旅游地產(chǎn)典型案例分享

旅游地產(chǎn)典型案例分析

二零一一年八月八日

第一章什么是旅游地產(chǎn)1

第二章旅游地產(chǎn)典型案例2目錄Part1什么是旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)開展史國外旅游地產(chǎn)的開展歷史1★旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代?！镌诎柋八沟貐^(qū)，為了讓前來滑雪度假的歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，當(dāng)?shù)芈灭^老板按時段〔一周〕分別出售給不同的度假者，并給予每個購置者在一定時期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)的住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利，同時這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。這種經(jīng)營方式可以看作：最初的分時度假概念國外旅游地產(chǎn)的開展歷史2★20世紀(jì)初開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸海濱別墅。由于度假風(fēng)氣的盛行也開發(fā)了大量海濱別墅?！锏捎诜慨a(chǎn)價格高昂，多數(shù)家庭無力單獨購置度假別墅，少局部有能力購置別墅的客戶，每年的使用時間也非常有限，最多只有幾周，空置率很高?！锼猿霈F(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購置一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況。這種經(jīng)營方式也屬于：最早期的分時度假概念國外旅游地產(chǎn)的開展歷史3★20世紀(jì)70年代中期：美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)擠壓，特別是市場不景氣時期開發(fā)的大量別墅，為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大成功?！?987年以后：大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)健全，配套的效勞業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。國外旅游地產(chǎn)的開展歷史4僅就分時度假物業(yè)而言：目前全球已有60多家大型的分時度假集團(tuán)，大約5000多個蠶蛹分時制度的度假村分布在80多個國家和地區(qū)，來自120多個國家和地區(qū)的300多萬個家庭購置度假時權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2004年，全世界的時權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。

目前，遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場推向了一個新的高潮。我國旅游房地產(chǎn)的開展1旅游地產(chǎn)最早在我國出現(xiàn)也是分時度假的概念。★20世紀(jì)90年代初，海南首先出現(xiàn)了分時度假酒店〔產(chǎn)權(quán)酒店〕的萌芽，但是并沒有獲得良好的市場反響。★20世紀(jì)90年代末，在度假旅游熱和旅游地產(chǎn)大量空置的情況下，分時度假開始真正受到旅游飯店經(jīng)營者和房地產(chǎn)開發(fā)商們的普遍重視，并以旅游房地產(chǎn)這一概念在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳播開來?！?001年7月，在?？谂e辦“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會暨首屆中國旅游房地產(chǎn)開發(fā)論壇〞之后，同年11月又在杭州召開“中國旅游房地產(chǎn)論壇〞，旅游房地產(chǎn)和分時度假成了房地產(chǎn)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱門話題，吸引了眾多包括大量海外、港臺投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。我國旅游房地產(chǎn)的開展2目前，我國旅游房地產(chǎn)業(yè)已初見端倪：熱點城市：北京、上海、大連、海南、廣東、福建、深圳、杭州等

物業(yè)開發(fā)種類：休閑度假住宅、別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫球場等主要開發(fā)公司：首創(chuàng)、中信、中旅、天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)、中坤集團(tuán)、萬科集團(tuán)、浙江宋城等上百家公司旅游地產(chǎn)的概念及分類★旅游地產(chǎn)是指以旅游、休閑度假、展覽會議、教育、娛樂等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式、開發(fā)工程全部或局部實現(xiàn)了旅游功能?！锫糜蔚禺a(chǎn)的開發(fā)對象即為旅游物業(yè)?！锫糜蔚禺a(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，具有兩個開展方向:1、旅游的房地產(chǎn)化2、房地產(chǎn)的旅游化。旅游地產(chǎn)概念總之：旅游地產(chǎn)是旅游地與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點、提高自身品位的同時，從不同的出發(fā)點打造的一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)按開發(fā)類型分類旅游地產(chǎn)的分類旅游住宅地產(chǎn)旅游景觀地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)旅游度假地產(chǎn)★

主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑，多用于第一居所。旅游住宅地產(chǎn)★依托旅游景觀資源建造開展起來的住宅，都能在一定程度上提高所開發(fā)物業(yè)的品質(zhì)和價值。旅游景點地產(chǎn)★

主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)。旅游商務(wù)地產(chǎn)★主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游效勞的商店、餐館、娛樂城建筑物以及關(guān)聯(lián)空間?！锫糜紊虅?wù)地產(chǎn)可以分為兩大類型：1、直接參與型：使顧客主動參與的工程，包括：溜冰場，迷你型或標(biāo)準(zhǔn)型高爾夫球場、保齡球館等。2、參觀型那么包括：像電影院、歌劇院、運動競技場、賽車場之類的被動式設(shè)施。旅游度假地產(chǎn)★主要指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等。按物業(yè)類型分類旅游地產(chǎn)的分類景區(qū)住宅產(chǎn)權(quán)酒店高爾夫、登山、滑雪度假村旅游培訓(xùn)基地、國際休閑度假中心★開發(fā)商利用旅游景區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅工程。景區(qū)住宅★通過依靠旅游資源條件，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。產(chǎn)權(quán)酒店其定義為：將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理，獲得一定的投資回報。即出售一定時間內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)讓或者交換?！镏冈诟郀柗?、登山、滑雪運動地附近開發(fā)的度假別墅工程高爾夫、登山、滑雪運動度假村旅游培訓(xùn)基地、國際休閑度假中心★指集旅游、觀光、休閑、度假、運動健身、會議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開發(fā)工程。Part2旅游地產(chǎn)典型案例深圳華僑城—先旅游，后地產(chǎn)深圳華僑城★地理位置：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的深圳灣畔僑香路僑城東路深南大道沙河?xùn)|路★開發(fā)商：深圳華僑城集團(tuán)★總占地：近5萬平方公里深圳華僑城是以旅游主題為核心的產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式擁有四大主題公園擁有集旅游+居住功能為一體的高尚社區(qū)——意大利波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)是一個集居住、生活和旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群混合的現(xiàn)代都市化社區(qū)★工程特色：先做旅游——華僑城四大主題公園錦繡中華是深圳華僑城的一個旅游區(qū)是目前世界上面積最大、內(nèi)容最豐富的實景微縮景區(qū)★地理位置：深圳灣畔★總占地：30余萬平米★工程特色：選取中國84個最有代表的山水名勝，古代建筑景點，按照1：15的比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園?！镩_園時間：1990年，標(biāo)志著華僑城的開發(fā)正式拉開帷幕錦繡中華中國民俗文化村世界之窗世界之窗是聚集世界奇觀、古今名勝、自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情于一園的大型主題公園。★地理位置：深圳灣畔★總占地：48萬平米★工程特色：共有118個旅游景點，將五大洲的不同標(biāo)志性建筑按不同比例自由仿建，精巧別致，維妙維肖?！镩_園時間：1994年6月歡樂谷運動現(xiàn)代休閑理念和高科技成果興建的歡樂谷，是華僑城的第四大主題公園，首批國家5A級旅游景區(qū)★地理位置：深圳灣畔★總占地：35萬平米★總投資：17億元人民幣★工程特色：共分為三期滾動開發(fā)，是一座融參與性、欣賞性、娛樂性、趣味性于一體的中國現(xiàn)代主題樂園★截止2021年，歡樂谷共接待游客2250萬人★開園時間：1998年配套酒店及其它設(shè)施后做地產(chǎn)——波托菲諾：旅游地產(chǎn)的先驅(qū)開發(fā)商深圳華僑城集團(tuán)物業(yè)公司華僑城物業(yè)管理建筑公司江蘇華建股份有限公司代理公司世聯(lián)地產(chǎn)占地面積80萬平米建筑面積108萬平米產(chǎn)權(quán)年限70年容積率1.23綠化率60%物業(yè)類型別墅、Townhouse、復(fù)式、平層住宅、公寓建筑類別多層、小高層、高層物管費元/平方米·月規(guī)劃戶數(shù)4500戶居住人口15000人交通情況204路105路、113路（蛇口方向）、210路（福田方向）、217路（寶安方向）、226路、518路（羅湖方向）目標(biāo)客戶群體海內(nèi)外政商領(lǐng)袖，明星名流豐富的建筑形態(tài)適應(yīng)不同居住心理工程特色波托菲諾不同于一般的小區(qū)，她是建筑形態(tài)跨越了高層、小高層、多層、聯(lián)排別墅和獨立別墅等多種形態(tài)，不同形態(tài)的建筑之間根據(jù)自然景觀最大化原那么來布局，形成了錯落有致的視線。這在很大程度上克服了現(xiàn)代城市小區(qū)以高層為主的、單調(diào)的建筑形體和樣式。天鵝堡一期背靠諦諾山，所在地勢最高，她雄偉的高層俯瞰整個波托菲諾，給人以大氣尊貴之感，二期又有了小高層，她艱巨景觀優(yōu)勢和舒適感。純水岸那么緊鄰燕棲湖，她低矮的多層和聯(lián)排別墅與湖面形成自然的銜接，給人以親和愜意之感。建筑的不同高度以及不同體量，不僅豐富了視線觀，更為重要的是其符合了不同客戶的心理需求。根據(jù)自然地表形態(tài)的特征，波托菲諾的建筑布局相應(yīng)地豐富多變，為居住提供了最適宜的范本。良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵在波托菲諾，生活更多的表達(dá)為休閑，而不是單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)景觀是自然界造化的結(jié)果，但經(jīng)過合理的規(guī)劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區(qū)中來，成為社區(qū)的公共局部，被所有社區(qū)居民享有，成為社區(qū)鄰里喜愛的休閑場所。同時，占地8萬平米的華僑城高爾夫練習(xí)場以及充滿傳奇夢幻色彩的歡樂谷都成為波托菲諾的后花園。特色商業(yè)營造浪漫生活情懷對很多小區(qū)來說，商業(yè)店鋪無需臨街設(shè)立，定位也僅限于提供業(yè)主起居生活的必需品。在波托菲諾，除了這些生活必須的商業(yè)配套，更多的那么是為業(yè)主提供休閑浪漫的去處。一家家頗具特色的咖啡館、鮮花店、面包房和高檔餐館在風(fēng)景最美、最具異國情調(diào)的位置相繼出現(xiàn)。商務(wù)居住局引發(fā)社區(qū)新活力眾