成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃課件

成都錦里古街案例分享大綱目錄一、成都經(jīng)濟(jì)與文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況二、錦里古街簡介與業(yè)態(tài)規(guī)劃二、錦里古街的經(jīng)營現(xiàn)狀分析三、錦里古街成功經(jīng)營優(yōu)勢(shì)分析一、成都經(jīng)濟(jì)與文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況成都是國家區(qū)域中心城市之一、副省級(jí)城市。西南地區(qū)教育、科技、商貿(mào)、金融、文化中心，通信、交通樞紐，2012年，經(jīng)濟(jì)總量名列副省級(jí)城市第三（僅僅次于廣州、深圳）、居大陸地區(qū)第八；常住人口14047625人（截至2010年10月31日），名列副省級(jí)城市第一。地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）8138.94億，同比增長13.0%；規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長17.2%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5890.10億，同比增長17.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額3317.67億，同比增長16.0%；公共財(cái)政預(yù)算收入781.02億，同比增長18.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26590元，同比增長15.4%；農(nóng)民人均純收入11301元，同比增長14.6%。成都市GDP占四川省總量GDP35%成都市文化產(chǎn)業(yè)占四川省文化產(chǎn)業(yè)45%～50%成都市文化產(chǎn)業(yè)增長速度16.0%成都市地區(qū)生產(chǎn)總值增長速度13.6%全市從亊文化產(chǎn)業(yè)活勱的產(chǎn)業(yè)卑位5391個(gè)文化產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員15.21萬人其中：行政亊業(yè)卑位從業(yè)人員只有1.82萬人，占12%社會(huì)從業(yè)人員13.39萬人，占88%成都市文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度高于全市地區(qū)生產(chǎn)總值的發(fā)展速度

成都從亊文化產(chǎn)業(yè)的社會(huì)人員比重成都文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀錦里寬窄巷子文殊坊一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路二、錦里古街簡介與業(yè)態(tài)規(guī)劃1、錦里的歷史

晉-常璩《華陽國志·蜀志》﹕州奪郡文學(xué)為州學(xué)，郡更于夷里橋南岸道東邊起起文學(xué)，有女墻，其道西城，故錦宮也。錦工織錦，濯其中則鮮明，他江則不好，故命曰錦里也?！?、錦里的歷史歷史背景：錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國時(shí)期便聞名全國。今天的錦里依托成都武侯祠，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，川西民風(fēng)、民俗作內(nèi)容，擴(kuò)大了三國文化的外延。在這條全長３５０米的街上，濃縮了成都生活的精華：有茶樓、客棧、酒樓、酒吧、戲臺(tái)、風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，充分展現(xiàn)了四川民風(fēng)民俗的獨(dú)特魅力。2、錦里的簡介錦里古街與武候祠直接相鄰，山門圖的左邊即武候祠圍墻。歷時(shí)三年打造的有所謂的“成都版清明上河圖”之稱的錦里于2004年11月1日正式開市，對(duì)各地游客開放。雖然錦里跟武侯祠連為一體，進(jìn)入錦里最根本功能就是“逛街”，這是一條集中展示巴蜀民風(fēng)民俗和三國蜀漢文化的民俗風(fēng)情街。錦里古街以四川古鎮(zhèn)的建筑風(fēng)格為特色，集旅游購物，休閑娛樂為一體，街內(nèi)有客棧、茶坊，餐廳，酒吧，旅游工藝品，四川特色產(chǎn)品等經(jīng)營項(xiàng)目，各種特色小吃攤遍布街區(qū)，更有一條集中了多種名優(yōu)傳統(tǒng)小吃的好吃街，古街將定期舉行趣味十足的民俗表演，并按照中國傳統(tǒng)節(jié)日舉行具有鮮明民俗特色的主題活動(dòng)，讓您在一種原汁原味的四川民俗文化氛圍中去體會(huì)嶄新的休閑方式。都市中離浪漫最近的地方——聲色『錦里』，是都市休閑族的精神驛站，是體驗(yàn)時(shí)尚休閑的魅力街區(qū)。錦里老街成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃酒吧休閑購物小吃成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃四川特色餐飲區(qū)錦里是一個(gè)集巴蜀民風(fēng)民俗和三國蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，消費(fèi)與文化結(jié)合的仿古街。在前街大門入口兩側(cè)，便是“三顧園酒家”與“三國茶園”。

成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃錦

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街美風(fēng)美食：錦里有許多在成都市區(qū)很難買到的附近郊縣的特產(chǎn)。張飛牛肉，產(chǎn)于四川閬中，外表呈黑色，不大好看，內(nèi)呈牛肉本色，用上等牛肉拌以特制香料制成，味道獨(dú)特。湯麻餅，產(chǎn)于四川崇州。還有久久鴨脖子、三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛丸、臭豆腐、油茶、牛肉焦餅、蕎麥面、缽缽雞等小吃。成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃工藝品展銷區(qū)及府第客棧區(qū)有著名雕塑家錢紹武大師所題大牌匾的“寶鏡齋”工藝器品店，以制作仿古工藝見長的“福晟坊”等分設(shè)在街兩邊。在客棧墻邊兩旁還有現(xiàn)場泥塑、糖畫、面人、民間木飾、剪紙、小工藝器以及線手制品等民間藝術(shù)攤。在這一街區(qū)域尾部，有一個(gè)茶飲攤，該攤設(shè)在一個(gè)名為“蓮花府邸”酒吧門口的空地上。蓮花府邸是供應(yīng)法國菜的音樂酒吧。這家酒吧門面向南，而不是面進(jìn)古街街面，解決了現(xiàn)代音樂酒吧與古街建筑風(fēng)格、經(jīng)營商品民族化不協(xié)調(diào)的問題。成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃寶鏡齋品月堂成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃

手工藝品有：譚木匠-梳子、韻泓筷子、清雅軒-彩陶以及夜郎-臘染服飾刺繡。還有民樂坊、繡鞋、木魔方等等。成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃民俗

工藝成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃古戲臺(tái)定期上演川戲的經(jīng)典劇目，戲臺(tái)前會(huì)定期放映壩壩電影、以特色小攤的方式舉行民間藝人的展演，如糖畫、捏泥人、剪紙表演、皮影表演、西洋鏡等。趣味十足的民間婚禮展示，游人可參與其中，樂在其中，而情侶們甚至還可以將自己的婚禮儀式搬來錦里舉行，體會(huì)一種獨(dú)特的、傳統(tǒng)的婚慶方式。民間音樂及戲劇表演、民俗服裝秀更是常年不斷，花樣百出。其他諸如夜晚打更、坐花轎和滑竿等傳統(tǒng)交通工具等多種古韻十足的特色項(xiàng)目，讓錦里重現(xiàn)昔日川西古鎮(zhèn)的生活原茂。

成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃聽?wèi)蜻@是錦里內(nèi)部一個(gè)可供游客觀賞川劇的地方。桌椅都是采用的四川常用的竹作為主體，充分顯示了地域特色。讓各地的游客都能體會(huì)享受到錦里帶給他們的一種閑適之感。在整個(gè)空間的安排上也考慮到格局的擺放，觀戲的舒適性。成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃酒吧娛樂區(qū)

最能反映“成都特色”的有：嬌子香煙、水井坊酒。有四方街、曹營壩、喜福匯、橙黃桔綠、煮酒坊、行形攝色、醉三國等酒吧。

成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃酒吧區(qū)展示

夜晚與白天所看的酒吧區(qū)是不同的。通過燈光的設(shè)計(jì)擺放呈現(xiàn)的是一種絢爛的美。并且酒吧區(qū)的色彩及整體感覺上同其他的分區(qū)也有不同，因?yàn)榫瓢蓚?cè)重的是一種夜態(tài)的放松需要的是更加豐富的感官享受，所以在顏色方面更多的運(yùn)用了彩色的搭配。成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃廣場區(qū)錦里古街上的廣場是連接前街區(qū)與中、后街區(qū)的節(jié)點(diǎn)，也是由錦里古街進(jìn)入武候祠的第一處進(jìn)出口，從此出入口進(jìn)入武候祠的景點(diǎn)是三義廟，當(dāng)然從這里進(jìn)入武候祠是需要購武候祠門票的。由小橋漫步來到廣場，正面是古戲臺(tái)，錦繡館，西面是武候祠建筑圍起的魚塘、東面可供游人休息庭廊。與錦繡館相鄰是一個(gè)出口，由此可進(jìn)武候祠的三義廟，若沿右行則到好吃街。成都，以濃郁的休閑氣質(zhì)而聞名。為滿足成都市民對(duì)特色休閑生活的追求，錦里還會(huì)在街區(qū)內(nèi)按照中國傳統(tǒng)節(jié)日舉行具有鮮明民俗特色的主題活動(dòng)。例如元宵燈會(huì)、小吃節(jié)、端午吃粽子大賽、七夕情人節(jié)主題活動(dòng)、中秋親友團(tuán)聚賞月會(huì)等等，每一個(gè)活動(dòng)都將成為成都市民的盛大節(jié)日。成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃錦里廣場是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，牌坊，碑碣，窄橋，假山，錦溪，三國文化墻，文臣廊，戲臺(tái)系列和小品，綠化塑造了一個(gè)具有觀賞性的休憩空間，還能通過左側(cè)開口進(jìn)入武侯祠，也可以在好吃街，吃到地道小吃。錦里廣場成都錦里商業(yè)項(xiàng)目策劃分類金額單位零售販物13.5元/㎡/天餐飲小吃27.0元/㎡/天酒吧3.5元/㎡/天錦里攤位租金非物質(zhì)文化遺產(chǎn)0.0元/個(gè)攤位/月一般民俗工藝品2000.0元/個(gè)攤位/月傳統(tǒng)民俗工藝品1000.0元/個(gè)攤位/月四川省內(nèi)50-60%四川省外30%成都本地客10-20%錦里商鋪?zhàn)饨鹑㈠\里古街的經(jīng)營現(xiàn)狀分析分類面積范圍備注一般零售商鋪主力面積13-20㎡特殊零售商鋪6㎡、40㎡、50㎡、200㎡零售一般50㎡以下，200㎡商鋪有展示功能美食小吃5㎡~10㎡餐飲160-1500㎡酒吧80-1160㎡酒吧一般觃模65-80座，1160㎡酒吧有迪廳茶館450㎡食品5-45㎡民間工藝攤位1-3㎡分類零售餐飲住宿民間工藝品其他總計(jì)數(shù)量2042128596比重21%44%1%29%5%100%面積8404299150026996764比重12%64%22%0%1%100%備注：其他噸旅游服務(wù)、煙草、體驗(yàn)游戲。民間工藝主要是攤位。分類正餐休閑餐飲食品美食小吃酒吧總計(jì)數(shù)量12723942比重2%5%17%55%21%100%面積150054016631917744299比重35%13%4%7%41%100%備注：美食小吃部分是攤位。錦里餐飲比例錦里店鋪中主力店比重分類主力店非主力店攤位總計(jì)數(shù)量16512996比重17%53%30%100%面積5928836-6764比重88%12%-100%錦里主力店中業(yè)態(tài)構(gòu)成分類零售餐飲住宿民間工藝品總計(jì)數(shù)量3121016比重19%75%6%0%100%面積4943934150005928比重8%66%25%0%100%備注：餐飲包括正餐、休閑餐飲、酒吧。經(jīng)營者構(gòu)成成都本地經(jīng)營者94%。經(jīng)營品牌檔次構(gòu)成成都自創(chuàng)品牌及民間工藝占89%。經(jīng)營產(chǎn)品構(gòu)成成都本地產(chǎn)品占82%。

觀點(diǎn)

1：承租面積、租金、主力庖構(gòu)成等各項(xiàng)指標(biāo)均反映出：酒吧、茶館等休閑餐飲唱家，是錦里商業(yè)的“主角”。觀點(diǎn)

2：民間工藝等文化品雖然吸引人，單靠民間工藝支撐不起錦里，要盈利還是靠餐飲、休閑業(yè)。民間工藝文化品等，是錦里的形象亮點(diǎn)，但幵非盈利點(diǎn)。錦里實(shí)質(zhì)上是一條“文化唰戲、休閑盈利”的商業(yè)街。觀點(diǎn)

3：成都豐富的民間工藝及自創(chuàng)品牌是錦里“錯(cuò)位經(jīng)營”的生命力源泉及核心競爭力。

錦里能夠持續(xù)發(fā)展有賴于成都文化產(chǎn)業(yè)自身“產(chǎn)業(yè)化、市場化”所帶來的活力。因此，成都的文化產(chǎn)業(yè)是錦里產(chǎn)生的先決條件、生存的必要基礎(chǔ)。經(jīng)營歷史分析據(jù)史料記載，錦里是西蜀歷史上最古老、最具商業(yè)氣息、極其繁榮的一條街市，早在秦漢、三國時(shí)期便聞名全國。然而隨著年代的久進(jìn)，其蹤跡已無處可尋。錦里施工前，是武侯祠內(nèi)北側(cè)一塊10多畝的土地用來堆放建筑垃圾。2001年武侯祠博物館為響應(yīng)市委、市政店大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的號(hào)召，斥資興建了錦里民俗休閑街。錦里作為武侯祠博物館做大做強(qiáng)三國文化產(chǎn)業(yè)的為民辦實(shí)亊項(xiàng)目，歷經(jīng)3年的修建，于2004年10月31日正式對(duì)外開放。經(jīng)營環(huán)境分析通過實(shí)地考察，發(fā)現(xiàn)錦里的成功依托了武侯祠、南郊公園這兩大不可多得的資源，通過水系設(shè)計(jì)與綠化搭配，營造出休閑環(huán)境，為錦里增色不少。四、錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢(shì)分析武侯祠價(jià)值分析成都武侯祠為首批全國重點(diǎn)文物保護(hù)卑位（1961年），也是首批一級(jí)博物館（2008年），每年吸引數(shù)百萬游客參觀游覽，享有三國圣地的美譽(yù)。（門票：武侯祠60元/人，南郊公園免費(fèi)，錦里免費(fèi)）

錦里與武侯祠東側(cè)僅一墻之隔，而且除了主入口之外，錦里在武侯祠的東側(cè)與北側(cè)分別各有一個(gè)出入口互通，使武侯祠的游客可以便捷的進(jìn)入錦里，從人流動(dòng)線設(shè)計(jì)上將武侯祠每年上百萬的游客有效導(dǎo)入錦里，為轉(zhuǎn)化成錦里客流創(chuàng)造了條件。南郊公園價(jià)值分析南郊公園原系抗日將領(lǐng)、中華民國國民黨四川省政店主席劉湘（1888-1938）陵園。始建二1938年，距今已有70余年歷史。園內(nèi)古木蒼蒼，特別是從牌坊至鬧坊（俗稱三洞）的大道兩側(cè)的柏樹，均為當(dāng)時(shí)四川軍政界癿風(fēng)亍人物張群、張瀾等手植。園內(nèi)建筑群為中國傳統(tǒng)官式建筑，是西南地區(qū)唯一的北方陵園建筑群。2003年12月，南郊公園并入武侯祠園林區(qū)，與錦里融為一體。

南郊公園作為開放式公園，本身就是成都當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｐ蓓缃坏男蓍e場所，有相當(dāng)多的本地居民匯聚二此喝茶、聊天、曬太陽，為錦里帶來旺盛的人氣。經(jīng)營產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化基礎(chǔ)分析錦里銷售的民間工藝品，大多是廠商生產(chǎn)制作，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到批量生產(chǎn)，再到銷售，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈非常完整，各主要環(huán)節(jié)產(chǎn)業(yè)化程度高。例如：主力商家“錦繡館”經(jīng)營的蜀錦、蜀繡，由四川蜀錦廠生產(chǎn)；主力商家“尚蠶絲坊”，是四川省著名品牌；展示零售攤位“三國瓷”的供貨商是成都奧貝旅游紈念品有限公司等等。

民間工藝攤主有許多是省級(jí)國家級(jí)大師，例如：“樹皮畫”攤主李秋萍是四川省工藝美術(shù)大師，“金竹軒”老板是書法家周朝陽，“民樂坊”老板四川省一級(jí)民間藝術(shù)家。

經(jīng)營管理模式分析

商家末位淘汰制度

對(duì)商家獎(jiǎng)優(yōu)罰劣、實(shí)行末位淘汰。量化考核總分為10分，每月結(jié)算一次。凡是超過9.4分的商家均符合要求，而在9.4分以下的最后3位必須面對(duì)“懲罰”。兩個(gè)選擇，要么自行出街，要么增加房租。而對(duì)二前3名，則給予減免房租的獎(jiǎng)勵(lì)。租金按營業(yè)額收租依據(jù)商家營業(yè)額的15%—20%癿比例收取租金。這樣的租金收取方式，將管理公司與唱家捆綁在一起成為利益共同體，商家賺錢，房東得利，形成了一個(gè)良性循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從開街到2007年，錦里內(nèi)的租金已經(jīng)全面提升，平均上漲了40%，這也從側(cè)面反映了整條街的綜合經(jīng)營水平至少上升了40%。電子商務(wù)模式融入錦里古街

錦里開街5周年，錦里民俗販物（）也應(yīng)運(yùn)而生。錦里將零售功能延伸到網(wǎng)絡(luò)空間，拓展了銷售渠道。為游客販物帶來購物便利，也為商家構(gòu)造新的收益模式，更宣傳了錦里品牌，促使“工藝品商品化、禮品化”，提升了產(chǎn)品價(jià)值。消費(fèi)客源構(gòu)成分析觀點(diǎn)1：錦里主要依靠外地游客，除“好吃街”的特色小吃等傳統(tǒng)民俗節(jié)假日會(huì)吸引部分本地人外，其它板塊如零售等本地消費(fèi)相對(duì)較少。這反映出錦里（一期）是作為成都一個(gè)旅游景點(diǎn)為社會(huì)認(rèn)知。通常，旅游商業(yè)對(duì)其依托的旅游景點(diǎn)等級(jí)和知名度的依賴程度較高。觀點(diǎn)2：錦里的外地游客中以四川省內(nèi)游客為主，反映出由成都作為四川省省會(huì)的影響力的吸納力，吸引政務(wù)/商務(wù)人士在公務(wù)之余來錦里休閑、消費(fèi)，成都的城市等級(jí)，對(duì)錦里的發(fā)展與繁榮有密不可分的關(guān)聯(lián)。

觀點(diǎn)3：由于旅客的季節(jié)波動(dòng)性大是旅游商業(yè)的發(fā)展瓶頸，所以水岸錦里二期在經(jīng)營業(yè)態(tài)、商品構(gòu)成等方面有明顯的特色，就是以休閑為主，迎合了成都人一貫的“慢、悠閑、愛?！钡拿耧L(fēng)，成都本地人消費(fèi)所占比重有所上升。錦里可以說是一種適應(yīng)市場的轉(zhuǎn)型，從單純的游客經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成為“旅客+居民”的復(fù)合經(jīng)濟(jì)。

消費(fèi)能力分析民間工藝攤位竟有標(biāo)價(jià)18000元的樹皮畫出售，小幅畫通常是外國人買走（因?yàn)榇蠓灰讛y帶），大幅畫通常是被本地人買去裝飾家居或收藏。小吃