瑞灣國際（聯(lián)唐）

瑞灣國際酒店2021年推廣全案2021年尾的全球性經濟危機及全國性房市持幣上觀，讓所有地產人對2021年的展望，都可以用“忐忑〞來形容。我們更是如此！原因：◆客體主要以港口貿易、進出口貿易、船舶海運為依托，經濟危機對其直接影響。◆產品形態(tài)為酒店式公寓，不屬剛性需求品，如此大勢下投資者更趨謹慎。避無可避本方案須解決內容剖析產品屬性本案總占地面積8511.9平米，總建筑面積79654.22平米，建筑高度125米，容積率8.57，綠地率3.82%。東側：天津港及入?？谖鱾龋河诩冶そ鹑趨^(qū)南側：海河、藍鯨島高檔生活區(qū)北側：城市公園、港務局大廈和紫云公園從宏觀的工程四至來看：東、南側：為氣勢蓬勃的海河及天津港，本案直享港口優(yōu)勢又可直瞰海景，又因聚水聚財的風水觀，必須善加利用。北側現(xiàn)狀為大片的老舊居住區(qū)，對本案無促進可言，反而影響高端調性。西側：于家堡金融區(qū)，雖然現(xiàn)狀僅為平地，但未來將是濱海CBD，且距離我們近在咫尺，可提升本案綜合市場說服力。工程四至地下停車場負1層1-2層商業(yè)寫字間3-6層7-27層28層酒店式公寓頂級會所游泳池、健身房、風格酒吧，共享瑞灣酒店中咖啡廳、KTV、溫泉水療、演繹酒吧、日本料理等五星級配套。與機械停車場共計389個車位310-900平米〔6套〕品牌商業(yè)填補區(qū)域空白共609套，戶型有一室、兩室、三室，面積區(qū)間70-150平米〔建筑面積〕，層高3.5米，裝修后凈高2.8米，內部配有商務現(xiàn)代版精裝修(全精裝修+廚衛(wèi)間拎包入住)及海外獨家特供的精品家飾。面積約150-550平米之間〔套內面積〕，層高4.2米，室內毛坯交房，公共局部精裝修SWOT◆版圖優(yōu)勢◆血統(tǒng)優(yōu)勢◆產品優(yōu)勢◆配套優(yōu)勢◆精裝優(yōu)勢◆組團優(yōu)勢◆濱海機遇◆時間契機◆環(huán)境劣勢◆獨立劣勢◆市場威脅◆大勢威脅◆幅員優(yōu)勢：本案被于家堡、響螺灣、海河、藍鯨島高檔生活區(qū)、紫云板塊、天 津港等濱海動力之源所環(huán)繞，升值前景喜人?！粞y(tǒng)優(yōu)勢：瑞灣集團的品牌效應在濱海涉獵貨運代理、船舶代理、酒店效勞、石油儲運、房地產開發(fā)等多方行業(yè)，不僅有口皆碑，更便于渠道開拓?！舢a品優(yōu)勢：本案為五星級奢適型酒店式公寓，更是區(qū)域內目前獨一產品，同類不存在競爭對手?！襞涮變?yōu)勢：5M挑高奢華大堂/6層共享空間/24小時地心溫泉入戶/中西餐廳/頂尖會所/高檔辦公區(qū)/演繹酒吧/品牌商業(yè)/KTV/咖啡/溫泉水療◆精裝優(yōu)勢：TID擔綱室內精裝+海外特供精品家飾◆組團優(yōu)勢：與瑞灣酒店相鄰，資源共享，品位共榮。S〔優(yōu)勢〕◆環(huán)境劣勢：本案周邊多為老舊居民生活區(qū)，低端的生活配套、貧乏的商業(yè)配套，唯一綠化的城市公園的單獨蒞臨，孤芳自賞。更因工程內一條鐵路，而影響了工程整體高端調性。◆獨立劣勢：雖然我們的宏觀四至幾乎囊括了濱海的幾大優(yōu)勢板塊，但如于家堡〔距離本案最近〕等尚未開工，優(yōu)勢不甚明顯，而地處眾多板塊中的本案，卻被老舊的生活區(qū)所阻隔，未通匯貫穿，周圍板塊在這里首尾不得相連，頗如獨立君王般無奈。W〔劣勢〕◆濱海機遇：全中國都將目光會聚濱海，隨著政策扶持與招商引資的推進，區(qū)域內房地產的潛力指數不容小覷。◆時間契機：與本案最近的于家堡做為濱海CBD，圍擋已立，2021年開始開工，10年內建成，這10年過程中，自然會有國內外眾多大型頂尖企業(yè)機構外派人員來此工作，而這些人當然需要酒店或公寓以滿足居住條件，這就是我們最大的市場份額。O〔機遇〕◆市場威脅：落寞的房市已經讓剛性需求趨于持幣上觀的態(tài)度，很多剛性需求的人寧愿暫時選擇租住來等待市場滑落，而本案的客群更趨投資型+自用型的復合需求型，如果推廣及銷售手段過于傳統(tǒng)，那么無法對客體構成吸引?！舸髣萃{：全球性經濟危機對港口〔進出口〕貿易的影響不容小覷，這將直接削弱本案局部客群的購置力。T〔威脅〕在挖掘、整理了工程屬性后，推廣策略越發(fā)順理成章。而推廣之初就是了解地緣性市場，重中之重便是地緣性市場的未來格局。濱海新區(qū)的未來格局正如下圖，神似太極中“陰陽魚〞的海河流域附近正在大力興建多處比肩世界級的大型綜合中心。而本案又鄰近其中，濱海新區(qū)的改革藍圖，正是我們的市場藍圖。濱海新區(qū)的未來格局順勢還是借勢順勢借勢順者，從也。09年的大勢肯定還在08年尾的經濟危機和持幣上觀的樓市淡市中緩慢復蘇。順從負面大勢，自然導致銷售的慘淡局面。借者，信手拈來。09年的濱海新區(qū)基建和重大工程投資共7800億，這將吸引海量外商前來此投資建設，借此契機，我們或能掌握市場主動。千載罕逢的契機于家堡未來濱海新中心響螺灣濱海新區(qū)中心商業(yè)商務區(qū)起步區(qū)對本案直接影響的地方響螺灣聚集：25個省市和9個中央級企業(yè)建成：各省市/中央企業(yè)駐濱海辦事機構/大型企業(yè)集團總部/科技研發(fā)中心吸引：大型企業(yè)中、高層/外派人員/各行駐津代表于家堡聚集：國內外大型金融機構的總部/地區(qū)總部建成：環(huán)渤海地區(qū)金融中心/國際貿易中心/信息效勞中心吸引：國內外高尖金融/國貿人才自本案驅車5分鐘之內就可直達于家堡金融區(qū)，這個占地3.44平方公里的地方被定位為濱海CBD，毫不夸張的說全中國乃至世界的目光已經聚集到了這里，這對我們來說具有什么樣的意義呢？◆2021年底將完工的海河開啟橋，將于家堡與響螺灣兩地相連，便于兩地互通?！粢?guī)劃中的“天津大道〞將直接聯(lián)通小白樓金融區(qū)與于家堡金融區(qū)?！翳F道部規(guī)劃天津設三大主站，分別為：天津站、西站、于家堡站?！蔡凉琳緝H為次級車站〕交通上的三個利好僅僅幾句利好與規(guī)劃，就將區(qū)域未來的前景勾勒的如此美好。這讓鄰近其中的我們沖動不已，而定位、市場、客群等推廣要事的脈絡也逐漸清晰。特殊定位的市場與客群產品定位五星級瞰海公館，見證濱海心未來。投資復合自用本案的置業(yè)需求〔客層定位〕◆如果現(xiàn)在是上升性良性市場，投資客占比會更多一點?！羧绻麤]有區(qū)域內的大勢利好，僅憑獨立的本案與瑞灣酒店，自用者占比會多一點。◆如果沒有大勢利好及其帶來的客群，復合型客體無從談起。如果這些“如果〞都不成立，那三者占比將如下圖，互為依存，平分秋色。如果······本案為酒店式公寓，不屬于剛性需求，從某種意義來說更具有投資價值，甚至可以歸為投資型房地產產品其中，購置者就要考慮其投資回報，總結歸納不會出離以下幾種情況。自用者投資客經營人五星級居住享受租金獲利經營獲利升值獲利產品特性+區(qū)域內大勢利好投資價值〔升值潛力〕自用/經營/投資三者及復合型客群皆然囊括占領最大化市場份額順理成章的推導過程淡市下的產品競爭力如果我們改變不了市場，那就加強自身的競爭力。這句話在任何時候都有用，淡市尤為如此。為什么自用/投資/經營三者兼而有之，甚至將三者復合，因為強強聯(lián)合、面面俱到，才能爭取到更多時機，從而增強產品說服力，讓客戶了解本案可以讓他獲取利益最大化，不但前景光明，退路也早已鋪好。這樣的一群人◆看到本案的前景可觀，專于投資的人?！粲诩冶ぜ绊懧轂车膰鴥韧夤緸轳v津人員購置的公寓?！舯粸I海改革所吸引的中小企業(yè)作為辦公地點?！粢蕴旖蚋蹫榇淼母劭谫Q易、貨運代理等機構辦公地點。◆專于享受五星級酒店效勞的高端外籍人士。◆常年在濱海新區(qū)工作、生活的外籍常駐酒店人士?！衄F(xiàn)已在濱海新區(qū)開展多年的外籍企業(yè)，因常年有外派人員到此，而常年包租酒店的。針對“目標〞的推廣所有的推廣當然都要針對目標來執(zhí)行，本案因產品的特殊性更是如此。必須從LOGO、推廣語、調性、媒體選擇、SP活動等所有方面，做到穩(wěn)、準、狠。穩(wěn)：工程氣質必須保持五星級酒店式公寓的泰然氣度。準：鎖定目標客群，非發(fā)散性推廣。狠：整體調性全方位把握狠字，做到擲地有聲。LOGOLOGOLOGOLOGO五星級·執(zhí)掌濱海社稷推廣語本案五星級酒店式公寓〔硬性優(yōu)勢，必須言明〕三系復合型客群濱海未來的建設者/開拓者/見證者是他們執(zhí)掌了濱海的未來在如此淡市下，造夢的表達過多，不能給人以信心，故此換以社稷，也符合了工程與客層的高端調性。媒介選擇70%20%20%50%10%DM直投戶外雜志+報紙短信戶外：選擇在塘沽區(qū)最繁華的解放路商業(yè)街選擇戶外廣告，吸引最大市場，樹立高端形象。短信：在工程重要節(jié)點，向濱海地區(qū)高端人士定向發(fā)送短信，例如車友會、高爾夫球會、各商會會員、各場所VIP、各大高端地產工程客戶名單等分類精準直達。DM直投：針對濱海新區(qū)高端樓盤、寫字樓等地直投，DM需制作精良可仿假設請柬樣式，為更好的傳遞到高端客戶手中，信封內容可著人手寫。報紙：由于本案客層特殊性，非群眾所能支持。故此報紙的投入不應太大，僅在重要時間節(jié)點上投入即可。雜志：考慮到客層的閱讀習慣可選擇金融財經類雜志適量投放，如?新商界?等外鄉(xiāng)金融類雜志。媒介解析SP活動建議活動名稱：瑞灣雞尾酒會暨本案產品說明會地點：瑞灣酒店