瑞金市房地產(chǎn)二級市場調(diào)研報告(1)課件

2011年4月瑞金市房地產(chǎn)二級市場調(diào)研報告1宏觀數(shù)據(jù)

市場分析市場發(fā)展預(yù)測項目分布數(shù)據(jù)分析紅井住宅項目機會背景分析住宅項目分析商業(yè)項目分析

瑞金商業(yè)現(xiàn)狀紅井商業(yè)項目機會總結(jié)分析

結(jié)論及啟示

風(fēng)險預(yù)測23瑞金位于江西省東南邊陲，武夷山脈西麓，與福建省長汀縣相鄰。唐天佑元年（公元904年）置瑞金監(jiān)，因“掘地得金，金為瑞”故名瑞金；五代南唐保大十一年（公元953年）升監(jiān)為縣；1994年5月18日，瑞金撤縣設(shè)市，1998年批準(zhǔn)為省直轄市。由贛州代管。區(qū)位瑞金市轄7個鎮(zhèn)、10個鄉(xiāng)：象湖鎮(zhèn)、瑞林鎮(zhèn)、壬田鎮(zhèn)、九堡鎮(zhèn)、沙洲壩鎮(zhèn)、謝坊鎮(zhèn)、武陽鎮(zhèn)、葉坪鄉(xiāng)、丁陂鄉(xiāng)、大柏地鄉(xiāng)、崗面鄉(xiāng)、日東鄉(xiāng)、萬田鄉(xiāng)、黃柏鄉(xiāng)、云石山鄉(xiāng)、澤覃鄉(xiāng)、拔英鄉(xiāng)。共有14個居委會、223個行政村。市政府駐象湖鎮(zhèn)。4瑞金之名始于公元904年，古時這里盛產(chǎn)砂金，并設(shè)置淘金場，黃金為瑞氣盈門，故名“瑞金”。1931年11月7日，中國共產(chǎn)黨創(chuàng)建的第一個全國性紅色政權(quán)----中華蘇維埃共和國臨時中央政府在這里成立，并把瑞金定為首都，瑞金隨之更名為“瑞京”，成為全國蘇區(qū)的政治、經(jīng)濟、軍事和文化的中心；1934年10月10日，中革軍委和中共中央及臨時中央政府等機關(guān)隨部份中央紅軍[既紅一方面軍]從這里出發(fā)開始長征。改革開放以來，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)日趨合理，城市功能不斷完善，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施明顯加強，供電、供水、交通、通信的“瓶頸”制約得到根本緩解，瑞金已經(jīng)成為贛南、閩西、粵北的商業(yè)貿(mào)易重要城市。瑞金市位于江西省南部，武夷山脈南段西麓，贛江東源貢水上游。東與福建省長汀交界，南與會昌縣毗鄰，西連于都縣，北接寧都、石城二縣。地理坐標(biāo)：東經(jīng)115°42′~116°22′，北緯25°30′~26°20′?？?cè)丝?21127人（2006年末戶籍），其中非農(nóng)業(yè)人口111250人。國土面積2448平方公里。以市區(qū)為中心，323、319、206國道為主干的公路網(wǎng)可直達(dá)贛州、南昌及閩粵，交通極為便利。贛龍鐵路橫貫東西，東與鷹廈鐵路漳[平]坎[市]支線相通，西與京九線連接，將成為瑞金另一條通往外界的快捷通道。市內(nèi)郵政、通訊、電力等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。郵編：342500。代碼：360781。區(qū)號：0797。拼音：RuijinShi。

優(yōu)越的地理條件，使瑞金擁有豐富的天然資源。全市水能理論儲量達(dá)10萬千瓦，可開發(fā)量4萬千瓦，全市現(xiàn)有耕地面積35.69萬畝，山地面積280萬畝，宜養(yǎng)殖水面2.6萬畝，草坡地8萬畝，森林覆蓋面積724平方公里，系贛南林區(qū)和長江防護林區(qū)之一。市內(nèi)動植物種類較多，屬于珍稀者有：金環(huán)蛇、銀環(huán)蛇、獺、龜、油杉、黃綿木、紅豆杉、楠木、銀杏、觀音竹、四方竹等等。地下礦藏豐富，已探明的礦產(chǎn)資源有13類26種，主要有白云巖、石灰石、螢石、金礦、鉭鈮、稀土、鎢、銀、鐵、錳、粘土、無煙煤、磷、鈾。特別是優(yōu)質(zhì)石灰石儲量達(dá)9億噸以上，氧化鈣含量55.08%，且大部分裸露于地面，易于開采；白云巖儲量達(dá)1億噸以上，C+D級為1900萬噸，其金屬鎂含量為20.9%；螢石儲量達(dá)134萬噸，品位65%以上。概況5“十五”時期，是瑞金經(jīng)濟發(fā)展速度最快、質(zhì)量最好、人民群眾得實惠最多的一個時期。五年來，國民經(jīng)濟快速增長，綜合實力大為提升。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重由36.3：22.1：41.6調(diào)整為25.3：20.5：45.2，二產(chǎn)比重上升7.4個百分點，首次實現(xiàn)二產(chǎn)超一產(chǎn)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平提高，全市年產(chǎn)值達(dá)500萬元以上的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)20家。工業(yè)在國民經(jīng)濟中的主導(dǎo)地位進(jìn)一步確立，占生產(chǎn)總值的比重為22.1％，五年間提高了4.6個百分點。食品、建材、現(xiàn)代輕紡、生物制藥、礦產(chǎn)化工等產(chǎn)業(yè)成為拉動工業(yè)經(jīng)濟快速增長的主導(dǎo)力量。以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。全市社會消費品零售總額2005年達(dá)10.2億元，比2000年增長36.2%。五年來，瓶頸制約得到緩解，城鄉(xiāng)面貌大為改觀。累計完成全社會固定資產(chǎn)投資22.2億元，年均增長34.1％，是“九五”時期的3.3倍。交通、能源、水利、通信事業(yè)快速發(fā)展。電網(wǎng)改造完成85％以上，實現(xiàn)城鄉(xiāng)用電同網(wǎng)同價。新建重點“七小”水利工程622座（處），新增和改善有效灌溉面積6.2萬畝，治理水土流失面積36.1萬畝。城市建成區(qū)面積14.5平方公里，比2000年增加5.5平方公里，城市化率由2000年的21％提高到29％。四縱六橫的城市道路網(wǎng)架基本形成。五年來，改革開放縱深推進(jìn)，發(fā)展活力大為增強。國有工業(yè)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革全面完成，商貿(mào)流通企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度和事業(yè)單位人事制度改革有序推進(jìn)。全面落實國家惠農(nóng)政策，自2002年實行農(nóng)村稅費改革至2005年免征農(nóng)業(yè)稅，全市農(nóng)民減負(fù)總額達(dá)8762.1萬元，戶均減負(fù)794.4元，人均減負(fù)179元。投融資體制改革不斷深化，投資領(lǐng)域和市場準(zhǔn)入進(jìn)一步放寬，公共財政體制改革邁出較快步伐，社會保障、土地經(jīng)營、政府采購等改革取得較大進(jìn)展。深入推進(jìn)大開放主戰(zhàn)略，開放型經(jīng)濟持續(xù)較快發(fā)展。五年來，社會事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活大為改善?？萍际聵I(yè)發(fā)展水平面明顯提高，累計實施科技項目144項，科技對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率提高。教育事業(yè)加快發(fā)展，兩基成果不斷鞏固，民辦教育蓬勃發(fā)展。辦學(xué)條件穩(wěn)步改善，改造學(xué)校危房3.6萬平方米，新建校舍8.4萬平方米。文化事業(yè)建設(shè)步伐加快，群眾性文化生活豐富多彩。醫(yī)療衛(wèi)生條件得到改善，基本完成城區(qū)醫(yī)療機構(gòu)擴容提質(zhì)改造?！皟蓚€確?！焙汀俺鞘械捅！钡玫届柟?，農(nóng)村特困戶和大病醫(yī)療救助制度初步建立，貧困人口比五年前減少6.24萬人。農(nóng)民人均純收入2005年達(dá)到2769元，比2000年增長29.8％，五年間農(nóng)民人均增收635元。經(jīng)濟6工業(yè)：瑞金工業(yè)產(chǎn)品中烤鰻、九華痔瘡栓、螢石精粉、電線電纜等在市場競爭中屬強勢品牌，形成了食品、建材、醫(yī)藥生化、礦產(chǎn)品加工等支柱產(chǎn)業(yè)。發(fā)制品、箱包、家俱生產(chǎn)成為工業(yè)經(jīng)濟新的增長點。農(nóng)業(yè)：瑞金農(nóng)業(yè)初步形成了烤煙、肉牛、鰻魚、臍橙等四大產(chǎn)業(yè)，正努力爭取成為贛南臍橙的主產(chǎn)區(qū)和全國綠色食品的生產(chǎn)基地。商貿(mào)流通：瑞金地處贛閩粵三省通衢之地，自古以來商貿(mào)云集，不僅成為輻射周邊10多個縣市的消費品集散地，也是福建沿海地區(qū)輻射中西部腹地的中轉(zhuǎn)樞紐。大型百貨商場、大型超市蓬勃發(fā)展，培育了摩托車、服裝、鋼材、水果等專業(yè)市場21個。紅都商業(yè)城為贛東南、閩西邊際最大的商業(yè)城。幾年以來，為發(fā)揮園區(qū)的集聚效應(yīng)，瑞金重點在城西、城東、南方向建設(shè)了二工業(yè)小區(qū)，園區(qū)規(guī)劃面積8平方公里。

2008年9月，瑞金市抓住國家加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的重大戰(zhàn)略決策，積極爭取國務(wù)院臺辦、省政府授牌設(shè)立了“江西瑞金臺商創(chuàng)業(yè)園”。為省級工業(yè)園。金龍工業(yè)小區(qū)位于城區(qū)西面，規(guī)劃面積5平方公里，重點引進(jìn)食品加工為主，包裝、彩印配套的食品工業(yè)企業(yè)?，F(xiàn)已實現(xiàn)水、電、路、通訊、有線電視“五通”，并完成排污系統(tǒng)建設(shè)。園區(qū)日供水量為1.2萬噸，供電能力5萬千伏安。到2002年底，有17家企業(yè)進(jìn)園落戶，項目總投資5.6億元。

金沙工業(yè)園小區(qū)位于城區(qū)東面，規(guī)劃面積2平方公里，重點引進(jìn)無污染加工業(yè)及倉儲企業(yè)，已實現(xiàn)水、電、路、通訊、有線電視“五通”。園區(qū)日供水量1.2萬噸，供電能力為6.3萬千伏安，到2002年底，有8家企業(yè)進(jìn)園落戶，項目總投資2.7億元。產(chǎn)業(yè)9市場分析2007年瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)投資異?；钴S，開工建設(shè)樓盤分布城區(qū)東西南北，在宏觀調(diào)控政策的作用下，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，住宅投資比重上升，廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)步伐加快。2007年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成23124萬元，同比增長52.4%，增幅比上年同期上升41.4個百分點。其中，住宅開發(fā)投資完成18292元，同比增長79.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的比重為79.1%，比上年同期上升12個百分點。建設(shè)廉租房45套，面積4960平方米，實現(xiàn)了零的突破。10城市發(fā)展趨勢城市東拓瑞金的城市化進(jìn)程已經(jīng)邁開了腳步，并呈現(xiàn)出向東發(fā)展的趨勢。隨著2010年政府報告的出臺，瑞金正式吹響了城市東拓的號角，城東將駛上快速發(fā)展的軌道。行政單位東移、紅都大道東延、征地興建學(xué)校等等，都表露處城市東拓的強大勢頭。金都大道作為連接新、老城區(qū)的咽喉管道，就如一盞明燈、一個路標(biāo)，指引著瑞金人前進(jìn)的方向。11市場發(fā)展趨勢1、房地產(chǎn)市場需求潛在巨大瑞金市委、政府規(guī)劃把瑞金建設(shè)成贛南東部區(qū)域和經(jīng)濟中心，意味著今后一段時期瑞金城市人口和城市規(guī)劃區(qū)面積將大幅增加，特別是經(jīng)過近幾年的建設(shè)，已初具規(guī)模。隨著該市區(qū)位優(yōu)勢的日益顯現(xiàn)，大交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)日益完善，生態(tài)環(huán)境更宜人、城市價值的提升空間增大，對周邊城市的吸引力增強，周邊縣市（福建長汀、寧化、石城、寧都）的購房戶將持續(xù)增加。據(jù)調(diào)查，瑞金市外出人員對回家鄉(xiāng)投資、置業(yè)的信心指數(shù)也明顯上升，種種表明，瑞金市住宅市場比較廣闊，房地產(chǎn)市場在今后相當(dāng)一段時期內(nèi)需求仍然巨大。2、商品房價格仍然有上漲壓力目前瑞金市商品房在市場需求速度放緩的情況下，第一受土地、建筑原材料、勞動力工資上漲等因素影響；第二隨著房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提高，日照間距的加大，綠化率的提高，小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施的完善，建筑質(zhì)量要求的程度等等。商品房價格仍然有上漲壓力，但在政府宏觀調(diào)控之下，會在一個合理的價格區(qū)間內(nèi)波動，刺激整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、房地產(chǎn)市場秩序?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn)隨著瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)交易清理整頓工作強有力的推進(jìn)，房地產(chǎn)違法違規(guī)開發(fā)行為得到有效遏制，市場秩序?qū)⒚黠@好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域不公平競爭行為將得到規(guī)范，對房地產(chǎn)開發(fā)商樹立投資信心，競相投資房地產(chǎn)開發(fā)把握瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)良好的發(fā)展機遇。4、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)更趨合理繼續(xù)改善居民居住水平是實現(xiàn)全面小康的社會戰(zhàn)略目標(biāo)之一，也是瑞金市委、市政府近年來實施的“民生工程”。目前瑞金市場需求大致分為二個層次：一方面中低價位普通住宅和廉租住房、經(jīng)濟適用房是市場需求的主流；另一方面是部分居民消費結(jié)構(gòu)升級，對住房需求由量到質(zhì)轉(zhuǎn)變，花園式別墅區(qū)及綜合功能齊全的住宅小區(qū)將引領(lǐng)住房消費前沿。因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清形勢，搶抓機遇，迎合市場規(guī)律，品牌開發(fā)、效益開發(fā)、規(guī)模開發(fā)也必將成為瑞金市房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心競爭力?？傊S著瑞金市瑞金市區(qū)位優(yōu)勢的日益突顯，大交通等基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，瑞金市房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁，沒有嚴(yán)重的投機行為，沒有泡沫現(xiàn)象，還沒有樓價走低現(xiàn)象，運行情況基本良好，但商品房供需結(jié)構(gòu)需進(jìn)一步調(diào)整。宏觀數(shù)據(jù)

市場分析市場發(fā)展預(yù)測項目分布數(shù)據(jù)分析紅井住宅項目機會背景分析住宅項目分析商業(yè)項目分析

瑞金商業(yè)現(xiàn)狀紅井商業(yè)項目機會總結(jié)分析

結(jié)論及啟示

風(fēng)險預(yù)測1213項目分布1、據(jù)不完全統(tǒng)計，瑞金城區(qū)入市項目共計17個，其中已售罄的項目共計9個，在售項目共計8個，分別是閩虹棕藍(lán)海、七里金虹灣、龍珠城市花園、紅都京城、和園、錦江名城、錦繡東方、錦繡花園。2、以綿水路為界將瑞金城區(qū)以東西劃分，城西項目共計7個在售項目4個，城東項目共計10個在售項目4個。名稱閩鴻棕藍(lán)海地址瑞金市長征大道與紅都大道交匯處開發(fā)商瑞金閩鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商——建筑面積10萬方容積率3.0總套數(shù)220套（三期）已售套數(shù)200套物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層推廣主題時光沉淀、全城聚焦均價3800元/平米交房時間2011年7月戶型構(gòu)成三房二廳、四房二廳面積區(qū)間134~150平米城東項目信息名稱七里金虹灣地址瑞金七里塅開發(fā)商冠虹（瑞金）建設(shè)發(fā)展有限公司代理商——建筑面積10萬方容積率2.5總套數(shù)240套（一期）已售套數(shù)180套物業(yè)形態(tài)多層、小高層推廣主題人居新典范、城市新中心均價3400元/平米交房時間2011年9月戶型構(gòu)成二房二廳、三房二廳、四房二廳面積區(qū)間90~112平米城東項目信息名稱和園地址金都大道與綿江交匯處開發(fā)商瑞金市凱鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商——建筑面積18萬方容積率2.5總套數(shù)500套（一期）已售套數(shù)300套物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層推廣主題18萬平米-中式-親水豪宅均價3400元/平米交房時間2011年12月戶型構(gòu)成二房二廳、三房二廳、四房二廳面積區(qū)間88.2~140.3平米城東項目信息名稱峰景（錦江名城三期）地址金都大道與大橋交匯處開發(fā)商瑞金（康居）錦江城市建設(shè)開發(fā)有限公司代理商——建筑面積7.3萬方容積率3.5總套數(shù)400套已售套數(shù)100套物業(yè)形態(tài)小高層推廣主題豪門生活從這里開始均價4000元/平米交房時間2012年初戶型構(gòu)成二房二廳、三房二廳、四房二廳、五房三廳（復(fù)式）面積區(qū)間92.4~213.4平米城東項目信息名稱錦繡花園地址中山南路(老糖廠）開發(fā)商冠瑞地產(chǎn)廣告設(shè)計梵軒廣告建筑面積22萬方容積率2.5總套數(shù)600套已售套數(shù)50套物業(yè)形態(tài)多層、小高層推廣主題水景洋房鑒賞均價3400元/平米交房時間2012年初戶型構(gòu)成三房二廳（目前僅推出一個戶型）面積區(qū)間127.43~132.01平米城西項目信息名稱錦繡東方地址金三路與樺林南路交匯處開發(fā)商萬合地產(chǎn)代理商——建筑面積15萬方容積率3.18總套數(shù)1#~4#(一期）共計250套已售套數(shù)200套物業(yè)形態(tài)多層、小高層推廣主題市中心-15萬平米-大型榜樣生活特區(qū)均價3900元/平米交房時間2013年初戶型構(gòu)成二房二廳、三房二廳面積區(qū)間88.53~115.57平米城西項目信息名稱龍珠城市花園地址龍珠大道與紅井路交匯處開發(fā)商江西乾興投資有限公司代理商——建筑面積7萬方容積率3.8總套數(shù)226套已售套數(shù)——物業(yè)形態(tài)高層推廣主題城市精英專屬領(lǐng)地均價3300元/平米交房時間2011年底戶型構(gòu)成三室二廳、三室三廳（復(fù)式）四房二廳、四房三廳（復(fù)式）、七室二廳（復(fù)式）面積區(qū)間137.23~330.79平米城西項目信息名稱紅都京城地址紅井工業(yè)園開發(fā)商瑞金市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全案策劃加拿大伍道國際設(shè)計機構(gòu)建筑面積4萬方容積率0.5總套數(shù)98套已售套數(shù)65套物業(yè)形態(tài)雙拼別墅推廣主題收藏家族的榮耀均價4250元/平米交房時間2011年底戶型構(gòu)成四房三廳、七房四廳面積區(qū)間240~430.6平米城西項目信息22數(shù)據(jù)對比-1有效統(tǒng)計數(shù)據(jù)共計10個，建筑面積最大與最小的項目分別為錦繡花園的22萬方和奧克蘭花園的3.4萬方。項目平均建筑面積為7404.24平米。23數(shù)據(jù)對比-2有效統(tǒng)計數(shù)據(jù)共計10個，最高均價與最低均價的項目分別為紅都京城的4250元/平米和龍珠城市花園的3300元/平米。項目平均售價為3665元/平米。項目名稱項目地址開發(fā)商物業(yè)形態(tài)建筑面積總套數(shù)成交均價閩虹棕藍(lán)海長征大道與紅都大道交匯處瑞金閩虹多層、小高層、高層10萬方220套（三期）3800元/平米七里金虹灣瑞金七里塅冠虹建設(shè)多層、小高層10萬方240套(一期）3400元/平米和園金都大道與綿江交匯處瑞金凱虹多層、小高層、高層18萬方500套(一期）3400元/平米錦江名城金都大道與大橋交匯處瑞金康居多層、小高層7.3萬方400套（三期）4000元/平米錦繡花園中山南路(老糖廠）冠瑞地產(chǎn)多層、小高層22萬方600套3400元/平米錦繡東方樺林路與金三路交匯處萬合地產(chǎn)多層、小高層15萬方250套（一期）3900元/平米龍珠城市花園龍珠路紅井路交匯處江西乾興高層7萬方226套3300元/平米紅都京城紅井工業(yè)園瑞金三和雙拼別墅4萬方98套4250元/平米項目數(shù)據(jù)匯總項目分析樣本共計8個類別名稱數(shù)量比例區(qū)域城東450%城西450%建筑形態(tài)多層00小高層112.5%高層112.5%別墅112.5%多層+小高/高層562.5%多層+小高/高層+別墅00規(guī)模5萬方以下112.5%5~10萬方450%10~15萬方112.5%15萬方以上225%在售項目樣本分析26宏觀市場區(qū)域市場供應(yīng)特征:供應(yīng)多集中在城東板塊，,以小高層、高層為主力,多層及別墅項目稀缺;銷售特征:舒適三房戶型熱銷，總價40萬以內(nèi)住宅去化情況較好；價格特征:項目地塊臨近的紅都京城售價達(dá)到了4250元/㎡；客戶特征:除瑞金本市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶外，福建龍巖客戶成為了置業(yè)主力對本案的啟示注重產(chǎn)品人性化設(shè)計和社區(qū)整體品質(zhì),樹立品牌想象（中高端定位）；普通住宅受宏觀政策扶持，舒適三房小戶型、低總價房型熱銷，應(yīng)打造此類物業(yè)達(dá)到順利消化；未來市場競爭激烈，應(yīng)考慮走差異化路線，瑞金市在售純多層項目（花園洋房）稀缺，應(yīng)適當(dāng)考慮開發(fā)此類物業(yè)并；價格走勢：近兩年呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢，據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，2007年至2008年，市場均價上升緩慢，維持在1500元/平米左右，進(jìn)入2009年，市場均價首次突破2000元/平米，到了2010年，突破了300元/平米，截止目前，市場均價最高值已達(dá)到4250元/平米需求市場：需求旺盛,市場一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài).由于贛州各市縣及福建龍巖地區(qū)房價過高，價格擠出效應(yīng)顯現(xiàn)，周邊居民將置業(yè)首選放在了瑞金，但是隨著政策的一系列出臺，客戶重回觀望，以及各項目開發(fā)周期的影響，供應(yīng)明顯減少,市場向理性回歸；紅井住宅項目產(chǎn)品機會分析27產(chǎn)品機會點1.建筑:現(xiàn)代簡歐風(fēng)格符合中高檔品質(zhì)定位，吸引中高端職業(yè)者喜好.3.戶型:面積在滿足功能情況下盡量控制緊湊,提高產(chǎn)品性價比和直接競爭力。4.智能化及物管:一般設(shè)置,安防為主2.景觀:風(fēng)格大氣,打造紅井源生態(tài)主題。5.會所的配套將吸引部分品位居家置業(yè)者.紅井住宅項目產(chǎn)品機會點優(yōu)勢:1、板式經(jīng)典戶型，全部南北通透。2、層高和棟距為1：1，前后無遮擋。3、園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、網(wǎng)球場、籃球場等設(shè)施，周邊有銀行，中、小學(xué)校，大型超市，醫(yī)院等綜合配套。4、500米人造水系，35000㎡江南水韻中庭園林，綠化率高達(dá)35.9%5、戶型較多，滿足不同層次需求。項目名稱江天·金水灣開發(fā)商湖北信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬片區(qū)新街口代理商中鼎地產(chǎn)顧問有限公司項目特色小區(qū)內(nèi)500米水系地理位置花湖大道134號建筑面積12萬方周邊樓盤華森國際公館占地面積2萬方銷售熱線6537333容積率2.0銷售起價3500元/平米綠化率3.9%銷售均價3900元/平米園林景觀江南中庭園林供應(yīng)量730套會所健身美容會所主力戶型91平米兩房、128平米三房所屬商圈新街口武商量販工程進(jìn)度多層已封頂，高層建設(shè)中公交線路2、3、6、8、9、14開盤時間2010年6月25日學(xué)校中英文學(xué)校、中山小學(xué)、十四中交房時間2011年10月物業(yè)費——住宅典型案例宏觀數(shù)據(jù)

市場分析市場發(fā)展預(yù)測項目分布數(shù)據(jù)分析紅井住宅項目機會背景分析住宅項目分析商業(yè)項目分析

瑞金商業(yè)現(xiàn)狀紅井商業(yè)項目機會總結(jié)分析

結(jié)論及啟示

風(fēng)險預(yù)測2930路網(wǎng)交通瑞金市境內(nèi)有G323、G206、G319三條國道貫通東西南北，市區(qū)主要由金都大道、紅都大道兩條主干道及龍珠路、向陽路、綿水路、八一路構(gòu)成，路網(wǎng)分布較為密集，區(qū)域交通可達(dá)性較高；居民出行多以自行車、摩托車為主，公交、出租行業(yè)運營條件較差，市場管理也較為混亂，出行便利性不高。31整體商業(yè)布局瑞金市內(nèi)商業(yè)區(qū)較為集中，主要分布在紅都廣場及周邊。新建成的錦江商業(yè)街及瑞金步行街檔次較高，匯集了國內(nèi)大部分知名男、女裝品牌，但是過于偏重購物，無餐飲、休閑相應(yīng)配套，功能性單一；八一路則較為混亂，且無統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自發(fā)形成的老商業(yè)街，但商業(yè)氛圍比較濃厚。紅都廣場32專業(yè)市場在當(dāng)?shù)胤植济芗?，競爭較為激烈。臨街商鋪多以家居、建材類市場為主，多分布于綿水路、龍珠路、紅都大道西段，多為私人門店，規(guī)模較小且專業(yè)化程度不高；家電、手機類數(shù)碼產(chǎn)品規(guī)模、檔次適中，多處于八一北路與綿水路南段，分布集中，專業(yè)化程度較高。專業(yè)市場分布家居、建材家電、數(shù)碼33酒店分布酒店業(yè)發(fā)展較為迅速，主要有瑞金賓館、美瑞歐大酒店、瑞金飯店、瑞金國際大酒店、中山大酒店、奧克蘭大酒店等，檔次中等；紅都大道、綿水路還分布有較多中小型賓館，競爭較為激烈，但大型酒店賓館運營情況較之中小型酒店良好。34綜合商業(yè)分布市區(qū)內(nèi)共有3家相對較大的商業(yè)體，分別為：國光購物廣場、永安城南百貨、京瑞明珠百貨，其體量在4000㎡-8000㎡之間，業(yè)態(tài)分布統(tǒng)一，皆以超市為主，傳統(tǒng)百貨為輔且都位于2層以上，裝修風(fēng)格及檔次落后，經(jīng)營情況普遍較差。35本項目位于沙洲壩工業(yè)園區(qū)，毗鄰G323國道，對面為新農(nóng)村建設(shè)示范點；項目距離市區(qū)約4公里，除駕車外不易到達(dá)，對于消費者而言，交通可達(dá)性低，針對該項目較特殊地理位置及瑞金市商業(yè)現(xiàn)狀，我司現(xiàn)對項目商業(yè)部分做初步定位如下：方案一：中高端家居、建材類專業(yè)市場家居、建材類專業(yè)市場雖在市區(qū)分布較為密集，但其檔次及專業(yè)化程度普遍較低，無統(tǒng)一規(guī)劃與管理，品類較為單一，多為自發(fā)形成的臨街中小型門店；針對此現(xiàn)狀，我們定位中高端（相對瑞金市場現(xiàn)狀而言），與臨街中小門店形成錯位經(jīng)營，推行“大而全、大而精”的一站式購物理念；但由于項目交通可達(dá)性低，且大部分消費者無私家車，在交通可達(dá)性無改善的前提下，項目定位中高端家居、建材專業(yè)市場的風(fēng)險性偏高。方案二：度假旅游酒店瑞金市區(qū)大中型酒店分布較為密集，競爭較為激烈，但皆為幾年前物業(yè)，其裝修檔次與風(fēng)格相對陳舊與落后，且無鮮明特色；該項目自身擁有豐富的地下水資源，亦是“紅井”之源，可以此為開發(fā)推廣優(yōu)勢，打造有自身特色的高檔旅游假日酒店，可行性較高。方案三：特色餐飲、娛樂業(yè)根據(jù)瑞金市場情況，餐飲業(yè)多為中小型私人餐館，店面裝修、檔次較低，且鮮有特色；娛樂業(yè)發(fā)展程度不高，檔次相對稍高的只有：豪門、鼎級風(fēng)暴、天涯海角三家。針對此市場空缺，開發(fā)具有自身風(fēng)格的特色餐飲、娛樂業(yè)風(fēng)險性較低，但由于受到交通可達(dá)性限制，使普通消費者不易到達(dá)，因此建議定位為中、高檔。紅井商業(yè)項目產(chǎn)品機會分析36產(chǎn)品機會點1.物業(yè)條件：三層商業(yè)裙樓，體量不低于8000平米，一層層高不低于4.8米，需預(yù)留踏步電梯空間。3.商業(yè)部分建議持有，自行運營。待培育期過后再轉(zhuǎn)租為售。2.業(yè)態(tài)定位：首選專業(yè)市場，將家居、建材類等粗放型街鋪轉(zhuǎn)向為集約型一站式購物中心，打造目的型消費專業(yè)市場。。4.適當(dāng)搭配中高端生活配套和餐飲娛樂。紅井商業(yè)項目產(chǎn)品機會點37商業(yè)典型案例咸寧溫泉海森度假酒店檔次定位：高檔體量：7000平米層高：三層黃石寶石名城商業(yè)項目檔次定位：中檔大眾型消費體量：10000平米層高：三層宏觀數(shù)據(jù)

市場分析市場發(fā)展預(yù)測項目分布數(shù)據(jù)分析紅井住宅項目機會背景分析住宅項目分析商業(yè)項目分析

瑞金商業(yè)現(xiàn)狀紅井商業(yè)項目機會總結(jié)分析

結(jié)論及啟示

風(fēng)險預(yù)測3839結(jié)論及啟示1、瑞金市總?cè)丝?5萬，其中城區(qū)人口18萬，2020年城區(qū)人口將接近30萬，城市化進(jìn)程速度加快。除瑞金外，贛州18個縣市一級附近龍巖地區(qū)的房價均已超過瑞金城區(qū)房價，房價洼地效應(yīng)顯現(xiàn)，周邊置業(yè)群體逐漸取代本土居民成為置業(yè)主力。瑞金信貸政策與全國同等縣市一致，外來人口的限購與市場需求現(xiàn)狀之間的矛盾日益明顯。2