房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的程序

房地產(chǎn)企業(yè)

開發(fā)工程相關(guān)會(huì)計(jì)核算南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司徐水炎1目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)二、房地產(chǎn)工程開發(fā)管理的一般流程三、本錢核算的根本程序四、本錢核算的對(duì)象確實(shí)定五、本錢費(fèi)用的歸集與分配六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題七、營業(yè)收入核算八、開發(fā)產(chǎn)品本錢的結(jié)轉(zhuǎn)九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在問題十、預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算2一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門是國民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和效勞兩種職能的獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)開展，會(huì)帶動(dòng)鋼鐵、橡膠、電氣、機(jī)械、石油等行業(yè)的開展一樣，它的開展會(huì)帶動(dòng)眾多的相關(guān)行業(yè)一起開展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機(jī)械和化工等，同時(shí)這些行業(yè)的開展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)開展的重要影響因素。所涉及的主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)金融和信貸、保險(xiǎn)等；以及與此緊密相關(guān)的中介效勞如融資、評(píng)估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。3一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)①資金密集。②智力密集。③受國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大；④投資周期較長，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。⑤售后效勞工作要求高。4二、房地產(chǎn)工程開發(fā)管理的一般流程1、投資時(shí)機(jī)研究與土地競(jìng)投對(duì)房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)研究與土地競(jìng)投活動(dòng)實(shí)施有效控制，為公司房地產(chǎn)開發(fā)獲得有價(jià)值的土地資源，并防范土地投資風(fēng)險(xiǎn)。主要工作內(nèi)容：工程選擇、工程建議書、概念設(shè)計(jì)、可研報(bào)告、競(jìng)投等。2、工程立項(xiàng)及可行性研究對(duì)工程立項(xiàng)及可行性研究工作流程實(shí)施有效的控制，提交各階段的可行性研究報(bào)告，為工程開發(fā)的立項(xiàng)和深入開展工程全程籌劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：開發(fā)方案、資金方案、各階段可研報(bào)告、竣工后評(píng)估等。5二、房地產(chǎn)工程開發(fā)管理的一般流程3、工程全程籌劃對(duì)工程全程籌劃過程實(shí)施有效控制，為房地產(chǎn)開發(fā)工程的設(shè)計(jì)、施工、營銷等工作提出合理的依據(jù)。主要工作內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研、全程籌劃、各階段籌劃書等。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作對(duì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作實(shí)施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)工程的施工、營銷提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競(jìng)選、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、規(guī)劃驗(yàn)收等。6二、房地產(chǎn)工程開發(fā)管理的一般流程5、工程施工工程管理程序?qū)こ坦こ痰脑靸r(jià)、進(jìn)度、質(zhì)量與平安實(shí)施有效的管理和控制，確保商品房施工過程的工程管理符合規(guī)定的要求。主要工作內(nèi)容：施工組織設(shè)計(jì)、三通一平、選擇供方、圖紙會(huì)審、物資準(zhǔn)備、開工建設(shè)、施工管理、專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、保修維修等。6、市場(chǎng)推廣與營銷對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場(chǎng)推廣、樓盤銷售籌劃、商品房買賣活動(dòng)的評(píng)審、交付過程的控制以及顧客投訴實(shí)施有效的控制，確保市場(chǎng)推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。主要工作內(nèi)容：營銷籌劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。7二、房地產(chǎn)工程開發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序?qū)疚械奈飿I(yè)管理進(jìn)行有效控制，確保公司商品房售后效勞的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗(yàn)收交接等。8三、本錢核算的根本程序〔1〕根據(jù)工程特點(diǎn)和本錢核算對(duì)象確實(shí)定原那么，確定本錢核算對(duì)象?！?〕設(shè)置有關(guān)本錢核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)本錢費(fèi)用。〔3〕按受益原那么和配比原那么，確定應(yīng)分?jǐn)偙惧X費(fèi)用在各本錢核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)?！?〕將歸集的開發(fā)本錢費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各本錢核算對(duì)象之間進(jìn)行分配?！?〕職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的本錢，正確計(jì)算分?jǐn)偂?三、本錢核算的根本程序〔6〕編制工程開發(fā)本錢計(jì)算表，計(jì)算各本錢核算對(duì)象的開發(fā)總本錢?！?〕正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)標(biāo)段之間的開發(fā)本錢，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品本錢。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售本錢?！?〕編制本錢報(bào)表，根據(jù)本錢核算和管理要求，總括反映各本錢核算對(duì)象的本錢情況。10四、本錢核算的對(duì)象確實(shí)定〔1〕確定原那么滿足本錢計(jì)算的需要；便于本錢費(fèi)用的歸集；利于本錢的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)本錢監(jiān)控的要求。11四、本錢核算的對(duì)象確實(shí)定〔2〕確定具體本錢核算對(duì)象根據(jù)上述原那么，結(jié)合工程開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體本錢核算對(duì)象?！魡误w開發(fā)工程，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為本錢核算對(duì)象?！粼谕婚_發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工單位承包的工程，為一個(gè)本錢核算對(duì)象。12四、本錢核算的對(duì)象確實(shí)定◆對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)工程，可以結(jié)合工程特點(diǎn)和本錢管理的需要，按開發(fā)工程的施工標(biāo)段/產(chǎn)品類型劃分本錢核算對(duì)象。同一施工標(biāo)段工程有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分本錢核算對(duì)象的根底上，還應(yīng)按功能劃分本錢核算對(duì)象。同一施工標(biāo)段有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分本錢核算對(duì)象。13四、本錢核算的對(duì)象確實(shí)定◆根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不管其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品本錢，均可單獨(dú)作為本錢核算對(duì)象。〔對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)工程效勞的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)工程本錢且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為本錢核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋的本錢科目?！?4五、本錢費(fèi)用的歸集與分配1、本錢費(fèi)用的歸集與分配的根本原那么和要求會(huì)計(jì)核算的一般原那么有真實(shí)性、實(shí)質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、謹(jǐn)慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中要特強(qiáng)調(diào)的是真實(shí)性、一致性、可比性、配比、謹(jǐn)慎性、劃分資本支出和收益支出等。15五、本錢費(fèi)用的歸集與分配2、開發(fā)工程本錢核算科目劃分與設(shè)置開發(fā)本錢下設(shè)一級(jí)科目成本科目代碼成本科目名稱4301.401土地費(fèi)用4301.402前期工程費(fèi)4301.403建安工程費(fèi)4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4301.405園林環(huán)境工程費(fèi)4301.406公共配套設(shè)施費(fèi)4301.407開發(fā)間接費(fèi)4301.409財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用）16五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.401土地費(fèi)用的歸集

注：其他土地費(fèi)用含交易效勞費(fèi)1.5元/平方米土地面積、土地登記費(fèi)40元/500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.401.01土地價(jià)款4301.401.02土地出讓契稅出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的4%4301.401.03其他土地費(fèi)用4301.401.04征地補(bǔ)償費(fèi)4301.401.05拆遷補(bǔ)償費(fèi)4301.401.06征地規(guī)費(fèi)17五、本錢費(fèi)用的歸集與分配土地費(fèi)用的分配◆能分清本錢核算對(duì)象的，可直接將土地本錢計(jì)入商品房的本錢核算對(duì)象中；◆如果分不清本錢核算對(duì)象，可先進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)本錢核算對(duì)象間按占地面積分配；◆通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)本錢核算對(duì)象。具體分配方法為：1〕先按小區(qū)的占地面積將土地本錢分配到各組團(tuán)；18五、本錢費(fèi)用的歸集與分配2〕再將分配到各組團(tuán)內(nèi)的土地本錢，按組團(tuán)內(nèi)房屋等本錢核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；3〕然后將分配到組團(tuán)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地本錢，按房屋等本錢核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等本錢核算對(duì)象的開發(fā)本錢；4〕房屋等本錢核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等本錢核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。19五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.402前期工程費(fèi)〔開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)〕注：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中包括工程籌劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、模型、動(dòng)畫等。領(lǐng)照規(guī)費(fèi)中包括市政公用根底設(shè)施配套費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、規(guī)劃效勞費(fèi)、教育增容費(fèi)、開展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.01勘察測(cè)量費(fèi)4301.402.01.01勘察包括普勘、詳勘4301.402.01.02測(cè)量包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.03建設(shè)規(guī)費(fèi)4301.402.03.01領(lǐng)照規(guī)費(fèi)4301.402.03.02增容費(fèi)自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雙電源供電貼費(fèi)20五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.402前期工程費(fèi)〔續(xù)〕注：三通一平費(fèi)中包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、市政管線遷移費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.04施工準(zhǔn)備費(fèi)4301.402.04.01三通一平費(fèi)4301.402.04.02臨時(shí)設(shè)施費(fèi)21五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)〔主體建筑工程費(fèi)〕注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.01樁基工程

4301.403.01.01工程樁施工費(fèi)

含試樁施工費(fèi)

4301.403.01.02工程樁甲供材含試樁甲供材

4301.403.01.03樁基檢測(cè)費(fèi)

含試樁檢測(cè)

4301.403.02支護(hù)工程4301.403.02.01支護(hù)工程設(shè)計(jì)施工費(fèi)含支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、監(jiān)測(cè)費(fèi)等4301.403.02.02支護(hù)工程甲供材

22五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)〔續(xù)〕注：甲/直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.04土石方工程

包括排水費(fèi)、輕型井點(diǎn)、沉井等降水費(fèi)

4301.403.05主體工程及粗裝修

包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車庫地下室

4301.403.05.01一般土建工程

4301.403.05.01.01工程施工費(fèi)包含在土建合同或土建定額的項(xiàng)目，一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.01.02甲/直供材料建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供材料

23五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)〔續(xù)〕注：工程施工費(fèi)中包括室內(nèi)給排水施工費(fèi)室內(nèi)強(qiáng)、弱電施工費(fèi)通風(fēng)和采暖工程費(fèi)等。甲/直供材料中包括給排水主材及配件強(qiáng)弱電主材及配件通風(fēng)和采暖設(shè)備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設(shè)備等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.05.02一般安裝工程4301.403.05.02.01工程施工費(fèi)一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.02.02甲/直供設(shè)備與主材

工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材

4301.403.05.04

一般建安工程材差

24五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)〔續(xù)〕注：專項(xiàng)土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨(dú)立發(fā)包的專項(xiàng)工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊工程。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場(chǎng)等；二是包含在土建單位合同中，而實(shí)際操作時(shí)又單獨(dú)發(fā)包的工程。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。專項(xiàng)安裝工程中包括消防設(shè)備與器材及工程安裝費(fèi)、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)備、主材及工程費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電梯設(shè)備及其安裝費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.08

專項(xiàng)土建工程4301.403.09

專項(xiàng)安裝工程

4301.403.09.01

工程施工費(fèi)

4301.403.09.02甲/直供設(shè)備與主材

25五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)〔續(xù)〕注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費(fèi)、公共部位精裝飾材及施工費(fèi)、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費(fèi)、商鋪精裝材設(shè)及施工費(fèi)架空層精裝材設(shè)及施工費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.12精裝修工程有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項(xiàng)目4301.403.12.01精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及效果圖等4301.403.12.02精裝修施工費(fèi)4301.403.12.03精裝修甲/直供材4301.403.18

樣板房

4301.403.18.01

樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)

4301.403.18.02樣板房施工費(fèi)4301.403.18.05

甲/直供材料設(shè)備26五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.404.01室外給水系統(tǒng)工程4301.404.02室外雨污水系統(tǒng)工程4301.404.04室外燃?xì)庀到y(tǒng)工程按戶外800元/米收取4301.404.06室外供、配電系統(tǒng)工程4301.404.08室外消防管網(wǎng)工程4301.404.10室外智能化系統(tǒng)工程小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12小區(qū)路燈系統(tǒng)4301.404.16其他工程4301.404.20甲/直供設(shè)備主材27五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.405園林環(huán)境工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.405.01

環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)

4301.405.02

綠化工程費(fèi)

區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出4301.405.03

園建工程費(fèi)

包括園林的道路、廣場(chǎng)、建筑小品、雕塑、噴泉土建等4301.405.05

圍墻建設(shè)費(fèi)

4301.405.07

小區(qū)道路費(fèi)

含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等4301.405.11

室外零星工程

包括背景音樂、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等4301.405.15

室外配套設(shè)施與器材

包括室外的體育器材、游樂設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報(bào)箱及雨棚等28五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.406公共配套設(shè)施費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.406.01社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等4301.406.03幼兒園4301.406.04學(xué)校4301.406.06人防及車庫工程小區(qū)集中建設(shè)配套人防地下室、車庫4301.406.08物業(yè)管理設(shè)施含獨(dú)立的物業(yè)管理建筑物、崗?fù)さ?301.406.11污水泵站4301.406.12垃圾收集站4301.406.13環(huán)衛(wèi)作息和工具房4301.406.18其他設(shè)施含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場(chǎng)、車蓬等

29五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.407開發(fā)間接費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.407.01

工程監(jiān)理費(fèi)總投資的1.2％—2.5％4301.407.02

預(yù)算編審費(fèi)4301.407.03

工程質(zhì)檢檢測(cè)費(fèi)4301.407.06

技術(shù)服務(wù)費(fèi)4301.407.08

施工水電費(fèi)4301.407.11

物業(yè)管理費(fèi)4301.407.12

辦公費(fèi)用4301.407.20其他30五、本錢費(fèi)用的歸集與分配4301.409資本化借款費(fèi)用〔1〕借款費(fèi)用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)；〔2〕可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)工程直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；〔3〕可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)工程的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開發(fā)工程；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各工程累計(jì)投資額、各工程缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)工程間分?jǐn)偂?1五、本錢費(fèi)用的歸集與分配利息資本化計(jì)算分?jǐn)偙怼?*季度/月份〕全部工程資金占用平均余額總數(shù)=合計(jì)4欄+合計(jì)9欄=80000利息分?jǐn)傁禂?shù)=本期應(yīng)分?jǐn)偫⒔痤~/全部工程本期資金占用平均余額總數(shù)=800/80000=0.01項(xiàng)目

預(yù)付賬款平均余額

開發(fā)成本平均余額

減：應(yīng)付賬款平均余額

小計(jì)

分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本利息數(shù)

開發(fā)產(chǎn)品平均余額

減：應(yīng)付賬款平均余額

減：預(yù)提費(fèi)用平均余額

小計(jì)

分?jǐn)傆?jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用利息

1234=1+2-35=利息分?jǐn)傁禂?shù)*46789=6-7-810=利息分?jǐn)傁禂?shù)*9A項(xiàng)目500021000100025000250100000010000100B項(xiàng)目100090000100001006000500500500050C項(xiàng)目2000800001000010000000D項(xiàng)目300012000015000150500000500050合計(jì)1100020000100060000600210005005002000020032五、本錢費(fèi)用的歸集與分配注：利息分?jǐn)傄话忝考径纫淮危皇怯械你y行按季結(jié)息，二是即使按月結(jié)息，其結(jié)息日也是每月21日，每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息，對(duì)于公司較大、貸款較多的公司，財(cái)務(wù)部門的工作量較大。另外，按季分?jǐn)偫⒁材軡M足公司財(cái)務(wù)核算的需要。在此，也要注意兩個(gè)應(yīng)付賬款的區(qū)別，一個(gè)是有關(guān)開發(fā)本錢的，一個(gè)是有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的。在多工程的開發(fā)公司，分配到各工程的利息還涉及具體的會(huì)計(jì)處理問題，一般資本化利息只分配到整個(gè)工程，不分配到具體的本錢核算對(duì)象，即不分配到組團(tuán)或標(biāo)區(qū)，這樣便于會(huì)計(jì)處理。33五、本錢費(fèi)用的歸集與分配資本化借款費(fèi)用分配這里是指分配到開發(fā)工程的利息如何分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢中，其方法有二：一是按當(dāng)期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個(gè)開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進(jìn)行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個(gè)開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進(jìn)行分配。第一種方法更合理些，但第二種方法更簡(jiǎn)便些。34六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題1、同一本錢工程與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的本錢工程的分類核算問題同一本錢工程與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系問題主要是指一項(xiàng)工程包括不同的核算對(duì)象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時(shí)又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個(gè)單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的本錢工程的分類核算問題主要是指一個(gè)施工單位同時(shí)做了多項(xiàng)工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊〔屋前后〕室外工程。會(huì)計(jì)處理上往往先將它們作為一作整體進(jìn)行歸集，然后借助工程預(yù)算和工程決算來進(jìn)行歸類和分配。35六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題2、同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共本錢分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)問題主要是指一個(gè)開發(fā)工程同時(shí)存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、〔小〕高層、高級(jí)公寓、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時(shí)，由于其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等不一致，其對(duì)公共本錢、公共設(shè)施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設(shè)施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實(shí)施。但要正確鑒定其受益不同的程度幾乎是不可能的。個(gè)人的看法是對(duì)差異大的且能夠區(qū)分的局部，如高級(jí)公寓建筑范圍〔組團(tuán)、期〕的園林環(huán)境，要求有單獨(dú)合同、單獨(dú)核算；可以按一定的配套的數(shù)量進(jìn)行分配的，也可要求進(jìn)行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費(fèi)等可以按各組團(tuán)的供電量大小進(jìn)行分配。但對(duì)于公共設(shè)施、公共園林環(huán)境等那么只能按一定標(biāo)準(zhǔn)平均分配。36六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題3、地下〔人防〕車庫本錢的歸集和分?jǐn)倖栴}〔1〕為解決停車難問題和人防標(biāo)準(zhǔn)提高，規(guī)劃方案對(duì)地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)局部品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。〔2〕地下車庫往往和地上建筑相連，本錢難以劃分。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等?！?〕不同類別物業(yè)地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)也不一致?！?〕地下室往往集中建設(shè)，多屋住宅下面不一定建地下室?！?〕地下車庫都有人防功能，其中又分6級(jí)和6B級(jí)人防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求。37六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題〔6〕由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。〔7〕6級(jí)人防地下車庫一般不可出售但可出租，當(dāng)配比低于1：1時(shí)，15%的地下車庫不可出售。〔8〕銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量本錢不能彌補(bǔ)。〔9〕租金和本錢相比很低。地下〔人防〕車庫本錢的歸集和分?jǐn)?，始終是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)以要求必須核算其本錢。個(gè)人認(rèn)為地下〔人防〕車庫本錢的歸集和分?jǐn)倯?yīng)掌握以下原那么：a.分?jǐn)偛豢墒鄣叵隆踩朔馈耻噹烀娣e的本錢；b.表達(dá)本錢補(bǔ)償原那么。38六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題例如：一小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè)二個(gè)地下車庫，其中：標(biāo)準(zhǔn)人防6級(jí)地下車庫4,000平方米,總投資預(yù)算為1,120萬元，6B級(jí)人防地下車庫20,000平方米，總投資4,400萬元，可利用停車面積14,000平方米，可劃分停車位360個(gè)，每個(gè)車位售價(jià)80,000元，該小區(qū)車庫配比為1：0.8〔每戶0.8個(gè)車位〕。據(jù)此，從會(huì)計(jì)核算角度分析：a.可售車位306個(gè)〔360*85%〕；b.每個(gè)車位本錢不應(yīng)超過70,760；〔80000*〔1-營業(yè)稅5.55%-土地增值稅1%-經(jīng)營管理費(fèi)5%〕c.應(yīng)分?jǐn)偟叵萝噹毂惧X3355萬元。〔1120+4400-306*53070/10000〕39六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題4、小區(qū)外本錢的處理問題主要可能有市政配套設(shè)施，如供水、供電、供氣、學(xué)校等配套設(shè)施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。40六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題5、甲供材料及其材料差價(jià)的核算在此主要講的是房地產(chǎn)開發(fā)工程材料核算的特點(diǎn)，而不是材料的一般核算?！?〕材料計(jì)價(jià)：由于房地產(chǎn)開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實(shí)際本錢法；〔2〕出庫入庫核算：材料管理部門根據(jù)材料采購方案、采購申請(qǐng)單、材料驗(yàn)收單、入庫單及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)辦理材料入庫手續(xù)、付款申請(qǐng)手續(xù)等，會(huì)計(jì)上借記“庫存材料〞；會(huì)計(jì)部門根據(jù)有效的材料領(lǐng)用單據(jù)貸記“庫存材料〞，并借記相關(guān)的本錢費(fèi)用科目。很多情況往往是一邊入庫一邊出庫，入庫出庫手續(xù)同時(shí)辦理。41六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題〔3〕材料差價(jià)的結(jié)算：施工單位領(lǐng)用的材料往往和工程工程中標(biāo)標(biāo)書的定額數(shù)量不一致，就是所謂的材料“超供〞和“欠供〞，這就要進(jìn)行材料“超供〞和“欠供〞數(shù)量和金額〔材料差價(jià)〕的結(jié)算，多退少補(bǔ)。計(jì)算其方法有二種。例如：工程合同造價(jià)決算1000萬元，其中甲供鋼材280萬元，預(yù)算數(shù)量1000噸，預(yù)算價(jià)格2800元/噸，實(shí)際供給數(shù)量1010噸，實(shí)際采購價(jià)格3800元/噸，那么材差為超〔+〕3.8萬元〔〔1010-1000〕*3800〕，應(yīng)付工程款716.20萬元〔1000-280-3.8〕。另一種計(jì)算方法是從合同造價(jià)決算中扣除實(shí)際供給數(shù)量的預(yù)算價(jià)格，即282.80萬元〔1010*2800〕，然后計(jì)算超欠供數(shù)量的實(shí)際采購價(jià)格與預(yù)算價(jià)格的差價(jià)，即1萬元〔10*〔3800-2800〕〕，應(yīng)付工程款716.20萬元〔1000-282.8-1〕。42六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題6、甲供材料營業(yè)稅的征收問題個(gè)人認(rèn)為征收甲供材料營業(yè)稅主要是為了解決建筑安裝營業(yè)稅和征收管理問題，目前可能存在較多偷漏稅的情況，可能表現(xiàn)在開假發(fā)票、扣除甲供材少開發(fā)票、各單位為爭(zhēng)稅源使得納稅分散管理困難、返還局部稅款優(yōu)惠等以及由此引發(fā)的一些違法犯罪行為。但征收甲供材料營業(yè)稅實(shí)際上是納稅義務(wù)人發(fā)生改變，對(duì)應(yīng)稅金額的影響主要是增加了甲供材料差價(jià)，實(shí)際上金額不大，如前例，因?yàn)槭┕挝槐緛砭鸵鼍?000萬元正式票據(jù)并繳納營業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前主要是鋼材差價(jià)相對(duì)較大，上例中差價(jià)為101萬元〔1010*1000〕。43六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題改變征稅方式，也會(huì)帶來其他問題：a.會(huì)計(jì)核算較困難，加大了會(huì)計(jì)核算工作量。由于房地產(chǎn)涉及的材料品種很多，要分清每一種材料是否甲供材困難較大，工作量也大。b.可能會(huì)改變工程預(yù)算的方式，改變工程承包方式。c.征收管理也有一定難度。工程財(cái)務(wù)決算例如：應(yīng)付款：土建工程決算10,000,000水電工程決算950,000材料采保費(fèi)和下力費(fèi)50,000小計(jì)11,000,00044六、本錢費(fèi)用的歸集與分配存在的問題應(yīng)收〔扣〕款：預(yù)工程款4,500,000甲供材料4,000,000超〔欠〕供材料100,000施工、生活水電費(fèi)150,000預(yù)留維修費(fèi)328,500小計(jì)9,078,500應(yīng)付工程款2,021,50045七、營業(yè)收入核算1、收入分類主要包括標(biāo)準(zhǔn)普通住宅、普通住宅、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)用房、地下室及地下車庫、租賃收入、固定資產(chǎn)出售、價(jià)外收入等。2、收入確認(rèn)準(zhǔn)那么公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；既沒有保存通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的本錢能夠可靠地計(jì)量時(shí)確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的具體條件：工程已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；簽訂了銷售合同，并履行了合同規(guī)定的義務(wù),房屋已交付或已發(fā)出交房通知書；取得了銷售價(jià)款或確信可以取得；本錢能夠可靠地計(jì)量。46七、營業(yè)收入核算3、收入確認(rèn)時(shí)間和所得稅從形象進(jìn)度看，比較明顯的有商品房封頂、商品房竣工、商品房交付。每階段相隔約六個(gè)月時(shí)間左右。根據(jù)收入確認(rèn)準(zhǔn)那么，應(yīng)以商品房交付為收入確認(rèn)條件，但實(shí)際工作中，由于出于各種不同的目的和需要，有時(shí)往往會(huì)提前和滯后，和所得稅的繳納產(chǎn)生直接的影響。收入確認(rèn)提前，當(dāng)工程結(jié)算利潤率高于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤率時(shí)，實(shí)際上是提前多繳納了所得稅；當(dāng)工程結(jié)算利潤率低于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤率時(shí)，實(shí)際上是提前少繳納了所得稅。收入確認(rèn)滯后的情況和上述剛相反。建議稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際工作中能統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，以公平納稅，并防止違規(guī)行為的發(fā)生。由于房屋交付時(shí)間有明確的合同約定，易于掌握，可操作。47七、營業(yè)收入核算例如：工程按預(yù)收賬款計(jì)算的應(yīng)稅金額為預(yù)收賬款的10%〔20%扣除稅費(fèi)〕，按工程決算的應(yīng)稅金額為預(yù)收賬款的15%，當(dāng)期有2億元預(yù)收賬款提前確認(rèn)收入，那么提前多繳所得稅250萬元〔20000*〔15%-10%〕*25%〕。假設(shè)滯后確認(rèn)收入，那么形成滯后少繳所得稅250萬元。48八、開發(fā)產(chǎn)品本錢的結(jié)轉(zhuǎn)理論上非常簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)上表現(xiàn)為“開發(fā)本錢〞科目轉(zhuǎn)為“開發(fā)產(chǎn)品〞科目。這主要是實(shí)際工作中涉及的的問題，在這個(gè)過程中要考慮以下問題：1、開發(fā)本錢的明細(xì)科目很多，同樣產(chǎn)品本錢的構(gòu)成工程也很多，都從明細(xì)科目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品本錢缺乏可操作性；2、開發(fā)產(chǎn)品完工交付時(shí)，工程竣工決算并未全部完成，得不到開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際本錢；3、要盡可能保持本錢核算科目實(shí)際發(fā)生金額的連續(xù)，方便查詢、對(duì)賬、分析。49八、開發(fā)產(chǎn)品本錢的結(jié)轉(zhuǎn)例如：2024年6月30日，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品本錢前的余額為1000萬元，本期需結(jié)轉(zhuǎn)300萬元記入開發(fā)產(chǎn)品，假設(shè)直接減記規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，那么余額為700萬元，經(jīng)過一段時(shí)間后，假設(shè)想查詢規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)支付的金額，那么從余額中已經(jīng)得不到，經(jīng)過屢次結(jié)轉(zhuǎn)長時(shí)間后更是如此。預(yù)付工程款工程要特別引起重視，結(jié)算時(shí)特別容易出現(xiàn)少扣預(yù)付款的情況。為此，在實(shí)際工作中，往往在開發(fā)本錢二級(jí)科目中設(shè)置專門用于結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品本錢的科目，已發(fā)生完的本錢工程按實(shí)際本錢分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，未發(fā)生完的本錢工程按預(yù)算本錢分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。50九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題1、開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢時(shí)的有關(guān)規(guī)定〔國稅發(fā)[2024]31號(hào)文〕開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行本錢、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品本錢、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)本錢與計(jì)稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢的界限?！?〕開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原那么計(jì)入本錢對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期本錢對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期本錢對(duì)象。〔2〕開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分本錢對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接本錢、間接本錢和共同本錢。51九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題〔3〕開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接本錢、間接本錢和共同本錢，應(yīng)按配比原那么將其分配至各本錢對(duì)象。其中，直接本錢和能夠分清本錢負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢，直接計(jì)入本錢對(duì)象中；共同本錢以及因多個(gè)工程同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢，應(yīng)按各個(gè)本錢對(duì)象〔工程〕占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配?！?〕計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提〔或應(yīng)付〕費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢。〔5〕計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整?！?〕開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅本錢，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)本錢，那么應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅本錢。52九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題2、這和房地產(chǎn)企業(yè)工程開發(fā)本錢發(fā)生和和工程款項(xiàng)的結(jié)算的模式不一致，在實(shí)際工作中造成很多困難：〔1〕工程施工進(jìn)度快于工程款支付進(jìn)度；〔2〕主體工程進(jìn)度一般快于室外及配套工程進(jìn)度；〔3〕工程決算在工程竣工后較長時(shí)間才能完成；〔4〕質(zhì)保金、維修金的支付一般為二至五年；〔4〕涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負(fù)擔(dān)；〔5〕對(duì)于工程公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問題。53九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題例如：一開發(fā)工程總投資10億元，當(dāng)投資總額到達(dá)9億元時(shí)，工程已全部完工，銷售已到達(dá)80%，由于計(jì)稅本錢和會(huì)計(jì)本錢的差異，需調(diào)增應(yīng)納所得稅金額8000萬元，調(diào)增所得稅2000萬元，剩余房源銷售所產(chǎn)生的應(yīng)稅金額往往缺乏8000萬元，且還須預(yù)繳所得稅，同時(shí)，也給企業(yè)增加了沉重負(fù)擔(dān)。3、建議允許房地產(chǎn)開發(fā)公司按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃和預(yù)算進(jìn)行預(yù)提，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核計(jì)入計(jì)稅本錢。54十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算1、按目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)方法執(zhí)行的政策標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)我們測(cè)算，一個(gè)工程預(yù)繳了１％的土地增值稅后，要不補(bǔ)繳土地增值的銷售凈利潤也只有約9％左右，毛利率只有約22%。銷售凈利潤僅和銀行的貸款利息相當(dāng)；顯然和高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。從全國范圍看，南京市目前執(zhí)行的土地增值稅匯算清繳試點(diǎn)方法，也是和全國各大中城市的匯算清繳方法不相協(xié)調(diào)的。55十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算2、目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)方法，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)管理、有實(shí)力和品牌的優(yōu)秀開發(fā)商不利，同時(shí)又從另一方面助長了管理不標(biāo)準(zhǔn)、本錢收入核算不標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會(huì)造成稅收上的“不公平〞。同時(shí)，由于普通商品房不享有增值率２０％以下稅收優(yōu)惠政策，也會(huì)助長開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的過度投入，進(jìn)一步提高售價(jià)，以彌補(bǔ)開發(fā)商的過重土地增值稅負(fù)擔(dān)，這和國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策相違背的。56十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算3、按照〔國辦發(fā)［2024］26號(hào)〕文的精神，對(duì)普通商品房享有增值率20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。而目前試點(diǎn)執(zhí)行的普通商品房只是經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房的解釋不符合相關(guān)的文件精神。根據(jù)〔蘇地稅發(fā)［2024］75號(hào)〕文，南京市〔蘇地稅發(fā)［2024］154號(hào)〕文也明確土地增值稅的核定征收方法，但南京市沒有執(zhí)行。57十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算4、對(duì)于代收費(fèi)用問題，在計(jì)繳企業(yè)流轉(zhuǎn)稅收明確不得在營業(yè)收入中扣除，而在土地增值稅匯算中不準(zhǔn)加扣20％的金額。公司認(rèn)為政策的執(zhí)行存在矛盾。且上述支出在國家1993年出臺(tái)的土地增值稅條例時(shí)并不存在，實(shí)際上，在土地增值稅的本錢費(fèi)用計(jì)算口徑上和房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的存在不一致，似乎這些本錢費(fèi)用不該發(fā)生，這實(shí)際上有違原那么。5、目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響極大，且土地本錢和建筑本錢和二三年前相比有較大幅度上升。近兩年取得的工程有相當(dāng)局部還存在退還已預(yù)繳的土地增值稅問題。58十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算6、關(guān)于多工程公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除問題。按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙痤~機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計(jì)算的金額，否