiàn)多樣性，既有商務(wù)洽談，朋友聚會的需要，也有單獨放松心情的需要等。市場全面細分，滿足消費者對不同生活方式的體驗的需要。少量，根本功能是為消費者提供了社交，放松心情的場所。設(shè)施較簡陋。市場全面細分，出現(xiàn)定位，規(guī)模，檔次各異的消費場所，滿足消費者體驗式需要√82.貴陽主要核心商圈均以購物為主體，缺乏餐飲、休閑、娛樂功能，這正是本工程的市場空間五大城市核心商圈的購物在各商業(yè)功能中都占到了統(tǒng)治地位，而餐飲休閑娛樂功能的比例都很低。大十字，噴水池，小十字作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，人流量大，商業(yè)價值高，由此產(chǎn)生的高昂租金價格，只有單店面積較小，租金承受能力強的服裝專賣店、百貨商場等業(yè)態(tài)能夠承受，因此購物功能所占比例非常高。大西門以商品的批零銷售為主，購物比例最高，達98%。大南門是新興商圈，餐飲業(yè)興旺，沿南明河分布有局部高檔餐飲娛樂。旱碼頭距離主城區(qū)最遠，租金最低，專業(yè)市場多分布于此。83.本工程商業(yè)功能比例建議功能業(yè)態(tài)餐飲以大型超市、家電專業(yè)店、家居專業(yè)店為核心，輔以小型百貨和精品專賣店休閑娛樂購物教育培訓(xùn)&社區(qū)配套30%40%20%10%定位中高檔次餐飲，中式正餐所占比例最高，其中，又以粵菜和黔菜為主；兼顧餐飲檔次、類型的多元化以中高檔茶樓、健身康體、SPA為主體，包含酒吧、咖啡、美容、美體、洗浴等一系列休閑娛樂設(shè)施包含從胎教到MBA教育各個層次的教育培訓(xùn)機構(gòu)84.本工程各商業(yè)功能的相互關(guān)系餐飲購物休閑娛樂共享人流鎖定周邊客戶實現(xiàn)自我中心化作為周邊住宅區(qū)的配套工程利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵工程吸引力的核心打造工程的文化和特色定義工程檔次建立工程的標志性85.總體商業(yè)市場餐飲休閑娛樂購物第四局部市場時機挖掘與工程定位工程定位86.百貨集中分布于中華路及其延伸區(qū)域，積聚效應(yīng)明顯，競爭劇烈23456789101111213161415171819202122新大陸數(shù)碼廣場百盛鮮花店智誠名店時代廣場南樓百盛龍港店國貿(mào)廣場國美電器噴水池店蘇寧電器噴水池店搜秀商城星力百貨中華店星力星天地智誠百貨大樓世紀新天地娃娃國義禾麗人名店白馬服裝城動漫城星力百貨（瑞金店）星力百貨（中山店）國晨百貨星力百貨荔星名店王府井百貨12345678910111213141516171819202122貴陽的百貨非常集中，大多位于城市商業(yè)核心區(qū)——中華路及其延伸區(qū)域聚集于核心商圈的這一百貨業(yè)態(tài)的分布格局，一方面使服飾、化裝品等百貨類商品的消費非常集中，帶來大量的人流，商業(yè)集聚效應(yīng)明顯，同時也加劇了各商家之間的競爭。路程>3.4km購物—百貨87.消費者在選購服飾等商品的時候，更愿意到商業(yè)集中的地方購物。與商業(yè)核心區(qū)的距離限制本工程開展大型百貨絕大局部消費者在選購服飾、鞋帽等品種品牌繁多、檔次各異的商品的時候，傾向于“貨比三家〞，這就使消費者出于通行本錢和購物效率的考慮，大都愿意去百貨和專賣店集中的商業(yè)核心區(qū)購物；反過來，消費行為向商業(yè)核心區(qū)集中也進一步促進百貨商場的聚集。交通便利、品類齊全等本工程不具備的因素是吸引消費者前來購物的關(guān)鍵因素，這一點也不利于本工程開展百貨業(yè)態(tài)。消費者最常去的百貨排前兩位的為星力百貨和百盛，反映了定位群眾、流行的百貨商場受到貴陽消費者的歡送。購物—百貨88.大型超市市場：主要有沃爾瑪、北京華聯(lián)和星力三家企業(yè)，共6家賣場，經(jīng)營狀況非常良好沃爾瑪廣場店獨特的入口設(shè)計吸引人的眼球12345華聯(lián)宅吉店帶旺了周邊人氣購物—超市①沃爾瑪廣場店②沃爾瑪沙沖店③北京華聯(lián)宅吉店④星力折扣超市⑤北京華聯(lián)貴山店⑥北京華聯(lián)湘雅店62001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年沃爾瑪廣場店北京華聯(lián)湘雅店沃爾瑪沙沖店北京華聯(lián)宅吉店開業(yè)北京華聯(lián)貴山店星力折扣超市開業(yè)89.貴陽大中型超市人均營業(yè)面積0.04平方米，超市業(yè)態(tài)市場空缺巨大，具有很大的開展空間貴陽兩主城區(qū)內(nèi)，營業(yè)面積3000㎡以上的大中型超市總營業(yè)面積89000平方米，人均大中型超市面積0.04平方米。比照我們以往研究的數(shù)據(jù)，貴陽目前的大中型超市人均營業(yè)面積遠低于一般城市水平，大型超市業(yè)態(tài)在貴陽的市場空間非常大。選擇二線城市青島、三線城市廈門、無錫、常州作為比較，3000平方米以上大中型超市人均營業(yè)面積：青島0.18㎡廈門0.16㎡無錫0.14㎡常州0.12㎡數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究數(shù)據(jù)超市屬于日常生活必需品消費，商家之間商品差異性小，便利性成為消費者考慮的重要因素。沃爾瑪沙沖店沃爾瑪廣場店北京華聯(lián)宅吉店北京華聯(lián)湘雅店北京華聯(lián)貴山店星力折扣超市170001200018000110002100010000購物—超市90.貴陽的大型超市全分布在寶山路以西，距本工程最近的路程也超過了5公里，本工程開展大型超市將不會面臨直接競爭沃爾瑪目前在貴陽有兩家店，加起來總面積3萬多平方米。提袋率和捕捉率的調(diào)查顯示沃爾瑪?shù)某呷藲?。北京華聯(lián)宅吉店以低價位的競爭策略，在貴陽經(jīng)營狀況良好，有較大面積的聯(lián)營區(qū)，能滿足消費者日常生活與購物的需要。路程超過5km123456購物—超市91.家電專業(yè)店市場上，國美、蘇寧和本地商家國鼎“三足鼎立〞，大多消費者習(xí)慣于在品牌家電專業(yè)店購置家電購物—家電123465代表商家國美師大店12國美噴水池店3蘇寧噴水池店4國美遵義路店56國鼎家電浙江商城貴陽家電已進入成熟階段，出現(xiàn)了社區(qū)店，商場內(nèi)店中店，專業(yè)店，等各種形式的賣場。隨著國美，蘇寧等外地專業(yè)店的進入，貴陽家電近年來競爭劇烈。92.貴陽近年樓市火爆，但家居市場開展尚處于初級階段，存在巨大的市場空間貴陽大型的家居賣場主要分布在城區(qū)邊緣，外地品牌連鎖家居商家尚未進駐，競爭尚處于初級階段。貴陽近年樓市火爆，但家具市場卻并被帶動起來，高端家居消費外流嚴重，局部消費者甚至表示方案遠赴廣州購置家具。家居店面積（㎡）數(shù)量6000-100003家10000-200005家20000-300001家27萬（西南國際家具裝飾城）1家西南國際家具裝飾博覽城位于白云區(qū)，2007年開業(yè)，占地面積360畝，集家具，建材，裝飾，休閑于一體，定位中高檔。佳誠家具廣場位于沙沖路，賣場面積3萬平方，主要是銷售華東，華南，北方的一線家具品牌。購物—家居93.各業(yè)態(tài)市場時機總結(jié)百貨業(yè)競爭劇烈，積聚效應(yīng)明顯，本工程遠離核心商業(yè)區(qū)，不宜開展大規(guī)模的百貨業(yè)態(tài)購物功能定位百貨大型超市市場空間巨大，本工程周邊5公里之內(nèi)沒有大型超市，考慮到本工程周邊未來數(shù)量巨大的居住人口，本工程應(yīng)引進大型超市國美、蘇寧和本地商家國鼎“三足鼎立〞，都急于在貴陽擴張、在各片區(qū)布點，本工程可以考慮引進其中一家家具專業(yè)店市場競爭還處于初級階段，考慮到本工程未來新房入住的大量家居需求，也應(yīng)考慮一定比例的家居家具專業(yè)店超市家電專業(yè)店家具專業(yè)店購物—總結(jié)94.基于對市場競爭的分析，借鑒標桿案例——深圳華僑城銅鑼灣廣場，考慮到各類業(yè)態(tài)主力商家的選址要求，我們給出了各業(yè)態(tài)體量的建議3000~5000㎡，主要經(jīng)營精品服飾購物功能定位百貨12000~15000㎡，大型超市3000㎡5000㎡超市家電專業(yè)店家具專業(yè)店各類業(yè)態(tài)主力商家的選址要求見附件195.總體商業(yè)市場餐飲休閑娛樂購物第四局部市場時機挖掘與工程定位工程定位96.消費者調(diào)查顯示：貴陽大局部消費者有外出就餐習(xí)慣，且消費頻率高。在味道好，環(huán)境好的條件下愿意到較遠的就餐餐飲有出外就餐習(xí)慣的消費者維91%，這一比例非常的高。每周至少消費一次的消費者占60%，反映貴陽消費者外出就餐的頻率非常高。消費者外出就餐的類型廣泛，各類型的餐飲都受到了不同層次消費者的青睞。最多的類型是特色小吃，反映了貴陽消費者在餐飲方面的消費檔次不高。吸引消費者到較遠處就餐的主要原因是味道和環(huán)境。97.高、中、低各檔次餐飲的經(jīng)營特點來看，高檔和中檔餐飲與本工程比較匹配餐飲餐飲類型客戶特點盈利模式對地段和停車位要求對面積要求對環(huán)境的要求承租能力代表商家核心競爭力與本項目匹配程度高檔形成了自己的客戶資源，客戶群相對穩(wěn)定客流量相對較小，客單價高，利潤率高對地段要求不高，但是要求足夠的停車位要求大面積高承租能力強貴州龍、雅園、鹿鳴環(huán)境服務(wù)文化中檔客戶群體非常廣泛，客源一般不固定客流量大，利潤率較高要求在非常成熟的區(qū)域，公共交通發(fā)達，停車位要求較低以中等規(guī)模為主，但是有較強的彈性較高承租能力一般金蘆笙菜品特色低檔以經(jīng)過型游離客戶為主要消費群客單價低，翻臺率高，利潤率低必須是人流量大的地段，對停車位沒有要求要求小面積，必須臨街低對租金承受力低路邊餐飲（如羊肉粉、遵義米皮等）價格便利98.貴陽中高檔餐飲消費者大多乘私家車或出租車前往就餐地點，外出就餐頻率明顯高于普通消費者餐飲

中高檔餐飲消費者的消費頻率明顯比普通消費者高，說明貴陽中高端餐飲市場很有潛力。4成以上中高檔餐飲消費者外出就餐乘坐私家車，這使中高檔餐飲商家對停車位的需求非常大。工程組專門針對貴陽中高檔餐飲消費者進行了問卷調(diào)查99.中高檔餐飲消費者最喜歡的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜，在外就餐主要是為了與朋友、同事聚會中高檔餐飲消費者外出就餐以與朋友，同事聚餐最多，其次是與家人聚會和生意往來，因此單次消費人數(shù)較多，需求面積較大。普通消費者在外就餐以特色小吃為主；中高檔餐飲消費者那么一般選擇中餐，最受歡送的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜餐飲100.針對中高檔餐飲商家的訪談顯示，大局部商家看好本工程景觀資源及周邊消費潛力，有意進駐對餐飲店訪談訪談一：工程有河景資源，景觀資源對做餐飲選址有一定利好，可以考慮本工程?？紤]到工程是新區(qū)域，建議要做到成行成市，要起到品牌聚集作用，否那么考慮本錢投入降低風(fēng)險，會選址在成熟的鬧市區(qū)?！锅Q海鮮酒家石亮執(zhí)行總監(jiān)訪談二：對工程有進駐意向，去看過工程，覺得沿河資源條件還不錯，本來方案作風(fēng)情西餐廳，針對年輕時尚一族?！A城餐飲管理孫寧總監(jiān)商家名稱主力客戶群選址要求對本項目的意向紐西蘭西餐廳主要是市區(qū)的客戶，中青年為主，20-50歲，30-40歲的最多。希望交通便利，停車位方便。有展示面，有一個外賣門面。煙道管要寬。需要2000㎡以上的營業(yè)面積。曾看過本項目，有興趣開分店，計劃走商務(wù)路線，有茶座，包間，鹿鳴酒家客源穩(wěn)定，有自己的客戶資源，政務(wù)需求為主，以政府接待居多。經(jīng)營模式有聯(lián)營，品牌輸出，管理輸出。需要3000~5000㎡，250個左右的停車位，認為項目有河景資源，有興趣開店，可承受的租金40-50元/㎡；要有一定的免租期華晨餐飲管理有限公司城市中高級白領(lǐng)，30-45之間的人群。有停車位，希望面積區(qū)間為800-1200平方米。對本項目有興趣，計劃做格調(diào)，情調(diào)餐廳，主打田園風(fēng)格。能承受的租金為30元/平方米。餐飲101.餐飲市場總結(jié)：貴陽中高檔餐飲市場巨大，結(jié)合本工程所處區(qū)位和景觀資源優(yōu)勢，建議大規(guī)模開展中高檔餐飲餐飲色香味配套功能效勞與環(huán)境“吃〞文化口味好有特色體貼舒適的效勞優(yōu)雅的環(huán)境停車位與人交流的空間吃的品位吃的典雅吃的奇異吃的高貴。。。。。價低量大本工程本工程應(yīng)利用稀缺的沿河和山林景觀資源，開展中高檔餐飲開展階段102.工程餐飲局部建議：應(yīng)以中高檔中餐為主，輔以多元化的各類餐飲。中餐之中又以高檔餐飲最常見的粵菜和符合消費者飲食習(xí)慣的黔菜為主波士頓競爭優(yōu)勢矩陣對行業(yè)的分類，餐飲行業(yè)屬于典型的裂化行業(yè)——面臨許多產(chǎn)品差異化的時機，但是這些時機并不能帶來很大的市場份額。因此，本工程開展餐飲要在市場需求的根底上，考慮多元化、多樣化。餐飲獲得競爭優(yōu)勢的規(guī)模獲得競爭優(yōu)勢途徑數(shù)量波士頓競爭優(yōu)勢矩陣2341強度行業(yè)僵化行業(yè)專業(yè)化行業(yè)裂化行業(yè)餐飲行業(yè)103總體商業(yè)市場餐飲休閑娛樂購物第四局部市場時機挖掘與工程定位工程定位104.貴陽的小型酒吧和茶樓大局部檔次不高，但生意火爆；大局部茶樓的消費者是以打牌、麻將為主貴陽的茶樓等生意十分紅火，主要是很多人在此打麻將貴陽的酒吧以小型的街頭酒吧和音樂酒吧為主，大局部檔次不高，但生意火爆街頭酒吧主要分在合群路和陜西路，晚上占道經(jīng)營。燃情歲月、久庫、西雅詩、香堤雅等,路線較“純情〞,酒在此類酒吧中并不占主體地位,咖啡和茶反而是消費得最多的飲料。pink、回歸、波特曼、美卡等屬于慢搖吧，音樂和酒是這類酒吧的主角。休閑娛樂街頭酒吧大眾消費，小白領(lǐng)、學(xué)生是主要的消費群體。純情派音樂酒吧以朋友、家庭聚會為目的，城市白領(lǐng)、小資階層、音樂愛好者是主要消費群體。慢搖吧以自由，放松為主題，酒和音樂為載體。覆蓋客戶層較廣，城市白領(lǐng)，有錢階層等都是消費群體。酒吧街頭酒吧音樂酒吧吃，對貴陽人是第二愛的，第一是打麻將?！胀ㄏM者訪談105.到休閑娛樂場所消費的消費者主要目的是放松心情，享受閑暇時光，對環(huán)境和效勞特別關(guān)注，對價格不敏感休閑娛樂106.高檔餐飲消費者比普通消費者在休閑娛樂場所的消費高出許多，這為本工程開展休閑娛樂提供了支撐休閑娛樂107.貴陽的影院數(shù)量和票房收入均低于西南各省會城市，經(jīng)濟開展水平等原因?qū)е铝速F陽電影市場低迷。除特價場外，電影院普遍上座率較低。消費者調(diào)查也顯示，大多數(shù)受訪者幾乎不看電影影院名稱位置面積及設(shè)施票價經(jīng)營情況貴陽電影院小十字富水中路10個影廳，1200余個座位。設(shè)VIP包房。白天：30-50晚上：35-60周末有針對老年人和小孩的5元特映場。貴陽經(jīng)濟水平有限，電影院營銷水平低，且貴陽無自己的院線，價格只能受院線的統(tǒng)一制定和調(diào)配，貴陽近幾年電影市場一直低迷。云巖電影院，南明影劇院，貴陽電影院等相繼拆遷，整個市場上座率低。協(xié)力電影院中華中路120個座位/澎湖灣電影院中華路三個放映廳400名觀眾/貴陽百花影劇院南明區(qū)中華南路分時票價，20-30元。中午12點前與晚上22點后特價。貴陽電影院從原來的十幾家到現(xiàn)在的幾家，很多中低檔電影院正在紛紛倒閉。世紀星光作為貴陽最高檔的電影院卻能生存得不錯，反映高檔電影院還有一定的市場空間調(diào)查，貴陽從2000年起，全市每年的放映營業(yè)收入不過300多萬元。電影院108.一般只有位于城市核心地段、規(guī)模在20萬㎡左右的購物中心才會引進電影院。本工程條件不適合開設(shè)電影院電影院影院名稱位置面積及設(shè)施票價經(jīng)營情況深圳嘉禾影院（萬象城內(nèi)）深圳傳統(tǒng)老商圈羅湖商圈。6500平方米，首期七個廳，含一個貴賓廳，共1076個座位。一般80元/人。節(jié)假日有特價。2006年6月。全國院線票房第一名。天河城飛揚影院（廣州天河城內(nèi)）廣州最大商圈天河商圈。5個影廳。五星級影院。50—60元。周三半價，12點以前5折。經(jīng)營狀況好，第二家分店正佳廣場店已開業(yè)。武漢影城（武漢萬達商業(yè)廣場內(nèi)）武漢核心商圈江漢路商圈內(nèi)。9個影廳，2089個座位。20-60元之間。新開業(yè)不久，目前經(jīng)營狀況良好。重慶環(huán)藝電影院（大都會城市廣場內(nèi)）解放碑路重慶核心商業(yè)區(qū)5個電影廳組成。/票房成績不斷提升。與保利電影院二分天下。成都新城市廣場電影城（成都新城市廣場內(nèi)）成都三大傳統(tǒng)商圈之一。7個放映廳，1000余個座位。55-85元之間。經(jīng)營狀況好。大都會廣場：建筑面積23萬m2?？偼顿Y20億人民幣。萬象城：建筑面積18.8萬m2，總投資40億港元。天河城：建筑面積16萬m2。新城市廣場：建筑面積21萬m2。武漢萬達商業(yè)廣場：建筑面積13萬m2，投資10億。109.貴陽溜冰場數(shù)量少，無真冰溜冰場。問卷調(diào)查顯示，55%的消費者愿意接受的真冰溜冰單價在20元/小時及以下貴