某項目前期策劃方案

大理城投“興盛時光〞二期工程中國房地產(chǎn)策略網(wǎng)策略地產(chǎn)參謀機構(昆明)2024年6月1日前期策劃方案2目錄第一局部房地產(chǎn)市場環(huán)境調查與研究一、宏觀市場環(huán)境調查與研究二、區(qū)域市場環(huán)境調查與研究三、房地產(chǎn)產(chǎn)品調查四、市場需求和消費行為調查第二局部工程產(chǎn)品研發(fā)一、工程條件分析二、工程SWOT分析三、工程產(chǎn)品定位第三局部工程規(guī)劃設計建議一、產(chǎn)品規(guī)劃建議二、建筑設計建議第四局部工程開發(fā)投資估算一、經(jīng)濟技術指標二、工程開發(fā)本錢三、工程開發(fā)收益3第一局部房地產(chǎn)市場環(huán)境調查與研究4一、宏觀市場環(huán)境調查與研究

通脹壓力加大從去年10月開始的短短7個月時間里，央行已4次加息，8次上調存款準備金率，收縮市場流動性抵抗通脹的同時，信貸額度也隨之縮減，使本已嚴峻的房地產(chǎn)信貸市場，遭遇更大的資金壓力。自2024年11月開始，居民消費價格指數(shù)〔CPI〕和工業(yè)品出廠價格指數(shù)(PPI)由負轉正，之后一直呈上揚態(tài)勢，而上月CPI同比增幅已高達5.4%，持續(xù)保持高位，反映了當前物價上漲較快，經(jīng)濟環(huán)境面臨較大通脹壓力的現(xiàn)狀。全國各月CPI、PPI走勢5貨幣供給市場流動性過剩的情況依然沒有緩解截至3月末，廣義貨幣〔M2〕余額75.81萬億元，同比增長16.6%，比上月末高0.9個百分點，比上年末低3.1個百分點；狹義貨幣(M1)余額26.63萬億元,同比增長15.0%，比上月末高0.5個百分點，比上年末低6.2個百分點；流通中貨幣(M0)余額4.48萬億元，同比增長14.8%。貨幣供給量增幅高于上月，說明目前市場流動性過剩的情況依然沒有緩解。6信貸收緊，住房開發(fā)回款的難度增大3月份，人民幣貸款增加6794億元，同比多增1727億元。比照去年1季度的人民幣貸款，今年一季度人民幣貸款增加2.24萬億元，同比少增3524億元。貸款額度的減少，使今年的信貸市場相對緊張，對于房地產(chǎn)市場而言，住房開發(fā)回款的難度明顯增大。7房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)回落從2024年３月份開始，國房景氣指數(shù)與地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)呈現(xiàn)回落走勢，但持續(xù)平穩(wěn)的時間較長，房地產(chǎn)開發(fā)仍然為各地拉動內需，促進地方經(jīng)濟增長的主要產(chǎn)業(yè)。8房地產(chǎn)宏觀調控政策密集出臺國家2024.1.10“國十一條〞?關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?調整供給結構；抑制投資投機性需求；二套房首付提高至40%；控制信貸風險。2024.3.10“國十九條〞?關于加強房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關問題的通知?，各地2024年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供給量應不低于七成，同時，土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%。2024.4.14“新國四條〞對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。2024.9.29“新國五條〞首付款比例調整到30%及以上；對貸款購置第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。2024.4.17“新國十條〞?關于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購置第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高?！靶聡藯l〞進一步落實地方政府責任；加大保障性安居工程建設力度；加強稅收征管；對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的１．１倍；嚴格住房用地供給管理；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制；堅持和強化輿論引導。2024.1.26國家2024.1.27個人將購置缺乏5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購置超過5年〔含5年〕的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購置超過5年〔含5年〕的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2024.3.22發(fā)改委3月16日發(fā)布?商品房銷售明碼標價規(guī)定?，要求自2024年5月1日起，國內的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介效勞機構銷售新建商品房時，實行明碼標價。中介效勞機構銷售二手房的明碼標價也將參照此規(guī)定執(zhí)行。2024.2.24中國人民銀行決定，從2024年2月24日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調存款準備金率后，大型銀行存款準備金率高達19.5%，中小金融機構的存款準備金率也將高達16%。2024.2.26國家保障性安居工程協(xié)調小組與各省級政府簽訂了今年工程建設目標責任書，將1000萬套保障房建設任務分解到各地。國務院副總理李克強24日在全國保障性安居工程工作會議上強調，今年要求建設1000萬套保障性住房是硬任務。2024.5.5國資委發(fā)布?關于積極參與保障性住房開發(fā)建設有關事項的通知?表示，盡管地方政府是落實和推進保障性住房建設的主體，但有關中央企業(yè)要及時收集掌握地方政府在保障性住房方面的規(guī)劃、進度安排、工程資料和政策支持等信息，加強與地方政府有關部門的溝通，爭取通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設。三管齊下：第一，還是要控制貨幣的流動性。第二，運用財政、稅收和金融的手段來調節(jié)市場的需求；第三，加強地方政府的責任，無論是物價和房價，地方都要切實負起責任來。2024.3.149房價調控三管齊下要控制貨幣的流動性，對物價來說比較重要，也就是說消除房價物價上漲的貨幣根底。運用財政、稅收和金融的手段來調節(jié)市場的需求。加強地方政府的責任，無論是物價和房價，地方都要切實負起責任來。

抑制需求實施問責制收緊流動性從10年10月來，央行已經(jīng)屢次加息；提高準備金率，銀行準備金率高達20%以上。財政、行政手段---限購令稅收手段---房產(chǎn)稅、營業(yè)稅金融手段---限貸令問責---各地方公布年度房價控制目標，明確公布的年度房價控制目標。10小結國家整體宏觀政策使得首置需求趨于謹慎，對于二次及屢次置業(yè)者通過提高首付、提高利率方式進行限制，局部城市直接限制購置，旨在遏制投資客戶；CPI持續(xù)上漲，從市場流動性過剩的情況來看依然沒有緩解，因此全國大環(huán)境依然不明朗；政策打壓主要對象為商品房投資客戶，同時也對自住及剛性需求消費信心有所影響，致使市場上多數(shù)客戶處于觀望態(tài)度；保障性及廉租房的大力度建設會對市場客戶群進行爭奪，導致客戶分流，城中村改造土地集中放量過大，勢必會造成產(chǎn)品同質化競爭等一系列惡性競爭出現(xiàn)；11二、區(qū)域市場環(huán)境調查與研究

1、區(qū)域城市經(jīng)濟環(huán)境分析

2、區(qū)域城市規(guī)劃分析

3、區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析12“文獻名邦〞之稱；國家級歷史文化名城；國家級風景名勝區(qū)；蒼山、洱海——國家級自然保護區(qū)。十大古都之一最適宜居住的城市之一大理——旅游城市二、區(qū)域市場環(huán)境調查與研究1、區(qū)域城市經(jīng)濟環(huán)境分析13城市經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)向上開展趨勢2024年大理州國民生產(chǎn)總值為462.11億元，比上年增長11.9%。14城市人均GDP上漲2024年城鎮(zhèn)居民人均收入為14180元，2024年城鎮(zhèn)居民人均收入為17044元，年度增長率為16.8%；2024年農(nóng)村居民人均收入為3482元，2024年農(nóng)村居民人均收入為17044元，年度增長率為13.09%.大理州人均收入走勢圖15城市化水平--隨著大理城市化水平提高，房地產(chǎn)銷售量以及消費能力將逐步提高2024年大理州城市化水平為33.20%，比2024年提高2.2個百分點。根據(jù)?大理市城市開展規(guī)劃?：到2024年，城市建成區(qū)面積達100平方公里以上。16城市魅力凸現(xiàn)，外資看好大理開展，紛紛入駐當?shù)厥袌?024年實際招商引資總金額為81億元，相比2024年增長31.06億元，增長比例高達38.27%。17旅游產(chǎn)業(yè)開展勢頭良好，游客數(shù)和總收入逐年提高2024年大理州接待游客數(shù)為1545.03萬人次，比2024年增長209.43萬人次，增長率為15.6%；2024年旅游業(yè)總收入為138.41億元，比2024年增長24.89億元，增長率為21.9%。18產(chǎn)業(yè)結構——第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，旅游產(chǎn)業(yè)開展迅速旅游產(chǎn)業(yè)的開展對第三產(chǎn)業(yè)比重的提升，起到積極推動作用。19人口環(huán)境——人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場需求水平2024年大理州人口數(shù)為351.5萬，其中城鎮(zhèn)人口114.8萬，城市化率32.6%；人口數(shù)量的穩(wěn)步增長，保證對房地產(chǎn)市場的需求水平。根據(jù)?大理市城市開展規(guī)劃?：到2024年，城市人口達70萬人以上。20大理城市開展腳步逐漸加快，城市經(jīng)濟開展明顯，滇西中心城市價值凸現(xiàn)；外商投資明顯增加，未來城市開展前景空間較大；旅游產(chǎn)業(yè)開展良好，積極推動第三產(chǎn)業(yè)開展；小結21大理州各縣市開展及功能定位大理：完善主城區(qū)文化、政治、醫(yī)療、金融等綜合效勞功能，加快鳳儀工業(yè)與物流開展；注重海東緩坡戰(zhàn)略性空間資源利用；古城注重保護與旅游開發(fā)的協(xié)調。祥云：進一步開展北部工業(yè)園區(qū)，完善南部片區(qū)綜合性功能的形成。巍山：強化北部工業(yè)園的開展，加大大倉永建的開發(fā)。賓川：推進南部工業(yè)區(qū)的形成，推進北部老城的建設，向東啟動大營鎮(zhèn)的開展。洱源：積極開展生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑康體旅游與循環(huán)經(jīng)濟，形成生態(tài)城市的開展框架。漾濞：向南向北拓展，形成生態(tài)工業(yè)組團，旅游文化開展組團，農(nóng)副產(chǎn)品加工和綜合效勞區(qū)的開展框架。2、區(qū)域城市規(guī)劃分析22大理未來規(guī)劃開展方向——以大理為城市群核心，向外輻射周邊多個縣城的開展方式“單核、一圈、三環(huán)、四軸〞的城鎮(zhèn)體系格局；單核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下關、鳳儀、海東為核心，以約50公里距離和1小時通勤范圍為半徑向外擴散，形成一個大理都市圈；三環(huán)：環(huán)洱海、賓川、祥云、彌渡城鎮(zhèn)密集環(huán)和鶴慶、劍川、洱源城鎮(zhèn)密集環(huán)；四軸：以大理滇西中心城市為核心，向外放射形成四條城鎮(zhèn)開展軸線。此規(guī)劃主要是以大理為核心，外圍四縣為副中心，整體構成核心開展區(qū)接軌“都市區(qū)經(jīng)濟〞，符合城市與區(qū)域開展的趨勢集約開展，層次清楚，尺度合理；23主城區(qū)空間開展戰(zhàn)略——東向跨海，四區(qū)并進，溝通兩帶，廿字生長東向跨海：行政中心東移，為城市改造創(chuàng)造便利條件；四區(qū)并進：對下關舊城改造為主，逐步擴展為輔，進一步完善行政、醫(yī)療、教育與商業(yè)等綜合性職能；溝通兩帶：修建跨海橋隧通道，溝通海東和海西兩帶，實現(xiàn)開展資源的整合；廿字生長：依托山、水、田、城〔古城與現(xiàn)代新城〕、橋〔或隧道〕、網(wǎng)〔交通網(wǎng)與設施網(wǎng)〕組成組團化的廿字型的組團生態(tài)網(wǎng)絡生長結構。24

大理市將成為滇西中心城市的核心區(qū)，其中的各個組團承擔不同功能。行政中心東移，開發(fā)區(qū)開展成為未來大理的政治、經(jīng)濟中心，以行政辦公、金融、教育、醫(yī)療、會展、旅游效勞等為主要職能功能。下關主城區(qū)是區(qū)域金融、信息、效勞、消費中心，區(qū)域性綜合交通樞紐；古城組團以保護與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城；海東組團是具有國際水準的高品質中心城區(qū)，具有卓越品質、厚重文化、精致空間、人性交通的生態(tài)教育休閑商務中心。城市未來開展區(qū)域規(guī)劃區(qū)域概況25轄區(qū)內建有大理機場、機場高速公路、東環(huán)海路、鳳太路、滇環(huán)路、玉塔路，已實現(xiàn)村村通公路。轄區(qū)將建成以行政辦公、旅游接待、文化休閑、新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，集工業(yè)、集居住、物流、休閑娛樂為一體的綜合性、創(chuàng)新型城市新片區(qū)，是洱海東岸開展的黃金節(jié)點，規(guī)劃建設用地30平方公里。隨著主城向外開展，海東區(qū)域價值將日漸凸顯，現(xiàn)階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價值較差。海東區(qū)城市未來開展區(qū)域規(guī)劃26目前開發(fā)區(qū)開展方向是以構建生物制藥、綠色食品加工和新技術、新材料工業(yè)為主的高新技術產(chǎn)業(yè)基地；規(guī)劃面積30.5平方公里左右；根據(jù)大理城市建設的有關要求，開發(fā)區(qū)將建設成為大理的新中心，通過加快城市根底設施建設，促進土地開發(fā)利用，以加快土地開發(fā)利用促進招商引資工作。為了配合大理機場、楚大高速、廣闊鐵路、大理火車站片區(qū)內交通配套設施完善，區(qū)域開展前景較大。開發(fā)區(qū)城市未來開展區(qū)域規(guī)劃27主城區(qū)是下關的金融、信息、效勞、消費中心，區(qū)域性綜合交通樞紐，區(qū)域內道路網(wǎng)覆蓋面大，公共交通興旺，區(qū)域通達性比較高，是整個大理市交通的中心節(jié)點。區(qū)域內人口密集，區(qū)域配套完善，生活方便，是整個大理市區(qū)的生活重心所在。主城區(qū)目前舊城改造范圍集中，整個片區(qū)舊改工程多，且改造面積大，改造后將大大提升主城區(qū)的城市功能。是傳統(tǒng)的居住區(qū)域。主城區(qū)城市未來開展區(qū)域規(guī)劃28大理古城，主要以保護與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城。地屬傳統(tǒng)意義上的北市區(qū)，是城市開展軸線上的區(qū)域，在規(guī)劃的開發(fā)力度上投入均比較大，交通情況便利，已經(jīng)形成了成熟的交通體系，與主城區(qū)、開發(fā)區(qū)形成了比較好的聯(lián)系。距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套。北城區(qū)城市未來開展區(qū)域規(guī)劃29城郊區(qū)作為城市最邊緣區(qū)域，是下關市和大理市的過渡地帶，整個區(qū)域價值不夠凸顯，目前仍然以保護原生態(tài)的思想為主要的開發(fā)方式。因區(qū)域屬于城市最邊緣區(qū)域，道路交通條件不夠完善，僅有214國道、大麗公路與之相連。環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽緩坡范圍內，深受改善型客戶和外銷客戶青睞；城郊區(qū)城市未來開展區(qū)域規(guī)劃30從區(qū)域劃分來看，目前主城區(qū)作為海東海西聯(lián)系的中心區(qū)域，其區(qū)域中心的作用比較明顯，目前是整個大理市的金融、信息、效勞、消費中心，也是整個大理市人民生活的重心。相對北城區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)而言，目前主城區(qū)城市面貌老舊，交通網(wǎng)絡雖然覆蓋很好，但根底設施老化。作為大理的中心區(qū)域，周邊四大區(qū)目前整體的開展都有比較明確的規(guī)劃及方向，而主城區(qū)是大理市的城市生活重心，在規(guī)劃的進程方面略顯滯后，目前整體的規(guī)劃是以舊改為主。各片區(qū)開展規(guī)劃對下關主城區(qū)的影響城市未來開展區(qū)域規(guī)劃31下關城區(qū)未來規(guī)劃開展方向

力爭用三年時間把下關片區(qū)建設成為布局合理、設施配套、功能完善、交通順暢、聯(lián)動大理、鳳儀、海東三地協(xié)調開展的中心城區(qū)。力爭用5年時間把下關片區(qū)建設成為產(chǎn)業(yè)支撐、市場繁榮、特色鮮明、充滿活力、拉動州內環(huán)洱海周邊城市群互補開展的中心城市。全面發(fā)揮下關城區(qū)在政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、金融、教育、醫(yī)療衛(wèi)生效勞等方面的中心作用。為進一步完善、拓展、增強城市功能，政府提出十三個舊城改造提升工程。隨著市區(qū)新區(qū)開發(fā)的不斷推進和根底設施的逐步完善，舊城區(qū)存在的居住擁擠、房屋低矮破舊、布局零亂、公共設施不配套、交通不便等問題，與整個城市面貌形成鮮明反差，與城市開展不相協(xié)調，制約了城市開展，影響市民生活。32北城區(qū)的日漸成熟，開發(fā)區(qū)、海東區(qū)的逐漸完善，是整個城市開展的方向，因此對于城市開展而言是極具促進作用的。但對于主城區(qū)而言，人口將向北市區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)逐漸分散。舊城改造，擴充了市場的剛需，為本工程帶來開展前景，大量舊城的拆遷，帶來大量市場居住性需求，對本工程具有多方面利好。目前整個老城區(qū)舊改工程較多，未來市場競爭大，如何搶占市場，是我們現(xiàn)在急需考慮解決的問題。

小結33大理州房地產(chǎn)市場進入高速開展時期。2024年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為27,84億元，相比2024年增加13.22億元。3、區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析34根據(jù)中期規(guī)劃2024年城市建設總用地27.7平方公里，人均城市建設用地98.9平方米。其中：下關19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方公里，人均132.1平方米；

2024年城市建設總用地31.5平方公里，人均城市建設用地98.5平方米。其中：下關21平方公里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均124.1平方米；建設用地不段增加，為房地產(chǎn)市場供給提供有力保障35根據(jù)中期規(guī)劃2024年-2024年城市人口規(guī)模，下關城區(qū)的人口將從2024年18萬增加到2024年約25萬人，大理古城區(qū)將從2024年的2.2萬人增加到2024年約3萬人。預計兩城區(qū)人口在十年內將從2024年的20.2萬人增加到2024年的28萬人；考慮到大理市是國家級歷史文化名城和風景旅游城市，流動人口數(shù)量相對較高，故2024年各項城市根底設施以35萬人進行配置、建設。人口數(shù)量穩(wěn)步提升，為房地產(chǎn)市場提供強勁的市場需求36根據(jù)2024年大理市城鎮(zhèn)人口人均29.13平米的住房需求理論計算：大理從2024年至2024年的房地產(chǎn)理論需求=〔58.68-34.37〕*29.13=708.15萬平米；每年需求超過59萬平米〔未計算外來投資需求、休閑度假需求〕37主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)片區(qū)供給特點：大理市房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，現(xiàn)階段供給量主要來自城區(qū)舊改、主干道南北沿線區(qū)域；主城區(qū)交通便利，人口密集，擁有較為集中的絕對優(yōu)勢性配套——重點中小學、大型醫(yī)院、購物、餐飲、娛樂中心，是傳統(tǒng)的居住區(qū)域；主城區(qū)前期產(chǎn)品的供給多以集資建房為主，局部新開發(fā)的工程屬于區(qū)域內企業(yè)用地改建為住房。主城片區(qū)：主要以舊城改造、以小高層及高層物業(yè)為主。房價處于目前市場同類產(chǎn)品的較高水平片區(qū)物業(yè)形態(tài)：主城區(qū)以多層為主，新開發(fā)的工程因土地的稀缺性開始向小高層過渡，靠近洱海附近區(qū)域內受到海景影響新蓋的物業(yè)多以小高層、高層為主；戶型面積以60—150㎡為主。片區(qū)價格：5500—7500元/㎡房地產(chǎn)區(qū)域開展特征38片區(qū)供給特點：北城區(qū)位于大理市城市開展軸線上的區(qū)域，是城市東西開展現(xiàn)階段供給量主要來自主干道沿線區(qū)域；北城區(qū)交通便利，距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套；北城區(qū)產(chǎn)品主要以商品房開發(fā)的方式供給，開發(fā)商云集；北城區(qū)：擁有良好的城市自然生態(tài)資源，較為宜居，但缺乏城市配套，未來區(qū)域價值市場較高。片區(qū)物業(yè)形態(tài)：北城區(qū)以多層為主，臨近主干道大麗路沿線新開發(fā)的工程以高層、小高層為主，靠近洱海西岸區(qū)域內的物業(yè)以多層洋房和別墅為主，靠近蒼山的坡地區(qū)域范圍內以多層洋房供給為主；戶型面積以90—180㎡為主片區(qū)價格：5000—7000元/㎡主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域開展特征39片區(qū)供給特點：開發(fā)區(qū)位于大理市興盛路東側，洱海南側，處在城市向東部開展的延伸帶上，現(xiàn)階段供給量主要來開發(fā)區(qū)新區(qū)主干道沿線區(qū)域；開發(fā)區(qū)交通便利，距主城區(qū)近，到飛機場需要途經(jīng)經(jīng)開區(qū)，大理市火車站也位于經(jīng)開區(qū)內，大型企事業(yè)單位已經(jīng)向本區(qū)域轉移，經(jīng)開區(qū)北側為明珠廣場，為養(yǎng)生福地，但經(jīng)開區(qū)的大型生活配套相對較為欠缺，區(qū)域開展前景較大；開發(fā)區(qū)產(chǎn)品主要以單位集資房為主，商品房供給量較少，現(xiàn)階段區(qū)域內包含較多城中村，隨著開發(fā)區(qū)的大力開展，開發(fā)商逐漸認識到了區(qū)域的投資價值；開發(fā)區(qū)：未來城市開展的新新片區(qū)，但現(xiàn)階段區(qū)位弱勢明顯。片區(qū)價格：5200—6800元/㎡片區(qū)物業(yè)形態(tài)：開發(fā)區(qū)03年-07年物業(yè)以多層洋房產(chǎn)品為主，近3年物業(yè)以小高層和高層產(chǎn)品為主，臨近火車站主干道以及城市主干道沿線新開發(fā)的工程以高層、小高層為主；戶型面積以90—180㎡為主主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域開展特征40片區(qū)供給特點：海東區(qū)位于大理市東海岸，經(jīng)開區(qū)東側，是大理市規(guī)劃開展的新區(qū)，現(xiàn)階段供給量主要來自濱海區(qū)；海東區(qū)交通便利，距離大理飛機場和火車站較近，大理州政府在海東區(qū)域內辦公，隨著主城向外開展，海東區(qū)域價值將日漸凸顯，現(xiàn)階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價值較差；開發(fā)區(qū)產(chǎn)品主要以外銷型休閑度假商品房供給為主，現(xiàn)階段區(qū)域還屬于新區(qū)，本地主流客戶對該區(qū)域尚有一定抗性，政府大力度的招商引資將進一步促進區(qū)域外銷產(chǎn)品供給，未來具有較高升值潛力；海東區(qū)：占據(jù)良好的城市自然生態(tài)資源，以外銷休閑度假型物業(yè)為主，是城市高端物業(yè)的集聚區(qū)。片區(qū)物業(yè)形態(tài)：海東區(qū)物業(yè)以度假型產(chǎn)品為主，小高層高層公寓、洋房、別墅產(chǎn)品均有供給；戶型面積：別墅190-300㎡，公寓40-60㎡，洋房100-190㎡片區(qū)價格：5000—30000元/㎡〔外銷〕主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域開展特征41片區(qū)供給特點：城郊區(qū)位于大理市西環(huán)外大理世紀中學以北，是下關市和大理市的過渡地帶，現(xiàn)階段供給量主要來自大麗路和滇藏公路沿線；城郊區(qū)交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城和下關距離較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽緩坡范圍內，深受改善型客戶和外銷客戶青睞；城郊區(qū)產(chǎn)品主要以改善型和外銷型商品房供給為主，現(xiàn)階段區(qū)域開展還不成熟，企事業(yè)單位在該區(qū)域有較多改善型住宅；城郊區(qū)：現(xiàn)階段區(qū)域開展還不成熟，但交通便利，城市自然生態(tài)自源良好，未來開展空間較大。片區(qū)物業(yè)形態(tài)：城郊區(qū)物業(yè)以大戶型洋房、中等面積的別墅產(chǎn)品為主；戶型面積：別墅190-400㎡，洋房130-190㎡片區(qū)價格：洋房5500-6800元/平米；

別墅6800—15000元/平米；主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域開展特征42隨著大理經(jīng)濟持續(xù)開展、城市化進程的快速推進，未來改善性居住需求將日漸旺盛，也就是說剛性需求將成為下一階段的主導需求；海東區(qū)是以臨海、傍山的休閑度假型高端外銷型為主的高端物業(yè)開發(fā)區(qū)域，北城區(qū)將成為下一階段大理重點開發(fā)的普通居民居住片區(qū)。小結43三、房地產(chǎn)產(chǎn)品調查

1、住宅市場調查與研究

2、商業(yè)市場調查與研究

3、三級市場分析441、住宅市場調查與研究洱海傳奇洱海國際生態(tài)城洱海龍灣大理公館御培坊洱海莊園蘋果城清逸佳園錦達豪庭惠豐新城梨花溪感通別墅銀海山水間花韻藍灣藝墅花香五洲國際商貿(mào)城藝海天城滄海高爾夫建標華城興盛一期蒼洱大觀河畔陽光從圖上可以看出，主要項目有27個，主要以海東及主城區(qū)為主，其中主城區(qū)為傳統(tǒng)居住區(qū)，海東區(qū)為旅游度假區(qū)，但是隨著土地的大量放量，配套的不斷完善，海東區(qū)也將逐步成為居住核心區(qū)。滿江家居建材城洱海寰球時代華辰玉海豪庭琪年時代商貿(mào)城財富中心樓盤分布45洱海龍灣藝墅花香五洲國際商貿(mào)城興盛一期河畔陽光從圖上可以看出，待售工程有9個，6個工程為高層，其余為別墅、洋房及商業(yè)工程，集中在滿江片區(qū)。滿江家居建材城洱海寰球時代華辰玉海豪庭琪年時代商貿(mào)城主要待售樓盤分布圖46從圖上可以看出，目前大理市舊改工程眾多，到達13個，后續(xù)開發(fā)量巨大，且改造格局集中于主城區(qū)，對整個工程存在很大的壓力泰業(yè)地產(chǎn)舊改文化路工程福星村改造工程大菠蘿甸改造工程現(xiàn)代商業(yè)影視城工程黑龍橋以東工程龍尾關工程大關邑改造工程州委黨校片區(qū)大展屯改造工程皇后山村改造工程金星村改造工程三中工程主要拆遷改造工程分布圖47重點項目開發(fā)商區(qū)域占地（畝）容積率物業(yè)類型總戶數(shù)（戶）價格區(qū)間錦達豪庭錦達地產(chǎn)主城區(qū)11.674.98高層1986200--7500惠豐新城惠豐地產(chǎn)主城區(qū)1304.93小高層、高層17005200--6000建標華城建標地產(chǎn)開發(fā)區(qū)111.642.85多層、高層14184100--6200梨花溪大理華躍地產(chǎn)北城區(qū)1451.02小高層、別墅600均價6000藝墅花鄉(xiāng)花樣年地產(chǎn)北城區(qū)1167高層（三幢）8006800--7500

洱海莊園洱海金沙置業(yè)北城區(qū)4501.15公寓、別墅、小高層、洋房22005000--7500

主城區(qū)占地小，容積率高北城區(qū)放量大，容積率高，物業(yè)類型多樣化洱海傳奇新大陸地產(chǎn)海東3000.65住宅、公寓、別墅1000均價8000洱海國際生態(tài)城大理金沙地產(chǎn)海東3861.0公寓、別墅、小高層洋房、酒店40006000--30000大理公館金石地產(chǎn)海東1980.42別墅1456500--12000感通別墅獨秀地產(chǎn)城郊區(qū)5000.27別墅368均價12000銀海山水間銀海地產(chǎn)城郊區(qū)4300.49洋房、別墅700均價7500容積率低，物業(yè)類型以別墅、花園洋房為主主要在售樓盤概況48大理市樓盤建筑風格比較多元化，高層結構以現(xiàn)代風格為主，別墅建筑風格大多以白族民居為主，局部樓盤如洱海莊園也引入了比較先進的ARTDECO風格建筑。白族風格—代表山水間、大理公館現(xiàn)代風格—代表藝墅花鄉(xiāng)西班牙風格--代表梨花溪注：ArtDeco演變自十九世紀末的ArtNouveau〔新藝術〕運動，結合了因工業(yè)文化所興起的機械美學，以較機械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來表現(xiàn)。ARTDECO風格建筑風格49坡地景觀+水景—大理公館、銀海山水間園林+天然資源—洱海國際生態(tài)城大理市小區(qū)園林風格開始多樣化，表現(xiàn)手法豐富多姿，水景、小品、主題元素精密結合，各有千秋。園林風格50園林風格簡單風格-花韻藍灣依托自身資源-梨花溪51通過對大理市重點樓盤的監(jiān)測得出，城市中心區(qū)近兩年新建商品房占地面積較小，建筑以高層為主；海東地區(qū)有大盤放量，工程相對于其它區(qū)域占地較廣，建筑以綜合性物業(yè)為主〔洋房、別墅為主〕。下關城區(qū)主要以高層為主，如錦達豪庭、藝墅花鄉(xiāng)、惠豐新城等。建筑風格方面，目前的大理市市樓盤，較多別墅區(qū)建筑風格是當?shù)匕鬃迕窬语L格，高層主要是現(xiàn)代風格。朝向上多以南北向為主，由于大理市古城區(qū)、洱海邊整體限高，所以周邊工程以洋房、別墅為主；在下關以自住為主，有少量投資，面積區(qū)間100—130㎡銷售較好。從工程產(chǎn)品面來看，分為內銷型目和外銷型，內銷型主要是針對大理本地客戶及外來常住客戶，外銷型那么多以旅游度假為主題吸引全國的高端客戶或投資客。小結52商業(yè)市調主要兩局部組成：采用走訪調查方式，以地塊為中心分路段進行，主要包括：興盛路、建設路、泰安路、蒼山路、人民路、關平路、正陽街。對大理現(xiàn)有的大型百貨商場類工程、商業(yè)步行街類工程進行了解，調查其經(jīng)營狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式。2、商業(yè)市場分析53傳統(tǒng)核心商業(yè)圈向西遞減向北遞減滿江商業(yè)價值正在逐漸提升滿江商業(yè)價值正在逐漸提升商業(yè)價值體系分析54大型超市、購物中心、小吃銀行、服裝、通訊、生活配套服務建材、汽修、家裝類餐飲高端餐飲大型專業(yè)市場城市綜合體4s店、汽修建材、零售業(yè)態(tài)分布概況古城休閑娛樂、餐飲、酒吧等55財富中心萬德福購物中心沃爾瑪購物中心興盛商業(yè)城澳霖百貨優(yōu)貿(mào)百貨鴛浦商貿(mào)街正陽廣場恒邦大理購物中心主要調查街道主要商業(yè)調查區(qū)域56街鋪調查區(qū)域57主要經(jīng)營業(yè)態(tài)租金范圍（元/㎡）商業(yè)價值評價興盛路百貨、小電器、五金、小超市30-60商業(yè)副中心，經(jīng)營雜亂，商業(yè)價值中等。人民路銀行、服裝、通訊、超市、藥店100-200傳統(tǒng)商業(yè)核心圈，高端行業(yè)聚集地，經(jīng)營業(yè)態(tài)集中為：服裝、通訊、金融等行業(yè)，商業(yè)價值最高。泰安路通訊、電器、化妝品、糕點150-300建設路銀行、服裝、化妝品、超市、電器80-280蒼山路高檔服裝、家紡、窗簾、酒店40-160業(yè)態(tài)繁多，西段高端商業(yè)，商業(yè)價值由西向東遞減。關平路服裝、百貨、小吃、藥店60-120傳統(tǒng)商業(yè)核心圈，中端商業(yè)聚集地，主要以服裝、化妝品為，商業(yè)價值高。正陽街中端服裝、通訊、百貨100-180街鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)及租金概況58財富中心萬德福購物中心沃爾瑪購物中心興盛商業(yè)城澳霖百貨優(yōu)貿(mào)百貨鴛浦商貿(mào)街正陽廣場恒邦大理購物中心綜合商業(yè)調查區(qū)域59主要經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營模式興盛商業(yè)城服裝、鞋類批發(fā)零售、窗簾、家居用品一層租金30-40元/㎡/月，二、三層租金50-60元/㎡/月。產(chǎn)品豐富，檔次低沃爾瑪廣場超市為主，服裝、飾品、化妝品為輔超市出口少量內鋪，面積2—10平米，租金1500—5000元/月萬德福購物中心男女服裝、化妝品、鞋類、超市、飾品聯(lián)營方式，商家營業(yè)額的22%返利給商城管理方。鴛浦商業(yè)街服裝、超市、化妝品、飾品正街一層租金高，月租金120-200元/㎡，次街40-80元/㎡，二層50元/㎡優(yōu)貿(mào)百貨服裝、飾品、鞋類聯(lián)營方式，商家營業(yè)額的20%返利給商城管理方。澳林百貨電器、服裝、鞋類、箱包聯(lián)營方式，商家營業(yè)額的20%返利給商城管理方。綜合商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)營模式60從市場的租金來看，除市中心租金較高外，其他位置租金差距并不是很大，其中又以建設路服裝行業(yè)租金為最高，因為經(jīng)營的為品牌服飾，整個市場已經(jīng)形成了良好的商業(yè)形象，租金平均在200元/平米/月，經(jīng)營狀況良好。針對本工程所處位置，本次調查主要集中在人民路、建設路、泰安路及工程周邊的街鋪，該區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)繁多，涉及服裝、百貨、超市、銀行、小吃、家電、通訊等，租金上下不等，和鋪面新舊及經(jīng)營行業(yè)有關。從調查數(shù)據(jù)來看，首先是服裝的租金為最高，其次為電子通訊，再其次為小吃百貨，其余的商業(yè)業(yè)態(tài)租金較低，且相差不大。這說明服裝和電子通訊類商業(yè)支持高租金的先決條件是集中和規(guī)模，而小吃百貨類需要的是人流和人流的滯留時間，超市需要的規(guī)模，餐飲需要的是便利和特色。主題類商業(yè)主要分布在泰安路和人民路一帶，該區(qū)域地段好，人流量大，商業(yè)氣氛濃厚。高端商業(yè)進駐逐漸增多，而且經(jīng)營狀況一般，一般采用聯(lián)營的經(jīng)營方式。小結61大理地產(chǎn)中介門店相對集中在下關片區(qū)，大約有60家，地產(chǎn)中介的規(guī)模均相對較小，門檻也相對較低，從業(yè)人員較多，但具備專業(yè)素養(yǎng)的置業(yè)參謀較少，形成規(guī)模的地產(chǎn)中介公司有榮城地產(chǎn)、盤古地產(chǎn)、創(chuàng)和地產(chǎn)等；通過多家中介了解到，大理地產(chǎn)中介與開發(fā)商之間沒有形成二三級市場聯(lián)動，三級市場上的房源都是業(yè)主在中介放盤，且大理下關地區(qū)樓盤多以內銷型為主。從成交情況看，在年末的9月—11月成交量較多，其余時間較冷淡。通過購置客戶看，主要構成以剛性需求客戶為主；大理下關地區(qū)在中介成交的客戶多半是下關本地人。3、三級市場分析62大理人對居住環(huán)境、周邊配套的要求及對生活的便利性都十分注重：物業(yè)類型：大理本地居民因長久以來的居住習慣對多層、花園洋房尤為熱衷。但隨著近幾年大理房地產(chǎn)業(yè)的開展，加之下關土地稀缺，高層建筑的新起，局部人那么逐漸接受了電梯房，但仍存在一定抗性。年輕人比較容易接受小高層或高層，年紀偏大的人在購房時那么傾向多層或洋房；戶型、面積方面：公寓及小戶型不超過60㎡，兩房兩廳一衛(wèi)及兩房兩廳兩衛(wèi)在70-90㎡左右，三房兩廳一衛(wèi)及三房兩廳兩衛(wèi)在100-140㎡之間，較受市場推崇；配套方面：大理本地客戶在購房時工程內部配套及周邊生活配套是選擇購置的關鍵因素，對生活配套雖然不要求全面，但停車場、車站、菜場、超市、銀行是必備的。三級市場產(chǎn)品分析63本地三級市場還未成熟的市場，整體規(guī)模不大，各店面規(guī)模小，置業(yè)參謀素質不高；下關是大理旅游集散地和交通樞紐，人口集中，且相對固定，三級市場購房客戶主要還是以剛性首置、首改客戶為主；外來投資客戶以選擇環(huán)境資源較好的物業(yè)居多，且本地還有大量的自建房存在，分流了局部市場需求，因此三級市場投資性購房需求空間小，成交量低；通過三級市場的調研發(fā)現(xiàn)，整個市場上走量較大的產(chǎn)品集中在兩房、三房，面積在100-130平方間的戶型為主力。小結64四、市場需求和消費行為調查

1、住宅需求調查與分析

2、商業(yè)需求調查與分析以問卷的方式，采用隨機抽樣調查，了解消費群體的特征、消費需求、消費行為習慣及市場根本狀況，為工程定位提供根底數(shù)據(jù)支持和分析。65此次問卷調查對象以公務員、職員和老板為主；年齡構成主要為25-55歲之間；個人月收入3000-8000元之間；月消費占收入的30-50%之間。職業(yè)組成年齡結構個人月收入消費占收入的比例調查對象分析1、住宅需求調查與分析66分析：下關地區(qū)是購房者首選區(qū)域，該區(qū)域配套完善，生活方便，是傳統(tǒng)主要居住聚集地；超過一半以上選擇3年后購房或暫無購房方案，說明目前當?shù)乜蛻粲^望情緒嚴重；從居住現(xiàn)狀來看，大理房地產(chǎn)市場開展空間和潛力較大。購房區(qū)域喜好度計劃購房時間現(xiàn)階段居住狀況住房市場承載力調查分析67購房原因購房次數(shù)分析：改善型一次購房需求占首位，其次為投資型需求；大理住房市場仍以剛性需求為主；在銀行限貸的政策下，二套房、三套房需求仍然存在，但需求量大大減少。購置動機調查分析68產(chǎn)品類型需求住房面積需求分析：市場對房價的接受度主要在4500-5000元之間；市場對面積的需求主要在60-100平米之間；對戶型結構需求主要為兩室兩廳和三室兩廳；產(chǎn)品類型以平層為主。價格需求產(chǎn)品結構需求住房需求調查69交房標準分析：從付款方式來看，受銀行按揭貸款利率的不斷提高，大局部客戶趨向分期付款；交房標準上毛坯房仍是首選，但小戶型精裝修開始逐漸為市場接受；文化娛樂設施、醫(yī)療保健設施及車庫這三類配套需求最高。付款方式配套需求住房市場開展趨勢調查70分析：從影響購房的因素來看，小區(qū)內部環(huán)境、價格、物管是客戶考慮購房的主要影響因素；客戶了解購房信息渠道也越來越多樣化，報刊雜志是首選，其次是戶外和親朋的介紹，從樓盤的推廣來看，手段的豐富化能增加工程的宣傳廣度和深度。購房信息了解渠道影響購房因素購房習慣需求調查71消費動機—現(xiàn)階段大理住房市場以剛性需求為主，約占市場的70-80%?？蛻糍彿恐饕獮榱私鉀Q實際居住需要。消費習慣—對房型上主要以兩房和三房為主，面積分布在60-100平米之間，付款方式以分期付款和銀行按揭付款方式為首選；對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、等方面日漸注重。市場接受度—購房對當?shù)鼐用襁€是個很大的開支，根據(jù)當?shù)鼐用袷杖胨降仍?，在考慮購房時，價格因素是重點考慮對象。購房群體—主要以職業(yè)、收入穩(wěn)定的公務員及事業(yè)單位為主，其次為企業(yè)高管和經(jīng)營較好的個體經(jīng)營戶，年齡在30-50之間。小結72分析：經(jīng)營戶選擇經(jīng)營的鋪面主要考慮區(qū)域的客流量和地段；大理商業(yè)市場租金兩極分化嚴重，地段好的如建設路、人民路月租金200元/㎡以上，其他地段較差的租金相對低，平均50元/㎡左右。選擇商鋪經(jīng)營的原因能接受商鋪租金范圍2、商業(yè)需求調查與分析73分析：對商鋪的面積需求主要在30平米-60平米之間；商鋪能接受價格主要在6000-15000元之間。價格接受范圍面積需求價格、面積接受范圍調查74分析：在調查對象中，自營需求客戶占大多數(shù)，其次為長期持有以出租收益的；從是否打算投資來看，由于商鋪自身產(chǎn)品特性，只有少局部具有較強資金實力的客戶最近打算投資。購買意圖最近一年是否打算投資商鋪75分析：在調查對象中，對商鋪的投資回報率期望值較高，期望在10%-15%；產(chǎn)品類型中，以傳統(tǒng)臨街商鋪為主；考慮是否購置商鋪時，地段價格、商圈交通和人流量是決定性因素。商鋪投資類型影響投資商鋪的因素投資回報率期望值商業(yè)投資的產(chǎn)品類型76市場開展趨勢—大理商業(yè)市場選擇經(jīng)營和購置商鋪時主要考慮地段和區(qū)域的人流量；消費習慣—選擇購置商鋪時，產(chǎn)品上以臨街鋪面為首選，面積需求主要在30-60平米之間，付款方式上以貸款為主；市場接受度—商鋪作為投資型產(chǎn)品，對客戶資金要求較高，客戶群體面較下，價格承受度主要在10000-20000元之間。小結77第二局部工程產(chǎn)品研發(fā)78一、工程條件分析1、地塊位置2、地塊現(xiàn)狀3、周邊配套79興盛一期興盛二期1、地塊位置工程位于大理市下關興盛路以東，蒼山路和巍山路中間，東臨煙廠，西臨興盛商城。80興盛二期興盛一期工地現(xiàn)狀地塊西側興盛路現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀-南側地塊現(xiàn)狀-北側2、地塊現(xiàn)狀地塊內部現(xiàn)狀工程地塊主要由億標公司地塊、志隆物業(yè)地塊、公安局地塊及私人地塊組成，房屋產(chǎn)權構成復雜，局部房屋老化嚴重，拆遷量大。81下關的核心生活圈集中在人民路、建設路并向四周輻射，各種生活配套齊全。本工程位于核心商圈，商圈對本工程商業(yè)氣氛支撐力較大。主生活圈本案82A、滇西電力局職工醫(yī)院B、大理市第一人民醫(yī)院C、大理市第一人民醫(yī)院D、民族醫(yī)院E、濟民醫(yī)院F、大理市婦幼保健院G、大理州第二人民醫(yī)院區(qū)域內醫(yī)療配套離工程僅2分鐘距離本案地塊區(qū)域醫(yī)療配套3、周邊配套83A、下關一中B、金星完小C、民族中學D、下關四小E、下關七小F、下關一小G、下關三小H、下關八小I、下關六中本案區(qū)域內學校配套離工程僅3分鐘距離地塊區(qū)域教育配套84工程附近有銀行網(wǎng)點眾多，涵蓋各大中小銀行，金融系統(tǒng)完善。A、中行興盛路分行B、建行興盛支行C、工行小花園支行D、建行建東支行E、建行泰興支行F、工行建設支行G、農(nóng)行蒼山路支行H、中信銀行I、建行開發(fā)區(qū)支行G、工行云嶺支行AFBCDEGIHG本案地塊區(qū)域金融配套85A、珠海農(nóng)貿(mào)市場B、樂福超市C、西窯市場D、沃爾瑪超市E、萬德福購物中心F、美好家園超市G、華匯超市ACBEDGF本案工程附近有生活配套完善，生活方便。地塊區(qū)域主要生活配套86本案7路公交線路8路公交線路工程附近7條公交系統(tǒng)路線，其中有5條線路站點位于本案旁。23路公交線路21路公交線路13路公交線路11路公交線路崇圣寺三塔線路地塊區(qū)域交通系統(tǒng)87二、工程SWOT分析優(yōu)勢劣勢時機威脅88Strengths〔優(yōu)勢〕工程處于大理下關主生活圈，各類配套完善，生活方便；工程處于大理下關主商業(yè)地帶，地塊商業(yè)價值較高；交通便利，多路公交車經(jīng)過工程地，交通系統(tǒng)、市政配套完善；開發(fā)商大理城投在當?shù)氐牧己每诒坝绊懥τ欣诳蛻舻慕邮芏?；大理強勁的?jīng)濟開展趨勢及外來客戶的大量進入將加快產(chǎn)品的銷售進度。89工程面臨拆遷，拆遷量大，拆遷周期較長；工程因拆遷而造本錢錢較高；地塊規(guī)模較小，社區(qū)內部配套設施及社區(qū)景觀受較大限制；工程臨興盛路，臨街住宅噪音污染較大。Weaknesses〔劣勢〕90目前大理城市在大力推動舊城改造開展工作，所以在推進房地產(chǎn)市場的開展，賦予房地產(chǎn)工程開發(fā)較多的利好政策。工程位于大理市下關中心，通過獨特性產(chǎn)品建筑及創(chuàng)新性產(chǎn)品，打造大理城市新名片，引起市場注意；區(qū)域配套完善，所以周邊工程熱賣〔如惠豐新城〕，說明市場目前對此還有潛在需求；Opportunities〔時機〕91房地產(chǎn)政策頻出。目前大理雖然沒有出臺限購令，但是對投資客產(chǎn)生較大的心理影響；限貸政策提高了購房的首付款及銀行還款利息，加大購房者購房壓力，對剛需客戶產(chǎn)生了較大影響；本工程屬于拆遷改造工程，在工程規(guī)劃上存在一定難度；舊城改造工程相繼面市，對本工程開發(fā)及銷售節(jié)奏都會產(chǎn)生較大壓力。Threats〔威脅〕92通過SWOT分析得出，本工程必須搶占時間，躲避市場風險，應在2—3年內完成工程整體銷售；做好拆遷工作，盡量控制拆遷本錢，實現(xiàn)工程利潤最大化；優(yōu)化產(chǎn)品，做好產(chǎn)品設計、景觀規(guī)劃、交通流線及商業(yè)等工程規(guī)劃，強化工程的獨特性及有利性。小結93四、工程定位1、產(chǎn)品定位2、客戶定位3、形象定位94工程定位是勾畫企業(yè)形象和所提供的產(chǎn)品價值的行為。它依據(jù)產(chǎn)品的消費對象、消費對象對產(chǎn)品的需求特征及其競爭產(chǎn)品、替代產(chǎn)品的狀況而為自身產(chǎn)品設計、塑造的區(qū)別于其他產(chǎn)品的個性和形象，最終要向消費者說明產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的區(qū)別。951、設計什么樣的產(chǎn)品？即產(chǎn)品的特征和個性，這種個性應是其他競爭者無法模仿的，具有巨大的吸引力。2、為什么人設計?即產(chǎn)品面對的目標客戶群。3、如何生產(chǎn)本產(chǎn)品？在產(chǎn)品規(guī)劃設計中，通過尋求利潤與本錢合理的結合點，實現(xiàn)利潤最大化。產(chǎn)品的定位不是去創(chuàng)造某種新奇或與眾不同的事物，而是整合已經(jīng)存在的聯(lián)系1、產(chǎn)品定位96現(xiàn)階段市場狀況——剛性需求為主，中小戶型暢銷；工程的地理位置——居住中心，商業(yè)副地帶；工程的整表達狀和規(guī)?！疬w，26畝；區(qū)域環(huán)境及特質條件——成熟生活配套區(qū)。產(chǎn)品定位影響因素97關鍵詞——剛性需求購房次數(shù)政策層面：房地產(chǎn)調控，抑制投資型需求市場層面：首套置業(yè)為主以經(jīng)濟型住宅為主舒適型住宅為輔98本案商業(yè)中心關鍵詞——居住中心，副商業(yè)中心待建大型商業(yè)工程商業(yè)中心位于建設路、人民路、泰安路區(qū)域；地塊地形現(xiàn)狀，工程周邊交通動線流暢性；未來金星、小花園綜合性大型商業(yè)的開發(fā)；99是否臨干道價值評價A興盛路展示面好，商業(yè)氛圍濃厚。B規(guī)劃路展示面一般，商業(yè)氛圍較低。C待規(guī)劃路未來有一定商業(yè)價值D不臨路無商業(yè)氛圍A面——商業(yè)價值較高，未來將成為工程商業(yè)規(guī)劃的重點區(qū)域。B面——商業(yè)價值低；C面——商業(yè)價值較低；D面無商業(yè)價值。興盛路蒼山路巍山路漾濞路DACB商業(yè)價值評估規(guī)劃路100底層社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)設置為：超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發(fā)店、家庭效勞網(wǎng)點等101關鍵詞——成熟配套區(qū)AFBCDEGIHG本案金融本案醫(yī)療ACBEDGF本案生活本案教育工程非大型復合型社區(qū)，規(guī)模??；中心城區(qū)、配套完善，區(qū)位優(yōu)勢凸顯，工程臨街；單身公寓、SOHO102綜合本工程最有利時機點，建議工程定位為：“經(jīng)濟型〞空中花園洋房社區(qū)首次置業(yè)客戶產(chǎn)品中小化低總價，低首付。落地飄窗、入戶花廳垂直綠化、大面積景觀陽臺崇洋情節(jié)高品質、新技術建筑細部處理103綜上所述，產(chǎn)品組合為：底層社區(qū)型商業(yè)+單身公寓+SOHO+經(jīng)濟型為主/舒適型為輔住房104戶型面積檔比重戶型特點單身公寓30-40㎡10%簡單實用，空間感強SOHO60-100㎡15%入戶花廳、露臺、私家花園、轉角窗、落地飄窗、躍層中空客廳等戶型亮點經(jīng)濟型二房60-70㎡20%經(jīng)濟型三房70-90㎡40%舒適型三房120-130㎡15%產(chǎn)品配比105產(chǎn)品定位支撐點工程總體規(guī)劃方面充分利用工程區(qū)位、交通、配套等優(yōu)勢，力求工程規(guī)劃與城市區(qū)域環(huán)境形成良好的統(tǒng)一；工程開發(fā)與城市開展統(tǒng)一，工程形象與城市開展形象相符。戶型產(chǎn)品的健康性滿足戶型的健康性需求；人性化設計，和新的空間元素、設計理念的提出；注重戶型的細節(jié)處理，保證良好的私密性。106產(chǎn)品的市場特點戶型設計以經(jīng)濟型戶型為方向；根據(jù)市場開展規(guī)律，設計符合市場的戶型結構和戶型面積；根據(jù)目標客群的家庭結構特點，戶型設計考慮組合的靈活性和空間有效利用性。高科技的應用住宅智能化標準的提出和倡導；智能安防系統(tǒng)；衛(wèi)星電視轉播、電視點播系統(tǒng)等。時代感的建筑風格簡約時尚的建筑風格；建筑小品與景觀環(huán)境的協(xié)調統(tǒng)一，從建筑風格及裝飾風格具有時代感。1072、客戶定位目標市場構成分析根據(jù)城市和工程規(guī)模，本工程的目標群體不可單獨按照區(qū)域劃分客戶群體，而是盡可能吸納更多的大理市客群。目標市場需求特征分析需求客群分析——隨著城市化進程的不斷邁進，住房需求量逐年上升，新興城市白領階層逐步壯大，城市中產(chǎn)階層一直是市場購置力的主要組成局部。購置動機分析——首次置業(yè)、首次改變居住環(huán)境構成住宅購置的主要潛在動機。戶型面積需求分析——戶型的需求是目標群體的家庭結構及功能需求決定，公寓、兩房和三房，面積60-100平米的戶型相當受市場歡送。108根據(jù)大理目標市場的構成和市場需求特征的分析，建議本工程的主力客戶群體定位為：中產(chǎn)階層&城市白領大理市場主要購房群體中，按經(jīng)濟結構和經(jīng)濟支撐力來分，占市場份額較大的是中產(chǎn)階層，其次是城市精英。中產(chǎn)階層——具有較強的經(jīng)濟能力，有多年積蓄，有固定的經(jīng)濟收入；城市精英——對價格敏感度低，理性，不易被說服，追求較高的生活品質，存在屢次購置可能。109消費客群行為特質分析：年齡30-50歲左右，至少具有5年以上工作經(jīng)歷，有一定積蓄；收入相對穩(wěn)定，首付能力在10萬以上，最低家庭月供款能力1600以上；從事技術、知識含量較高的行業(yè)；家庭人口2-3人，以兩代家庭為主；首次或屢次置業(yè)，注重實用性和生活舒適度；對物業(yè)要求較高，在房型設計、樓層選擇、地段位置等方面有較多比照考慮，置業(yè)理性；講究物業(yè)和社區(qū)的品質，滿足其健康要求和精神層次需求的家居氣氛；對小區(qū)景觀要求較高。110目標客群細分由以上主力客群細分，并參加其他可能影響的購置客群層面，可劃分為：大中型企業(yè)中層及高層職員小型私企業(yè)主；行政、事業(yè)單位工作人員；自由職業(yè)者；投資者。111形象定位是將物業(yè)的優(yōu)勢，外部時機進行形象概括，將工程的賣點完整呈現(xiàn)，并能產(chǎn)生聯(lián)想，影響客戶的直觀感受。從本工程的優(yōu)勢及時機點分析，將本工程的形象訴求點歸納為：優(yōu)越的地理位置——工程位于下關興盛路旁，地處城市中心，周邊各種配套完善，教育、金融、生活配套一應俱全，交通方便，生活方便；超前的規(guī)劃設計理念——建議整合各方面優(yōu)勢資源，引入超前的規(guī)劃設計理念，按可持續(xù)開展的開發(fā)理念，全新打造“生態(tài)社區(qū)〞；人性化戶型設計——打破傳統(tǒng)高層住宅的弊病，科學設計和布局，保證私密性的前提下，增強采光通風性，做到戶戶觀景，戶戶有景。戶型面積多樣化；智能化安防系統(tǒng)——作為現(xiàn)代新型社區(qū)，社區(qū)安防智能化是根本要求，建議本工程從圍墻的紅外線監(jiān)控、遠程監(jiān)控及單元入戶的門禁系統(tǒng)等安防設施實現(xiàn)真正智能化，打造一個平安的家；品牌開發(fā)商實力保障——大理城投公司作為當?shù)刂_發(fā)商，以城市經(jīng)營和打造客戶真正居住價值的理念，保證工程的高品質。3、形象定位112第三局部工程規(guī)劃設計建議113工程開發(fā)方向為高層住宅，該類產(chǎn)品在大理極為普遍，為了在市場中和別的工程拉開差異，在競爭中占領優(yōu)勢，這就需要有其獨特、新穎的產(chǎn)品特色，根據(jù)市場客戶的定位，主要是以本地的首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主，產(chǎn)品設計在滿足需求的根底上就要進行創(chuàng)新，致力打造一個環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品均好且附加值較高的社區(qū)，以此才能贏得市場。結合本工程地塊形態(tài)，利用立體分割，形成半圍合、圍合式布局，內部區(qū)域形成大面積的景觀地帶，提升產(chǎn)品的居住價值和良好形象；工程應以主題景觀、功能創(chuàng)新，戶型高附加值為要點，因工程占地規(guī)模較小，中心高層底層做架空處理，架空高度為4.5米，在增加景觀通透性的根底上還可設置成泛會所，為小區(qū)增加休閑功能；一、產(chǎn)品規(guī)劃建議114規(guī)劃指標容積率：控制在7.5-8.0；綠地率：不低于25％；建筑密度：小于等于35%；建筑限高：小于100米建筑間距：參照建筑設計相關技術標準執(zhí)行。建筑退線：參照大理市規(guī)劃技術規(guī)定退線進行。建筑類型：高層住宅+底層商業(yè)地下層數(shù)：地下2層，其中一層設計機械停車；115社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設計建議社區(qū)商業(yè)分布于工程地塊北、西道路一側，住宅樓底部。商業(yè)具有多功能的效勞功能，既面向城市，又為住宅區(qū)提供商業(yè)效勞功能。業(yè)態(tài)設置為超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發(fā)店、家庭效勞網(wǎng)點。社區(qū)超市設計層高最低4.5米，柱距在7米以上，樓層2層以下。設置貨流通道，設置適當?shù)耐＼囄?。預留強弱電、空調等設施設備的安裝條件。北側規(guī)劃道路底商為1層，層高5.4米，客戶可自行搭建夾層；臨興盛路底商為2層，一層層高4.2米，二層層高3.5米，面寬與進深之比1：2為宜，不大于1：3。預留水、電、氣、污等各項設施的接口。預留商家招牌的設置。116二、建筑設計建議

1、戶型設計建議

2、停車位設計建議

3、交通組織設計建議

4、建筑外觀設計建議

5、建筑外立面細部處理建議

6、外立面色彩及材質建議

7、園林風格建議

8、園林小品建議1171、戶型設計建議應充分考慮不同面積大小的戶型在客廳、臥室大小及開間方面的不同要求；各房間設計應方正實用，主要房間必須無梁無柱橫跨；客廳及臥室要有良好的景觀、采光和通風；平面布局注意功能分區(qū)、動靜分區(qū)，廚房與效勞陽臺及其衛(wèi)生間要結合在一起組合成效勞區(qū)進行設計。戶型要求組合科學、使用方便、舒適環(huán)保，明廳、明廚、明衛(wèi)，生活與景觀陽臺齊備；局部戶型可采用空中花園、鄰里空間、陽光花房等高附加值的設計，根本戶型多采用大陽臺，多陽臺等元素進行設計。118經(jīng)濟型三房參考戶型119采用落地外飄窗設計，增加面積使用空間〔不計入建筑面積〕外飄窗直接落地，外飄60-70公分，窗寬不低于1.5m；120空中花園入戶花廳121為表達社區(qū)的整體秩序，建議社區(qū)停車采用業(yè)主地下停車，訪客地上集中停車方式。業(yè)主停車后根據(jù)地下電梯可直達住所；地下車庫設計采用通風采光口設計，保證車庫的良好通風采光效果；并可運用車庫壁畫或背景音樂，感受地下停車的舒適感。在地面靠近社區(qū)入口附近建設臨時停車位，訪客停車后，按道路沿線指示牌到達訪問樓座；進行環(huán)氧樹脂地坪包裝；設置智能管理系統(tǒng)和節(jié)能照明系統(tǒng)；全部考慮機械立體停車。2、停車位設計建議通風采光口122社區(qū)出入口建議從工程區(qū)位價值分析，商業(yè)價值是興盛路高于北面次干道，從區(qū)域地塊的開發(fā)情況來看，一期臨興盛路已預留社區(qū)出入口，因此建議本工程的出入口設置在地塊北面的次干道上。人車道路系統(tǒng)建議人車分流方式——有組織的將人行道路和車行道路分開，為居民提供平安的居住環(huán)境；社區(qū)道路系統(tǒng)——根據(jù)社區(qū)住宅功能布局，設置主要交通干道，有機結合興盛一期道路系統(tǒng)；通過主干道向輻射社區(qū)主要景觀帶設置景觀步行小路。3、交通組織設計建議123建筑風格：整體以現(xiàn)代主義為主要風格傾向，參加一些后現(xiàn)代主義建筑風格的元素，簡約明快、現(xiàn)代感強，既有地方特色，又富于時代氣息，既有時尚感，又有較高品質感，盡可能保持一期和二期建筑風格的和諧統(tǒng)一?，F(xiàn)代簡約主義風格4、建筑外觀設計建議124陽臺、飄窗——細部突出不同變化綠化充滿每一家6、建筑外立面細部處理建議125建議外立面以暖灰色為主基調，采用分段式立面設計，增加層次感，建筑底部采用深灰色，深米色等色彩，給人以扎實穩(wěn)重的感覺，材質建議采用細膩的石材或仿石材、瓷磚；上部色彩采用灰白、淺灰、米色淡黃等色，材質建議用高檔涂料。6、外立面色彩及材質建議126打造生態(tài)化景觀中心景觀建議采用較大面積淺水景，提升工程的景觀品質；休閑綠地、喬木和灌木的有機結合，增加景觀的層次感和形象；景觀小品的運用，提升景觀的靈動性；注意強化景觀的實用功能，保證業(yè)主入住后除滿足視覺的享受外還可較大程度地參與。7、園林風格建議127小徑——采用形式多樣的材質，力求精致優(yōu)雅，草地中可采用青石等材質；燈飾——選擇具有畫龍點睛的燈飾作為景觀點綴8、園林小品建議128指示牌——道路交叉口設立功能指示牌；休閑椅——用于觀景休閑，也能拉近業(yè)主之間的距離；129第四局部工程開發(fā)投資估算130技術經(jīng)濟指標編號項目單位數(shù)據(jù)層數(shù)基底面積1總用地平方米20813.00

2凈用地平方米17914.00

3容積率

7.50

4建筑密度%35.00%

5平均層數(shù)層32.00

6綠地率%25.00%

7總建筑面積平方米134355.00

6269.98住宅面積

129215.0032

9商業(yè)面積平方米5040.00

10

興盛路商業(yè)面積

3120.002.0156011

規(guī)劃路商鋪面積

1920.001.0192012會所\物管用房平方米100.000.00.0013地下建筑面積平方米28000.00

14其中人防面積平方米28000.00

15地上架空層面積平方米600.00

16地上車位個39

17地下車位個913車位配比0.7

18戶均建筑面積平方米/戶95.00

19居住戶數(shù)戶1360

20居住人數(shù)人4353

131項目開發(fā)成本

制表單位：昆明策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

項目單位數(shù)量造價指標

計劃總金額

（萬元）

按建筑面積攤（元/平方米）投資比例

總計

82,472.246,138.38100.00%1土地成本

34,676.202,580.9442.05%1.1地價

1,110.73

-0.00%1.1.1支付的土地出讓金

31.22

-0.00%1.1.2交納的契稅

34,676.003%1,040.2877.431.26%1.1.3土地占用稅

--

1.3拆遷補償費

45,370.42

33,635.922,503.5140.78%1.3.1私人產(chǎn)權住房拆遷補償費

34950.42550019,222.731,430.7423.31%1.3.2國有企業(yè)住房補償費

7100.0050003,550.00264.234.30%1.3.3辦公用房拆遷補償費

3320.0050001,660.00123.552.01%1.3.4商鋪拆遷補償費

1556.00400006,224.00463.257.55%1.3.5動遷費

667.00

157.6011.730.19%1.3.6停業(yè)損失補償費

1556.00

392.1129.180.48%1.3.7臨時過渡安置補償費

34950.42

1,509.86112.381.83%1.3.8電視、電話、網(wǎng)絡移機

393.0040015.721.170.02%1.3.9物業(yè)管理費、電梯、供水補助

393.00

196.5014.630.24%1.3.10獎勵

393.0030000707.4052.650.86%1322建安工程費m2134,355.00

30,117.132,241.6136.52%2.1基礎工程m2134,355.00

5,230.18389.286.34%2.1.1土石方工程

523.0238.930.63%2.1.2地基處理工程

1,046.0477.861.27%2.1.3基礎主體工程

3,138.11233.573.81%2.1.4護壁（坡）

418.4131.140.51%2.1.5基礎處理措施費（簽證）

104.607.790.13%2.2主體工程

16,264.081,210.5319.72%2.2.1鋼筋混凝土

12,559.23934.7815.23%2.2.2砌體工程

1,736.34129.242.11%2.2.3粗裝修工程

784.8158.410.95%2.2.4鋼結構工程

1.010.080.00%2.2.5外裝修工程

597.0444.440.72%2.2.6保溫及隔熱

585.6543.590.71%2.3門窗工程

672.0850.020.81%2.4防水工程

333.2224.800.40%1332.4.1室外部分

--

2.4.2室內部分

--

2.4.3地下防水防潮

--

2.5室內給排水安裝工程

537.4740.000.65%2.5.1熱水工程

--

2.5.2冷水工程

--

2.5.3排水工程

--

2.6室內電氣工程

537.6240.010.65%2.7室內消防工程

606.6745.150.74%2.7.1室內噴淋消防給水系統(tǒng)

380.6728.330.46%2.7.2室內消火栓系統(tǒng)

178.0013.250.22%2.7.3室內其它滅火設施

32.002.380.04%2.7.4火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)

16.001.190.02%2.8室內安防、智能化

155.1411.550.19%2.8.1通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)

--

2.8.2安防、監(jiān)控系統(tǒng)

--

2.8.3有線電視系統(tǒng)

--

2.8.4門禁系統(tǒng)

--

2.9室內燃氣系統(tǒng)

1.010.080.00%2.10通風

134.269.990.16%1342.10.1送排風系統(tǒng)

--

2.10.2防排煙系統(tǒng)

--

2.10.3空調系統(tǒng)

--

2.11電梯及安裝

292.5021.770.35%2.11.1設備費

13.0019.00247.0018.380.30%2.11.2安裝費

13.003.0039.002.900.05%2.11.3檢測費

13.000.506.500.480.01%2.12自備電源系統(tǒng)

67.135.000.08%2.13高低壓配電及安裝

161.1111.990.20%2.14室內裝修工程

241.6617.990.29%2.14.1廚房

--

2.14.2衛(wèi)生間

--

2.14.3廳房

--

2.14.4陽臺、露臺

--

2.14.5設備設施

--

2.15公共部位精裝修

683.0050.840.83%2.15.1大堂

325.0024.190.39%2.15.2樓梯間

358.0026.650.43%2.15.3屋面

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2.16地上車庫m20.000.00--0.00%2.17地下車庫m228,000.001,500.004,200.00312.605.09%1353基礎設施費

2,570.26191.303.12%3.1供電工程費Kva300.00

1,303.0096.981.58%3.1.1高壓輸電工程

550.0040.940.67%3.1.2低壓輸電工程

635.0047.260.77%3.1.3配電站

118.008.780.14%3.1.4開閉站

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3.2室外給排水及消防工程費

425.0031.630.52%3.2.1室外供水工程m3/日50.001.3065.004.840.08%3.2.2室外排水工程km0.5080.0040.002.980.05%3.2.3污水處理工程t/日50.001.2060.004.470.07%3.2.4室外消防工程

260.0019.350.32%3.3供氣工程費

-0.00%3.3.1調壓站

--

3.3.2管網(wǎng)鋪設

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3.3.3煤氣市政配套費

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