房地產開發(fā)成本核

房地產開發(fā)本錢核算土地獲得價款前期工程費根底設施費建筑安裝工程費公建配套設施費資本化利息開發(fā)間接費編輯課件〔一〕土地獲得價款：為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用。應設置以下明細：

1.土地出讓金：向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補交的地價。

2.土地征用及拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及拆遷補償

①土地征用費；②耕地占用費；③安置養(yǎng)老費；④拆遷補償費；⑤土地補償費。

3.合作補償款：補償合作方地價，合作建房分配的房屋本錢和稅金。

4.中介費

5.其他：含契稅、初始登記費等。

編輯課件〔二〕前期工程費；在取得土地開發(fā)權之后，工程開發(fā)前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、三通一平“等前期費用。

1．勘察設計費

①勘察及丈量費；②規(guī)劃設計費：含景觀設計；③競標設計補償費

2．三通一平費

①臨時道路；②臨時用電；②臨時用水；④場地平整；⑤臨時設施費

3．可行性研究費

①可行性研究編制費；②市場調查費；③工程建設咨詢費等

4．人防費

5．市政配套費

6．其他

①招標代理及管理費；②配套方案征詢費；③測繪費；④工程保險費；⑤環(huán)境評估費；⑥竣工檔案編制費；⑦日照分析：⑧審圖費；⑨曬圖費。編輯課件〔三〕根底設施費：建筑物外紅線內的根底設施支出。1．室外給排水系統(tǒng)①上水配套費；②雨污水；③直飲水；④熱水等2．室外電氣系統(tǒng)①供電配套工程費；②其他；3．室外燃氣系統(tǒng)①燃氣配套費；②其他；4．通訊系統(tǒng)：、寬帶，有線電視等。5．環(huán)衛(wèi)設施6．采暖系統(tǒng)7．其他編輯課件〔四〕建筑安裝工程費：工程開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入預算的各項費用。

1．建筑結構工程①根底工程：如樁基②主體結構工程；③門窗工程；④公共部位精裝修；⑤室內精裝修；⑥樣板房：主體內的樣板間的設計、裝修以及家具等費用。

2.設備及設備安裝工程

①室內水暖氣電管線設備；②室內設備及安裝：空調、電梯、上下壓配電等；③消防系統(tǒng)；④智能化系統(tǒng)：保安、電信、衛(wèi)星電視等。

3.室外總體工程①道路系統(tǒng)：小區(qū)道路、圍墻、門衛(wèi)、標識等；②園林環(huán)境工程：綠化建設等。

4．工程管理費①工程監(jiān)理費；②咨詢費；③施工合同外獎金；④質監(jiān)費、驗收費。

5．其他

編輯課件〔五〕公建配套設施費：開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。

1．會所，物業(yè)樓；2．兒童樂園；3．學校、幼兒園；4．游泳池；5．網(wǎng)球場；6．其他。

〔六〕資本化利息：直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。

1．利息支出；2．利息收入；3．匯兌損益；4．金融機構手續(xù)費。

編輯課件〔七〕開發(fā)間接費：與工程開發(fā)直接相關，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費用性支出；以及與工程推廣銷售有關但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。

1．工程管理費

①行政管理費：直接從事工程開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事工程開發(fā)部門的行政費。②在建工程抵押費：評估費、公證費、抵押登記手續(xù)費、財產保險費。

2．營銷費用：工程開盤前發(fā)生的廣告、籌劃、樣板間、售樓中心建設、售樓書，模型等所有營銷推廣費用。

①媒介廣告