收益還原法范例

☆收益還原法范例收益還原法是在估算估價(jià)對(duì)象在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和（土地價(jià)值）的一種方法。依據(jù)土地估價(jià)《規(guī)程》，其計(jì)算公式：地價(jià)＝土地年純收益÷r×[1－1/（1＋r）n]其中：r——土地還原率n——估價(jià)對(duì)象使用年限1、確定房地年總收益據(jù)調(diào)查，目前待估宗地M1區(qū)域內(nèi)建筑水平、裝修水平相似的四、五層商業(yè)綜合樓如××廣場、××商場、××廣場等的一層正常出租情況為35-45元/平方米·月,二層以上平均租金可達(dá)10-15元/平方米·月；本次選用××廣場、××廣場及××市場出租調(diào)查資料作為比較案例，根據(jù)影響商業(yè)租金的各因素及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)確定各因素修正指數(shù)，具體情況詳見下表：影響因素說明待估宗地案例1案例2案例3商場××廣場××廣場××商場情況說明修正指數(shù)情況說明修正指數(shù)情況說明修正指數(shù)情況說明修正指數(shù)建筑結(jié)構(gòu)框架框架鋼混混合用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)出租面積5433.4317968.7420249.086295.02平均月租金待估一層45元/平方米一層40元/平方米一層租金35米/待估二層以上15元/平方米二層以上15元/平方米二層以上10元/平方米臨路條件臨××東大街100臨××東大街100臨××東大街100臨××東大街100朝向朝北100朝南106朝北100朝北100臨街寬度3010083102161.810555101寬深比0.581002.2102.42.25102.41.83102.4經(jīng)營項(xiàng)目摩托車、電動(dòng)車100鞋、手機(jī)通訊等103家俱99迪廳、內(nèi)衣店97建筑物功能建筑年代早，功能較落后100成新度高，建筑功能好103成新度高，建筑功能較好102建筑年代早，功能落后96商場內(nèi)部攤位出租利用方便程度差100高105較高104較差101修正后一層月租金(元/平方米)36.4935.4235.98修正后二層以上月租金（元/平方米）12.1613.2810.28最終確定值（求平均值）一層35.96二層11.91根據(jù)上表確定一層租金為36元/平方米·月（取整）。二層以上租金為12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面積5433.43平方米(其中一層建筑面積為1010平方米)，房地出租年租金為107萬元。2、房地出租年總費(fèi)用經(jīng)了解，當(dāng)?shù)胤康爻鲎饽昕傎M(fèi)用主要包括：管理費(fèi)、維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、空房損失費(fèi)等。（1）管理費(fèi)：指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用主要包括房屋管理人員工資等，據(jù)了解，該項(xiàng)費(fèi)用一般按房地產(chǎn)年租金收益的2%—5%計(jì)。根據(jù)當(dāng)?shù)爻鲎夤芾碣M(fèi)的客觀水平和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本次取4%。則：管理費(fèi)＝房地年總收益×4%（2）維修費(fèi)：指房屋所有者為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，據(jù)了解，當(dāng)?shù)氐姆课菥S修費(fèi)一般為房屋重置總價(jià)的1.5%—3%。根據(jù)當(dāng)?shù)爻鲎馐袌鲂星?，參考企業(yè)的實(shí)際維修費(fèi)支出，本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象上同類建筑物重置總價(jià)的2%計(jì)算。根據(jù)委托方提供的資料和現(xiàn)場勘查，估價(jià)對(duì)象上的建筑物為主體五層、局部六層商業(yè)樓，框架結(jié)構(gòu)，且出租面積為5433.43建筑平方米。根據(jù)×年度××市區(qū)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，一等框架結(jié)構(gòu)房屋重置價(jià)格為1000-1500元/平方米?？紤]其實(shí)際情況，本次評(píng)估取1000元/平方米，則：維修費(fèi)＝房屋出租面積*房屋重置價(jià)格×2%（3）房屋年折舊費(fèi)，指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。本次評(píng)估中根據(jù)各估價(jià)對(duì)象建筑物實(shí)際建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，確定各估價(jià)對(duì)象建筑物的年折舊值。若房屋耐用年限<房屋可使用年限,則年折舊費(fèi)＝房屋重置總價(jià)*(1-殘值率)/房屋可耐用年限;若房屋可使用年限<房屋耐用年限,則年折舊費(fèi)=房屋重置總價(jià)/房屋可使用年限。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員現(xiàn)場勘察：估價(jià)對(duì)象為主體五層、局部六層商業(yè)樓，框架結(jié)構(gòu)，1993年建成，房屋耐用年限為60年，至估價(jià)基準(zhǔn)日已使用年限為13年，房屋剩余使用年限(即土地使用年限)為40年，即房屋可使用年限為53年＜房屋耐用年限，則年折舊費(fèi)=房屋重置總價(jià)/房屋可使用年限，具體情況詳見下表：表3-2-1估價(jià)對(duì)象建筑物年折舊一覽表出租房屋建筑面積重置價(jià)（元/平方米）房屋重置總價(jià)房屋耐用年限房屋已使用年限房屋剩余使用年限年折舊費(fèi)房屋總折舊費(fèi)房屋現(xiàn)值5433.4310005433430.0060.0013.0040.00102517.551332728.114100701.89（4）保險(xiǎn)費(fèi)：指房屋所有者為使自己的房屋免遭意外損失而向保險(xiǎn)公司投保應(yīng)支付的費(fèi)用。據(jù)了解，目前，×××一般按房屋現(xiàn)值的1.5‰—2‰保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)收。本次評(píng)估按房屋現(xiàn)值的2‰計(jì)算，則：房屋現(xiàn)值＝重置總價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年限保險(xiǎn)費(fèi)＝房屋現(xiàn)值×2‰（5）稅金：指房地產(chǎn)出租者按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)部門交納的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等，本次取17.55%,（現(xiàn)在的年總收益*17.6%）其中:①房產(chǎn)稅:依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(一九八六年九月十五日國務(wù)院發(fā)布)可知，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。則房產(chǎn)稅稅金＝房地年總收益×12%；②營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加：依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》(國務(wù)院令[1993]第136號(hào))營業(yè)稅取房地年總收益的5%；根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》(國發(fā)[1985]19號(hào))可知城建稅以營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%，則本次評(píng)估中納稅人的所在地在市區(qū)，城建稅為營業(yè)稅的7%；征收教育費(fèi)附加時(shí)除教育費(fèi)附加外還征收地方教育費(fèi)附加，依據(jù)《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》及《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》及其它相關(guān)規(guī)定，教育費(fèi)附加以營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為3%，而地方教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的1%，合計(jì)為營業(yè)稅的4%。綜合上三項(xiàng)合計(jì)為房地年總收益的5.55%；稅金及費(fèi)用合計(jì)為房地年總收益的17.55%。(6)空損費(fèi)：指房屋可能出現(xiàn)的空置現(xiàn)象造成的房主租金收益損失，通過對(duì)該區(qū)域房屋出租情況的調(diào)查，以每年空置一個(gè)月的租金損失計(jì)。即：空損費(fèi)=房地出租年總收益÷12綜上：房地出租年總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋年折舊費(fèi)＋年保險(xiǎn)費(fèi)＋年稅金+空損費(fèi)，見表3-2-2。表3-2-2估價(jià)對(duì)象房地出租年總費(fèi)用表管理費(fèi)維修費(fèi)稅金保險(xiǎn)金折舊費(fèi)空損費(fèi)純收益42800.00108668.60187785.008201.40102517.5589166.67539139.223、房地年純收益房地年純收益＝房地年總收益－房地年總費(fèi)用4、房屋年純收益依據(jù)土地估價(jià)《規(guī)程》和2005年8月公布實(shí)施的《×××區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原利率通常情況下房屋還原率比土地還原率要高2～3%，考慮到我國保險(xiǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，此次評(píng)估房屋還原率確定為8%。房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×8%。詳見表3-2-35、土地年純收益土地年純收益＝房地年純收益—房屋年純收益。詳見表3-2-36、計(jì)算估價(jià)對(duì)象總地價(jià)總地價(jià)＝土地年純收益÷r×[1－1/（1＋r）n]＝土地年純收益÷6%×[1－1/（1＋6％）n]其中:r——土地還原率6%n——估價(jià)對(duì)象設(shè)定使用年限40年。詳見表3-2-37、計(jì)算宗地單位面積地價(jià)單位面積地價(jià)＝總地價(jià)÷總用地面積收益還原法評(píng)估過程詳見表3-2-3。表3-2-3估價(jià)對(duì)象收益還原法評(píng)估過程一覽表宗地編號(hào)年總收益（元）總費(fèi)用（元）房地純收益（元）房屋現(xiàn)值（元）房屋還原率房