CPA第七章資源稅和土地增值稅

第七章資源稅法和土地增值稅本章中資源稅法是考試中非重點(diǎn)稅，主要命題為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題，有時(shí)也可以與增值稅結(jié)合進(jìn)展計(jì)算題命題，普通分值3分左右。本章中土地增值稅法是考試中的重點(diǎn)稅，命題除單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題外，每年都有計(jì)算題命題〔2021年除外〕，普通分值8分以內(nèi)。本章新增及變化內(nèi)容煤炭資源稅實(shí)行從價(jià)定率計(jì)征；原油、天然氣比例稅率由5%-10%改為6%-10%。第一節(jié)資源稅納稅義務(wù)人、稅目與稅率一、資源稅的納稅人〔一〕資源稅的概念和作用1、資源稅是對(duì)在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和消費(fèi)鹽的單位和個(gè)人課征的一種稅。2、資源稅的作用：調(diào)理級(jí)差收入，促進(jìn)企業(yè)之間開展平等競(jìng)爭；促進(jìn)對(duì)自然資源的合理開發(fā)利用；籌集財(cái)政資金?！捕迟Y源稅的納稅人資源稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者消費(fèi)鹽的單位和個(gè)人。【解析1】資源稅是對(duì)在中國境內(nèi)消費(fèi)或開采應(yīng)稅資源的單位或個(gè)人征收，而對(duì)進(jìn)口應(yīng)稅資源產(chǎn)品的單位或個(gè)人不征資源稅。【解析2】資源稅是對(duì)開采或消費(fèi)應(yīng)稅資源進(jìn)展銷售或自用的單位和個(gè)人，在出廠銷售或移作自用時(shí)一次性征收，屬于價(jià)內(nèi)稅?！窘馕?】資源稅納稅義務(wù)人不僅包括符合規(guī)定的中國企業(yè)和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)?！窘馕?】能否成為資源稅的納稅人要受企業(yè)開采地點(diǎn)、組織方式和開采品目限制?！窘馕?】資源稅進(jìn)口不征、出口不退。【解析6】自2021-11-1起，開采陸上和海洋的油氣資源的中外協(xié)作油氣田、開采海洋油氣資源的自營油氣田，不再交納礦區(qū)運(yùn)用費(fèi)，依法交納資源稅。〔三〕資源稅的扣繳義務(wù)人收買未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人，包括：獨(dú)立礦山、結(jié)合企業(yè)、其他收買未稅礦產(chǎn)品的單位〔包括收買未稅礦產(chǎn)品的個(gè)體戶〕。中外協(xié)作油氣田的資源稅由作業(yè)者擔(dān)任代扣?！纠}·多項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)中，屬于資源稅納稅義務(wù)人的有〔〕。

A.進(jìn)口鹽的外貿(mào)企業(yè)B.開采原煤的私營企業(yè)C.消費(fèi)鹽的外商投資企業(yè)D.中外協(xié)作開采石油的企業(yè)『正確答案』BCD

『答案解析』資源稅對(duì)進(jìn)口應(yīng)稅資源不納稅、對(duì)出口應(yīng)稅資源不退稅。二、稅目和稅率〔一〕稅目〔納稅范圍〕：目前只需7大類1.原油。是指開采的天然原油，不包括人造石油。2.天然氣。是指專門開采或與原油同時(shí)開采的天然氣，地面抽采煤層氣暫不納稅。3.煤炭。包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤。4.其他非金屬礦原礦。是指除上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。5.黑色金屬礦原礦。6.有色金屬礦原礦。7.鹽。包括固體鹽、液體鹽〔鹵水〕。固體鹽，包括海鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽。【留意】a.納稅人在開采主礦產(chǎn)品的過程中伴采的其他應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨(dú)規(guī)定適用稅額的，一概按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅。b.未列舉稱號(hào)的其他非金屬礦原礦和其他有色金屬礦原礦，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決議征收或暫緩征收資源稅，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。【例·多項(xiàng)選擇】以下各項(xiàng)中，應(yīng)征資源稅的有〔〕。

A.開采的大理石B.進(jìn)口的原油C.開采的煤礦瓦斯D.消費(fèi)用于出口的鹵水『正確答案』AD

『答案解析』資源稅進(jìn)口不征、出口不退；開采的煤礦瓦斯暫不征收資源稅?！捕扯惵?、比例稅率和定額稅率相結(jié)合?！捕晨劾U義務(wù)人收買未稅礦產(chǎn)品的稅額確定1.獨(dú)立礦山、結(jié)合企業(yè)收買未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額規(guī)范，根據(jù)收買的數(shù)量代扣代繳資源稅。2.其他收買單位收買的未稅礦產(chǎn)品，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率規(guī)范，根據(jù)收買的數(shù)量代扣代繳資源稅。3.新增：開采海洋或陸上油氣資源的中外協(xié)作油氣田，按實(shí)物量計(jì)算交納資源稅，以開采量扣除作業(yè)用量、耗費(fèi)量之后的產(chǎn)量為課稅數(shù)量，由作業(yè)者代扣資源稅?！究碱}·單項(xiàng)選擇題】〔2021年〕2021年2月，某采選礦結(jié)合企業(yè)到異地收買未稅鎳礦石。在計(jì)算代扣代繳資源稅時(shí)，該礦石適用的稅率是〔〕。

A.稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的單位稅額B.鎳礦石收買地適用的單位稅額

C.鎳礦石原產(chǎn)地適用的單位稅額D.該結(jié)合企業(yè)適用的鎳礦石單位稅額『答案』D『解析』獨(dú)立礦山、結(jié)合企業(yè)收買未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率規(guī)范，根據(jù)收買的數(shù)量代扣代繳資源稅。第二節(jié)資源稅計(jì)稅根據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算一、從價(jià)定率征收的計(jì)稅根據(jù)——銷售額銷售額為納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品〔原油、天然氣、煤炭〕向購買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用〔如違約金、優(yōu)質(zhì)費(fèi)等〕，但不包括收取的增值稅銷項(xiàng)稅額。【提示】與應(yīng)稅礦產(chǎn)品交納增值稅的銷售額一致?！拘略觯禾厥馇樾巍俊?〕納稅人開采應(yīng)稅產(chǎn)品由其關(guān)聯(lián)單位對(duì)外銷售,按關(guān)聯(lián)單位銷售額征收資源稅；既有對(duì)外銷售,又有將應(yīng)稅產(chǎn)品用于延續(xù)消費(fèi)非應(yīng)稅產(chǎn)品或其它自用,對(duì)自用的這部分應(yīng)稅產(chǎn)品,按對(duì)外平均售價(jià)征收資源稅?！?〕納稅人將其開采的應(yīng)稅產(chǎn)品直接出口，按離岸價(jià)錢〔不含增值稅〕征收資源稅?！绢}·單項(xiàng)選擇】〔2021年〕某油田2021年10月合計(jì)開采原油8000噸，當(dāng)月銷售原油6000噸，獲得銷售收入〔不含增值稅〕18000000元，同時(shí)還向購買方收取違約金23400元，優(yōu)質(zhì)費(fèi)5850元；支付運(yùn)輸費(fèi)用20000元〔運(yùn)輸發(fā)票已比對(duì)〕。知銷售原油的資源稅稅率為5%，那么該油田10月應(yīng)交納的資源稅為〔〕。A.900000元B.900250元C.901000元D.901250元『正確答案』D『答案解析』獲得違約金和優(yōu)質(zhì)費(fèi)屬于價(jià)外費(fèi)用，價(jià)外費(fèi)用普通都是含稅的，這里要換算成不含稅的。應(yīng)交納的資源稅＝[18000000+〔23400+5850〕÷〔1+17%〕]×5%＝901250〔元〕二、從量定額征收的計(jì)稅根據(jù)——銷售數(shù)量1.根本規(guī)定：銷售數(shù)量包括納稅人開采或者消費(fèi)應(yīng)稅產(chǎn)品的實(shí)踐銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量。2.納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或者主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量為計(jì)征資源稅的銷售數(shù)量。3.納稅人在資源稅納稅申報(bào)時(shí)，除財(cái)政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，該當(dāng)將其應(yīng)稅和減免稅工程分別計(jì)算和報(bào)送。4.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦：因無法準(zhǔn)確掌握納稅人移送運(yùn)用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計(jì)算公式為：【例題·單項(xiàng)選擇題】納稅人開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品銷售的，其資源稅的納稅數(shù)量為〔〕?！?021年〕A.開采數(shù)量B.實(shí)踐產(chǎn)量C.方案產(chǎn)量D.銷售數(shù)量【答】D【解析】該題考點(diǎn)在于資源稅的計(jì)稅數(shù)量，納稅人開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品銷售的，資源稅的計(jì)稅數(shù)量不是開采量，而是開采或消費(fèi)應(yīng)稅資源的銷售數(shù)量。【例題·多項(xiàng)選擇題】某銅礦2021年9月銷售銅精礦4000噸〔選礦比為1：5〕，每噸不含稅售價(jià)1500元，當(dāng)?shù)劂~礦石資源稅每噸1.2元，應(yīng)納資源稅和增值稅稅額為〔〕

A.資源稅1.68萬元B.資源稅2.4萬元C.增值稅78萬元D.增值稅102萬元『正確答案』BD應(yīng)納資源稅＝4000×5×1.2＝24000〔元〕＝2.4〔萬元〕應(yīng)納增值稅＝1500×4000×17%＝1020000〔元〕＝102〔萬元〕5.納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額納稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。【例題·單項(xiàng)選擇題】某產(chǎn)鹽企業(yè)，5月份以外購液體鹽3000噸加工成固體鹽600噸，以自產(chǎn)液體鹽5000噸加工成固體鹽1000噸，當(dāng)月銷售固體鹽1500噸，獲得銷售收入300萬元，知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額40元，該產(chǎn)鹽企業(yè)5月份應(yīng)交納資源稅〔〕。

A.20000元B.35000元C.45000元D.60000元『答』C『解析』納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額納稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。應(yīng)納資源稅＝1500×40－3000×5＝45000〔元〕三、應(yīng)納稅額的計(jì)算〔一〕兩種計(jì)稅方法：〔二〕新增：煤炭從價(jià)征收的資源稅1.納稅人開采原煤：〔1〕直接對(duì)外銷售的：原煤應(yīng)納稅額＝原煤銷售額×適用稅率銷售額不含從坑口到車站、碼頭等的運(yùn)輸費(fèi)用?！?〕將開采的原煤自用于延續(xù)消費(fèi)洗選煤的，在原煤移送運(yùn)用環(huán)節(jié)不交納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售原煤，2.納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤：〔1〕洗選煤對(duì)外銷售：洗選煤應(yīng)納稅額＝洗選煤銷售額×折算率×適用稅率洗選煤銷售額包括洗選副產(chǎn)品的銷售額，不包括洗選煤從洗選煤廠到車站、碼頭等的運(yùn)輸費(fèi)用?！?〕洗選煤自用的：視同銷售洗選煤。3.納稅人同時(shí)以自采未稅原煤和外購已稅原煤加工洗選煤的，該當(dāng)分別核算；未分別核算的，按洗選煤對(duì)外銷售計(jì)算交納資源稅?！踩承略觯涸?、天然氣資源稅計(jì)算對(duì)開采稠油、高凝油、高含硫天然氣、三次采油的陸上油氣田企業(yè)及低豐度油氣資源，根據(jù)上年符合上述減稅規(guī)定的原油、天然氣銷售額占其原油、天然氣總銷售額的比例，確定資源稅綜合減征率和實(shí)踐征收率，計(jì)算資源稅應(yīng)納稅額。綜合減征率＝∑〔減稅工程銷售額×減征幅度×6%〕÷總銷售額實(shí)踐征收率＝6%－綜合減征率應(yīng)納稅額＝總銷售額×實(shí)踐征收率〔四〕資源稅與增值稅之間的關(guān)系應(yīng)稅礦產(chǎn)品的增值稅從價(jià)計(jì)征；資源稅，有從價(jià)計(jì)征、也有從量計(jì)征。兩稅區(qū)別：①納稅范圍不同；②環(huán)節(jié)不同；③與價(jià)錢的關(guān)系不同；④計(jì)稅方法不同?！究碱}·計(jì)算·節(jié)選】〔2021年〕某石油企業(yè)為增值稅普通納稅人，本月開采原油9000噸，其中當(dāng)月銷售6000噸，獲得不含稅銷售收入2700萬元，同時(shí)還向購買方收取延期付款利息3.51萬元；獲得運(yùn)輸業(yè)增值稅公用發(fā)票注明的運(yùn)費(fèi)9萬元、稅額0.99萬元。假定原油的資源稅稅率為10%，求該企業(yè)應(yīng)該交納的增值稅和資源稅?！緟⒖即鸢浮繎?yīng)納資源稅稅額＝[2700＋3.51/〔1＋17%〕]×10%＝270.3〔萬元〕應(yīng)納增值稅稅額＝[2700＋3.51/〔1＋17%〕]×17%＝459.51〔萬元〕第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理一、資源稅的稅收優(yōu)惠〔一〕減免稅工程：1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅。2.納稅人開采或者消費(fèi)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因不測(cè)事故或者自然災(zāi)禍等緣由蒙受艱苦損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決議減稅或者免稅。3.鐵礦石資源稅減按80%征收。4.尾礦再利用不征收資源稅。5.對(duì)地面抽采煤層氣〔煤礦瓦斯〕暫不征收資源稅。6.油氣減征資源稅工程：〔1〕油田范圍內(nèi)運(yùn)輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣，免征資源稅?！?〕對(duì)稠油、高凝油和高含硫天然氣資源稅減征40%?！?〕對(duì)三次采油資源稅減征30%〔4〕對(duì)低豐度油氣田資源稅暫減征20%〔5〕對(duì)深水油氣田資源稅減征30%。7.煤炭減征資源稅工程：〔1〕對(duì)衰竭期煤礦開采的煤炭，資源稅減征30%〔2〕對(duì)充填開采置換出來的煤炭，資源稅減征50%〔二〕出口應(yīng)稅產(chǎn)品不退〔免〕資源稅的規(guī)定【鏈接1】進(jìn)口應(yīng)稅資源產(chǎn)品不交納資源稅。【鏈接2】此規(guī)那么同城建稅的規(guī)定?！究碱}·多項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)關(guān)于資源稅減免稅規(guī)定的表述中，正確的有〔〕。A.對(duì)出口的應(yīng)稅產(chǎn)品免征資源稅B.對(duì)進(jìn)口的應(yīng)稅產(chǎn)品不征收資源稅C.開采原油過程中用于修井的原油免征資源稅D.開采應(yīng)稅產(chǎn)品過程中因自然災(zāi)禍有艱苦損失的可由省級(jí)政府減征資源稅『正確答案』BCD

『答案解析』對(duì)出口的應(yīng)稅產(chǎn)品不退〔免〕資源稅。二、資源稅的征收管理〔一〕納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間【鏈接】資源稅的納稅期限與增值稅、消費(fèi)稅根本一樣。1.納稅人采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。2.納稅人采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。3.納稅人采取其他結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收訖銷售款或者獲得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。4.納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為移送運(yùn)用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。5.扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為支付首筆貨款或初次開具支付貨款憑據(jù)的的當(dāng)天?！纠}·多項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)中，符合資源稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有〔〕。

A.采取分期收款結(jié)算方式的為實(shí)踐收到款項(xiàng)的當(dāng)天B.采取預(yù)收貸款結(jié)算方式的為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天

C.自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的為移送運(yùn)用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天

D.采取其他結(jié)算方式的為收訖銷售款或獲得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天『正確答案』BCD

『答案解析』采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。二、納稅地點(diǎn)——開采或消費(fèi)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)3個(gè)地點(diǎn)：開采地、消費(fèi)地、收買地。詳細(xì)情況：1.凡是交納資源稅的納稅人，都該當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品開采或者消費(fèi)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)交納。2.假設(shè)納稅人應(yīng)納的資源稅屬于跨省開采，其下屬消費(fèi)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對(duì)其開采的礦產(chǎn)品一概在開采地納稅。3.扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，也該當(dāng)向收買地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)交納?！纠}·單項(xiàng)選擇題】甲縣某獨(dú)立礦山2021年7月份開采銅礦石原礦3萬噸，當(dāng)月還到乙縣收買未稅銅礦石原礦5萬噸并運(yùn)回甲縣，上述礦石的80%已在當(dāng)月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，那么該獨(dú)立礦山7月份應(yīng)向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的資源稅為〔〕。A.12萬元B.15萬元C.32萬元D.40萬元『正確答案』A此題考核資源稅的計(jì)算。收買未稅礦產(chǎn)品應(yīng)該向收買地稅務(wù)機(jī)關(guān)交納資源稅。向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的資源稅＝3×80%×5＝12〔萬元〕資源稅總結(jié)第四節(jié)土地增值稅納稅人一、土地增值稅的概念和特點(diǎn)1、概念：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，獲得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。對(duì)土地納稅，根據(jù)納稅稅基的不同，大致可以分為兩類：一類是財(cái)富性質(zhì)的土地稅；一類是收益性質(zhì)的的土地稅。2、特點(diǎn)〔一〕以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅根據(jù)〔二〕納稅面比較廣〔三〕實(shí)行超率累進(jìn)稅率〔四〕實(shí)行按次征收二、納稅義務(wù)人和范圍1、義務(wù)人：土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個(gè)人。2、土地增值稅的納稅范圍包括〔1〕轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)；〔2〕地上建筑物及其附著物連同國有土地運(yùn)用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；〔3〕存量房地產(chǎn)的買賣?！窘忉尅客恋卦鲋刀惖募{稅范圍要從行為范圍和對(duì)象范圍兩個(gè)方面來了解：首先，從行為范圍了解土地增值稅的納稅范圍，土地增值稅的納稅范圍必需具有“國有〞、“轉(zhuǎn)讓〞兩個(gè)關(guān)鍵特征。上述內(nèi)容的詳細(xì)化經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，詳細(xì)問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個(gè)方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)假設(shè)干詳細(xì)情況的征免問題匯總歸納如下：【案例】：1〕政府部門A根據(jù)有關(guān)規(guī)定將一國有土地出讓給B企業(yè)，收取地價(jià)款1000萬元，2〕B企業(yè)獲得有關(guān)土地運(yùn)用權(quán)證書后，將其在土地上建造的一棟房屋轉(zhuǎn)讓給C個(gè)人，獲得收入100萬元，3〕C于兩年后將該房屋贈(zèng)送給孫子，4〕B又將1／3出租給D企業(yè)5年，年租金50萬〔5〕另外B從E村委會(huì)獲得該村土地30畝運(yùn)用權(quán)，支付費(fèi)用500萬元，請(qǐng)確定誰為土地增值稅納稅人，應(yīng)對(duì)哪項(xiàng)業(yè)務(wù)納稅。分析：〔1〕A政府部門出讓土地獲得的出讓金不納土地增值稅〔2〕B企業(yè)獲得有關(guān)土地運(yùn)用權(quán)證書后，將其在土地上建造的一棟房屋轉(zhuǎn)讓給C個(gè)人，獲得收入100萬元，納土地增值稅?！?〕B又將1／3出租給D企業(yè)5年，年租金50萬元，不納土地增值稅〔4〕E轉(zhuǎn)讓集體一切土地，不納土地增值稅?！?〕C于兩年后將該房屋贈(zèng)送給孫子，不納土地增值稅?！咎貏e提示】房地產(chǎn)投資土地增值稅的征免規(guī)那么歸納：征免房地產(chǎn)投資情形投資應(yīng)征收土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投資暫免土地增值稅非房地產(chǎn)企業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè)其次，從對(duì)象范圍來了解土地增值稅的納稅范圍，不僅僅包括轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)，也包括連同土地運(yùn)用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的地上建筑物和土地附著物?！暗厣辖ㄖ铷暟ǖ厣系叵碌母鞣N附屬設(shè)備?！案街铷暿侵父街谕恋厣系牟荒芘矂?dòng)或一經(jīng)挪動(dòng)即遭損壞的物品。【考題?單項(xiàng)選擇題】〔2021年〕以下情形中，該當(dāng)計(jì)算交納土地增值稅的是〔〕。A.工業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)B.房產(chǎn)一切人經(jīng)過希望工程基金會(huì)將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與西部教育事業(yè)C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入『答案』A『解析』選項(xiàng)B，房產(chǎn)一切人經(jīng)過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的納稅范圍，不交納土地增值稅；選項(xiàng)C，協(xié)作建房后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；選項(xiàng)D，房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)展房地產(chǎn)的開發(fā)，不屬于土地增值稅的納稅范圍三、稅率土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。這是我國獨(dú)一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種?！窘ㄗh】記憶土地增值稅的稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035第六節(jié)應(yīng)稅收入確實(shí)定一、應(yīng)稅收入確實(shí)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。貨幣收入：現(xiàn)金、銀行存款、信譽(yù)票據(jù)、有價(jià)證券實(shí)物收入：資料、不動(dòng)產(chǎn)等，需評(píng)價(jià)價(jià)值其他收入：無形資產(chǎn)等，需評(píng)價(jià)價(jià)值二、扣除工程確實(shí)定〔一〕獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額〔適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓〕——P181包括地價(jià)款和獲得運(yùn)用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定交納的費(fèi)用?！捕撤康禺a(chǎn)開發(fā)本錢〔適用新建房轉(zhuǎn)讓〕包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)備費(fèi)、公共配套設(shè)備費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用?！纠}·多項(xiàng)選擇題】以下工程中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)本錢的有〔〕。A.土地出讓金B(yǎng).耕地占用稅C.公共配套設(shè)備費(fèi)D.借款利息費(fèi)用【答案】BC〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用〔適用新建房轉(zhuǎn)讓〕1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+〔獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×5%以內(nèi)2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的〔也包含全部運(yùn)用自有資金的無借款的情況〕最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=〔獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×10%以內(nèi)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種方法〔P182新增〕。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多渠道借款，部分借款能獲得金融機(jī)構(gòu)借款利息證明，但是部分其他借款不能獲得金融機(jī)構(gòu)借款證明，只能運(yùn)用上述1或2的公式計(jì)算開發(fā)費(fèi)用，不能把不同借款分開來分別運(yùn)用公式計(jì)算可扣除的開發(fā)費(fèi)用?！景咐科髽I(yè)開發(fā)房地產(chǎn)獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額10000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)本錢60000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出4000萬元〔能提供銀行貸款證明〕，其中超越國家規(guī)定上浮幅度的金額為1000萬元；開發(fā)中還運(yùn)用其他借入資金2000萬元，〔不能提供銀行貸款證明〕。該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為5%。請(qǐng)問該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=〔4000-1000〕+〔10000+60000〕×5%=6500〔萬元〕?！菜摹撑c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〔適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓〕包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)交納的契稅，由于曾經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除稅金的詳細(xì)規(guī)定：見下表企業(yè)狀況可扣除稅金詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%（2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費(fèi)用中，故不能在此單獨(dú)扣除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價(jià)后的余額；營業(yè)稅稅率為5%（2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）【例題·單項(xiàng)選擇題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除工程時(shí),允許單獨(dú)扣除的稅金是〔〕?！?005年〕A.營業(yè)稅，印花稅B.房產(chǎn)稅,城市維護(hù)建立稅C.營業(yè)稅,城市維護(hù)建立稅D.印花稅,城市維護(hù)建立稅【答案】C〔五〕其他扣除工程〔適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房轉(zhuǎn)讓〕從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=〔獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×20%【提示】1.此項(xiàng)加計(jì)扣除金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享用此項(xiàng)政策；2.獲得土地運(yùn)用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除?！景咐磕撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司整體出賣了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地運(yùn)用權(quán)支付額和開發(fā)本錢合計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該工程所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該工程轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。請(qǐng)計(jì)算應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除工程〞的金額。計(jì)算確認(rèn)該商品房工程交納土地增值稅時(shí)，為10000×〔10%+20%〕=3000〔萬元〕?！擦撑f房及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢〔適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓〕稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢、獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金作為扣除工程金額計(jì)征土地增值稅。1.“舊房及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢〞是指轉(zhuǎn)讓已運(yùn)用過的房屋及建筑物時(shí)，由政府同意設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置本錢價(jià)乘以成新折扣率后的價(jià)錢。評(píng)價(jià)價(jià)錢須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評(píng)價(jià)價(jià)錢=重置本錢價(jià)×成新度折扣率納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能獲得評(píng)價(jià)價(jià)錢，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，根據(jù)獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)備的本錢、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除工程時(shí)“每年〞按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超越一年，未滿12個(gè)月但超越6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購房時(shí)交納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〞予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)價(jià)價(jià)錢，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)<稅收征管法>第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收?！纠}·單項(xiàng)選擇題】2021年3月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處2007年7月購置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時(shí)不能獲得評(píng)價(jià)價(jià)錢，原購房發(fā)票注明購房款300萬元，購入時(shí)交納契稅9萬元，轉(zhuǎn)讓時(shí)交納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)5.5萬元，交納印花稅0.2萬元，上述金額和憑證均經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確實(shí)認(rèn)，那么該房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的金額是〔〕萬元。A.314.7B.359.7C.374.7D.376.5【答案】C【解析】該房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的金額=300×〔1+5%×4〕+9+5.5+0.2=374.7〔萬元〕。2.對(duì)獲得土地運(yùn)用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除獲得土地運(yùn)用權(quán)時(shí)所支付的金額?！纠}·單項(xiàng)選擇題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的工程有〔〕?！?021年原制度〕A.舊房產(chǎn)的評(píng)價(jià)價(jià)錢B.支付評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用C.建造舊房產(chǎn)的重置本錢D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的各種稅費(fèi)【答案】ABD難點(diǎn)歸納1：從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除工程的差別。新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：1.獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)本錢；3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.其他扣除工程〔從事房地產(chǎn)開發(fā)的〕。存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：1.獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；6.舊房及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢。【例題·多項(xiàng)選擇題】以下工程中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計(jì)算其土地增值稅增值額均能扣除的工程有〔〕。A.獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額B.房地產(chǎn)開發(fā)本錢C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金D.舊房及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢【答案】AC【難點(diǎn)歸納2】從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除工程的差別。歸納圖表〔見下頁〕：企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金①營業(yè)稅；②城建稅和教育費(fèi)附加5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費(fèi)附加各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格①評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率②不能取得評(píng)估價(jià)格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算扣除（新增）3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費(fèi)附加；④購房時(shí)繳納的契稅（按發(fā)票每年加計(jì)5%的納稅人適用）各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金第七節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額確實(shí)定〔一〕經(jīng)過收入減除扣除工程求得〔二〕關(guān)于評(píng)價(jià)價(jià)錢的運(yùn)用納稅人有以下情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)錢計(jì)算征收：〔1〕隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)的成交價(jià)錢的；〔2〕提供的扣除工程不實(shí)的；〔3〕轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)錢低于房地產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)錢，又無正當(dāng)理由的?！窘忉尅?.房地產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)錢是由政府同意設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)一樣地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)展綜合評(píng)定的價(jià)錢。不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)展評(píng)價(jià)。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評(píng)價(jià)價(jià)錢確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評(píng)價(jià)價(jià)錢確定扣除工程金額。【提示】評(píng)價(jià)價(jià)有評(píng)價(jià)找收入和評(píng)價(jià)本錢之分?！纠}·單項(xiàng)選擇題】按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除工程金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照〔〕?！?001年〕A.稅務(wù)部門估定的價(jià)錢扣除B.稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價(jià)錢扣除C.房地產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)錢扣除D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除【答案】C二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法〔一〕計(jì)算土地增值稅的步驟和公式第一步，計(jì)算收入總額第二步，計(jì)算扣除工程金額第三步，用收入總額減除扣除工程金額計(jì)算增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除工程金額第四步，計(jì)算增值額與扣除工程之間的比例，以確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除工程金額×速算扣除系數(shù)【例題·計(jì)算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，獲得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定交納了有關(guān)稅金〔營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%,教育費(fèi)附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.5‰〕。知該公司為獲得土地運(yùn)用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)本錢為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬元〔不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明〕。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額?！?997年〕【解析】這是一個(gè)傳統(tǒng)的土地增值稅的計(jì)算題，考核傳統(tǒng)的計(jì)算步驟和各工程的根本扣除規(guī)定?！?〕確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：轉(zhuǎn)讓收入為15000萬元?！?〕確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除工程金額：①獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額為3000萬元②房地產(chǎn)開發(fā)本錢為4000萬元③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：〔3000+4000〕×10%=700〔萬元〕④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:15000×5%+15000×5%×〔7%+3%〕=825〔萬元〕⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：〔3000+4000〕×20%=1400〔萬元〕⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除工程金額為：3000+4000+700+825+1400=9925〔萬元〕〔3〕計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額:15000-9925=5075〔萬元〕〔4〕計(jì)算增值額與扣除工程金額的比率:5075÷9925≈51.13%〔5〕計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：第一種計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅稅額=9925×50%×30%+〔5075-9925×50%〕×40%=1533.75〔萬元〕第二種計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533.75〔萬元〕。【例題?計(jì)算題】李某系某市居民，于2005年2月以50萬元購得一臨街商鋪，同時(shí)支付相關(guān)稅費(fèi)1萬元，購置后不斷對(duì)外出租。2021年5月，將臨街商鋪改租為賣，以80萬元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定，房屋的重置本錢價(jià)為70萬元，成新度折扣率為80％。要求：根據(jù)上述資料，按以下序號(hào)計(jì)算回答以下問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)?！?021年原制度〕〔1〕李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)交納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加?！?〕李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)交納的印花稅?！?〕李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)交納的土地增值稅?！敬鸢讣敖馕觥俊?〕營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加＝〔80-50〕×5%×〔1＋7%＋3%〕＝1.65〔萬元〕〔2〕印花稅＝80×0.05%＝0.04〔萬元〕〔3〕可扣除工程＝70×80%＋1.65＋0.04＝57.69〔萬元〕增值額＝80-57.69＝22.31〔萬元〕增值率＝22.31/57.69＝38.67%＜50%土地增值稅＝22.31×30%＝6.69〔萬元〕

【例·單項(xiàng)選擇】2021年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，獲得銷售收入14000萬元，知該公司支付與商品房相關(guān)的土地運(yùn)用權(quán)費(fèi)及開發(fā)本錢合計(jì)為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為最高比例；銷售商品房交納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)交納的土地增值稅為〔〕萬元。

A.2256.5B.2445.5C.3070.5D.3080.5『答案』B『解析』〔1〕計(jì)算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010〔萬元〕；〔2〕計(jì)算土地增值額＝14000－7010＝6990〔萬元〕；〔3〕計(jì)算增值率＝6990÷7010×100%＝99.71%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數(shù)5%；〔4〕應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5〔萬元〕。【例題?計(jì)算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2021年1月受讓一宗土地運(yùn)用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬元，當(dāng)月辦好土地運(yùn)用權(quán)權(quán)屬證書。2021年2月至2021年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70％〔其他30％尚未運(yùn)用〕的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和資料費(fèi)合計(jì)5800萬元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率且可以合理分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20％轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其他部分對(duì)外銷售。2021年4月～6月該公司獲得租金收入合計(jì)60萬元，銷售部分全部售完，合計(jì)獲得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，合計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬元、銷售費(fèi)用400萬元?！碴U明：該公司適用的城市維護(hù)建立稅稅率為7％：教育費(fèi)附加征收率為3％；契稅稅率為3％；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5％?！场?021年〕要求：根據(jù)上述資料，按照以下序號(hào)計(jì)算回答以下問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)?！?〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年4～6月合計(jì)應(yīng)交納的營業(yè)稅?！?〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年4～6月合計(jì)應(yīng)交納的城建稅和教育費(fèi)附加。〔3〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地本錢?！?〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)本錢?！?〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用?！?〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額?！?〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)交納的土地增值稅?！敬鸢讣敖馕觥俊?〕該房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年4～6月應(yīng)交納的營業(yè)稅=60×5％+14000×5％=3+700=703〔萬元〕〔2〕該房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年4～6月應(yīng)交納的城建稅和教育費(fèi)附加=3×〔7％+3％〕+700×〔7％+3％〕=0.3+70=70.3〔萬元〕〔3〕該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地本錢：應(yīng)交納的契稅=6000×3％=180〔萬元〕應(yīng)扣除的土地本錢=〔6000+180〕×70％×〔1-20%〕=3460.8〔萬元〕〔4〕該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)本錢=5800×〔1-20%〕=4640〔萬元〕〔5〕該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用：300×〔1-20%〕+〔3460.8+4640〕×5％=240+405.04=645.04〔萬元〕〔6〕該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)交納土地增值稅的增值額=14000-［700+70+3460.8+4640+645.04+〔3460.8+4640〕×20％］=14000-11=2864〔萬元〕〔7〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)交納的土地增值稅增值率=2864/11×100％=25.72％銷售寫字樓應(yīng)交納的土地增值稅=2864×30％=859.2〔萬元〕。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要點(diǎn)主要規(guī)定清算單位（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算（2）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用扣除項(xiàng)目規(guī)定可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目（1）開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)（6）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)可核定扣除項(xiàng)目前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的不可扣除的項(xiàng)目（1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除（3）竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除（4）房地