農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革與完善探析

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革與完善探析作者：曹雙雙摘要：農(nóng)村經(jīng)濟是我國經(jīng)濟的重要組成部分，而宅基地屬于農(nóng)民的重要財產(chǎn)，因此保護宅基地也是當前工作的重要步驟和方向。但是目前現(xiàn)有的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度還存在著一些弊端，并不能夠有效維護農(nóng)村居民的整體利益。在此背景下，需要對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進行深入改革，完善相關(guān)法律法規(guī)，制定行之有效的管理策略，推動農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)鍵詞：農(nóng)村;宅基地;使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度土地安全是國家之根本，宅基地制度的形成對土地公有化起到一定的積極作用，但是隨著所有權(quán)和使用權(quán)的分離，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)還存在著諸多問題，制約著使用權(quán)的順利流轉(zhuǎn)。本文對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進行了簡單的概述，對其中出現(xiàn)行政管理不健全以及宅基地使用權(quán)取得較為繁瑣等各項問題展開了深入的討論，提出對宅基地使用權(quán)進行登記，強化物權(quán)概念等基本方式，有效地改善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度中存在的各種弊端，有力地促進相關(guān)制度的完善，保障農(nóng)村居民的基本利益。一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度概述宅基地屬于農(nóng)民的重要財產(chǎn)，保護宅基地是對農(nóng)民利益的有效保護。在實際的宅基地使用中，由于農(nóng)村人口的變化，導致部分宅基地閑置，還有一些地區(qū)缺乏足夠的宅基地，這就影響了農(nóng)民的日常生活。因此需要推動農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，從而使村民可以通過合法審批程序取得一部分宅基地的使用權(quán)，也是合法利用集體宅基地建房的前提。目前，農(nóng)村違法使用宅基地的現(xiàn)象還普遍存在，導致了閑置率不斷升高，間接增加了宅基地的管理成本，影響了農(nóng)村住宅用地的正常使用，增加了生活成本。為能夠改變現(xiàn)狀，對現(xiàn)有宅基地使用權(quán)的審批制度需要進行改革完善，才能讓宅基地發(fā)揮出真正的價值。二、在農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度實施階段出現(xiàn)的問題在宅基地的流轉(zhuǎn)階段，需要向國家申請不動產(chǎn)登記，明確宅基地使用人的基本權(quán)利。起初，宅基地使用權(quán)的物權(quán)事項需要申請才能確權(quán)，這就在一定程度上讓該項政策陷入了被動的局面。相關(guān)部門也沒有權(quán)利對其進行干涉，導致在行政管理階段，并不能有效維護農(nóng)民的合法權(quán)益，造成土地流轉(zhuǎn)階段各項工作進展緩慢，無疑會增加農(nóng)民的管理成本。行政管理不健全，也會讓整體工作陷入低效率狀態(tài)，如一些土地流轉(zhuǎn)的手續(xù)非常繁瑣，難以在短時間內(nèi)完成，造成土地流轉(zhuǎn)成本的上升，阻礙了土地流轉(zhuǎn)，也不利于提升農(nóng)民土地的利用率。因此，行政管理混亂也是當前改革的重點。（二）宅基地使用權(quán)的取得較為繁瑣從現(xiàn)行的法規(guī)可以知道農(nóng)民取得宅基地的使用權(quán)的過程較為繁瑣，需要取得相關(guān)政府部門的審批，但是與這個宅基地的所有人卻關(guān)系不大。因此，農(nóng)民宅基地使用權(quán)的取得需要得到政府的審批。而我國農(nóng)民的人口非常多，單是依靠有效的政府資源難以滿足農(nóng)民對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的需要，導致在此種模式下，政府審批行為也相當于行政許可，在靈活上有所欠缺，違背了宅基地使用權(quán)設置的本身意義。另外，作為村集體成員，農(nóng)民天然地享受到宅基地的使用權(quán)利，而行政機關(guān)所謂的審批則在一定程度上違背了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度設置的本身意義。根據(jù)《物權(quán)法》，宅基地使用權(quán)的獲得主要依賴于農(nóng)民以及宅基地的所有權(quán)人村集體之間的合同，這就使宅基地的使用權(quán)取得較為繁瑣，不利于操作。在農(nóng)村的宅基地流轉(zhuǎn)方面，如兒子長大結(jié)婚后需要先建新房然后結(jié)婚，這就會造成一戶多宅的情況發(fā)生。這也就和《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定有所違背。另外，宅基地的面積也需要遵守地方上規(guī)定的相應標準。但是在實際操作階段，由于房屋也能夠合法繼承，導致了一戶多宅等情況的出現(xiàn)，給相關(guān)部門的工作帶來難度。在農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，由于情況相對復雜，給使用權(quán)的流轉(zhuǎn)造成困難，直接或者間接影響了使用權(quán)流轉(zhuǎn)的效率。三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革方向（一）對宅基地使用權(quán)進行登記，強化物權(quán)概念充分發(fā)揮《物權(quán)法》作用，積極推動并強化宅基地使用權(quán)的登記力度，對登記權(quán)利人進行依法保護。雖然我國相關(guān)法律并不對宅基地使用權(quán)登記進行強制要求，但是為了能夠更好地對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進行有效管理，行政部門應當健全相關(guān)行政法規(guī)，積極推動相關(guān)制度的實施。從物權(quán)法相關(guān)制度上看，如果在不登記情況下發(fā)生物權(quán)變動，會對確權(quán)造成不利影響，如無法對抗善意第三方人。這些情況表明，只有進行物權(quán)登記才能夠有效地享受國家法律的保護，否則在受到侵害的情況下無法受到國家法律的保護。因此，積極推動宅基地使用權(quán)進行登記，能夠?qū)ξ餀?quán)概念進行強化，更好地維護農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，促進流轉(zhuǎn)制度的公正公平。（二）對宅基地使用權(quán)取得審批制度進行改革從農(nóng)民宅基地使用權(quán)的取得方式上看，需要政府進行審批，這就無疑增加了宅基地流轉(zhuǎn)的成本。在這種模式下，并不能充分發(fā)揮出宅基地本身的實際價值，也就在一定程度上影響了宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)。另外，宅基地使用權(quán)的取得需要設定物權(quán)合同，其使用權(quán)的母權(quán)屬于集體土地所有，也就是通過農(nóng)民進行集體合同的簽訂，才能夠獲得對宅基地的使用權(quán)。這也是村集體經(jīng)濟成員應當享受的基本權(quán)利，然而宅基地是關(guān)系國計民生的重要資源，因此，國家的監(jiān)管勢在必行，這就需要行政審批作為重要環(huán)節(jié)加入土地流轉(zhuǎn)的過程中去，還要進行手續(xù)過程的簡化，才能提升辦事效率。（三）進一步明確宅基地在法律上的使用權(quán)范圍宅基地的使用權(quán)也是用益物權(quán)之一，可以在法律允許的范圍內(nèi)實行轉(zhuǎn)讓、抵押以及租賃等各項權(quán)利。但是由于宅基地主要的作用就是保障住房，這就喪失了其商品屬性，在法律層面上還僅限于對純宅基地的使用權(quán)上，如果有房屋存在，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)卻沒有進一步的規(guī)定。因此，需要對宅基地轉(zhuǎn)讓用途、轉(zhuǎn)讓方式等進行審查，避免出現(xiàn)炒地皮或者其他商業(yè)用途流轉(zhuǎn)等行為。這也能夠在很大程度上規(guī)范宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍，使其能夠真正流轉(zhuǎn)到需要它的人手中，充分發(fā)揮出流轉(zhuǎn)的積極意義。也可以在進行流轉(zhuǎn)過程中，對參與者進行身份限制，對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式和適用范圍進行監(jiān)管，使市場的行為更加規(guī)范，從而確保宅基地使用權(quán)能夠獲得很好的流通。通過走訪的形式，對一戶多宅的情況進行深入了解，積極做好備注，為今后的工作開展提供決策依據(jù)，還要靈活運用相關(guān)政策，對于符合條件的農(nóng)村居民應當適度地開展法律法規(guī)的培訓工作，使其對相關(guān)政策有著準確的理解，能夠根據(jù)自身需求進行四、完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度農(nóng)村居民的宅基地受到歷史遺留問題的影響，會有較大規(guī)模的閑置，這就在一定程度上影響了集體流轉(zhuǎn)市場的活躍性。如一些農(nóng)民經(jīng)濟條件好轉(zhuǎn)，或已經(jīng)在城市買房，如果宅基地不能夠流轉(zhuǎn)，就會使自身的經(jīng)濟壓力過大，甚至在一定程度上會耽誤農(nóng)村的城鎮(zhèn)化水平和速度。為了能夠有效活躍宅基地流轉(zhuǎn)市場，使農(nóng)民的宅基地流轉(zhuǎn)方式更加自由，政府相關(guān)部門可以適當?shù)匾酝貙捊灰追秶姆绞剑瑢ν恋刭Y源進行合理規(guī)定，既不改變宅基地用途，也能夠有效提升整體的流轉(zhuǎn)效率。如可以適當?shù)膶①徺I權(quán)開放給當?shù)爻鞘芯用?，并且要求其不能夠更改宅基地的基本用途。另外，還可以對交易方式進行規(guī)范，如交易程序，利益分配方式的明確等，都需要采取必要公示方式，得到其相應的用途要求后方可以實施交易。（二）流轉(zhuǎn)制度中應當遵循的基本原則在進行宅基地流轉(zhuǎn)過程中，首先，應該遵循自愿的基本原則，農(nóng)民作為宅基地使用權(quán)的合法擁有者，依法應當享有流轉(zhuǎn)的意志和自由。自愿原則也應該在法律的允許范圍內(nèi)，才能夠有效保障相關(guān)制度的完善。其次，為了能夠?qū)σ?guī)范宅基地流轉(zhuǎn)市場，需要國家相關(guān)部門進行適當?shù)母深A，如相關(guān)流轉(zhuǎn)政策的制定，也需要根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況靈活選擇合適的政策指導方針，對弱勢群體加以保護，體現(xiàn)法律的公正公平，充分保障農(nóng)民的實際利益，積極推動農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度的完善。最后，相關(guān)部門還要從農(nóng)民的實際利益出發(fā)，使相關(guān)政策的制定，能夠符合當?shù)貙嶋H，既要保證相關(guān)制度能夠順利進行，也要提升宅基地的流轉(zhuǎn)效率。五、結(jié)語總之，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革和完善，需要遵循自愿的基本原則，政府相關(guān)部門也應當予以有效的干預，在維護公平、公正的前提下，保障農(nóng)民的基本權(quán)利。做好對宅基地使用權(quán)的登記工作，強化物權(quán)概念，積極