房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因及控制措施

淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因及控制措施房地產(chǎn)企業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)，是我國20世紀(jì)80年代中期后發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一，是集房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售、配套管理及服務(wù)為一體的行業(yè)，具有生產(chǎn)周期長、投資額度大、市場風(fēng)險大、政策調(diào)控風(fēng)險大的獨特特點，因此其企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)，財務(wù)風(fēng)險也高于其他行業(yè)。所以，深入分析和研究當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀及其所存在的風(fēng)險，做好財務(wù)風(fēng)險的防范與控制，有助于幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)更快更好的發(fā)展。1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因1.1財務(wù)預(yù)算管理薄弱房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點，而且項目調(diào)整能力差。很多開發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時按質(zhì)交付使用就能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，而沒有從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率對要開發(fā)的項目作細(xì)致的財務(wù)預(yù)算分析，無形中增加了項目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。1.2項目經(jīng)營過程忽視理財管理部分房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費等的管理處于無序狀態(tài)，這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。1.3財務(wù)管理人員素質(zhì)偏低，財務(wù)管理意識淡薄現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而這些企業(yè)的財務(wù)人員似乎只是在做些登記賬簿的工作，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，不少財務(wù)人員在房地產(chǎn)專業(yè)方面的知識相對缺乏，財務(wù)管理意識淡薄，房地產(chǎn)會計實務(wù)水平偏低，很難擔(dān)當(dāng)起監(jiān)管的責(zé)任。1.4缺乏對現(xiàn)金流量的科學(xué)管理房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程包括征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個階段，整個開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性的特點，資金占有量較大、周轉(zhuǎn)效率較低、變現(xiàn)能力較差。因此，加強對現(xiàn)金流量的管理，對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說就顯的至關(guān)重要。我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分，企業(yè)的現(xiàn)金流量管理觀念相對弱，很多企業(yè)內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。很多企業(yè)在經(jīng)濟效益良好的情況下，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，資金管理水平低下，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施2.1逐步落實財務(wù)管理預(yù)算化全面預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的一種有效管理機制。通過建立有效的預(yù)算系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在初發(fā)未發(fā)階段，減少企業(yè)的意外損失，并通過實際運行與預(yù)算之間的比較和差異，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的潛在風(fēng)險所在，來分析、確定、制定和采取調(diào)整項目運行方向和措施，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。財務(wù)預(yù)算存在著許多方面的不確定因素，這些因素對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗及企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)從項目預(yù)算和資本預(yù)算抓起，從財務(wù)管理的角度對整個企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等各個環(huán)節(jié)作出細(xì)致的安排。首先，在項目預(yù)算方面，財務(wù)部門要對項目建設(shè)過程的各個方面進行全面預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)預(yù)算方案，提高開發(fā)項目決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策的偏差給企業(yè)造成的損失。其次，在資金預(yù)算方面，財務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運行情況，對資金需求、使用計劃等進行整體規(guī)劃，確立企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)。再次，財務(wù)部門要加強內(nèi)控管理，實行嚴(yán)格的考核制度，充分發(fā)揮財務(wù)預(yù)算監(jiān)督職能。2.2加強經(jīng)營環(huán)節(jié)管理，預(yù)防財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)投資是風(fēng)險性極高的綜合性的經(jīng)濟活動，其對政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境的反應(yīng)比較迅速。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強對于投資項目的管理力度，尤其是加強經(jīng)營環(huán)節(jié)的管理，對投資項目做出合理的分析與綜合測評，對運行方案進行多方的分析和驗證，全面評估其中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險因素，制定出切實可行的實施方案，對整個項目做好風(fēng)險控制與規(guī)避。2.2.1財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，強化財務(wù)管理功能。實行財務(wù)集中控制，更利于公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的一致，減少失誤和風(fēng)險等不良現(xiàn)象發(fā)生，對于實現(xiàn)公司整體利益最大化具有較大的促進作用。2.2.2加強財會監(jiān)督功能的發(fā)揮對于房地產(chǎn)集團企業(yè)來說，為保證各分公司經(jīng)營活動的正常運作，可以由集團公司通過委派財務(wù)主管等方式，并賦予財務(wù)主管代表集團公司行使監(jiān)督職權(quán)，使集團公司的相關(guān)制度和規(guī)定得到落實，對分公司可能發(fā)生的導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益等問題進行有效的監(jiān)督。通過充分發(fā)揮有效的財務(wù)監(jiān)督職能，化解分公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險，也更利于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理。2.2.3加強財務(wù)指標(biāo)分析，做好財務(wù)預(yù)測進行財務(wù)分析和監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析，準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。2.3提高財務(wù)人員素質(zhì)提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)。首先，通過各種形式開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高財會人員的業(yè)務(wù)水平，使之能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況。其次，要特別加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平，對于財務(wù)管理職能的充分發(fā)揮有著不可低估的意義。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過定期的考試、考核，引入競爭機制，在財務(wù)工作中實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰競爭上崗的制度，增強財會人員苦練內(nèi)功加強素質(zhì)培養(yǎng)，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻(xiàn)。2.4加強資金管理房地產(chǎn)企業(yè)必須切實注重資金的管理，制定合理的資金使用計劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營對資金的需要。做到合理安排資金調(diào)度，壓縮存貨資金占用，增強企業(yè)支付能力，嚴(yán)格控制費用的支出，提高所投資金的安全性和合理性，