20200603濱州開發(fā)區(qū)一中地塊投資定案報(bào)告

濱州經(jīng)開區(qū)一中東側(cè)地塊定位報(bào)告東營片區(qū)營銷管理部2020年6月01 城市解讀02 市場分析03 地塊研究目錄/CONTENTS04 競品分析05 項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議PART01一、城市解讀宏觀環(huán)境城市規(guī)劃城市概況|區(qū)位認(rèn)知黃河三角洲腹地，山東省北大門濱州位于黃河三角洲腹地，是山東省北大門，地處黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、濟(jì)南省會城市群經(jīng)濟(jì)圈“兩區(qū)兩圈”疊加地帶；依托依河傍海的優(yōu)勢，是連接冀、魯、京、津的重要通道，是國家級交通運(yùn)輸主樞紐城市。濱州市城市概況|區(qū)位認(rèn)知東濱都市區(qū)核心城市，發(fā)展前景廣闊根據(jù)山東半島城市群“兩圈四區(qū)、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展”的的空間戰(zhàn)略規(guī)劃，東濱都市區(qū)位居濟(jì)南都市圈和青島都市圈北部，以東營和濱州為核心城市，將利津、無棣等縣納入都市區(qū)范圍，人口超過600萬，GDP6000億人民幣左右，是北部對接濟(jì)南、青島大都市圈的重要一環(huán)；濱州作為京津冀和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連接地帶，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與濟(jì)南都市圈的交匯點(diǎn)，地理位置優(yōu)越，發(fā)展前景廣闊。黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)城市概況|區(qū)位認(rèn)知自然資源豐富，地方特產(chǎn)全國知名濱州物產(chǎn)及自然資源豐富，黃河流經(jīng)94公里，未利用荒堿地200余萬畝，是中國東部地區(qū)土地資源最富集的區(qū)域之一；海岸線240公里，是山東省第二大海鹽生產(chǎn)基地、鹽化工基地和全國四大漁場之一；石油、天然氣儲量大，是勝利油田的主采油區(qū)；無棣金絲小棗、沾化冬棗、惠民蜜桃、鄒平水杏、陽信鴨梨等馳名中外。城市概況|區(qū)位認(rèn)知下轄兩區(qū)五縣，濱城區(qū)為全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心濱城區(qū)是濱州市的中心城區(qū)，東鄰利津縣，西毗惠民、陽信縣，北接沾化區(qū)，南接博興縣和高青縣。濱城區(qū)總面積697.49平方公里。轄10個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道），599個(gè)村（居）委會。2019年末常住總?cè)丝诩s65萬人，2019年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值641.97億元。無棣縣2019年戶籍人口45.2萬，GDP231億元；以生物制藥、化工、裝備制造產(chǎn)業(yè)為主；人口向主城區(qū)流入陽信縣2019年戶籍人口46.3萬，GDP219億元；以紡織、生態(tài)養(yǎng)殖、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；人口向主城區(qū)流入惠民縣2019年戶籍人口65萬，GDP190億元；以高效生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、文化旅游為主；人口向主城區(qū)流入鄒平縣2019年戶籍人口81萬，GDP554億元，全國百強(qiáng)縣；以冶金、紡織、造紙、石油加工產(chǎn)品為主；人口向淄博、濟(jì)南流入

沾化區(qū)2019年戶籍人口41萬，GDP158億元；以金屬新材料、精細(xì)化工、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)為主；人口向主城區(qū)流入濱城區(qū)2019年戶籍人口65萬，GDP642億元；以服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；對縣區(qū)人口吸附力較強(qiáng)博興縣2019年戶籍人口51萬，GDP366億元；以高新生態(tài)農(nóng)業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、電力能源產(chǎn)業(yè)、食品加工為主；人口向淄博、廣饒流入城市概況|經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2019年GDP首次出現(xiàn)負(fù)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)下行趨勢；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展均衡，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年增長濱州市2019年GDP2457.19億元，同比2018年下降6.94%。自2014年至2016年濱州市GDP呈緩慢增長，2018年后呈下滑趨勢，2019年出現(xiàn)負(fù)增長。濱州市三產(chǎn)發(fā)展較為均衡，第三產(chǎn)業(yè)所占比例逐年升高。 GDP數(shù)據(jù)來源于各政府2019年統(tǒng)計(jì)公告，增速為可比價(jià)格名義增速城市概況|收入水平居民收入逐年增高，增速放緩，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37378元，同比增長6.6%。城市概況|人口情況人口緩慢增長，城鎮(zhèn)化率較低，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段截至到2019年年底，濱州常住人口392.3萬人，2014-2017年濱州人口呈現(xiàn)5-6萬/年均的增長，2018-2019年下滑后人口小幅回升。2019年濱州市的城鎮(zhèn)化率為58.23%（低于全省平均水平61.18%），仍處于城鎮(zhèn)化的快速上升過程中。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進(jìn)城以及城區(qū)客戶的首置仍是房地產(chǎn)發(fā)展的主動力，改善型需求處于逐步上升過程中。2019年濱州市各縣區(qū)人口情況鄒平縣,80.7 濱州區(qū),65博興縣,50.16惠民縣,64.1沾化區(qū),39.1無棣縣,46陽信縣,45.2數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)山東省2019年各地市人口情況120080.00%100070.00%80050.00%60040.00%40030.00%20.00%20010.00%00.00%臨沂青島濰坊菏澤濟(jì)寧濟(jì)南煙臺聊城德州泰安淄博棗莊濱州日照威海東營人口城鎮(zhèn)化率城市概況|城市規(guī)劃城鎮(zhèn)發(fā)展集群化，構(gòu)建一核、兩極、三區(qū)、四軸發(fā)展格局《濱州市城市總體規(guī)劃（2018-2035）綱要》：構(gòu)建一核、兩極、三區(qū)、四軸的市域空間發(fā)展格局和城鎮(zhèn)發(fā)展集群化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展園區(qū)化、全域發(fā)展生態(tài)化的特色引導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展，將沾化區(qū)納入主城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃。一核：中心城區(qū)和沾化城區(qū)所組成的城市核心區(qū)；兩極：北海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鄒平縣城；三區(qū)：濱城區(qū)、博興縣、陽信縣、惠民縣全域以及沾化城區(qū)、無棣縣城及周邊區(qū)域組成的都市區(qū)板塊，無棣縣、沾化區(qū)北部以及北海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組成的濱海板塊，鄒平全域組成的鄒平板塊；四軸：濟(jì)濱東城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿海發(fā)展軸，鄒惠陽無城鎮(zhèn)發(fā)展軸，博濱沾發(fā)展軸。城市概況|主城區(qū)規(guī)劃主城區(qū)外擴(kuò)，形成“一核、三心、四軸、多板塊”空間結(jié)構(gòu)中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃：按照“西延、北連、東優(yōu)、南跨”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，形成“一核、三心、四軸、多板塊”的空間結(jié)構(gòu)。主城區(qū)形成“一核、三心、四軸、五片”的空間結(jié)構(gòu)”。一核：環(huán)中海綜合服務(wù)中心；三心：老城綜合服務(wù)中心、高鐵綜合服務(wù)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)中心；四軸：黃河五路、渤海五路、黃河十二路、渤海十八路形成的“井”字型的城市功能聚集軸，城市的功能骨架；五片：主城區(qū)分為新城片區(qū)、老城片區(qū)、東城片區(qū)、濱北片區(qū)、高新片區(qū)五大片區(qū)。主城區(qū)外圍形成八大特色組團(tuán)：三河湖生態(tài)組團(tuán)、梁才特色組團(tuán)、里則-沙河特色組團(tuán)、青田特色組團(tuán)、魏集-胡集特色組團(tuán)、楊柳雪特色組團(tuán)、打漁張生態(tài)組團(tuán)、農(nóng)業(yè)高新區(qū)特色組團(tuán)。城市概況|產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以紡織服裝、石油煉化、機(jī)械制造、農(nóng)副產(chǎn)品加工為支柱產(chǎn)業(yè)紡織陶瓷4大支柱產(chǎn)業(yè)服裝石油工業(yè)農(nóng)副煉化機(jī)械產(chǎn)品加工制造

濱州屬于資源型地區(qū)，農(nóng)副產(chǎn)品加工、紡織和石油冶煉等占優(yōu)勢。濟(jì)南屬于知識型地區(qū)，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育、文化產(chǎn)業(yè)等方面具有優(yōu)勢；淄博屬于加工型地區(qū)，以石油化工和非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工工業(yè)占優(yōu)勢；東營屬于資源型地區(qū)，石油相關(guān)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯。周邊城市定位

濱州淄博濟(jì)南東營泰安聊城德州現(xiàn)代制造業(yè)城市綜合性省會城市綜合性制造業(yè)中心城市資源型城市旅游目的地城市休閑旅游城市綜合性現(xiàn)代化工業(yè)內(nèi)核：紡織及服裝制內(nèi)核：石油化工及主導(dǎo)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)內(nèi)核：石油化工、內(nèi)核：機(jī)械制造、內(nèi)核：國家歷史城市和物流基地品、石油化工—鹽化其制品、陶瓷及新和總部經(jīng)濟(jì)有色金屬、高端石精細(xì)化工、非金文化名城、“江內(nèi)核：機(jī)械及新能工—生物化工及其制材料、生物醫(yī)藥、內(nèi)核：機(jī)械裝備與油裝備制造、橡膠屬材料、生物醫(yī)北水城”文化源設(shè)備制造、紡織品、汽車—飛機(jī)—輪船機(jī)電、紡織服裝等交通設(shè)備制造、高輪胎四大產(chǎn)業(yè)鏈藥及服裝制品、化工交通設(shè)備制造及零部五大產(chǎn)業(yè)鏈新技術(shù)產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)造紙及其制品、食件、農(nóng)副產(chǎn)品加工等四業(yè)鏈品深加工等四大產(chǎn)大產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)鏈城市概況|產(chǎn)業(yè)規(guī)劃推進(jìn)“兩區(qū)一圈”開發(fā)建設(shè)、全力打造“四集群一基地”。高端鋁產(chǎn)業(yè)集群。依托魏橋集團(tuán)（鄒平）、創(chuàng)新金屬（鄒平）、立中集團(tuán)（無棣）等鋁產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，以鋁材深加工、鋁合金新材料和高端裝備制造零部件為方向，提高產(chǎn)業(yè)集中度和配套關(guān)聯(lián)度，打造5000億級高端鋁產(chǎn)業(yè)集群。新型化工產(chǎn)業(yè)集群。依托京博集團(tuán)（博興）、濱化集團(tuán)（濱城區(qū)）、中海瀝青（濱城區(qū)）、鑫岳化工（無棣）等龍頭企業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一批國家級新型化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造2000億級新型化工產(chǎn)業(yè)集群。城市概況|產(chǎn)業(yè)規(guī)劃推進(jìn)“兩區(qū)一圈”開發(fā)建設(shè)、全力打造“四集群一基地”。糧食加工產(chǎn)業(yè)集群。依托西王集團(tuán)（鄒平）、香馳糧油（博興）、渤海油脂（博興）、泰裕麥業(yè)（濱城區(qū)）等龍頭企業(yè)，以綠色安全、高端健康為發(fā)展方向，提升產(chǎn)業(yè)層次和規(guī)模，培育領(lǐng)軍型品牌企業(yè)，打造1500億級糧食加工產(chǎn)業(yè)集群。紡織產(chǎn)業(yè)集群。依托魏橋創(chuàng)業(yè)（開發(fā)區(qū)）、亞光毛巾（濱城區(qū)）、愉悅家紡（高新區(qū)）、華紡集團(tuán)（濱城區(qū)）等龍頭企業(yè)，加快棉紡家紡產(chǎn)業(yè)裝備更新、工藝革新和產(chǎn)品創(chuàng)新，大力發(fā)展行業(yè)自主品牌，打造1300億級紡織產(chǎn)業(yè)集群。全球高端汽車輪轂制造中心和汽車輕量化材料基地。依托北汽集團(tuán)（開發(fā)區(qū)）、渤?；钊ㄩ_發(fā)區(qū)）等龍頭企業(yè)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力，加快引進(jìn)消化吸收，強(qiáng)化配套體系建設(shè)，突出品牌創(chuàng)建，打造全球高端汽車輪轂制造中心和汽車輕量化材料基地。城市概況|交通規(guī)劃打造“東出西融、南連北接”的綜合交通樞紐城市發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，統(tǒng)籌規(guī)劃港口、鐵路、公路、航空、管道綜合交通運(yùn)輸體系，建立開放性的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)物流、客流運(yùn)輸?shù)谋憬輹惩?，逐步建成北連京津冀，西融省會城市群，東達(dá)青煙威，南至山東腹地的對外大通道，建設(shè)“東出西融、南連北接”的綜合交通樞紐城市。城市概況|交通規(guī)劃根據(jù)“十三五“規(guī)劃，濱州2020年建成“四縱五橫四樞紐”的綜合運(yùn)輸體系。四縱：“一縱”為濱海大通道，北至濱州港、南達(dá)濟(jì)青高鐵桓臺北站；“二縱”為濱臨通道；“三縱”為京津冀大通道；“四縱”為西部“惠陽無”大通道，該通道主要是貫穿惠民、無棣和陽信，改變?yōu)I州東部無南北運(yùn)輸大通道的現(xiàn)狀。五橫：“一橫”為北部沿海大通道；“二橫”為德濱通道；“三橫”為濟(jì)濱大通道；“四橫”為機(jī)場通道；“五橫”為南部濟(jì)青大通道。四樞紐：“一樞紐”為依托海港港區(qū)、內(nèi)河港區(qū)的港口樞紐；“二樞紐”為依托德大鐵路、黃大鐵路、濱港鐵路及公鐵聯(lián)運(yùn)綜合性客貨運(yùn)樞紐的濱州東樞紐；“三樞紐”為依托高新區(qū)小營公鐵水多式聯(lián)運(yùn)物流中心等的濱州中樞紐；“四樞紐”為依托包括濟(jì)青高鐵鄒平站綜合客運(yùn)中心，輻射濟(jì)南國際機(jī)場的濱州南樞紐。黃大鐵路（2018年建成）、濱港鐵路（2019年建成）、新建濱港鐵路港區(qū)段（2019年建成）、淄東鐵路擴(kuò)能改造（2019年建成）、濟(jì)濱東城際鐵路（2017年開工）、濟(jì)青高鐵（2019年建成）、京滬高鐵二線濱城段（十三五期間開工）等鐵路線的建設(shè)，積極推動京滬高鐵黃驊至濱城段、濱州至淄博至萊蕪城際鐵路前期工作等鐵路線建設(shè)，基本構(gòu)成濱州骨干鐵路網(wǎng)。城市概況|城市配套配套資源分布不均衡，新城區(qū)及老城區(qū)集中、東城區(qū)及開發(fā)區(qū)匱乏路路四八路路十學(xué)校二五一路海海渤海海北外環(huán)路環(huán)商場渤渤東外濱城區(qū)東醫(yī)院政府濱城區(qū)第二小學(xué)北外環(huán)路白鷺湖公園開發(fā)區(qū)新城區(qū)老城區(qū)東城區(qū)濱州實(shí)驗(yàn)學(xué)校黃河十二路萬達(dá)廣場西校區(qū)中海公園濱州市人民醫(yī)院北鎮(zhèn)中學(xué)銀座購物廣場濱州實(shí)驗(yàn)學(xué)校濱州學(xué)院濱州市濱州三中政府全福元銀座購物廣場黃河五路銀座購物廣場黃河五路渤海中學(xué)濱城區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)濱城區(qū)第三小學(xué)濱州醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院中百購物中心速渤海國際黃河二路汽車總站北鎮(zhèn)中學(xué)濱城區(qū)銀座購物廣場高萬中購物廣場深濱州實(shí)驗(yàn)學(xué)校第一小學(xué)黃河二路長南校區(qū)蒲湖公園濱州一中經(jīng)開區(qū)一中地塊濱州實(shí)驗(yàn)中學(xué)南外環(huán)路城市概況|房地產(chǎn)政策政策面較為寬松、無限購政策限購政策：濱州市目前無限購政策。濱州市目前各大銀行首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%、二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%政策，第三套限貸。界定是否為首次購房主要依據(jù)名下是否有房產(chǎn)。銀行放款速度通常在半個(gè)月左右。濱州市公安局出臺的戶籍政策要求是購房入戶者想入濱州戶籍，必須得有房產(chǎn)證原件，而外來人口在濱州購房需提供一年以上社保證明才可辦理房貸申請。本地戶口房產(chǎn)證滿兩年才可出售；外地戶口滿三年可出售；預(yù)售條件：投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,完成主體結(jié)構(gòu)工程的一半以上。預(yù)收款政策：自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦理竣工驗(yàn)收備案后止。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)工程建設(shè)，其中包括購買建筑材料、設(shè)備和支付該項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)和依工程進(jìn)度按比例歸還該項(xiàng)目銀行貸款，不得挪作他用。城市概況|結(jié)論小結(jié)濱州市地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，人口保持低速增長，城市發(fā)展前景廣闊；濱州市城鎮(zhèn)化率較低，居民收入逐年增高，為房地產(chǎn)市場提供較好的發(fā)展機(jī)會；項(xiàng)目地處城市重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域，隨著產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及配套不斷完善，具有較好的發(fā)展?jié)摿?。PART01二、市場情況土地市場分析房地產(chǎn)市場分析土地市場分析|近3年濱城區(qū)土地成交情況近三年土地市場供應(yīng)逐漸加大，土地價(jià)格逐年增高濱城區(qū)2017-2018年土地供應(yīng)速度較為平穩(wěn)，年成交量約22宗，2019年供應(yīng)速度加快，成交量驟增，市場情況火熱；成交土地平均價(jià)格從2017年196萬/畝上升到2019年241萬/畝，增長幅度達(dá)到23%；2020年1-5月土地成交均價(jià)220萬/畝，與2019年成交均價(jià)相比下降8.7%。土地市場分析|2018年土地成交情況土地面積起始價(jià)（萬成交價(jià)土地面積土拍成交單樓面價(jià)（元序號宗地編號土地位置土地性質(zhì)競得人價(jià)（萬元/（平方米）元）（萬元）（畝）㎡畝）/）12017-B043濱州市黃河十五路以南，東外環(huán)以42958住宅31323162濱州市洪投置業(yè)有限公司64.4449.07490.71東22018-K012黃河五路以北、渤海二十一路以東1826住宅759759濱州市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司2.74277.111662.6532018-K024長江四路以南、渤海十九路以東44957住宅805220052濱州中興置業(yè)有限公司67.44297.351858.4442018-K006黃河五路以北、渤海三十路以東69561住宅836920849濱州市海通地產(chǎn)有限公司104.34199.821498.6152018-K010黃河十二路以南，渤海二十一路以33975住宅1671629216山東天泰置業(yè)有限公司50.96573.283439.71東62018-B007黃河一路以北、渤海五路以東45370住宅1244512445濱州市惠眾置業(yè)有限公司68.06182.871246.8272018-B008黃河十六路以南、東海1-1路以東52178住宅87198719濱州市惠眾置業(yè)有限公司78.27111.40759.5582018-B010濱北街道辦事處梧桐三路以北、鳳27955住宅29052905濱州市惠眾置業(yè)有限公司41.9369.28472.35凰六路以西92018-B011濱北街道辦事處梧桐四路以南、鳳20416住宅21222122濱州市惠眾置業(yè)有限公司30.6269.29472.45凰六路以西102018-X007黃河五路以南、渤海九路以東5784住宅23112331濱州華貿(mào)置業(yè)有限公司8.68268.671343.36112018-K014黃河十二路以南、渤海二十二路以13333住宅64006400山東宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20.00320.011333.37西122018-X009黃河十二路以北、新立河西路以西13456住宅31793179濱州市東泰置業(yè)有限公司20.18157.501001.07132018-B006黃河一路以北、渤海五路以東93500住宅2565725657濱州市惠眾置業(yè)有限公司140.25182.941247.30土地市場分析|2018年土地成交情況土地面積起始價(jià)成交價(jià)土地面積土拍成交單樓面價(jià)（元序號宗地編號土地位置土地性質(zhì)競得人價(jià)（萬元/（平方米）（萬元）（萬元）（畝）㎡畝）/）142018-K020黃河十五路以南、渤海二十一路以8000住宅40324032山東濱州中盛國呈置業(yè)有限12.00336.001200.00東公司住宅兼容商服152018-K025黃河十四路以北、濱杜路以西41146（住宅占76%，1049310493張曉兵61.72170.011275.09商服占24%）162018-X010黃河十五路以北、渤海十六路以西81887住宅、商服（住宅占90%-98%，2468924689山東濱州民安置業(yè)有限公司122.83201.001310.87商服占2%-10%）172018-B003濱州市黃河一路以北、渤海二路以54119住宅1534331143涿州京旭通房地產(chǎn)開發(fā)有限81.18383.642615.70東公司182018-B009濱北街道辦事處梧桐四路以北、鳳38517住宅31553155濱州市惠眾置業(yè)有限公司57.7854.61372.33凰六路以東192018-X005黃河十六路以北、渤海十七路以東28114住宅1096511165濱州中興置業(yè)有限公司42.17264.761985.67202018-K007黃河五路以南、渤海二十一路以東6604住宅31723172濱州洪基置業(yè)有限公司9.91320.211685.32212018-K008黃河五路以南、渤海二十一路以東6648住宅35903590濱州洪基置業(yè)有限公司9.97360.011421.08222018-B012黃河一路以北、渤海二路以東30546住宅1191413814涿州京旭通房地產(chǎn)開發(fā)有限45.82301.492055.62公司合計(jì)7608502430491141.28土地市場分析|2018年土地成交分布B2018-K020E2018-X009F2018-K025G2018-B006G2018-B008H2017-B043A2018-K014D2018-X010C2018-X005土地面積：13333㎡土地面積：8000㎡土地面積：28114㎡土地面積：81887㎡土地面積：13456㎡土地面積：41146㎡土地面積：93500㎡土地面積：52178㎡土地面積：42958㎡容積率：3.6容積率：4.2容積率：2容積率：2.3容積率：2.36容積率：2容積率：2.2容積率：2.2容積率：1.5樓面價(jià)：1333.4元/㎡樓面價(jià)：1200元/㎡樓面價(jià)：1985.7元/㎡樓面價(jià)：1310.9元/㎡樓面價(jià)：1001.1元/㎡樓面價(jià)：1275.1元/㎡樓面價(jià)：1247.3元/㎡樓面價(jià)：759.5元/㎡樓面價(jià)：490.7元/㎡成交價(jià)：6400萬成交價(jià)：4032萬成交價(jià)：11165萬成交價(jià)：24689萬成交價(jià)：3179萬成交價(jià)：10493萬成交價(jià)：25657萬成交價(jià)：8719萬成交價(jià)：3162萬競得企業(yè)：宇豐房產(chǎn)競得企業(yè)：中盛國呈競得企業(yè)：中興置業(yè)競得企業(yè)：民安置業(yè)競得企業(yè)：東泰置業(yè)競得企業(yè)：張曉兵競得企業(yè)：惠眾置業(yè)競得企業(yè)：惠眾置業(yè)競得企業(yè)：洪投置業(yè)I2018-K010土地面積：33975㎡容積率：2.5樓面價(jià)：3439.7元/㎡成交價(jià)：29216萬競得企業(yè)：天泰置業(yè)J2018-K006土地面積：69561㎡容積率：2樓面價(jià)：1498.6元/㎡成交價(jià)：20849萬競得企業(yè)：海通地產(chǎn)JK2018-K012土地面積：1826㎡容積率：2.5樓面價(jià)：1662.6元/㎡成交價(jià)：759萬競得企業(yè)：建設(shè)房產(chǎn)

BAI開發(fā)區(qū)KM

CGHDFE新城區(qū) 老城區(qū) 東城區(qū)NO PL2018-K024土地面積：44957㎡容積率：2.4樓面價(jià)：1858.4元/㎡成交價(jià)：20052萬競得企業(yè)：中興置業(yè)

M2018-K007O2018-B007P2018-B007M2018-K008N2018-X007P2018-B012土地面積：6648㎡土地面積：6604㎡土地面積：5784㎡土地面積：45370㎡土地面積：54119㎡土地面積：30546㎡容積率：3.8容積率：2.85容積率：3容積率：2.2容積率：2.2容積率：2.2樓面價(jià)：1421.1元/㎡樓面價(jià)：1685.3元/㎡樓面價(jià)：1343.3元/㎡樓面價(jià)：1246.8元/㎡樓面價(jià)：2615.7元/㎡樓面價(jià)：2055.6元/㎡L成交價(jià)：3590萬成交價(jià)：3172萬成交價(jià)：2331萬成交價(jià)：12445萬成交價(jià)：31143萬成交價(jià)：13814萬競得企業(yè)：洪基置業(yè)競得企業(yè)：洪基置業(yè)競得企業(yè)：華貿(mào)置業(yè)競得企業(yè)：惠眾置業(yè)競得企業(yè)：通旭房產(chǎn)競得企業(yè)：通旭房產(chǎn)土地市場分析|2019年土地成交情況土地面積起始價(jià)成交價(jià)（萬土地面積土拍成交單樓面價(jià)（元序號宗地編號土地位置土地性質(zhì)競得人價(jià)（萬元/（平方米）（萬元）元）（畝）㎡畝）/）12019-X001黃河三路以北、渤海八路以東31907住宅1928419284山東濱州民安置業(yè)有限公司47.86402.922417.5322018-X014黃河十六路以南、渤海十五路以東103311住宅4649146491山東濱達(dá)實(shí)業(yè)有限公司154.97300.012045.5032018-X011住宅、商服（住宅黃河十六路以南、渤海十六路以西57889占90%-98%，商服2865430654山東海通地產(chǎn)有限責(zé)任公司86.83353.021961.22占2%-10%）42018-B023長江一路以南、渤海九路以西71546住宅2329623296濱州市惠眾置業(yè)有限公司107.32217.071480.0452018-X013黃河二路以南、渤海十一路以西17880住宅76878737山東海通地產(chǎn)有限責(zé)任公司26.82325.762443.2362018-X017黃河六路以南、渤海十路以西38559住宅2005120651山東天泰置業(yè)有限公司57.84357.051785.2372019-B001黃河十一路以北、渤海五路以東15239住宅55765576山東百一地產(chǎn)有限公司22.86243.941463.61住宅、商服（住宅82018-K023長江三路以南、渤海二十一路以東1308884.84%、商服26174317濱州市潤澤置業(yè)有限公司19.63219.901319.3815.16%）92018-B024黃河八路以北、東海五路以西7328住宅653653山東濱州中盛國呈置業(yè)有限10.9959.41594.07公司102018-B025黃河十六路以北、渤海二路以東11259住宅26772677濱州市華碩置業(yè)有限公司16.89158.51951.06112018-K009長江一路以南、渤海二十四路以西103349住宅2584825848山東新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)有限公155.02166.741136.84司122018-K029黃河五路以南、渤海二十一路以東10896住宅55545554濱州洪基置業(yè)有限公司16.34339.821923.50土地市場分析|2019年土地成交情況土地面積起始價(jià)（萬成交價(jià)（萬土地面積土拍成交單樓面價(jià)（元序號宗地編號土地位置土地性質(zhì)競得人價(jià)（萬元/（平方米）元）元）（畝）㎡畝）/）132018-K030黃河五路以南、渤海二十一路以東907住宅（停車用地）466466濱州洪基置業(yè)有限公司1.36342.521938.80142019-X005黃河二路以南、渤海十二路以西5055住宅16441644山東濱州民安置業(yè)有限公司7.58216.821626.11152018-B026北外環(huán)以南、渤海九路以西122383住宅3729137291濱州市惠眾置業(yè)有限公司183.57203.141450.99162019-B003濱北街道辦事處梧桐二路以北、鳳9281住宅10701070濱州市美譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限13.9276.86640.50凰三路以西公司172019-B004北外環(huán)以南、渤海一路以東13858住宅32103210濱州市萬庭嘉置業(yè)有限公司20.79154.42804.29182019-K005長江三路以北、渤海二十三路以東49497住宅1022710227濱州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)財(cái)金投74.25137.75939.18資有限公司192019-K006黃河十路以南、渤海二十四路以東63508住宅2000620006濱州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)財(cái)金投95.26210.011431.89資有限公司202019-B008黃河十五路以北、渤海五路以西133564住宅、商服（其中住宅80%-90%、6411264112濱州市惠眾置業(yè)有限公司200.35320.011920.04商服10%-20%）212019-B009濱北街道辦事處梧桐四路以北、鳳2770住宅273273山東亞光房地產(chǎn)開發(fā)有限公4.1665.70447.98凰四路以東司222018-K027黃河一路以南、渤海十九路以西46814住宅2106625566山東信達(dá)置業(yè)有限公司70.22364.082482.36232018-K028黃河二路以南、濱河路以東36665住宅1466714667山東信達(dá)置業(yè)有限公司55.00266.682000.14土地市場分析|2019年土地成交情況土地面積起始價(jià)成交價(jià)（萬土地面積土拍成交單樓面價(jià)（元序號宗地編號土地位置土地性質(zhì)競得人價(jià)（萬元/（平方米）（萬元）元）（畝）㎡畝）/）242019-X009黃河十六路以北、新立河西路以西2231住宅771771山東省濱州市昌隆房地產(chǎn)3.35230.391382.34開發(fā)有限公司住宅、商服（其中住山東濱州民安置業(yè)有限公252019-X010黃河二路以南、渤海二路以東51877宅90%左右、商服176181761877.82226.411543.6910%左右）司濱州黃河城建綜合開發(fā)有262019-B011盛華路以南、渤海十路以東76071住宅1889718897114.11165.611129.15限公司272019-B012盛華路以南、渤海十路以東34919住宅86748674濱州黃河城建綜合開發(fā)有52.38165.601129.11限公司282019-B013盛華路以南、渤海十路以東41818住宅1046310463濱州黃河城建綜合開發(fā)有62.73166.801137.29限公司292019-B014黃河十五路以北、東海1-1路以西51710住宅、商服（其中住1077710777濱州市惠眾置業(yè)有限公司77.57138.941157.85宅93%、商服7%）住宅、商服（其中住302019-X014黃河十二路以南、新立河?xùn)|路以東71740宅60%-70%、商服2679526795山東紅大置業(yè)有限公司107.61249.001245.0130%-40%）312019-X008黃河十六-1路以北、渤海十四-1路23941住宅826010360濱州市惠眾置業(yè)有限公司35.91288.492404.06以西濱北街道辦事處梧桐六路以南、鳳住宅、商服（其中住山東亞光房地產(chǎn)開發(fā)有限322019-B0257565宅80%-90%、商服88388311.3577.81530.55凰一路以東10%-20%）公司合計(jì)13284254775081992.64土地市場分析|2019年土地成交分布A2018-X011B2018-X014C2018-X017D2018-B026E2019-B001F2018-B025G2018-B024H2019-B004土地面積：57889㎡土地面積：103311㎡土地面積：38559㎡土地面積：122383㎡土地面積：15239㎡土地面積：11259㎡土地面積：7328㎡土地面積：13858㎡容積率：2.7容積率：2.2容積率：3容積率：2.1容積率：2.5容積率：2.5容積率：1.5容積率：2.88樓面價(jià)：1961.2元/㎡樓面價(jià)：2045.5元/㎡樓面價(jià)：1785.2元/㎡樓面價(jià)：1451元/㎡樓面價(jià)：1463.6元/㎡樓面價(jià)：951.1元/㎡樓面價(jià)：594.1元/㎡樓面價(jià)：804.3元/㎡成交價(jià)：30654萬成交價(jià)：46491萬成交價(jià)：20651萬成交價(jià)：37291萬成交價(jià)：5576萬成交價(jià)：2677萬成交價(jià)：653萬成交價(jià)：3210萬競得企業(yè)：海通地產(chǎn)競得企業(yè)：濱達(dá)實(shí)業(yè)競得企業(yè)：天泰置業(yè)競得企業(yè)：惠眾置業(yè)競得企業(yè)：百一地產(chǎn)競得企業(yè)：華碩置業(yè)競得企業(yè)：中盛國呈競得企業(yè)：萬庭嘉置業(yè)

I2019-B008土地面積：133564㎡容積率：2.5樓面價(jià)：1920元/㎡成交價(jià)：64112萬競得企業(yè)：惠眾置業(yè)

J2019-K006土地面積：63508㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1431.9元/㎡成交價(jià)：20006萬競得企業(yè)：財(cái)金投資K2018-K030土地面積：907㎡容積率：2.65樓面價(jià)：1938.8元/㎡

DZ

HX

U2019-X009土地面積：2231㎡容積率：2.5樓面價(jià)：1382.3元/㎡成交價(jià)：466萬競得企業(yè)：洪基置業(yè)K2018-K029土地面積：10896㎡容積率：2.65樓面價(jià)：1923.5元/㎡成交價(jià)：5554萬競得企業(yè)：洪基置業(yè)L2018-K009土地面積：103349㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1136.8元/㎡

J

A B

UY

成交價(jià)：25848萬競得企業(yè)：新鷗鵬M2018-K023土地面積：13088㎡容積率：2.5樓面價(jià)：1319.4元/㎡成交價(jià)：4317萬競得企業(yè)：潤澤置業(yè)N2019-K005土地面積：49497㎡容積率：2.2樓面價(jià)：939.2元/㎡成交價(jià)：10227萬競得企業(yè)：財(cái)金投資O2018-K027土地面積：46814㎡容積率：2.2樓面價(jià)：2482.4元/㎡成交價(jià)：25566萬競得企業(yè)：信達(dá)置業(yè)

開發(fā)區(qū)KPOL

新城區(qū)Q

FIECTSVR

P2018-K028土地面積：36665㎡容積率：2樓面價(jià)：2000.1元/㎡R2018-B023S2018-X013Q2019-X005土地面積：5055㎡M土地面積：71546㎡土地面積：17880㎡容積率：2容積率：2.2容積率：2樓面價(jià)：1626.1元/㎡樓面價(jià)：1480元/㎡樓面價(jià)：2443.2元/㎡W成交價(jià)：1644萬N成交價(jià)：23296萬成交價(jià)：8737萬競得企業(yè)：民安置業(yè)競得企業(yè)：惠眾置業(yè)競得企業(yè)：海通地產(chǎn)

X2019-B014Y2019-X014土地面積：51710㎡土地面積：71740㎡容積率：1.8容積率：3樓面價(jià)：1157.9元/㎡樓面價(jià)：1245元/㎡成交價(jià)：10777萬成交價(jià)：26795萬競得企業(yè)：惠眾置業(yè)競得企業(yè)：紅大置業(yè)

成交價(jià)：771萬競得企業(yè)：昌隆地產(chǎn)V2019-X010土地面積：51877㎡容積率：2.5樓面價(jià)：1543.7元/㎡成交價(jià)：17618萬競得企業(yè)：民安置業(yè)東城區(qū)W2019-B011G土地面積：76071㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1129.1元/㎡成交價(jià)：18897萬競得企業(yè)：黃河城建W2019-B012土地面積：34919㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1129.1元/㎡成交價(jià)：8674萬競得企業(yè)：黃河城建W2019-B013土地面積：41818㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1137.3元/㎡成交價(jià)：10463萬競得企業(yè)：黃河城建Z2019-X008T2019-X001土地面積：23941㎡土地面積：31907㎡容積率：1.8容積率：2.5樓面價(jià)：2404元/㎡樓面價(jià)：2417.5元/㎡成交價(jià)：10360萬成交價(jià)：19284萬競得企業(yè)：惠眾置業(yè)競得企業(yè)：民安置業(yè)土地市場分析|2020年1-5月土地成交情況土地面積起始價(jià)成交價(jià)土地面積土拍成交單樓面價(jià)（元序號宗地編號土地位置土地性質(zhì)競得人價(jià)（萬元/（平方米）（萬元）（萬元）（畝）㎡畝）/）12019-K020黃河一路以北、渤海十九路以西24650住宅82809280山東信達(dá)置業(yè)有限公司36.98250.982091.5022019-K028長江四路以南、渤海十九路以東9546住宅、商服（住宅18911891山東濱和置業(yè)有限公司14.32132.061320.6270%，商服30%）32019-X017、長江三路以北、渤海十三路以西31715住宅97769776濱州市正宇置業(yè)有限責(zé)任公司47.57205.501401.122019-X02242019-X021黃河一路以南、渤海十六路以西39634住宅1692832128山東新速度房地產(chǎn)開發(fā)有限公司59.45540.413242.4752019-G007高新區(qū)高十一路以西、新三路以南86005住宅、商服（住宅1290112901山東濱州龍成置業(yè)有限公司129.0110075085%，商服15%）62019-B032玉龍湖路以北、渤海一路以東88072住宅3770437704濱州市惠眾置業(yè)有限公司132.11285.42378.3672019-B033玉龍湖路以北、渤海一路以東12481住宅24272427濱州市惠眾置業(yè)有限公司18.72129.641215.35住宅、商服（住103.12175.681197.8082019-k026長江一路以南、渤海二十三路以東68747宅57615，商服1811618116山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司11132）92020-X018長江五路以北、渤海十八路以西47494住宅1082910829山東濱和置業(yè)有限公司71.24152.011425.05合計(jì)408344135052612.52土地市場分析|2020年1-5月主城區(qū)土地成交分布D2019-X021E2019-B32、B33B2019-K028A2019-K020C2019-X017、X022土地面積：24650㎡土地面積：9546㎡土地面積：31715㎡土地面積：39634㎡土地面積：88072㎡容積率：1.8容積率：1.5容積率：2.2容積率：2.5容積率：2.0樓面價(jià)：2091.5元/㎡樓面價(jià)：1320.6元/㎡樓面價(jià)：1401.1元/㎡樓面價(jià)：3242.5元/㎡樓面價(jià)：2378.4元/㎡成交價(jià)：9280萬成交價(jià)：1891萬成交價(jià)：9776萬成交價(jià)：32128萬成交價(jià)：37704萬競得企業(yè)：信達(dá)置業(yè)競得企業(yè)：濱和置業(yè)競得企業(yè)：正宇置業(yè)競得企業(yè)：新速度地產(chǎn)競得企業(yè)：惠眾置業(yè)土地面積：68747㎡開發(fā)區(qū)新城區(qū)老城區(qū)東城區(qū)F2019-K026(住宅57615，商服11132)容積率：2.2樓面價(jià)：1197.8元/㎡成交價(jià)：18116萬競得企業(yè)：山鋼地產(chǎn)2020-X018土地面積：47494㎡E容積率：1.6AD樓面價(jià)：1425元/㎡F成交價(jià)：10829萬競得企業(yè)：濱和置業(yè)G CB住宅市場分析|發(fā)展歷程隨著城市化進(jìn)程逐步深入，房地產(chǎn)市場發(fā)展水平逐步提高，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。2010年

2016年

2019年

2020年起步期

穩(wěn)步發(fā)展期

高潮期

調(diào)控期2010-2016年濱州市房地產(chǎn)進(jìn)2016年后碧桂園、中南、中2019年-2020年，由于房價(jià)過2010年前濱州市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)快上漲，政府行政手段進(jìn)行控制，入穩(wěn)步發(fā)展階段房價(jià)4000-梁、融創(chuàng)進(jìn)入濱州，市場注入展階段房價(jià)較低，圍繞新城區(qū)出臺限制性政策；隨著土地供應(yīng)5000元/㎡，中小型知名房企新活力，緊隨全國大市場升溫老城區(qū)發(fā)展，主要以當(dāng)?shù)乇就林饾u加大，市場供求趨于平穩(wěn)，（祥泰、新鷗鵬等）進(jìn)駐，價(jià)趨勢，當(dāng)?shù)胤績r(jià)飆升，漲至開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營。價(jià)格保持在7600-7900元/㎡之格波動，市場穩(wěn)定前行。8500元/㎡上下，供不應(yīng)求。間，起伏波動不大。32住宅市場分析|2014-2019年房地產(chǎn)市場情況住宅市場整體呈現(xiàn)波動狀態(tài)，近三年住宅去化量保持300萬㎡/年左右，保持良性發(fā)展。2018年后房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅增長，住宅銷售面積及竣工面積近6年呈現(xiàn)波動狀態(tài)，2018年小幅回落后，2019年出現(xiàn)反彈回升。項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年2018年2019年房地產(chǎn)投資112.07108.5114.67111.7165.87192.7（億元）竣工面積191.7136.4108.9230.3209.77239.76（萬㎡）住宅銷售面282.4316.7403301.5283.16343.19積（萬㎡）住宅市場分析|近1年住宅價(jià)格走勢近1年房價(jià)呈現(xiàn)沖高回落走勢，波動幅度不大，2020年1-5月持續(xù)走低，有下探趨勢根據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱城區(qū)近1年房價(jià)總體呈現(xiàn)沖高回落走勢，2020年5月新房價(jià)格相比2019年12月下降413元/㎡，降幅為5.18%。住宅市場分析|濱城區(qū)板塊劃分及客群分析開發(fā)區(qū)、新城區(qū)是客群主要流入?yún)^(qū)域，老城區(qū)、東城區(qū)以地緣客群為主根據(jù)地域情況，客群特征等因素，將濱州市住宅市場從東向西分為東城區(qū)、老城區(qū)、新城區(qū)、開發(fā)區(qū)四大板塊；新城區(qū)及開發(fā)區(qū)作為城市重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)區(qū)域，是客戶主要流入?yún)^(qū)域；老城區(qū)土地供應(yīng)及在售項(xiàng)目較少，客群持續(xù)外溢，改善客群溢向新城區(qū)；東城區(qū)、開發(fā)區(qū)域地緣性較為明顯，剛性需求為主，以區(qū)域內(nèi)客戶為主，同時(shí)承接下縣進(jìn)城客戶需求。板塊客戶流動地圖開發(fā)區(qū)新城區(qū)老城區(qū)東城區(qū)5500-80008300-115009000-95006000-7000改善客群剛需客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)下縣進(jìn)城客群

板塊板塊屬性客戶來源土地特征住宅均價(jià)濱城區(qū)政府駐地，東城區(qū)剛需片區(qū)，道路以區(qū)域內(nèi)和老城土地機(jī)會較多，高層6000-通暢，環(huán)境相對區(qū)外溢客戶為主，但開發(fā)價(jià)值一7000元/㎡較差，配套不完剛需屬性明顯般善市中心片區(qū)，傳以地緣性客戶為土地機(jī)會以舊主，多為區(qū)域內(nèi)老城區(qū)統(tǒng)居住區(qū)域，配城區(qū)改造為主，高層9000-改善客戶，或周套優(yōu)勢明顯，在供應(yīng)較少，多9500元/㎡邊教育、城市商售項(xiàng)目較少涉及拆遷安置業(yè)價(jià)值導(dǎo)入客戶市政府駐地，品客戶改善屬性明熱點(diǎn)開發(fā)板塊，高層8300-新城區(qū)顯，多為泛公務(wù)質(zhì)改善片區(qū)，環(huán)近年土地供應(yīng)11500元/員，關(guān)注產(chǎn)品品境好，配套完善較少㎡質(zhì)、配套新興區(qū)域，城市客戶以區(qū)域內(nèi)產(chǎn)土地供應(yīng)量較業(yè)人群、主城區(qū)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，多，板塊競爭高層5500-外溢、下縣進(jìn)城商業(yè)配套較弱，激烈，城市重8000元/㎡客戶為主，剛需相對偏遠(yuǎn)點(diǎn)發(fā)展方向?qū)傩悦黠@二市、場市分析場|分結(jié)析論與定位—市場分析結(jié)論小結(jié)土地市場：近三年供應(yīng)量逐漸加大，價(jià)格逐年增高，市場較為火熱；住宅市場（1）2019年同2018年相比，銷售面積增幅21.2%，價(jià)格出現(xiàn)小幅回落；（2）開發(fā)區(qū)、新城區(qū)是目前房地產(chǎn)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，是客群主要流入?yún)^(qū)域；（3）產(chǎn)品以小高層、高層為主，價(jià)格因區(qū)位及交付標(biāo)準(zhǔn)不同差異較大；新城區(qū)、老城區(qū)因各類生活及商業(yè)配套完善，價(jià)格相對較高，東城區(qū)及開發(fā)區(qū)目前處于主城區(qū)邊緣，配套不完善，價(jià)格相對較低。PART02三、地塊研究項(xiàng)目區(qū)域解讀項(xiàng)目地塊分析地塊研究|區(qū)位規(guī)劃從規(guī)劃來看，地塊位于經(jīng)開區(qū)南部、科創(chuàng)宜居風(fēng)貌區(qū)核心，地理位置優(yōu)越?！究苿?chuàng)宜居風(fēng)貌區(qū)】目前黃河二路以南，渤海二十四路以東、渤海十八路以西區(qū)域內(nèi)，集中規(guī)劃了一批濱州市重點(diǎn)建設(shè)的文教、醫(yī)療、科創(chuàng)、高新技術(shù)研發(fā)、商業(yè)綜合體項(xiàng)目，未來將帶來大量人口流入，區(qū)域發(fā)展前景廣闊，沿秦皇河兩岸風(fēng)景優(yōu)美，適宜居住。【已開工重點(diǎn)項(xiàng)目】魯北國際醫(yī)院（一期占地150畝，投資額5億元，床位1450張）渤海先進(jìn)技術(shù)研究院一期（一期占地372畝，投資額24億）渤海科創(chuàng)城（總占地1403畝，投資額55億，2020年計(jì)劃投資20億）【規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目】吾悅廣場、渤?？萍即髮W(xué)、會展中心

吾悅廣場地科創(chuàng)宜居風(fēng)貌區(qū) 塊熙魯北國際醫(yī)院御水九汽北地塊研究|項(xiàng)目配套項(xiàng)目大交通便利，出行方便；緊鄰秦皇河，景觀資源豐富；毗鄰開發(fā)區(qū)一中、魯北國際醫(yī)院（在建）、吾悅廣場（規(guī)劃），教育、醫(yī)療、商業(yè)配套優(yōu)勢明顯。項(xiàng)目位于濱州市開發(fā)區(qū)南部，距市政府3.8公里；交通配套：北鄰長江三路，西鄰渤海十九路；生活配套：距離開發(fā)區(qū)一中約300米；濱州實(shí)驗(yàn)中學(xué)約1.5公里；距離吾悅廣場約900米；距離魯北國際醫(yī)院（在建）約200米；景觀配套：西側(cè)緊鄰秦皇河濕地公園。

吾悅廣場（規(guī)劃）魯北國際醫(yī)院（在建）地塊研究|經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出讓面積計(jì)容建筑出讓年限規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)增價(jià)幅度(萬起始價(jià)起始畝單價(jià)起始樓面價(jià)競買保證地塊編號土地位置土地用途面積（年）元)（萬元）（萬元/畝）金（萬元）平方米畝容積率建筑密度綠地率（元/）（%）（%）2020-K013長江三路以南、渤海十不大于2.0住宅4594068.919188070且不小于不大于20不小于3510016236235.611767.0916236九路以東1.2規(guī)劃信息：備注：2020-K013地塊:該宗地須按初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的建筑造型、平面布局、外觀效果、建筑高度等條件控制。須配建6個(gè)班的幼兒園，占地面積4100-5905平方米。地塊研究|項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊地形規(guī)整，內(nèi)部土地平整，土層較厚；東側(cè)緊鄰業(yè)吉劉小區(qū)（村改房）；南側(cè)為空地及魯北國際醫(yī)院（在建），是一個(gè)利好因素；西側(cè)緊鄰秦皇河濕地公園，景觀資源較好；西北側(cè)為經(jīng)開區(qū)區(qū)一中（九年一貫），學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯；北側(cè)為秦淮人家住宅小區(qū)。路路九八渤海十九路十十長江三路海海渤渤四季花城秦淮人家馨露鑫苑經(jīng)開區(qū)一中園地塊內(nèi)部經(jīng)開區(qū)一中公地濕長江三路河皇秦業(yè)吉劉小區(qū)地塊（村改房）秦皇河濕地公園魯北國渤海先進(jìn)技術(shù)研究際醫(yī)院院（一期）

魯北國際醫(yī)院、國際社區(qū)（在建）國際社區(qū)專家公寓二地、塊市分析場|分結(jié)析論與定位—市場分析結(jié)論小結(jié)項(xiàng)目位于經(jīng)開區(qū)南部、科創(chuàng)宜居風(fēng)貌區(qū)核心，地理位置優(yōu)越；項(xiàng)目緊鄰經(jīng)開區(qū)一中，學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯；項(xiàng)目毗鄰秦皇河濕地公園，景觀資源豐富，適合打造高品質(zhì)社區(qū)；項(xiàng)目緊鄰魯北國際醫(yī)院（在建），距離吾悅廣場（規(guī)劃）約900米，未來醫(yī)療、商業(yè)配套優(yōu)勢明顯；根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃性控制條件，項(xiàng)目可發(fā)展的物業(yè)為8-26層小高層、高層產(chǎn)品。PART01四、競品分析住宅競品分析路路四一路路十八海海十和渤路海立渤九渤新十海待售項(xiàng)目渤在售項(xiàng)目恒大·悅瓏臺長江一路拉菲公館長江觀邸山鋼地塊（15萬㎡）長江二路長江三路地塊濱和置業(yè)地塊（7.5萬㎡、中興地塊人才公寓）（10.8萬㎡）長江五路北汽·九水御熙競品項(xiàng)目分析|恒大·悅瓏灣開發(fā)商濱州市信順置業(yè)有限公司位置渤海十九路與長江一路交匯處占地㎡容積率1.9910.77萬總建面㎡交準(zhǔn)精裝、毛坯21.4萬物業(yè)類型洋房、高層戶數(shù)1792戶樓棟數(shù)20棟樓層洋房6層、高層20-25層推售戶數(shù)468銷售戶數(shù)約350㎡戶型面積96-160成交均價(jià)㎡㎡㎡車位未售儲藏室未售周圍配套開發(fā)區(qū)一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北大培文學(xué)校項(xiàng)目分于2019年9月首開，分三期開發(fā)，目前在售B區(qū)及A區(qū)01棟，5銷售情況棟高層2棟洋房約460套，目前剩余約120戶在售，整盤去化率20%，開盤后月均去化約20-30套，年后降價(jià)銷售情況較好，2-3月月均去化40-50套,4-5月份有所下降；96、109平去化速度最快已售罄，其次是126-136型三室，140平以上產(chǎn)品去化去化速度較慢客戶群體以新城區(qū)及開發(fā)區(qū)客戶為主，事業(yè)單位、公務(wù)員客戶較多，部分企業(yè)職工，以首改及改善型客戶為主競品項(xiàng)目分析|恒大·悅瓏灣項(xiàng)目優(yōu)勢：國內(nèi)一線品牌，示范區(qū)打造精美，毗鄰秦皇河，精裝交付，產(chǎn)品性價(jià)比較高；項(xiàng)目劣勢：價(jià)格較周邊競品高，大戶型去化速度較慢。區(qū)沙位盤圖區(qū)位圖體驗(yàn)區(qū)售樓處96㎡二室兩廳一衛(wèi) 109㎡三室兩廳一衛(wèi) 126㎡三室兩廳二衛(wèi) 148㎡四室兩廳兩衛(wèi) 160㎡四室兩廳兩衛(wèi)競品項(xiàng)目分析|拉菲公館開發(fā)商濱州鵬逸有限公司位置長江一路與渤海二十四路交匯處占地10.77萬㎡容積率2.2總建面22.7㎡交準(zhǔn)毛坯物業(yè)類型高層戶數(shù)1788戶樓棟數(shù)20棟樓層高層17層、高層26層推售戶數(shù)728銷售戶數(shù)約600㎡戶型面積117-142㎡成交均價(jià)㎡17層高層均價(jià)6700元/車位66666元/個(gè)，不綁儲藏室3000元/㎡，綁定銷售定銷售周圍配套開發(fā)區(qū)一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北大培文學(xué)校、濱州汽車站銷售情況項(xiàng)目分于2019年9月首開，目前已推售7棟728套，去化約600套，整盤去化率33.6%；開盤后月均去化約20-30套，年后3-5月月去化40-50套；其中117、126三室去化速度最快，142去化速度較慢客戶群體地緣性客群為主，以周邊廠區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，剛需及首改客戶為主競品項(xiàng)目分析|拉菲公館項(xiàng)目優(yōu)勢：國內(nèi)知名品牌（新鷗鵬），濱州深耕多年，示范區(qū)打造較為大氣，戶型全部南向雙陽臺設(shè)計(jì)，舒適度較高；項(xiàng)目劣勢：位置較偏，產(chǎn)品類型相對單一。區(qū)沙位盤圖接待區(qū)售樓處大門116㎡三室兩廳二衛(wèi) 126㎡三室兩廳二衛(wèi) 133㎡三室兩廳二衛(wèi) 142㎡四室兩廳兩衛(wèi)競品項(xiàng)目分析|融匯·長江觀邸開發(fā)商濱州億源置業(yè)有限公司位置長江一路與渤海二十一路以西占地8.6萬㎡容積率2.43總建面20.9㎡交準(zhǔn)毛坯物業(yè)類型洋房、小高層、高層戶數(shù)1500戶樓棟數(shù)31棟樓層洋房4-6層、小高層18層、高層30-33層推售戶數(shù)632銷售戶數(shù)約550㎡㎡戶型面積124-165㎡成交均價(jià)㎡全部配新風(fēng)系統(tǒng)車位10萬/個(gè)，不綁定銷售儲藏室4-6萬/間，綁定銷售周圍配套實(shí)驗(yàn)幼兒園、開發(fā)區(qū)一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北大培文學(xué)校、濱州汽車站項(xiàng)目分于2019年10月首開，目前已推售4棟高層、1棟小高層、2棟洋銷售情況房共632套，去化約550套，整盤去化率37%；開盤后月均去化約20-30套，年后3月-5月月均去化50套；其中124、134三室去化速度最快，洋房產(chǎn)品去化速度最快客戶群體地緣性客群為主，以周邊廠區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，少量事業(yè)單位客戶；以首改及再改客戶為主競品項(xiàng)目分析|融匯·長江觀邸項(xiàng)目優(yōu)勢：產(chǎn)品類型豐富，同區(qū)域內(nèi)售價(jià)較低；項(xiàng)目劣勢：項(xiàng)目形象，展示面較差。售樓處圍擋區(qū)位圖124㎡三室兩廳二衛(wèi) 134㎡三室兩廳二衛(wèi) 143㎡四室兩廳二衛(wèi) 165㎡四室兩廳兩衛(wèi)競品項(xiàng)目分析|北汽·九水御熙開發(fā)商北汽（濱州）置業(yè)有限公司位置長江五路渤海十八路向西300米路南占地6.67萬㎡容積率1.5總建面10㎡交準(zhǔn)毛坯物業(yè)類型洋房、高層戶數(shù)626戶樓棟數(shù)18棟樓層14棟洋房6層、4棟高層17層推售戶數(shù)392銷售戶數(shù)約300㎡戶型面積141、146、160㎡成交均價(jià)㎡洋房8000元/車位10萬/個(gè)儲藏室3000元/㎡周圍配套開發(fā)區(qū)一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、濱州汽車站銷售情況項(xiàng)目分于2019年8月首開，目前已推售5棟高層、4棟洋房共632套，去化約300套，整盤去化率48%；開盤后月均去化約20-30套；其中140三室、四室戶型去化速度較快，160平四室去化相對較慢客戶群體客群主要以行政事業(yè)單位、泛公務(wù)員全體為主，國企員工、油田職工、老師、公務(wù)員居多；以改善型客戶為主競品項(xiàng)目分析|北汽·九水御熙項(xiàng)目優(yōu)勢：國企知名品牌開發(fā)，產(chǎn)品舒適性較好；項(xiàng)目劣勢：城市邊緣，項(xiàng)目周邊感官較差。內(nèi)部環(huán)境區(qū)位圖沙盤售樓處141㎡三室兩廳二衛(wèi)（洋146㎡三室兩廳二衛(wèi)（高層）160㎡四室兩廳兩衛(wèi)（洋房）房）二競、品市分析場|分結(jié)析論與定位—市場分析結(jié)論小結(jié)目前競品主要以剛需、首改產(chǎn)品為主，再改產(chǎn)品為輔；產(chǎn)品類型以高層產(chǎn)品為主，洋房、小高層產(chǎn)品較少；客群地緣性特征較為明顯，主要以開發(fā)區(qū)南部周邊企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，部分新城區(qū)改善客戶；在售項(xiàng)目因自身素質(zhì)及定位不同，價(jià)格差異較大，毛坯高層產(chǎn)品5500-7000元/㎡，洋房、小高層毛坯產(chǎn)品6000-8000元/㎡；產(chǎn)品交房標(biāo)準(zhǔn)主要以毛坯交付為主，僅恒大悅瓏灣精裝交付；目前在售競品較少，隨著2019、2020年后新拍地塊陸續(xù)入市，競爭將會趨于激烈。PART03五、項(xiàng)目定位SWOT分析客戶定位形象定位產(chǎn)品建議拿地建議項(xiàng)目定位|SWOT分析優(yōu)勢（S）：機(jī)會（O）：毗鄰秦皇河濕地公園，景觀資源較豐富；住宅市場年去化量、銷售價(jià)格保持穩(wěn)定，具有較好的市場機(jī)會；緊鄰經(jīng)開區(qū)一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)，學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯；片區(qū)內(nèi)市重點(diǎn)項(xiàng)目渤海技術(shù)研究院、渤?？苿?chuàng)城、魯北國際醫(yī)院，已開工建設(shè)，預(yù)計(jì)1-2年將會帶來大量人口入駐，增加新的市場需求。距離吾悅廣場（規(guī)劃）約900米，商業(yè)配套優(yōu)勢明顯。SWOT威脅（T）：劣勢（W）：受新冠及經(jīng)濟(jì)下行影響，市場整體觀望情緒濃厚，地塊緊鄰渤海十九路、長江三路，有一定噪音影響；預(yù)期短期內(nèi)年均化量保持低位運(yùn)行，影響項(xiàng)目整體須配建6個(gè)班的幼兒園，增加項(xiàng)目成本。去化速度；片區(qū)供應(yīng)量加大，競爭加劇，影響銷售速度及價(jià)格提升。競爭策略：利用項(xiàng)目景觀資源及學(xué)校優(yōu)勢，定位為剛改、再改型產(chǎn)品，拔高項(xiàng)目調(diào)性，快速