共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)

共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)一、 據(jù)以研究的案例劉甲與劉乙系親兄弟關(guān)系，2000年兩人共同出資新建了一棟三層住宅小樓。劉甲一家住在二層，劉乙一家住在三層，第一層的灶間、衛(wèi)生間歸兩家共同所有。后來劉乙另有住房，便遷往他處，將其所有的第三層樓房出租給錢某居住。2008年8月劉乙因生意虧損急需用錢，希望將該層樓房出售，并報出具體的出售價格。劉甲得知后表示愿意出資購買，錢某也表示愿意出資購買。后來劉乙將該房賣給錢某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并辦理了過戶手續(xù)。劉甲得知后與劉乙交涉要求買房，但劉乙認(rèn)為錢某系該房承租人，享有優(yōu)先購買權(quán)。雙方協(xié)商未果，劉甲以劉乙為被告、以錢某為第三人，向法院提起訴訟。原告劉甲訴稱，自己是被告劉乙所出售房屋的原共有人，雖其房屋的產(chǎn)權(quán)已分立，但仍屬于一個整體，并且需要相互配套使用，自己應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。被告劉乙將房子賣給第三人錢某，自己并不知情，被告劉乙也未通知自己，因而被告劉乙與第三人錢某的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。被告劉乙辯稱，依照法律規(guī)定，承租人錢某享有優(yōu)先購買權(quán)，且自己與錢某訂立了房屋買賣合同，房款兩清，并辦理了過戶手續(xù)，房屋買賣合同有效。第三人錢某述稱，自己作為承租人，享有法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)。且房款已付清，房屋已辦理過戶手續(xù)，自己已取得樓房的所有權(quán)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有人對房屋享有共同所有權(quán)這一物權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同關(guān)系，該權(quán)利本身不是直接對租賃物所享有，因而不具有物權(quán)性質(zhì)，僅具有債權(quán)效力，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原理，在同等條件下，房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。原告劉甲與第三人錢某均對房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，在原告劉甲與第三人錢某出價相同的情況下，原告劉甲獲得優(yōu)先購買的權(quán)利。被告劉乙在原告劉甲明確表示愿意購買的情況下，以同樣的價格將樓房出售給第三人錢某，侵犯了劉甲的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)屬無效。故法院判決如下：(1)被告劉乙與第三人錢某的房屋買賣合同無效;(2)原告劉甲享有優(yōu)先購買權(quán)；(3)訴訟費用由被告劉乙承擔(dān)。二、 相關(guān)法律問題分析本案在審理過程中有以下兩種不同意見：一種意見認(rèn)為，劉甲作為按份共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，錢某作為承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，根據(jù)民法的一般規(guī)則“物權(quán)大于債權(quán)”，劉甲的優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先，所以劉乙與錢某的房屋買賣合同關(guān)系無效。另一種意見認(rèn)為，承租人錢某對劉乙所出賣的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，且雙方已辦理了過戶手續(xù)，房屋買賣合同有效，錢某取得房屋所有權(quán)。筆者同意第一種意見，分析如下：優(yōu)先購買權(quán)的概念及種類優(yōu)先購買權(quán)，又稱“先買權(quán)”，是指特定的權(quán)利人依照法律規(guī)定在同等條件下可以優(yōu)先購買某項特定財產(chǎn)的權(quán)利。司法實踐中我們常遇到優(yōu)先購買權(quán)的沖突問題，如房屋共有人將其房屋出租給第三人，當(dāng)共有人一方轉(zhuǎn)讓房屋時，就會產(chǎn)生共有人與承租人之間發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)的沖突的情形。所謂共有人的優(yōu)先購買權(quán)，是指共有人的財產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人時，其他共有人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購買的權(quán)利。我國《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第93條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！蔽覈段餀?quán)法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”本案中，劉甲與劉乙兩人共同出資建了三層住宅小樓，劉甲一家住在二層，劉乙一家住在三層，第一層的灶間、衛(wèi)生間歸兩家共同所有。盡管房屋的產(chǎn)權(quán)已分立，但劉乙出賣的房產(chǎn)與劉甲所有的房產(chǎn)仍屬于一個整體，劉甲和劉乙對三層樓房是按份共有的關(guān)系。劉甲作為房屋的按份共有人，在劉乙出賣自己所有份額的房屋時，在同等條件下，劉甲主張優(yōu)先購買權(quán)，法律應(yīng)予支持。所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有的優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第118條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。我國《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！北景钢?，劉乙將樓房出租給錢某使用，雙方建立了合法有效的租賃關(guān)系。出租人劉乙在出賣該租賃房屋時，應(yīng)提前通知承租人錢某，在同等條件下，錢某具有優(yōu)先購買的權(quán)利。由此，共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)就產(chǎn)生了沖突。（二）共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)1、 共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)，權(quán)利性質(zhì)是截然不同的。按份共有人主張的優(yōu)先購買權(quán)是從共有權(quán)中派生出的一項權(quán)利，是基于共有人對共有物的所有而對共有人所有權(quán)的一種法律保護，從性質(zhì)上來說應(yīng)是一種物權(quán)。物權(quán)是權(quán)利主體依法直接支配特定的物并享受其利益的權(quán)利。物權(quán)是絕對權(quán)，即其義務(wù)主體是不特定的，權(quán)利人之外的一切人均負(fù)有不妨礙物權(quán)人行使權(quán)利的義務(wù)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是從租賃權(quán)中派生出的一項權(quán)利，它是基于承租人對租賃物的租賃而對承租人租賃權(quán)的一種法律保護。雖然法律賦予了租賃權(quán)一定的類似于物權(quán)的效力，如“買賣不破租賃”，但并不能從根本上改變其債權(quán)的性質(zhì)。根據(jù)物權(quán)對于債權(quán)的優(yōu)先效力，在同一標(biāo)的物上物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)實現(xiàn)，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。物權(quán)人應(yīng)優(yōu)先行使其權(quán)利，而債權(quán)人只有在物權(quán)人滿足其權(quán)利要求后，方能主張自己的權(quán)利。因此，共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)具有優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力。當(dāng)這兩種優(yōu)先權(quán)相沖突時，共有人的優(yōu)先購買權(quán)首先應(yīng)得到保護和支持。對于本案而言，劉甲和錢某同時主張優(yōu)先購買權(quán)，在同等條件下劉乙如果要出售該房屋，就應(yīng)該先將房屋出賣給共有人劉甲。2、 兩種優(yōu)先權(quán)的立法目的及法律救濟不同。共有人的優(yōu)先購買權(quán)是為了保護共有人的財產(chǎn)而設(shè)立的，共有權(quán)人對同一財產(chǎn)均享有所有權(quán)即占有、使用、收益、處分的權(quán)利。按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)主要是為了保護共有物的完整性及價值，因此按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)的效力應(yīng)該優(yōu)先。承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租權(quán)不因租賃物的轉(zhuǎn)移而消失。且承租人即使喪失了優(yōu)先購買權(quán)，仍然可依據(jù)“買賣不破壞租賃”原則維持租賃關(guān)系，其權(quán)利并沒有受到影響和損害，也能實現(xiàn)立法本意。而如果共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其權(quán)利則難以獲得其他規(guī)則的保護。因此兩種優(yōu)先權(quán)相沖突時，共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)優(yōu)先實現(xiàn)。3、從權(quán)利義務(wù)相一致的原則來看，共有人優(yōu)先購買權(quán)也更為優(yōu)先。共有人作為整個財產(chǎn)的所有人，共有財產(chǎn)任何缺失和毀損都與其有密切關(guān)系，其對共有財產(chǎn)的利害關(guān)系、所盡的注意義務(wù)都明顯強于承租人，因而從權(quán)利義務(wù)一致角度分析，共有人的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)該優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)而受到法律保護。如前所述，共有人劉甲的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)先于承租人錢某的優(yōu)先購買權(quán)。（三）租賃合同是否自動解除我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期間，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房王繼續(xù)有效?！边@就是所謂的“買賣不破租賃”原則。承租人想要購買承租的房屋，最主要的目的是穩(wěn)定租賃關(guān)系，怕房屋出售后，出租人就會提前解除合同收回房屋。為消除承租人的顧慮，法律規(guī)定了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)此原則，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人所取得的財產(chǎn)是負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的財產(chǎn)。結(jié)合本案