瑞金市房地產(chǎn)二級(jí)市場調(diào)研報(bào)告(1)課件

2011年4月瑞金市房地產(chǎn)二級(jí)市場調(diào)研報(bào)告1宏觀數(shù)據(jù)

市場分析市場發(fā)展預(yù)測項(xiàng)目分布數(shù)據(jù)分析紅井住宅項(xiàng)目機(jī)會(huì)背景分析住宅項(xiàng)目分析商業(yè)項(xiàng)目分析

瑞金商業(yè)現(xiàn)狀紅井商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)總結(jié)分析

結(jié)論及啟示

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測23瑞金位于江西省東南邊陲，武夷山脈西麓，與福建省長汀縣相鄰。唐天佑元年（公元904年）置瑞金監(jiān)，因“掘地得金，金為瑞”故名瑞金；五代南唐保大十一年（公元953年）升監(jiān)為縣；1994年5月18日，瑞金撤縣設(shè)市，1998年批準(zhǔn)為省直轄市。由贛州代管。區(qū)位瑞金市轄7個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)鄉(xiāng)：象湖鎮(zhèn)、瑞林鎮(zhèn)、壬田鎮(zhèn)、九堡鎮(zhèn)、沙洲壩鎮(zhèn)、謝坊鎮(zhèn)、武陽鎮(zhèn)、葉坪鄉(xiāng)、丁陂鄉(xiāng)、大柏地鄉(xiāng)、崗面鄉(xiāng)、日東鄉(xiāng)、萬田鄉(xiāng)、黃柏鄉(xiāng)、云石山鄉(xiāng)、澤覃鄉(xiāng)、拔英鄉(xiāng)。共有14個(gè)居委會(huì)、223個(gè)行政村。市政府駐象湖鎮(zhèn)。4瑞金之名始于公元904年，古時(shí)這里盛產(chǎn)砂金，并設(shè)置淘金場，黃金為瑞氣盈門，故名“瑞金”。1931年11月7日，中國共產(chǎn)黨創(chuàng)建的第一個(gè)全國性紅色政權(quán)----中華蘇維埃共和國臨時(shí)中央政府在這里成立，并把瑞金定為首都，瑞金隨之更名為“瑞京”，成為全國蘇區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、軍事和文化的中心；1934年10月10日，中革軍委和中共中央及臨時(shí)中央政府等機(jī)關(guān)隨部份中央紅軍[既紅一方面軍]從這里出發(fā)開始長征。改革開放以來，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市功能不斷完善，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施明顯加強(qiáng)，供電、供水、交通、通信的“瓶頸”制約得到根本緩解，瑞金已經(jīng)成為贛南、閩西、粵北的商業(yè)貿(mào)易重要城市。瑞金市位于江西省南部，武夷山脈南段西麓，贛江東源貢水上游。東與福建省長汀交界，南與會(huì)昌縣毗鄰，西連于都縣，北接寧都、石城二縣。地理坐標(biāo)：東經(jīng)115°42′~116°22′，北緯25°30′~26°20′?？?cè)丝?21127人（2006年末戶籍），其中非農(nóng)業(yè)人口111250人。國土面積2448平方公里。以市區(qū)為中心，323、319、206國道為主干的公路網(wǎng)可直達(dá)贛州、南昌及閩粵，交通極為便利。贛龍鐵路橫貫東西，東與鷹廈鐵路漳[平]坎[市]支線相通，西與京九線連接，將成為瑞金另一條通往外界的快捷通道。市內(nèi)郵政、通訊、電力等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。郵編：342500。代碼：360781。區(qū)號(hào)：0797。拼音：RuijinShi。

優(yōu)越的地理?xiàng)l件，使瑞金擁有豐富的天然資源。全市水能理論儲(chǔ)量達(dá)10萬千瓦，可開發(fā)量4萬千瓦，全市現(xiàn)有耕地面積35.69萬畝，山地面積280萬畝，宜養(yǎng)殖水面2.6萬畝，草坡地8萬畝，森林覆蓋面積724平方公里，系贛南林區(qū)和長江防護(hù)林區(qū)之一。市內(nèi)動(dòng)植物種類較多，屬于珍稀者有：金環(huán)蛇、銀環(huán)蛇、獺、龜、油杉、黃綿木、紅豆杉、楠木、銀杏、觀音竹、四方竹等等。地下礦藏豐富，已探明的礦產(chǎn)資源有13類26種，主要有白云巖、石灰石、螢石、金礦、鉭鈮、稀土、鎢、銀、鐵、錳、粘土、無煙煤、磷、鈾。特別是優(yōu)質(zhì)石灰石儲(chǔ)量達(dá)9億噸以上，氧化鈣含量55.08%，且大部分裸露于地面，易于開采；白云巖儲(chǔ)量達(dá)1億噸以上，C+D級(jí)為1900萬噸，其金屬鎂含量為20.9%；螢石儲(chǔ)量達(dá)134萬噸，品位65%以上。概況5“十五”時(shí)期，是瑞金經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、質(zhì)量最好、人民群眾得實(shí)惠最多的一個(gè)時(shí)期。五年來，國民經(jīng)濟(jì)快速增長，綜合實(shí)力大為提升。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重由36.3：22.1：41.6調(diào)整為25.3：20.5：45.2，二產(chǎn)比重上升7.4個(gè)百分點(diǎn)，首次實(shí)現(xiàn)二產(chǎn)超一產(chǎn)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平提高，全市年產(chǎn)值達(dá)500萬元以上的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)20家。工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位進(jìn)一步確立，占生產(chǎn)總值的比重為22.1％，五年間提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。食品、建材、現(xiàn)代輕紡、生物制藥、礦產(chǎn)化工等產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長的主導(dǎo)力量。以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額2005年達(dá)10.2億元，比2000年增長36.2%。五年來，瓶頸制約得到緩解，城鄉(xiāng)面貌大為改觀。累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.2億元，年均增長34.1％，是“九五”時(shí)期的3.3倍。交通、能源、水利、通信事業(yè)快速發(fā)展。電網(wǎng)改造完成85％以上，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)用電同網(wǎng)同價(jià)。新建重點(diǎn)“七小”水利工程622座（處），新增和改善有效灌溉面積6.2萬畝，治理水土流失面積36.1萬畝。城市建成區(qū)面積14.5平方公里，比2000年增加5.5平方公里，城市化率由2000年的21％提高到29％。四縱六橫的城市道路網(wǎng)架基本形成。五年來，改革開放縱深推進(jìn)，發(fā)展活力大為增強(qiáng)。國有工業(yè)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革全面完成，商貿(mào)流通企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度和事業(yè)單位人事制度改革有序推進(jìn)。全面落實(shí)國家惠農(nóng)政策，自2002年實(shí)行農(nóng)村稅費(fèi)改革至2005年免征農(nóng)業(yè)稅，全市農(nóng)民減負(fù)總額達(dá)8762.1萬元，戶均減負(fù)794.4元，人均減負(fù)179元。投融資體制改革不斷深化，投資領(lǐng)域和市場準(zhǔn)入進(jìn)一步放寬，公共財(cái)政體制改革邁出較快步伐，社會(huì)保障、土地經(jīng)營、政府采購等改革取得較大進(jìn)展。深入推進(jìn)大開放主戰(zhàn)略，開放型經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展。五年來，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活大為改善。科技事業(yè)發(fā)展水平面明顯提高，累計(jì)實(shí)施科技項(xiàng)目144項(xiàng)，科技對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率提高。教育事業(yè)加快發(fā)展，兩基成果不斷鞏固，民辦教育蓬勃發(fā)展。辦學(xué)條件穩(wěn)步改善，改造學(xué)校危房3.6萬平方米，新建校舍8.4萬平方米。文化事業(yè)建設(shè)步伐加快，群眾性文化生活豐富多彩。醫(yī)療衛(wèi)生條件得到改善，基本完成城區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)擴(kuò)容提質(zhì)改造?！皟蓚€(gè)確?！焙汀俺鞘械捅！钡玫届柟?，農(nóng)村特困戶和大病醫(yī)療救助制度初步建立，貧困人口比五年前減少6.24萬人。農(nóng)民人均純收入2005年達(dá)到2769元，比2000年增長29.8％，五年間農(nóng)民人均增收635元。經(jīng)濟(jì)6工業(yè)：瑞金工業(yè)產(chǎn)品中烤鰻、九華痔瘡栓、螢石精粉、電線電纜等在市場競爭中屬強(qiáng)勢品牌，形成了食品、建材、醫(yī)藥生化、礦產(chǎn)品加工等支柱產(chǎn)業(yè)。發(fā)制品、箱包、家俱生產(chǎn)成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。農(nóng)業(yè)：瑞金農(nóng)業(yè)初步形成了烤煙、肉牛、鰻魚、臍橙等四大產(chǎn)業(yè)，正努力爭取成為贛南臍橙的主產(chǎn)區(qū)和全國綠色食品的生產(chǎn)基地。商貿(mào)流通：瑞金地處贛閩粵三省通衢之地，自古以來商貿(mào)云集，不僅成為輻射周邊10多個(gè)縣市的消費(fèi)品集散地，也是福建沿海地區(qū)輻射中西部腹地的中轉(zhuǎn)樞紐。大型百貨商場、大型超市蓬勃發(fā)展，培育了摩托車、服裝、鋼材、水果等專業(yè)市場21個(gè)。紅都商業(yè)城為贛東南、閩西邊際最大的商業(yè)城。幾年以來，為發(fā)揮園區(qū)的集聚效應(yīng)，瑞金重點(diǎn)在城西、城東、南方向建設(shè)了二工業(yè)小區(qū)，園區(qū)規(guī)劃面積8平方公里。

2008年9月，瑞金市抓住國家加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策，積極爭取國務(wù)院臺(tái)辦、省政府授牌設(shè)立了“江西瑞金臺(tái)商創(chuàng)業(yè)園”。為省級(jí)工業(yè)園。金龍工業(yè)小區(qū)位于城區(qū)西面，規(guī)劃面積5平方公里，重點(diǎn)引進(jìn)食品加工為主，包裝、彩印配套的食品工業(yè)企業(yè)。現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)水、電、路、通訊、有線電視“五通”，并完成排污系統(tǒng)建設(shè)。園區(qū)日供水量為1.2萬噸，供電能力5萬千伏安。到2002年底，有17家企業(yè)進(jìn)園落戶，項(xiàng)目總投資5.6億元。

金沙工業(yè)園小區(qū)位于城區(qū)東面，規(guī)劃面積2平方公里，重點(diǎn)引進(jìn)無污染加工業(yè)及倉儲(chǔ)企業(yè)，已實(shí)現(xiàn)水、電、路、通訊、有線電視“五通”。園區(qū)日供水量1.2萬噸，供電能力為6.3萬千伏安，到2002年底，有8家企業(yè)進(jìn)園落戶，項(xiàng)目總投資2.7億元。產(chǎn)業(yè)9市場分析2007年瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)投資異?；钴S，開工建設(shè)樓盤分布城區(qū)東西南北，在宏觀調(diào)控政策的作用下，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，住宅投資比重上升，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐加快。2007年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成23124萬元，同比增長52.4%，增幅比上年同期上升41.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資完成18292元，同比增長79.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的比重為79.1%，比上年同期上升12個(gè)百分點(diǎn)。建設(shè)廉租房45套，面積4960平方米，實(shí)現(xiàn)了零的突破。10城市發(fā)展趨勢城市東拓瑞金的城市化進(jìn)程已經(jīng)邁開了腳步，并呈現(xiàn)出向東發(fā)展的趨勢。隨著2010年政府報(bào)告的出臺(tái)，瑞金正式吹響了城市東拓的號(hào)角，城東將駛上快速發(fā)展的軌道。行政單位東移、紅都大道東延、征地興建學(xué)校等等，都表露處城市東拓的強(qiáng)大勢頭。金都大道作為連接新、老城區(qū)的咽喉管道，就如一盞明燈、一個(gè)路標(biāo)，指引著瑞金人前進(jìn)的方向。11市場發(fā)展趨勢1、房地產(chǎn)市場需求潛在巨大瑞金市委、政府規(guī)劃把瑞金建設(shè)成贛南東部區(qū)域和經(jīng)濟(jì)中心，意味著今后一段時(shí)期瑞金城市人口和城市規(guī)劃區(qū)面積將大幅增加，特別是經(jīng)過近幾年的建設(shè)，已初具規(guī)模。隨著該市區(qū)位優(yōu)勢的日益顯現(xiàn)，大交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)日益完善，生態(tài)環(huán)境更宜人、城市價(jià)值的提升空間增大，對(duì)周邊城市的吸引力增強(qiáng)，周邊縣市（福建長汀、寧化、石城、寧都）的購房戶將持續(xù)增加。據(jù)調(diào)查，瑞金市外出人員對(duì)回家鄉(xiāng)投資、置業(yè)的信心指數(shù)也明顯上升，種種表明，瑞金市住宅市場比較廣闊，房地產(chǎn)市場在今后相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)需求仍然巨大。2、商品房價(jià)格仍然有上漲壓力目前瑞金市商品房在市場需求速度放緩的情況下，第一受土地、建筑原材料、勞動(dòng)力工資上漲等因素影響；第二隨著房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提高，日照間距的加大，綠化率的提高，小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施的完善，建筑質(zhì)量要求的程度等等。商品房價(jià)格仍然有上漲壓力，但在政府宏觀調(diào)控之下，會(huì)在一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，刺激整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、房地產(chǎn)市場秩序?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn)隨著瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)交易清理整頓工作強(qiáng)有力的推進(jìn)，房地產(chǎn)違法違規(guī)開發(fā)行為得到有效遏制，市場秩序?qū)⒚黠@好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域不公平競爭行為將得到規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商樹立投資信心，競相投資房地產(chǎn)開發(fā)把握瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)良好的發(fā)展機(jī)遇。4、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)更趨合理繼續(xù)改善居民居住水平是實(shí)現(xiàn)全面小康的社會(huì)戰(zhàn)略目標(biāo)之一，也是瑞金市委、市政府近年來實(shí)施的“民生工程”。目前瑞金市場需求大致分為二個(gè)層次：一方面中低價(jià)位普通住宅和廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房是市場需求的主流；另一方面是部分居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，對(duì)住房需求由量到質(zhì)轉(zhuǎn)變，花園式別墅區(qū)及綜合功能齊全的住宅小區(qū)將引領(lǐng)住房消費(fèi)前沿。因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清形勢，搶抓機(jī)遇，迎合市場規(guī)律，品牌開發(fā)、效益開發(fā)、規(guī)模開發(fā)也必將成為瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心競爭力?？傊?，隨著瑞金市瑞金市區(qū)位優(yōu)勢的日益突顯，大交通等基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，瑞金市房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，沒有嚴(yán)重的投機(jī)行為，沒有泡沫現(xiàn)象，還沒有樓價(jià)走低現(xiàn)象，運(yùn)行情況基本良好，但商品房供需結(jié)構(gòu)需進(jìn)一步調(diào)整。宏觀數(shù)據(jù)

市場分析市場發(fā)展預(yù)測項(xiàng)目分布數(shù)據(jù)分析紅井住宅項(xiàng)目機(jī)會(huì)背景分析住宅項(xiàng)目分析商業(yè)項(xiàng)目分析

瑞金商業(yè)現(xiàn)狀紅井商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)總結(jié)分析

結(jié)論及啟示

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測1213項(xiàng)目分布1、據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，瑞金城區(qū)入市項(xiàng)目共計(jì)17個(gè)，其中已售罄的項(xiàng)目共計(jì)9個(gè)，在售項(xiàng)目共計(jì)8個(gè)，分別是閩虹棕藍(lán)海、七里金虹灣、龍珠城市花園、紅都京城、和園、錦江名城、錦繡東方、錦繡花園。2、以綿水路為界將瑞金城區(qū)以東西劃分，城西項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)在售項(xiàng)目4個(gè)，城東項(xiàng)目共計(jì)10個(gè)在售項(xiàng)目4個(gè)。名稱閩鴻棕藍(lán)海地址瑞金市長征大道與紅都大道交匯處開發(fā)商瑞金閩鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商——建筑面積10萬方容積率3.0總套數(shù)220套（三期）已售套數(shù)200套物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層推廣主題時(shí)光沉淀、全城聚焦均價(jià)3800元/平米交房時(shí)間2011年7月戶型構(gòu)成三房二廳、四房二廳面積區(qū)間134~150平米城東項(xiàng)目信息名稱七里金虹灣地址瑞金七里塅開發(fā)商冠虹（瑞金）建設(shè)發(fā)展有限公司代理商——建筑面積10萬方容積率2.5總套數(shù)240套（一期）已售套數(shù)180套物業(yè)形態(tài)多層、小高層推廣主題人居新典范、城市新中心均價(jià)3400元/平米交房時(shí)間2011年9月戶型構(gòu)成二房二廳、三房二廳、四房二廳面積區(qū)間90~112平米城東項(xiàng)目信息名稱和園地址金都大道與綿江交匯處開發(fā)商瑞金市凱鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商——建筑面積18萬方容積率2.5總套數(shù)500套（一期）已售套數(shù)300套物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層推廣主題18萬平米-中式-親水豪宅均價(jià)3400元/平米交房時(shí)間2011年12月戶型構(gòu)成二房二廳、三房二廳、四房二廳面積區(qū)間88.2~140.3平米城東項(xiàng)目信息名稱峰景（錦江名城三期）地址金都大道與大橋交匯處開發(fā)商瑞金（康居）錦江城市建設(shè)開發(fā)有限公司代理商——建筑面積7.3萬方容積率3.5總套數(shù)400套已售套數(shù)100套物業(yè)形態(tài)小高層推廣主題豪門生活從這里開始均價(jià)4000元/平米交房時(shí)間2012年初戶型構(gòu)成二房二廳、三房二廳、四房二廳、五房三廳（復(fù)式）面積區(qū)間92.4~213.4平米城東項(xiàng)目信息名稱錦繡花園地址中山南路(老糖廠）開發(fā)商冠瑞地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)梵軒廣告建筑面積22萬方容積率2.5總套數(shù)600套已售套數(shù)50套物業(yè)形態(tài)多層、小高層推廣主題水景洋房鑒賞均價(jià)3400元/平米交房時(shí)間2012年初戶型構(gòu)成三房二廳（目前僅推出一個(gè)戶型）面積區(qū)間127.43~132.01平米城西項(xiàng)目信息名稱錦繡東方地址金三路與樺林南路交匯處開發(fā)商萬合地產(chǎn)代理商——建筑面積15萬方容積率3.18總套數(shù)1#~4#(一期）共計(jì)250套已售套數(shù)200套物業(yè)形態(tài)多層、小高層推廣主題市中心-15萬平米-大型榜樣生活特區(qū)均價(jià)3900元/平米交房時(shí)間2013年初戶型構(gòu)成二房二廳、三房二廳面積區(qū)間88.53~115.57平米城西項(xiàng)目信息名稱龍珠城市花園地址龍珠大道與紅井路交匯處開發(fā)商江西乾興投資有限公司代理商——建筑面積7萬方容積率3.8總套數(shù)226套已售套數(shù)——物業(yè)形態(tài)高層推廣主題城市精英專屬領(lǐng)地均價(jià)3300元/平米交房時(shí)間2011年底戶型構(gòu)成三室二廳、三室三廳（復(fù)式）四房二廳、四房三廳（復(fù)式）、七室二廳（復(fù)式）面積區(qū)間137.23~330.79平米城西項(xiàng)目信息名稱紅都京城地址紅井工業(yè)園開發(fā)商瑞金市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全案策劃加拿大伍道國際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)建筑面積4萬方容積率0.5總套數(shù)98套已售套數(shù)65套物業(yè)形態(tài)雙拼別墅推廣主題收藏家族的榮耀均價(jià)4250元/平米交房時(shí)間2011年底戶型構(gòu)成四房三廳、七房四廳面積區(qū)間240~430.6平米城西項(xiàng)目信息22數(shù)據(jù)對(duì)比-1有效統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)共計(jì)10個(gè)，建筑面積最大與最小的項(xiàng)目分別為錦繡花園的22萬方和奧克蘭花園的3.4萬方。項(xiàng)目平均建筑面積為7404.24平米。23數(shù)據(jù)對(duì)比-2有效統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)共計(jì)10個(gè)，最高均價(jià)與最低均價(jià)的項(xiàng)目分別為紅都京城的4250元/平米和龍珠城市花園的3300元/平米。項(xiàng)目平均售價(jià)為3665元/平米。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商物業(yè)形態(tài)建筑面積總套數(shù)成交均價(jià)閩虹棕藍(lán)海長征大道與紅都大道交匯處瑞金閩虹多層、小高層、高層10萬方220套（三期）3800元/平米七里金虹灣瑞金七里塅冠虹建設(shè)多層、小高層10萬方240套(一期）3400元/平米和園金都大道與綿江交匯處瑞金凱虹多層、小高層、高層18萬方500套(一期）3400元/平米錦江名城金都大道與大橋交匯處瑞金康居多層、小高層7.3萬方400套（三期）4000元/平米錦繡花園中山南路(老糖廠）冠瑞地產(chǎn)多層、小高層22萬方600套3400元/平米錦繡東方樺林路與金三路交匯處萬合地產(chǎn)多層、小高層15萬方250套（一期）3900元/平米龍珠城市花園龍珠路紅井路交匯處江西乾興高層7萬方226套3300元/平米紅都京城紅井工業(yè)園瑞金三和雙拼別墅4萬方98套4250元/平米項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總項(xiàng)目分析樣本共計(jì)8個(gè)類別名稱數(shù)量比例區(qū)域城東450%城西450%建筑形態(tài)多層00小高層112.5%高層112.5%別墅112.5%多層+小高/高層562.5%多層+小高/高層+別墅00規(guī)模5萬方以下112.5%5~10萬方450%10~15萬方112.5%15萬方以上225%在售項(xiàng)目樣本分析26宏觀市場區(qū)域市場供應(yīng)特征:供應(yīng)多集中在城東板塊，,以小高層、高層為主力,多層及別墅項(xiàng)目稀缺;銷售特征:舒適三房戶型熱銷，總價(jià)40萬以內(nèi)住宅去化情況較好；價(jià)格特征:項(xiàng)目地塊臨近的紅都京城售價(jià)達(dá)到了4250元/㎡；客戶特征:除瑞金本市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶外，福建龍巖客戶成為了置業(yè)主力對(duì)本案的啟示注重產(chǎn)品人性化設(shè)計(jì)和社區(qū)整體品質(zhì),樹立品牌想象（中高端定位）；普通住宅受宏觀政策扶持，舒適三房小戶型、低總價(jià)房型熱銷，應(yīng)打造此類物業(yè)達(dá)到順利消化；未來市場競爭激烈，應(yīng)考慮走差異化路線，瑞金市在售純多層項(xiàng)目（花園洋房）稀缺，應(yīng)適當(dāng)考慮開發(fā)此類物業(yè)并；價(jià)格走勢：近兩年呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢，據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，2007年至2008年，市場均價(jià)上升緩慢，維持在1500元/平米左右，進(jìn)入2009年，市場均價(jià)首次突破2000元/平米，到了2010年，突破了300元/平米，截止目前，市場均價(jià)最高值已達(dá)到4250元/平米需求市場：需求旺盛,市場一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài).由于贛州各市縣及福建龍巖地區(qū)房價(jià)過高，價(jià)格擠出效應(yīng)顯現(xiàn)，周邊居民將置業(yè)首選放在了瑞金，但是隨著政策的一系列出臺(tái)，客戶重回觀望，以及各項(xiàng)目開發(fā)周期的影響，供應(yīng)明顯減少,市場向理性回歸；紅井住宅項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會(huì)分析27產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)1.建筑:現(xiàn)代簡歐風(fēng)格符合中高檔品質(zhì)定位，吸引中高端職業(yè)者喜好.3.戶型:面積在滿足功能情況下盡量控制緊湊,提高產(chǎn)品性價(jià)比和直接競爭力。4.智能化及物管:一般設(shè)置,安防為主2.景觀:風(fēng)格大氣,打造紅井源生態(tài)主題。5.會(huì)所的配套將吸引部分品位居家置業(yè)者.紅井住宅項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)優(yōu)勢:1、板式經(jīng)典戶型，全部南北通透。2、層高和棟距為1：1，前后無遮擋。3、園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、網(wǎng)球場、籃球場等設(shè)施，周邊有銀行，中、小學(xué)校，大型超市，醫(yī)院等綜合配套。4、500米人造水系，35000㎡江南水韻中庭園林，綠化率高達(dá)35.9%5、戶型較多，滿足不同層次需求。項(xiàng)目名稱江天·金水灣開發(fā)商湖北信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬片區(qū)新街口代理商中鼎地產(chǎn)顧問有限公司項(xiàng)目特色小區(qū)內(nèi)500米水系地理位置花湖大道134號(hào)建筑面積12萬方周邊樓盤華森國際公館占地面積2萬方銷售熱線6537333容積率2.0銷售起價(jià)3500元/平米綠化率3.9%銷售均價(jià)3900元/平米園林景觀江南中庭園林供應(yīng)量730套會(huì)所健身美容會(huì)所主力戶型91平米兩房、128平米三房所屬商圈新街口武商量販工程進(jìn)度多層已封頂，高層建設(shè)中公交線路2、3、6、8、9、14開盤時(shí)間2010年6月25日學(xué)校中英文學(xué)校、中山小學(xué)、十四中交房時(shí)間2011年10月物業(yè)費(fèi)——住宅典型案例宏觀數(shù)據(jù)

市場分析市場發(fā)展預(yù)測項(xiàng)目分布數(shù)據(jù)分析紅井住宅項(xiàng)目機(jī)會(huì)背景分析住宅項(xiàng)目分析商業(yè)項(xiàng)目分析

瑞金商業(yè)現(xiàn)狀紅井商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)總結(jié)分析

結(jié)論及啟示

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測2930路網(wǎng)交通瑞金市境內(nèi)有G323、G206、G319三條國道貫通東西南北，市區(qū)主要由金都大道、紅都大道兩條主干道及龍珠路、向陽路、綿水路、八一路構(gòu)成，路網(wǎng)分布較為密集，區(qū)域交通可達(dá)性較高；居民出行多以自行車、摩托車為主，公交、出租行業(yè)運(yùn)營條件較差，市場管理也較為混亂，出行便利性不高。31整體商業(yè)布局瑞金市內(nèi)商業(yè)區(qū)較為集中，主要分布在紅都廣場及周邊。新建成的錦江商業(yè)街及瑞金步行街檔次較高，匯集了國內(nèi)大部分知名男、女裝品牌，但是過于偏重購物，無餐飲、休閑相應(yīng)配套，功能性單一；八一路則較為混亂，且無統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自發(fā)形成的老商業(yè)街，但商業(yè)氛圍比較濃厚。紅都廣場32專業(yè)市場在當(dāng)?shù)胤植济芗?，競爭較為激烈。臨街商鋪多以家居、建材類市場為主，多分布于綿水路、龍珠路、紅都大道西段，多為私人門店，規(guī)模較小且專業(yè)化程度不高；家電、手機(jī)類數(shù)碼產(chǎn)品規(guī)模、檔次適中，多處于八一北路與綿水路南段，分布集中，專業(yè)化程度較高。專業(yè)市場分布家居、建材家電、數(shù)碼33酒店分布酒店業(yè)發(fā)展較為迅速，主要有瑞金賓館、美瑞歐大酒店、瑞金飯店、瑞金國際大酒店、中山大酒店、奧克蘭大酒店等，檔次中等；紅都大道、綿水路還分布有較多中小型賓館，競爭較為激烈，但大型酒店賓館運(yùn)營情況較之中小型酒店良好。34綜合商業(yè)分布市區(qū)內(nèi)共有3家相對(duì)較大的商業(yè)體，分別為：國光購物廣場、永安城南百貨、京瑞明珠百貨，其體量在4000㎡-8000㎡之間，業(yè)態(tài)分布統(tǒng)一，皆以超市為主，傳統(tǒng)百貨為輔且都位于2層以上，裝修風(fēng)格及檔次落后，經(jīng)營情況普遍較差。35本項(xiàng)目位于沙洲壩工業(yè)園區(qū)，毗鄰G323國道，對(duì)面為新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)；項(xiàng)目距離市區(qū)約4公里，除駕車外不易到達(dá)，對(duì)于消費(fèi)者而言，交通可達(dá)性低，針對(duì)該項(xiàng)目較特殊地理位置及瑞金市商業(yè)現(xiàn)狀，我司現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分做初步定位如下：方案一：中高端家居、建材類專業(yè)市場家居、建材類專業(yè)市場雖在市區(qū)分布較為密集，但其檔次及專業(yè)化程度普遍較低，無統(tǒng)一規(guī)劃與管理，品類較為單一，多為自發(fā)形成的臨街中小型門店；針對(duì)此現(xiàn)狀，我們定位中高端（相對(duì)瑞金市場現(xiàn)狀而言），與臨街中小門店形成錯(cuò)位經(jīng)營，推行“大而全、大而精”的一站式購物理念；但由于項(xiàng)目交通可達(dá)性低，且大部分消費(fèi)者無私家車，在交通可達(dá)性無改善的前提下，項(xiàng)目定位中高端家居、建材專業(yè)市場的風(fēng)險(xiǎn)性偏高。方案二：度假旅游酒店瑞金市區(qū)大中型酒店分布較為密集，競爭較為激烈，但皆為幾年前物業(yè)，其裝修檔次與風(fēng)格相對(duì)陳舊與落后，且無鮮明特色；該項(xiàng)目自身擁有豐富的地下水資源，亦是“紅井”之源，可以此為開發(fā)推廣優(yōu)勢，打造有自身特色的高檔旅游假日酒店，可行性較高。方案三：特色餐飲、娛樂業(yè)根據(jù)瑞金市場情況，餐飲業(yè)多為中小型私人餐館，店面裝修、檔次較低，且鮮有特色；娛樂業(yè)發(fā)展程度不高，檔次相對(duì)稍高的只有：豪門、鼎級(jí)風(fēng)暴、天涯海角三家。針對(duì)此市場空缺，開發(fā)具有自身風(fēng)格的特色餐飲、娛樂業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性較低，但由于受到交通可達(dá)性限制，使普通消費(fèi)者不易到達(dá)，因此建議定位為中、高檔。紅井商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會(huì)分析36產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)1.物業(yè)條件：三層商業(yè)裙樓，體量不低于8000平米，一層層高不低于4.8米，需預(yù)留踏步電梯空間。3.商業(yè)部分建議持有，自行運(yùn)營。待培育期過后再轉(zhuǎn)租為售。2.業(yè)態(tài)定位：首選專業(yè)市場，將家居、建材類等粗放型街鋪轉(zhuǎn)向?yàn)榧s型一站式購物中心，打造目的型消費(fèi)專業(yè)市場。。4.適當(dāng)搭配中高端生活配套和餐飲娛樂。紅井商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)37商業(yè)典型案例咸寧溫泉海森度假酒店檔次定位：高檔體量：7000平米層高：三層黃石寶石名城商業(yè)項(xiàng)目檔次定位：中檔大眾型消費(fèi)體量：10000平米層高：三層宏觀數(shù)據(jù)

市場分析市場發(fā)展預(yù)測項(xiàng)目分布數(shù)據(jù)分析紅井住宅項(xiàng)目機(jī)會(huì)背景分析住宅項(xiàng)目分析商業(yè)項(xiàng)目分析

瑞金商業(yè)現(xiàn)狀紅井商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)總結(jié)分析

結(jié)論及啟示

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測3839結(jié)論及啟示1、瑞金市總?cè)丝?5萬，其中城區(qū)人口18萬，2020年城區(qū)人口將接近30萬，城市化進(jìn)程速度加快。除瑞金外，贛州18個(gè)縣市一級(jí)附近龍巖地區(qū)的房價(jià)均已超過瑞金城區(qū)房價(jià)，房價(jià)洼地效應(yīng)顯現(xiàn)，周邊置業(yè)群體逐漸取代本土居民成為置業(yè)主力。瑞金信貸政策與全國同等縣市一致，外來人口的限購與市場需求現(xiàn)狀之間的矛盾日益明顯。2