商業(yè)地產(chǎn)定價策略

某房地產(chǎn)公司定價策略劉磊一、公司項目簡介我公司項目位于某市最繁華的城中板塊，緊鄰河流景觀，獨攬一線美景，南臨城區(qū)主干路，西臨圖書館、博物館，北靠各大小區(qū)及學(xué)校、菜市場等，坐享城市超前一流配套，周邊購物一應(yīng)俱全，標(biāo)準(zhǔn)5分鐘生活圈。項目占地2萬多平方米，地下一層，地上24層，地下1層為輔助、設(shè)備用房，及6000M2地下停車庫。1—4層為酒店的主體公共空間部分，內(nèi)設(shè)游泳池、KTV、咖啡廳、中西餐廳、多功能大宴會廳、商務(wù)中心、桑拿，美容健身等多項娛樂服務(wù)設(shè)施，具有“自用”和“投資”兩大功效，兼具酒店式公寓居住和辦公兩種功能。是一種既吸收了星級酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的特點；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。二、項目定價方法價格是房地產(chǎn)經(jīng)營過程的核心與實務(wù)，一切的經(jīng)營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價位雖然能夠擴(kuò)大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機(jī)會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關(guān)心的事情。我市目前尚無純粹的辦公類物業(yè)，聚集企業(yè)辦公場所基本集中在主城區(qū)商業(yè)圈內(nèi)，以商住混合的多層和沿街商鋪為主，均為早期開發(fā)，結(jié)構(gòu)、配套、環(huán)境都無法滿足辦公需求，因此實際我市當(dāng)?shù)貨]有真正意義上的寫字樓，市場潛力巨大。從我市現(xiàn)總體市場來看，各房企都普遍打“親民價格”牌，各項目雖然均得到了一定量的客戶登記，但客戶質(zhì)量不高，個別樓盤通過前期蓄客和優(yōu)惠釋放取得一定的成交量，但均以優(yōu)惠價格作文章，總體反映出市場行情的低迷。通過大量市場調(diào)研，目前我公司采用的是顧客感受定價與市價比較相結(jié)合的方式。（一）顧客感受定價法這種方法的理論基礎(chǔ)實際上是效用理論。對購房者而言，實際上并不清楚也不十分關(guān)心市場上房地產(chǎn)商品的成本、造價等問題。購房者在選購房地產(chǎn)時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產(chǎn)商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產(chǎn)是不是值得。當(dāng)購房者對某開發(fā)公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務(wù)和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當(dāng)購房者對推出房地產(chǎn)商品的開發(fā)公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會