商業(yè)地產(chǎn)的投資

房地產(chǎn)作為投資理財產(chǎn)品有哪些特征？房地產(chǎn)投資的優(yōu)點1）房地產(chǎn)是一種耐用消費品房地產(chǎn)是人們生活的必須消費品，但不同于一般的消費品。一般情況下，房子的壽命都在上百年以上，最少也可幾十年（產(chǎn)權(quán)期限是70年）。這種長期耐用性，為投資盈利提供了廣闊的時間機會。2）房地產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定房地產(chǎn)相對其他消費品，具有相對穩(wěn)定的價值。科技進步、社會發(fā)展等對其影響相對比較小。不象一般消費品，如汽車、電腦、家用電器等，只會隨著科技水平的發(fā)展，價值不斷下降。所以房地產(chǎn)具有較好的保值增值的功能。3）房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力由于土地資源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整個社會對房地產(chǎn)的需求長期處于上升趨勢。具體來說，人總是要住房子的，而且有不斷改變居住條件的需求。這些機會為房地產(chǎn)投資帶來可預(yù)期的收益。房地產(chǎn)投資的缺點1）流動性相對較差（流動風(fēng)險）房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，最大缺點是流動性較差。它不象其他金融產(chǎn)品，可隨時變現(xiàn)或較容易變現(xiàn)。一般要出售或出租都需有一定的時間，而不可知不可控。有時，為了達到快速變現(xiàn)，可能要損失收益甚至虧損才行。所以，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，一般是長期投資項目，家庭必須沒有現(xiàn)金壓力才行。為了減少這種風(fēng)險，一般考慮房地產(chǎn)投資作為投資組合的一部分，而非全部；另外就是在急需資金時，可把房地產(chǎn)抵押進行貸款。2）投資金額比較大房地產(chǎn)投資額的起點都比較大，一般動輒數(shù)十萬，或上百萬。對有些家庭來說，一輩子的結(jié)余就是為了購一套房。3）政策風(fēng)險房地產(chǎn)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動。如土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收、租金管制等的變化都可能給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險。隨著國家體制轉(zhuǎn)型、政策完善、法治健全，以上風(fēng)險可相應(yīng)減少。4）道德風(fēng)險國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不成熟，也給少數(shù)開發(fā)商提供了違規(guī)欺騙的機會。如房屋的質(zhì)量、合同的不公正、產(chǎn)權(quán)的不完善等，都可能給房地產(chǎn)投資都帶來損失。商鋪作為投資理財產(chǎn)品有哪些特征？商鋪，由"市"演變而來，《說文》將"市"解釋為"集中交易之場所"，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮；而北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時最大的商業(yè)中心城市。"商鋪"的定義：商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗的場所。商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險小、回報高。我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。商鋪投資特點俗話說："家有萬貫，不如有個店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。一般來說，一個市場繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費市場的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春茫貓舐矢撸允艿酵顿Y者的關(guān)注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。2）、商鋪增值的特點商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。3）、商鋪投資回報率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%～15%，有的甚至達到20%以上。需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。4）、商鋪的投資潛力目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價格還有較大的上漲空間---商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因為市場環(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的"圈地運動"。經(jīng)營出租自主性高的特性密切相關(guān)。前階段盛行的分割產(chǎn)權(quán)商鋪，由于存在一個商家對應(yīng)上千個小產(chǎn)權(quán)業(yè)主的現(xiàn)象，商鋪自主性大打折扣，如經(jīng)營管理人缺位，其投資風(fēng)險將大大提高。八要“注意”性價比（租售比）。租金及其成長性是衡量商鋪價值的根本性指標(biāo)，通常來說，商鋪年回報率應(yīng)在5%以上。如果商鋪在3-5年內(nèi)的租金無法支持5%以上的年投資回報率的話，其價格定位一定是便高了，其投資價值則相應(yīng)要差。當(dāng)然，以上僅是投資商鋪的基本要素，權(quán)作拋磚引玉。要成為一個商鋪投資的獲利高手，還需要更為綜合的專業(yè)知識、多角度的比較分析和在現(xiàn)實生活中進行不斷的實踐和探索。商鋪投資的風(fēng)險主要有哪些？英泰國際是如何幫投資者規(guī)避這些風(fēng)險的？影響商鋪投資成功與否的風(fēng)險性因素較多，不同的風(fēng)險因素對投資結(jié)果的影響程度是不同的。概括起來講，商鋪投資的風(fēng)險種類主要有以下幾種：風(fēng)險一：城市發(fā)展規(guī)劃及政策風(fēng)險城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價值的重要因素，一個位于商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)點對降低投資風(fēng)險、提升升值空間大有裨益。風(fēng)險二：經(jīng)營管理風(fēng)險同樣是位于商業(yè)街，有的生意紅紅火火，租金一路高漲，有的卻起起落落，數(shù)易其主，收租無門。地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營管理水準(zhǔn)卻決定了商鋪價值的高低。投資商鋪，一定要選擇有統(tǒng)一的、強大的經(jīng)營管理能力的商業(yè)。風(fēng)險三：轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)風(fēng)險套現(xiàn)能力是評估一個商鋪價值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)獨立、租客如云的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，成功套現(xiàn)，在商業(yè)旺區(qū)業(yè)主還可以向租戶收取高額的“建設(shè)費”或“頂手費”。經(jīng)營權(quán)不獨立、一個商戶對應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)租賃協(xié)調(diào)矛盾等糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險。風(fēng)險四：商業(yè)定位風(fēng)險俗話說：“男怕入錯行，女怕選錯郎”，投資商鋪，選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)是非常重要的。行業(yè)前景不佳、毛利薄、惡性競爭的商業(yè)，難以維持穩(wěn)定、堅挺的租金，倒閉或轉(zhuǎn)行的風(fēng)險很大。風(fēng)險五：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險商業(yè)的設(shè)計的先進、合理性直接影響到未來商鋪的經(jīng)營使用效果、吸引人流的多少，進而決定了商鋪的招租能力、租金及轉(zhuǎn)讓價格高低和轉(zhuǎn)讓便利性。諸如，一些商鋪展示性不好、面積偏大或偏小、結(jié)構(gòu)不能滿足經(jīng)營需要、電梯太少、商業(yè)死角多、停車位不足等設(shè)計缺陷都會使商鋪的投資價值大大降低，投資者購買這樣的商鋪就會存在很大的風(fēng)險。風(fēng)險六：商戶質(zhì)量風(fēng)險高質(zhì)量的租戶，可以承受更高的租金，可以簽訂更長更穩(wěn)定的租期，擁有更好的誠信度，可以讓市場旺上加旺。對于投資期樓的投資者，在投資之前清楚了解商戶質(zhì)量以及發(fā)展商在招商過程中對商戶質(zhì)量的控制是否到位如何是非常必須的程序。當(dāng)然，除次之外商鋪投資還可能遇到其他風(fēng)險，這就要求投資者具備較強的識別風(fēng)險的能力以增加商鋪投資的安全性。英泰國際自立項之初就充分考慮到商鋪投資的上述風(fēng)險，并通過種種努力為投資者規(guī)避這些風(fēng)險：一、重視經(jīng)營管理：打造完美經(jīng)營管理團隊“經(jīng)營決定價值”是商業(yè)的定律，英泰國際歷來對經(jīng)營管理給予充分的重視，屆時將聘請行業(yè)內(nèi)的知名專家學(xué)者和協(xié)會人士作為經(jīng)營管理顧問，以強大的經(jīng)營管理隊伍保證這艘市場航母一帆風(fēng)順。二、投資獨立式旺鋪：成就財富夢想英泰國際的鋪均為街鋪（最受歡迎的商鋪形式），服裝鋪位也是獨立的，一鋪一商戶，產(chǎn)權(quán)清晰，投資者可以順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，成功套現(xiàn)，甚至還可以向租戶收取高額的“建設(shè)費”或“頂手費”。三、合理的商業(yè)定位：直接鎖定大西南最具競爭力的行業(yè)財富前景租金直接決定投資回報率，租金的成長空間決定商鋪的升值潛力。作為中國最具競爭力和話語權(quán)的服裝業(yè)，財富升值奇跡屢創(chuàng)新高，虎門富民服裝專業(yè)市場十年租金翻十倍、柯橋中國輕紡城紡織商鋪由93年的2萬/間飚升到現(xiàn)在的80萬左右/間，都是著名的升值典范。英泰國際作為后起之秀，起點更高、規(guī)劃更完善，當(dāng)然發(fā)展?jié)摿σ哺?，項目現(xiàn)在采取的低價入市的策略為投者預(yù)留了巨大的升值空間。四、國內(nèi)知名頂級商業(yè)設(shè)計大師——精心設(shè)計鴻濤·翡翠灣聘請國內(nèi)知名設(shè)計團隊，精心設(shè)計，設(shè)計更合理、更先進。充足的停車位、便捷的立體（電梯、樓梯）、水平（通道）交通，一流的經(jīng)營、消費環(huán)境將帶來更多的采購商進場采購，為業(yè)主帶來滾滾財源。五、一流的商戶帶來一流的賺錢機會英泰國際在商戶選擇上進行嚴(yán)格的資質(zhì)審核，買鋪自營或進駐的商戶必須是市級以上品牌的代理商、經(jīng)銷商、必須有一定的經(jīng)營能力和經(jīng)驗。嚴(yán)格的商戶資質(zhì)限制，目的在于為英泰國際引進最具經(jīng)營能力的商戶，為作旺打下堅實的基礎(chǔ)。商鋪投資“12字要決”是什么？如何理解？鴻濤·翡翠灣地產(chǎn)商鋪投資“12字要決”是：“投入少、風(fēng)險低、回報穩(wěn)、升值快”。主要從以下幾個方面來理解：投入要少。對于家庭投資者來說，分散投資是一個重要的原則，因此，在進行商鋪投資時，首期款的投入在同等情況下越少越好，這樣投資者可以有更多的資金進行其他投資組合，也可以在萬一投資失敗時將投資損失降到最低。回報要穩(wěn)。目前商鋪投資宣傳中滿是“超高投資回報”的字眼，這其實是一種投資誤導(dǎo)。穩(wěn)定的、持續(xù)的、可靠的回報比短時的高回報更為重要。大多數(shù)投資者是為了獲得長期租金收入，穩(wěn)定而不間斷的（空置時間少）、持續(xù)可增長的租金最具長遠吸引力。風(fēng)險要低。民間有“養(yǎng)老鋪”一說，當(dāng)家庭失去或降低收入能力時，一個好的商鋪就象一個聚寶盆一樣可以帶來持續(xù)穩(wěn)定的收入。商鋪的風(fēng)險主要來表現(xiàn)為：一是長期租不出去，二是商業(yè)價值下跌。投資商鋪避免風(fēng)險，當(dāng)然就要選擇可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、具有長遠競爭力的商戶、具有前景的地段、具有較高獨立自主性的產(chǎn)權(quán)形式。成長性（升值空間）要大。投資商鋪的回報基本來自兩方面：一是租金收入，二是升值收益。具有高成長性（升值空間）的商鋪，自然具有更高的贏利能力。如何計算年投資回報率？回本期？[持有期租金收益+價值升值收益（賣出價-買入價）]/持有年限年投資回報率=