北京大興區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究分析暨商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告（下）

北京大興區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究分析暨商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告〔下〕第2

頁(yè)7第七局部寫(xiě)字樓需求分析宏觀(guān)需求環(huán)境經(jīng)濟(jì)政策對(duì)需求的拉動(dòng)企業(yè)總部獨(dú)棟需求外溢第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展速度快，歷經(jīng)09年金融危機(jī)后，繼續(xù)穩(wěn)步上升就業(yè)人口激增，并呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)的繁榮和興旺。優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓更受青睞。北京第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展情況北京第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)宏觀(guān)需求環(huán)境–第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展對(duì)寫(xiě)字樓的刺激寫(xiě)字樓需求分析09年，前中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)中，有96家企業(yè)的總部設(shè)在北京，比例接近20%前30名的企業(yè)中，有25家企業(yè)的總部設(shè)在北京，比例為83%前10名的企業(yè)總部全都設(shè)在北京，比例為100%方案未來(lái)五年新認(rèn)定跨國(guó)公司地區(qū)總部超過(guò)500家北京具備很強(qiáng)的總部聚集度大型企業(yè)總部云集北京，環(huán)渤海區(qū)域其他大型企業(yè)在京設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的需求存在且在不斷擴(kuò)大總部經(jīng)濟(jì)對(duì)寫(xiě)字樓需求的刺激寫(xiě)字樓需求分析4北京正全力打造“世界華商中心〞和“僑資企業(yè)總部聚集區(qū)〞，吸引全球華僑華人高端企業(yè)入駐；積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)大企業(yè)、大集團(tuán)來(lái)京設(shè)立總部和職能機(jī)構(gòu)，依托高端企業(yè)增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力?？偛拷?jīng)濟(jì)對(duì)寫(xiě)字樓需求的刺激寫(xiě)字樓需求分析北京總部辦公由CBD區(qū)域逐步外溢總部經(jīng)濟(jì)對(duì)寫(xiě)字樓需求的刺激寫(xiě)字樓需求分析規(guī)劃政策-CBD未來(lái)五年，新區(qū)將分三個(gè)梯次重點(diǎn)開(kāi)展十大產(chǎn)業(yè)，形成“四三三〞產(chǎn)業(yè)格局，即穩(wěn)固提高電子信息、汽車(chē)制造、生物醫(yī)藥、裝備制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；支持培育新能源及新材料、航空航天、文化創(chuàng)意三大新興產(chǎn)業(yè)；配套開(kāi)展生產(chǎn)性效勞業(yè)、科技創(chuàng)新效勞業(yè)、都市產(chǎn)業(yè)三大支撐產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)政策–京南“一區(qū)六園〞“十二五規(guī)劃〞經(jīng)濟(jì)政策對(duì)需求的拉動(dòng)–政府的一攬子支持方案寫(xiě)字樓需求分析根底設(shè)施的巨額投資科技優(yōu)勢(shì)向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變，提升自主創(chuàng)新能力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)業(yè)發(fā)展（高端、高技術(shù)現(xiàn)代制造業(yè)）打造世界城–世界高端企業(yè)總部聚集之都經(jīng)濟(jì)政策對(duì)需求的拉動(dòng)寫(xiě)字樓需求分析客戶(hù)訪(fǎng)談目的針對(duì)目前區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)客戶(hù)進(jìn)行深度問(wèn)訪(fǎng)，以期尋求工程區(qū)域辦公市場(chǎng)空白點(diǎn)，為后續(xù)物業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃提供切實(shí)可行的市場(chǎng)依據(jù)。潛在客戶(hù)需求研究調(diào)研方式：面談?wù){(diào)研樓盤(pán)：創(chuàng)展中心、金泰國(guó)益、銳城國(guó)際、世豐國(guó)際訪(fǎng)談對(duì)象：這四個(gè)樓盤(pán)內(nèi)辦公企業(yè)的員工或負(fù)責(zé)租售的部門(mén)主管客戶(hù)訪(fǎng)談內(nèi)容及方式寫(xiě)字樓需求分析9中等以上規(guī)模，要求交通方便，物業(yè)形象好，購(gòu)置/租賃均可面積需求：500平米以下，200-300平米為主檔次：甲級(jí)寫(xiě)字樓為主〔對(duì)形象要求較高〕、商住寫(xiě)字樓為輔需求形式：中小型公司租賃為主，局部大公司可考慮購(gòu)置位置選擇：臨近商務(wù)區(qū)、緊鄰交通主干線(xiàn)，假設(shè)有軌道交通更好大型外貿(mào)：約50人左右，需要很好的形象和展示性，300-500平米，多數(shù)為租賃中型外貿(mào)：約30人左右，150-300平米，購(gòu)置為主，需要較好的辦公形象小型外貿(mào)：10人以下，50-100平米，購(gòu)置為主，商住寫(xiě)字樓為主外貿(mào)行業(yè)外貿(mào)行業(yè)訪(fǎng)談公司：利豐貿(mào)易效勞(上海)北京分公司、北京八喜博信經(jīng)貿(mào)、北京普麟淇貿(mào)易

寫(xiě)字樓需求分析高檔寫(xiě)字樓、對(duì)形象要求高，租賃為主、能承受相對(duì)較高的價(jià)格面積需求：一般100-200平米檔次：甲級(jí)寫(xiě)字樓為主〔對(duì)形象要求很高〕需求形式：購(gòu)置、租賃咨詢(xún)/律師效勞行業(yè)咨詢(xún)/律師行業(yè)訪(fǎng)談公司：北京麥威信息咨詢(xún)、埃森哲咨詢(xún)(上海)北京分公司、泰和泰律師事務(wù)所寫(xiě)字樓需求分析對(duì)寫(xiě)字樓形象要求不高，交通以及寫(xiě)字樓硬件設(shè)施有一定要求，租賃為主、承租能力一般面積需求：一般100-300平米檔次：甲級(jí)寫(xiě)字樓或商住樓需求形式：租賃為主，但購(gòu)置比例呈逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)廣告/IT行業(yè)廣告/IT行業(yè)訪(fǎng)談公司：北京海蝶時(shí)代廣告、北京普華聯(lián)合廣告、北京創(chuàng)訊信息科技寫(xiě)字樓需求分析從業(yè)者深訪(fǎng)范先生21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)門(mén)店經(jīng)理整體市場(chǎng)情況——區(qū)域現(xiàn)狀商務(wù)開(kāi)展緩慢，但整體租賃市場(chǎng)良好，區(qū)域商務(wù)氣氛日漸形成只是時(shí)間問(wèn)題，未來(lái)商務(wù)開(kāi)展?jié)摿^強(qiáng)。區(qū)域市場(chǎng)供需情況——目前區(qū)域市場(chǎng)整體租賃情況較好，但租金水平不高，主要是目前區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓整體檔次及硬件設(shè)施較差，缺乏支撐高租金的硬件條件。區(qū)域內(nèi)缺乏真正意義上的甲級(jí)寫(xiě)字樓，但存在對(duì)應(yīng)的潛在客戶(hù)需求，區(qū)域現(xiàn)狀辦公市場(chǎng)尚不成熟，但看好未來(lái)開(kāi)展。汪先生創(chuàng)展中心物業(yè)參謀未來(lái)市場(chǎng)情況預(yù)判——區(qū)域目前無(wú)高端辦公物業(yè)產(chǎn)品面世，導(dǎo)致現(xiàn)狀整體商務(wù)氣氛及物業(yè)檔次較差，但區(qū)域規(guī)劃等因素不容無(wú)視，相信未來(lái)區(qū)域商務(wù)會(huì)日漸崛起，人們逐步認(rèn)識(shí)到區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)價(jià)值。寫(xiě)字樓需求分析整體出租率高，但現(xiàn)有工程樓體形象較差，檔次不高，電梯等設(shè)備老化，車(chē)位及商務(wù)配套嚴(yán)重缺乏，影響對(duì)客戶(hù)的吸引力。區(qū)域內(nèi)目前缺乏國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、地標(biāo)性的甲級(jí)寫(xiě)字樓供給。區(qū)域未來(lái)規(guī)劃開(kāi)展以及交通條件逐漸被認(rèn)可，未來(lái)商務(wù)開(kāi)展態(tài)勢(shì)較好?？蛻?hù)訪(fǎng)談結(jié)論寫(xiě)字樓需求分析第15

頁(yè)8第八局部工程定位寫(xiě)字樓開(kāi)展機(jī)遇分析寫(xiě)字樓定位分析寫(xiě)字樓開(kāi)展機(jī)遇分析北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速開(kāi)展帶動(dòng)市場(chǎng)對(duì)各類(lèi)物業(yè)需求保持較高的增長(zhǎng)城市的國(guó)際化定位將促使總部經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)進(jìn)一步深化，對(duì)商務(wù)物業(yè)的需求也將在規(guī)模和檔次提出更高要求城市規(guī)劃更多的是以功能產(chǎn)業(yè)布局為重點(diǎn)，已然形成多個(gè)商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)并行開(kāi)展模式適時(shí)將總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的目標(biāo)定位為“世界高端〞，顯示了未來(lái)良好的投資環(huán)境，將增加市場(chǎng)對(duì)商務(wù)物業(yè)的需求對(duì)于商務(wù)物業(yè)沒(méi)有嚴(yán)格的調(diào)控政策，政策較為寬松，市場(chǎng)時(shí)機(jī)較大經(jīng)濟(jì)開(kāi)展城市定位城市規(guī)劃投資環(huán)境相關(guān)政策工程的開(kāi)展時(shí)期處于經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展階段，具備良好的前景但由于開(kāi)展期市場(chǎng)存在一定的不穩(wěn)定，相對(duì)也有一定風(fēng)險(xiǎn)需要在定位、產(chǎn)品、規(guī)模、入市時(shí)間等方面合理控制風(fēng)險(xiǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)寫(xiě)字樓開(kāi)展機(jī)遇分析整體和區(qū)域市場(chǎng)的供給量放緩，未來(lái)中短期內(nèi)將對(duì)市場(chǎng)壓力較小區(qū)域市場(chǎng)中開(kāi)始出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品目前城市東部寫(xiě)字樓供給量巨大，大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于起步階段區(qū)域市場(chǎng)中，以小面積單位產(chǎn)品供給為主，多數(shù)工程產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較低。新入市工程產(chǎn)品品質(zhì)較高，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域辦公市場(chǎng)形象。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)供需較為平衡，空置率大幅下降，并位于近年低位，市場(chǎng)需求旺盛。旺盛的需求下，市場(chǎng)將對(duì)新興辦公區(qū)產(chǎn)生需求供給情況分布情況需求趨勢(shì)產(chǎn)品開(kāi)展未來(lái)市場(chǎng)壓力較小，供求關(guān)系穩(wěn)定。產(chǎn)品的開(kāi)展會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定的開(kāi)展時(shí)機(jī)，尤其是針對(duì)細(xì)分客戶(hù)的產(chǎn)品，例如低密度寫(xiě)字樓現(xiàn)階段大多以跨國(guó)公司、外地企業(yè)集團(tuán)、以及本地公司為主，對(duì)寫(xiě)字樓的需求形成等級(jí)梯次整售及大單占據(jù)半數(shù)成交量，有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)客戶(hù)特征物業(yè)市場(chǎng)17寫(xiě)字樓開(kāi)展機(jī)遇分析開(kāi)展中的現(xiàn)有行業(yè)和已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)的新興行業(yè)將面臨著傳統(tǒng)寫(xiě)字樓周邊日益惡化的交通、有限的辦公空間、較高的辦公本錢(qián)等問(wèn)題，這些將成為他們尋求新的辦公概念的主要原因北京將繼續(xù)吸引跨國(guó)公司、世界500強(qiáng)企業(yè)入駐；建設(shè)“世界華商中心〞和“僑資企業(yè)總部聚集區(qū)〞；積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)大企業(yè)、大集團(tuán)來(lái)京設(shè)立總部和職能機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)前景看好大局部租戶(hù)選址時(shí)仍然對(duì)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出較高的興趣，但對(duì)交通環(huán)境和辦公環(huán)境的不滿(mǎn)在逐步增加在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)以檔次較高、單位面積較大的高端寫(xiě)字樓為主企業(yè)獨(dú)棟近期備受追捧，越來(lái)越多的實(shí)力型企業(yè)選擇辦公環(huán)境相對(duì)較好的此類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)需求動(dòng)力行業(yè)開(kāi)展擴(kuò)張趨勢(shì)選址要求使用特征產(chǎn)業(yè)行業(yè)的升級(jí)變化是工程需求的主要源泉；工程自身在區(qū)位、交通、規(guī)劃條件和景觀(guān)等方面優(yōu)勢(shì)可以滿(mǎn)足新興市場(chǎng)的需求產(chǎn)品的創(chuàng)新也是提升競(jìng)爭(zhēng)力的必要條件市場(chǎng)需求18寫(xiě)字樓開(kāi)展機(jī)遇分析傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與工程所在區(qū)域面對(duì)得目標(biāo)客戶(hù)群有差異，競(jìng)爭(zhēng)有限新近崛起的亦莊板塊根底條件與本地塊類(lèi)似，其成熟對(duì)本工程具有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力雖然工程位處相對(duì)遠(yuǎn)離城市中心的區(qū)域，但區(qū)域與城市中心有興旺的道路網(wǎng)相連，道路條件也是市區(qū)少有的水平，來(lái)往各個(gè)目的地方便、快捷市場(chǎng)類(lèi)似辦公物業(yè)同質(zhì)化較為嚴(yán)重，產(chǎn)品綜合水平較低，尤其在規(guī)劃條件、配套設(shè)施、硬件水準(zhǔn)和物業(yè)周邊環(huán)境等方面未來(lái)2～3年的時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)供給量趨緊，本工程應(yīng)該依據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的開(kāi)展，分期分批逐步入市，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)研究證明，租售結(jié)合的策略可以有效降低初期入市的風(fēng)險(xiǎn)由于市場(chǎng)條件和工程自身?xiàng)l件的因素，應(yīng)該防止直接同傳統(tǒng)寫(xiě)字樓爭(zhēng)奪有限的客戶(hù)群，而依靠產(chǎn)品的差異性吸引成長(zhǎng)中的細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)分布位置交通產(chǎn)品空間目標(biāo)市場(chǎng)入市策略充分發(fā)揮本工程在區(qū)位、交通和未來(lái)產(chǎn)品形態(tài)上的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)采用適當(dāng)入市策略，合理分配租售比例保證資金回籠和效益最大化競(jìng)爭(zhēng)策略19寫(xiě)字樓開(kāi)展機(jī)遇分析地塊核心問(wèn)題：如何突出優(yōu)勢(shì)最大化時(shí)機(jī)

如何降低劣勢(shì)躲避威脅優(yōu)勢(shì)：交通便利、環(huán)境優(yōu)越、可視性較佳做為綜合物業(yè)的一局部，業(yè)態(tài)之間形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)區(qū)域具有巨大的開(kāi)展空間，利于高端、高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)展劣勢(shì)：距離傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和政務(wù)區(qū)距離較遠(yuǎn)目前該區(qū)域做為商務(wù)功能的接受度較差從工程的優(yōu)勢(shì)來(lái)看，工程開(kāi)展具有好的前景需要通過(guò)良好的產(chǎn)品定位和開(kāi)展策略防止中短期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)的影響時(shí)機(jī)：地塊周邊產(chǎn)業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)增加了對(duì)商務(wù)物業(yè)的需求現(xiàn)存產(chǎn)品水平有限，市場(chǎng)仍具有一定空間；地塊條件可以提供較為靈活的選擇，產(chǎn)品可覆蓋多種細(xì)分客戶(hù)威脅：南城豐臺(tái)、亦莊商務(wù)區(qū)相對(duì)成熟，將對(duì)工程產(chǎn)生一定壓力周邊產(chǎn)業(yè)園的的政策優(yōu)勢(shì)和本錢(qián)優(yōu)勢(shì)，對(duì)工程產(chǎn)生威脅地塊條件20寫(xiě)字樓定位分析企業(yè)特征發(fā)展特征選址動(dòng)機(jī)行業(yè)的開(kāi)展和業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變，提高了使用者對(duì)辦公物業(yè)的需求有所轉(zhuǎn)變，對(duì)物業(yè)的綜合本錢(qián)、環(huán)境條件和可持續(xù)開(kāi)展提出了更高要求現(xiàn)有客戶(hù)群對(duì)新的辦公概念接受較快，對(duì)低密度辦公物業(yè)逐步接受現(xiàn)有客戶(hù)群:分析傳統(tǒng)客戶(hù)群的變化和對(duì)工程目標(biāo)客戶(hù)群的影響多數(shù)企業(yè)在京開(kāi)展業(yè)務(wù)已經(jīng)已超過(guò)5年隨著政策的調(diào)整和業(yè)務(wù)升級(jí)，越來(lái)越多的企業(yè)聚集或擴(kuò)大規(guī)模除了規(guī)模轉(zhuǎn)變之外，職能方面也將有較大轉(zhuǎn)變，不少企業(yè)將相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)規(guī)模增大，綜合辦公本錢(qián)本錢(qián)增加職能轉(zhuǎn)變，一些企業(yè)需要將一些相對(duì)對(duì)客戶(hù)依賴(lài)較少的部門(mén)分拆，例如售后效勞和研發(fā)除此之外，一些企業(yè)還尋求在形象上更加獨(dú)立和具有實(shí)力對(duì)現(xiàn)有辦公物業(yè)在形式、設(shè)施、環(huán)境、交通等方面的不滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)分析21寫(xiě)字樓定位分析企業(yè)特征發(fā)展特征選址動(dòng)機(jī)新興客戶(hù)對(duì)辦公物業(yè)在物業(yè)品質(zhì)、環(huán)境、辦公條件、空間、綜合辦公本錢(qián)方面較傳統(tǒng)辦公物業(yè)提出了更高的要求新興客戶(hù)群:新出現(xiàn)的企業(yè)群體的特征和對(duì)工程的影響這些企業(yè)在其他地區(qū)已經(jīng)開(kāi)展成熟，在北京的起點(diǎn)較高由于受政策和資金的支持，這些企業(yè)都具有一定的規(guī)模高新企業(yè)開(kāi)展迅速，對(duì)物業(yè)規(guī)模的需求也增長(zhǎng)較快目標(biāo)客戶(hù)分析22寫(xiě)字樓定位分析企業(yè)特征發(fā)展特征選址動(dòng)機(jī)低密度辦公物業(yè)產(chǎn)品在環(huán)境、空間、個(gè)性化和專(zhuān)享性方面的特殊性是吸引一些這類(lèi)客戶(hù)的原因特殊客戶(hù)：處于特殊選址原因的客戶(hù)特征和對(duì)工程的影響中小規(guī)模，私營(yíng)或股份企業(yè)其中有一些是咨詢(xún)效勞類(lèi)企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境具有特殊偏好的企業(yè)這些企業(yè)開(kāi)展平穩(wěn)，多以固定客戶(hù)為主要效勞對(duì)象效勞的客戶(hù)多以北京南部高新企業(yè)為主對(duì)寬松的辦公環(huán)境有較高需要效勞對(duì)象位于周邊目標(biāo)客戶(hù)分析23寫(xiě)字樓定位分析規(guī)模：現(xiàn)有客戶(hù)群300~500平方米左右，一些到達(dá)1000平方米以上，少數(shù)會(huì)到達(dá)3000平方米新興客戶(hù)群物業(yè)需求多在200~500平方米左右，研發(fā)企業(yè)到達(dá)600~1000平方米以上特殊客戶(hù)群，面積多在100~300平方米之間選址動(dòng)機(jī)：規(guī)模增大、節(jié)省開(kāi)支、環(huán)境需求、空間需求、效勞對(duì)象、特殊偏好使用方式和支付能力：國(guó)外企業(yè)一般不會(huì)購(gòu)置，國(guó)內(nèi)大中等企業(yè)可能會(huì)采用購(gòu)置的方式租金支付能力大體同整體寫(xiě)字樓平均水平相當(dāng)可以承擔(dān)的售價(jià)大約在16000～18000之間目標(biāo)客戶(hù)定位24寫(xiě)字樓定位分析需要把握的市場(chǎng)要點(diǎn)城市開(kāi)展和產(chǎn)業(yè)開(kāi)展城市多中心的形成加速配套設(shè)施的成熟產(chǎn)品的初級(jí)化和缺乏形成的升級(jí)空間優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好區(qū)域行業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)突出的優(yōu)勢(shì)交通的便利性相對(duì)優(yōu)勢(shì)的區(qū)位條件工程的規(guī)模效應(yīng)和地標(biāo)效應(yīng)良好的可視性綜合物業(yè)的相互支持產(chǎn)品定位方向25寫(xiě)字樓定位分析銷(xiāo)售速度市場(chǎng)特征產(chǎn)品差異2021年，北京第一季度寫(xiě)字樓季內(nèi)吸納量接近20萬(wàn)平方米，區(qū)域市場(chǎng)月銷(xiāo)售7000-8000平米左右售價(jià)較低的工程銷(xiāo)售也較快承接傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外溢辦公需求，新建商務(wù)區(qū)辦公單元面積相對(duì)較小，標(biāo)準(zhǔn)層面積在1500平米左右區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)熾熱低密度辦公物業(yè)逐漸受到認(rèn)可，上市將會(huì)引起較多的關(guān)注企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品可到達(dá)每月3.6萬(wàn)平方米左右的銷(xiāo)售水平考慮到這幾點(diǎn)因素，預(yù)計(jì)推向市場(chǎng)的寫(xiě)字樓總規(guī)模消化周期不多于3年整售企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品占30-40%，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在100-150平米之間散售產(chǎn)品占20-30%，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在1500-1700平米之間出租產(chǎn)品占30-40%，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在1500-1700平米之間產(chǎn)品規(guī)模及配比推定26寫(xiě)字樓定位分析外部條件內(nèi)部條件賣(mài)點(diǎn)開(kāi)掘27寫(xiě)字樓定位分析開(kāi)展策略28城市主要商務(wù)中心之一代表性行業(yè)聚集商圈超越區(qū)域的服務(wù)對(duì)象和物業(yè)品質(zhì)目標(biāo)寫(xiě)字樓定位分析29寫(xiě)字樓定位分析配套設(shè)施30寫(xiě)字樓定位分析通過(guò)參照目前在售工程售價(jià)，綜合各方面的因素進(jìn)行修正，得出目前本區(qū)域類(lèi)似寫(xiě)字樓的售價(jià)大致為18500〔元/平米〕定價(jià)策略31寫(xiě)字樓定位分析分期策略32寫(xiě)字樓定位分析案例舉例33案例——建外SOHO工程概況：工程占地13萬(wàn)㎡，總建筑面積約為70萬(wàn)㎡,有2069戶(hù)。規(guī)劃特點(diǎn)：由18棟公寓、2棟寫(xiě)字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所。周邊配套齊全且工程內(nèi)部建設(shè)了齊全的配套設(shè)施。產(chǎn)品特點(diǎn)：以公寓為主，戶(hù)型面積小，保證了單價(jià)的提升。建外SOHO寫(xiě)字樓定位分析34案例——建外SOHO建筑體建外SOHO16條步行商業(yè)小街，300個(gè)沿街店鋪，20個(gè)雙層花園，將把這里點(diǎn)綴成都市生活的樂(lè)園寫(xiě)字樓分為南北兩座，整棟樓通透明亮，簡(jiǎn)約現(xiàn)代27*27米的體量，體型細(xì)長(zhǎng)，白天透明，夜晚發(fā)亮。SOHO公寓樓18棟樓上下錯(cuò)落，異常生動(dòng)外部簡(jiǎn)約．內(nèi)在豐富，外表冷酷建外SOHO寫(xiě)字樓定位分析案例——建外SOHO建外SOHO規(guī)劃其所有商鋪分布在建筑的一、二、三層，一、二層全部臨街開(kāi)門(mén)，三層那么乘滾梯直達(dá)公共院落建外SOHO在居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小〞，街道的尺度小，廣場(chǎng)小建外SOHO從喧鬧交通到寧?kù)o花園．從繁華商業(yè)到自然河景采用30°旋轉(zhuǎn)在設(shè)計(jì)上突出了“無(wú)中心、多層次、混合就是活力〞的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)寫(xiě)字樓定位分析案例——建外SOHO建外SOHO購(gòu)房動(dòng)機(jī)：該片區(qū)出租容易，升值潛力大在附近工作，周邊生活便利客戶(hù)分析置業(yè)目的：以投資為最終目的的買(mǎi)家已經(jīng)占到70%以上，其余為自用買(mǎi)家?？蛻?hù)來(lái)源：外地客戶(hù)的比例約占54%，外籍約占18%，北京本地客戶(hù)僅占28%。重點(diǎn)客群分析：2004年，購(gòu)置金額超過(guò)1000萬(wàn)元的客戶(hù)就有近180人。這些大客戶(hù)雖然在人數(shù)上只占總客戶(hù)數(shù)量10%，但他們的累計(jì)購(gòu)置金額占整個(gè)工程總成交額的比例高達(dá)40%左右。這些大額投資客戶(hù)主要來(lái)自三類(lèi)領(lǐng)域：1.傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如根底能源產(chǎn)業(yè)(煤炭、電力等)，屬于利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)“雙高〞的行業(yè)，為了躲避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，將局部可用于擴(kuò)大主營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模的資金轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)中來(lái)；2.勞動(dòng)密集型的制造業(yè)(如服裝、農(nóng)機(jī)、汽車(chē)配件等)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，行業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)很低，不需要進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)，閑置資金需要進(jìn)行新的投資；3.高級(jí)白領(lǐng)或?qū)I(yè)人士，如會(huì)計(jì)師、律師合伙人，這些人具有高額穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，且對(duì)未來(lái)開(kāi)展的預(yù)期良好，閑置收入需要指向穩(wěn)定性較強(qiáng)的投資產(chǎn)品中。

寫(xiě)字樓定位分析第38

頁(yè)9第九局部財(cái)務(wù)分析開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議測(cè)算假設(shè)條件40測(cè)算假設(shè)條件總體測(cè)算總體測(cè)算現(xiàn)金流分析假設(shè)每期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品第一年內(nèi)銷(xiāo)售率為80%，次年三個(gè)季度內(nèi)清盤(pán)；銷(xiāo)售收入中已扣除銷(xiāo)售費(fèi)用、兩稅一費(fèi)；盈利后的銷(xiāo)售額未扣除稅費(fèi)、土地增值稅等。本次現(xiàn)金流分析未考慮第三期寫(xiě)字樓產(chǎn)品的租金收入第45

頁(yè)10第十局部設(shè)計(jì)建議

設(shè)計(jì)建議區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)狀

共享大堂時(shí)代奧城天信大廈規(guī)劃為六個(gè)U型樓，目前已建設(shè)了兩座，每座單層面積2500平米主力面積分割500平米以上,從單層面積和主力單元分割來(lái)看，整個(gè)工程定位為吸引大中型企業(yè)自用的寫(xiě)字樓產(chǎn)品天信大廈的單層面積1100平米主力面積分割150-290平米該工程位于圍堤道和友誼路交口，可視性好設(shè)計(jì)建議區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)狀47設(shè)計(jì)建議區(qū)域產(chǎn)品特征總結(jié)48

立面形象簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代，15-17層的高層層的現(xiàn)代化辦公樓每棟建筑規(guī)模在26800平方米左右，由連接性結(jié)構(gòu)的建筑相連單層面積1600平米左右，層高4.2米；利用“小整層〞的概念吸引一些規(guī)模適中，但希望能夠有整層辦公的中型企業(yè)；可以利用連接局部和寫(xiě)字樓的首層安排局部配套商業(yè)共7棟，每棟600平米；為5層建筑產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)滿(mǎn)足別墅辦公的要求樓層內(nèi)部采用大開(kāi)間設(shè)計(jì)，但預(yù)留洗手間和茶水間甚至廚房上小下水位置客戶(hù)可根據(jù)自身要求任意分割針對(duì)區(qū)域氣氛開(kāi)展之后的一些開(kāi)展中的中型企業(yè)和國(guó)有大型企業(yè)高層寫(xiě)字樓獨(dú)棟寫(xiě)字樓中等規(guī)模的高檔寫(xiě)字樓，總面積7.5萬(wàn)平方米在位置上處于整體工程的代表位置，具有地標(biāo)性單層面積2000平方米外立面、材料、配套設(shè)備均采用甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)持有寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)建議物業(yè)類(lèi)型49

設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)要點(diǎn)50獨(dú)棟寫(xiě)字樓阿姆斯特丹，阿波羅寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)：SOM該建筑外立面采用了比較傳統(tǒng)的石材和現(xiàn)代的玻璃幕墻結(jié)合的方式，穩(wěn)重中凸現(xiàn)前衛(wèi)的特點(diǎn)。金屬的遮陽(yáng)板增加了建筑的現(xiàn)代氣息建筑外觀(guān)以直線(xiàn)條為主，配以入口天庭和別具特色的船型鐘樓，成為區(qū)域的標(biāo)志性建筑。

設(shè)計(jì)建議外立面51

持有寫(xiě)字樓Aramco

CorperateHQs，沙特阿拉伯設(shè)計(jì)：SOM該建筑是一棟總共20余萬(wàn)平方米的綜合體，主樓是整個(gè)建筑群的中心。建筑的標(biāo)志性特征是兩棟背靠背的彎曲立面的建筑和之間10層樓好的中庭。這樣的格局可以提供每個(gè)跨度10米的空間，保障了每個(gè)辦公室足夠的自然采光和靈活的布局。外墻的形狀、用料和形式簡(jiǎn)潔實(shí)用。特殊的鱗狀玻璃幕墻和外層金屬構(gòu)架的使用大大減低了高強(qiáng)度日光的直射和熱量。設(shè)計(jì)建議外立面52SOHO尚都北京國(guó)際中心該工程寫(xiě)字樓全部銷(xiāo)售，主力單元面積在230-250平米，主要針對(duì)投資客戶(hù)北京國(guó)際中心工程標(biāo)準(zhǔn)層面積在1500平米以上，鋼筋混凝土核心筒結(jié)構(gòu)，無(wú)內(nèi)柱，使用率高其整體單體規(guī)模在3萬(wàn)到5