商業(yè)策劃之發(fā)展與挑戰(zhàn)

深圳商場(chǎng)策劃之發(fā)展與挑戰(zhàn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處在全國(guó)最前列，但另一方面，如何發(fā)掘其市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ３制漕I(lǐng)先地位，使深圳成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最具影響力的區(qū)域市場(chǎng)，并利用其影響力和領(lǐng)導(dǎo)地位，拓寬市場(chǎng)領(lǐng)域--是每個(gè)市場(chǎng)參與者都在考慮的問(wèn)題。

茲認(rèn)為，與一關(guān)之隔的香港相比，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)具備至少兩個(gè)不成熟的特征。這兩個(gè)特征可能反映深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的特征。

1、在樓宇產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，深圳三級(jí)市場(chǎng)成交量小于二級(jí)市場(chǎng)的成交量。但香港則反過(guò)來(lái)，二級(jí)市場(chǎng)成交量遠(yuǎn)小于三級(jí)市場(chǎng)的成交量。這說(shuō)明深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未達(dá)到"市場(chǎng)內(nèi)社會(huì)資源的有效配置"。

眾所周知，每個(gè)人的房地產(chǎn)需求總是在不斷變化的，主要是由于職位升遷，組建家庭，家庭成員數(shù)量變化，工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)辦公面積的擴(kuò)充等原因，因此，需要在不同時(shí)期擁有不同的物業(yè)以滿足不斷變化的房地產(chǎn)需求，即是需要多次置業(yè)，如果三級(jí)市場(chǎng)不完善，業(yè)主現(xiàn)有房產(chǎn)難以套現(xiàn)，再次置業(yè)的需求就難以滿足，對(duì)業(yè)主而言，就是擁有的資源難以投到最能滿足其需求的地方。對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，就是影響了資源的有效配置。

2、二級(jí)市場(chǎng)的商場(chǎng)多以銷售為主，招商及經(jīng)營(yíng)為輔。銷售為主是深圳商場(chǎng)的主要特征。而在香港，知名的大型商場(chǎng)所有權(quán)多數(shù)掌握在發(fā)展商手中，以招商及經(jīng)營(yíng)為主。商場(chǎng)分割銷售后，所有權(quán)分散到各個(gè)業(yè)主手中，商場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃管理難以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)并非各個(gè)業(yè)主都有經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，三級(jí)市場(chǎng)又尚未完善，商場(chǎng)也未必能夠引進(jìn)合適的、有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家，因此不少深圳商場(chǎng)在建成銷售后，經(jīng)營(yíng)情況未如理想。如何在短期收益和長(zhǎng)期獲利之間取得良好的平衡，是深圳商場(chǎng)面臨的主要發(fā)展方向之一。香港商場(chǎng)歷經(jīng)二十多年的發(fā)展才達(dá)到今天相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，深圳商場(chǎng)的發(fā)展可謂任重道遠(yuǎn)，商場(chǎng)的策劃前景無(wú)疑非常廣闊。

深圳銷售商場(chǎng)的特征及發(fā)展

從銷售商場(chǎng)的特征來(lái)看，近幾年深圳商場(chǎng)市場(chǎng)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大階段：

1、1999年前，強(qiáng)調(diào)整體商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的做法不多，多數(shù)商場(chǎng)的銷售主要針對(duì)的是單個(gè)"商鋪"，主要針對(duì)的客戶為有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的買家。（少數(shù)商場(chǎng)不在此列，如98年推出的福田世貿(mào)商城等）

2、1999年至2000年間。此階段商場(chǎng)的主要特征轉(zhuǎn)為強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和主題經(jīng)營(yíng)特色，較著名的例子有東門名仕商城、新2000廣場(chǎng)、潮流新地帶（前身為南塘商業(yè)廣場(chǎng)），南山的東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)、西部電子市場(chǎng)、南山女人世界等。銷售上采用小面積分割鋪位出售，以相對(duì)較吸引的單個(gè)商鋪總價(jià)吸納投資客。

3、2000年至2001年6月。期間商場(chǎng)銷售的主要特征為引入知名的大型商家進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，最大程度上發(fā)揮整體經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，提升商場(chǎng)的整體商業(yè)價(jià)值，在銷售上提供一定數(shù)額的租金回報(bào)，通常租金的數(shù)額與售價(jià)成一定的比率關(guān)系，使回報(bào)更為直觀。以物業(yè)投資的穩(wěn)健性和長(zhǎng)期獲利性吸引投資客。較為典型的代表為東門金世界商業(yè)中心（友誼城東門店），福田彩福世紀(jì)商城，華僑城金三角商場(chǎng)，南山集美堂等。

由以上三個(gè)階段來(lái)看，基本上反映出商場(chǎng)銷售過(guò)程中，市場(chǎng)逐漸認(rèn)識(shí)到，商場(chǎng)如果不著力于提升整體經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，客戶是不會(huì)接受的。道理非常簡(jiǎn)單，商場(chǎng)就是商家集合經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，商家間優(yōu)勢(shì)互惠互補(bǔ)，形成良好的商業(yè)氣氛和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以吸引消費(fèi)者，如果整體經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)得不到發(fā)揮，所有鋪位的吸引力都無(wú)法體現(xiàn)。

深圳商場(chǎng)未來(lái)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

1、《商品房銷售管理辦法》對(duì)商場(chǎng)銷售的監(jiān)管

2001年6月1日起正式執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》，將對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的的影響?！掇k法》中對(duì)商場(chǎng)銷售的監(jiān)管最有影響力的莫過(guò)于第七條第四款限制"發(fā)展商以包租或變相包租的形式銷售未竣工的商品房"。這條將對(duì)近期較為流行的、采用"引進(jìn)大型商家經(jīng)營(yíng)，提供租金回報(bào)"銷售商場(chǎng)樓花的手法實(shí)行監(jiān)管。在新法規(guī)環(huán)境下，深圳商場(chǎng)的銷售將進(jìn)入全新的階段。《辦法》代表了政府及社會(huì)主導(dǎo)輿論的取向。

2、市場(chǎng)逐漸回歸理性，只有切實(shí)根據(jù)每個(gè)商場(chǎng)特點(diǎn)，尋求并營(yíng)造合適的、最佳的商業(yè)特色吸引點(diǎn)，商場(chǎng)才能在新時(shí)期內(nèi)釋放其吸引力。

無(wú)論是商業(yè)區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)，還是