控制性詳細(xì)規(guī)劃知識(shí)點(diǎn)大全

控制性詳細(xì)規(guī)劃知識(shí)點(diǎn)大全

城市詳規(guī)定義：城市詳細(xì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)是城市規(guī)劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容，（更

是低碳生態(tài)城市在空間上落實(shí)的關(guān)鍵），是以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依

據(jù)，對(duì)城市近期建設(shè)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)用地和建設(shè)工程，詳細(xì)規(guī)定各項(xiàng)控制

指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，或直接對(duì)建設(shè)作出具體的安排和規(guī)劃設(shè)計(jì)，

是總體規(guī)劃的深化和具體落實(shí)。

城市詳規(guī)任務(wù):對(duì)近期建設(shè)或開發(fā)地區(qū)進(jìn)行區(qū)塊細(xì)劃，確定各類用地性

質(zhì)、人口密度和建筑容量，確定規(guī)劃內(nèi)部的市政共用和交通設(shè)施的建設(shè)

條件以及內(nèi)部道路與外部道路的聯(lián)系，提出控制標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃管理的要求,

為土地綜合開發(fā)和規(guī)劃管理提供必要的依據(jù)，同時(shí)用以指導(dǎo)修建性詳細(xì)

規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的編制。

城市詳規(guī)類型：控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

1.控制性詳細(xì)規(guī)劃：控規(guī)是將總規(guī)的宏觀控制要求具體化為微觀控制的

規(guī)劃階段。是以城市總體規(guī)劃（含分區(qū)規(guī)劃）為依據(jù)，以落實(shí)上位規(guī)劃

的意圖為宗旨，以土地的建設(shè)使用強(qiáng)度控制為重點(diǎn)，具體規(guī)定用地性質(zhì)、

使用強(qiáng)度、景觀特性和環(huán)境控制，并確定各類用地的適建情況。是總規(guī)

與管理、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)等方面實(shí)現(xiàn)良好銜接的重要依據(jù)，為土地的有償使

用和開發(fā)建設(shè)提供了可操作的條件，對(duì)下一階段的修規(guī)及開展城市設(shè)計(jì)

提供積極引導(dǎo)，也加強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性與連貫性。

2.修建性詳細(xì)規(guī)劃：修規(guī)是詳規(guī)的第二工作階段，是上位控制性詳細(xì)規(guī)

劃的深化，具體化和空間形象化的成果，是將宏觀控制要求具體化為微

觀控制的規(guī)劃階段。

3、修規(guī)、詳規(guī)兩者的區(qū)別與聯(lián)系

①控規(guī)主要用于指標(biāo)體系的制定，體現(xiàn)規(guī)劃意圖，側(cè)重于管理上的需要。

通過對(duì)規(guī)劃范圍的土地使用設(shè)為詳細(xì)的用途和容量控制，作為該地建設(shè)

管理的主要依據(jù)，屬于開發(fā)建設(shè)控制型的詳細(xì)規(guī)劃。②修規(guī)主要以實(shí)現(xiàn)

具體的預(yù)定開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的形體布局的直接手法去體現(xiàn)規(guī)劃意圖，側(cè)重

于實(shí)施建設(shè)。

控制性詳細(xì)規(guī)劃的含義：就是以經(jīng)批準(zhǔn)的總體規(guī)戈域分區(qū)規(guī)劃為主要依

據(jù)，確定建設(shè)用地的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)，道路、工程管線

的控制性位置及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，并對(duì)下續(xù)修建性規(guī)劃的編制

起直接指導(dǎo)和控制作用。

控規(guī)地位:控規(guī)作為總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃之間的環(huán)節(jié),

既深化、細(xì)化總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃意圖，又對(duì)修規(guī)起控制指導(dǎo)作

用，確保了規(guī)劃體系的完善和連續(xù)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)

劃與實(shí)施連接的重要環(huán)節(jié)，更是必要手段和主要依據(jù)。

控規(guī)的作用：1.控制性詳細(xì)規(guī)劃是銜接規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施的重要

環(huán)節(jié)，更是規(guī)劃管理的依據(jù)；2、控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微觀、整體

與局部有機(jī)銜接的關(guān)鍵層次；3.控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)控制與管理

的重要手段；4.控制性詳細(xì)規(guī)劃是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺(tái)。

控規(guī)的特征：（一）控制引導(dǎo)性和靈活性：控規(guī)既可以適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)

境的變化，也可以滿足城市建設(shè)的快速發(fā)展對(duì)規(guī)劃提出的要求。控規(guī)的

控制引導(dǎo)性主要表現(xiàn)在對(duì)城市建設(shè)項(xiàng)目具體的定性、定量、定位、定界

的控制和弓I導(dǎo)，這既是控規(guī)編制的核心問題,也是其不同于其他規(guī)劃編

制層次的首要特征。主要六個(gè)方面控制：土地使用性質(zhì)細(xì)分及其兼容范

圍控制；土地使用強(qiáng)度控制；主要公共設(shè)施與配套設(shè)施控制；道路及其

設(shè)施與內(nèi)外交通關(guān)系控制；城市特色與環(huán)境景觀控制；工程管線控制。

（二）法律效應(yīng)：法律效應(yīng)是控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征?？刂菩栽敿?xì)

規(guī)劃是城市總體規(guī)劃法律效應(yīng)的延伸和體現(xiàn)，是總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)

向微觀法律效應(yīng)的拓展?？匾?guī)超越了規(guī)劃設(shè)計(jì)的范疇，成為城市規(guī)劃管

理的依據(jù)和手段，其成果具有明顯的法律約束功效（三）圖則標(biāo)定：圖

則標(biāo)定是控規(guī)在成果表達(dá)方式上區(qū)別于其他規(guī)劃編制層次的重要特征,

是控規(guī)法律效應(yīng)圖解化的表現(xiàn)。它用一系列控制線和控制點(diǎn)對(duì)用地和設(shè)

施進(jìn)行定位控制，如地塊邊界，道路紅線、建筑后退線、綠化控制線及

控制點(diǎn)。（四）開發(fā)導(dǎo)向：宏觀背景是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，是直

接面向市場(chǎng)的規(guī)劃手段。因此控規(guī)的目的更側(cè)重于強(qiáng)化政府的綜合調(diào)控

職能。

控規(guī)深度基本要求：

(1)深化和細(xì)化城市總體規(guī)劃，將規(guī)劃意圖與規(guī)劃指標(biāo)分解落實(shí)到街坊

地塊的控制引導(dǎo)之中，保證城市規(guī)劃系統(tǒng)控制的要求；

(2)控規(guī)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)行為的控制引導(dǎo)時(shí)，將控制條件、控制指

標(biāo)以及具體的控制引導(dǎo)要求落實(shí)到相應(yīng)的開發(fā)地塊上，作為土地租讓、

招議標(biāo)底條件；

(3)所規(guī)定的控制指標(biāo)和各項(xiàng)控制要求可以為具體項(xiàng)目的修建性詳細(xì)規(guī)

劃、具體的建設(shè)設(shè)計(jì)或景觀設(shè)計(jì)等個(gè)案建設(shè)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

控規(guī)編制的目標(biāo)：

1.明確發(fā)展定位，與上位規(guī)劃內(nèi)容銜接，并進(jìn)一步分解落實(shí)，確定該地

區(qū)在城市中的分工。2.依據(jù)發(fā)展定位，綜合考慮現(xiàn)狀問題，制定各項(xiàng)開

發(fā)控制的總體指標(biāo)，并在用地和功能服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施、環(huán)境質(zhì)

量等方面的配置上落實(shí)到各地塊，為實(shí)現(xiàn)發(fā)展定位提供保障。3.為各地

塊制定相關(guān)的規(guī)劃指標(biāo)，并為法定的技術(shù)管理工具，直接引導(dǎo)和控制地

塊內(nèi)的各開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。

控規(guī)內(nèi)容:

1.土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求2.容積率、建筑高度、

建筑密度、綠地率等用地指標(biāo)3.基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)

施的用地規(guī)模、范圍及具體控制要求,地下管線控制要求4對(duì)各類建設(shè)

用地控制界限(紅線)，基礎(chǔ)設(shè)施用地控制界線(黃線)，歷史文化街

區(qū)和歷史建筑的保護(hù)范圍界線(紫線)、地表水保護(hù)和控制的地域界線(藍(lán)

線)等“五線"控制要求內(nèi)容

控規(guī)內(nèi)容深度要求：

(1)詳細(xì)規(guī)定新規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地界線，規(guī)定各類用地

內(nèi)適建、不適建或有條件地允許建設(shè)的類型。

(2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，規(guī)

定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求。

(3)提出各地塊的建筑體量、風(fēng)格、色彩等要求。

(4)確定各地塊地各級(jí)支路紅線位置、控制點(diǎn)的坐標(biāo)和標(biāo)高。

(5)根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線。

(6)制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。

區(qū)劃法定義：區(qū)劃法是美國(guó)城市進(jìn)行開發(fā)控制的重要依據(jù)，區(qū)劃是地方

政府進(jìn)行控制土地開發(fā)的重要手段。區(qū)劃是將地方政府所管轄的土地劃

分為不同的地塊，對(duì)每個(gè)地塊制定管轄規(guī)定的規(guī)劃。確定每一地塊的用

地性質(zhì)和有條件允許混合使用的用途，同時(shí)引入城市設(shè)計(jì)的思想，確定

土地開發(fā)的物質(zhì)形態(tài)方面的要求和控制指標(biāo)。區(qū)劃法包括區(qū)劃文本和區(qū)

劃圖則。

區(qū)劃法內(nèi)容：1.確定用地性質(zhì)，分為三類，基本區(qū)劃地區(qū)居住、商業(yè)和

工業(yè)，而將設(shè)施和輔助用地劃分為特殊用途）2.開發(fā)強(qiáng)度：通過土地利用

的定量指標(biāo)反映出來，包括用地面積、容積率、建筑密度、曠地率。3、

環(huán)境與設(shè)施：避免地塊過度開發(fā)和過分擁擠的指標(biāo)，有樓層面積、曠地

和建筑密度控制、院落、高度與退縮、密度、停車場(chǎng)、標(biāo)牌、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

控規(guī)的控制體系：

1、土地使用控制：用地面積、用地邊界、用地性質(zhì)、土地使用兼容

2、環(huán)境容量控制：容積率、建筑密度、居住人口密度、綠地率

3、建筑建造控制：建筑限高、建筑后退、建筑間距

4、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)：建筑體量、建筑形式、建筑色彩、建筑空間圍合、

建筑小品

5、配套設(shè)施控制：①市政設(shè)施②公共設(shè)施：行政，商業(yè)，文教，體衛(wèi)

等

6、行為活動(dòng)控制：交通活動(dòng)：交通方式、出入口方式和數(shù)量、其他交

通設(shè)施，停車泊位

環(huán)境保護(hù)規(guī)定：噪聲,水污，水污染物允許排放濃度，

廢棄污染物允許排放量，固體廢棄物控制

紅線：道路用地和地塊用地邊界線

綠線：生態(tài)、環(huán)境保護(hù)區(qū)域邊界線

藍(lán)線：河流、水城用地邊界線

紫線：歷史保護(hù)區(qū)城邊界線

黃線：市政設(shè)施用地及點(diǎn)位控制線

禁止機(jī)動(dòng)車開口線保證城市主要道路上的交通安全和通暢

機(jī)動(dòng)車出入口方位線建議地塊出入口方位、利于疏導(dǎo)交通

建筑基底線控制建筑體量、街景、立面

裙房控制線控制裙房體量、用地環(huán)境、沿街面長(zhǎng)度、街道公共空間

主體建筑控制線延續(xù)景觀道路界面、控制建筑體量、空間環(huán)境、沿街

面

長(zhǎng)度、街道公共空間控制

建筑架空控制線沿街界面連續(xù)性

廣場(chǎng)控制線提升地塊環(huán)境質(zhì)量、完善城市空間體系

公共空間控制線控制公共空間用地范圍

用地面積：即建設(shè)用地面積，是指由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地

邊界線所圍合的用地水平投影面積，包括原有建設(shè)用地面積及新征（占）

建設(shè)用地面積，不含代征用地的面積，單位為hm2（萬平方米）。用地面

積是控規(guī)中各種規(guī)定性指標(biāo)要素計(jì)算的基礎(chǔ)。

用地面積原則：

1、通常與用地邊界的四至范圍有關(guān)。2、用地面積應(yīng)當(dāng)根據(jù)用地的使用

性質(zhì)，結(jié)合實(shí)際使用情況具體確定3、用地面積與城市開發(fā)模式有關(guān)，

小規(guī)模較小，反之亦然。4、用地面積與城市區(qū)位也有較大關(guān)系面對(duì)形

狀怪異側(cè)地塊,需要根據(jù)實(shí)際使用要求對(duì)用地邊界和用地面積進(jìn)行合理

的調(diào)整

用地邊界：是規(guī)劃用地與道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線，用來劃分

用地的范圍邊界。

用地邊界類型：1、自然邊界：河流湖泊山體2、人工邊界：如道路、

軌道、高壓走廊等3、概念邊界：如行政邊界線，安全設(shè)施防護(hù)界線

控規(guī)使用內(nèi)容：對(duì)土地使用控制內(nèi)容包括土地使用性質(zhì)、土地使用的兼

容性、用地邊界和用地面積等。

土地兼容性概念：在地塊土地使用性質(zhì)被確定后，為適應(yīng)城市建設(shè)靈活

性的要求，在一定條件下，地塊土地使用性質(zhì)可變更的特性。所謂"兼

容”是指某一類性質(zhì)的用地內(nèi)允許建、不允許建或經(jīng)過某規(guī)劃部門批準(zhǔn)

后許可建的建筑項(xiàng)目。一般規(guī)定兼容的建筑面積不得超過總建筑面積的

20%o

土地兼容性涵義：其一是指不同土地使用性質(zhì)在同一土地中共處的可能

性，表現(xiàn)為同塊城市土地上多種性質(zhì)綜合使用的允許與否，反映不同土

地使用性質(zhì)之間的親和與矛盾程度。其二是指同一土地使用性質(zhì)的多種

選擇與置換的可能性，表現(xiàn)為土地使用的彈性、靈活性與適建性。

混合用地：一般非主導(dǎo)功能的建筑面積達(dá)到總建筑面積的20%-40%,

才被確定

為混合用地。

土地使用邊界：規(guī)劃用郵口道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線，用來劃

分用地的權(quán)屬，用地紅線包括空中和地下空間的豎直的三維界面（4）±

地使用面積

代征用地面積=征地面積（Ag）-用地面積（Ap）

土地使用控制：是對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等

方面做出規(guī)定。其控制指標(biāo)主要有土地使用性質(zhì)、土地使用的兼容性、

用地邊界和用地面積等。

環(huán)境容量控制：即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對(duì)建設(shè)用地能夠容

納的建設(shè)量^人口聚集量作出合理規(guī)定。其控制指標(biāo)主要包括:容積率、

建筑密度、人口容量、綠地率等指標(biāo)。分別從建筑、環(huán)境和人口3個(gè)方

面綜合、全面地控制城市環(huán)境質(zhì)量。城市環(huán)境容量主要分為城市自然環(huán)

境容量和城市人工環(huán)境容量?jī)煞矫妗?/p>

影響地塊容積率的因素：

1.地塊的使用性質(zhì)2.地塊的區(qū)位3?地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件4.地塊的空間環(huán)

境條件5.地塊的土地出讓價(jià)格條件6.城市設(shè)計(jì)要求7.建造方式和形體

規(guī)劃設(shè)計(jì)；8.人口容量

地塊容積率與建筑密度、建筑層數(shù)的計(jì)算公式:

容積率=用地內(nèi)所有建筑的建筑面積之和/總用地面積。

建筑密度=用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和/總用地面積

建筑平均層數(shù)=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積之和/用地內(nèi)所有建筑的

基底面積總和空地率=1-建筑密度反映了用地內(nèi)除建筑以外開敞空間

的大小。

容積率=建筑密度X建筑平均層數(shù)

相互關(guān)系：

在一定的建筑密度條件下，容積率與平均層數(shù)成正比；

在一定的層數(shù)條件下，容積率與地塊建筑密度成正比；

在一定的容積率條件下，建筑層數(shù)越多，建筑密度越小，空地半越大,

提供的開放空間越多。

綠地率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地面積總和占該用地面積的比例，是

衡量地塊環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。

⑴綠地率與"公共綠地率"的關(guān)系

因?yàn)榫G地包括公共綠地，還包括其他類型用地內(nèi)的綠地，例如路旁綠地。

因此，"綠地率”是大于公共綠地率的。公共綠地是滿足規(guī)定的日照要

求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的，供居民共享的游憩綠地。

公共綠地率=地塊內(nèi)的公共綠地面積/地塊面積X100%

(2)綠地率和“綠化率"：會(huì)出現(xiàn)綠化率大大高于綠地率的情況。一般把

有綠化的地面都記入綠化率，包括道路綠化，住宅用地內(nèi)的綠化等。

(3)綠地翦口"綠化覆蓋率"；綠化覆蓋率是指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化

種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率。

綠化覆蓋率二(用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影的和+地塊面積)x

100%

建筑建造控制內(nèi)容包括建筑高度、建筑間距、建筑后退、沿街建筑高度、

相鄰地段的建筑規(guī)定等

建筑高度如何確定：

1.平屋面建筑：挑檐屋面的建筑，其建筑高度為自室外自然地坪計(jì)算至

檐口頂加上檐口挑出寬度；帶女兒墻屋面的建筑，其建筑高度為自室外

自然地坪計(jì)算至女兒墻頂；

1.坡屋面建筑：屋面坡度小于或等于45。的建筑，其建筑高度為自室外

自然地坪計(jì)算至檐口頂加上檐口挑出寬度；屋面坡度大于45。的建筑,

其建筑高度自室外自然地坪計(jì)算至坡頂高度一半處高；

2.在以下兩種情況下，水箱、樓梯間、電梯間、機(jī)械房等突出屋面的附

屬建筑的高度應(yīng)計(jì)入建筑高度：①附屬建筑的單邊邊長(zhǎng)大于對(duì)應(yīng)主體建

筑邊長(zhǎng)的1/2；②兩個(gè)以上附屬建筑同一單邊累加邊長(zhǎng)大于對(duì)應(yīng)主體建

筑邊長(zhǎng)1/2,且水平投影面積之和超過屋面水平投影面積1/4

3.相鄰兩幢建筑物室外自然地坪存在高差的，南向或東向建筑物的建筑

高度滿足南向或東向陽光投射方向始終處于北向或西向建筑物的最低

占,

/\\\1

4.在同一用地單位的建設(shè)用地內(nèi)，如兩幢建筑物首層均為架空層，南向

或東向建筑物的建筑高度可自北面或西面建筑物架空層的樓面標(biāo)高起

計(jì)。

控規(guī)如何從城市設(shè)計(jì)的角度體現(xiàn)對(duì)建筑高度和體量的引導(dǎo)和控制：

控制方法:其一從街道空間角度控制建筑高度、重點(diǎn)控制臨街建筑高度；

最直接的方法，對(duì)沿街建筑高度控制I：蹄交有效。其中：

(1)對(duì)于傳統(tǒng)街道空間利用D/H的比值確定，最佳比例1<D/H<2

D/H二(道路用地紅線寬度+建筑后退紅線距離)/沿街建筑高度

(2)沿街高層建筑利用投影面積控制

投影面積控制

A<L(W+S)

A-建筑以1:1.5(甲56.3°)的高度在地面的投影面積

L-建筑基地沿道路紅線的長(zhǎng)度

W-道路規(guī)劃紅線寬度

S建筑退后距離

其二運(yùn)用街道空間寬度與高度比與建筑最佳高度協(xié)同控制的方法，對(duì)規(guī)

劃區(qū)建筑高度進(jìn)行全面的控制。

最佳高度：對(duì)視覺空間走向、街道空間輪廓線組織。歷史文化保護(hù)要求

對(duì)建筑高度提出的建議值

地塊建筑高度控制一建議最佳高度-修正沿街建筑高度

4.對(duì)建筑體量的控制：

控規(guī)對(duì)建筑體量控制的描述性規(guī)定為：體量不宜過大要突出時(shí)代感

一般從建筑整向尺度、建筑橫向尺度和建筑形體三方面提出控制引導(dǎo)要

求，一般規(guī)定上限

低層、多層建筑體量控制：控規(guī)可通過建筑最大外墻面寬分類控制的方

法實(shí)施小尺度空間格局地塊的建筑體量控制

高層建筑體量控制:可通過對(duì)高層建筑的體量進(jìn)行分段控制來實(shí)現(xiàn)，并在

控規(guī)分圖圖則中進(jìn)行表達(dá)。

建筑后退：是指在城市建設(shè)中，建筑物相對(duì)于規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃

控制線的后退距離，通常以后退距離的下限進(jìn)行控制。建筑后退控制線

和用地紅線一樣，也是一個(gè)包括空中和地下空間的豎直的三維界面，

建筑后退主要包括退線距離和退界距離兩種。退線距離是指建筑物后退

各種規(guī)劃控制線（包括：規(guī)劃道路、綠化隔離帶、鐵路隔離帶、河湖隔

離帶，高壓走廊隔離帶）的距離，退界距離是指指建筑物后退相鄰單位

建設(shè)用地邊界線的距離。

建筑離界距離:是指建筑沿用用地邊界建造時(shí)建筑物后退相鄰單位建設(shè)

用地邊界線的距離。

開發(fā)者權(quán)益平衡概念:指當(dāng)建筑物在自己基地內(nèi)貼線建造時(shí)周邊后開發(fā)

地塊為了保留所必須的間距和通道，就要在各自基地內(nèi)后退一定距離建

設(shè)，這種因?yàn)楹笸怂鶐淼慕?jīng)濟(jì)價(jià)值損失全部由周邊后開發(fā)地塊承擔(dān)。

為了保證相鄰地塊開發(fā)權(quán)益的公平，不同地塊的建筑建造在基地內(nèi)均應(yīng)

當(dāng)后退用地邊界一定的合理5巨離。

控規(guī)對(duì)建筑形式和色彩控制的控制導(dǎo)則：

控規(guī)對(duì)建筑形式與色彩的控制既要有明確可行的控制技術(shù)方法，又要有

一定的靈活性。沒有參照物，建筑形式和色彩就沒有依據(jù)，為保證城市

景觀的協(xié)調(diào)性，首先要確定參照物

（一）選定參照建筑

參照物的選擇有以下幾個(gè)原則：藝術(shù)性原則，它應(yīng)是一件藝術(shù)品，能豐

富城市空間環(huán)境；代表性原則，它應(yīng)是某一時(shí)期特定風(fēng)格的代表作；歷

史性原則，它應(yīng)在城市建設(shè)發(fā)展史上具有一定的歷史地位，或與重大人

物、事件相聯(lián)系：延續(xù)性原則，它的存在應(yīng)使周圍環(huán)境具有一種歷史沿

革上的延續(xù)感。

具有以上特征的建筑物是城市特色的載體，控規(guī)對(duì)這樣的建筑作為參照

物，可以明確控制其方向。其次在規(guī)劃范圍內(nèi)，根據(jù)不同的用地性質(zhì)和

所處不同位置有區(qū)別的對(duì)待，按照重要性程度進(jìn)行分區(qū)控制。

（二）分級(jí)確定控制區(qū)域

重點(diǎn)控制區(qū)，它要求控規(guī)對(duì)建筑形式和色彩做出較詳細(xì)要求井嚴(yán)格執(zhí)行。

有時(shí)還需要將指標(biāo)控制類型由引導(dǎo)性指標(biāo)提升為規(guī)定性指標(biāo)；

一般控制區(qū)，控規(guī)對(duì)建筑形式和色彩的控制可只針對(duì)建筑的某個(gè)重點(diǎn)部

位或某個(gè)特定構(gòu)成元素，對(duì)建筑的其他部分可適當(dāng)放寬控制，在整體統(tǒng)

一協(xié)調(diào)的前提下由下一層次規(guī)劃或建筑設(shè)計(jì)自由決定。

自由選擇區(qū)，控規(guī)對(duì)這類區(qū)域在建筑形式和色彩方面無具體控制要求,

設(shè)計(jì)可自由發(fā)揮，以此達(dá)到創(chuàng)造豐富多彩的城市空間環(huán)境的目的。

綜上所述，控規(guī)對(duì)建筑形式與色彩的控制，應(yīng)注意將參照物控制和分級(jí)

控制的要求結(jié)合起來，進(jìn)行條理化表達(dá)，針對(duì)不同的對(duì)象，科學(xué)分類,

保證良好的控制效果。

控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果表達(dá)內(nèi)容：

控制性詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、圖件和附件，圖件由圖紙和圖

則兩部分組成,規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報(bào)告收入附件。

一般的控制性詳細(xì)規(guī)劃項(xiàng)目編制工作：

五個(gè)階段:第一階段項(xiàng)目準(zhǔn)備階段;第二階段現(xiàn)場(chǎng)踏勘、收集基礎(chǔ)資料；

第三階段方案設(shè)計(jì)階段；方案設(shè)計(jì)階段一般要經(jīng)過構(gòu)思、協(xié)調(diào)、修改反

饋等過程；第四階段成果編制階段：其成果重點(diǎn)在于規(guī)劃控制指標(biāo)的制

定；

第五階段上報(bào)審批階段，城市控制性詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批，分

三步走：成果審查、上報(bào)審批、成果修改

控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)劃圖件有哪些，各部分分別包括哪些內(nèi)容？

控規(guī)圖件由圖紙和圖則兩部分組成：其中(一)規(guī)劃圖紙成果：

1、規(guī)劃用地位置圖(區(qū)位圖(比例不限，標(biāo)明規(guī)劃用地在城市中的地

理位置，與周邊主要功能區(qū)的關(guān)系，以及規(guī)劃用地周邊重要的道路交通

設(shè)施、線路及地區(qū)可達(dá)性情況；2、規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖(1/1000~

1/2000)(標(biāo)明自然地貌、各類用地范圍和產(chǎn)權(quán)界限、用地性質(zhì)、現(xiàn)狀建

筑質(zhì)量、公共設(shè)施現(xiàn)狀等內(nèi)容3、規(guī)劃用地功能分區(qū)圖(土地使用規(guī)劃

圖)(1/1000~1/2000)標(biāo)明各類用地細(xì)分邊界，用地分類和性質(zhì)，

道路網(wǎng)絡(luò)布局，公共設(shè)施位置等；4、道路交通規(guī)劃圖(1/1000~1/2000)

標(biāo)明規(guī)范范圍內(nèi)道路分級(jí)系統(tǒng)、內(nèi)外道路銜接、道路斯面、交通設(shè)施、

公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)、交通流線組織、交通渠化、主要控制點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)

高等內(nèi)容。

5.公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖(1/1000~1/2000)標(biāo)明公共服務(wù)設(shè)施位置、

類別、等級(jí)、規(guī)模、分布、服務(wù)半徑等內(nèi)容。6.綠地景觀規(guī)劃圖(1/1000~

1/2000)標(biāo)明不同等級(jí)和功能的綠地、開敞空間、公共空間、視廊、

景觀節(jié)點(diǎn)、特色風(fēng)貌區(qū)、景觀邊界、地標(biāo)、景觀要素控制等內(nèi)容。7.工

程管線規(guī)劃圖(1/1000~1/2000)標(biāo)明各類市政工程設(shè)施源點(diǎn)、管線

布置、管徑、路由走廊、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高、營(yíng)網(wǎng)平面綜合與豎向綜合

等內(nèi)容。(具體分為給水、排水、電力電訊、熱力燃?xì)?、管線綜合等。)8.

環(huán)衛(wèi)環(huán)保規(guī)劃圖(1/1000~1/2000)標(biāo)明各種衛(wèi)生設(shè)施的位置、服務(wù)

半徑、用地、防護(hù)隔離措施等。9.其他相關(guān)規(guī)劃圖紙(1/1000~1/2000),

根據(jù)具體項(xiàng)目和控制必要性，可增加繪制其他相關(guān)規(guī)劃圖紙，如五線規(guī)

劃圖、空間形態(tài)示意圖、城市設(shè)計(jì)概念圖、開發(fā)強(qiáng)度區(qū)劃圖、建筑高度

區(qū)劃圖、歷史保護(hù)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、地下空間利用規(guī)劃圖。10.地

塊劃分編號(hào)圖(1/2000~1/5000)標(biāo)明各片區(qū)、單元、街區(qū)、地塊的

劃分界限和地塊編號(hào)，作為分地塊圖則索引。

控規(guī)圖則概念：

圖則：是由城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求編制，

對(duì)分區(qū)內(nèi)各片區(qū)的土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施、道路交通和城

市設(shè)計(jì)等方面作出的詳細(xì)具體的控制性規(guī)定，將所有涉及空間需求的規(guī)

劃控制要素全面納入圖則，對(duì)個(gè)別不能表達(dá)的內(nèi)容，如深化城市設(shè)計(jì)等,

可采用文字要求和提示(導(dǎo)則的形式)，是控規(guī)法律效應(yīng)圖解化的體現(xiàn)，

"圖則"是控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要成果和精髓。

控規(guī)圖則類型：

一般分為總圖圖則和分圖圖則兩種，總圖則又分為地塊控制總圖則、設(shè)

施控制總圖則、五線控制總圖則等。

1)總圖則(1/1000~1/2000)各項(xiàng)控制要求匯總圖，一般應(yīng)包括地

塊控制總圖則、設(shè)施控制總圖則、"五線"控制總圖則。

(1)地塊控制總圖則：標(biāo)明規(guī)劃范圍內(nèi)各類用地的邊界，并標(biāo)明每個(gè)地

塊的主要控制指標(biāo)。需標(biāo)明的控制指標(biāo)一般應(yīng)包括用地編號(hào)、用地性質(zhì)

代碼、用地面積、容積率、建筑密度、建筑限高、綠地率等強(qiáng)制性內(nèi)容。

(2)設(shè)施控制總圖則：應(yīng)標(biāo)明各類公益性公共服務(wù)設(shè)施、市政工程設(shè)施

交通設(shè)施的位置、界限或布點(diǎn)等內(nèi)容。

(3)"五線"控制總圖則根據(jù)國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)繪制紅線、綠線、

紫線、藍(lán)線、黃線等控制界限總圖。

2)分圖則

分圖圖貝！JQ/500~1/2000)，規(guī)劃范圍內(nèi)用地詳細(xì)劃分后的分地塊控制

圖，分圖則應(yīng)在現(xiàn)狀圖上畫出，反映現(xiàn)狀與規(guī)劃后的關(guān)系根據(jù)表達(dá)內(nèi)容

的多少，可》等控制內(nèi)容分類整理形成多幅圖則的表達(dá)方式，一般可分為

用地控制分圖則、城市設(shè)計(jì)指引分圖則等。分圖則是控制性詳細(xì)規(guī)劃的

核心圖件，圖面內(nèi)容包括

Q)圖形區(qū)：圖形顯示區(qū)表達(dá)道路坐標(biāo)、標(biāo)高、紅線、藍(lán)線、綠線、建筑

后退、地塊出入口方向、禁止機(jī)動(dòng)車開口范圍、用地性質(zhì)、地塊編號(hào)等；

(2)表格區(qū)：表達(dá)地塊用地控制指標(biāo)，包括容積率、綠地率、建筑限高、

機(jī)動(dòng)車位、建筑密度、人口等；

(3)導(dǎo)則：控制導(dǎo)則，用文字說明表示；

(4)區(qū)位示意圖：標(biāo)識(shí)地塊具體位置；

(5)風(fēng)玫瑰、指北針、比例尺；

(6)圖例(各類控制線、基礎(chǔ)設(shè)施等)圖題、圖號(hào)；項(xiàng)目編制名稱等

控制性規(guī)劃的控制的方式及它們的適用范圍：

針對(duì)不同用地不同建設(shè)項(xiàng)目和不同開發(fā)過程，應(yīng)采用多手段的控制方式。

1、指標(biāo)量化

含義：通過一系列控制指標(biāo)對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行定量控制，如容積率、建筑

密度、建筑高度、綠地率等。

適用范圍：適用于城市一般用地的規(guī)劃控制。

2、條文規(guī)定

含義：通過一系列控制要素和實(shí)施細(xì)則對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行定性控制，如用

地性質(zhì)、用地使用相容性和一些規(guī)劃要求說明等。

適用范圍：當(dāng)對(duì)規(guī)劃地塊需作使用性貢規(guī)定或提出其他特殊要求時(shí)采用。

3、圖則標(biāo)定

含義：用一系列控制線和控制點(diǎn)對(duì)用地和設(shè)施進(jìn)行定位控制，如地塊邊

界、道路紅線、建筑后退線、綠化綠線、控制點(diǎn)等。

適用范圍：當(dāng)需要對(duì)規(guī)劃地塊的劃分和建筑的布置作出標(biāo)示時(shí)采用。

4、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)

含義：通過一系列指導(dǎo)性綜合設(shè)計(jì)要求和建議，甚至具體的形體空間設(shè)

計(jì)示意，為開發(fā)控制提供管理準(zhǔn)則和設(shè)計(jì)框架。如建筑色彩、建筑形式、

建筑體量、建筑群空間組合形式、建筑輪廓線示意圖等。

適用范圍：在城市重要景觀地帶和歷史保護(hù)地帶，為獲得高質(zhì)量的城市

空間環(huán)境和保護(hù)城市特色時(shí)采用。

5、規(guī)定性與指導(dǎo)性

控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容分為規(guī)定性和指導(dǎo)性兩大類。

規(guī)定性是指在實(shí)施規(guī)劃控制和管理時(shí)必須遵守執(zhí)行的，如對(duì)用地界線、

用地性質(zhì)、建筑密度、限高、容積率、綠地率、配建設(shè)施等

指導(dǎo)性內(nèi)容是在實(shí)施規(guī)劃控制和管理時(shí)需要參照?qǐng)?zhí)行的內(nèi)容，多為引導(dǎo)

和建議性。如人口容量、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)等。

一、規(guī)定性指標(biāo)般為以下各項(xiàng)：（1）用地性質(zhì)；（2）建筑密度（建筑

基底總面積/地塊面積）；（3）建筑控制高度；（4）容積率（建筑總面

積/地塊面積）；5）綠地率（綠地總面積/地塊面積）；（6）交通出入

口方位；（7）停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。

二、指導(dǎo)性指標(biāo)一般為以下各項(xiàng)：（1）人口容量（人/hm2）（2）建筑形

式、體量、風(fēng)格要求；（3）建筑色彩要求（4）其他環(huán)境要求。

城鄉(xiāng)規(guī)劃的七線和控制方法：

為加強(qiáng)對(duì)城市道路、城市綠地、城市歷史文化街區(qū)和歷史建筑、城市水

體和生態(tài)環(huán)境等公共資源的保護(hù)，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展，我國(guó)在城鄉(xiāng)

規(guī)劃管理中設(shè)定了紅、綠、藍(lán)、紫、黑、橙和黃等7種控制線，并分別

制定了管理辦法

1.規(guī)劃紅線：一般稱道路紅線，指城市道路用地規(guī)劃控制線，包括用地

紅線、道路紅線和建筑紅線。對(duì)"紅線”的管理，體現(xiàn)在對(duì)容積率、建

設(shè)密度和建設(shè)高度等的規(guī)劃管理。

2.規(guī)劃綠線：規(guī)劃綠線是指城市各類綠地范圍的控制線，對(duì)