商品房買賣合同問題

商品房買賣合同問題商品房買賣合同問題1

筆者在審理商品房買賣合同案件過程中，發(fā)覺下述幾個問題是當(dāng)事人爭議較大的，亦是法官裁判案件時的疑難點，試析如下：

1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

依據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建立的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人全部的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建立的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建立的房屋，還有局部企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實踐中熟悉很不統(tǒng)一。有人主見以開發(fā)建立者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主見對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主見以商品房開發(fā)建立用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是依據(jù)開發(fā)建立者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定?；谏鲜鍪煜?，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購置對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政治理部門和房地產(chǎn)治理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。固然，為避開與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)展形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是依據(jù)商品房開發(fā)建立過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進(jìn)展的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，打算著案件審理的方向。

依據(jù)建立部制定的《商品房銷售治理方法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但認(rèn)真討論就發(fā)覺其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對全部商品房買賣合同作出兩分，是個不勝利的分類。其分類好象是按工程建立的過程進(jìn)展的，但并未作兩分，由于在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建立過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁簡單的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的熟悉。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建立過程中取得局部資金，且該資金必需用于工程建立；預(yù)售是一種特別的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建立中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖?，筆者主見將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類一樣即適用一樣的法律標(biāo)準(zhǔn)的理念。

此外，依據(jù)筆者了解的建立工程和房地產(chǎn)治理法學(xué)問，我國法律對何為工程竣工未作解釋。依據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建立工程質(zhì)量治理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理兩方面作了不同的規(guī)定。依據(jù)國務(wù)院《建立工程質(zhì)量治理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建立單位收到建立工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)展竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建立工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建立行政主管部門備案。依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例》第十七條其次款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)視、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)展驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實狀況、城市規(guī)劃要求配套的根底設(shè)施和公共設(shè)施的建立狀況、單項工程的工程質(zhì)量驗收狀況、拆遷安置方案的落實狀況、物業(yè)治理的落實狀況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個驗收是建立工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建立工程質(zhì)量狀況；其次個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果說明商品房是否符合進(jìn)入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最終，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進(jìn)展?fàn)顩r的證據(jù)資料一般把握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不協(xié)作法院工作供應(yīng)上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進(jìn)展合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任安排給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)缺乏，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，簡單理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同熟悉。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（固然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)

依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解明顯與建立部《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律愛護(hù)，不利于愛護(hù)消費者的權(quán)利，由于沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售治理方法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主見，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期幫助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特別規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期幫助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的緣由，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特別商定外，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)

任：（一）商品房買賣合同商定的辦理房屋全部權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的緣由”作何理解？該條司法解釋接受的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的緣由”，明顯不包括由于第三人的緣由，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的緣由；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分緣由，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不行抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款一樣而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述熟悉亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯責(zé)任理解的緣由。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題到達(dá)什么程度，當(dāng)事人可以懇求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條明顯是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)峻影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依靠于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)峻影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)峻影響居住使用。筆者同意其次種觀點。

6、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定。

在商品房買賣活動中進(jìn)展欺詐和惡意違約的要擔(dān)當(dāng)最高至雙倍購房款的懲處性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點。上述規(guī)定是依據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權(quán)益愛護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護(hù)開發(fā)商和消費者雙方的利益起到了肯定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認(rèn)定；而對于欺詐行為如何認(rèn)定，實踐中審判人員的熟悉不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。依據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即有意隱瞞真實狀況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對于有意隱瞞真實狀況如何理解和認(rèn)定，爭辯許多。依據(jù)王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對方真實狀況而有意不告知，應(yīng)認(rèn)定為有意隱瞞，并提出認(rèn)定有意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸嵤聦崱９P者認(rèn)為，上述觀點從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，供應(yīng)了簡明和可操作的規(guī)章。但王教授未對如何認(rèn)定“有意”發(fā)表意見。筆者認(rèn)為，按一般的理解，有意隱瞞明顯不包括不知道或因過失而未告知的狀況。應(yīng)當(dāng)成認(rèn)，存在由于過失而隱瞞真實狀況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀狀況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實狀況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實狀況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對方陷入錯誤熟悉，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“有意”二字，就應(yīng)當(dāng)如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。

商品房買賣合同問題2

一、商品房買賣合同的效力問題

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，簡單理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的”條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同熟悉。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（固然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解明顯與建立部《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律愛護(hù)，不利于愛護(hù)消費者的權(quán)利，由于沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售治理方法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主見，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第

（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第

（四）項的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞

二、商品房買賣合同的分類

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是依據(jù)商品房開發(fā)建立過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進(jìn)展的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，打算著案件審理的方向。依據(jù)建立部制定的《商品房銷售治理方法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。對于已竣工未驗收和驗收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建立過程中取得局部資金，且該資金必需用于工程建立；預(yù)售是一種特別的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建立中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主見將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類一樣即適用一樣的法律標(biāo)準(zhǔn)的理念。

三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題到達(dá)什么程度，當(dāng)事人可以懇求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條明顯是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第

（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)峻影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依靠于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)峻影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)峻影響居住使用。筆者同意其次種觀點。

四、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定

在商品房買賣活動中進(jìn)展欺詐和惡意違約的要擔(dān)當(dāng)最高至雙倍購房款的懲處性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點。上述規(guī)定是依據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權(quán)益愛護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護(hù)開發(fā)商和消費者雙方的利益起到了肯定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認(rèn)定；而對于欺詐行為如何認(rèn)定，實踐中審判人員的熟悉不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。依據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即有意隱瞞真實狀況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對于有意隱瞞真實狀況如何理解和認(rèn)定，爭辯許多。依據(jù)王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對方真實狀況而有意不告知，應(yīng)認(rèn)定為有意隱瞞，并提出認(rèn)定有意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸嵤聦崱９P者認(rèn)為，上述觀點從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，供應(yīng)了簡明和可操作的規(guī)章。但王教授未對如何認(rèn)定“有意”發(fā)表意見。筆者認(rèn)為，按一般的理解，有意隱瞞明顯不包括不知道或因過失而未告知的狀況。應(yīng)當(dāng)成認(rèn)，存在由于過失而隱瞞真實狀況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀狀況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實狀況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實狀況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對方陷入錯誤熟悉，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“有意”二字，就應(yīng)當(dāng)如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。

五、審判實踐中的幾點做法：

1、對開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量問題，審理時把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。假如存在房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格不能交付使用、因房屋質(zhì)量嚴(yán)峻影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實踐中遇到的多數(shù)案件