玫瑰園市場(chǎng)分析

融創(chuàng)玫瑰園市場(chǎng)分析報(bào)告2015年別墅市場(chǎng)（700萬(wàn)以上）回顧區(qū)域項(xiàng)目業(yè)態(tài)面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間新增套數(shù)新增面積(㎡)700萬(wàn)以上產(chǎn)品銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)成交總價(jià)(萬(wàn)元)成交棟均總價(jià)江北區(qū)財(cái)信賴(lài)特與山獨(dú)棟487-681600-1500106169.821615.7515685965.8966嘉凱城北麓官邸獨(dú)棟276-520300-7000062739.33188445162860中凱翠海朗園獨(dú)棟295-482500-9001434.162851.34168561435718九龍坡區(qū)上邦國(guó)際社區(qū)獨(dú)棟619700-8001619.911619.9112099750750南岸區(qū)慶隆南山高爾夫獨(dú)棟335-395400-60012646605.6193312.36225017453.19828海昌加勒比雙拼213-417300-700164932.181417.2117924747.81748北碚區(qū)龍湖紫云臺(tái)獨(dú)棟331500-6001338.6552756.09261197198.621440渝北區(qū)中渝御府獨(dú)棟701-7812000-25000032288.34293176708.682236經(jīng)開(kāi)區(qū)同景國(guó)際城獨(dú)棟268-543400-9001358.561358.5622372802.17802北部新區(qū)棕櫚泉國(guó)際花園獨(dú)棟435-6891800-30000074807.784257020466.822924東原湖山樾雙拼276-349600-9002698.263829.32264792195.97732恒大照母山雙拼176-383400-1000389480.8451588.77264844207.7842龍湖江與城獨(dú)棟274-766500549366376.8120115133518.051436龍湖兩江新宸雙拼406-662500-9001811368.891710789.571362514700.84865融創(chuàng)凡爾賽花園獨(dú)棟218-567700-20000051358.27358314866.87973融創(chuàng)玫瑰園獨(dú)棟573-28641000-35002616226.07161390015406173261083融科橡樹(shù)瀾灣雙拼208-397400-9005618331.28124739.542246110645.52887萬(wàn)科城雙拼453800-900001453.2318125821.5822結(jié)論：2015年別墅市場(chǎng)兩級(jí)分化嚴(yán)重，多數(shù)項(xiàng)目年去化率低。北部新區(qū)板塊為熱銷(xiāo)區(qū)域。2015年競(jìng)品市場(chǎng)（700萬(wàn)以上）回顧區(qū)域項(xiàng)目業(yè)態(tài)面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間新增套數(shù)新增面積(㎡)700萬(wàn)以上產(chǎn)品銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)成交總價(jià)(萬(wàn)元)成交棟均總價(jià)北部新區(qū)棕櫚泉國(guó)際花園獨(dú)棟435-6891800-30000074807.784257020466.822924東原湖山樾雙拼276-349600-9002698.263829.32264792195.97732恒大照母山雙拼176-383400-1000389480.8451588.77264844207.7842龍湖江與城獨(dú)棟274-766500549366376.8120115133518.051436龍湖兩江新宸雙拼406-662500-9001811368.891710789.571362514700.84865融創(chuàng)玫瑰園獨(dú)棟573-28641000-35002616226.07161390015406173261083融科橡樹(shù)瀾灣雙拼208-397400-9005618331.28124739.542246110645.52887結(jié)論：龍湖江與城、兩江新宸異軍突起，開(kāi)盤(pán)即售罄。棕櫚泉總價(jià)高，成交總價(jià)高。融科橡樹(shù)瀾灣面積小、低總價(jià)、成熟區(qū)域大盤(pán)，去化情況好。擁有大量高端客戶資源：龍湖依靠早期進(jìn)入豪宅市場(chǎng)，掌握大批重慶高端客戶資源，且以達(dá)到換房周期；物業(yè)服務(wù)認(rèn)可度高：龍湖依靠香樟林、藍(lán)湖郡以及物業(yè)品質(zhì)在高端客戶群奠定了良好的高端物業(yè)品牌形象；產(chǎn)品搭配多樣化，滿足市場(chǎng)各種需求：

面積450-500㎡，售價(jià)700-900萬(wàn)，占比50%，面積600㎡，售價(jià)1000-1600萬(wàn)，占比35%，

面積800㎡，售價(jià)2000萬(wàn)，占比10%，

面積1000+㎡，售價(jià)3500萬(wàn)，占比3%；產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)明顯：

地下室均為可以打開(kāi)自然采光，

600+㎡戶型，花園面積均為400+㎡，

1600萬(wàn)元以上售價(jià)產(chǎn)品具有資源占有性（沿水景、花園面積大、棟間距開(kāi)闊或是看江）。2015年龍湖江與城熱銷(xiāo)原因2016年別墅別墅市場(chǎng)情況項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型2015年2016年存量套數(shù)存量面積(萬(wàn)㎡)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)可售套數(shù)可售體量（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間預(yù)售均價(jià)（元/㎡）營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)融科橡樹(shù)瀾灣雙拼461.500461.5208-397400-90022000.00持續(xù)銷(xiāo)售財(cái)信賴(lài)特與山獨(dú)棟211.37200.8412.17380-6401000-300015000.00下半年?yáng)|原湖山樾雙拼391.26200.63591.89250-400500-80021000.00下半年恒大照母山雙拼380.9900.00380.99240-330600-90025000.00持續(xù)銷(xiāo)售紅鼎高爾夫社區(qū)獨(dú)棟675.1500.00675.15517-8991000-160020000.00持續(xù)銷(xiāo)售龍湖江與城獨(dú)棟10.0900.0010.09550-650750-120018000.00持續(xù)銷(xiāo)售龍湖兩江新宸雙拼20.1320.1340.26615-618800-100013000.00明年5月慶隆南山高爾夫獨(dú)棟1244.5700.001244.57334-372500-80014000.00持續(xù)銷(xiāo)售上邦國(guó)際社區(qū)獨(dú)棟150.7100.00150.71435-622500-80012000.00持續(xù)銷(xiāo)售首鋼美利山雙拼10.0400.0010.04387.00600-80020000.00持續(xù)銷(xiāo)售約克郡獨(dú)棟00.0040.3240.32約8002000-300032000.003月推別墅中安翡翠湖獨(dú)棟260.9800.00260.98315-554400-80013000.00持續(xù)銷(xiāo)售中凱翠海朗園獨(dú)棟100.4400.00100.44314-485500-60015000.00持續(xù)銷(xiāo)售棕櫚泉國(guó)際花園獨(dú)棟562.5800.00562.58580-7502000-300040000.00持續(xù)銷(xiāo)售龍湖·天瑯獨(dú)棟——0201201——————5月推別墅融創(chuàng)玫瑰園獨(dú)棟362.67504866.67570-7501000-350018000年中結(jié)論：由于2015年別墅存貨量高達(dá)21萬(wàn)方，2016年多數(shù)項(xiàng)目以去化存貨為主。2016年別墅市場(chǎng)可售貨量總量約27萬(wàn)方，其中高端別墅可售貨量為17.4萬(wàn)方，玫瑰園占比38.3%；根據(jù)銷(xiāo)售面積與產(chǎn)品總價(jià)可得出2016年玫瑰園主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：約克郡、棕櫚泉國(guó)際花園、龍湖·天瑯。（財(cái)信賴(lài)特與山、紅頂高爾夫國(guó)際社區(qū)由于2015年基本未售，競(jìng)爭(zhēng)力小，故不列為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析：棕櫚泉棕櫚泉國(guó)際花園位于北部新區(qū)富人區(qū)金開(kāi)大道（以東），萬(wàn)年路西南，項(xiàng)目周邊機(jī)場(chǎng)路、內(nèi)環(huán)快速、金山、金州、金渝等城市主干道環(huán)繞，交通通達(dá)性較強(qiáng)；項(xiàng)目自身配套31萬(wàn)方商業(yè)綜合體，具有一定的生活便利性；項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀以棕櫚湖為核心，輔以原生濕地生態(tài)，打造法式高端住區(qū)。配套：棕櫚湖、生態(tài)公園、照母山等景觀資源，人和醫(yī)院、人和實(shí)驗(yàn)學(xué)校等教育配套。占地面積1200畝（體量：100萬(wàn)方）容積率0.35產(chǎn)品業(yè)態(tài)獨(dú)棟面積535-713㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014.11交房時(shí)間2016.1別墅風(fēng)格法式風(fēng)格外立面用材進(jìn)口石材總戶數(shù)45已成交戶數(shù)7主力戶型五房核心價(jià)值景觀資源、產(chǎn)品、品牌價(jià)值成交價(jià)格42570元/㎡房屋總價(jià)1800-3200萬(wàn)元競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析：龍湖·天瑯根據(jù)江與城官方微信12月9日發(fā)布信息，預(yù)計(jì)2016年龍湖與香港置地新拿的大竹林板塊將推出頂級(jí)別墅產(chǎn)品。根據(jù)案名和預(yù)告視頻推測(cè)，“天瑯”產(chǎn)品應(yīng)該為“天鉅”升級(jí)版。由于“天瑯”產(chǎn)品信息暫未定，接下來(lái)將分析“天鉅”。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析：龍湖·天鉅龍湖江與城位于嘉陵江江灣，金開(kāi)大道西段以南，金通大道以西；但項(xiàng)目距離城市主干道均在1公里以上的距離且無(wú)公交配套，交通通達(dá)性一般；項(xiàng)目自身配套龍湖星悅薈主題商業(yè)以及社區(qū)底商，具有一定的生活便利性；項(xiàng)目目前在售最后一期天鉅別墅組團(tuán)，打造法式新古典主義純雙拼別墅社區(qū)。配套：濱江公園、中央濕地公園、體育公園、嘉陵江一線江景等景觀資源，才兒坊幼兒園。占地面積200畝容積率0.4產(chǎn)品業(yè)態(tài)獨(dú)棟（疊拼報(bào)規(guī)）面積550-1532㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015.6交房時(shí)間2016.中旬別墅風(fēng)格法式新古典主義外立面用材真石漆+涂料總戶數(shù)94已成交戶數(shù)94主力戶型四房核心價(jià)值江景資源、配套、龍湖品牌成交價(jià)格20086元/㎡房屋總價(jià)800-2000萬(wàn)（主力1000-1600萬(wàn)）項(xiàng)目融創(chuàng)玫瑰園江與城·天鉅物業(yè)形態(tài)類(lèi)獨(dú)棟/獨(dú)棟獨(dú)棟（疊拼報(bào)規(guī)）占地面積400畝（含200畝公園）200畝面積類(lèi)獨(dú)550-680

獨(dú)棟750-800530平方.620平方.815平方.1276平方面寬類(lèi)獨(dú)：10.2/11.4/13.7

小獨(dú)棟：17-21米10.3米，13.5米,16.8米，21.9米采光方式部分全采光、部分地下室采光全采光花園小獨(dú)棟：300-800㎡，300㎡居多400-1200㎡，500㎡居多車(chē)位配比4-6個(gè)前3個(gè)戶型4-6個(gè)，最大的4棟10多個(gè)車(chē)位車(chē)位帶產(chǎn)權(quán)2-3個(gè)帶產(chǎn)權(quán)不帶產(chǎn)權(quán)建筑風(fēng)格法式風(fēng)格頤和式外立面用材全石材真石漆+涂料樓間距10-15m12-20米交房時(shí)間2016.122017.6.30房屋總價(jià)1000-3000萬(wàn)900萬(wàn)，1800萬(wàn)，2200萬(wàn)，3600萬(wàn)物業(yè)公司融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)7元5.8元產(chǎn)權(quán)年限40年、50年50年江與城·天鉅優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地理位置較好，臨江資源；周邊配套及自身商業(yè)，教育資源配套；品牌開(kāi)發(fā)，品牌號(hào)召力強(qiáng)，客戶認(rèn)可度較高；項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)較好，地下室5.8m挑高，全采光設(shè)計(jì)；戶內(nèi)電梯，全套房設(shè)計(jì)，舒適度、私密性好。劣勢(shì)：現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看江景效果并不突出，距離江邊較遠(yuǎn)，高差較大，且中間隔一條濱江路，整體規(guī)劃由高到低排布，僅第一、二排地勢(shì)高的部分三層景觀平臺(tái)可看江；組團(tuán)內(nèi)部無(wú)景觀資源，僅一個(gè)中庭水系。競(jìng)品對(duì)抗性說(shuō)辭問(wèn)題類(lèi)別問(wèn)題對(duì)抗性說(shuō)辭配套棕櫚泉、江與城天鉅項(xiàng)目周邊成熟且自身商業(yè)體量大周邊發(fā)展周期近15年，區(qū)域在人和片區(qū)，非常嘈雜；周邊人和常住人口也較集中，人員素質(zhì)參差不齊，人/車(chē)流量都非常大，涵蓋多棟辦公樓，人員機(jī)構(gòu)混雜，無(wú)法匹配城市高端住宅項(xiàng)目對(duì)周邊大環(huán)境的要求。對(duì)比玫瑰園這樣的純高端住宅項(xiàng)目而言，商業(yè)體量應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目自身大小而定，保障能夠滿足業(yè)主平日生活所需的商業(yè)體量，而不是純粹以商業(yè)體量大小來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)。規(guī)劃棕櫚泉、江與城天鉅項(xiàng)目1200畝、1800畝，大盤(pán)規(guī)劃，綜合配套齊全項(xiàng)目并不是以占地大小來(lái)決定是否是值得購(gòu)買(mǎi)的因素，而相對(duì)于頂級(jí)豪宅而言更是如此。大盤(pán)的優(yōu)勢(shì)在于綜合配套的齊全，但建設(shè)周期也較長(zhǎng)，培育期也很長(zhǎng)，伴隨較多人流量，使得整個(gè)項(xiàng)目在居住品質(zhì)上難以保證獨(dú)棟的私密性、舒適性及尊崇感。產(chǎn)品棕櫚泉贈(zèng)送電梯所謂房屋附屬產(chǎn)品的贈(zèng)送，實(shí)質(zhì)上是銷(xiāo)售策略的一種，沒(méi)有天上掉餡餅的事情，最終還是由客戶買(mǎi)單。電梯的購(gòu)置成本：國(guó)產(chǎn)電梯（8-10萬(wàn)），合資電梯（10-15萬(wàn)），進(jìn)口電梯（12-18萬(wàn)）。清水房就直接將電梯裝好，如果不裝修也會(huì)存在維護(hù)問(wèn)題?，F(xiàn)在的電器設(shè)備很多都是放壞的，裝在那兒一直