某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及前期定位建議報(bào)告

仁壽工程市場(chǎng)調(diào)查及前期定位建議報(bào)告**2024。10 目錄近期房產(chǎn)市場(chǎng)政策面分析—1仁壽城市簡(jiǎn)介—17仁壽房產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)工程分析—23本案SWOT分析—35工程定位及建議—41平面圖例--66近期房產(chǎn)市場(chǎng)政策面分析一、出臺(tái)背景1、市場(chǎng)出現(xiàn)新情況9月重點(diǎn)城市成交量環(huán)比顯著上升，同比降幅進(jìn)一步縮小。環(huán)比成交量，一線城市平均增加了47%，十大城市平均增加了36.9%，深圳的增加幅度最大為65.4%。9月同比，一線城市平均增加了2.1%，十大城市平均降幅縮小為7.3%。2024年9月重點(diǎn)城市成交量變化情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、

〔注：表中杭州、武漢、重慶為商品房數(shù)據(jù)，其他城市為住宅數(shù)據(jù)，北京為商品住宅〕9月重點(diǎn)城市成交價(jià)格同比顯著上漲，環(huán)比漲跌不一。同比來(lái)看，十大城市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上漲，其中南京上漲幅度最大為74.66%，北京為36.42%，上海上漲幅度較小為1.99%。環(huán)比來(lái)看，北京、上海、武漢和成都下跌，其它城市均有不同程度的上漲。杭州同比、環(huán)比上漲幅度都比較大。2024年9月重點(diǎn)城市成交價(jià)格變化情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、

(注：帶*城市的成交價(jià)格為通過(guò)報(bào)價(jià)計(jì)算，僅供參考；本月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到9月28日。)“新國(guó)十條〞調(diào)控政策執(zhí)行有所松動(dòng)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫的同時(shí)，一些重點(diǎn)城市地價(jià)也開(kāi)始明顯上升。圖1給出了2024年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢價(jià)率情況，說(shuō)明進(jìn)入7月份以來(lái)，特別是8、9月份土地溢價(jià)率上升非常明顯，房地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)上漲存在較強(qiáng)的預(yù)期。2024年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢價(jià)率情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、下表中給出了9月份全國(guó)新誕生的幾個(gè)地王情況。在調(diào)控政策風(fēng)聲仍緊的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)為追求企業(yè)自身利益逆市高價(jià)競(jìng)拍土地，說(shuō)明價(jià)格反彈動(dòng)力較大，這使調(diào)控政策的效力未能明顯顯現(xiàn)，假設(shè)這種態(tài)勢(shì)開(kāi)展下去，勢(shì)必帶來(lái)房?jī)r(jià)的大幅反彈。9月份新誕生的地王列表資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理3、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，資產(chǎn)價(jià)格存在上漲壓力8月份國(guó)內(nèi)公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好。8月全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)13.9%，比上月上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)前期連續(xù)下滑的趨勢(shì)；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資2.1萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)23.9%，增速較上月份上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資新開(kāi)工面積和在建面積也環(huán)比增長(zhǎng)；2024年8月末，M2同比分別增長(zhǎng)19.2%，增幅比上月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯走出低谷，寬松的貨幣政策短期內(nèi)還難以改變。2024年1-8月CPI&PPI走勢(shì)8月，CPI持續(xù)創(chuàng)出新高，同比上漲3.5%，通貨膨脹壓力增大。由于進(jìn)口快速增加，使得貿(mào)易順差有所回落，但出口絕對(duì)增速仍然不低，人民幣升值壓力持續(xù)存在。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，資產(chǎn)價(jià)格存在明顯上漲壓力。8、9月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯，恰逢房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”黃金季節(jié)的到來(lái)，如果國(guó)慶長(zhǎng)假期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，將給后續(xù)調(diào)控帶來(lái)難度。因此，中央各部委及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施，穩(wěn)固前期調(diào)控政策的成果，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲勢(shì)頭，調(diào)節(jié)供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)，緩解供需矛盾，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。二、政策要點(diǎn)1、調(diào)控更精準(zhǔn)：此次政策針對(duì)市場(chǎng)新問(wèn)題和新趨勢(shì)做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整一是補(bǔ)充了各商業(yè)銀行要禁止將消費(fèi)性貸款用于購(gòu)置住房的規(guī)定，商業(yè)銀行基于自身利益而采取的迂回貸款購(gòu)房難以實(shí)施，及時(shí)彌補(bǔ)了政策的漏洞；二是在對(duì)首次貸款購(gòu)房的首付款比例調(diào)整到30％及以上的同時(shí)，大幅度地把個(gè)人購(gòu)置唯一住房的契稅減半，并對(duì)是購(gòu)90平方米以下的契稅降低到1％，表達(dá)了適當(dāng)收緊信貸政策，而保持積極財(cái)政政策不變，反映了調(diào)控政策的靈巧性和針對(duì)性，既對(duì)首次購(gòu)房支付能力影響不大，也符合國(guó)家宏觀調(diào)控總的政策方向。2、更強(qiáng)調(diào)新“國(guó)十條〞政策的貫徹和落實(shí)深化落實(shí)“國(guó)十條〞的政策意圖明顯，一是要求地方立即制定實(shí)施細(xì)那么，并嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制；二是要求差異化的信貸購(gòu)房政策全面實(shí)施，取消了各地政策執(zhí)行的彈性空間，政策效果將更加顯現(xiàn)；三是要求加大對(duì)住房建設(shè)方案和用地供應(yīng)方案實(shí)際完成情況的督查考核力度，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量，加大保障性住房落實(shí)政策力度；四是在政府責(zé)任和市場(chǎng)秩序監(jiān)管方面再次重申，將有效控制房?jī)r(jià)的不合理上漲。3、調(diào)控更嚴(yán)厲4月“新政〞首套首付套型建筑面積90平方米以下不得低于20%，面積90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到30%及以上；再者，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款方面；4月“新政〞內(nèi)容局部地區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況選擇是否執(zhí)行，9月政策要求全國(guó)范圍都要執(zhí)行；另外，對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差異化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。2024年9月房地產(chǎn)調(diào)控政策亮點(diǎn)簡(jiǎn)介調(diào)控方面主要內(nèi)容具體落實(shí)情況抑制不合理需求90平方米以上首套房貸款首付比例不得低于30%全國(guó)已落實(shí)二套房貸款首付款比例不得低于50%，利率不得低于1.1倍全國(guó)已落實(shí)三套房貸款大幅提高貸款比例與利率全國(guó)已落實(shí)可暫停發(fā)放購(gòu)置第三套及以上住房貸款北京、深圳等多地已經(jīng)落實(shí)暫停不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民購(gòu)房貸款北京、深圳、浙江等地已落實(shí)可采取臨時(shí)性措施，限定購(gòu)房套數(shù)4月30日北京細(xì)那么規(guī)定同一家庭只能再新購(gòu)一套商品房住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)6月5日出臺(tái)了第二套房新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策尚未落實(shí)加大供應(yīng)加快閑置房地產(chǎn)用地處理國(guó)土部已開(kāi)展房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)進(jìn)行落實(shí)國(guó)土資源部要指導(dǎo)催促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地方案，增加居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類(lèi)用地總占比不低于70%國(guó)土部2024年土地供應(yīng)方案已落實(shí)完善土地出讓探索土地出讓新方式北京等地已出臺(tái)了綜合評(píng)標(biāo)等新方法將住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處分條款等納入土地出讓合同各地已落實(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房供應(yīng)6月8日住建部“關(guān)于加快開(kāi)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)〞中已經(jīng)落實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管清算與稽查土地增值稅6月3日國(guó)稅總局出臺(tái)“加強(qiáng)土地增值稅征管通知〞嚴(yán)管企業(yè)購(gòu)地和融資問(wèn)題商業(yè)銀行已經(jīng)落實(shí)加大交易秩序與價(jià)格行為監(jiān)管住建部和地方細(xì)那么中已經(jīng)落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定房屋租賃管理方法，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展租賃市場(chǎng)尚未落實(shí) 三、市場(chǎng)影響9月份新出臺(tái)貫徹落實(shí)“新國(guó)十條〞的新調(diào)控政策是對(duì)“新國(guó)十條〞的深化，假設(shè)執(zhí)行到位，它將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這次調(diào)控政策改變了市場(chǎng)預(yù)期，無(wú)論對(duì)市場(chǎng)需求還是供應(yīng)以及房地產(chǎn)企業(yè)等都將產(chǎn)生重大影響。調(diào)控政策對(duì)需求的影響將一定程度上抑制剛性需求及改善性需求，減少住房投資與投機(jī)行為，使購(gòu)房者更趨理性。新政策規(guī)定：對(duì)貸款購(gòu)置商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)置第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。增加了現(xiàn)期居民家庭的購(gòu)房支出，不僅抑制了一局部剛性需求，也對(duì)改善性住房需求產(chǎn)生削弱作用。購(gòu)房者將會(huì)產(chǎn)生普遍觀望情緒，大多數(shù)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)將下跌，于是將推遲購(gòu)房行為。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)置第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。一定程度上減少了住房投資與投機(jī)行為。一定程度上減輕剛性需求家庭購(gòu)房本錢(qián)，繼續(xù)支持居民首套房購(gòu)置，但由于觀望情緒漸濃，需求將難以增加。新政策規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)置普通住房，且該住房屬于家庭〔成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同〕唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)置90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。這一定程度上減輕了家庭購(gòu)房總的本錢(qián)，支持居民首套房購(gòu)置，滿足居民根本的住房需求。但人們的觀望情緒將使購(gòu)房行為減少?？傮w看，新政策對(duì)需求影響較大，首付比例提高、二套房首付及貸款利率增加不僅提高了剛性需求購(gòu)房門(mén)檻，也增加了改善性購(gòu)房本錢(qián)，暫停三套以上房貸更抑制了投資和投機(jī)購(gòu)房行為，市場(chǎng)觀望情緒會(huì)漸濃，需求將會(huì)比前期明顯減少。量化分析等到后續(xù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)出來(lái)后將可以得出。調(diào)控政策對(duì)供應(yīng)的影響中短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)增加，保障性住房供應(yīng)也將增加。加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)土地使用做出了明確規(guī)定，因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的將禁止競(jìng)買(mǎi)人及其控股股東參加土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)。同時(shí)，嚴(yán)格查處囤地炒地閑置土地行為。如果政策執(zhí)行得力，這將大大減少房地產(chǎn)企業(yè)囤地炒地以及閑置土地事件，加快房地產(chǎn)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)，增加商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量。新政策規(guī)定：對(duì)有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)工程貸款和貸款展期。這將防止房地產(chǎn)企業(yè)捂盤(pán)惜售行為，一定程度上增加市場(chǎng)的供應(yīng)量。新政策規(guī)定：共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設(shè)工程行政審批快速通道，在房?jī)r(jià)高的地區(qū)，增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量，這將大大加快與提高保障性住房的供應(yīng)。對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的稅收優(yōu)惠政策也將極大地加快與提高公租房的供應(yīng)。中長(zhǎng)期，中低價(jià)位、中小套型商品住房工程以及保障性住房有望較大幅度增加新政策規(guī)定：繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房工程和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。政策明顯傾向于中低價(jià)位、中小套型商品住房工程以及保障性安居工程工程。中長(zhǎng)期內(nèi)中低價(jià)位、中小套型商品住房以及保障性住房將會(huì)大幅度增加。從供應(yīng)和需求來(lái)看，新政策出臺(tái)后，供需緊張的矛盾將會(huì)大大緩解，房?jī)r(jià)上漲的壓力將會(huì)極大地減輕，房?jī)r(jià)調(diào)整將不可防止。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響房地產(chǎn)企業(yè)行為將受到進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)，有嚴(yán)重違規(guī)行為的企業(yè)將面臨經(jīng)營(yíng)困境。新政策嚴(yán)格土地競(jìng)買(mǎi)人資格審查；加強(qiáng)對(duì)住房用地供地和建設(shè)的監(jiān)管；加大違法違規(guī)行為清理查處力度；因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的將禁止競(jìng)買(mǎi)人及其控股股東參加土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)；對(duì)有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)工程貸款和貸款展期。這些條款的出臺(tái)將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加標(biāo)準(zhǔn)操作，有嚴(yán)重違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將得不到土地和貸款，面臨著經(jīng)營(yíng)困境?！?〕房地產(chǎn)企業(yè)拿地將趨謹(jǐn)慎，實(shí)力雄厚的大企業(yè)將在房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)浪中經(jīng)受住考驗(yàn)，市場(chǎng)占有率將會(huì)大大增加在新政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆閷?huì)大大降低，實(shí)力雄厚并操做標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)將在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)浪中經(jīng)受住考驗(yàn)，市場(chǎng)份額將會(huì)擴(kuò)大，在新一輪市場(chǎng)角逐中勝出，并處于不敗之地。4、對(duì)銀行的影響新政可能減少銀行的房貸業(yè)務(wù)量，造成銀行業(yè)績(jī)下降購(gòu)房門(mén)檻提高，將會(huì)減少商品房的需求量，直接導(dǎo)致房貸業(yè)務(wù)減少，造成銀行業(yè)績(jī)下降。房地產(chǎn)貸款余額占比提高，銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響隨著居民購(gòu)房需求的提高和消費(fèi)觀念的改變，房地產(chǎn)貸款額快速增長(zhǎng)，其占各項(xiàng)貸款余額比例也不斷提高。房地產(chǎn)貸款的增加使得銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更容易受房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化的影響。四、結(jié)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，滿足民眾根本住房需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康開(kāi)展是政策調(diào)控的目標(biāo)。1、新政策出臺(tái)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)意義更大于實(shí)際意義進(jìn)入8月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，各地交易活潑，房?jī)r(jià)恢復(fù)性上漲，土地市場(chǎng)也持續(xù)升溫，各地地價(jià)不斷上漲，地王顯現(xiàn)。4月份以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的效力逐漸弱化，剛性需求帶動(dòng)投資性與投機(jī)性需求紛紛入市，供需緊張的矛盾再一次突出，房?jī)r(jià)面臨快速上漲壓力。在這種情形下，中央各部委此次及時(shí)出臺(tái)更深入的調(diào)控措施，向市場(chǎng)傳遞出這樣的信號(hào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策的目標(biāo)，假設(shè)房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，調(diào)控政策將及時(shí)到位，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。假設(shè)此次調(diào)控政策仍然不能到達(dá)維穩(wěn)目標(biāo)，新一輪調(diào)控政策，如房地產(chǎn)稅將會(huì)不期而至。2、今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加趨于標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)控將更加徹底此次調(diào)控政策標(biāo)準(zhǔn)了房地產(chǎn)企業(yè)的行為，對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)懲罰措施，如果措施實(shí)施到位，將嚴(yán)厲打擊囤地炒地等違規(guī)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加標(biāo)準(zhǔn)。此次調(diào)控政策接踵而至，比4月調(diào)控更加具體、明確，而且也更加嚴(yán)厲，大有將調(diào)控政策進(jìn)行到底的決心。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清形勢(shì)，加快資金周轉(zhuǎn)，努力做大做強(qiáng)。3、滿足民眾根本住房需求，堅(jiān)決不移地加快保障性住房建設(shè)是調(diào)控政策的核心目標(biāo)之一。正如“新國(guó)十條〞所言，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，根本住房需求難以得到滿足，不利于社會(huì)和協(xié)穩(wěn)定開(kāi)展。此次調(diào)控政策更加支持保障性住房建設(shè)，在稅收、土地及信貸政策上給予大力支持，加大保障性住房建設(shè)，這將大大提高保障性住房的供應(yīng)，緩解供求矛盾，有利于抑制高房?jī)r(jià)，對(duì)社會(huì)和諧開(kāi)展意義深遠(yuǎn)。附：近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控策略時(shí)間措施要點(diǎn)2024.09.29中國(guó)出臺(tái)措施穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果國(guó)家出臺(tái)穩(wěn)固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。2024.09.27國(guó)土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知?〔下稱(chēng)?通知?〕，要求貫徹落實(shí)“國(guó)10號(hào)文〞確定的工作任務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向好開(kāi)展。2024.09.18李克強(qiáng)：加快公租房建設(shè)堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)17日在北京召開(kāi)。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快開(kāi)展公共租賃住房.2024.09.08京滬先行啟動(dòng)空置房調(diào)查空置率數(shù)據(jù)暫難出爐北京媒體日前援引北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人于秀琴的話表示，關(guān)于空置房的調(diào)查，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司委托幾個(gè)試點(diǎn)城市的調(diào)查總隊(duì)來(lái)做，試點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州等四五座城市。2024.09.04首批十城市土地規(guī)劃獲批102市須上報(bào)總體規(guī)劃國(guó)務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等10個(gè)城市土地利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級(jí)土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。2024.08.02國(guó)土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單國(guó)土資源部已將一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單〞做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80%的閑置土地可能被收回。2024.07.12銀監(jiān)會(huì)：嚴(yán)格執(zhí)行差異化房貸政策不能動(dòng)搖針對(duì)近日有媒體關(guān)于個(gè)別地區(qū)全面放松第三套房貸的報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差異化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策。2024.06.12住建部等七部門(mén)發(fā)文加快開(kāi)展公租房由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門(mén)聯(lián)合制定的?關(guān)于加快開(kāi)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)?12日正式對(duì)外發(fā)布，旨在解決中國(guó)城市中等偏低收入家庭住房困難。2024.06.04三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭〔包括借款人、配偶及未成年子女〕成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。2024.05.22廣州出臺(tái)國(guó)十條樓市新政細(xì)那么未停止三套房貸廣州細(xì)那么主要是重申國(guó)務(wù)院“國(guó)十條〞的多項(xiàng)措施，如嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的樓盤(pán)進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查；明確保障性住房供應(yīng)量、商品房和限價(jià)房供應(yīng)量等等。2024.05.22重慶樓市新政出臺(tái)未對(duì)第三套房停貸重慶調(diào)控重點(diǎn)著眼于加強(qiáng)住房保障、增加有效供應(yīng)、標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)秩序等，沒(méi)有對(duì)三套房停貸作出限制，同時(shí)對(duì)首次購(gòu)置住房并以按揭方式支付的主城納稅人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助，有保有壓的調(diào)控措施。2024.05.06深圳版新國(guó)十條出爐暫停三套房貸款全文5月6日，深圳出臺(tái)“新國(guó)十條〞執(zhí)行細(xì)那么，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)置第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證券的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)置住房貸款。2024.05.02央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。有專(zhuān)家指出央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。2024.04.30北京出臺(tái)地方樓市新政同一家庭限新購(gòu)一套房

暫停三套及以上房貸、首提個(gè)人售房計(jì)稅、限制外地人購(gòu)房同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)置一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門(mén)可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差異化的信貸和稅收政策。暫停對(duì)購(gòu)置第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。2024.04.21二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。2024.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制

未獲預(yù)售許可開(kāi)發(fā)商不得收取定金住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知?，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房工程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。2024.04.17國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)置第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)置住房貸款。2024.04.15國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50%14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)置第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對(duì)購(gòu)置首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。2024.04.13住建部：加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2024.04.11銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，那么應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差異化信貸政策執(zhí)行力度。2024.03.18國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國(guó)資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施工程后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2024.03.10國(guó)土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開(kāi)展突擊檢查國(guó)土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)方案編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開(kāi)制度；五、開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)檢查。2024.02.20銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行方法打擊炒房者流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。2024.01.12央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒中國(guó)人民銀行決定，從2024年2月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2024.01.10國(guó)辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展國(guó)辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展。2024.12.23財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅自2024年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)置缺乏5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)置超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者缺乏5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)置房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)置超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2024.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)?進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知?，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原那么上不得超過(guò)一年，特殊工程可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%〞。2024.12.14國(guó)務(wù)院提四措施遏制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲國(guó)務(wù)院提四措施遏制房?jī)r(jià)：一要增加普通商品住房的有效供應(yīng)；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。2024.12.09個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。2024.12.07中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要增加普通商品住房供應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，增加普通商品房供應(yīng)，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。仁壽城市簡(jiǎn)介仁壽縣【根本情況】地名：仁壽英文名：RENSHOU位置：四川中部偏南人口：160萬(wàn)面積：2606平方公里縣政府駐：文林鎮(zhèn)城區(qū)人口：20萬(wàn)郵政編:620500電話區(qū)號(hào)：028汽車(chē)號(hào)牌：川Z榮譽(yù)：全省首批27個(gè)擴(kuò)權(quán)試點(diǎn)縣〔市〕之一?！镜匦蔚孛病康乇硇螒B(tài)特征為低丘平壩、平臺(tái)，低山，丘陵三大類(lèi)型?！久娣e人口】仁壽縣下轄60個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)，幅員面積2606平方公里，現(xiàn)有162萬(wàn)人，縣府駐文林鎮(zhèn)。民族宗教縣境內(nèi)以漢族為主，少數(shù)民族以回族居多?！镜乩砦恢谩咳蕢劭h城位于四川省中部偏南，有成都南大門(mén)之稱(chēng)。北距成都80KM，東距資陽(yáng)100KM，西距眉山35KM，南距樂(lè)山98KM?！窘煌ōh(huán)境】仁壽縣城境內(nèi)南北有G213線，東西有S106線，成都至黑龍灘快速通道。在建和即將建設(shè)的公路有成〔都〕瀘〔州〕赤〔水〕高速公路仁壽段，遂〔寧〕眉〔山〕資〔陽(yáng)〕高速〔遂雅鐵路〕仁壽段，仁〔壽〕井〔研〕沐〔川〕高速仁壽段。【歷史文化】仁壽在秦代屬武陽(yáng)縣，西漢時(shí)分屬為郡和蜀郡。隋文帝十八年置縣。以后轄屬變動(dòng)較大，到民國(guó)元年歸屬成都府管轄。1950年屬川南行政區(qū)內(nèi)江專(zhuān)區(qū)，1958年劃入樂(lè)山專(zhuān)區(qū)，現(xiàn)劃入眉山市?！久恕克卧紫嘤菰饰漠?huà)家石魯、馮建吳兄弟新中國(guó)地質(zhì)事業(yè)奠基人之一黃汲清前國(guó)家政協(xié)主席,四川省省委書(shū)記楊汝岱【物產(chǎn)資源】仁壽水資源豐富，有貴平、通江、龍水等8條河流過(guò)境。耕地面積135.42萬(wàn)畝，可供水量3.94億M3，可開(kāi)采的地下水量1.2億M3，森林覆蓋率19.96%。煤炭?jī)?chǔ)量300億Kg，膨潤(rùn)土儲(chǔ)量10億Kg，豐富的石灰石和生物資源均有工業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值?！韭糜钨Y源】黑龍?zhí)?，省?jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)黑龍灘水庫(kù)譽(yù)為“西南第一海〞、“成都后花園〞，在23.6平方公里的湖面上鑲嵌著85個(gè)島嶼，其中，龍巖、潑水現(xiàn)字天下一絕。牛角寨大佛，號(hào)稱(chēng)樂(lè)山大佛之父。1569尊石刻造像分布于全山，集儒、道、佛于一體的佛龕更是世界瑰寶。南宋虞宰相之墓，南宋名相虞允文之墓，位于虞丞鄉(xiāng)。禾嘉中華溶洞，群深達(dá)30Km，鐘乳石千奇百怪，岔洞妙趣橫生。【氣候】亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，年均氣溫17.4℃，年均降雨1009.4㎜，年均日照1196.6小時(shí)，無(wú)霜期312天?！境菂^(qū)建設(shè)】城區(qū)建設(shè)南起佐橋，北到蜂蜜，東起圍成路，西到高店以東。城區(qū)主要街道：建設(shè)路〔分四段〕、陵洲路〔分三段〕、新南街〔分兩段〕、南壇路、北街、南街、仁壽大道、濱河路、陽(yáng)光路、仁和街、書(shū)院路、魁星街、柳樹(shù)街、怡和春熙步行街、圍城公路等。怡和春熙步行街和陽(yáng)光步行街是眉山市乃至周邊縣市繁華度最高的一條購(gòu)物步行街，人口密度接近成都春熙路。仁壽縣2024城市建設(shè)重要以城北新城和仁壽大道延伸線為主，重點(diǎn)工程及城市配套工程有：〔在建〕仁壽縣人民醫(yī)院整體搬遷至城北大道，〔在建〕城北大道仁壽職業(yè)教育中心，〔在建〕城北廣場(chǎng)，〔在建〕仁壽城北5星級(jí)賓館；〔在建〕仁壽大道延伸線主體工程，〔在建〕高灘村仁壽一中新校區(qū)。城南新區(qū)除審計(jì)局，仁壽電力局等單位外，其片區(qū)功能主要以居住為主。怡和春熙步行街是眉山市乃至周邊縣市繁華度最高的一條購(gòu)物步行街，人口密度接近成都春熙路?？h城主要商圈：金馬橋商業(yè)圈、新南街(步行街)商業(yè)圈、街心花園商業(yè)圈。【仁壽公交】仁壽公交運(yùn)行三年來(lái)，截止到2024年2月已經(jīng)開(kāi)通了4路。根據(jù)仁壽縣城城市公交規(guī)劃至2024年將先后開(kāi)通10路公交。開(kāi)通線路為：序號(hào)車(chē)次路線說(shuō)明1一路公交蜂蜜→新車(chē)站→仁方路口→海峰酒店→仁壽大道→交警隊(duì)→江家壩→安置街1街→安置2街→文林工業(yè)園往返2二路公交華強(qiáng)中學(xué)→先鋒街→播送局→壩達(dá)橋→交警隊(duì)→怡和春熙→雙天酒家→電影院→縣政府→文林派出所→公安局→黑龍灘管理處往返3三路公交新車(chē)站→東升廣場(chǎng)→三聯(lián)公司→華光街口→城北社區(qū)衛(wèi)生效勞站→勝利街口→光明路1段→建設(shè)路口→體育廣場(chǎng)→仁和街口→金馬橋→一中校→城南市場(chǎng)→血站→羅板橋→文林工業(yè)園往返4四路公交社保大廈→華強(qiáng)中學(xué)北校門(mén)5五路〔仁壽城區(qū)至黑龍灘風(fēng)景區(qū)〕公交社保大廈站—聯(lián)營(yíng)汽車(chē)站—北門(mén)水庫(kù)站—蒙子坳站—板廠溝站—楊家溝大橋站—高店站—黑龍灘旅游車(chē)站。仁壽房產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)工程分析世紀(jì)春天2期工程名稱(chēng)：世紀(jì)春天2期工程地址：龍水河街6號(hào)物業(yè)管理：2期未定物管費(fèi)：未定開(kāi)發(fā)商：仁壽德勝房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)籌劃代理：均價(jià)：3400元/平米建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)歐物業(yè)類(lèi)型：12+18層電梯戶型面積：80—170平米戶型格局：平層+躍層套二、套三、套四2梯4戶公攤:13%面積段６０平米以下６０－９０平米９０－１２０平米１２０平米以上面積比例30%60%10%套型套二套三套四面積范圍80—90平米90—100—120平米150—170平米主力戶型：80平米套二及--100平米套三建筑面積：10萬(wàn)平米占地面積:40多畝綠化率：45%容積率：2.8總戶數(shù)：700多戶總棟數(shù)：13棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2024-1.16銷(xiāo)售進(jìn)度：365套客戶來(lái)源:仁壽本地:60%返鄉(xiāng)客:30%周邊區(qū)域10%樓盤(pán)特點(diǎn)：本案屬于仁壽本地一〞老盤(pán)〞,2024年的時(shí)候已經(jīng)開(kāi)始推一期,并建立了良好的市場(chǎng)美譽(yù)度,為2024未正式推出的二期打好了根底.本工程品質(zhì)感強(qiáng),45%的綠化率,一期的平層建筑形態(tài),前期客戶的入駐所能夠帶來(lái)的老客戶等對(duì)二期工程的銷(xiāo)售產(chǎn)生了良好影響.工程簡(jiǎn)介：外灘公館工程名稱(chēng)：外灘公館工程地址：龍水河與濱河路交匯處物業(yè)管理：心連心物業(yè)物管費(fèi)：0.9元/平米開(kāi)發(fā)商：德成置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)籌劃代理：均價(jià)：3300元/平米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約物業(yè)類(lèi)型：26層電梯公寓戶型面積：56—135平米戶型格局：平層套一\套二\套三2梯4戶公攤:17%面積段６０平米以下６０－９０平米９０－１２０平米１２０平米以上面積比例15%30%25%30%套型套一套二套三套三變套四面積范圍56平米81---91平米113—116平米127—135平米主力戶型：80—90平米套二建筑面積：34684平米占地面積:13畝綠化率：40%容積率：4總戶數(shù)：646戶總棟數(shù)：4棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2024.11.8.銷(xiāo)售進(jìn)度：85%客戶來(lái)源:本地客戶:70%返鄉(xiāng)客:30%樓盤(pán)特點(diǎn)：本案地理位置較好,近龍水河,同時(shí)做為仁壽為數(shù)不多的26層電梯擁有一定賣(mài)點(diǎn).本案的戶型比例的分配比較保守,120平米以上戶型比例稍大,在現(xiàn)有市場(chǎng)條件下銷(xiāo)售會(huì)受一定影響.泉傾天下A區(qū)工程名稱(chēng)：泉傾天下A區(qū)工程地址：書(shū)院街物業(yè)管理：自行物管物管費(fèi)：多層0.7元/平米|電梯1元/平米開(kāi)發(fā)商：眉山澤宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)籌劃代理：均價(jià)：3500元/平米景觀設(shè)計(jì):英圖景觀園林建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)歐物業(yè)類(lèi)型：多層\小高層\高層戶型面積：40—186平米戶型格局：平層\錯(cuò)層\躍層套一\套二\套三\套四1梯2\3戶,2梯4\6戶公攤:15%面積段６０平米以下６０－９０平米９０－１２０平米１２０平米以上面積比例20%30%40%10%套型套一套二套三套四面積范圍主力戶型：60—120平米建筑面積：7萬(wàn)平米占地面積:40畝綠化率：40%容積率：3總戶數(shù)：713戶總棟數(shù)：16棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2024.2.9銷(xiāo)售進(jìn)度：80%客戶來(lái)源:本地:80%返鄉(xiāng)客:15%外地5%樓盤(pán)特點(diǎn)：本工程為仁壽品質(zhì)較高樓盤(pán),其地理位置特別優(yōu)越.背靠飛泉氧吧生態(tài)公園,天然的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)成為一大賣(mài)點(diǎn).加之開(kāi)盤(pán)前該盤(pán)的抽獎(jiǎng)活動(dòng)\前期排號(hào)活動(dòng)做的比較好,蓄水工作完成較為順利,使得開(kāi)盤(pán)比較成功,銷(xiāo)售情況良好.麓蘭春都·薈城工程名稱(chēng)：麓蘭春都·薈城工程地址：城南大道物業(yè)管理：物管費(fèi)：開(kāi)發(fā)商：麓源房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)籌劃代理：均價(jià)：3200元/平米建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約物業(yè)類(lèi)型：18F電梯(擁有2層裙樓)戶型面積：40—122平米戶型格局：平層\躍層套一\套二\套三公攤:13—15%停車(chē)位:140個(gè).面積段６０平米以下６０－９０平米９０－１２０平米１２０平米以上面積比例17套:4%114套:33%208:60%10套:3%套型套一套二套三套四面積范圍40平米77—87平米98—119平米122平米主力戶型：77—119平米建筑面積：40694平米占地面積:9畝綠化率：30%容積率：5.94總戶數(shù)：349戶總棟數(shù)：1棟(A區(qū))開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2024.3銷(xiāo)售進(jìn)度：80%客戶來(lái)源:本地:60%返鄉(xiāng):30%外地10%樓盤(pán)特點(diǎn)：該工程離本案較近,最大特點(diǎn)是在仁壽推廣上力度較強(qiáng),從進(jìn)仁壽至?xí)航种疗涔さ?其戶外廣告使用較多,缺點(diǎn)是平面視覺(jué)沖擊差.本樓盤(pán)面積比例的分布比較科學(xué).套一至套三均有,各種面積的套一\套二\套三滿足不同客戶需要.總體上其戶型面積不大,戶型的總價(jià)與其它相比具備一定優(yōu)勢(shì).特別是對(duì)剛需客戶來(lái)說(shuō)具有一定吸引力.歐洲印象2期工程名稱(chēng)：歐洲印象2期工程地址：新南街金馬路8號(hào)物業(yè)管理：未定物管費(fèi)：未定開(kāi)發(fā)商：雙良房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)籌劃代理：上策營(yíng)銷(xiāo)均價(jià)：3500元/平米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約物業(yè)類(lèi)型：18F*224F*113F+1(其中6F裙樓為商業(yè),樓上7F為酒店公寓)戶型面積：59—136平米戶型格局：平層套一\套二\套三\套四2梯8戶公攤:13—15%車(chē)位:106輛面積段６０平米以下６０－９０平米９０－１２０平米１２０平米以上面積比例5%40%50%5%套型套一套二套三套四面積范圍59平米72—80平米95—108平米136平米主力戶型：72—108平米建筑面積：61566平米占地面積:9878平米綠化率：38%容積率：5.8總戶數(shù)：530總棟數(shù)：4棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2024.11--12銷(xiāo)售進(jìn)度：客戶來(lái)源:本地:60%返鄉(xiāng)40%樓盤(pán)特點(diǎn)：本案工程規(guī)模不大,但地理位置交通方便,配套豐富.依據(jù)優(yōu)良的地理位置,本案6層樓的商業(yè)會(huì)成為小區(qū)域內(nèi)新消費(fèi)中心.嘉南國(guó)際工程名稱(chēng)：嘉南國(guó)際工程地址：嘉南路物業(yè)管理：亞細(xì)亞物管費(fèi)：1元/平米開(kāi)發(fā)商：雙良房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)籌劃代理：開(kāi)元房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)均價(jià)：3200元/平米 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約物業(yè)類(lèi)型：21F電梯戶型面積：77-111平米戶型格局：平層套二\套三2梯4\5戶公攤:15—18%面積段６０平米以下６０－９０平米９０－１２０平米１２０平米以上面積比例80%20%套型套二套三面積范圍77—85平米99—111平米主力戶型：77—85平米建筑面積：占地面積:56畝綠化率：容積率：總戶數(shù)：247戶總棟數(shù)：10棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2024.3銷(xiāo)售進(jìn)度：85%客戶來(lái)源:本地:60%外地(以眉山\樂(lè)山為主):40%樓盤(pán)特點(diǎn)：本案廣告推廣設(shè)計(jì)水平較高,但推廣方面的應(yīng)用不夠豐富,這個(gè)和目前該工程的推盤(pán)節(jié)奏有關(guān)系.目前所推房源均為電梯公寓,定位中端,戶型面積范圍較準(zhǔn).區(qū)域分析:本區(qū)域戶型特點(diǎn)及比例,好銷(xiāo)戶型.總體上看.仁壽典型樓盤(pán)各戶型比例如下.60平米以下戶型占7.3%,60-90平米戶型占40.5%,90—120平米戶型占42.5%.120平米以上戶型占9.7%.熱銷(xiāo)戶型 熱銷(xiāo)戶型分布在77—108平米之前,其中套二主要分布在70—90平米.套三主要分布在.90—100.值得一提的是,本區(qū)域的89平米左右的套三及假套三.,銷(xiāo)售情況良好.說(shuō)明目前市場(chǎng)剛需力量明顯.客戶來(lái)源客戶更多的是來(lái)自于本區(qū)域自然客戶,其次在外務(wù)工做生意的返鄉(xiāng)客也占據(jù)重要的比例,購(gòu)置行為多在大假期.客戶更多的是來(lái)自于本區(qū)域自然客戶,其次在外務(wù)工做生意的返鄉(xiāng)客也占據(jù)重要的比例,購(gòu)置行為多在大假期.建筑形態(tài)：目前本區(qū)域在售樓盤(pán)的房源均為電梯公寓.樓層范圍多在12—26層間.樓盤(pán)規(guī)模:因市場(chǎng)需要量的原因,本區(qū)域樓盤(pán)體量3—因市場(chǎng)需要量的原因,本區(qū)域樓盤(pán)體量3—7萬(wàn)平米間的占多數(shù).均價(jià):本區(qū)域同建筑類(lèi)型樓盤(pán)均價(jià):3350元/平米.按揭情況:本區(qū)域樓盤(pán)均有執(zhí)行國(guó)家銀行按揭法那么新政;認(rèn)房+認(rèn)貸;首付款不低于30%.第二套房首付不得低于50%,且利率上浮10%.三套房不提供按揭效勞.物管費(fèi):本區(qū)域電梯樓盤(pán)物管費(fèi)每平米范圍在1元左右.多層物管費(fèi)在0.6元左右.公攤:平均公攤：15%本案SWOT分析優(yōu)勢(shì):工程7層電梯公寓會(huì)填補(bǔ)市場(chǎng)空白。單價(jià)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)商與成熟的建筑技術(shù)。劣勢(shì):離市區(qū)有一定步行距離，且周邊環(huán)境雜亂，客戶看房不方便。周邊安置小區(qū)多，影響居住環(huán)境工程周邊目前無(wú)主要生活配套設(shè)施.時(shí)機(jī):充分利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，將7層電梯的建筑形態(tài)優(yōu)勢(shì)充分表達(dá)。預(yù)計(jì)2024.10—2024.4年初市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的逐步上揚(yáng).工程的合理定位及合理營(yíng)銷(xiāo)方式的塑造.本工程投入市場(chǎng)將更加便于細(xì)分，產(chǎn)品的個(gè)性及差異性較易建立；利用本案建立開(kāi)發(fā)商品牌威脅：目前市場(chǎng)預(yù)期下降，屬于市場(chǎng)低潮。區(qū)內(nèi)商服物業(yè)較少；競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈，周邊擁有競(jìng)爭(zhēng)工程，薈城推廣力量較強(qiáng)，嘉南國(guó)際開(kāi)發(fā)商品牌與樓盤(pán)品質(zhì)有一定競(jìng)爭(zhēng)。片區(qū)范圍內(nèi)目前道路正在改造，有封路、堵路情況較多，交通不暢；包括安置房?jī)?nèi)在建、將建的工程較多，周邊有忙亂的景象；優(yōu)勢(shì):工程7層電梯公寓會(huì)填補(bǔ)市場(chǎng)空白。注：7層公寓小于10%的公攤可以滿足市場(chǎng)的空白點(diǎn)，該點(diǎn)應(yīng)該做為本案與競(jìng)爭(zhēng)工程的差距化核心競(jìng)爭(zhēng)力出現(xiàn)。工程的調(diào)性宣傳，更應(yīng)該利用7層電梯的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)宣傳對(duì)居住的理解以及樹(shù)立客戶對(duì)居住舒適度、家庭滿意度的新追求。如僅單方面宣傳產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)而沒(méi)有注意與客戶間的情感溝通，那么產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)就失去了意義。單價(jià)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。注：低于市場(chǎng)200元左右的價(jià)格推向市場(chǎng)有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)商與成熟的建筑技術(shù)；注：可以將工程建設(shè)的優(yōu)質(zhì)材料做展示，并在售樓部墻上設(shè)立材料展示區(qū)。由置業(yè)參謀在銷(xiāo)售過(guò)程中專(zhuān)門(mén)對(duì)客戶講解，表達(dá)本案的不同風(fēng)格。強(qiáng)調(diào)本案的建筑質(zhì)量，增強(qiáng)客戶的購(gòu)置信心。劣勢(shì):離市區(qū)有一定距離，且周邊環(huán)境雜亂，客戶看房不方便。注：這一點(diǎn)是我們同樣是薈城的硬傷，我們需要完善賣(mài)場(chǎng)的整體包裝，從視覺(jué)感觀上在客戶首次至本案時(shí)，到達(dá)消除上述抗性的作用，留下好印象。周邊安置小區(qū)多，影響居住環(huán)境。注：對(duì)于該點(diǎn)，我們需要在宣傳資料或是銷(xiāo)售講解及引導(dǎo)客戶從配套因此會(huì)更加豐富的方面思考。工程周邊目前無(wú)主要生活配套設(shè)施.注：薈城商業(yè)體招商成功后同樣惠及本案。時(shí)機(jī):充分利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，將7層電梯的建筑形態(tài)優(yōu)勢(shì)充分表達(dá)。注：多層工程具有自身天生的優(yōu)勢(shì)，比方采光性更好，居住人群密度降低等。不過(guò)即然本案為多層電梯公寓，我們需要通過(guò)外立面及綠化等配合將工程的視覺(jué)美感盡量做到最大化，工程的整體形象對(duì)客戶的購(gòu)置決定會(huì)有直接的影響作用。比方川西民居+荷塘月色的配合?；蛘呤谴ㄎ髅窬?日本假山水，或是現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格+田園小品的配合都是客戶樂(lè)于接受的。預(yù)計(jì)2024.10—2024.4年初市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的逐步上揚(yáng).注：仁壽是一個(gè)有高潮有低潮的房產(chǎn)市場(chǎng)，在上述階段蓄客是比較適宜的選擇。工程的合理定位及合理營(yíng)銷(xiāo)方式的塑造.本工程投入市場(chǎng)將更加便于細(xì)分，產(chǎn)品的個(gè)性及差異性較易建立；注：工程的賣(mài)點(diǎn)應(yīng)該是死的，相信隨著正確的市場(chǎng)定位及工程包裝通過(guò)銷(xiāo)售資料展示后，工程建筑形態(tài)與戶型+綠化+外立面+賣(mài)場(chǎng)氣氛的整體配合會(huì)給市場(chǎng)足夠的沖擊會(huì)并成為本案重要競(jìng)爭(zhēng)。利用本案建立開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)品牌。威脅：目前市場(chǎng)預(yù)期下降，屬于市場(chǎng)低潮。注：需要密切關(guān)注客戶反響，設(shè)立售樓部，從來(lái)訪客戶反響中充分了解市場(chǎng)，而應(yīng)變。同時(shí)需要注意盡量渡過(guò)過(guò)市場(chǎng)低潮期開(kāi)盤(pán)。預(yù)計(jì)2024年3月始市場(chǎng)會(huì)正式開(kāi)始回暖。區(qū)內(nèi)商服物業(yè)較少；注：安置小區(qū)與薈城的商業(yè)體會(huì)成為本案此點(diǎn)的重要補(bǔ)充。競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈，周邊擁有競(jìng)爭(zhēng)工程，薈城推廣力量較強(qiáng)，嘉南國(guó)際開(kāi)發(fā)商品牌與樓盤(pán)品質(zhì)有一定競(jìng)爭(zhēng)。注：需要從整體產(chǎn)品與廣告訴求中找到差異性，薈城情感訴求缺乏，而嘉南國(guó)際產(chǎn)品本身不具太多優(yōu)勢(shì)。這些都是我們尋找競(jìng)爭(zhēng)差異化的點(diǎn)。片區(qū)范圍內(nèi)目前道路正在改造，有封路、堵路情況較多，交通不暢；包括安置房?jī)?nèi)在建、將建的工程較多，周邊有忙亂的景象；注：從推廣上需要做好本案的視覺(jué)導(dǎo)視系統(tǒng)，在工程蓄水期、開(kāi)盤(pán)期從進(jìn)入仁壽始至工程，戶外〔如道旗，廣告牌〕、道旗、路標(biāo)、形象堡壘、工程工地廣告等需要調(diào)性統(tǒng)一且全面設(shè)立，這兩個(gè)時(shí)期一定需要用整體的廣告形象樹(shù)立工程形象，最終導(dǎo)致成功的開(kāi)盤(pán)。工程定位及建議工程的初步建議：工程的客戶更多是來(lái)自于仁壽本地及外地工作的返鄉(xiāng)客戶，所以本地的宣傳特別重要。為了增大宣傳力度，可以考慮設(shè)立兩個(gè)售樓部，在縣區(qū)里面比方靠新一中區(qū)域設(shè)立縣內(nèi)售樓部，承擔(dān)展示蓄客的效果，工程上設(shè)一個(gè)售樓部承擔(dān)介紹、逼定及收款的工作。或者是設(shè)立主、次兩個(gè)售樓部，在工程左側(cè)嘉南領(lǐng)地與薈城間的十字路口直接設(shè)立主售樓部，承擔(dān)蓄水、展示、介紹、下定、收款等工作，工程上設(shè)立次接待點(diǎn)，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)看房以及引客作用。建議物管費(fèi)設(shè)立在0.6—0.8之間的范圍內(nèi).建議公攤率控制在15%以內(nèi).車(chē)位比符合政府要示。目前市場(chǎng)預(yù)期下降，且國(guó)家政策調(diào)控較嚴(yán)。目標(biāo)客戶及戶型大小應(yīng)以“剛需〞為主。關(guān)注點(diǎn)在總價(jià)上。工程客戶定位主要購(gòu)置群體：仁壽本地客源職業(yè)：時(shí)機(jī)單位員工、企業(yè)員工、教師、離退休人員、商販等年齡：25—35歲年輕人35—50歲中年重要觀注點(diǎn)：25—35歲年輕人：戶型總價(jià)，宣傳口號(hào)，戶型的一次到位性。35—50歲中年人：產(chǎn)品實(shí)際特點(diǎn)，居住環(huán)境，周邊配套，居住舒適性。次要購(gòu)置群體：仁壽返鄉(xiāng)客源職業(yè)：在外打工的返鄉(xiāng)群體。年齡：30—45歲中年人：重要觀注點(diǎn)：30—45歲中年人：戶型總價(jià)，一次到位性，居住方便，升值潛力。補(bǔ)充客源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源年齡：30—45歲中年人：重要觀注點(diǎn)：30—45歲中年人：戶型總價(jià)，居住性，交通便利性 〔仁壽一中新校址的落成可以做為仁壽的重要事件看待，為子女讀書(shū)的購(gòu)房行動(dòng)應(yīng)該成為本案關(guān)注點(diǎn)，需要加強(qiáng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度?！彻こ坍a(chǎn)品定位-----總原那么：我們的產(chǎn)品一定要很有說(shuō)效勞力。戶型定位在仁壽所調(diào)查戶型比例中，主要戶型分布在60—120平米里.60-90平米戶型占40.5%,90—120平米戶型占42.5%.而這其中，套二主要分布在70—90平米，套三主要分布在90—100平米。戶型比例戶型配比建議表比例面積比例套一5%40-50平米2%60平米左右(除一臥室外包括一書(shū)房--可考慮用陽(yáng)臺(tái)面積)3%套二50%75-85平米35%90平米(除兩臥室外包括一書(shū)房)15%套三45%95—100平米35%105—110平米10%戶型細(xì)節(jié)目前市場(chǎng)上的樓盤(pán)戶型總的來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)都不差，而對(duì)于客戶，戶型的動(dòng)線關(guān)系、干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)等不再成為重要關(guān)注點(diǎn)，而對(duì)戶型本身與其它工程不同的賣(mài)點(diǎn)成為重要觀注點(diǎn)，成為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，且直接影響其購(gòu)置決定。對(duì)戶型細(xì)節(jié)的建議如下：原那么：增強(qiáng)戶型賣(mài)點(diǎn)。節(jié)約浪費(fèi)面積。成為重要競(jìng)爭(zhēng)力。設(shè)立轉(zhuǎn)角飄窗+及陽(yáng)臺(tái)

〔轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)〕〔轉(zhuǎn)角飄窗〕可以對(duì)日本戶型加以借鑒日本戶型借鑒建議一、日韓小戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn)1、日本住宅注重節(jié)地

日本的集合住宅除市中心外，以多層和小高層為主，主要為框架結(jié)構(gòu)，以外廊連接套型，每戶面寬較小，一般在6-8米左右。主要目的是節(jié)地、節(jié)約樓電梯的本錢(qián)造價(jià)，另外，利于抗震和避難。

2、日本戶型廚衛(wèi)置于中部

在下面的日本戶型圖中可以看出，該戶型南面是餐廳和起居室，北面是臥室、玄關(guān)，廚房和衛(wèi)生間都放在中部。前面的餐廳和起居室是家庭活動(dòng)的主要地方，光線由陽(yáng)臺(tái)進(jìn)來(lái)，舒適度和私密性很好；由于日本法規(guī)沒(méi)有要求廚房必須對(duì)外開(kāi)窗，所以廚房可以位于中部。衛(wèi)生間在中部雖沒(méi)有直接通風(fēng)、采光，但可用優(yōu)良的設(shè)備進(jìn)行了彌補(bǔ)。而我們國(guó)家的住宅標(biāo)準(zhǔn)，要求廚房必須要有一面外窗，因此需要占一定面寬，相比之下日本住宅的這種設(shè)計(jì)更有利于節(jié)地。3、戶型主臥區(qū)和次臥區(qū)分開(kāi)

注重舒適度的提高，其面寬大，進(jìn)深相對(duì)較小。集合住宅工程多為中高層，常在15層左右。其戶型注重主臥區(qū)與次臥區(qū)獨(dú)立，餐廳和起居放在中間，把兩個(gè)區(qū)域分開(kāi)。父母與孩子之間有相對(duì)獨(dú)立性，生活比較方便。此外，臥室等空間趨于方正，家具布置靈巧，采光非常好。

4、日本戶型衛(wèi)生間功能分開(kāi)

在日本戶型圖中，衛(wèi)生間分為三份空間：便器一間，洗臉洗衣一間，浴室一間，洗臉間還兼做更衣間。這樣，家里3個(gè)人可以同時(shí)使用衛(wèi)生間，卻互不干擾。同時(shí)，因?yàn)楣δ芊珠_(kāi)，衛(wèi)生室和洗臉間都非常枯燥，使用和收拾起來(lái)會(huì)更方便。

5、儲(chǔ)藏間、壁柜使空間利用率提高

日本住宅中有很多儲(chǔ)藏間和壁柜的設(shè)計(jì)，家里的東西都有地方可以存放。雖然房間不大，但是空間的使用有效性得到了提高，室內(nèi)也顯得更加干凈。

我國(guó)的住宅設(shè)計(jì)中，儲(chǔ)藏間設(shè)置缺乏，室內(nèi)往往較為凌亂。效勞陽(yáng)臺(tái)、書(shū)房甚至次臥等空間都放置了與其使用功能不相干的物品。因此，小戶型設(shè)計(jì)中，儲(chǔ)藏空間的設(shè)置應(yīng)向日韓住宅學(xué)習(xí)，給予足夠的重視。

6、管井設(shè)計(jì)利于改造

國(guó)內(nèi)的戶型設(shè)計(jì)管井時(shí)，大多是采用垂直管線的方式。日本集合住宅的設(shè)計(jì)中那么將各種立管納入管井或管道夾墻中，使室內(nèi)空間完整，易于裝修，同時(shí)方便檢修。在日本的新式住宅中，提倡將地面架高，在地板下面布置戶內(nèi)的各種管線，需要時(shí)，可以直接從地板下引出使用。此外，立管和各種儀表統(tǒng)一設(shè)于外側(cè)公共走廊，查表、檢修時(shí)不用入戶，在公共區(qū)域即可完成，而且便于日后住宅設(shè)備的更換和住戶調(diào)整室內(nèi)空間時(shí)重新布置管線。與國(guó)內(nèi)的管井設(shè)計(jì)相比，日韓的設(shè)計(jì)顯然更為方便靈巧。二、日本戶型借鑒建議A\對(duì)日本戶型借鑒的原那么:堅(jiān)守魯迅先生的“拿來(lái)主義〞的原那么，對(duì)本案有利的，適合國(guó)人及客戶群需求的采用；對(duì)本案不利的，不適合國(guó)人及客戶群需求