0605紹興-匯金國際廣場項目評估報告紹興縣-柯橋-匯金國際廣場市場調(diào)研及產(chǎn)品價值評估報告

紹興縣-柯橋-匯金國際廣場市場調(diào)研及產(chǎn)品價值評估報告筑誠房地產(chǎn)營銷籌劃市場籌劃部2021-6工程評估前述通過對紹興現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的調(diào)研合理準確的評估本工程市場，通過對區(qū)域房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀研究，評估市場當前開展階段區(qū)域，通過區(qū)域未來市政規(guī)劃研究，評估市場未來開展走勢競品，對市場現(xiàn)有及未來潛在競品研究，發(fā)現(xiàn)工程立地優(yōu)劣勢本報告將從工程自身立地條件和市場環(huán)境出發(fā)，對本工程酒店式公寓、辦公樓及商業(yè)作精準的價值評估！市場研究項目所在區(qū)域重點在城市中部（104國道-錢陶公路之間）發(fā)展商貿(mào)三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，以此帶動和促進柯北新城及“兩湖”地區(qū)的開發(fā)建設(shè)。城市南部（104國道以南）重點發(fā)展旅游及相關(guān)休閑設(shè)施，適度開發(fā)科技含量高、無污染的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和黃酒特色產(chǎn)業(yè)帶。城市北部（錢陶公路以北）以金柯橋大道為發(fā)展軸線，向北發(fā)展輕紡及延伸配套的相關(guān)市場、配套基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。濱海副城資料來源：紹興縣規(guī)劃局區(qū)域規(guī)劃紹興縣近期城市開展方向“北市、“中商〞、“南閑〞；本工程位于城市中部城市定位國際紡織中心，江南水鄉(xiāng)名城，紹興大城市西翼副城區(qū)，縣域中心城市；總體結(jié)構(gòu)“一核兩片〞；一核心：城市核心；兩片：柯北片區(qū)、柯南片區(qū)城市規(guī)?！?006-2021年〕總?cè)丝冢?0萬人〔不包括濱海副城〕;城市建設(shè)規(guī)模：93.31平方公里，其中城市中心區(qū)47.74平方公里近期開展方向“北市〞、“中商〞、“南閑〞樓市現(xiàn)狀土地供給樓市成交09年至今柯橋區(qū)域住宅用地7萬方——區(qū)域住宅處于開發(fā)上升期09年至今柯橋區(qū)域商辦用地28萬方——市場飽和度較高全市區(qū)域商品房——新政影響整體市場成交下行，紹興縣未能幸免酒店式公寓——市場開發(fā)量少，需求大，市場潛在價值大商業(yè)——新區(qū)商業(yè)開展日漸成熟，市場需求量大寫字樓——區(qū)域100棟規(guī)劃，市場開發(fā)量大工程界定工程認知工程處于新老城區(qū)交界處，新行政區(qū)域向北遷移基本經(jīng)濟指標規(guī)劃用地55883總建面積179203地上面積133865地下45338酒店商務(wù)區(qū)建筑面積83400商務(wù)辦公區(qū)建筑面積95803火車-柯橋西站G104大阪湖瓜渚湖新城區(qū)柯北新區(qū)老城區(qū)匯金國際廣場鏡湖工程現(xiàn)狀交通便捷，配套齊全，緊鄰新行政區(qū)域客戶來源道路達到本項目車行時間金柯橋大道沿線寫字樓群金柯橋大道、興越路5分鐘柯北新區(qū)金柯橋大道、興越路10分鐘輕紡城市場金柯橋、笛揚路10-15分鐘城西片區(qū)居民柯華路、育才路、興越路10分鐘城東片區(qū)居民興越路10-15分鐘本案工程周邊道路：東西向——興越路、山陰路，南北向——金柯橋大道，連接新老城區(qū)主要主干道。公共交通：目前，工程周邊有208、802、619等3路公交路線，加上華聯(lián)國貿(mào)中心的公交路線。根本覆蓋全縣范圍，方便普通消費者到達本工程。新區(qū)寫字樓群新行政區(qū)明珠廣場瓜渚湖景觀區(qū)工程周邊新區(qū)開展成熟縣行政中心柯北市場區(qū)物流基地鑒湖景園國際紡織貿(mào)易區(qū)華聯(lián)國貿(mào)中心裕民小區(qū)雙梅小區(qū)裕民小區(qū)華宇醫(yī)院事業(yè)單位辦公中心會展中心東部居住區(qū)科技文化中心西部居住區(qū)大劇院華宇天庭藍天華都苑天馬大酒店老城區(qū)價值評估因素權(quán)重本案領(lǐng)先國際酒店-私寓大阪風情-暢景園1號樓位置交通0.154.2544.53.75設(shè)施配套0.05444.53.5項目規(guī)模0.054444公共設(shè)施0.154.253.7544營銷手段0.15444.254停車位0.1443.54戶型設(shè)計0.14.25444.5工程進度0.0543.544.5物業(yè)管理0.15443.54發(fā)展商品牌0.054444得分100%4.13.93754.01254.0125百分比

30%40%30%銷售均價(元/㎡)

？120001500013000價格評估酒店式公寓-13864元/平方米注：以上價格通過市場比較法，其中數(shù)據(jù)均為最新及修正后數(shù)據(jù)價格評估商鋪-內(nèi)街20765元/平方米沿街35264元/平方米因素權(quán)重本案藍天商業(yè)文化影視中心昌隆都市春天位置交通0.24.254.54.5人流車流0.244.54.5項目規(guī)模0.14.2544.5公共設(shè)施0.15444營銷手段0.05444.25停車位0.15443.5戶型設(shè)計0.054.2544物業(yè)管理0.05443.5發(fā)展商品牌0.05444得分100%4.08754.24.1625百分比

60%40%銷售均價(元/㎡)

？2300020000因素權(quán)重本案藍天商業(yè)文化影視中心昌隆都市春天位置交通0.24.254.54.5人流車流0.244.54.5項目規(guī)模0.14.2544.5公共設(shè)施0.15444營銷手段0.05444.25停車位0.15443.5戶型設(shè)計0.054.2544物業(yè)管理0.05443.5發(fā)展商品牌0.05444得分100%4.08754.24.1625百分比

60%40%銷售均價(元/㎡)

？4500050000注：以上價格通過市場比較法，其中數(shù)據(jù)均為最新及修正后數(shù)據(jù)內(nèi)街沿街價格評估辦公-7559元/平方米因素權(quán)重本案現(xiàn)代大廈中海國際位置0.144.54.25配套0.0544.54.5項目規(guī)模0.05444外觀0.154.254.54.25公共部位0.14.54.54.5設(shè)施設(shè)備創(chuàng)新0.0544.254.25停車位0.2444戶型設(shè)計0.24.254.54工程進度0.0544.54.5發(fā)展商品牌0.05444.5得分100%4.13754.33754.2百分比

60%40%銷售均價(元/㎡)

？77008000注：以上價格通過市場比較法，其中數(shù)據(jù)均為最新及修正后數(shù)據(jù)去化周期市場需求均較大，去化率商業(yè)最快物業(yè)類型項目名稱總體量開盤時間去化周期月均面積總?cè)セ?個月6個月12個月酒店式公寓金昌國貿(mào)中心--酒店?私寓134622006-5428510245134621346100%中國·紹興輕紡貿(mào)易中心120002006-7528410025120002024100%辦公金昌中央大廈450002006-535425892125001675100%昌隆國際大廈361542008-6451064209280150690%商業(yè)藍天商業(yè)文化影視中心265002010-2652024650/616293%昌隆都市春天241402008-3685212890192541609100%成交多為07年以前工程去化周期較長，主要為大面積年成交去化周期較短，市場需求較旺盛總結(jié)物業(yè)類型物業(yè)明細價格營銷手段價值提升（每平方米）去化周期（市場㎡/月均）市場成交均價精裝修公寓毛坯8000-9000///酒店式公寓108831000元左右裝修標準1500-20001000-2000商鋪內(nèi)街1F3038720765包租3年8%/年1000-20007000(藍天市心廣場）2F182323F13674沿街1F51605352642F309633F23222辦公/7559裝修500-10001500-1600酒店式公寓——由于市場存量較少，市場潛在價值點較高商業(yè)——市場對于商業(yè)需求較旺盛，隨著新城區(qū)商業(yè)的成熟，市場潛在需求逐步下降，但區(qū)域市場投資型需求較旺盛，市場潛在價值點較高辦公——區(qū)域開發(fā)量大，市場飽和度較高，且未來市場開發(fā)量大，同質(zhì)競爭劇烈，未來市場潛在價值點較低案例分析區(qū)位：紹興縣柯橋笛楊路與興越路交叉口交付時間：2021年10月開盤時間2021-7價格〔二手市場〕內(nèi)街1F27000-34000萬/平方米2F18000-23000萬/平方米沿街1F70000-90000萬/平方米工程指標：總用地面積：50064m2建筑面積：158240m2〔其中地下34230m2〕建筑密度：54.9％容積率：2.99綠地率：15％交通條件：268路、607路、803路商業(yè)環(huán)境：位于華聯(lián)國貿(mào)商圈內(nèi)，緊挨笛揚路案例分析商業(yè)-藍天市心廣場案例分析商業(yè)-藍天市心廣場規(guī)劃理念：藍天市心廣場準備建設(shè)成為一站式的商業(yè)城市綜合體，將購物、休閑、娛樂、文化活動等功能融為一體，強調(diào)其相互之間的聯(lián)系和互動，使居民在一次出行的行為中完成多種目的與需要；

商業(yè)指標：地上商業(yè)：51550m2地下室：超市：1220m2其他商業(yè)：3680m2機動車停車位：18330m2〔540個〕非機動車停車位：1000m2中心商業(yè)區(qū)沿街商鋪地下一層：超市一層：品牌專賣二層：數(shù)碼三層：餐飲案例分析酒店式公寓-大阪風情1號樓區(qū)位：紹興縣柯華路以西，南鄰群賢西路延伸段交付時間：2021年12月31日工程指標：總用地面積：10萬m2建筑面積：31萬m21號樓精裝單身公寓約11000㎡市場報價：13000元/平方米停車位：1：1容積率：2.5綠地率：50％

交通條件：K206路、802路等公交線路環(huán)境評述：位于大坂湖邊上，是湖景住宅，環(huán)境比較好，距離新行政商務(wù)中心比較近。周邊配套：果品蔬菜批發(fā)市場，華聯(lián)國際商貿(mào)城、明珠廣場、農(nóng)貿(mào)市場、華潤萬家超市、華美華大酒店、紹興縣行政中心、中和公園等近在咫尺；擁有優(yōu)秀的學區(qū)，紹興縣實驗小學、紹興縣實驗中學、柯橋中學等優(yōu)秀的中小學校案例分析酒店式公寓-大阪風情1號樓目前正在銷售樓棟二期還未開發(fā)區(qū)域1號樓1房67㎡2房83㎡2房82㎡銷售價格〔公寓〕單價：起價8500元/㎡價格說明：2021年4月1日最低價8000元/平方米，一次性付款9.8折，按揭9.9折

2021年1月28日最低價8000元/平方米，160平方8000-9000元/平方米

2021年12月4日均價8000元/平方米,一次性付款9.6折，按揭9.8折

2021年10月28日均價7070元/平方米歷史價格：2021年05月26日-至今起價8500元/㎡

2021年02月01日-2021年05月26日起價8000元/㎡

該工程1號樓有小戶型公寓，面積為67-83㎡的1-2房，目前還沒有正式對外出售小戶型，預計7月份開始銷售；7月份將推出1號樓精裝修單身公寓，房源150套，面積分別是67-83平方米。現(xiàn)正在裝修階段，將于6月底對外開放。案例分析寫字樓-現(xiàn)代大廈區(qū)位：紹興縣柯橋金柯橋大道與興越