瑞港商業(yè)廣場(chǎng)推廣方案

瑞港商業(yè)廣場(chǎng)推廣方案2024年5月無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一局部工程總平圖一、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展歷程商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)期

各年度土地出讓量代表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)特征2002之前舊城復(fù)興200220萬(wàn)平米包括崇安寺、南禪寺、紅旗路步行街、東方巴黎（崇寧路地塊）住宅開(kāi)發(fā)模式與商品住宅一樣出售鋪面，以高價(jià)位售出為目標(biāo)2003－2004產(chǎn)業(yè)化時(shí)期2003超過(guò)了100萬(wàn)平米包括站前商貿(mào)街、春申路、西班牙商城、紅豆國(guó)際和高力國(guó)際汽車城等項(xiàng)目商品市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式以出租鋪位為目標(biāo)，重在招商經(jīng)營(yíng)2004突破200萬(wàn)平米坊前路東西兩側(cè)地塊規(guī)模就突破了110萬(wàn)平米，同時(shí)，還包括了振興路、東方國(guó)際輕坊城和世貿(mào)中心等2005年之后區(qū)域中心.生活MALL時(shí)期2005120萬(wàn)平米左右無(wú)錫大劇院、永樂(lè)新天地等幾幅黃金地段地塊商業(yè)街開(kāi)發(fā)模式統(tǒng)一規(guī)劃，分別招商開(kāi)發(fā)建設(shè)、投資經(jīng)營(yíng)2006107萬(wàn)平米香港新鴻基地產(chǎn)攜手華潤(rùn)聯(lián)合拿地2007110萬(wàn)平米

金太湖、紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、茂業(yè)城、萬(wàn)達(dá)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)2024年到2024年商業(yè)的開(kāi)展情況2024年到2024年應(yīng)該是無(wú)錫商業(yè)開(kāi)展較為迅速的幾年，無(wú)錫商業(yè)的格局也在不斷的拉開(kāi)，商業(yè)開(kāi)展模式、經(jīng)營(yíng)方式、操作手法等也日益成熟。2024年到2024年應(yīng)該是無(wú)錫商業(yè)開(kāi)展較為迅速的幾年，無(wú)錫商業(yè)的格局也在不斷地拉開(kāi)，商業(yè)的開(kāi)發(fā)模式也日益成熟，從住宅開(kāi)發(fā)模式到目前的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，開(kāi)發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進(jìn)行主力商家、品牌商家的引進(jìn)，更加重視招商和運(yùn)營(yíng)。一、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展歷程二、無(wú)錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4產(chǎn)業(yè)帶：主要是以周山浜為核心，錫滬路、廣瑞路段形成依賴火車站為主支撐的物流業(yè)商業(yè)形式，倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送的現(xiàn)有格局，結(jié)合站前商貿(mào)區(qū)的開(kāi)發(fā)與投入運(yùn)營(yíng)使該區(qū)域具有著天然的既定優(yōu)勢(shì)。北部商圈：北部商圈是沿著北大街、青石路〔歐風(fēng)街〕所分布，目前主要分布的商家有狀元樓、誠(chéng)隆超市、黃金海岸雞粥店等，作為歐風(fēng)街的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，該商圈主要是以餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為主。南商圈：南商圈仍然是以南禪寺為點(diǎn)的周邊輻射區(qū)域，從線路上分：南長(zhǎng)路、永樂(lè)路是商圈內(nèi)的重要交通干道，現(xiàn)有分布商業(yè)有家樂(lè)福、永樂(lè)家電、南禪寺商貿(mào)中心等。西商圈：西商圈那么是以河埒口、梁青路、青祁路所圍合而成，由于周邊44萬(wàn)平米的惠山休閑文化廣場(chǎng)、東北部103公頃的惠山古鎮(zhèn)的影響，該商圈主要以購(gòu)物、休閑、觀光、旅游為主，目前穩(wěn)步的主要商家有無(wú)錫大飯店、運(yùn)河飯店、大潤(rùn)發(fā)超市等。中央商圈：以三陽(yáng)百勝、八佰伴、新世界大洋百貨、商業(yè)大廈及東方巴黎、匯金廣場(chǎng)等，作為交通、配套、人流、車流等商業(yè)條件利好區(qū)域，中央商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的商業(yè)態(tài)勢(shì)與影響。無(wú)錫四圈一帶的商業(yè)格局三、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析近兩年無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)情況從上述數(shù)據(jù)中可以看到無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)的兩個(gè)表象、特征:第一,供給嚴(yán)重大于求;第二,成交均價(jià)長(zhǎng)期低位徘徊,造成這兩個(gè)表象特征的深層次原因在于無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)自身的困局:

商業(yè)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)2006年107萬(wàn)半米64萬(wàn)平米5408元/平米2007年110萬(wàn)平米50萬(wàn)平米6948元/平米四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析

政策影響由于自2024年10月以來(lái)9次加息，今年以來(lái)五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，累計(jì)增加本錢開(kāi)始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。貸款利息升至7.83%，市面盛行的8%回報(bào)率受到拷問(wèn)。貸款本錢的高漲，直接壓縮了商業(yè)地產(chǎn)的收益率，壓制了投資客的投資熱情。1、加息對(duì)投資熱情的影響央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行5次加息。并7次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。2、提升首付對(duì)于投資的影響銀監(jiān)會(huì)表示希望提高首付比例至40%-50%的消息發(fā)出后，全國(guó)主要城市銀行普遍收緊房貸，但央行及大局部商業(yè)銀行尚未有動(dòng)作。據(jù)有關(guān)消息，商業(yè)地產(chǎn)的最低首付由40%，提升到50%在實(shí)際操作中銀行根本按照單價(jià)10000元以上，首付60%；單價(jià)10000元以下，首付50%。3、審批標(biāo)注提高和放款標(biāo)準(zhǔn)提高對(duì)于資金回籠的影響由于各銀行實(shí)行從緊的貸款審批，要求貸款申請(qǐng)人的條件提高，放款要竣工驗(yàn)收后放款開(kāi)發(fā)商的預(yù)售—銀行按揭融資商業(yè)圈被打破，開(kāi)發(fā)期間資金回籠量可能只能占到總量的50%。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析4、稅收交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收大幅增加在二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非居住用房，比方商鋪、寫(xiě)字樓，需要交納五項(xiàng)稅收，一是房屋總價(jià)0.05%的印花稅，二是總價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅，三是營(yíng)業(yè)稅11%的城建稅、教育費(fèi)附加，四是個(gè)人所得稅，最后一項(xiàng)為哪一項(xiàng)按買賣差價(jià)征收的土地增值稅。持有階段物業(yè)稅有可能在未來(lái)兩年內(nèi)推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營(yíng)本錢。5、無(wú)錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為苛刻，各銀行對(duì)商業(yè)貸款嚴(yán)格把關(guān)。在無(wú)錫商業(yè)的實(shí)際操作過(guò)程中，第一套房可貸款50％，第二套房貸款40％，第三套房貸款30％。三套以上銀行將不予貸款。給大面積購(gòu)置的商戶造成很大的資金壓力。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判無(wú)錫區(qū)域中心的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨？無(wú)錫商業(yè)開(kāi)展的未來(lái)金太湖VS北塘區(qū)寶龍VS無(wú)錫新區(qū)明發(fā)VS惠山新城萬(wàn)達(dá)VS河埒口無(wú)錫商戰(zhàn)多足鼎立

散點(diǎn)布局，齊頭并進(jìn)誰(shuí)會(huì)是英雄？VS太湖新城太湖國(guó)際社區(qū)位于市區(qū)的延伸段，人氣充足，預(yù)打造市級(jí)商業(yè)中心新區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持，填補(bǔ)新區(qū)商業(yè)空白打造旅游、休閑、娛樂(lè)中心，填補(bǔ)區(qū)域空白人流充足，預(yù)打造區(qū)域商業(yè)中心得益于政府的規(guī)劃，目前尚未形成很高人氣五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判案例1：金太湖國(guó)際城

地理位置：北塘區(qū)占地面積：142176.9平方米建筑規(guī)模：680000平方米商業(yè)面積：258000平方米停車位:地上600地下3000一期推出：78000平米價(jià)格：一層均價(jià)38000元/平方米，二層均價(jià)18000元/平方米共建配套：國(guó)際影院、五星級(jí)酒店、沃爾瑪、真冰溜冰場(chǎng)、中心MALL經(jīng)營(yíng)方略：經(jīng)營(yíng)戶前4年包租，8％的投資回報(bào)率，一次返還投資戶：投資10年，8％的回報(bào)率，4年后，4年返還，再包租10年五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判媒體分析媒體表現(xiàn):樓書(shū)、單頁(yè)、戶外廣告、新聞、2024無(wú)錫金秋房展會(huì)、網(wǎng)站主打媒體：戶外廣告、樓書(shū)、網(wǎng)站媒體訴求：

600米無(wú)錫首條市級(jí)步行街滾滾人潮旺透天

光影水街休閑娛樂(lè)不夜天

國(guó)際影院與世界共舞的夢(mèng)幻國(guó)度

特色主題餐廳環(huán)球美食新體驗(yàn)

錫城冰世界翩躚新舞臺(tái)

超五星級(jí)酒店尊崇效勞貴族榮耀

甲級(jí)寫(xiě)字樓叱咤疆場(chǎng)的策源地

酒店式公寓商務(wù)生活貼心呵護(hù)

高尚住宅都會(huì)生活最新高度

主訴求語(yǔ)：昨日無(wú)錫小上海,今日美國(guó)時(shí)尚島!無(wú)錫十一五重點(diǎn)商業(yè)工程中國(guó)首個(gè)都會(huì)中心國(guó)際購(gòu)物天堂五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判案例二：寶龍城市廣場(chǎng)占地面積:77113平方米總建筑面積:322668平方米公寓式酒店：75629.47㎡

商業(yè)面積：235738.86㎡

工程定位：規(guī)劃集商業(yè)、餐飲、影城、娛樂(lè)、公寓酒店為一體的綜合性建筑群。停車數(shù)：1600輛〔地上200輛，地下1400輛〕業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃為、連鎖百貨、生活賣場(chǎng)、五星級(jí)影院、美食廣場(chǎng)、主題游樂(lè)廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)、公寓式酒店

訴求：以合理運(yùn)營(yíng)模式締造全新商業(yè)圈寶龍的品牌效應(yīng)70％的自留物業(yè)寶龍城市廣場(chǎng)將成為無(wú)錫新區(qū)“一站式〞國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)中心

五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

地理位置：工程位于濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)占地面積:179300平方米總建筑面積:695000平方米業(yè)態(tài)規(guī)劃：２３萬(wàn)平方米的國(guó)際化大型購(gòu)物中心；４萬(wàn)平方米的超白金五星級(jí)酒店;３萬(wàn)平方米的酒店式公寓；３６.５萬(wàn)平方米的高檔住宅區(qū)；兩棟智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的商務(wù)樓；一個(gè)五星級(jí)的多廳萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城；一個(gè)３萬(wàn)平方米的市民休閑廣場(chǎng)。樓盤(pán)配套：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)〔大型商業(yè)中心〕寫(xiě)字樓五星級(jí)酒店幼兒園等周邊配套：第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、大潤(rùn)發(fā)開(kāi)盤(pán)：2024年5月竣工：2024年6月訴求：萬(wàn)達(dá)專業(yè)運(yùn)營(yíng)多家世界級(jí)主力店案例三：五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)地理位置：惠山大道與北環(huán)路交匯處占地面積：216679.8M2總建面積：501028.6M2其中商業(yè)：284586M2酒店：28639.3M2酒店公寓：53238.3M2地下停車位：1238輛地上停車位：755輛居住氣氛：規(guī)劃總積到達(dá)了350萬(wàn)平方米，入住的人口到達(dá)15萬(wàn)人代表景觀訴求：摩天輪、海盜船 媒體分析媒體表現(xiàn)：戶外廣告〔市中心、火車站及交通主要路口〕、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)、無(wú)錫新周刊、2024中國(guó)太湖無(wú)錫金秋房地產(chǎn)交易展示會(huì)、宣傳樓書(shū)、道旗、新聞…… 主打媒體：戶外POP，道旗等媒體訴求：50萬(wàn)平方米都市購(gòu)物樂(lè)園 主訴求語(yǔ)：游在此/購(gòu)在此/歡樂(lè)在此案例四：五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判濱湖區(qū)總建筑面積約145萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)擁有無(wú)錫唯一的文化藝術(shù)中心、2座規(guī)劃中的社區(qū)輕軌站、2000米珍稀湖岸線和近36萬(wàn)平方米國(guó)際化商業(yè)中心，將成為無(wú)錫的“維多利亞港〞。太湖國(guó)際社區(qū)：區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，但目前人氣嚴(yán)重缺乏訴求：無(wú)錫的“維多利亞港〞。太湖國(guó)際社區(qū)薈萃你世界地產(chǎn)領(lǐng)袖，光耀全城媒體：網(wǎng)站、報(bào)紙、電視、戶外等全方位大批量投入。案例五：五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判第一，中心商圈。中心商業(yè)區(qū)的價(jià)值就是“有效客流〞。一個(gè)城市的商圈，尤其是核心商圈，其囊括的各項(xiàng)配套資源的含金量必然在城市中是首屈一指的，能吸引“有效客流〞。處于核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)，它的競(jìng)爭(zhēng)力也必然有先天勝勢(shì)。第二，商業(yè)的只租不售。“只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)〞的策略也是商業(yè)健康開(kāi)展的關(guān)鍵所在。只租不售已成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。第三，利用專業(yè)的力量。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)決不可不能拍腦袋決策，應(yīng)該利用專業(yè)公司的力量。從戰(zhàn)略的高度與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司、品牌商家合作。第四，軌道交通。軌道交通的作用同樣表達(dá)在能吸納有效客流。軌道交通對(duì)商業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇，在未來(lái)的開(kāi)展過(guò)程中會(huì)起到相當(dāng)重要的作用。實(shí)踐證明，機(jī)場(chǎng)、地鐵對(duì)人們的聚集和分流作用十清楚顯。一、重視運(yùn)營(yíng)，重視招商，而且在出租和出售的問(wèn)題上，開(kāi)展商持有運(yùn)營(yíng)是一種趨勢(shì)。只有這樣才能把商業(yè)的價(jià)值發(fā)揮最大。二、商業(yè)工程的前期定位十分重要，且要有鮮明的商業(yè)主題，跟它當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域條件相吻合。三、商業(yè)工程必須有一個(gè)詳細(xì)的行業(yè)定位，商業(yè)的業(yè)態(tài)分布和商業(yè)的布局非常的重要，包括主力店的定位和布局，散戶的布局和人氣的吸引點(diǎn)布局等在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)也非常的重要。未來(lái)無(wú)錫商業(yè)成功運(yùn)作的必要點(diǎn)五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)預(yù)判本案競(jìng)爭(zhēng)性分析及市場(chǎng)區(qū)格第二局部考慮到無(wú)錫的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀及供給需求情況、無(wú)錫空港新城現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)、結(jié)合本案的區(qū)位的實(shí)際特點(diǎn)，區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布情況，可考慮將本案定位為寫(xiě)字樓高星級(jí)酒店時(shí)尚百貨商業(yè)步行街公寓辦公集高星級(jí)酒店、時(shí)尚百貨、商業(yè)步行街、寫(xiě)字樓、公寓辦公于一體80000m2HOPSCA城市綜合體本案的業(yè)態(tài)定位：一、本工程的SWOT分析工程的商業(yè)定位功能定位超越傳統(tǒng)商業(yè)的單一購(gòu)物功能一個(gè)多功能、時(shí)尚化的集會(huì)、交往場(chǎng)所〔可購(gòu)、可逛、可賞、可憩〕形象定位空港新城的名片、市民的時(shí)尚舞臺(tái)

全面超越帶動(dòng)市鎮(zhèn)能量級(jí)別的提升適當(dāng)超前配套空港新城的潛在需求一、本工程的SWOT分析不可逆轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)商圈相對(duì)完整，門檻消費(fèi)人口充足。周邊小區(qū)林立，碩放3公里范圍內(nèi)有近15萬(wàn)的消費(fèi)消費(fèi)人口充足?？崭郛a(chǎn)業(yè)園的中心優(yōu)勢(shì)，率先與百業(yè)超市共同造勢(shì)，占據(jù)先機(jī)；空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。周邊安居房及眾多小區(qū)的起建〔1500畝的安居房〕，周邊道路的不斷修建等為工程的進(jìn)入創(chuàng)造了有利時(shí)機(jī)位于空港產(chǎn)業(yè)園的中心優(yōu)勢(shì)位于空港產(chǎn)業(yè)園的生活區(qū)的核心。水陸空三位一體交通優(yōu)勢(shì)蘇南綠色國(guó)際機(jī)場(chǎng)成為區(qū)域的引擎優(yōu)勢(shì)分析：人和天時(shí)地利一、本工程的SWOT分析23相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)工程的體量適中，80000方的體量，各種業(yè)態(tài)相互互動(dòng)，適合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周邊的商業(yè)模式較為初級(jí)，本案的開(kāi)展在檔次規(guī)模上超越傳統(tǒng)，填補(bǔ)區(qū)域的商業(yè)空白。后期專業(yè)運(yùn)營(yíng)，本地開(kāi)發(fā)商決心做好整個(gè)商業(yè)。永續(xù)開(kāi)展?？們r(jià)較低，采用8％的回報(bào)率，5年包租的模式開(kāi)發(fā)60％的自留物業(yè)，與商戶同當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)主力店占到區(qū)域的60％左右工程內(nèi)部的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，停車、八大出入口、九大連廊、四大廣場(chǎng)的人流聚集引導(dǎo)等設(shè)置。各種業(yè)態(tài)的分布較為合理主力業(yè)態(tài)、次主力業(yè)態(tài)等配比分布較為合理 * 資料來(lái)源： 相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)工程自身優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)勢(shì)一、本工程的SWOT分析劣勢(shì)市場(chǎng)接受度空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)展需要一定的時(shí)間，人們對(duì)區(qū)域的重新認(rèn)識(shí)和改變還尚需時(shí)間。開(kāi)展時(shí)機(jī)1〕本案作為空港產(chǎn)業(yè)園的核心配套場(chǎng)所，機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的高科產(chǎn)業(yè)為本案贏得了相當(dāng)數(shù)量的高消費(fèi)人群2〕周邊商業(yè)模式，較為填補(bǔ)空港產(chǎn)業(yè)園的商業(yè)空白時(shí)機(jī)商圈時(shí)機(jī)工程位于碩放新鎮(zhèn)的中心，空港產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)核心位置，周邊暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)商圈，未來(lái)的開(kāi)展前景較為開(kāi)闊，投資的潛力較大。宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)機(jī)1〕人民幣升值，購(gòu)置力提高；2〕國(guó)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人不斷涌入，為消費(fèi)提供有力支撐；3〕政府政策的大力扶持，為商業(yè)建設(shè)提供了強(qiáng)大的平臺(tái)。市場(chǎng)供給時(shí)機(jī)本錢高的弱勢(shì)，供求關(guān)系，無(wú)錫02－08年推出近千余萬(wàn)方的商業(yè)面積，整個(gè)商業(yè)壓力較大。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)錫市區(qū)、新區(qū)、周圍商業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，也將分流本案的威脅開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌形象尚未建立缺乏足夠的品牌商戶資源主力商家品牌尚未落實(shí)一、本工程的SWOT分析項(xiàng)目名稱商圈和人流量規(guī)模（㎡）檔次與配置地塊升值潛力品牌形象業(yè)態(tài)規(guī)劃運(yùn)作模式所屬性質(zhì)金太湖人流量充足258000檔次一般市區(qū)，升值潛力大一般商業(yè)規(guī)劃較好出售包租區(qū)域中心寶龍城市廣場(chǎng)商圈相對(duì)完整，人流量235738.86檔次一般新區(qū)，升值潛力一般較高主力店占的比例較大大部分自己運(yùn)營(yíng)區(qū)域中心明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)商圈相對(duì)完整，但目前嚴(yán)重缺乏人氣284586檔次一般惠山區(qū)，升值潛力一般較高以?shī)蕵?lè)、旅游為主出售、部分自己運(yùn)營(yíng)區(qū)域中心萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)商圈競(jìng)爭(zhēng)較小，人氣較為充足230000檔次較高河埒口，升值潛力一般較高業(yè)態(tài)齊全自己運(yùn)營(yíng)區(qū)域中心太湖國(guó)際社區(qū)商圈完整，但人氣缺乏360000檔次較高政府規(guī)劃，新城，升值潛力高較高以旅游業(yè)為主出售，部分自留運(yùn)營(yíng)區(qū)域中心本案商圈完整，人氣充足39000配合空港檔次中等空港新城，升值潛力高一般各種業(yè)態(tài)齊全出售。少部分自己運(yùn)營(yíng)次區(qū)域中心二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)工程競(jìng)爭(zhēng)性分析因此從以上各個(gè)方面來(lái)分析，從無(wú)錫市場(chǎng)的各個(gè)區(qū)域樓盤(pán)來(lái)分析，因此本案應(yīng)該屬于次區(qū)域中心的位置，區(qū)別于其他市級(jí)商業(yè)樓盤(pán)。二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)工程競(jìng)爭(zhēng)性分析次區(qū)域級(jí)核心商業(yè)消費(fèi)客源：獨(dú)享我們享有相對(duì)完整的商圈，在3公里范圍內(nèi)沒(méi)有同等規(guī)模、同等檔次的工程競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)較為稠密的人口成為我們的獨(dú)享客源。投資客源：總價(jià)30—160萬(wàn)，主力總價(jià)50-80萬(wàn)，與同期、同定位物業(yè)形成目標(biāo)客戶差異，擁有更廣闊的市場(chǎng)根底，可以切割其局部市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)客源：由于區(qū)域現(xiàn)有消費(fèi)規(guī)模、能力有限，同時(shí)經(jīng)營(yíng)者對(duì)工程的認(rèn)知需要一個(gè)過(guò)程。在品牌商家、大型商家的吸引能力上較弱。二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)工程競(jìng)爭(zhēng)性分析本工程的市場(chǎng)占位及區(qū)格：工程營(yíng)銷戰(zhàn)略分析第三局部一、工程的營(yíng)銷課題1、價(jià)值：如何突破鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)，拉伸商業(yè)的價(jià)值？2、資金：在宏觀環(huán)境的壓力及本案30000方酒店不出售的情況下，如何統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，保證資金鏈?zhǔn)构こ痰靡皂樌掷m(xù)性的開(kāi)發(fā)？3、風(fēng)險(xiǎn)：在整個(gè)房地產(chǎn)日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，投資者的投資熱情狠狠地收到打擊，我們?nèi)绾味惚茱L(fēng)險(xiǎn)？4、本錢：作為鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)，我們?nèi)绾魏侠淼目刂茽I(yíng)銷本錢，在競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中如何合理有效運(yùn)用和整合與本案相符的各種媒體？四大營(yíng)銷課題二、工程的營(yíng)銷戰(zhàn)略打贏區(qū)域市場(chǎng)分割市級(jí)市場(chǎng)在空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)域打造區(qū)域的核心，成為區(qū)域的中心商業(yè)圈，完全超越其他的商業(yè)模式和規(guī)模，成為區(qū)域的絕對(duì)引領(lǐng)者。打破區(qū)域堡壘，與其他的區(qū)域的市級(jí)中心決戰(zhàn)，以我們獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)分割無(wú)錫的商業(yè)市場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及工程自身的情況：我們的核心戰(zhàn)略為：二、工程的營(yíng)銷戰(zhàn)略

借力空港，跳出碩放：在高空宣傳層面必須以〞蘇南綠色國(guó)際機(jī)場(chǎng)、空港產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃開(kāi)展〞為歷史背景。以產(chǎn)業(yè)價(jià)值對(duì)區(qū)域價(jià)值提升的巨大動(dòng)力，推升工程價(jià)值和投資潛力；穩(wěn)妥推盤(pán)，手法創(chuàng)新：保證資金流的穩(wěn)定，在推盤(pán)上必須兼顧效益最大化與銷售速度的平衡,以確保銷售率實(shí)現(xiàn)的可能性為第一要?jiǎng)?wù);同時(shí)在價(jià)格策略上運(yùn)用創(chuàng)新手段,提高付款比例,促進(jìn)銷售資金回籠。主動(dòng)進(jìn)攻，全面行銷：在投資市場(chǎng)萎縮，競(jìng)爭(zhēng)量大的市場(chǎng)上，傳統(tǒng)的高空廣告轟炸+售樓處坐等的模式無(wú)法保證工程的勝出。必須采用“攻勢(shì)營(yíng)銷〞，主動(dòng)尋找客戶，將工作做的更細(xì)致、更扎實(shí)才是致勝之道。上下配合，有效布兵：堅(jiān)持高空媒體打面——樹(shù)立品牌形象；區(qū)域媒體打片-——鎖定目標(biāo)市場(chǎng)；深度媒體打點(diǎn)——促動(dòng)銷售購(gòu)置。四大要點(diǎn)我們的核心操盤(pán)策略工程總平圖三、工程的推案銷控及銷售方案2024年2024年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月40%1月26春節(jié)10％10％10％40％10％10％10％商業(yè)局部休閑娛樂(lè)街、KTV10％10％10％精品商廈40％10％10％10％小戶型公寓40％三、工程的推案銷控及銷售方案資金回籠量：42169500－60736800元資金回籠量：資金回籠量：資金回籠量：推案考量因素：工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度資金缺口需要，現(xiàn)金流的保證價(jià)格成長(zhǎng)策略36836750元10％10％21029250元20700500元推盤(pán)第一階段2024年10月－2024年1月26〔春節(jié)〕項(xiàng)目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價(jià)（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)休閑娛樂(lè)街1、280104806156741260%50%1781103693.6

3、434902094

741260%50%77603640辦公2號(hào)樓1、22196658.819800030%50%26352005.7

3.4.533051652.566480050%50%396600033大單體東北886531.6151600060%50%42528009

西南887532.2241200060%50%319320014.4鳳凰眼1、21546463.8151100030%50%25509004.5總匯

2032010738.9295

42169500160銷售敏感性分析情況1：銷售率和資金回籠量保守估計(jì)銷售率：52.84％這一階段主要推出商業(yè)局部客戶拜訪量:16000人；每天接待客戶量：10.6人。三、工程的推案銷控及銷售方案項(xiàng)目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價(jià)（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)休閑娛樂(lè)街1、280104806156741260%60%2137324393.6

3、434902094

741260%60%93124370辦公2號(hào)樓1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大單體東北886531.6151600060%60%51033609

西南887532.2241200060%60%383184014.4鳳凰眼1、21546463.8151100030%60%30610804.5總匯

2032010738.9295

50603400160.2情況2：資金回籠量的提高的變化對(duì)銷售額的影響。銷售率：52.84％三、工程的推案銷控及銷售方案項(xiàng)目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價(jià)（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)（套）休閑娛樂(lè)街1、280105607156741270%60%24935450109.2

3、434902443

741270%60%108645100辦公2號(hào)樓1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大單體東北886708.8151600080%60%680448012

西南887709.6241200080%60%510912019.2鳳凰眼1、21546773151100050%60%51018007.5總匯

2032012552.7295

60736800186.6情況3：銷售率的提高的變化對(duì)銷售額的影響。銷售率：61.78％推盤(pán)第二階段2024年3月－2024年6月銷售率：50％項(xiàng)目方位面積銷售面積套數(shù)單價(jià)銷售率資金回籠比例總價(jià)資金回籠量（元）酒吧娛樂(lè)街東側(cè)178089081100050%50%195800004895000

北側(cè)1396698191000050%50%139600003490000總匯

3176158827

335400008385000三、工程的推案銷控及銷售方案推盤(pán)第三階段2024年5月－2024年8月項(xiàng)目方位面積銷售面積套數(shù)單價(jià)銷售率資金回籠比例總價(jià)資金回籠量（元）百貨商廈商場(chǎng)1F28641145.660750040%50%214800004296000

商場(chǎng)2F46371854.8104500040%50%231850004637000總匯

75013000.4164

446650008933000推出精品百貨商廈三、工程的推案銷控及銷售方案推盤(pán)第四階段2024年5月－2024年8月項(xiàng)目方位面積銷售面積套數(shù)單價(jià)銷售率資金回籠比例總價(jià)資金回籠量（元）酒店式公寓2－11層19200.667680.264244450040%50%8640000017280594推出小戶型公寓工程營(yíng)銷推廣方案第四局部

08年5月－6月－10月－09年3月09年5月09年9月2024年1月2024月5月2024年5月第一戰(zhàn)役第二戰(zhàn)役第三戰(zhàn)役一、工程的整體布署

客戶造勢(shì)

預(yù)約認(rèn)購(gòu)強(qiáng)銷持續(xù)期二期開(kāi)盤(pán)二期強(qiáng)銷持續(xù)期試營(yíng)業(yè)清盤(pán)?露天電影巡展周－瑞港之夏?長(zhǎng)三角頂峰論談開(kāi)工典禮奧運(yùn)金牌方案開(kāi)盤(pán)活動(dòng)瑞港夏日送清涼活動(dòng)旺鋪拍賣圣誕大聯(lián)會(huì)瑞港冬季送溫暖“瑞港送福〞活動(dòng)春季房展會(huì)異地長(zhǎng)三角市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)招商推薦會(huì)夏日風(fēng)氣活動(dòng)買商鋪送保障瑞港周周時(shí)尚秀美食大比拼，才藝大顯勢(shì)招商推薦會(huì)瑞港周周時(shí)尚風(fēng)開(kāi)業(yè)活動(dòng)唱響空港正式營(yíng)業(yè)這一階段前期全面獲取商戶資源，本階段以報(bào)紙廣告宣傳為主，軟硬結(jié)合；SP活動(dòng)進(jìn)行工程炒作，提高工程的整體知名度；本階段以報(bào)紙廣告宣傳為主，軟硬結(jié)合；另外加上電視、播送宣傳的持續(xù)性宣傳，提高工程的品牌形象。對(duì)本案的工程單額投資價(jià)值。商業(yè)運(yùn)作模式、工程賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，激起人們多產(chǎn)品的投資價(jià)值的認(rèn)可本階段主要以活動(dòng)為主，舉辦招商會(huì)和每周的活動(dòng)，配合單頁(yè)和內(nèi)部期刊使人們看到人氣，增參加駐信心，為開(kāi)業(yè)做準(zhǔn)備廣告策略：價(jià)值層面：十年上海虹橋巨變今日無(wú)錫碩放騰飛定位層面：空港新城首個(gè)集商務(wù)、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的大型的商業(yè)中心廣告總精神二、工程的推廣策略－廣告策略消費(fèi)層面：繽紛生活不夜天，24小時(shí)娛樂(lè)城PR公關(guān)策略1、長(zhǎng)三角臨空經(jīng)濟(jì)頂峰論壇2、瑞港電影巡展周3、瑞港客戶聯(lián)誼沙龍活動(dòng)4、招商推薦會(huì)5、瑞港招商團(tuán)拜會(huì)6、瑞港送福活動(dòng)7、瑞港夏日送清涼活動(dòng)8、瑞港夏日風(fēng)氣演出節(jié)〔每周〕9、瑞港冬季送溫暖活動(dòng)10、無(wú)錫春秋季房展會(huì)二、工程的推廣策略－公關(guān)策略活動(dòng)目的進(jìn)行工程的前期形象的初步導(dǎo)入，讓人們對(duì)本案有一定的期待和神秘感SP活動(dòng)方案目的：夏季人們?nèi)藗円雇淼膽敉饣顒?dòng)較多，工程形象初次亮相，通過(guò)電影巡展，一方面可以借助愛(ài)國(guó)電影宣傳人們的愛(ài)國(guó)情緒以響應(yīng)2024奧運(yùn)年人們的愛(ài)國(guó)熱忱，并可以把工程的介紹穿插其中。從而對(duì)工程進(jìn)行一定程度的告知，并引發(fā)人們的期待，贏得良好的口碑?；顒?dòng)配合:在活動(dòng)前進(jìn)行碩放、坊前、梅村等地鎮(zhèn)上鄉(xiāng)下主路口和人流聚集地的海報(bào)張貼，進(jìn)行活動(dòng)的預(yù)告。并組織專門人馬進(jìn)行各個(gè)村點(diǎn)的定點(diǎn)電影播放。在播放時(shí)借助人們聚集時(shí)進(jìn)行瑞港宣傳業(yè)的發(fā)放。道具：愛(ài)國(guó)影片、影具、單頁(yè)、DVD、海報(bào)等。地點(diǎn)：碩放人口聚集地、梅村、坊前、后宅人口聚集地活動(dòng)1：?露天電影巡展周－瑞港之夏?二、工程的推廣策略－公關(guān)策略在工程開(kāi)工時(shí)，開(kāi)工典禮，進(jìn)行人們傳統(tǒng)的桔祥活動(dòng)，舞大龍舞大獅在碩放本地能夠造成很大的氣勢(shì)，讓全鎮(zhèn)皆知“瑞港商業(yè)廣場(chǎng)〞，并能夠進(jìn)行很好的口碑相傳。目的：引起人們的高度重視，引發(fā)人們對(duì)投資價(jià)值的充分認(rèn)可，并能夠引起一定的凡響，借助事件進(jìn)行多方面的媒體宣傳，從而引起人們的投資熱情，從而到達(dá)快速去化產(chǎn)品的目的。道具：?jiǎn)雾?yè)、舞龍舞獅隊(duì)活動(dòng)2：開(kāi)工典禮－龍獅送“瑞〞二、工程的推廣策略－公關(guān)策略活動(dòng)要點(diǎn)：邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界知名的人士，著名的專家學(xué)者及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)學(xué)專家對(duì)各種產(chǎn)業(yè)下商業(yè)價(jià)值進(jìn)行論談，并引出工程的價(jià)值。并邀請(qǐng)虹橋、浦東的收益者來(lái)談他們切身感受人物：長(zhǎng)三角地區(qū)的房產(chǎn)精英地點(diǎn):某五星級(jí)酒店道具：DVD、樓書(shū)、PPT展示稿、禮品等活動(dòng)3：長(zhǎng)三角臨空經(jīng)濟(jì)頂峰論壇活動(dòng)目的：引起人們的高度重視，引發(fā)人們對(duì)投資價(jià)值的充分認(rèn)可，并能夠引起一定的凡響，借助事件進(jìn)行多方面的媒體宣傳，從而引起人們的投資熱情，從而到達(dá)快速去化產(chǎn)品的目的。三、工程的推廣策略－公關(guān)策略媒體策略：高空媒體——結(jié)合事件——翻開(kāi)影響面——聚焦空港區(qū)域價(jià)值區(qū)域媒體——建立通路——直面目標(biāo)客戶自建媒體——點(diǎn)對(duì)點(diǎn)深入溝通對(duì)于區(qū)域的外圍客戶，主要通過(guò)高空媒體，結(jié)合事件進(jìn)行炒作，翻開(kāi)區(qū)域的影響面，使客戶聚焦區(qū)域，認(rèn)可區(qū)域價(jià)值。主要的媒體如報(bào)紙、電視臺(tái)、播送電臺(tái)、網(wǎng)站、報(bào)刊等對(duì)于區(qū)域內(nèi)客戶，要進(jìn)行升入的溝通，通過(guò)一些適合當(dāng)?shù)氐幕顒?dòng)，創(chuàng)新性禮品、單頁(yè)、SP活動(dòng)并輔助以短信、電郵、墻體廣告、海報(bào)、樓宇號(hào)標(biāo)注等、定點(diǎn)說(shuō)介等對(duì)區(qū)域客戶進(jìn)行深度的攻擊。針對(duì)區(qū)域客戶，通過(guò)區(qū)域媒體進(jìn)性攻勢(shì)，主要媒體如電梯、樓宇標(biāo)注、出租車廣告、短信、樓宇標(biāo)注、水媒體廣告、公交車廣告等進(jìn)行區(qū)域的攻擊二、工程的推廣策略－媒體策略費(fèi)用預(yù)算

單價(jià)（元）份量總價(jià)(元)

網(wǎng)站

16000

紙杯0.3100003000

信紙0.1200002000

信封0.25100002500

撲克牌1.51000015000

打火機(jī)0.5100005000

招商手冊(cè)31000030000制作樓書(shū)3600018000扇子11000010000單頁(yè)11.51000015000單頁(yè)221000020000手提袋1.550007500光盤(pán)制作

800100000光盤(pán)刻錄230006000展板

4000X展架

4000易拉寶

2000費(fèi)用預(yù)算：二、工程的推廣策略－媒體策略戶外高炮

12000燈箱

5000圍墻

18塊50000廣告牌

1年300000

農(nóng)民戶外

1年50000媒體報(bào)紙

江南晚報(bào)3500010350000揚(yáng)子晚報(bào)1200010120000現(xiàn)代快報(bào)2600015390000無(wú)錫日?qǐng)?bào)600005300000短信

100萬(wàn)條60000車身

1年200000戶外廣告牌

1年200000雜志

50000網(wǎng)站

5個(gè)月100000電視

1個(gè)月50000廣播

3個(gè)月30000

戶外媒體

直郵1.2元

30000

電梯350次3個(gè)月50000二、工程的推廣策略－媒體策略公關(guān)活動(dòng)長(zhǎng)三角空港新城論壇

140000房展會(huì)

2200000招商會(huì)

150000聯(lián)誼會(huì)

230000開(kāi)工典禮

40000拍賣會(huì)

20000不可預(yù)測(cè)費(fèi)用

200000總計(jì)

3103500到第一次試營(yíng)業(yè)前媒體總計(jì)約：3103500元二、工程的推廣策略－媒體策略渠道策略三級(jí)體系第一級(jí)：交易功能中心——現(xiàn)場(chǎng)招商展示中心，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的模型道具、DVD的三維的放映、業(yè)務(wù)員的說(shuō)介及相關(guān)SP活動(dòng)而到達(dá)客戶積累、成交。現(xiàn)場(chǎng)具有展示、交易洽談、實(shí)景展示、場(chǎng)景渲染及辦公的五大功能。

第二級(jí)：以長(zhǎng)期固定形式在流動(dòng)人流量大的公眾地點(diǎn)設(shè)立固定展點(diǎn)，建議在新區(qū)、市區(qū)相關(guān)大超市、大商場(chǎng)前或內(nèi)部階段性設(shè)立外展點(diǎn)；并現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行說(shuō)介、資料發(fā)放。第三級(jí)：正對(duì)無(wú)錫的沿街商戶全面掃街的形式，獲取其商戶資源，組織專員現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)介、電話邀約、回訪、現(xiàn)場(chǎng)洽談等二、工程的推廣策略－渠道策略春節(jié)前：160套商鋪根據(jù)大樹(shù)法那么，及市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)倒推法 * 資料來(lái)源： 160套成交1600個(gè)意向客戶16000個(gè)商戶拜訪08年5月26－08年1月26日時(shí)間：5個(gè)月3200人/月320人/月32套/月160人/日16人/日1.6套/日渠道策略二、工程的推廣策略－渠道策略千村萬(wàn)戶方案大市場(chǎng)掃描方案道路封鎖方案商圈輻射方案國(guó)際連鎖品牌國(guó)內(nèi)連鎖品牌省內(nèi)連鎖品牌無(wú)錫連鎖品牌新區(qū)經(jīng)營(yíng)商戶區(qū)域經(jīng)營(yíng)商戶投資客戶自營(yíng)客戶客戶分類二、工程的推廣策略－渠道策略千村萬(wàn)戶方案碩放本地：梅村：坊前：新區(qū)旺莊路街道新區(qū)長(zhǎng)江路鴻山鎮(zhèn)：全鎮(zhèn)總?cè)丝?萬(wàn)，有15個(gè)行政村和1個(gè)居委全鎮(zhèn)目前有16個(gè)行政村，5個(gè)居委會(huì)，本地人口4.5萬(wàn)，外來(lái)人口約5萬(wàn)面積14.64平方千米，人