昆明房地產市場報告

昆明至祥研究中心2024年7月17日白熱半場，輕舞飛揚——2024上半年昆明房地產市場報告注：該報告屬于昆明至祥研究中心市場常規(guī)系列報告之一，系列報告包括周報、月報、年報、工程開盤報告以及區(qū)域市場研究報告等，全方位深度解析昆明樓市，有意者請與 昆明至祥研究中心 聯(lián)系地址：春城路219號東航投資大廈608室電話：〔0871〕68896888轉822新浪微博：@昆明至祥研究中心背景篇土地篇商品房篇研判篇2024年房地產市場半年報營銷篇一、經(jīng)濟背景區(qū)域GDP提高2024年1季度，昆明市國民經(jīng)濟保持較快增長，實現(xiàn)了1季度區(qū)域經(jīng)濟“開門紅〞。自2024年開始，昆明市區(qū)域GDP增速明顯加快。到2024年年底，昆明市實現(xiàn)地區(qū)生產總值3011.14億元，環(huán)比增長19.99%；2024年1季度，昆明市實現(xiàn)地區(qū)生產總值692.95億元，同比增長13.5%，高于全國5.8個百分點，高于全省0.9個百分點，國民經(jīng)濟保持較快增長。數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局〔昆明至祥研究中心整理〕2024-2024年1季度昆明市GDP開展情況保持較快增長行業(yè)投資增長2024年1季度昆明固定資產投資總體保持較快增長，房地產市場開展勢頭強勁。2024年1季度昆明固定資產投資總體呈較快增長趨勢，其中房地產開發(fā)投資比重增強，房地產市場開展勢頭強勁；2024年1季度昆明實現(xiàn)固定資產投資501.23億元，其中實現(xiàn)房地產開發(fā)投資218.45億元，房地產開發(fā)投資比重達43.58%。數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局〔昆明至祥研究中心整理〕2024-2024年1季度昆明固定資產投資和房地開發(fā)投資情況固定資產投資（億元）房地產開發(fā)投資（億元）2006年6541722007年818221.992008年1053.16259.292009年1600.66369.432010年2160.88440.682011年2701.11625.972012年2345.91919.072013年1季度501.23218.45工程年份較快增長消費增幅放緩2024年1季度昆明社會消費品零售總額實現(xiàn)357.58億元，總體保持較快增長，增速小幅放緩。近年來，昆明社會消費品零售總額保持較快增長，但增速放緩；其中城市社會消費品零售總額增速放緩勢強。數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局〔昆明至祥研究中心整理〕2024-2024年1季度昆明城市、農村社會消費品零售總額比照情況2024-2024年1季度昆明社會消費品零售總額開展情況增速放緩人口平穩(wěn)增長近年來，昆明人口保持低位穩(wěn)增長，但城鎮(zhèn)化率呈穩(wěn)增長且遠超出全國綜合水平。近年來，昆明人口增長較平穩(wěn)，總體保持低位增長。2024年年末昆明常住人口約為653.3萬人，人口增長率0.72%。數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局〔昆明至祥研究中心整理〕2024-2024年昆明常住人口開展情況2024-2024年全國、昆明城鎮(zhèn)化開展比照14.45%近年來，昆明城鎮(zhèn)化水平遠超全國。2024年年底，昆明城鎮(zhèn)化率為67.05%，高出全國14.45個百分點。二、行業(yè)政策——樓市盤點，重點解讀，調控走向政策盤點2024年-2024年十年間，國家管理層累計出臺10條左右“嚴厲〞調控政策，但房價似乎無法擺脫越調越漲的“怪圈〞。3月“國八條〞“18號文〞確立房地產業(yè)支柱地位2024年2024年3月2024年8月“國六條〞“新國八條〞鼓勵和支持住房消費2024年2024年2024年2024年2024年2024年“國十條〞提高二套房首付和利率國務院5次常務會議研究調控又一輪“國八條〞開始限購“國五條〞向二手房征20%差價稅樓市十年九調頻陷漲價“怪圈〞政策盤點2024年1-6月全國發(fā)布實施及進行聽證等政策中，住房政策始終成為調控主導，同時金融、規(guī)劃、戶籍及土地等政策也是上半年調控重點。2024年1-6月全國政策盤點〔數(shù)據(jù)來源：昆明至祥研究中心〕政策類別涵蓋內容（重點）政策類別涵蓋內容（重點）住房政策住房政策、保障房政策、住房信息聯(lián)網(wǎng)等土地政策閑置用地、非法用地、土地銷售等統(tǒng)籌監(jiān)管綜合政策新“國五條”及地方細則等租售政策房屋預售及價格備案管理等行業(yè)規(guī)范房屋登記管理、房產經(jīng)濟管理、審批管理等保障政策社保、資金補貼及鼓勵政策等金融政策信貸政策、公積金政策等稅收政策房產稅政策等規(guī)劃政策城市規(guī)劃、景區(qū)（保護）規(guī)劃等戶籍政策戶籍準入及改革政策等重要事件全國樓市房價上漲壓力巨大，各地相繼出臺政策以穩(wěn)樓市，征房產稅、縮緊信貸、審批從嚴等措施相繼而來。5.1-5月1日起，深圳商品房預售實行一套一備案，每套未備案商品房處10萬元罰款；5.9-廣州將取消農業(yè)和非農業(yè)戶口劃分；5.15-北京公布房地產經(jīng)紀管理“20禁令〞；5.23-5月1日起蘭州戶籍改革，租房住也可落戶；5.29-石家莊保障房逐步實施“租售并舉〞政策。重要事件回憶6.1-?玉溪市限價商品住房管理規(guī)定〔聽證稿〕?舉行聽證；6.18-?昆明市限價商品住房管理暫行方法?、?昆明市普通商品住房工程配建保障性住房管理暫行方法?公開征求意見；6.28-證監(jiān)會：對存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，暫停上市、再融資和重大資產重組。4.1-二線城市五條細那么出臺：房價增幅低于收入實際增幅；4.7-蘭州出臺中介經(jīng)營十條“禁令〞防止違規(guī)亂收費；4.8-北京貸款購置第二套住房家庭，首付款比例不得低于70%；4.22-廣州：樓盤定價過高不得銷售。2.18-昆山：自2024年2月25日起住房公積金“申請貸款前必須連續(xù)按期足額繳存12個月以上〞。2.18-江蘇省鹽城市出臺?鹽城市房屋登記信息查詢管理方法(試行)?“一律嚴禁‘以人查房’〞；2.27-2024年3月1日起?大連市戶籍準入規(guī)定?即將正式施行，全面放寬大連落戶條件。3.1-長沙：第三套及以上住房停發(fā)住房公積金貸款；3.8-東莞公積金貸款新政：貸款金額不高于賬戶余額的8倍；3.15-住建部：首肯地方根據(jù)自身情況取消經(jīng)適房；3.31-廣、北、上率先執(zhí)行20%個稅政策1.5-北京公積金貸款調整：人均住房超29.4平拒貸二套；1.8-國土部：急令各省逐宗核查非新增建設用地；1.11-重慶：1日起新購房價格超12779元/平要繳房產稅；1.23-上海：房產稅稅率分界線27740元/㎡。

二、行業(yè)政策——樓市盤點，重點解讀，調控走向調控方向2月20日表述3月1日細則完善穩(wěn)定房價工作責任制制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。房價控制目標于一季度向社會公布。各省級人民政府要注重區(qū)域差異，加強分類指導。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施。抑制投機投資性購房繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。充分發(fā)揮稅收政策的調節(jié)作用，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征?？偨Y個人住房房產稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預期。加快保障性安居工程規(guī)劃建設2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶??！訌娛袌霰O(jiān)管和預期管理嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設部門指導，或沒有實行預售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書。各地區(qū)要大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。表：“新國五條〞細那么與表述比照，細那么措施嚴于表述國務院版細那么出臺距2月20日表述公布僅一周時間，時點超市場預期，細那么在延續(xù)“新國五條〞精神之余具體措施更為嚴厲。新“國五條〞5月下旬，?關于2024年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見?正式發(fā)布，房產稅擴容之說被明確證實，但擴容時間及試點城市尚未明確，全國局部城市開始出現(xiàn)住房搶購潮。內容之一：大力推進年度重點改革業(yè)內觀點政策影響行政體制改革：深化政府機構改革；簡政放權，下決心減少審批事項；創(chuàng)新政府公共效勞提供方式。財稅體制改革：完善財政預算制度，推動建立公開、透明、標準、完整的預算體制；擴大營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，在全國開展交通運輸業(yè)和局部現(xiàn)代效勞業(yè)營改增試點，擇機將鐵路運輸和郵電通信等行業(yè)納入試點范圍。合理調整消費稅征收范圍和稅率，將局部嚴重污染環(huán)境、過度消耗資源的產品等納入征稅范圍。擴大個人住房房產稅改革試點范圍；建立健全覆蓋全部國有企業(yè)的國有資本經(jīng)營預算和收益分享制度等。金融體制改革。投融資體制改革。資源性產品價格改革。根本民生保障制度改革。城鎮(zhèn)化和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關改革等。有消息稱，房產稅試點擴容已經(jīng)提上日程。繼上海、重慶試點房產稅征收后，今年有望新增多個城市進行房產稅試點。同時，新增試點城市執(zhí)行方案與標準將因地制宜，預計主要針對增量征收。繼上海、重慶試點房產稅征收后，有消息人士向媒體透露今年有望新增數(shù)個城市進行房產稅試點，新增試點城市執(zhí)行方案與標準將因地制宜。據(jù)業(yè)內分析，京廣深杭等房價增長較快的一線城市納入試點可能性大。中央電臺財經(jīng)評論員楊紅旭在微博上表示，房產稅是必定會征的。他認為擴大試點的范圍主要方向是一二線房價較高的城市，南京征稅的概率是90%，征收方式可能與上海相似。25日，亞太城市房地產業(yè)協(xié)會會長謝逸楓接受記者采訪時表示，目前房屋系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)還未對外公布，稅法沒有修改，因此說房產稅的開征根底條件還未成熟。繼?關于2024年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見?發(fā)布之后，今年新增多個城市進行房產稅試點已成必然。就業(yè)內分析來看，擴大試點范圍的主要方向是一二線房價上漲過快和房價較高的城市，同時，據(jù)?經(jīng)濟參考報(微博)?記者獨家得悉的兩地試點方案指出，雖然在擴圍方向上劍指增量，但在人均免征面積或套數(shù)的劃定和認定上，已經(jīng)涉及“存量〞局部。就現(xiàn)階段樓市走勢來看，在房產稅政策細那么未明確之前，全國多數(shù)城市特別是沿海一線及房價上漲過快的二線城市或將出現(xiàn)購房恐慌，樓市搶購潮開始涌現(xiàn)。在房產稅擴容被證實，同時擴容城市尚未明確之下，5月昆明樓市迎來了多盤齊發(fā)，品質大盤開盤當天“日光盤〞不斷，置業(yè)者搶房激進瘋狂，購房恐慌初現(xiàn)昆明。?關于2024年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見?——發(fā)改委2024.05.24綜合政策6月25日，第十二屆全國人大常委會第三次會議上指出，我國將全面放開小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制等。業(yè)內分析稱，這是我國第一次明確提出各類城市具體的城鎮(zhèn)化路徑。改革思路義務教育公共衛(wèi)生高層組織選舉與被選舉權就業(yè)權利醫(yī)療、養(yǎng)老保險人大代表選舉與被選舉權同等就近入學低保保障性住房居住地高考資格合法居住參?；蚓幼〉竭_較短年限參?；蚓幼〉竭_較常年限居住和學籍到達一定年限半開放式管理：受制于大城市的資源承載力，如果完全放開戶籍政策，勢必又會造成社會新的不平等，半開放的階梯式管理將漸進式解決戶口問題，讓居民享受同等政策待遇。中小城鎮(zhèn)主導：積極穩(wěn)妥推進戶籍制度改革，放寬中小城鎮(zhèn)人口準入條件，嚴格合理設定特大城市落戶條件。現(xiàn)在你可以盡情享用了！二、行業(yè)政策——樓市盤點，整點解讀，調控走向擴大保障、增加供給抑制投機、減少需求去杠桿化、去乘數(shù)效應去投資投機去賺錢功能增加供給、縮減需求、弱化影響、去除投資投機功能仍是下半年政策調控的重點。調控內容18著手要點2024年下半年，全國經(jīng)濟下行風險明顯，樓市房價上行壓力較強，深化土地和房產改革是促進經(jīng)濟開展的關鍵。房價上漲壓力強勁截止2024年6月，雖全國房產稅執(zhí)行效果甚微，但全國房價上漲趨勢有所遞減。作為樓市長效調控機制，房產稅政策將會持續(xù)推進，下半年擴圍趨勢明顯。6月20日，全國各大商業(yè)銀行相繼爆出“錢荒〞事件。受“錢荒〞影響，多家銀行收緊首套房房貸，放款時間延長。目前，昆明中、農、工、建四大國有銀行紛紛取消了首套房房貸利率優(yōu)惠，實行基準利率或利率上浮10%。下半年房貸趨緊明顯。2024年6月聯(lián)網(wǎng)大限到來，住建部“爽約〞，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)難產，住建部或許有些力不從心。為推進不動產條例的盡快出臺，做為根底根底的個人房產信息聯(lián)網(wǎng)事宜仍將持續(xù)。堅守限貸、限購土地整頓持續(xù)保障建設推進金融管理加強戶籍改革推進調控走向房地產行業(yè)在產業(yè)地位、經(jīng)濟開展和地方收入三方面實現(xiàn)對區(qū)域經(jīng)濟開展的綁架，松綁需要三“去〞。Ⅰ“去”Ⅱ“去”Ⅲ“去”三“去”產業(yè)地位——去支柱化增長動力——去房地產化地方收入——去土地財政長期的地產依賴已經(jīng)形成“穩(wěn)增長〞和“控房價〞的兩難局面，經(jīng)濟的長久健康開展必須做到對于房地產行業(yè)的“去支柱化〞，也使得行業(yè)改革勢在必行。在過去房地產市場開展的“黃金十年〞，也拉動了中國經(jīng)濟高速開展的十年，要去房地產化，首先需要弱化對GDP導向的政績考慮，給予地方政府經(jīng)濟結構調整的空間。2024年第一季度全公共財政收入增長6.9%，同比回落7.8個百分點，而地方財政收入同比增加13.7%。地方財政收入的增加主要是由于房地產市場成交額的增加，帶動了相關稅收的增長，且這局部稅收從2024年開始至今的十年間增長了10倍有余，土地依賴癥的存在，大大削弱了地方政府推動其他產業(yè)開展的意愿。背景篇商品房篇研判篇土地篇2024年房地產市場半年報營銷篇年度供求近年來2024年土地供求最為旺盛，今年上半年供給18022畝，成交18365畝，完成全年方案的53%，下半年預計供求平穩(wěn)。2024年土地供求量最大，供求相對集中于上半年；2024年下半年土地供求較大，供給占全年的75%，成交占全年的82%；2024年上半年供給土地333宗，合計18022畝；成交土地334宗，合計18365畝；2024年全年方案供給土地3.46萬畝，上半年供給53%，預計下半年土地供給與上半年持平。昆明土地年度供求走勢圖年度供求2024年上半年成交均價和樓面地價最高，今年上半年成交均價為183萬元/畝，樓面地價為1074元/㎡，土地底價成交為主。2024年至今，土地供求均價持續(xù)走高，其中2024年下半年出現(xiàn)最高點，供給均價300萬元/畝，成交均價303萬元/畝；土地供求均價半年走勢根本保持一致，總體成交均價略高；；樓面地價的半年走勢與土地供求均價半年走勢根本一致；成交溢價率那么與土地供求趨勢相反，供求均價最高的2024年下半年溢價率較低。昆明土地年度供求價格走勢圖昆明土地年度供求樓面地價走勢圖月度供求今年1月份成為近年來土地成交的峰值，與2024年11、12月土地大量放量關系較大。今年1-6月，土地供給整體平穩(wěn)，2月略高；受到2024年11、12月土地的集中供給影響，今年1月土地成交為近年之最，共成交土地223宗，合計12422畝。昆明土地月度供求走勢圖月度供求今年上半年土地成交均價、樓面地價與供給均價緊密相關，總體呈上升趨勢。1-6月，土地供求均價在50-300萬元/畝范圍內變化，總體呈上升趨勢；土地成交較供給滯后1個月，但整體變化區(qū)域與供給保持一致；1-6月樓面地價的變化趨勢與供求均價趨勢一致，總體呈上升趨勢；上半年土地成交溢價率較低，僅2月和4月超過1%。昆明土地年度供求價格走勢圖昆明土地年度供求樓面地價走勢圖市場小結

供求全國：整體供給平穩(wěn)，成交微降；住宅供求平穩(wěn)，6月成交微降昆明：供給完成占方案53%，成交集中于1月占上半年成交的67.7%，南市供求較大

量價全國：整體樓面均價2600元/㎡，上漲趨勢呈；住宅土地成交溢價顯著，超過20%昆明：樓面均價1074元/㎡，底價成交為主

價值點樓面均價呈上漲趨勢，全國溢價成交較多昆明南市區(qū)滇池板塊未來可能掀起新一輪高端物業(yè)的角逐背景篇土地篇研判篇商品房篇2024年房地產市場半年報營銷篇一、商品房供給——規(guī)劃增長、南北割據(jù)、住宅為主——預售持增，公寓增加，舊改放量逐年增長2024年僅上半年審批規(guī)劃工程達228個，總建筑面積1587.15萬方。2024年至2024年1-6月昆明審批公示規(guī)劃工程建面年度走勢圖2024年至2024年昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積逐年增多，增長幅度較小，規(guī)劃數(shù)量與近幾年工程相對較少；2024年審批公示規(guī)劃工程從數(shù)量上增長48%，規(guī)劃工程建筑面積也增加18%，本年度昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積2519.46萬方；2024年全年昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積466.67萬方，比去年同期相比，規(guī)劃建筑面積增加1845.21萬方，同比增長40%；2024年1-6月僅半年時間，昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積達1587.15萬方。步伐較快工程規(guī)劃審批從月度方面分析，雖然整體不如2024年體量大，但土地規(guī)劃腳步仍然較快。從整體來看，2024年上半年昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積2374.3萬方，占全年的51%，2024上半年昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積1587.15萬方，與去年同期相比減少787.15萬方；從月度來看，從審批公示規(guī)劃工程數(shù)量上分析，2024年僅1月和6月規(guī)劃工程超過去年同期公示量，但其工程以規(guī)劃調整為主，故建筑面積仍然較小，從規(guī)劃工程建筑面積方面分析，2024年上半年整體規(guī)劃建面高于2024年上半年。2024年和2024年1-6月昆明審批公示規(guī)劃工程建面月度走勢比照圖居住為首分析用地性質總用地面積(㎡)凈用地面積(㎡)總建筑面積(㎡)公示數(shù)（個）居住5851501730468730311348商業(yè)397267357471200231427工業(yè)24800879282276850026公共232235951216457419商住243722214147270745616商辦11347725064752062014教科1034439250818268710——148326辦公72943501762277546改造5住辦16563810136404保障房899472941753加油站454752362文娛596861902修繕7542車庫1884701配套6169

90881總計21260413673904152061001921-6月公示的建筑工程規(guī)劃許可證物業(yè)共192個。共規(guī)劃用地性質分類有17種，其中居住類的規(guī)劃數(shù)有48個，商業(yè)類的規(guī)劃數(shù)27個，工業(yè)類的規(guī)劃數(shù)26個，而從建筑規(guī)模來看居住工程本月占據(jù)著主導地位，占審批工程總建筑面積的48%。2024年上半年建筑規(guī)劃類別信息表上半年工程從規(guī)劃用地性質方面來看，居住類在數(shù)量上占首位，且居住工程在建筑規(guī)模也位居第一。南北割據(jù)按區(qū)域劃分分析每月的審批規(guī)劃公示，主要集中在4-6月的南市區(qū)、北市區(qū)和呈貢區(qū)域。2024年1-6月昆明審批公示規(guī)劃工程建面月度區(qū)域分析圖從時間上來看，2024年上半年昆明審批公示規(guī)劃工程主要集中在4月、5月和6月，共審批規(guī)劃1123.73萬方，占上半年整體規(guī)劃體量的71%；從區(qū)域上來看，2024年上半年昆明審批公示規(guī)劃工程主要集中在南市區(qū)、北市區(qū)、中心區(qū)和呈貢區(qū)域，共審批規(guī)劃1273.01萬方，占上半年整體規(guī)劃體量的80%；一、商品房供給——規(guī)劃增長、南北割據(jù)、住宅為主——預售持增，公寓增加，舊改放量近三年來，預售供給呈持續(xù)增長態(tài)勢，且上下半年供給差距明顯縮小，打破以往市場上半年冷、下半年熱的局面；數(shù)據(jù)說明：預售證發(fā)放呈數(shù)量多、單塊體量減小的局面，說明越來越多工程選擇分期開發(fā)、快速入市的營銷策略。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)與統(tǒng)計分析，預計2024年新增供給可達1200萬方。2024-2024年預售供給半年比照預售持增2024年1-6月市場新增預售面積559.76萬方，同比增長9.5%，預計全年可達1200萬方。上半年預售供給比照圖2〔2024和2024年〕上半年預售供給比照圖1〔2024和2024年〕趨勢一致上半年月度預售供給走勢大致與去年同期一致，拋去春節(jié)假期影響，月與月之間的供給淡旺區(qū)分愈加拉近。從預售證發(fā)放數(shù)量來看，2024年上半年月度走勢與去年一致，所不同的是本年3月預售數(shù)量大幅增加，旺盛的供給催生蛇年小陽春；從預售面積來看，1、2、6月預售供給低于去年，而1、4、5月同比變化較大。值得一提的是，5月、4月分別以148.48萬方和136.24萬方位于月度供給歷史第二、第三水平。區(qū)域板塊數(shù)量（塊）面積（平米）北市區(qū)北市板塊7600992呈貢區(qū)——6397346.1東市區(qū)東市板塊9306334.5世博板塊2267587.3南市區(qū)滇池板塊11868119.9東南板塊6437951.5官南板塊9818472.8西市區(qū)高新板塊9405049.6西山板塊2148955.5陽宗?！?9145.51中心區(qū)二環(huán)內板塊161323555一環(huán)內板塊114045.1企業(yè)名稱預售面積（平米）俊發(fā)集團504270上基地產431435曉安拆遷329645仁澤地產259074序古地產249428亞廣傳媒227012千益豐地產223623碧雞集團214377中天文化211110城欣置業(yè)180634舊改放量舊改放量、多盤聯(lián)動和公寓產品的重新大量入市是2024年上半年預售供給的主要特點。2024年上半年的預售供給中居住物業(yè)面積占比到達89%，其它物業(yè)主要變化是公寓產品入市的增加；在企業(yè)獲取的預售面積排名方面，俊發(fā)集團大范圍布局多盤聯(lián)動的格局使其拔得頭籌，上基地產憑借昆明玉器城的大盤位列第二；區(qū)域方面中心區(qū)的舊改工程集中放量顯著。2024年上半年企業(yè)預售面積排名2024年上半年區(qū)域預售面積分布2024年上半年分物業(yè)預售面積占比二、商品房成交——量價齊增，中南主導，去化加快量價齊增2024年上半年昆明成交面積獲得顯著提升，主要是受到政策和大環(huán)境影響，客戶需求面積穩(wěn)定。與2024年的供求頂峰相比，2024年上半年有過之而無不及，半年成交備案面積已近去年的60%，供給也根本持平，成交金額穩(wěn)定；比照2024年和2024年的成交備案的套均面積根本維持在87平米，略有提升，反映在政策調控下的客戶面積需求已經(jīng)進入穩(wěn)定期。2024-2024年上昆明新房供求面積年度變化2024-2024年上昆明新房金額均價年度變化2024-2024年上昆明新房套數(shù)及套均面積年度變化量價齊增2024年上半年昆明月度成交穩(wěn)定，供給量到達歷年上半年供給水平的新高，客戶受政策影響面積選擇穩(wěn)中有擴。受政策影響，客戶面積需求有所提升2010-2013年6月月度供求變化2024-2024年6月月度成交套均面積變化區(qū)域2012上半年2012下半年2013上半年面積（萬㎡）占比（%）同比增長（%）北市區(qū)12.5136.4917.634%41%呈貢39.3880.6272.0417%83%東市區(qū)23.0642.9423.075%0.06%南市區(qū)96.46166.54166.7339%73%西市區(qū)70.1233.8846.7011%-33%陽宗海0.020.70.150.03%626%中心區(qū)40.8163.19104.7524%157%合計282.36424.36431.06100%53%區(qū)域成交南市區(qū)和中心區(qū)是放量和客戶選擇最為主要的區(qū)域，中心區(qū)成交增長顯著。從各區(qū)來看，2024年上半年商品房成交量集中在南市區(qū)與中心區(qū)，

共占比63%。呈貢以72.04萬方位居第三。陽宗海居末位。同比來看，除西市區(qū)外，各區(qū)均有增長，中心區(qū)、呈貢與南市區(qū)增長明顯，

東市區(qū)根本持平，陽宗海由于在售工程非常少導致數(shù)據(jù)波動較大，但對市

場無甚影響。

增預售供給559.76萬方，同比增長9.5%半年成交備案面積已近去年的60%商品房存量約為1107萬方升均價：8319元/㎡，上漲344元/㎡月均去化71.84萬㎡，存量整體去化時間下降3.4個月

重二環(huán)、東南、呈貢供求重點區(qū)域投資型物業(yè)供給增加，價格可喜小結供求與存量同增，價格與去化速度同升，二環(huán)、東南、呈貢較強勁，投資型物業(yè)量價上升。背景篇土地篇研判篇營銷篇2024年房地產市場半年報商品房篇一、開盤分析——熾熱開盤，價格上漲，成交勢好開盤新高上半年市場逆市發(fā)力，開盤供求兩旺，同比增長一倍左右，且打破傳統(tǒng)銷售淡旺季區(qū)分且，趕超去年下半年開盤情況，5月和6月火紅一片。2024-2024年開盤推售半年比上半年開盤供給比照圖〔2024和2024年〕上半年開盤成交比照圖〔2024和2024年〕2024年上半年開盤供給21038套，成交12080套，開盤成交率為57.42%，創(chuàng)下近3年供求最好局面；比照2024年，除2月推售有所萎縮外，其余月份均超越去年，尤其是5月和6月市場漲成一片，紅透上半年。中心城區(qū)舊改工程入市催生二環(huán)內板塊熾熱開盤的態(tài)勢，使樓市焦點重回中心區(qū)，同時老牌熱點區(qū)域南市區(qū)推盤依舊強勁。2024年上半年共計63個工程開盤86次，其中南市區(qū)與中心區(qū)并駕齊驅，領銜昆明各區(qū)開盤放量；從板塊上來看，二環(huán)內板塊工程是開盤主角，其次是南市區(qū)的東南板塊與官南板塊。2024年1-6月昆明開盤情況〔分區(qū)域〕2024年1-6月昆明開盤情況〔分板塊〕主場中南二環(huán)唱主角二環(huán)主角公寓和產權式酒店供給增加，投資性物業(yè)供求上升，住宅依舊是供求主力，價格小幅上漲，商務表現(xiàn)平淡。從開盤次數(shù)來看，住宅工程開盤61次，占比67%，排名第一；投資工程占比17%，排名第二；從推售情況來看，住宅類產品供給13600套，成交率為60.19%，成交情況較好，投資類供給排名第二，主要奉獻是大量公寓產品開盤。成交價格方面，住宅類產品均價9134元/平米，投資8194元/平米，商業(yè)25027元/平米，商務14686元/平米。2024年1-6月昆明開盤情況2〔分物業(yè)〕2024年1-6月昆明開盤情況3〔分物業(yè)〕2024年1-6月昆明開盤情況1〔分物業(yè)〕投資上升二、報媒分析——投放增強，南市活潑，活動領銜總體投放2024年1-6月，昆明平面報媒廣告總體投放2024次，投放版面1962.25版，投放工程152個，2024年1-6月，昆明平面報媒廣告總體投放2024次，投放版面1962.25版，投放工程合計為152個〔重復工程投放累計為389個〕。整體來看，2024年1-6月份昆明平面報媒廣告投放情況較2024年同期均有明顯增長。工程投放同比增加26%，版面投放同比增加88%，投放頻次同比增加91%。受傳統(tǒng)春節(jié)淡季的影響，2月份的報媒投放到達上半年低谷，投放量較1月呈急速下滑趨勢，投放工程僅為1月工程投放量的30%。受2024昆明春季房交會的利勢助推，4月份工程投放達101個，成為上半年工程投放之最。2024年上半年平面報媒月度投放比照峰值谷底2024-2024年上半年平面報媒投放比照工程投放2024年1-6月工程投放以同德·昆明廣場的媒報投放最強，重點新工程以西南海和七彩云南·第壹城的投放最強。2024年1-6月，昆明平面報媒廣告投放以同德·昆明廣場工程投放最強，潤城次之。在2024年開盤的重點新工程中，西南海和七彩云南·第壹城工程投放情況處于領先位置，分別投放48次和43次。2024年上半年工程投放TOP152024年上半年昆明主城重點新工程投放TOP15研判篇背景篇土地篇營銷篇2024年房地產市場半年報商品房篇一、上半年市場總結——政策微調、土地平穩(wěn)、成交可喜經(jīng)濟增長提速2024年昆明市場經(jīng)濟飛速開展，無論從宏觀經(jīng)濟，還是財政方面，都在保持穩(wěn)定的根底上快速增長。 昆明GDP昆明市僅2013年第一季度就實現(xiàn)地區(qū)生產總值692.95億元，同比增長13.5%，高于全國5.8%，高于全省0.9%，國民經(jīng)濟保持較快增長。產業(yè)結構隨著第三產業(yè)發(fā)展比重不斷加大，支柱產業(yè)地位凸顯，目前昆明主要以第二、三產業(yè)為主。財政收支近幾年，昆明財政收入和支出均實現(xiàn)穩(wěn)步增長，2013年一季度的收支就總體來看，昆明財政收支情況實現(xiàn)快速增長。投資情況2013年1季度昆明固定資產投資總體保持較快增長，房地產市場發(fā)展勢頭強勁。消費零售近幾年分析來看，昆明社會消費品零售總額仍保持增長，但增速有放緩勢頭。收入支配昆明城鄉(xiāng)居民收入總體保持較快增長，但城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速略有下降，總體增速趨于平穩(wěn)。金融信貸總體來看，近年來昆明金融機構信貸運行較為穩(wěn)定；雖然“錢荒”來襲，但目前昆明樓市價格和銷售情況并未出現(xiàn)波動。政策維穩(wěn)定基內容趨勢從嚴試點加強完善雙軌中央層面——新“國五條〞政策出臺，短期內對房地產市場有一定影響；地方層面——新“國五條〞細那么對昆明的具體影響，主要改變限購范圍，限購、首付根本保持不變。2024年開始，保障房逐漸入市形成供給，保障房成交占比進一步提高，住宅結構將逐步改變。會繼續(xù)擴大房產稅范圍；