邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路與建議

邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步籌劃思路及建議漢世佳投資參謀有限公司Dec16,2024

目錄TOC\o\h\z目錄 1第一局部邯鄲商業(yè)工程的籌劃背景 2第二局部邯鄲商業(yè)工程籌劃思路及具體操作方法 32.1在市場調(diào)查方面 32.2在市場分析及可行性研究方面 62.2.1市場分析內(nèi)容與工作流程 62.2.2工作方法 9第三局部工程地塊周邊環(huán)境 10第四局部工程所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題 124.1現(xiàn)狀概況 124.2主要存在的問題 124.2.1、在規(guī)劃方面存在的問題 124.2.2業(yè)物業(yè)營銷中的問題 13第五局部邯山商業(yè)街區(qū)營銷策略 155.1邯山商業(yè)街區(qū)定位 155.2邯山商業(yè)街區(qū)營銷籌劃模式的選擇 155.3核心營銷策略的制定 16第六局部總體開展策略及開發(fā)模式 176.1工程總體開展策略 176.2工程開發(fā)模式 17第七局部對邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議 21第八局部工程拆遷階段應(yīng)該注意的問題： 23

第一局部邯鄲商業(yè)工程的籌劃背景中國房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個商鋪、寫字樓、住宅三分天下、鼎足之勢的全新時代。我們敢說，商業(yè)地產(chǎn)定會成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的下一個熱點。值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念、營銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同：作為一個動態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價值和經(jīng)營特色。商業(yè)性更強，對于開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求更高。商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出讓年限只有40年。商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強，商業(yè)風(fēng)險大，對企業(yè)資金和開發(fā)模式依賴比擬強?！鎸ι虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)工程如何制定開發(fā)策略、經(jīng)營策略、銷售策略；如何通過本工程到達企業(yè)利益最大化，并榮耀完成企業(yè)的使命、社會的使命。這正是邯鄲商業(yè)工程的籌劃背景，邯鄲商業(yè)工程給籌劃提供了一操作平臺，籌劃將為工程披上一件成功的外衣。

第二局部邯鄲商業(yè)工程籌劃思路及具體操作方法根據(jù)我司的對商業(yè)的操作經(jīng)驗和本工程的實際需要，制定邯鄲商業(yè)工程的籌劃操作思路如下：2.1在市場調(diào)查方面對房地產(chǎn)行家而言，市場調(diào)查只是對其“感覺〞的論證。這既是中國房地產(chǎn)的為難之處，又是市場調(diào)查長久以來受非議的地方。但是勿庸置疑的是，專業(yè)市場調(diào)查能力是開展商工程致勝的重要保障。通過標準的調(diào)查研究方法為客戶提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營銷方案，是漢世佳的使命。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠歷經(jīng)檢驗的市場研究模型、正確的資料搜集方法、嚴格的質(zhì)量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評估，才能說明提供給客戶的一個百分數(shù)的價值?！惨弧吃诖宋覀儍H就邯鄲商業(yè)改造工程擬采用的調(diào)查方法和手段作一系統(tǒng)描述。1.定量研究入戶訪問：作為消費者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法，漢世佳開展了自己的抽樣框架、訪問員與實地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費者信息的真實與有效。電話訪問：漢世佳在同業(yè)中較早建立了中心城市居民家庭電話樣本框，輔之以計算機輔助抽樣系統(tǒng)、專職電話訪問員等資源，保證了隨機撥號技術(shù)〔RDD〕的應(yīng)用。街頭攔訪：攔截訪問是指在某個場所〔一般是較繁華的商業(yè)區(qū)〕攔截在場的一些人進行面訪調(diào)查。攔截面訪的好處在于效率高。定點訪問：經(jīng)驗顯示，在購物地點實施調(diào)查能夠最大限度模擬真實的購置環(huán)境。定點訪問在專職督導(dǎo)的全程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時有效保證調(diào)查結(jié)果的真實性。郵寄調(diào)查：在調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目標或特定受訪者時，采用郵寄問卷的方法。網(wǎng)上調(diào)查：E-mail方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。2.定性研究小組焦點座談會：由主持人以一種無結(jié)構(gòu)的自然的形式與一個小組的被調(diào)查者交談。通過傾聽一組從調(diào)研者所要研究的目標市場中選擇來的被調(diào)查者，從而獲取對既定問題的深入了解。深度訪談：通過無結(jié)構(gòu)的、直接的、個人的訪問，以揭示對某一問題的潛在動機、信念、態(tài)度和感情。在研究中，對專家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問能快速有效地收集信息。緯群的深度訪問從提綱設(shè)計到訪問執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔(dān)當(dāng)，有效保證了工程質(zhì)量。企業(yè)訪談：由于中國企事業(yè)單位的強大購置力和獨特的購置決策，因而對單位用戶的深入研究也成為我們此次設(shè)計的要求之一。緯群采用專家訪員、100％的問卷復(fù)核機制，為客戶提供滿意的效勞。3.探索性研究文案研究：二手數(shù)據(jù)收集、歷史數(shù)據(jù)分析等。典型調(diào)查：針對典型案例、主要競爭對手的單項調(diào)查。觀察訪談：如偽裝購物、觀察客戶等。〔二〕市場調(diào)查內(nèi)容消費者意愿調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括購物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿意度調(diào)查、期望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者根本資料及對本案的看法等。進駐經(jīng)營者訪談。調(diào)查內(nèi)容包括進駐意愿調(diào)查、進駐方式調(diào)查、經(jīng)營方式調(diào)查、對本案的看法。專家意見調(diào)查。以訪談方式收集相關(guān)專家對本案的看法以及所提出的珍貴意見。邯鄲市政府意見調(diào)查。訪談邯鄲市政府意見，并了解邯鄲市商業(yè)工程改造之后期望經(jīng)營模式及目標。2.2在市場分析及可行性研究方面2.2.1市場分析內(nèi)容與工作流程區(qū)位特性與根本條件分析。其中包括：a﹑區(qū)域環(huán)境特性分析b﹑周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查c﹑區(qū)域社會經(jīng)濟開展現(xiàn)況分析d﹑區(qū)域人口特性分析e﹑交通運輸系統(tǒng)分析g﹑公共設(shè)施設(shè)計分析相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析商圈開展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測。分析現(xiàn)有商圈開展趨勢及對區(qū)域周邊商圈開展?jié)摿ψ錾钜徊搅私猓赃M一步擬定區(qū)域開展方向。競爭者分析。收集商圈范圍內(nèi)競爭者的經(jīng)營狀況，如規(guī)模、商品種類、區(qū)位等，并分析對本案的影響。SWOT分析。分析本案之優(yōu)、劣勢、時機、威脅，以擬定本案開發(fā)策略方向。經(jīng)營管理分析。投資效益評估。

市場研究分析工作流程圖計計方案目標確立基地分析市場調(diào)查分析市場潛力分析投資者問卷調(diào)查消費者問卷調(diào)查中國商業(yè)市場分析北京、上海、深圳城市商場市場分析城市商場供需推估案例分析商圈零售市場調(diào)查現(xiàn)況分析階段開發(fā)方案研擬階段綜合結(jié)論階段本案產(chǎn)品定位分析市場定位、產(chǎn)品組成業(yè)別規(guī)模、附屬設(shè)施土地開發(fā)方案研擬經(jīng)營模式分析相關(guān)法令分析開發(fā)程序規(guī)劃財務(wù)規(guī)劃分析方案評選開發(fā)與招商方案擬定財務(wù)方案擬定設(shè)備說明招商文件擬定專業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)方案回饋修正2.2.2工作方法專業(yè)分工法。本案工作之根本理念，系運用專業(yè)分工的方法。集體討論法。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進度與監(jiān)督，以召開屢次工作會議方式，整合各專業(yè)參謀之工作成果，并與業(yè)主保持緊密的溝通，以達成工作共識之建立。市場調(diào)查法。本研究中將包括消費者問卷調(diào)查、經(jīng)營者意見訪問、現(xiàn)場踏勘……等方式，以收集第一手的資料。次級資料收集法。本研究并將收集相關(guān)政府統(tǒng)計資料、不動產(chǎn)雜志、專業(yè)研究報告，以及本現(xiàn)有資料庫等次級資料，以建立本案專屬的資料庫。系統(tǒng)分析法。整個規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實并進，達成方案的充分落實。

第三局部工程地塊周邊環(huán)境地理位置及現(xiàn)狀：該工程位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路以南，浴新街以東。所在位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。目前該工程所在地以平房和局部二層樓房為主要建筑形式，在工程所在地的邊界局部是各種分散經(jīng)營的各種商業(yè)形態(tài)。內(nèi)部為原來的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高，這與近兩年邯鄲市政府有意對該地塊進行改造，大局部居民都希望通過擴建原有住房面積獲得更多的補償有關(guān)。由于建筑密度過高，目前，其內(nèi)部的生活環(huán)境較惡劣，對于工程所在地順利拆遷是一個較大的利好消息。在工程邊界經(jīng)營的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，根本上是經(jīng)過長期的沉淀和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營不標準。商業(yè)分析：工程所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條主要商業(yè)街。并且該商圈是擁有130萬城市人口的邯鄲市的市級商業(yè)中心，周圍分布著日月城、康德、邯山商場、新趙都、樂頤電腦大廈等商業(yè)工程。該位置人流量較大，具有絕對優(yōu)勢的商業(yè)氣氛，雖然目前該地塊周圍的幾個大型商場超市的經(jīng)營狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀城、康德等一批在當(dāng)?shù)鼐哂休^大營業(yè)額和美譽度的商業(yè)工程。并且其商業(yè)輻射范圍是整個邯鄲區(qū)域性的，商圈的輻射力較強，對整個邯鄲的商業(yè)經(jīng)濟起著決定性的影響。交通分析：由于工程緊靠火車站和長途汽車站以及市內(nèi)公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導(dǎo)中心和物流中心，交通便利，物流方便，對于進出邯鄲市和市內(nèi)的通達性具有不可替代性的優(yōu)勢。緊鄰工程的京廣鐵路是中國大陸南北交通的大動脈，容易形成物流中心，無疑也給本工程的成功操作提供了一個極大的利好。其他優(yōu)勢分析：該工程的2公里范圍內(nèi)，集中了邯鄲市的幾所重點中學(xué)和職業(yè)學(xué)校，是一個典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè)主孩子就學(xué)，對于提升工程的價值也可以起到不可無視的作用。另外，銀行機構(gòu)和醫(yī)院也都分布在工程所在地周圍，對于綜合性商業(yè)工程是一個很大的無形資產(chǎn)。

第四局部工程所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題4.1現(xiàn)狀概況規(guī)劃范圍內(nèi)面積為130畝，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡(luò)將規(guī)劃范圍劃分為四個地塊，主要土地使用種類與結(jié)構(gòu)如下所述：主要為住宅、商業(yè)、金融、貿(mào)易、市場、文化娛樂、飲食效勞、旅館、醫(yī)療機構(gòu)、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。住宅多為平房和局部二層自建樓房。商業(yè)效勞設(shè)施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態(tài)特征。4.2主要存在的問題4.2.1、在規(guī)劃方面存在的問題土地使用過于混雜。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。道路系統(tǒng)未科學(xué)規(guī)劃定位。道路層級與道路形態(tài)未能互相配合，降低道路可及性和易行性。城市景觀缺乏自明性。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。成長管理與城市活動未加以結(jié)合。商貿(mào)效勞活動及經(jīng)營層次紊亂，超高層建筑使用強度降低了經(jīng)營環(huán)境，歷史古跡保存與開發(fā)方案相沖突，成長管理機制無法與城市活動密切結(jié)合。4.2.2業(yè)物業(yè)營銷中的問題產(chǎn)權(quán)問題。香港商場能夠成功經(jīng)營，與其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一不無關(guān)系，在邯鄲，商場更多的是被分割成小鋪位來出售，使一個商場的產(chǎn)權(quán)所有人有數(shù)百甚至上千，一個鋪位也有幾個業(yè)主，如果將來業(yè)主的意見無法統(tǒng)一，勢必會影響商場的經(jīng)營。定位問題和定位的支持系統(tǒng)。我們認為，確定商服物業(yè)的經(jīng)營主題定位是一項非常專業(yè)的工作，需要大量準確有效的市場調(diào)研資料方能確定，并且調(diào)查結(jié)果與自身條件非常匹配方能確定，必需相信專業(yè)的市場調(diào)研分析來進行，也許就某物業(yè)本身，調(diào)查的結(jié)果是不具備條件，不再進行，并不是壞事。銷售和經(jīng)營的矛盾。銷售和經(jīng)營在規(guī)劃中的矛盾。每一個開展商都想使自己的物業(yè)能夠賣個好價錢，同時能經(jīng)營得好。從賣的角度講，劃分成小鋪位面對的客戶群更廣，更有利于銷售的進行，但對經(jīng)營來講，卻并非如此，根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，所需適合的營業(yè)面積是不同的。這就存在著在規(guī)劃中鋪位如何劃分的問題。解決不好將會直接影響到將來的經(jīng)營。投資回報和市場租金。投資者投資商鋪的目的是為了獲取理想的租金回報，開展商想盡快銷售自己的物業(yè)，必須給投資者一個滿意的回報，雙方的討價還價勢在必然，如果開展商承諾的回報高，必然會背上沉重的包袱，回報低，客戶不滿意，物業(yè)銷售狀況堪憂。業(yè)態(tài)選擇。每個工程都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必須以市場為根底，應(yīng)該遵循“人無我有，人有我優(yōu)〞的原那么，市場空白點不一定就是時機點，反過來，這種業(yè)態(tài)普遍存在的時候也不一定就沒有潛力可挖。工程所在的商業(yè)區(qū)存在著多種歷史遺留問題和商業(yè)經(jīng)營問題，這些問題更深層次地涉及到民俗民情、居住方式、經(jīng)濟體制、商業(yè)機制、商業(yè)形態(tài)、商業(yè)文化等很多方面。因此，本工程改造工程的籌劃工作變得十分復(fù)雜、龐大，要求籌劃理論水平之高，操作經(jīng)驗之豐富，專業(yè)操作方法之繁多，是一個具體的工程所不能比擬的，這要求我們在全程籌劃的各個環(huán)節(jié)施之以細致、專業(yè)、全面、超前的工作原那么。

第五局部邯山商業(yè)街區(qū)營銷策略5.1邯山商業(yè)街區(qū)定位形象定位：代表邯鄲特色的城市商業(yè)及旅游觀光綜合區(qū)功能定位：現(xiàn)代化商業(yè)交易平臺商業(yè)價值定位：黃金商業(yè)街區(qū)建筑風(fēng)格定位：新古典主義風(fēng)格物業(yè)品種組合：SHOPPINGMALL〔含商業(yè)步行街〕、酒店式公寓、寫字樓等5.2邯山商業(yè)街區(qū)營銷籌劃模式的選擇營銷籌劃已經(jīng)成為房地產(chǎn)工程成功的制勝法寶，在房地產(chǎn)工程的操作過程中屢建奇功。房地產(chǎn)營銷籌劃在自身開展過程中形成四種相比照較固定的模式：概念籌劃模式、賣點群籌劃模式、等值籌劃模式、房地產(chǎn)全程籌劃理論模式——增值籌劃模式。房地產(chǎn)全程籌劃理論模式是一種服從于系統(tǒng)論的操作模式，這種理論具有動態(tài)性、系統(tǒng)性、全局性等優(yōu)點，是為房地產(chǎn)工程創(chuàng)造增值空間的尚方寶劍。邯山商業(yè)街區(qū)改造工程的營銷籌劃模式理應(yīng)采取這種增值籌劃模式，最大限度地提升本商貿(mào)旅游區(qū)的商業(yè)價值。5.3核心營銷策略的制定邯山商業(yè)街區(qū)是個大型的綜合商業(yè)區(qū)，因此點和面的關(guān)系就在營銷中起著重要的作用。商業(yè)區(qū)內(nèi)新建商業(yè)面積要經(jīng)過市場消化，招商和管理，那么成了商場銷售中投資引導(dǎo)最關(guān)鍵的一環(huán)。本著以上根本情況，邯山商業(yè)街區(qū)營銷策略定義為兩方面核心內(nèi)容：其一，以點帶面，以面促點；其二，采取招商、管理、投資引導(dǎo)三位一體營銷策略。

第六局部總體開展策略及開發(fā)模式6.1工程總體開展策略大型主題功能商務(wù)社區(qū)從企業(yè)操作可行性和土地價值最大化等角度選擇“大型主題功能商務(wù)社區(qū)〞為工程的開展戰(zhàn)略。基于開展戰(zhàn)略考慮，本工程的整體開展理念與定位為：開展理念：邯鄲首席全天候、全生活商務(wù)社區(qū)創(chuàng)立邯鄲市房地產(chǎn)提升時期標志性、引領(lǐng)性商務(wù)社區(qū)，成為邯鄲規(guī)劃建筑、園林景觀、人文環(huán)境、物業(yè)管理、營銷推廣等綜合素質(zhì)最高，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場的制高點，獲得的市場占有力與可持續(xù)開展品牌效應(yīng)。整體開展定位：復(fù)合型商務(wù)社區(qū)〔參與城市運營〕功能定位：包括商務(wù)社區(qū)、健康社區(qū)、教育社區(qū)、人文社區(qū)、休閑社區(qū)、生活社區(qū)六大功能模塊。6.2工程開發(fā)模式工程開發(fā)與城市經(jīng)濟開展各階段相適應(yīng)，實現(xiàn)工程的價值最大化；尊重工程區(qū)域自然生成的商業(yè)環(huán)境，利用地塊交通、經(jīng)濟、文化等核心功能，提高商務(wù)社區(qū)的商業(yè)價值；整個工程統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，“配套先行，滾動開發(fā)〞提高工程素質(zhì)和價值；分組團自成規(guī)模開發(fā)，注意功能、配套設(shè)施建設(shè)的銜接和各組團風(fēng)格的搭配，各期產(chǎn)品、價格要引導(dǎo)市場，具備強大競爭力。復(fù)合型社區(qū)〔參與城市運營〕——規(guī)劃開發(fā)原那么工程開展策略——綜合開發(fā)，社區(qū)運營商脈保護，持續(xù)開展以人為本，人文關(guān)愛復(fù)合功能，互動成長統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā)創(chuàng)新理念，顛覆市場“商脈保護，持續(xù)開展〞充分尊重利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，合理改造并加以補充和完善；引入邯鄲傳統(tǒng)文脈，自覺對地方商業(yè)特色、商業(yè)文化傳統(tǒng)繼承和開展延續(xù)；各功能模塊形成有機的生態(tài)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，從而到達社區(qū)生態(tài)型開展的目標。“以人為本，人文關(guān)愛〞以人本主義思想為出發(fā)點，對人的需求、生存、平安、舒適、交往與相互關(guān)愛、個人智慧開展，直至自我價值實現(xiàn)的幾個層次上均給予最大的尊重。在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的社區(qū)交往模式、并以此充分展示相互關(guān)愛的社區(qū)精神和社區(qū)文化。“復(fù)合功能，互動成長〞外部復(fù)合——依托城市平臺，開展城市功能，促進區(qū)域開展，提升社區(qū)開展空間，社區(qū)與城市、區(qū)域互動成長。內(nèi)部復(fù)合——主題功能圍繞地產(chǎn)開發(fā)復(fù)合開展，各主題功能與社區(qū)的長、中、短期開展互動成長。“統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā)〞傳統(tǒng)開發(fā)“多而散、小而全、全而簡、簡而陋〞，與城市規(guī)劃被動適應(yīng)。引入國際經(jīng)驗，創(chuàng)造前瞻性整體性的復(fù)合型社區(qū)，與城市總體規(guī)劃相適應(yīng)并提升區(qū)域開展。“創(chuàng)新理念，顛覆市場〞顛覆規(guī)劃——打破傳統(tǒng)規(guī)劃顛覆價格——打破價格堡壘顛覆距離——打破距離障礙顛覆市場——翻開市場空間顛覆生活——創(chuàng)新生活方式顛覆……工程啟動點工程的啟動要與持續(xù)開展相結(jié)合核心啟動區(qū)是指找到市場突破口，集中優(yōu)勢兵力，形成工程的“引爆點〞帶活全局。工程的核心理念是工程核心競爭優(yōu)勢與獨特主題，是開發(fā)商倡導(dǎo)的商務(wù)方式，對于客戶來說就是“吸引點〞。工程的吸引點應(yīng)集中而有序地展示出來，從而令靜態(tài)的規(guī)劃勢能轉(zhuǎn)化為全局營銷動能。工程差異化定位的思路：思路一：本工程的地理位置是邯鄲中心城區(qū)，因此應(yīng)充分利用中心優(yōu)勢思路二：參與城市規(guī)劃和區(qū)域開展，形成聯(lián)動優(yōu)勢思路三：通過超前的規(guī)劃、大規(guī)模綜合開發(fā)、合理的功能配套等綜合素質(zhì)取勝思路四：以高性價比產(chǎn)品弱化距離對樓盤的影響。

第七局部對邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議步行街的建設(shè)主要有重建、整建、維護三種根本形式，邯山商業(yè)步行街是在傳統(tǒng)成熟商業(yè)街區(qū)重建一條新的商業(yè)步行街，在規(guī)劃中，應(yīng)該采用的是以下幾項具體實施性原那么：人車別離，宜出宜進、四通八達的原那么：即運用各種方式和技術(shù)使步行者與機動車分開，同時為步行者提供一個內(nèi)外通達、進出自如的步行系統(tǒng)。人本的原那么：真正的步行街是切實的事物，主體是人，人使步行街有了故事情節(jié)，有了生命，人們用整個身心的存在去感受、接觸、聆聽和衡量環(huán)境，所以步行街必須表達一切為人效勞的理念。地域原那么：地域性是城市景觀在一定自然環(huán)境中形成的特征，不同的城市、地段都有其自身的特點，因此有意義的步行街都應(yīng)根植于歷史階段的社會背景，這是對所處的特定地區(qū)自然環(huán)境、歷史文化等的合理回應(yīng)，所以因地制宜升華每一個步行街中那獨有的、本質(zhì)的地域文脈，并使之更有生機活力，更有開展，才能意匠獨造。功能、技術(shù)合理原那么：功能是步行街的重要內(nèi)容和最活潑因素，因此需要采用現(xiàn)代先進合理的技術(shù)來滿足各種功能的要求。同時合理地利用土地和空間，合理地利用資源和資金。細部原那么：即重視步行街形態(tài)、比例、尺度、色澤、材料、光照及設(shè)施的設(shè)計。管理、效益原那么：即運用科學(xué)完善的管理，以求獲得良好的綜合效益。高、中、低檔行業(yè)設(shè)計距離要適中，以防止因此而造成的經(jīng)營矛盾，具體邯山商業(yè)區(qū)，可以考慮將低檔的行業(yè)經(jīng)營搬遷到本工程的附近區(qū)域以形成專業(yè)的市場。

第八局部工程拆遷階段應(yīng)該注意的問題：按照該工程的整體定位，采取高舉高打的總原那么，對工程進行包裝和提升。要認識到該工程不僅僅是稽山集團的工程，更是邯鄲市政府、邯鄲人民的工程，特別對于舊城改造，工程由于需要拆遷，會涉及到很多居民的一些切身利益，包括對他們的居住環(huán)境、經(jīng)濟條件、生活方式等各方面的改變，因此，為了使工程拆遷工作順利進行，必須進行合理的公關(guān)和包裝。具體措施：成立由市長〔或者主管建設(shè)的副市長