關(guān)于如何界定商品化安置房交易營業(yè)稅計稅時間的問題

關(guān)于如何界定商品化安置房交易營業(yè)稅計稅時間的問題一、背景1、2015年6月我親戚家拆遷，政府安置一套房子（商品化安置房）給他，當(dāng)時與政府簽訂拆遷安置協(xié)議，后來他將房子賣給我，我已全款給付，未過戶。2、2017年8月，房屋竣工。因建設(shè)施工糾紛，一直未交房。3、2018年10月，開始交房入住，期間因住建局原因，一直無法辦理不動產(chǎn)證。4、2020年1月，開始通知辦理不動產(chǎn)證。5、2020年1月13日，不動產(chǎn)證辦在我親戚名下（拿著拆遷安置協(xié)議直接辦理，不用繳納契稅），目前我想過戶。二、問題目前過戶，不動產(chǎn)需要認(rèn)定不動產(chǎn)證登記日期，未滿兩年需交5.33個點(diǎn)的營業(yè)稅，這對于我們來說實(shí)在太高了，買房錢已耗盡，太“南”了！想等兩年再過戶，但是看著親戚年紀(jì)大了，萬一熬不過兩年，后續(xù)更麻煩。營改增以前，市地稅部門對回遷房買賣交易，營業(yè)稅的起征時間為回遷日期（回遷協(xié)議上注明的安置日期），如某回遷房，2015年6月1日開始公告拆遷，2015年6月15日拆遷戶配合棚改建設(shè)，同意拆遷，簽訂拆遷安置協(xié)議，2018年9月30日實(shí)際交房。營改增以前，在該房屋買賣時，營業(yè)稅征收的起算時間為2015年6月15日或者以實(shí)際交房入住時間2018年9月30日算，都比較合理，符合回遷房不用繳納契稅及辦證慢的實(shí)際情況；但是2016年3月營改增以后，市國稅局在征收增值稅時，僅僅以不動產(chǎn)證辦理或契稅繳納的時間作為增值稅起征點(diǎn)，不考慮回遷房幾年內(nèi)難以辦證、不用繳納契稅這一現(xiàn)狀，不考慮回遷房的實(shí)際情況，導(dǎo)致回遷房難以及時上市交易，懇請貴局予以考慮。三、相關(guān)政策1、根據(jù)“國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知國稅發(fā)[2005]89號”三、（一）（二）（四）條規(guī)定，個人住房營業(yè)稅針對“個人將購買的住房對外銷售”，我親戚是以前有房子，后來配合政府建設(shè)而拆遷，當(dāng)時沒有不動產(chǎn)證，沒有交契稅。這種商品化安置房是認(rèn)定為“個人購買”還是“等價交換”。2、房屋已竣工驗(yàn)收通過，符合辦證條件，可以去政務(wù)窗口咨詢卻一直被告知無法辦證，等候通知，交房時因?yàn)檎嘘P(guān)部門原因一直無法辦理不動產(chǎn)證導(dǎo)致過戶年限不足兩年，直接影響稅費(fèi)的繳納。3、根據(jù)《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）中“五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定