青島火車北站地下商業(yè)業(yè)態(tài)及功能分

深圳新摩爾商業(yè)管理2021年10月12日呈報(bào)青島市規(guī)劃局部委托單位：青島海創(chuàng)投資公司一.地下商業(yè)調(diào)研分析

3)商業(yè)特色：龍山人防地下商業(yè)街已躋身于島城現(xiàn)代化商城之林，初步實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)立“品牌〞市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，引領(lǐng)島城服飾時(shí)尚潮流,并被青島市市政府命名為為青島市首批商業(yè)專業(yè)特色街---龍山地下服飾街。

4)地下商業(yè)盈利點(diǎn)：①商鋪的租金收入；②經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入；③廣告的收入，廣告的收入反映在所有的墻面的廣告；④物業(yè)管理的收入和經(jīng)營(yíng)管理效勞費(fèi)收入。

2、太古時(shí)尚街區(qū)：1〕根本概況：太古百貨地下商業(yè)街，位于香港中路核心商圈佳世客步行街北段，總建筑面積3萬多平方米，以歐式休閑商業(yè)為主題，以一站式休閑購物為主體，是集時(shí)尚百貨、美食廣場(chǎng)、休閑娛樂、購物、停車于一體的大型商業(yè)購物街區(qū)。2〕主要業(yè)態(tài)：

服裝類：品牌服裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)品牌、牛仔系列、外貿(mào)服裝、品牌折扣店、少女裝、童裝、嬰幼兒用品、內(nèi)衣化裝品、美容用品、護(hù)膚、彩妝鞋類：男女皮鞋、休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、童鞋、布拖鞋珠寶類：珠寶、飾品、手表、鐘表效勞類：銀行、電信、美容美發(fā)、美甲、眼鏡、圖書音像、洗衣店、修鞋、修表；餐飲類：中西式快餐、特色小吃、主題餐廳、咖啡廳、面包坊、冰激凌甜點(diǎn)屋娛樂類：兒童娛樂、手工坊、健身器材、文體用品、電玩雜項(xiàng)類：鮮花、茶葉、工藝品、旅游紀(jì)念品、保健品、海產(chǎn)品、家居飾品、兒童玩具。3〕運(yùn)營(yíng)模式：自持美食廣場(chǎng)等50%物業(yè)共贏未來；統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃；統(tǒng)一招商定位；統(tǒng)一營(yíng)銷推廣；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。4〕主要目標(biāo)客戶群：目標(biāo)消費(fèi)群定位于18~35歲的女性；香港中路區(qū)域購置力的核心——上班族。3、地景大道地下街區(qū)1〕根本概況：地景大道位于即墨路、德平路、遼寧路，總長(zhǎng)1700米，建筑面積4萬平方米，以追求創(chuàng)新、引領(lǐng)時(shí)尚為理念，集旅游、購物、休閑、娛樂、科技等為一體，將為廣闊市民和游客提供一處地景旅游的觀光地、地景商業(yè)的消費(fèi)地、地景文化的體驗(yàn)地、地景時(shí)尚的展示地和地景休閑的集聚地。

2〕主要業(yè)態(tài)：精品百貨區(qū)、休閑飲品區(qū)、美食餐飲區(qū)、旅游產(chǎn)品區(qū)、電玩游藝區(qū)、4D體驗(yàn)區(qū)、戶外立體電影等功能區(qū)域。經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋餐飲、服裝、珠寶、箱包、工藝品、旅游商品、兒童娛樂、4D體驗(yàn)等多種業(yè)態(tài)。

3〕運(yùn)營(yíng)模式：開發(fā)企業(yè)自持50%以上物業(yè)，保存物業(yè)進(jìn)行特色工程經(jīng)營(yíng)，與商鋪互動(dòng)。高返2年16%投資收益〔第1年7%，第2年9%〕。地景大道商鋪面積自10多平起，經(jīng)營(yíng)空間可自由組合，總價(jià)最低僅10多萬元。其中一期全長(zhǎng)約1000米，總建筑面積約4萬平，自即墨路小商品批發(fā)市場(chǎng)至遼寧路中新商廈，含地下雙層“地景長(zhǎng)廊〞與“地景廣場(chǎng)〞商業(yè)區(qū)。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究根本概況：商業(yè)面積：6萬㎡商業(yè)業(yè)態(tài)：南商場(chǎng)——是擁有大容量的城內(nèi)休閑運(yùn)動(dòng)品牌折扣旗艦店。北商場(chǎng)——經(jīng)營(yíng)品牌少淑女服飾，個(gè)性設(shè)計(jì)師品牌服飾。布局特點(diǎn)：南商場(chǎng)——以品牌折扣為主。北商場(chǎng)——以高檔品牌和餐飲為主。運(yùn)營(yíng)模式：品牌輸出的管理模式，工程開始啟動(dòng)時(shí)，到引入百利時(shí)尚中心入駐南北廣場(chǎng)，培育期接近2年的時(shí)間投資運(yùn)營(yíng)：上海銀泰百貨公司站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究主要的業(yè)態(tài)組合：百利時(shí)尚中心：北商場(chǎng)：有Ochirly、ONLY、VeroModa、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、IorLLnt’L、繡莊等潮流大牌。還招募了棒·約翰、星巴克、KFC、麥當(dāng)勞、味千拉面、ColdStone等各類主題特色餐飲、西式快餐、中式簡(jiǎn)餐、咖啡館、茶餐廳及休閑小吃廣場(chǎng)入駐。南商場(chǎng)：一個(gè)大容量的城內(nèi)休閑運(yùn)動(dòng)品牌折扣旗艦店，吸引Nike、adidas、NewBalance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、TheNorthFace、TonyWear等品牌入駐，售價(jià)全年低至一折。其中NIKE、Adidas、三葉草等都在南商場(chǎng)中開出其在上海面積最大或折扣最高的品牌店。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究法國(guó)軌道交通地下商業(yè)案例-列阿萊地下商業(yè)綜合體：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究在廣場(chǎng)周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個(gè)會(huì)堂，建筑面積共8.5萬平方米。在廣場(chǎng)西側(cè)設(shè)一個(gè)面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場(chǎng)，周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商場(chǎng)局部的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。列.阿萊地下綜合體共計(jì)4層，有4萬平方米的地下商業(yè)和2萬平方米的地下步行道，并且設(shè)有3700個(gè)停車位等各種設(shè)施。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究二、工程功能分析地下商業(yè)建筑面積（火車站西側(cè)）2萬㎡1層2萬㎡旅游商品含山東特產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)原地下體育運(yùn)動(dòng)中心1．8615萬㎡2層3．7230萬㎡皮革文具箱包批發(fā)市場(chǎng)（倉庫５０００㎡）鞋業(yè)市場(chǎng)1.5萬㎡快餐3000㎡左右長(zhǎng)途汽車站地下空間時(shí)裝市場(chǎng)地下部分1萬平方米地下商業(yè)建筑面積（火車站東側(cè)）4．8000萬㎡1層4．8000萬㎡火車站船頭地下空間2.5萬㎡數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)配備快餐KFC，永和大王等火車站最近主通道地下空間1.1萬㎡流行少男少女時(shí)裝和音像市場(chǎng)與咖啡廳，健康休閑中心地鐵接近2000㎡站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本工程地下商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)和體量：地下商業(yè)物業(yè)與業(yè)態(tài)規(guī)劃表本工程地下商業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)：1、地下空間的整體布局：青島北站交通商務(wù)區(qū)地下空間建筑我們可以劃分為兩類，第一類需要海創(chuàng)公司投資和建設(shè)的局部，第二類是需要出讓土地后，由開發(fā)商建設(shè)的工程。借鑒加拿大蒙特利爾和廣州珠江新城CBD的經(jīng)驗(yàn)，建議今后地下空間統(tǒng)一標(biāo)高為5米，同時(shí)留好不同地塊之間的通道，形成互聯(lián)互通的大格局，高效率利用好地下空間。我們新摩爾公司根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn),結(jié)合青島李滄區(qū)的商業(yè)實(shí)踐,制作了商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖,其中相應(yīng)業(yè)態(tài)布局如以下圖所示,具體的通道寬度為：1、綠軸和長(zhǎng)途汽車站間的通道寬度是7.1米2.綠軸中央兩側(cè)通道寬度是15米，綠軸和公交汽車站的通道寬度是6.5米,建議加寬到8米以上。站前地下商業(yè)與布局研究

餐飲商業(yè)臨街面位置地下空間面積圖

位置色塊面積業(yè)態(tài)火車站西側(cè)5940平方米旅游特色產(chǎn)品區(qū)火車站西側(cè)1990平方米餐飲、休閑區(qū)火車站東側(cè)主要通道兩側(cè)4960平方米手機(jī)通訊、零售、餐飲區(qū)長(zhǎng)途汽車站地下空間10000平方米服裝批發(fā)市場(chǎng)（結(jié)合地上）火車站與長(zhǎng)途站的通道3296平方米特色商品、便利店設(shè)備房旁邊5812平方米出差、旅游消費(fèi)產(chǎn)品區(qū)原體育中心2425平方米餐飲、娛樂區(qū)原體育中心1293平方米健康、休閑區(qū)船頭部位地下4815平方米數(shù)碼產(chǎn)品展示區(qū)船頭與安順路間地下部分6542平方米圖書、音像、數(shù)碼市場(chǎng)船頭與公交站間地下部分23000平方米皮鞋、皮革、皮具專業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)

建議下沉廣場(chǎng)局部東側(cè)專門留出各４米以上的商業(yè)臨街面，供知名餐飲企業(yè)進(jìn)駐。參考圖示如下深圳華潤(rùn)萬象城下沉廣場(chǎng)的商業(yè)臨街面

地下空間業(yè)態(tài)分布圖-第一方案地下商業(yè)規(guī)劃第二方案

地下商業(yè)局部的建議

站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本工程地下商業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于船頭透明建筑的比例研究：根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要一般３０米直徑的中庭就可以滿足不同商鋪之間的可見性問題，如果直接到達(dá)４０－４５米，可以通過在３０米直徑外設(shè)置商鋪的方式，從視覺上縮小空間距離，到達(dá)商鋪經(jīng)營(yíng)內(nèi)容可見性強(qiáng)的目標(biāo)，例如，３０米直徑周邊設(shè)置最新的數(shù)碼產(chǎn)品體驗(yàn)店鋪。透明建筑圓圈面積1100平方米，船頭形狀建筑面積包含中庭，－3層4600平方米，-2層4600,-1層3350平方米，１層3550,總計(jì)建筑面積10600平方米，去掉中庭面積為7300平方米。保存的依據(jù):改善地下空間環(huán)境,增加商業(yè)的可見性,高度可以降低。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于船頭透明建筑的比例研究：方案1：能夠較大實(shí)現(xiàn)地下空間商業(yè)價(jià)值，其中快餐面積2000平方米，其余作為零售面積，因此，作為優(yōu)先選擇方案１并繼續(xù)按照給定的數(shù)據(jù)深化。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究汽車站的人流要求能夠方便進(jìn)入市場(chǎng)的主要入口。服裝市場(chǎng)和皮具市場(chǎng)都需要考慮卸貨區(qū)，一般面積為300平方米左右，卸貨平臺(tái)高度為1.3米,卸貨區(qū)域，詳細(xì)要求如下：能夠停泊一輛40英尺貨柜車的封閉式卸貨平臺(tái)，按乙方提供的設(shè)備要求預(yù)留平衡器的機(jī)坑及埋件。設(shè)保溫提升門。卸貨平臺(tái)高1.3m。同時(shí)停泊五輛普通卡車的卸貨平臺(tái)，卸貨平臺(tái)外邊陽角處預(yù)埋通長(zhǎng)的防撞角鋼及橡膠防撞墊。卸貨平臺(tái)高度為1.0m。甲方設(shè)置不大于10%坡度的混凝土坡道連接乙方普通卡車的卸貨平臺(tái)至室外地坪，寬2m。坡道臨空側(cè)加1.0m高的防護(hù)欄桿。

如下圖黑色塊為卸貨區(qū)4、船頭局部區(qū)域：面積1230平方米3、主要通道北側(cè)區(qū)域：面積80平方米2、主要通道南側(cè)區(qū)域：面積370平方米地下停車場(chǎng)面積主要通道南側(cè)：8470平方米主要通道北側(cè)：11630平方米可擁有停車位：20210平方米/35平=574個(gè)其他地塊面積情況綠地、景觀區(qū)域面積：1676平方米表演舞臺(tái)區(qū)域面積：1710平方米站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究為保證結(jié)構(gòu)平安，40英尺貨柜車卸貨口必須設(shè)置構(gòu)造柱，且在卸貨車輛?？繀^(qū)域需考慮防撞措施(如防撞柱、防撞欄桿等)。該區(qū)域照度應(yīng)到達(dá)40Lux。普通卡車的卸貨平臺(tái)進(jìn)深為5.5m，平臺(tái)外門上方設(shè)雨蓬，雨蓬不高于3m且出挑平臺(tái)外不小于2m。北方地區(qū)卸貨平臺(tái)為封閉式，設(shè)雙道保溫提升門。卸貨平臺(tái)的保溫提升門應(yīng)同時(shí)設(shè)置手動(dòng)和電動(dòng)開關(guān)并滿足經(jīng)常開啟和關(guān)閉的要求。所有開關(guān)應(yīng)設(shè)置帶鎖的不銹鋼開關(guān)盒。不銹鋼開關(guān)盒安裝在商場(chǎng)的內(nèi)側(cè)。卸貨平臺(tái)外及平臺(tái)上按乙方要求的位置設(shè)置排水溝。40英尺貨柜車卸貨平臺(tái)外門上方設(shè)1.0m深的鋼筋混凝土雨篷。卸貨外圍須采取隔音措施并滿足環(huán)保要求。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究二期地下商業(yè)規(guī)劃，以上地塊以A6和Ａ9為例，今后需要出讓，建議層高在５米，柱距在8.4米左右。Ａ7地塊未來建議層高同上，柱距在11米左右，能夠滿足大賣場(chǎng)的要求，卸貨平臺(tái)需要到達(dá)400平方米，高度1.2米左右。大賣場(chǎng)建筑凈高：所有管線標(biāo)高應(yīng)盡量抬高，并對(duì)包括乙方管線在內(nèi)的各專業(yè)管線進(jìn)行有效綜合布置，保證商場(chǎng)內(nèi)無吊頂區(qū)域燈具底標(biāo)高不低于3.7m，所有管線(含支架、風(fēng)口)的底標(biāo)高不應(yīng)低于4.0m。乙方商場(chǎng)無吊頂區(qū)域采用日光燈帶(乙方完成)，風(fēng)口須避讓燈帶。為突出綠色中軸的商業(yè)價(jià)值，提高通透性，建議層高為5米，柱距11米左右。二期地下商業(yè)規(guī)劃站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于下沉廣場(chǎng)和采光點(diǎn)的建議：建議本工程在C21-Ａ6地塊的南側(cè)中央位置，設(shè)置下沉廣場(chǎng)，面積建議在1500平方米左右，可升降表演舞臺(tái)在200平方米左右，需要較強(qiáng)大的排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。建議在綠化帶空間設(shè)置８?jìng)€(gè)以上的通道和通風(fēng)以及陽光照射口，其中餐飲局部需要通風(fēng)采光點(diǎn)，讓地下空間能夠開敞和通透，提高地下空間的舒適感。三、工程定位分析

三.經(jīng)價(jià)值分析1、市場(chǎng)定位

2、功能定位全面滿足高鐵旅客的各種需求滿足時(shí)尚精品購物、休閑、餐飲的需求3、形象定位特色地下商業(yè)街時(shí)尚新生活的領(lǐng)導(dǎo)者中高端階層的消費(fèi)區(qū)4、經(jīng)營(yíng)特色定位情景感強(qiáng)體驗(yàn)感高品質(zhì)感強(qiáng)包容度高可選擇范圍廣5、業(yè)態(tài)定位以精品購物和休閑為主集合各式的餐飲為一體6、業(yè)態(tài)分布餐飲——占28%，包括：大型品牌餐飲店、中型餐飲店、普通餐飲店、特色小吃店、茶餐廳、西餐廳、雜食店。購物——占40%，包括：數(shù)碼產(chǎn)品、精品女裝/男裝、男/女內(nèi)衣、服飾〔皮帶、領(lǐng)帶、錢包〕、鞋子、箱包、電子數(shù)碼、童裝及玩具反斗城、運(yùn)動(dòng)專賣、飾品、化裝品。休閑——占25%，包括：茶室、咖啡廳、酒吧、美容、美發(fā)、美甲、網(wǎng)吧、電玩。其他——占5%，包括：藥店、攝影店〔沖印店〕、音響制品店、眼鏡店、辦公用品店、通信器材。商業(yè)效勞——占2%。如：銀行、電信等。四、工程財(cái)務(wù)分析地下商業(yè)建筑面積（火車站西側(cè)）20．000㎡1層原體育活動(dòng)中心空間18．615㎡１層地下商業(yè)建筑面積（火車站東側(cè)）48．000㎡1層?xùn)|側(cè)地下商業(yè)69.400㎡1,2層停車2.4萬㎡地鐵設(shè)備房和出租車站等2萬㎡左右合計(jì)156000㎡站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本工程地下商業(yè)的財(cái)務(wù)分析：1、地下商業(yè)面積規(guī)劃：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本工程地下商業(yè)的財(cái)務(wù)分析：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本工程地下商業(yè)的財(cái)務(wù)分析：工程1.9平方公里區(qū)域地下商業(yè)工程投入和產(chǎn)出估算：地下商業(yè)街區(qū)工程投入預(yù)計(jì)項(xiàng)目面積(萬㎡)和單價(jià)金額（億元/人民幣）備注地下商業(yè)空間（可售）11.1×5000元/㎡5.55地下空間總面積為15.6萬平米，其中可售商業(yè)面積為11.1萬平米，其余為停車2.4萬、設(shè)備房等公共配套。地下空間面積造價(jià)按6000元/m2地下商業(yè)空間（不可售）