招商地產(chǎn)-2009天津市房地產(chǎn)市場年度報(bào)告

營銷部

2009天津市房地產(chǎn)市場年度報(bào)告宏觀層面中觀層面微觀層面未來預(yù)測報(bào)告結(jié)構(gòu)宏觀層面

——宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)總體運(yùn)行分析

宏觀環(huán)境運(yùn)行分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況房地產(chǎn)政策分析宏觀層面總結(jié)PART2:天津2009年經(jīng)濟(jì)形勢PART1:中國2009年經(jīng)濟(jì)形勢宏觀環(huán)境運(yùn)行分析2009年世界經(jīng)濟(jì)形勢——各國政府的刺激政策使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好轉(zhuǎn)，但仍面臨風(fēng)險(xiǎn)回暖：2009年，世界經(jīng)濟(jì)在各國政府刺激政策的作用下開始逐步復(fù)蘇，美國、歐洲三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值環(huán)比恢復(fù)正增長；日本經(jīng)濟(jì)在二季度走出衰退，三季度經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步增長；新興市場國家和發(fā)展中國家復(fù)蘇勢頭相對比較強(qiáng)勁，以致于部分國家已經(jīng)開始收緊貨幣政策（澳大利亞、挪威在四季度先后升息，印度也提高了流動(dòng)金比率）。風(fēng)險(xiǎn)：雖然全球主要經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始復(fù)蘇，但帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主導(dǎo)力量——大家耳熟能詳?shù)母鲊窡o前例的經(jīng)濟(jì)刺激政策2010年將會(huì)逐步“退出”，私人部門必須再度承擔(dān)起支撐經(jīng)濟(jì)增長的重任。然而，一些關(guān)鍵因素將會(huì)制約發(fā)達(dá)國家特別是的私人消費(fèi)增長，進(jìn)而拖累世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐。首先是美國的財(cái)政赤字約束。經(jīng)濟(jì)衰退中稅收收入的減少和政府支出的增加，使得2009年美國財(cái)政赤字達(dá)到1.4萬億美元以上的創(chuàng)紀(jì)錄水平，巨額財(cái)政赤字限制了美國繼續(xù)采用擴(kuò)張性財(cái)政政策刺激消費(fèi)增長的空間。其次，失業(yè)率和儲(chǔ)蓄率上升的拖累。當(dāng)財(cái)政政策對消費(fèi)的刺激作用逐漸消失后，消費(fèi)的增長將取決于個(gè)人可支配收入水平。由于美國失業(yè)率已經(jīng)創(chuàng)下26年新高（10月份升至10.2％），而且市場普遍預(yù)計(jì)就業(yè)市場不會(huì)很快好轉(zhuǎn)，失業(yè)率的高企將會(huì)制約居民收入水平的增長進(jìn)而拖累消費(fèi)。另外，儲(chǔ)蓄率的回升也不利于消費(fèi)的增長。2009年中國經(jīng)濟(jì)形勢——逐步改善、漸漸走強(qiáng)2009年，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)度明顯強(qiáng)于世界其他主要經(jīng)濟(jì)體。2008年四季度以來，為“保增長”而出臺(tái)的一系列擴(kuò)大內(nèi)需政策收到超預(yù)期的效果，今年中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“V”型走勢。分季度看，GDP增速在一季度觸底（6.1％），二季度強(qiáng)勁反彈（7.9％），三季度繼續(xù)上升（8.9％），四季度可能達(dá)到年內(nèi)峰值（>9％）。與之相伴隨的是，投資高速增長，工業(yè)生產(chǎn)增加值同比增速持續(xù)反彈，消費(fèi)保持強(qiáng)勁，出口止跌企穩(wěn)回升，物價(jià)逐步走出通縮。今年中國經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)出加速復(fù)蘇態(tài)勢，從三駕馬車——投資、消費(fèi)和出口對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率看，投資是2009年經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿?。今?-11月，投資同比增速達(dá)到32.1％，創(chuàng)下近14年以來的最高紀(jì)錄。國內(nèi)消費(fèi)增速基本保持穩(wěn)步上升態(tài)勢。從1-10月份的數(shù)據(jù)看，剔除價(jià)格因素后的實(shí)際消費(fèi)增速（16.4％）超過了歷史最高水平（15.7％）。在經(jīng)濟(jì)環(huán)不景氣的背景下，消費(fèi)增長如此強(qiáng)勁，政府刺激政策對需求的拉動(dòng)可能是最主要原因。在政策刺激下，居民所表現(xiàn)出來的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力著實(shí)令人鼓舞。出口疲軟是迄今為止我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)固的關(guān)鍵因素。由于世界主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐相對緩慢，且力度較弱，我國出口的好轉(zhuǎn)也將相對滯后。09年一季度到三季度，GDP增長率不斷升高2009年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.7%，比上半年加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，GDP增速在一季度觸底（6.1％），二季度強(qiáng)勁反彈（7.9％），三季度繼續(xù)上升（8.9％），四季度可能達(dá)到年內(nèi)峰值（>9％）。

2008年年底我國啟動(dòng)的4萬億投資計(jì)劃，2009年我國經(jīng)濟(jì)迎來超過9000億的中央政府投資和超過10萬億的銀行信貸。GDP總體走勢節(jié)節(jié)升高，從一季度到三季度，增長率不斷升高，四季度估計(jì)不會(huì)低于9%，全年“保8”沒有問題。在經(jīng)歷了2008年底金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)觸底之后，2009年全國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出逐步改善、漸漸走強(qiáng)的基本特征。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

CPI顯示通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，PPI全年負(fù)增長居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI），反映城鄉(xiāng)居民購買并用于消費(fèi)的消費(fèi)品及服務(wù)價(jià)格水平的變動(dòng)情況，并用它來反映通貨膨脹程度。2009年在1月（同比增長1.0%）后，連續(xù)9個(gè)月增長出現(xiàn)負(fù)值，至11月有負(fù)轉(zhuǎn)正，同比漲幅達(dá)到0.3%；因此，我國需要采取對價(jià)格運(yùn)行進(jìn)行全面監(jiān)測、保障糧食基本供給、調(diào)整收入分配政策等措施，應(yīng)對通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI），是衡量工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程度的指數(shù)，是反映某一時(shí)期生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格變動(dòng)情況的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是制定有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和國民經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。2009年我國PPI負(fù)增長的態(tài)勢持續(xù)全年，生產(chǎn)資料價(jià)格的下行是PPI負(fù)增長的主要推動(dòng)因素。

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長是2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿?009年1-11月全國共完成固定資產(chǎn)投資168634.21億元，比去年同期增長32.1%。分月來看，年初的投資額較低，均為達(dá)到15000億元；5月開始回暖，6月達(dá)到全年的最高值24568億元；下半年投資額運(yùn)行較為平穩(wěn)，除9月稍高外，其他月維持在17000-18000億元之間。分行業(yè)看，其主要源于三類投資：基建投資及其上游行業(yè)投資（如通用設(shè)備、專用設(shè)備）、民生投資（如教育、科研、衛(wèi)生社保和文化），以及消費(fèi)行業(yè)投資（如農(nóng)副食品加工業(yè)、煙草、醫(yī)藥）。當(dāng)然，也有一些行業(yè)的投資增速較以往擴(kuò)張周期相對低迷，比如房地產(chǎn)業(yè)，累計(jì)增速較歷史同期平均水平（2004-2008年平均增速28％）并沒有明顯提高（1-10月增速為17.08％）。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

國房景氣指數(shù)連續(xù)多個(gè)月攀升，消費(fèi)者信心逐漸恢復(fù)國房景氣指數(shù)是“全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”的簡稱，可以顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況，波動(dòng)幅度，預(yù)測未來趨勢。08年10月開始國房景氣指數(shù)下跌至100點(diǎn)以下，09年8月指數(shù)恢復(fù)至100.08，總體呈”u“型運(yùn)轉(zhuǎn)，自09年3月觸底后，近幾個(gè)月國房景氣指數(shù)不斷上調(diào)。消費(fèi)者信心指數(shù)是反映大眾消費(fèi)意愿的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可以以此預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)形勢。08年末，該指數(shù)大幅下滑，但09年呈現(xiàn)出平穩(wěn)且上升的態(tài)勢，說明在09年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷好轉(zhuǎn)后，消費(fèi)者的信心也開始漸漸恢復(fù)。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

全國七十個(gè)大中城市的房價(jià)同比08年已全面回暖從全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)（同比）來看，3月-5月價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長，市場仍處于調(diào)整之中；6月開始價(jià)格全面上漲，每個(gè)月保持著0.8個(gè)百分點(diǎn)以上的增長，全國七十個(gè)大中城市的房價(jià)已全面回暖，至11月時(shí)指數(shù)達(dá)到105.7。從天津房屋銷售價(jià)格指數(shù)（同比）來看，3月以來市場價(jià)格始終高于08年同期水平，且總體水平高于全國的價(jià)格指數(shù)，可見，天津的房屋價(jià)格在09年仍在穩(wěn)步的攀升。注：同比以去年同月價(jià)格為100數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

PART2:天津2009年經(jīng)濟(jì)形勢PART1:中國2009年經(jīng)濟(jì)形勢宏觀環(huán)境運(yùn)行分析2009年天津經(jīng)濟(jì)形勢——平穩(wěn)較快、持續(xù)回升前三季度，全市生產(chǎn)總值完成4997.02億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長16.3%，增幅比上半年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)處于全國前列。濱海新區(qū)龍頭帶動(dòng)作用突出。前三季度，新區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值6018.73億元，增長10.6%，增速快于全市6個(gè)百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資1748.36億元，增長51.5%，快于全市5.4個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額318.82億元，增長31.5%，快于全市10.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)際利用內(nèi)資214.59億元，增長36.8%，快于全市5.2個(gè)百分點(diǎn)。新區(qū)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮重要的服務(wù)輻射功能。

投資需求高位快速運(yùn)行。前三季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3502.52億元，增長46.1%，增幅比上半年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)需求持續(xù)活躍。前三季度，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1798.13億元，增長21.2%，增幅比上半年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。外貿(mào)出口繼續(xù)下降。前三季度，全市外貿(mào)進(jìn)出口總額456.16億美元，同比下降27.4%。其中，出口214.08億美元，下降34.4%；進(jìn)口242.07億美元，下降19.9%。盡管有國際金融危機(jī)的不利影響，但加快天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放的效應(yīng)正在顯現(xiàn)，吸引了國內(nèi)外資金紛紛涌入，在金融危機(jī)中成為一大亮點(diǎn)。居民消費(fèi)價(jià)格降幅有所擴(kuò)大。前三季度，城市居民消費(fèi)價(jià)格下降1.3%，降幅比上半年擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。天津的地區(qū)生產(chǎn)總值不及一線城市，但增速較快從各城市地區(qū)生產(chǎn)總值來看，天津前三季度GDP總額為4997.02億元，與房地產(chǎn)一線城市相比仍存在著差距，雖與上海、北京相差較多，但與廣州、深圳的數(shù)額較為接近，隨著濱海新區(qū)的快速發(fā)展，未來天津經(jīng)濟(jì)有望追平或趕超這兩座城市。從各城市地區(qū)生產(chǎn)總值同比漲幅來看，天津在前三季度以16.3%的同比增長率超過其他城市，天津經(jīng)濟(jì)的快速增長將成為城市發(fā)展的核心競爭力之一。上海的GDP同比增長率最低，為7.1%，而北京、深圳也均未超過10%。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

全社會(huì)固定資產(chǎn)投資天津增速最高，天津房地產(chǎn)開發(fā)投資有待加強(qiáng)從09年1-11月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資來看，上海最高，天津以4390.97億元超過北京，而深圳、廣州的固定資產(chǎn)投資數(shù)值較低。同比漲幅中，天津以46.3%超過其他城市，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度雖然名列前茅，但經(jīng)濟(jì)增長速度比其他城市明顯放慢。從09年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，北京的房地產(chǎn)開發(fā)投資最火熱，達(dá)到2230.9億元；天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額為633億元，高于深圳同期水平。同比漲幅中，北京以47.7%遠(yuǎn)超過其他城市，天津同比上漲14.3%，高于上海、深圳、廣州；廣州的同比漲幅僅2.7%，在幾個(gè)城市中最低。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

天津市重大市政建設(shè)信息中心城區(qū)——“一主兩副”規(guī)劃“一主兩副”：是指小白樓地區(qū)城市主中心和西站地區(qū)、天鋼柳林地區(qū)兩個(gè)綜合性城市副中心。小白樓地區(qū)城市主中心由小白樓、解放北路、南站商務(wù)區(qū)以及和平路、濱江道商業(yè)區(qū)組成。西站地區(qū)城市副中心由西站綜合交通樞紐、西站中心商務(wù)區(qū)等組成。天鋼柳林地區(qū)城市副中心由綜合會(huì)展區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、柳林風(fēng)景區(qū)等組成。小白樓地區(qū)城市主中心，以歷史文化名城與歷史風(fēng)貌街區(qū)保護(hù)為基礎(chǔ)，從完善城市現(xiàn)代功能，緩解城市中心區(qū)交通壓力，提升城市傳統(tǒng)中心區(qū)城市形象的角度出發(fā)，適度發(fā)展金融、商務(wù)辦公和中高端商業(yè)。西站地區(qū)城市副中心，依托區(qū)域交通樞紐的建設(shè)和“四河六岸(子牙河、北運(yùn)河、南運(yùn)河及新開河)”良好的生態(tài)景觀環(huán)境，從完善地區(qū)功能，構(gòu)建副中心職能體系，帶動(dòng)中心城區(qū)西北部發(fā)展出發(fā)，以發(fā)展金融、商業(yè)、貿(mào)易及信息產(chǎn)業(yè)等功能為主體，打造中心城區(qū)西北部綜合性的副中心。天鋼柳林地區(qū)城市副中心依托地區(qū)良好的內(nèi)、外部交通環(huán)境及其緊鄰濱海國際機(jī)場與航空城的良好區(qū)位，從完善地區(qū)功能，構(gòu)建副中心職能體系，帶動(dòng)中心城區(qū)東南部發(fā)展的角度出發(fā)，以發(fā)展會(huì)議、展覽、商務(wù)、商業(yè)及娛樂為主體，打造中心城區(qū)東南部綜合性的副中心。天津市重大市政建設(shè)信息河西區(qū)——天津文化中心

天津文化中心：規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目位于河西區(qū)，區(qū)域西側(cè)與迎賓館和天津大禮堂毗鄰，東至隆昌路、南至平江道、西至友誼路、北至樂園道，用地總面積90公頃。該區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢明顯，現(xiàn)狀有中華劇院、科學(xué)技術(shù)館、博物館、銀河公園等重要公共設(shè)施。

文化中心區(qū)域的總體城市設(shè)計(jì)是，利用銀河公園與現(xiàn)狀樂園的綠化、湖面形成開敞空間，從天津大禮堂向東延伸景觀軸線，在軸線底景布置天津大劇院，面向湖面，與水景相映成趣。在湖面南側(cè)，結(jié)合現(xiàn)狀保留的天津博物館(改建為自然博物館)與中華劇院，自西向東依次布置天津博物館、天津美術(shù)館、天津圖書館，形成文化帶；在湖面北側(cè)，布置天津青少年活動(dòng)中心、天津樂園。規(guī)劃中的南側(cè)文化帶建筑端莊典雅，北側(cè)天津青少年活動(dòng)中心、天津樂園活力動(dòng)感，兩側(cè)建筑的尺度設(shè)計(jì)和材質(zhì)運(yùn)用相互協(xié)調(diào)、呼應(yīng)，烘托出天津大劇院清新大氣的主體地位。天津市重大市政建設(shè)信息濱海新區(qū)——塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)合并為新行政區(qū)濱海新區(qū)：11月9日上午，天津市委、市政府召開濱海新區(qū)管理體制改革動(dòng)員大會(huì)。大會(huì)宣布：近日，國務(wù)院批復(fù)同意天津市調(diào)整部分行政區(qū)劃，撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，設(shè)立天津市濱海新區(qū)，以原3個(gè)區(qū)的行政區(qū)域?yàn)闉I海新區(qū)的行政區(qū)域。國務(wù)院要求，上述行政區(qū)劃調(diào)整涉及的各類機(jī)構(gòu)要按照“精簡、統(tǒng)一、效能”的原則設(shè)置，嚴(yán)格執(zhí)行中央關(guān)于厲行節(jié)約的規(guī)定和國家土地管理法規(guī)政策，加大區(qū)域資源整合力度，優(yōu)化總體布局，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。從09年10月下旬開始至10年1月底，濱海新區(qū)管理體制改革分為五個(gè)階段有序推進(jìn)。從11月中旬到明年1月上旬，陸續(xù)選舉產(chǎn)生第一屆區(qū)委、區(qū)紀(jì)委機(jī)構(gòu)，區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政協(xié)常委會(huì)組成人員，區(qū)政府區(qū)長、副區(qū)長，區(qū)法院院長、區(qū)檢察院檢察長。宏觀層面

——宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)總體運(yùn)行分析

宏觀環(huán)境運(yùn)行分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況房地產(chǎn)政策分析宏觀層面總結(jié)PART2:2009年1-11月天津房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況PART1:2009年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況土地購置和開發(fā)面積同比均下滑，市場熱度欠佳2009年1-11月全國土地購置面積為27091.47萬平方米，比08年同期減少15.38%；07年土地市場大熱，當(dāng)年1-11月土地購置面積為34031.03萬平方米，比06年同期增長15.52%；08年起開發(fā)商對土地購置的熱情開始降溫，同比下降5.92%；09年雖然住宅市場回暖，但開發(fā)商對土地購置仍然持謹(jǐn)慎態(tài)度。2009年1-11月全國土地開發(fā)面積為19844.3萬平方米，比08年同期減少2.46%；在經(jīng)歷了07年的土地開發(fā)熱潮后，08年后由于開發(fā)商資金鏈緊張導(dǎo)致對土地開發(fā)減緩、觀望的態(tài)度，可見當(dāng)前全國土地市場仍處于較低迷時(shí)期。未來隨著開發(fā)商對土地市場信心的恢復(fù)，這一現(xiàn)狀將會(huì)得到改善。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅趨緩；住宅銷售額增幅超過90%2009年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為31270.92億元，比08年同期增加17.08%，增幅較之前兩年有所減少；2009年1-11月全國商品房銷售額為35987.12億元，比08年同期增加86.84%；從投資額/銷售額的比值來看，2009年1-11月為0.87，可見商品房市場供應(yīng)和需求正在呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。2009年1-11月全國商品住宅開發(fā)投資額為22368.99億元，比08年同期增加15.71%；2009年1-11月全國商品住宅銷售額為31624.94億元，比08年同期增加91.50%，住宅市場銷售的火爆程度可見一斑；從投資額/銷售額的比值來看，2009年1-11月為0.71，相對于08年同期的1.17，住宅投資額已遠(yuǎn)低于住宅銷售額，市場進(jìn)入快速消化時(shí)期。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

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商品房市場銷售火爆；供不應(yīng)求態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)2009年1-11月全國商品房竣工面積為44248.87萬平方米，比08年同期增加26.12%，為近年來增幅的最大值；2009年1-11月全國商品房銷售面積達(dá)到75203.15萬平方米，比08年同期增加53.01%，扭轉(zhuǎn)了08年以來的銷售頹勢；商品房市場竣工面積與銷售面積的比值從去年的0.71下降至0.59，市場庫存壓力被逐步緩解。2009年1-11月全國商品住宅竣工面積為36700.44萬平方米，比08年同期增加28.20%，市場向好及開發(fā)企業(yè)資金的充足保證了竣工面積的增加；2009年1-11月全國商品住宅銷售面積達(dá)到68952.17萬平方米，比08年同期增加54.44%，為住宅市場銷售最火爆的一年；商品住宅市場竣工面積與銷售面積比值為0.53，市場供應(yīng)的消化速度要明顯高于08年同期。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

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PART2:2009年1-11月天津房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況PART1:2009年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況天津土地市場的熱度高于全國水平2009年1-11月天津土地購置面積為343.21萬平方米，比08年同期小幅增長1.95%；除07年1-11月土地購置面積為622.69萬平方米，而顯得異?；馃嵬猓?6-09年土地購置面積保持在300-350萬平方米之間；天津土地市場基本保持健康平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。2009年1-11月天津土地開發(fā)面積為440.59萬平方米，比08年同期增長3.22%；在經(jīng)歷了07年大規(guī)模的土地開發(fā)后，08年土地開始降溫，同比降幅達(dá)到47.96%，尚不及06年同期的土地開發(fā)量，09年土地開發(fā)有所回暖，開發(fā)面積已有小幅增長。09年度天津土地市場的購置和開發(fā)情況同比08年均有小幅增長，與全國同比下降的狀況相比，天津土地市場的熱度要明顯高于全國水平。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅趨緩；住宅銷售狀況良好2009年1-11月天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額為632.95億元，比08年同期增加17.08%，增幅較之前兩年稍低；2009年1-11月天津商品房銷售額為780.46億元，比08年同期增加46.06%；從投資額/銷售額的比值來看，2009年1-11月為0.81，開發(fā)商正在實(shí)現(xiàn)利潤大于投入的轉(zhuǎn)變。2009年1-11月天津商品住宅開發(fā)投資額為399.3億元，比08年同期增加6.62%；2009年1-11月天津商品住宅銷售額為713.49億元，比08年同期增加57.15%，住宅市場銷售的增幅較高；從投資額/銷售額的比值來看，2009年1-11月為0.56，相較于08年同期水平，住宅投資額遠(yuǎn)不如住宅銷售額，市場需求旺盛。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

市場庫存壓力得到緩解；住宅竣工面積連年下降2009年1-11月天津商品房竣工面積為710.54萬平方米，比08年同期減少4.02%，為近年來首次竣工面積同比下降；2009年1-11月天津商品房銷售面積達(dá)到1134.75萬平方米，比08年同期增加24.58%；商品房市場竣工面積與銷售面積的比值從去年的0.81下降至0.63，市場庫存壓力進(jìn)一步緩解。2009年1-11月天津商品住宅竣工面積為598.3萬平方米，比08年同期減少3.82%，住宅竣工面積已連續(xù)第三年下降；2009年1-11月天津商品住宅銷售面積達(dá)到1065.02萬平方米，比08年同期增加28.45%，已經(jīng)恢復(fù)到07年同期的水平；商品住宅市場竣工面積與銷售面積比值為0.56，由于市場需求旺盛，住宅供應(yīng)的消化速度達(dá)到近年來最快。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

宏觀層面

——宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)總體運(yùn)行分析

宏觀環(huán)境運(yùn)行分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況房地產(chǎn)政策分析宏觀層面總結(jié)一、政策轉(zhuǎn)向：房價(jià)大幅增長引起中央關(guān)注，抑制性政策頻出2009年來，在寬松的貨幣政策、抑制的市場需求集中釋放、投資性需求不斷釋放的大背景下，中國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)“Ｖ”形反轉(zhuǎn)，1-11月全國商品房銷售面積和銷售額分別達(dá)到7.5億平方米和3.6萬億元，同比增長53.0%和86.8%，住宅銷售面積和銷售額分別同比增長54.4%和91.5%，規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高，其中銷售額已超過2007年全年；全國商品房和住宅均價(jià)分別為4785元/平方米和4544元/平方米，分別較去年同期增長22.1%和23.1%，絕對水平和增速均創(chuàng)歷史新高。另據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2009年1-11月，十六個(gè)城市中除沈陽外均已超過2008年全年水平（沈陽為2008年的0.96倍）。與2007年全年相比，已有上海、廣州、天津、重慶、杭州、廈門、福州等10個(gè)城市超過2007年全年水平。各主要城市的房價(jià)水平也紛紛傳出新高。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

日期發(fā)布方關(guān)鍵內(nèi)容12月7日

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策2.增加普通商品住房供給3.支持居民自住和改善性購房需求4.加大農(nóng)村危房改造支持力度5.加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造。12月9日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議整體思路：在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭，具體政策如下：增加普通商品住房的有效供給；提高土地供應(yīng)和使用效率。加快普通商品住房建設(shè)繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。加強(qiáng)市場監(jiān)管，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。到2012年解決1540萬戶低收入家庭住房問題。12月17日國土部等五部委發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，關(guān)鍵政策如下：分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠地價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。12月22日財(cái)政部、國稅總局公布營業(yè)稅減免細(xì)則，政策收縮幅度小于預(yù)期，對普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進(jìn)行了區(qū)分：5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收；5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。12月23日國土部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會(huì)，通報(bào)了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格土地供應(yīng)和開發(fā)利用的監(jiān)管，同時(shí)提出下一步將采取三項(xiàng)措施監(jiān)督土地使用情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供土地的及時(shí)開發(fā)利用。國土部同時(shí)披露，目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃，其中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。12月28日國務(wù)院國務(wù)院總理溫家寶接受新華社專訪，談到政府應(yīng)做好四件事情：1、加大保障性住房的建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。對這兩項(xiàng)工作，在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。

2、要鼓勵(lì)居民購買自住房和改善性住房。但與此同時(shí)，要采取措施抑制投機(jī)。中國的國情決定了我們的住房必須堅(jiān)持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價(jià)位房屋的建設(shè)。

3、要運(yùn)用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。

4、要維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)的行為。12月28日國務(wù)院副總理李克強(qiáng)出席山西省大同市召開的全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造會(huì)議，討論相關(guān)工作。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，針對2010年經(jīng)濟(jì)工作，中央政府表示仍將“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，但在隨后的半個(gè)月內(nèi)，中央政府先后出臺(tái)多項(xiàng)抑制性措施。2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確表示“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”，拉開了“抑制性政策”大幕，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)政策的全面轉(zhuǎn)向。根據(jù)12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的相關(guān)政策，國土部先后兩次出臺(tái)“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款50%、加強(qiáng)土地收支管理”，“加快閑置土地處理”等相關(guān)政策，并于12月23日首次通報(bào)了9省市18宗閑置土地情況，并披露全國目前閑置土地約1萬公頃等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)接下來國土部將同各地政府一道加強(qiáng)土地執(zhí)法力度。此外，根據(jù)“國四條”，“抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”將是抑制房價(jià)上漲的重要手段，預(yù)計(jì)央行、銀監(jiān)會(huì)將針對業(yè)內(nèi)關(guān)注多時(shí)的“二套房貸利率優(yōu)惠”作出針對性規(guī)定，若該政策趨于嚴(yán)格，將給2010年的房地產(chǎn)市場帶來巨大影響。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

二、貨幣政策回顧：極度寬松的貨幣政策是市場快速回暖的重要原因2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策轉(zhuǎn)向“積極”，多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，五次降息。10月27日，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；緊接著12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2009年定調(diào)為“保增長擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”；“131”號文提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)，之后一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼、購房入戶、放寬限外政策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施，這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠措施，的確對2009年的樓市成交起到了極大的推動(dòng)作用，成為促成2009年市場快速回暖的重要原因。今年以來，貨幣政策的主基調(diào)仍是適度寬松，在二套房貸政策方面，由年初的適度寬松，到逐漸嚴(yán)格遵守、嚴(yán)格執(zhí)行，目前已有多家銀行上調(diào)貸款利率或縮小利率浮動(dòng)范圍或嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸利率優(yōu)惠。尤其是10月以來，由于憂慮部分優(yōu)惠政策年底終止，想要趕政策“末班車”的購房者甚眾。部分城市出現(xiàn)恐慌性購房行為。對此中央高度關(guān)注，連續(xù)開會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，顯示政府已在醞釀出手調(diào)控。根據(jù)以往房地產(chǎn)政策對市場影響的研究，貨幣信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控最有效的手段，但由于政策出臺(tái)的滯后性，預(yù)計(jì)2010年我國貨幣政策仍然保持適度寬松的主基調(diào)，可能實(shí)行差異化的信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，調(diào)整首付比例或?qū)⒖赡軐?shí)施。截至2009年9月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.81萬億元，同比增長28.3%，增速比上年同期高14個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.47萬億元，同比增長25.3%；購房貸款余額為4.35萬億元，同比增長30.1%。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

日期頒布單位關(guān)鍵內(nèi)容3月5日溫家寶總理政府工作報(bào)告支持居民購買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。3月31日央行一季度例會(huì)

保持適度寬松貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。6月19日銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號）堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。7月17日銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)”上強(qiáng)調(diào)：要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。7月27日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》與《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，確保固定資產(chǎn)貸款資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風(fēng)險(xiǎn)。該辦法3個(gè)月后施行。表:2009年以來主要貨幣政策個(gè)人貸款是銀行業(yè)的重要資產(chǎn)2009年1-11月，我國個(gè)人消費(fèi)貸款余額（其中約75%是房貸）增長1.6萬億元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分別為8400億元和4500億元），預(yù)計(jì)1-11月新增個(gè)人住房貸款12000億元。其中11月個(gè)人貸款增加2377億元，較上月增長50%，是今年以來的最高水平，而同期公司貸款下降40%，表明商業(yè)銀行在個(gè)人貸款方面仍較為“激進(jìn)”。由于7折利率優(yōu)惠和“不對稱降息”，商業(yè)銀行房貸“利差”顯著縮小，各家銀行謀求“以規(guī)模求利潤”，房貸的擴(kuò)張速度遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)預(yù)期。2009年上半年，建行、工行、中行新增個(gè)人住房貸款均超過1000億元，而2008年全年均不足800億元，其中中行是2008年的1.85倍，“放貸沖動(dòng)”最為顯著。開發(fā)企業(yè)在2009年得到銀行大力支持開發(fā)企業(yè)在2009年得到銀行大量資金支持：2009年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得國內(nèi)貸款9119億元，同比增長53.0%，是2000年來的最高增速，總量已超過2007和2008年全年。由于國內(nèi)貸款和銷售回款的大幅增長，1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá)4.4萬億元，同比增長43.4%，資金實(shí)力顯著提高。2009年上半年工行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款639億元，較上年增長18.7%，占同期公司貸款的10.6%。此外，萬科、龍湖、綠城等13家企業(yè)在2009年獲得工行等銀行的巨額授信，總額接近3000億元。2009年主要房企新增銀行授信情況公司名稱授信時(shí)間額度(億元)授信銀行金隅2009年12月310交行、北京銀行首創(chuàng)2009年11月100建行龍湖2009年10月180農(nóng)行泛海建設(shè)2009年10月200建行綠城2009年9月100農(nóng)行綠地2009年9月300國開行萬科2009年8月500建行金地2009年8月300工行凱德置地2009年6月250中行、工行SOHO中國2009年6月100招行方興地產(chǎn)2009年5月45工行方興地產(chǎn)2009年4月200中行雅居樂地產(chǎn)2009年4月200工行世茂房地產(chǎn)2009年3月150農(nóng)行SOHO中國2009年3月100中行瑞安房地產(chǎn)2009年2月130農(nóng)行泛海建設(shè)2009年1月78.6建行合

計(jì)3243.6數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

表：2009年主要房企新增銀行授信情況三、財(cái)政政策回顧：表明中央對明年房地產(chǎn)市場采取“有保有壓”的政策2008年12月30日，國稅總局、財(cái)政部規(guī)定：個(gè)人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。在執(zhí)行不到一年（2009年12月9日），國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限從2年恢復(fù)到5年，表明中央對明年房地產(chǎn)市場采取“有保有壓”的政策。一方面，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的根基并不穩(wěn)固，國家依然希望明年房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)內(nèi)需中發(fā)揮重要作用，所以“其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”；另一方面，針對投資投機(jī)風(fēng)潮過盛，房價(jià)增漲過快的現(xiàn)象，國家終止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠政策表明其抑制投機(jī)性需求的態(tài)度。至于契稅、二手房土地增值稅、印花稅減免等稅收優(yōu)惠政策后期也可能陸續(xù)取消。至于物業(yè)稅的開征，由于涉及面廣，可執(zhí)行性還有待完善，因此短期內(nèi)實(shí)行的可能性較小。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

日期頒布單位關(guān)鍵內(nèi)容4月30日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整。降低商品住房等項(xiàng)目資本金比例，同時(shí)適當(dāng)提高屬于“兩高一資”項(xiàng)目的資本金比例。5月12日國稅總局為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。5月25日國務(wù)院《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》提到，要加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制。其中財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。表：2009年主要財(cái)政政策四、區(qū)域規(guī)劃及軌道交通建設(shè)回顧：區(qū)域規(guī)劃與軌道交通建設(shè)力度加大，為宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來長遠(yuǎn)機(jī)遇2009年以來，長株潭、京津冀、橫琴等12個(gè)區(qū)域規(guī)劃獲得中央批準(zhǔn)，成渝、海南國際旅游島等政策也已得到中央認(rèn)可，區(qū)域規(guī)劃獲批的力度和頻次均超過往年。這些新的規(guī)劃拓展了城市發(fā)展的廣闊空間，繼而為房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

時(shí)間具體政策2009.1.4長株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)總體方案獲國務(wù)院批準(zhǔn)2009.1.8《珠三角地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布2009.3.4國務(wù)院常務(wù)會(huì)議正式通過《關(guān)于率先形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快推進(jìn)上海國際金融中心和國際航運(yùn)中心建設(shè)的意見》，浦東新區(qū)和南匯區(qū)合并獲批2009.5.14《國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》發(fā)布2009.5.18北京、天津、河北規(guī)劃部門在廊坊簽訂《關(guān)于建立京津冀兩市一省城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)調(diào)機(jī)制框架協(xié)議》，京津冀將實(shí)現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃“一張圖”2009.6.17《廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈合作框架協(xié)議》正式簽訂，珠三角一體化脈絡(luò)漸清2009.6.24國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，將橫琴島納入珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍2009.6.25《關(guān)中―天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》發(fā)布2009.7.1國務(wù)院常務(wù)會(huì)原則通過《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》2009.11.16《中國圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要——以長吉圖為開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)》正式獲國務(wù)院批復(fù)2009.12.3《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》正式獲國務(wù)院批復(fù)2009.12.3據(jù)發(fā)改委網(wǎng)站信息，《成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃》即將出臺(tái)2009.12.11《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見》發(fā)布表：2009年獲得中央批準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃截至2009年11月，全國已經(jīng)有北京、上海、長春等10個(gè)城市的地鐵和輕軌處于運(yùn)營階段，軌道交通規(guī)劃總里程超過3000公里；沈陽、成都、蘇州等17個(gè)城市處在建設(shè)或報(bào)批階段，規(guī)劃總里程超過2500公里，其中成都地鐵將在2010年開通。軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的大幅改善，將加快當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程，擴(kuò)大城市發(fā)展空間，釋放巨大的房地產(chǎn)需求。數(shù)據(jù)來源：中國中國指數(shù)研究院根據(jù)公開報(bào)告整理表：17個(gè)軌道交通已進(jìn)入規(guī)劃和建設(shè)階段的城市城市建設(shè)計(jì)劃未來規(guī)劃沈陽安裝調(diào)試中到2020年，182公里軌道交通，投資800億成都2010年開始運(yùn)營2035年前，7條線，線路總長度274.15公里，其中地下線長度144.24公里，地上線129.91公里。蘇州開建均為輕軌2050年前，9條，規(guī)劃區(qū)內(nèi)380公里，中心城區(qū)內(nèi)280公里昆明09年內(nèi)動(dòng)工2018年，6條線組成，總長度162.6公里。青島2010年開工2014年，長25.1公里，投資約130億元。規(guī)劃共有8條線路，預(yù)計(jì)2050年全部完成。長沙建設(shè)中到2015年，1號線一期工程和2號線一期工程。其中，2號線一期工程，線路長23.15km，建設(shè)期為2008-2013年；1號線一期工程，線路長22.77km，建設(shè)期為2010-2015年?？偼顿Y221.71億元佛山建設(shè)中到2020年，6條地鐵線路和廣珠、廣佛肇兩條城際輕軌組成，佛山區(qū)域內(nèi)總里程達(dá)到315.2公里福州建設(shè)中2018年前，7條軌道交通線路組成，全長約180公里哈爾濱建設(shè)中10年內(nèi)，完成1號線城市中心段和3號環(huán)線工程，總里程45.53公里，預(yù)計(jì)投資163億元。杭州建設(shè)中至2050年，278公里城市快速軌道，由8條線路組成。于2010年同時(shí)完工的骨干線1號、2號線，為長82.2公里快速軌道運(yùn)營線路，投資估價(jià)約300億元寧波建設(shè)中2015年，1號線和2號線一期工程，建設(shè)線路長度72.1公里，總投資約253.8億元無錫建設(shè)中2015年前，1、2號線。西安建設(shè)中2020年，6條線路組成，總長251.8公里。近期將建設(shè)規(guī)劃安排兩條地鐵線路鄭州建設(shè)中2020年前，6條。合肥審批還未通過，09年內(nèi)有望獲準(zhǔn)目前規(guī)劃的軌道交通線網(wǎng)總里程322.5公里，含市區(qū)線路7條、215.3公里；市域線5條（含一條機(jī)場專用線）、107.2公里。近期建設(shè)1、2號線，56公里，投資279.29億元。南昌報(bào)批中2016年前完成1號線和2號線一期共50.6公里建設(shè)。2017年后開始建設(shè)3號線

南寧報(bào)批中2030年，一共要建6條線，總長173.5公里五、其他政策除了信貸和財(cái)政政策外，其他房地產(chǎn)政策包括土地政策、保障性住房建設(shè)及針對開發(fā)商的政策等。在2008年寬松的土地政策影響下，各地高價(jià)地不斷爆出，地方政府土地財(cái)政收入大幅增長。12月17日，國土部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年；首次繳付比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。這一政策標(biāo)志著寬松的土地政策已經(jīng)終止，有利于土地市場的降溫。未來在加快推地速度、打擊囤地，加大閑置土地處置力度等方面陸續(xù)將有細(xì)節(jié)出臺(tái)。保障性住房建設(shè)歷來是政府房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)，溫總理在28日新華社專訪中提到：加大保障性住房的建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。對這兩項(xiàng)工作，在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。此外，住房保障法已被納入十一屆人大常委會(huì)立法規(guī)劃，足見國家對保障性住房建設(shè)的重視。在各項(xiàng)優(yōu)惠措施的影響下，2009年房地產(chǎn)市場已全面回暖，開發(fā)商融資及資金壓力基本都得到解決。預(yù)計(jì)未來中央在針對開發(fā)商資本市場融資及土地信貸方面將進(jìn)一步收緊，這將有利于控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，抑制地價(jià)上漲。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

日期頒布單位關(guān)鍵內(nèi)容2月1日

中央1號文件進(jìn)一步提出要建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場2月16日建設(shè)部將研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，總結(jié)各地通過發(fā)展公共租賃住房等方式解決“夾心層”住房問題的經(jīng)驗(yàn)，明確公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象及相關(guān)政策。4月16日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)。5月27日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，決定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。6月2日住建部、發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》，2009年新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼83萬戶；2010年新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼65萬戶；2011年將新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼43萬戶6月22日國土資源部45號令公布《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》，指出，土地調(diào)查包括全國土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和土地專項(xiàng)調(diào)查，并從土地調(diào)查機(jī)構(gòu)及人員等方面對《土地調(diào)查條例》的相關(guān)制度進(jìn)行了細(xì)化。9月1日國土資源部《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤地行為。10月16日住建部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。“公積金”和“保障房”實(shí)現(xiàn)“對接”。10月28日全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)住房保障法已經(jīng)納入十一屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃。宏觀層面

——宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)總體運(yùn)行分析

宏觀環(huán)境運(yùn)行分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況房地產(chǎn)政策分析宏觀層面總結(jié)宏觀層面總結(jié)世界及中國經(jīng)濟(jì)已度過08年的難關(guān)，正在回暖之中；天津在濱海新區(qū)的拉動(dòng)作用下，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)增速在全國名列前茅；全國及天津房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示：09年市場需求旺盛，銷售狀況良好，供不應(yīng)求信號十分強(qiáng)烈；在各項(xiàng)優(yōu)惠措施的影響下，2009年房地產(chǎn)市場已全面回暖，開發(fā)商融資及資金壓力基本都得到解決。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度相關(guān)的行業(yè)，2009年在全球以及中國經(jīng)濟(jì)不斷好轉(zhuǎn)的大環(huán)境中，天津的經(jīng)濟(jì)正在以高速的增幅向前發(fā)展。在這種條件下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)更為牢固，是09年市場量價(jià)齊增的根本原因。

土地市場表現(xiàn)商品房及商品住宅市場表現(xiàn)二手住宅市場表現(xiàn)中觀層面總結(jié)中觀層面

——2009年天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)PART2:土地市場供應(yīng)PART3:土地市場成交PART1:綜述PART4:總結(jié)及市場熱點(diǎn)地塊分析土地市場表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

從各類土地占地面積成交來看，06至09年土地市場逐漸成熟，成交面積增幅明顯；住宅和綜合用地的比例逐步縮減，而工業(yè)用地則連年上升，09年比重已達(dá)到57.17%。從各類土地樓面地價(jià)來看，06年、07年由于工業(yè)用地交易尚未全面市場化，此段時(shí)期樓面地價(jià)維持在1600-1700元/平方米之間；08年開始大量的工業(yè)用地成交，基本占據(jù)一半以上的份額，其較低廉的樓面地價(jià)拉低了整體市場的樓面價(jià)。08年是各類型土地成交樓面價(jià)的低谷，09年市場回暖，均有不同程度的漲幅。單位：面積—萬平米金額—億元樓面價(jià)—元/平米注：合計(jì)樓面價(jià)為經(jīng)營性用地工業(yè)用地占比超過55%，各類型土地成交樓面價(jià)均回暖土地市場總體表現(xiàn)更為活躍，供銷兩旺；成交的樓面地價(jià)增長2009年天津共出讓各類土地共858宗，其總占地面積為6902.11萬平方米，總建筑面積為8192.81萬平方米；同比08年分別增長72.98%、65.17%和41.90%。2009年天津共成交各類土地共774宗，其總占地面積為6296.58萬平方米，總建筑面積為7408.19萬平方米；同比08年分別增長72.00%、57.18%和34.56%；成交土地樓面地價(jià)為988元/平方米，已接近千元/平方米，比08年的775元/平方米增加了27.48%。與08年相比，09年土地市場總體表現(xiàn)更為活躍，供銷兩旺：國土資源局推出更多的土地資源，同時(shí)眾多開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆樵黾?，將保障未來市場的健康發(fā)展；而成交的樓面地價(jià)增長或?qū)⑦M(jìn)一步使商品房價(jià)格攀升。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

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PART2:土地市場供應(yīng)PART3:土地市場成交PART1:綜述PART4:總結(jié)及市場熱點(diǎn)地塊分析土地市場表現(xiàn)濱海新區(qū)為全市供地的重點(diǎn)；市內(nèi)六區(qū)供地日益稀缺市內(nèi)六區(qū)全年僅出讓27宗，總建面為340.00萬平方米，在全市所占的比重最小，僅不到5%；隨著市內(nèi)六區(qū)供地日益稀缺，其價(jià)值將更為突出。濱海新區(qū)做為天津未來建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，全年推出土地總建面3972.81萬平方米，接近全市土地供應(yīng)的一半。環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊五區(qū)縣的土地總供應(yīng)量相差不多，分別占全市比重的22.92%、23.40%；但遠(yuǎn)郊區(qū)縣推出宗數(shù)為全市最多的一個(gè)區(qū)域，因此環(huán)城四區(qū)的土地單宗面積要大于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

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工業(yè)用地推出面積最多；商業(yè)/辦公用地樓面地價(jià)最高工業(yè)用地全年出讓578宗，總建面為3125.22萬平方米，在全市所占的比重最多，為38.15%；綜合用地出讓總建面為2764.13萬平方米，在全市所占的比重僅次于工業(yè)，為33.74%；住宅、商業(yè)/辦公用地分別推出68、126宗，其總建面占全市比重分別為15.90%、11.77%。從推出的樓面地價(jià)來看，商業(yè)/辦公用地的價(jià)格最高，接近1500元/平方米；綜合用地、住宅用地價(jià)格均超過1100元/平方米且兩者較為接近；工業(yè)用地價(jià)格為全市最低，為427元/平方米。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

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供應(yīng)土地宗數(shù)位置示意圖各行政區(qū)推出土地宗數(shù)分布和平區(qū)4東麗區(qū)65河?xùn)|區(qū)6西青區(qū)40河西區(qū)3津南區(qū)80南開區(qū)6北辰區(qū)23河北區(qū)3武清區(qū)168紅橋區(qū)5寶坻區(qū)63塘沽區(qū)75寧河縣34漢沽區(qū)51靜?？h109大港區(qū)16薊縣19開發(fā)區(qū)72

薊縣：推出19宗寶坻：推出63宗寧河：推出34宗武清：推出168宗靜海：推出109宗大港：推出16宗西青：推出40宗塘沽：推出75宗津南：推出80宗漢沽：推出51宗開發(fā)區(qū)：推出72宗東麗：推出65宗北辰：推出23宗市區(qū)：推出27宗PART2:土地市場供應(yīng)PART3:土地市場成交PART1:綜述PART4:總結(jié)及市場熱點(diǎn)地塊分析土地市場表現(xiàn)濱海新區(qū)和環(huán)城四區(qū)成交總和為全市的四分之三，將成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?yàn)I海新區(qū)為土地成交的熱點(diǎn)區(qū)域，共成交土地191宗，成交土地總建面3638.13萬平方米，占全市土地成交的一半；濱海新區(qū)的未來發(fā)展大勢向好，將帶來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。市內(nèi)六區(qū)全年共成交24宗，總建面為327.05萬平方米，在全市所占的比重僅為4.49%；市內(nèi)六區(qū)供地日益稀少直接導(dǎo)致成交下降。環(huán)城四區(qū)共成交202宗，總建面為1790.02萬平方米，占全市比重的四分之一，隨著城市中心區(qū)的不斷外擴(kuò)，環(huán)城四區(qū)的開發(fā)不斷深入和擴(kuò)大，終將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。遠(yuǎn)郊五區(qū)縣成交土地占全市比重的21.01%；成交宗數(shù)在全市最多，為345宗土地。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

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工業(yè)和綜合用地成交較多；各類型土地成交的樓面地價(jià)均實(shí)現(xiàn)溢價(jià)工業(yè)用地全年出讓518宗，總建面為2700.16萬平方米，在全市所占為36.45%；綜合用地出讓總建面為2666.68萬平方米，在全市所占的比重稍低于工業(yè)，平均每幅綜合用地建面達(dá)到36.5萬平方米；住宅、商業(yè)/辦公用地分別成交59、119宗，其總建面占全市比重分別為15.16%、12.14%。從成交的樓面地價(jià)來看，商業(yè)/辦公用地的價(jià)格最高，為1487元/平方米；綜合用地、住宅用地價(jià)格均超過1200元/平方米，住宅用地成交價(jià)格比推出價(jià)格高43元/平方米；工業(yè)用地成交價(jià)格為454元/平方米。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

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成交土地宗數(shù)位置示意圖各行政區(qū)成交土地宗數(shù)分布和平區(qū)4東麗區(qū)60河?xùn)|區(qū)5西青區(qū)40河西區(qū)3津南區(qū)79南開區(qū)5北辰區(qū)23河北區(qū)3武清區(qū)151紅橋區(qū)4寶坻區(qū)50塘沽區(qū)70寧河縣31漢沽區(qū)50靜?？h96大港區(qū)14薊縣17開發(fā)區(qū)57

薊縣：成交17宗寶坻：成交50宗寧河：成交31宗武清：成交151宗靜海：成交96宗大港：成交14宗西青：成交40宗塘沽：成交70宗津南：成交79宗漢沽：成交50宗開發(fā)區(qū)：成交57宗東麗：成交60宗北辰：成交23宗市區(qū)：成交24宗PART2:土地市場供應(yīng)PART3:土地市場成交PART1:綜述PART4:總結(jié)及市場熱點(diǎn)地塊分析土地市場表現(xiàn)土地市場總結(jié)與08年相比，09年土地市場總體表現(xiàn)更為活躍，供銷兩旺：國土資源局推出更多的土地資源，同時(shí)眾多開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆樵黾?，將保障未來市場的健康發(fā)展；而成交的樓面地價(jià)增長或?qū)⑦M(jìn)一步使商品房價(jià)格攀升。由于09年樓市銷售表現(xiàn)的節(jié)節(jié)高升，開發(fā)商對市場的期許出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，隨之而來的是土地市場再次活躍，07年給人留下深刻印象的“地王”和“天價(jià)”現(xiàn)象再次出現(xiàn)，市場已經(jīng)于理性之上爆發(fā)出熱情。從09年的土地市場結(jié)構(gòu)來看，濱海新區(qū)占據(jù)了天津市的半壁江山，其相對充足的土地和廣闊的發(fā)展空間將使其成為未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。09年的天津土地市場是在理性平靜的情況逐步上升，其發(fā)展更為健康、合理，是房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性循環(huán)的好起始。09年部分地王項(xiàng)目一覽城市拿地企業(yè)土地款/樓面地價(jià)地塊資料北京中化方興40.6億/14500元廣渠路15號居住及公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目用地占地面積約為15.59萬平米，綜合、商業(yè)建筑面積約為7.21萬平方米，總規(guī)劃建筑面積28萬平米上海綠地集團(tuán)72.45億/27231元徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號地塊東至規(guī)劃東安路、南至規(guī)劃一路、西至規(guī)劃三路、北至規(guī)劃龍華路，出讓面積9.01939萬平方米。天津中信集團(tuán)36億/1434元天津新“地王”位于津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)，地塊面積約為248萬平方米，是天津目前最大的純住宅地塊。深圳招商華僑城5.3億/18874.64元尖崗山片區(qū)位于寶安區(qū)新安和西鄉(xiāng)街道辦交匯處，地處廣深高速公路北部，與西鄉(xiāng)大道連接。地塊東邊目前在售的純山野別墅曦城，占地面積2.3平方公里，容積率只有0.5。廣州廣州城建集團(tuán)3.45億/15324元D8-C3地塊面積并不大，用地面積6349平方米，總建筑面積22514平方米，出讓起始價(jià)為1.3573億元南京保利地產(chǎn)15.92億/7553元該地塊掛牌起始價(jià)僅為8.5億元，出讓面積達(dá)9.6萬平方米。蘇州綠城集團(tuán)36億/28057元地塊位于獨(dú)墅湖北、高和路南，根據(jù)規(guī)劃顯示，金雞湖大道沿線的項(xiàng)目，將被打造成低密度住宅區(qū)或商業(yè)項(xiàng)目為主。無錫綠城集團(tuán)29億/7097元該地塊位于太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西，土地面積222616.8平方米，土地用途為居住、商業(yè)、商務(wù)辦公，容積率<2.0-3.0。濟(jì)南中石化8600萬/1.78萬元總面積為4530平方米廈門恒興置業(yè)10.47億/30940元位于思明區(qū)云頂南路東側(cè)，總用地面積42,920㎡重慶中海集團(tuán)九龍倉41億/2741元江北嘴CBD江北體育公園一開發(fā)地塊，總建筑面積264916平方米（397畝），容積率：A區(qū)9.3C區(qū)二類居住4.3游樂用地0.8，土地規(guī)劃用途：商業(yè)金融、二類居住、游樂用地東莞龍光地產(chǎn)7.03億/13087.6元該地塊地位于莞城區(qū)體育路，用地面積53715平米，用途為商住，容積率≤2.7，建筑密度≤35%。須在2010年8月17日前開工，2011年8月17日前竣工。市內(nèi)六區(qū)熱點(diǎn)地塊分析——招商靖江路地塊此地塊位于河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道與靖江路交口處，東至益壽里、南至衛(wèi)國道、西至靖江路、北至常州道，原為靖江路第四調(diào)料廠地塊。規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)和住宅用地，地塊出讓總面積為47524.9平方米，建筑面積為120190平方米，其中商業(yè)32150平方米，住宅88040平方米，起掛價(jià)為4.4億元人民幣。09年9月17日，在土地掛牌出讓竟拍會(huì)上，該地塊被招商局地產(chǎn)控股股份有限公司旗下子公司蘇州雙湖房地產(chǎn)有限公司，以6.41億元人民幣成功摘得。地塊編號位置土地使用權(quán)人用途占地面積建筑面積容積率成交價(jià)格（億）成交日期樓面地價(jià)（元/m2）（萬m2）津東靖（掛）2009-111河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道與靖江路交口處蘇州雙湖房地產(chǎn)有限公司居住、商業(yè)4.7512.022.536.412009-9-175333區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于地鐵2號線沿線，周邊居住環(huán)境成熟，臨近多個(gè)大型居住區(qū)，生活配套設(shè)施齊全，周邊有天津音樂學(xué)院、第三醫(yī)院、沃爾瑪、易初蓮花、銀行、郵局等。同時(shí)，地塊緊靠中環(huán)線，快速路、地鐵、公交編織成縱橫通篙的交通路網(wǎng)，交通極為便利。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

環(huán)城四區(qū)熱點(diǎn)地塊分析——中信天嘉湖地塊該幅土地位于津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)緯路南側(cè)，地塊面積約為248萬平方米，為天津目前最大的純住宅地塊。按照土地起拍價(jià)36億元計(jì)算，樓面地價(jià)約為1434元/平方米，鑒于項(xiàng)目周邊星耀五洲的建設(shè)逐漸成熟，為該地塊未來發(fā)展提供了良好的配套資源。此宗土地地塊面積、總價(jià)雙高，引來多家實(shí)力開發(fā)企業(yè)關(guān)注，最終中信以其雄厚實(shí)力和戰(zhàn)略眼光，拿下了這塊今年天津土地市場地塊面積和總地價(jià)的雙料“地王”。地塊編號位置土地使用權(quán)人用途占地面積建筑面積容積率成交價(jià)格（億）成交日期樓面地價(jià)（元/m2）（萬m2

）津南（掛）2009-11津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)緯路南側(cè)中信信托有限責(zé)任公司居住247.7251不大于136.0022009-11-21434區(qū)位優(yōu)勢：天嘉湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)位于天津近郊，始建于1997年，現(xiàn)有面積1．8萬畝，其中水面1．17萬畝，可開發(fā)土地0.63萬畝。是連接津?yàn)I兩地城市交通樞紐，多條高速、快速路，近十條公路線已貫通。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有在售項(xiàng)目為星耀五洲、天嘉湖花園等，其中星耀五洲為09年天津商品住宅銷售面積冠軍。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

濱海新區(qū)熱點(diǎn)地塊分析——生態(tài)城地塊該地塊分為兩部分：居住用地面積出讓面積109.13456萬平方米，平均容積率不大于1.6；公用設(shè)施用地出讓面積3.42萬平方米，平均容積率不大于2。買主為天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司，該公司是針對中新生態(tài)城建設(shè)成立的專項(xiàng)公司，明確規(guī)定其主要職能之一為生態(tài)城土地整理儲(chǔ)備的主體，負(fù)責(zé)對生態(tài)城內(nèi)的土地進(jìn)行收購、整理和儲(chǔ)備。09年7月，萬通地產(chǎn)與天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司合作開發(fā)中新天津生態(tài)城項(xiàng)目。地塊編號位置土地使用權(quán)人用途占地面積建筑面積容積率成交價(jià)格（億）成交日期樓面地價(jià)（元/m2

）（萬m2

）津?yàn)I生（招）2009-05-1號漢沽區(qū)漢北路西側(cè)天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司居住、商業(yè)112.6181.5居?。骸?.6；公共設(shè)施：≤27.4582009-4-9411區(qū)位優(yōu)勢：中新生態(tài)城是中國、新加坡兩國政府戰(zhàn)略性合作項(xiàng)目。中新生態(tài)城占地30平方公里（起步區(qū)占地3平方公里），建設(shè)周期10-15年，總建筑面積達(dá)2500萬平方米，其中住宅面積1500萬平方米、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)面積1000萬平方米。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

土地市場表現(xiàn)商品房及商品住宅市場表現(xiàn)二手住宅市場表現(xiàn)中觀層面總結(jié)中觀層面

——2009年天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)PART2:商品住宅供應(yīng)PART3:商品住宅成交PART1:綜述PART4:總結(jié)及市場熱點(diǎn)板塊分析商品房及商品住宅市場表現(xiàn)2009年中國主要城市住宅市場交易情報(bào)2009年交易情況2008年交易情況

成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)城市（套）（萬平方米）同比變化（元/平方米）同比變化（套）（萬平方米）（元/平方米）北京1776412028.5084.52%1310416.38%996001099.3111260北京（不含保障性住房）1606491890.22118.23%139404.34%70853866.1413360上海2431002631.2769.27%1179027.56%1508471554.469243天津1265661329.60165.78%74147.17%46512500.266918重慶2612012412.7692.68%42967.46%1330851252.213998深圳68718637.4456.58%1497318.32%44129407.1112655杭州65803713.82151.88%14430-1.71%23575283.4014681南京953741058.52136.24%--42520448.07-成都-1499.17128.94%--80684654.83-廣州-987.0878.73%---552.27武漢-1431.58156.21%4818--558.75-蘇州76822926.89136.86%73948.63%34589391.336807青島86051861.91------2009年中國主要城市住宅市場交易情報(bào)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2009年交易情況2008年交易情況

成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)城市（套）（萬平方米）同比變化（元/平方米）同比變化（套）（萬平方米）（元/平方米）寧波74412710.07-10109----福州48777558.56206.87%75844.70%16675182.027244廈門33724408.71292.58%8836-10.67%8744104.119892東莞58766602.7163.44%63503.47%36687368.766137長沙1021231090.31112.62%41375.83%43664512.8139102009年上半年，在寬松的貨幣政策、各地政府救市措施和開發(fā)商大力的促銷策略下，剛性需求大量釋放，主要城市交易量在前半年末達(dá)到成交量高峰。此后，銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策，以及市場對未來推出調(diào)控政策的預(yù)期，投資性需求受到抑制，2009年9月、10月主要城市交易量不增反減，成為2009年樓市奇觀之一；2009年底，一來出于對2010年市場不確定性預(yù)期，二來各地房相關(guān)的優(yōu)惠政策即將到期，許多城市交易量上漲，如南京、成都、武漢，

09年12月交易量上漲至歷年來最高水平。注：除天津外，本表格涉及的城市交易量統(tǒng)計(jì)截止2009年12月29日18時(shí)主要城市成交面積全線上漲，部分重點(diǎn)城市達(dá)歷年最高水平2009年，全國主要城市樓市交易量同比08年上漲均在50%以上，重點(diǎn)城市中天津、武漢、杭州、南京以及成都漲幅超過100%,非重點(diǎn)城市福州和廈門同比漲幅超過200%。09年，主要城市樓市成交均價(jià)普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比08年分別上漲27.56%、18.32%和16.38%，僅杭州均價(jià)微跌1.71%。考慮到寬松的貨幣政策將至少維持到明年上半年、購房者對住房保值增值的預(yù)期、開發(fā)企業(yè)面的回籠資金壓力以及部分城市供不應(yīng)求的狀況，預(yù)計(jì)2010年全國樓市成交量仍有上漲空間，但是，全國多數(shù)城市房價(jià)在09年底已達(dá)高位，投資性需求和改善型需求在09年末以已大量釋放，預(yù)計(jì)2010年全國樓市價(jià)格漲幅會(huì)趨緩，因此09年末出現(xiàn)井噴似釋放的城市，2010年成交量下降的可能性較大。另外，2009年地王頻現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來2年，高端住宅供應(yīng)會(huì)有明顯增加，從而帶動(dòng)整體市場價(jià)格上行。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

天津商品房成交面積大幅增長；商用物業(yè)市場不甚樂觀從各類型用房的成交面積來看，除08年因金融危機(jī)導(dǎo)致市場成交大幅回落外，06-09