房地產企業(yè)財務風險的成因及控制措施

淺談房地產企業(yè)財務風險的成因及控制措施房地產企業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)，是我國20世紀80年代中期后發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一，是集房地產的開發(fā)建設、經營銷售、配套管理及服務為一體的行業(yè)，具有生產周期長、投資額度大、市場風險大、政策調控風險大的獨特特點，因此其企業(yè)資產負債率也遠遠高于其它行業(yè)，財務風險也高于其他行業(yè)。所以，深入分析和研究當前我國房地產企業(yè)的財務現狀及其所存在的風險，做好財務風險的防范與控制，有助于幫助我國房地產企業(yè)更快更好的發(fā)展。1房地產企業(yè)財務風險的形成原因1.1財務預算管理薄弱房地產企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點，而且項目調整能力差。很多開發(fā)商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質交付使用就能實現企業(yè)的經濟效益，而沒有從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率對要開發(fā)的項目作細致的財務預算分析，無形中增加了項目的投入，降低了企業(yè)的經濟效益，加大了房地產企業(yè)的財務風險。1.2項目經營過程忽視理財管理部分房地產企業(yè)，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等的管理處于無序狀態(tài)，這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，增加了企業(yè)的財務風險，影響了企業(yè)的經濟效益。1.3財務管理人員素質偏低，財務管理意識淡薄現在有很多房地產開發(fā)企業(yè)的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而這些企業(yè)的財務人員似乎只是在做些登記賬簿的工作，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，不少財務人員在房地產專業(yè)方面的知識相對缺乏，財務管理意識淡薄，房地產會計實務水平偏低，很難擔當起監(jiān)管的責任。1.4缺乏對現金流量的科學管理房地產企業(yè)開發(fā)建設過程包括征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，整個開發(fā)經營過程具有長期性的特點，資金占有量較大、周轉效率較低、變現能力較差。因此，加強對現金流量的管理，對一個房地產企業(yè)來說就顯的至關重要。我國房地產企業(yè)多屬民營經濟成分，企業(yè)的現金流量管理觀念相對弱，很多企業(yè)內部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。很多企業(yè)在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生產規(guī)模，資金管理水平低下，加大了企業(yè)風險控制的難度。2房地產企業(yè)財務風險的控制措施2.1逐步落實財務管理預算化全面預算是房地產企業(yè)的一種有效管理機制。通過建立有效的預算系統(tǒng)，將非正常的經營活動控制在初發(fā)未發(fā)階段，減少企業(yè)的意外損失，并通過實際運行與預算之間的比較和差異，根據所反映出來的預算結果，預測其中的潛在風險所在，來分析、確定、制定和采取調整項目運行方向和措施，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。財務預算存在著許多方面的不確定因素，這些因素對房地產開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗及企業(yè)的經濟效益起著決定性的作用。房地產企業(yè)財務部門應從項目預算和資本預算抓起，從財務管理的角度對整個企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等各個環(huán)節(jié)作出細致的安排。首先，在項目預算方面，財務部門要對項目建設過程的各個方面進行全面預算，嚴格執(zhí)行財務預算方案，提高開發(fā)項目決策的準確性，減少投資決策的偏差給企業(yè)造成的損失。其次，在資金預算方面，財務部門應按照企業(yè)的整體運行情況，對資金需求、使用計劃等進行整體規(guī)劃，確立企業(yè)財務預算指標。再次，財務部門要加強內控管理，實行嚴格的考核制度，充分發(fā)揮財務預算監(jiān)督職能。2.2加強經營環(huán)節(jié)管理，預防財務風險房地產投資是風險性極高的綜合性的經濟活動，其對政治環(huán)境、經濟環(huán)境和社會環(huán)境的反應比較迅速。因此，房地產經營企業(yè)，要加強對于投資項目的管理力度，尤其是加強經營環(huán)節(jié)的管理，對投資項目做出合理的分析與綜合測評，對運行方案進行多方的分析和驗證，全面評估其中可能出現的各種風險因素，制定出切實可行的實施方案，對整個項目做好風險控制與規(guī)避。2.2.1財務集中管理，規(guī)避財務風險為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，房地產企業(yè)應在公司內實施財務集中控制，強化財務管理功能。實行財務集中控制，更利于公司內部財務目標的一致，減少失誤和風險等不良現象發(fā)生，對于實現公司整體利益最大化具有較大的促進作用。2.2.2加強財會監(jiān)督功能的發(fā)揮對于房地產集團企業(yè)來說，為保證各分公司經營活動的正常運作，可以由集團公司通過委派財務主管等方式，并賦予財務主管代表集團公司行使監(jiān)督職權，使集團公司的相關制度和規(guī)定得到落實，對分公司可能發(fā)生的導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益等問題進行有效的監(jiān)督。通過充分發(fā)揮有效的財務監(jiān)督職能，化解分公司經營活動中的財務風險，也更利于房地產企業(yè)的財務管理。2.2.3加強財務指標分析，做好財務預測進行財務分析和監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。房地產企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析，準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。2.3提高財務人員素質提高房地產企業(yè)財務人員素質，對于提高企業(yè)的經濟效益、實現房地產企業(yè)的健康發(fā)展至關重要。因此，房地產企業(yè)應該高度重視財會人員的素質培養(yǎng)。首先，通過各種形式開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高財會人員的業(yè)務水平，使之能較好地適應不斷出現的新問題和新情況。其次，要特別加強相關財務人員的職業(yè)道德水平，對于財務管理職能的充分發(fā)揮有著不可低估的意義。再次，房地產企業(yè)可以通過定期的考試、考核，引入競爭機制，在財務工作中實現優(yōu)勝劣汰競爭上崗的制度，增強財會人員苦練內功加強素質培養(yǎng)，為從整體上提高房地產企業(yè)的經濟效益做出貢獻。2.4加強資金管理房地產企業(yè)必須切實注重資金的管理，制定合理的資金使用計劃，保證企業(yè)日益經營對資金的需要。做到合理安排資金調度，壓縮存貨資金占用，增強企業(yè)支付能力，嚴格控制費用的支出，提高所投資金的安全性和合理性，