巨野縣房地產(chǎn)市調(diào)

巨野房地產(chǎn)調(diào)研方案直銷部2015年4月18日目錄TOC\o"1-4"\f\h\z\uHYPERLINK一.巨野概述 3HYPERLINK1.簡析 3HYPERLINK2.地理位置 3HYPERLINK3.經(jīng)濟 4HYPERLINK4.交通 5HYPERLINK5.人口 6HYPERLINK6.城市規(guī)劃 6HYPERLINK二．巨野城區(qū)概述 6HYPERLINK1.簡析 6HYPERLINK2.人口 7HYPERLINK3.交通 7HYPERLINK4.商業(yè) 7HYPERLINK三．巨野房地產(chǎn)市場分析 8HYPERLINK1.一級土地市場分析 8HYPERLINK2.二級一手房市場專項分析 12HYPERLINK3、三級二手房市場 21一.巨野概述1.簡析巨野縣，是中國山東省菏澤市所轄的一個縣。地處魯西南大平原腹地，位于菏澤東部，因古有大野澤而得名。全縣轄15個鎮(zhèn)、2個街道辦事處、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，人口101萬，總面積1308平方公里，耕地面積114.9萬畝。境內(nèi)主要河流有萬福河、洙水河、洙趙新河和鄆巨河。巨野縣經(jīng)濟社會發(fā)展迅速，先后榮獲全國最具投資潛力中小城市百強、全國最具城市品牌建設(shè)發(fā)展?jié)摿Τ鞘?、全國科技進步先進縣、山東省省級文明縣、山東省園林城市、山東省環(huán)保模范縣等稱號。2.地理位置=1\*GB3①位置巨野位于山東省的西南部，地處東經(jīng)115°47’-116°13'，北緯35°05'-35°30'。巨野是黃河沖積平原，地勢平坦，環(huán)境優(yōu)越，百里沃野，物產(chǎn)繁多境內(nèi)礦產(chǎn)資源主要有煤、石油、天然氣、石灰?guī)r等。已探明的巨野煤田總儲量55.7億噸，是我國華東地區(qū)正在開發(fā)的最大一塊整裝煤田。=2\*GB3②氣候巨野氣候宜人，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。地處黃河沖積平原，屬溫帶季風(fēng)氣候，雨熱同季，四季分明。綠化水平高，有林地面積38.6萬畝，農(nóng)田林網(wǎng)面積78萬畝，林木覆蓋率達到32%，綠蔭遍野，城青水秀，是全國首批平原綠化達標(biāo)先進縣、“中國綠色名縣”、山東省環(huán)保模范縣，是最適宜人類居住的城市之一。=3\*GB3③地形地貌巨野屬黃河沖擊平原，受幾千年來黃河數(shù)次決口泛濫影響，形成了八大類型地貌，即河灘高地、沙丘高地、決口扇形地、坡地、淺平洼地、蝶形洼地、河槽地、背河槽洼地。土壤類型分潮土和白潮鹽土兩個類型，表層質(zhì)地以輕壤質(zhì)為主，砂壤質(zhì)次之。3.經(jīng)濟=1\*GB3①農(nóng)業(yè)2012年農(nóng)林牧漁業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值41.08億元，比2011年增長3.70%。糧食總產(chǎn)41.14萬噸，增長1.40%;棉花總產(chǎn)6.93萬噸，增長0.12%;油料總產(chǎn)0.87萬噸，增長3.27%;水果總產(chǎn)7.56萬噸，增長19.80%;蔬菜總產(chǎn)70.54萬噸，增長7.18%;水產(chǎn)品總產(chǎn)0.72萬噸，增長13.79%。肉類總產(chǎn)4.50萬噸，禽蛋總產(chǎn)5.23萬噸，奶類總產(chǎn)600噸。全年完成造林面積1330公頃。巨野縣農(nóng)機總動力204.80萬千瓦，增長5%。=2\*GB3②工業(yè)2012年實現(xiàn)工業(yè)增加值64.20億元，比2011年增長21.92%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)218家;實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入263.50億元，增長22.80%;實現(xiàn)利稅40.30億元，增長167.50%;實現(xiàn)利潤29.40億元，增長205%。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為359，比2011年提高46.36點。資質(zhì)三級及以上建筑企業(yè)11家，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值15.56億元，增長20%;實現(xiàn)利稅3000萬元，增長17%。4.交通巨野縣地處魯、蘇、豫、皖四省交界處，東依津滬鐵路、京福高速，西鄰京九鐵路、日南高速。新石鐵路、327國道橫貫全境，日東高速和濟廣高速在城北交匯。距濟南、鄭州機場僅2個小時的車程，距離巨野20分鐘車程的濟寧曲阜旅游機場，通航京、滬、穗等大城市。正在建設(shè)的洙水河航道連運河通長江。公路、鐵路、水運、航空相互配套的立體交通體系，使巨野成為蘇魯豫皖重要的物流要道和魯西南運輸樞紐。5.人口2012年末巨野縣常住人口86.06萬人，其中城鎮(zhèn)人口23.89萬人。人口出生率11.31‰，死亡率6.49‰，自然增長率4.82‰。有少數(shù)民族7個，2353人。6.城市規(guī)劃=1\*GB3①城市定位魯西南能源化工和新材料基地，濱水生態(tài)宜居城市。=2\*GB3②城市性質(zhì)菏濟之間區(qū)域服務(wù)中心，區(qū)域交通樞紐，能源化工及新材料工業(yè)基地，濱水園林宜居城市。=3\*GB3③城市規(guī)模規(guī)劃中期2020年，巨野縣城人口為35萬人，規(guī)劃城市建設(shè)用地42平方公里，人均建設(shè)用地指標(biāo)為120平方米/人。規(guī)劃遠期2030年，巨野縣城人口為50萬人，規(guī)劃城市建設(shè)用地57.5平方公里。=4\*GB3④城市規(guī)劃范圍包括永豐街道辦事處、鳳凰街道辦事處、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、麒麟鎮(zhèn)、董官屯鎮(zhèn)全部行政管轄范圍，田橋鎮(zhèn)日東高速公路以南范圍，面積約為401.7平方公里。二．巨野城區(qū)概述1.簡析北至北外環(huán)路、南至董官屯鎮(zhèn)區(qū)、東至麒麟鎮(zhèn)區(qū)、西至能源大道，建設(shè)用地面積約為57.5平方公里。2.人口截止2015年縣城人口共27萬。3.交通=1\*GB3①巨野沒有機場和高鐵站，遠距離出行，有一汽車戰(zhàn)一火車站。=2\*GB3②汽車人民路60號運線路近百條，輻射北京、上海、天津、山西、河南、江蘇等省市，山東省各市均有直達班車，通車?yán)锍?萬多公里。=3\*GB3③火車站位于永豐街道辦事處隸屬濟南鐵路局兗州鐵路段管轄現(xiàn)為三等站。=4\*GB3④城區(qū)短途公共交通，有公交車和出租車兩種方式。公交票價2元。出租車有150輛，起步價4元。4.商業(yè)=1\*GB3①巨野商業(yè)主要要有兩大市場和兩大超市，兩大市場分別是創(chuàng)業(yè)街市場和麟州步行街市場，兩大超市分別是銀座超市和佳和超市。=2\*GB3②城區(qū)商業(yè)氛圍比較濃厚的街道，主要有麒麟大道、招商街、青年路、花冠等幾條主干道。5.城區(qū)規(guī)劃巨野縣城區(qū)未來發(fā)展方向為：“東調(diào)、南拓、西進、北延、中優(yōu)”。東調(diào)：城市結(jié)合現(xiàn)狀工業(yè)項目和布局，建設(shè)玻璃工業(yè)園區(qū)。南拓：跨河向南發(fā)展，建設(shè)居住組團和產(chǎn)業(yè)組團。西進：向西完善城市新區(qū)，建設(shè)大野水庫南部科研教育組團和煤化工園區(qū)。北延：沿洙水河公園向北拓展生活居住空間。中優(yōu)：加強舊城改造，整體提升老城區(qū)居住服務(wù)功能。三．巨野房地產(chǎn)市場分析1.一級土地市場分析2014年巨野城區(qū)推出商品房用地19塊，其中住宅用地1塊，商業(yè)用地8塊，工業(yè)和公共用地10塊。成交地塊8塊，其中住宅1塊，商業(yè)4塊，工業(yè)和公共用地3塊。商業(yè)用地流拍6塊，工業(yè)和公共用地6塊。從成交地塊上看，未來巨野主城核心區(qū)仍然是投資開發(fā)的重點。附2014年巨野商品房土地供應(yīng)放量一覽表土地編號土地位置成交日期土地面積土地用途容積率建筑密度綠化率規(guī)劃建筑面積S120605北環(huán)路北、風(fēng)凰街道辦事處固堆廟村民委員會耕地西2014-01-018878

平方米公共設(shè)施用地大于或等于0.6大于或等于15并且小于或等于30大于或等于305327

平方米C2013-01規(guī)劃人民路北、永豐街道辦事處龐莊村民委員會集體建設(shè)用地東未成交19985

平方米工業(yè)用地大于或等于1大于或等于35小于或等于1519985

平方米C2014-03東環(huán)路東、園區(qū)路南未成交33549

平方米商務(wù)金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2050324

平方米C2014-02鳳臺路北、蚩尤路東未成交26666

平方米商務(wù)金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2039999

平方米C2014-01花冠路南、呂官屯村農(nóng)村道路西未成交

14319

平方米商務(wù)金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2021479

平方米C2014-04鄆巨河?xùn)|、洙水河航道北未成交52519

平方米商務(wù)金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2078779

平方米C2014-05鄆巨河?xùn)|，雙孫莊耕地、進港公路南未成交93194

平方米商務(wù)金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于20139791

平方米C2014-06前進路東、彭澤路北未成交26666

平方米商務(wù)金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2039999

平方米C2013-40光明路西、麒麟大道北、麟山路南2014-06-0556220

平方米批發(fā)零售用地大于或等于2并且小于或等于2.5小于或等于50大于或等于15140550

平方米C2013-41光明路西、麟山路南2014-06-05

7094

平方米批發(fā)零售用地大于或等于2并且小于或等于2.5小于或等于50大于或等于1517735

平方米G120804永豐街道辦事處龐莊村民委員會耕地南、龐莊村耕地西未成交11440

平方米工業(yè)用地大于或等于1大于或等于35小于或等于1511440

平方米：C2014-08麒麟大道北、園區(qū)路東2014-09-0724050

平方米批發(fā)零售用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于55小于或等于1536075

平方米S120704A古城西街北、甘棠路東2014-10-1142450

平方米中低價位、中小套型普通商品住房用地大于或等于1.6并且小于或等于2小于或等于30大于或等于3584900

平方米G130203南疏港四路東、麒麟鎮(zhèn)姚橋村民委員會集體建設(shè)用地南未成交

46667

平方米工業(yè)用地大于或等于1大于或等于40大于或等于10并且小于或等于1546667

平方米S140103前進路東、彭澤路北2015-01-12

23644

平方米商務(wù)金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2035466

平方米G121402富源路南、永豐街道辦事處魏海村村民委員會耕地西2015-01-1253380

平方米工業(yè)用地大于或等于1大于或等于40小于或等于1553380

平方米C2013-26龍固鎮(zhèn)李集水管所東、生產(chǎn)路北、二支河西2015-01-13

2061

平方米公共設(shè)施用地大于或等于1小于或等于20大于或等于302061

平方米G140101創(chuàng)業(yè)路西、山東巨野萬山偉業(yè)化工有限公司北未成交

22000

平方米工業(yè)用地大于1大于或等于40大于或等于10并且小于或等于1522000

平方米G140105青年路南、永豐街道辦事處姚樓村民委員會集體建設(shè)用地西未成交4237

平方米工業(yè)用地大于或等于1大于或等于40大于或等于10并且小于154237

平方米G120503麟臺路西、洙水河公園南未成交

18726

平方米工業(yè)用地大于或等于1大于或等于40大于10并且小于或等于1518726

平方米2.二級一手房市場專項分析1.房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀概括分析房地產(chǎn)市場供需基本平衡，市場溫和，開發(fā)水平較低，居民投資意識不高。開發(fā)商開始重視項目的概念開發(fā)、生活方式的營造，但從供給與需求的角度看，總體還處于從用家市場向概念市場的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境、地段、戶型向賣生活方式、文化過渡）。區(qū)位優(yōu)勢逐漸淡化，開發(fā)熱點由集中走向分散，房地產(chǎn)形成多板塊。住房消費需求開始從注重家居向提升環(huán)境過渡——追求社區(qū)規(guī)模與配套、景觀與環(huán)境的階段。隨著外來一批成熟開發(fā)商與高水平營銷策劃公司的介入，市場競爭也逐步變得更激烈，但總體開發(fā)水平、營銷水平還有很大提升空間。巨野縣城住宅均價在3500元m2左右，最高價4200m2左右。巨野縣中心沿街商鋪均價在14000m2左右，人民路和招商街交叉口位置，價格最高，能達到20000m2左右。巨野的專業(yè)市場價格上下浮動很大，比如說麟州步行街價格4000m2-25000m2不等。巨野代表樓盤項目名稱佳和廣場發(fā)展商巨野萬隆置業(yè)有限公司地理位置人民路中段佳和超市西側(cè)占地面積175畝建筑面積50萬㎡綠地密度20%容積率3.6%產(chǎn)品特點規(guī)劃項目規(guī)劃總建筑面積約53.6223萬平方米，項目建設(shè)內(nèi)容包括：大型購物中心、商業(yè)步行街、精品公寓、高檔辦公樓、高檔住宅、地下淘寶街及停車場配套周邊擁有住宅、辦公、酒店、商業(yè)、超市、等配套設(shè)施銷售狀況一期開盤戶型目前剩余大約15%左右。A.佳和廣場效果圖項目特點點評(佳和廣場)：項目戶型偏大：130㎡——220㎡之間。周邊有強有力的競品對手，東方新天地在對面。3、項目因是本地開發(fā)商開發(fā)，并且是巨野老的商業(yè)中心，巨野老城投資戶認(rèn)可挺高。4、認(rèn)籌政策是交5萬抵8萬或交10萬抵15萬。三年共返還總房款的16%，分別為5%、5%、6%；也可以開盤時一次性扣除。開盤價格9700—14000之間，根據(jù)位置不同價格亦不盡相同。項目名稱東方新天地發(fā)展商巨野海峽房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置人民路中段占地面積200畝建筑面積66萬㎡綠化率24%容積率3.6%產(chǎn)品特點規(guī)劃大型購物中心、商業(yè)步行街、精品公寓、高檔辦公樓、高檔住宅、地下淘寶街及停車場等。配套周邊擁有住宅、辦公、酒店、商業(yè)、超市、等配套設(shè)施銷售狀況未開盤b:東方新天地效果圖項目特點點評(東方新天地)：1、業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)定位比較符合本土的需求，但投資這塊競爭較大，在商業(yè)投資上有強大的競爭對手。2、招商：本項目招商一直沒有進展，謠傳大潤發(fā)要入住本羨慕。3、由于項目很多不確定因素，目前項目還沒有實質(zhì)性的進展。項目名稱繽紛五洲發(fā)展商巨野華辰五洲置業(yè)公司地理位置巨野縣政府對面占地面積80畝建筑面積12萬㎡綠地密度容積率1.69%產(chǎn)品特點規(guī)劃項目集合商業(yè)經(jīng)營、美食、休閑、文化展示、城市規(guī)劃展示、商務(wù)辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店七大功能配套周邊有住宅、市政、教育、等配套設(shè)施銷售狀況2014年1月1日開盤c:繽紛五洲效果圖項目特點點評（繽紛五洲）：1.項目采用分層銷售，一層沿街商鋪面積100m2-300m2之間，價格6000m2-12000m2。2層-5層商鋪面積20m2-70m2之間，價格4000m2-7000m2。2.項目包租10年，商業(yè)每年返7%，酒店式公寓每年返10%。3.項目商鋪，政府部門和事業(yè)單位購買的比較多。項目名稱融城發(fā)展商巨野閩峰房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置人民路與新華路交匯處占地面積100畝建筑面積建筑面積35萬m2，商業(yè)4萬m2，綠地密度48%容積率4.23%產(chǎn)品特點規(guī)劃配套生活配套服務(wù)區(qū)包括醫(yī)療、學(xué)校、幼兒園、餐飲、生活購物、文化住宅小區(qū)及城市社區(qū)居委會等