房地產信托融資

房地產信托融資----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有----------------------------------------------房地產信托融資:成本和稅收風險都大信托是建立在信任基礎上的一種財產管理制度。房地產信托，是指信托投資公司以發(fā)行信托受益憑證的形式向投資者募集資金，對募集資金實行多元投資組合策略，投資于不同類型的房地產項目和業(yè)務，獲得的凈收益分配給投資者，信托投資公司則獲得相應的管理費的一種投資形式。房地產信托有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產進行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進行物業(yè)經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產的這種信托方式，能夠照顧到房地產委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，一經推出就受到了各方的歡迎。二是房地產資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業(yè)并進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產融資方式。房地產資金信托目前主要有兩種模式:一種是信托債務融資。即房地產企業(yè)向信托公司舉債進行項目開發(fā)，約定按期支付本息。另一種是信托股權融資，即房地產開發(fā)企業(yè)直接吸收信托公司投資用于開發(fā)項目。信托融資會損失部分稅收利益:與銀行借款不同的，房地產信托融資成本較高，遠高于銀行貸款基準利率，即便不高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率，也可能要額外支付大筆融資顧問費或者財務顧問費。高昂的融資成本，需要市場銷售回款的支撐，但目前房地產市場并沒有出現松動的跡象，房地產信托背后隱藏的風險需要企業(yè)重點關注，特別是稅收方面的風險。房地產信托融資的涉稅風險主要體現在土地增值稅方面，且信托債務融資和信托股權融資下又各有不同。根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第三條關于房地產開發(fā)費用的扣除問題明確:(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。信托債務融資方面，房地產開發(fā)企業(yè)信托債務融資所支付的利息應該能夠提供金融機構證明，比如融資合同及利息單據，且融資合同一般明確了具體開發(fā)項目?？顚Ｓ?，也可以做到按轉讓房地產項目計算分攤利息。但是應該注意，信托公司雖然屬于金融機構但不屬于商業(yè)銀行，其所收取的利息及融資顧問費不會低于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品word文檔值得下載值得擁有----------------------------------------------額。如果按照據實扣除，房地產企業(yè)信托利息支出超過部分就不能計入開發(fā)費用扣除。另外，由于融資顧問費形式上取得的是服務業(yè)發(fā)票，能否作為利息資本化處理也較為牽強。因此，由于高額信托利息的扣除問題房地產企業(yè)難免損失土地增值稅部分稅收利益，客觀上等于又增加了融資成本。信托股權融資方面，與信托債務融資不同，房地產企業(yè)到期后需要股權溢價贖回信托公司所持股份，股權轉讓溢價所得即為信托公司實質上的利息收入，實質上也即為房地產企業(yè)的融資成本。信托股權融資由于不能夠在稅前列支融資成本，因此，企業(yè)會承擔額外多繳的土地增值稅和企業(yè)所得稅。例如:房地產企業(yè)A公司的X項目預計總投資9億元，項目前期已投入1億元并取得了相應的《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》以及《建筑工程施工許可證》。盡管開工證件齊全，但其2億元的注冊資本，不能滿足30%最低投資的貸款政策要求，銀行不提供信貸支持，工程面臨資金斷流。A公司為緩解資金緊張狀況，吸收B信托投資公司2億元股權融資，并辦理X項目公司工商增資變更手續(xù)，正常施工后，剩余開發(fā)資金通過預售收入和銀行信貸解決，從而滿足了項目開發(fā)資金需要。雙方合同約定，項目開發(fā)結束后，B信托公司持有的X項目公司2億元股權由A公司以2.6億元溢價贖回。在這筆信托股權融資中，X項目公司吸收B信托公司資金，會計處理為“借:銀行存款貸:實收資本”，按自有資金處理。B信托公司將來轉讓股權，X項目公司的會計處理僅改變股東結構即可，若A公司無力購買股權，則X項目公司可以按減資處理。但這樣處理有一個問題，即A公司支付的股權融資費用難以作為土地增值稅扣除項目。由于X項目公司取得的是股權融資，按照現行土地增值稅政策規(guī)定，其融資成本也不能作為開發(fā)費用扣除，即便X項目公司直接按照10%計算可扣除開發(fā)費用，仍然會小于其實際融資成本，難免額外要多承擔一筆土地增值稅支出。不僅如此，按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定，X項目公司的股權融資成本也不能夠在稅前列支，其融資成本0.6(2.6-2)億元應在企業(yè)所得稅后支出，不考慮土地增值稅抵扣的因素，即相當于稅前支付0.6?(1-25%)=0.80億元的融資費用。從以上分析可知，信托融資在提高融資成本的同時，也使房地產企業(yè)間接損失了部分稅收利益?？啃磐腥谫Y來強撐高房價，帶給房地產企業(yè)的經營風險、納稅風險值得企業(yè)經營者三思。----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有---------------------------------