房地產(chǎn)信托講解-郭維

廣東華商律師事務(wù)所郭維合伙人律師結(jié)構(gòu)性融資鑒于本PPT將根據(jù)實務(wù)操作經(jīng)驗以及相關(guān)政策不斷的進行討論、調(diào)整，且僅作為討論交流之用，不得視為本所律師出具的法律意見或者建議！2012年11月稿。在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用主講人簡介廣東華商律師事務(wù)所合伙人、房地產(chǎn)部負責(zé)人深圳律師協(xié)會金融專業(yè)保險委員會委員法學(xué)學(xué)士、北京大學(xué)工商管理碩士專業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)與投融資業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開發(fā)、并購、結(jié)構(gòu)性融資業(yè)務(wù)等）

郭維律師某“信托+公司型基金+銀行”結(jié)構(gòu)性融資交易結(jié)構(gòu)圖問題：目前出現(xiàn)越來越多的多層結(jié)構(gòu)、多家金融機構(gòu)合作的房地產(chǎn)融資模式，原因是什么？房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道銀行信貸

信托融資租賃基金（有限合伙型、公司型）上市發(fā)債合作（股權(quán)投資、聯(lián)營）民間高利貸各融資渠道目前的特點銀行信貸：傳統(tǒng)、受金融政策影響最大

信托：適合1-2年短期有現(xiàn)金流回報（還款來源有保障）的項目；必要時要包裝；年融資成本目前約17%融資租賃：僅少數(shù)幾家金融租賃公司可做；適合有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的商業(yè)地產(chǎn)項目；年融資成本約10%；基金（有限合伙、公司）：融資成本高（20%以上），發(fā)行難，無保障；各融資渠道目前的特點上市：目前沒機會發(fā)債：目前基本沒機會合作（股權(quán)投資、聯(lián)營）：講緣份，可遇不可求民間借貸：高利貸，不要輕易碰！境外資金：融資成本低（5-10%），但資金入境太難；

土地一級開發(fā)整備二級開發(fā)前期融資開發(fā)建設(shè)期融資開發(fā)建成后融資

土地進行招拍掛取得四證取得房地產(chǎn)權(quán)證

房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資特性禁止信托公司發(fā)放土地儲備貸款；銀行信貸受限銀行信貸受限以銀行信貸為主，通過預(yù)售、在建工程轉(zhuǎn)讓等方式回收資金融資方式較多結(jié)構(gòu)性融資的重要性結(jié)構(gòu)性融資可以在一定程度上解決上述房地產(chǎn)融資難題！結(jié)構(gòu)性融資在最近幾年房地產(chǎn)融資中扮演著極其重要的角色，特別是在房地產(chǎn)項目取得四證之前的融資。結(jié)構(gòu)性融資的定義狹義結(jié)構(gòu)性融資是資產(chǎn)證券化或準資產(chǎn)證券化（資產(chǎn)證券化的目標(biāo)是：破產(chǎn)隔離、有限追索），是指任何利用特別目的實體（SPV）安排的融資。結(jié)構(gòu)性融資指通過結(jié)構(gòu)化安排，使貸款人不再重點關(guān)注借款人自身信譽的融資——更傾向于“資產(chǎn)信用融資”，而非“企業(yè)信用融資”。結(jié)構(gòu)性融資以針對特定項目的股權(quán)類融資為主。結(jié)構(gòu)性融資的定義廣義結(jié)構(gòu)性融資指：在傳統(tǒng)的貸款、股票上市等融資渠道難以滿足客戶特殊融資需求的情況下，通過一系列結(jié)構(gòu)性安排，為客戶量身定制的一種融資產(chǎn)品。結(jié)構(gòu)性融資是金融資源和實體企業(yè)資產(chǎn)信用資源高度市場化配置的金融工具，其目的是解決資金提供者和需求者的矛盾，銀行、信托、基金等機構(gòu)成為輔助者或中介服務(wù)者。結(jié)構(gòu)性融資的特點金融機構(gòu)在結(jié)構(gòu)性融資中的盈利模式：發(fā)起人賺取“服務(wù)費”，而非“存貸差”；

非發(fā)起人經(jīng)?！皽S落”為收取“通道費”信托是目前境內(nèi)實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性融資的主要工具：信托與銀行、信托與券商等金融機構(gòu)的區(qū)別——信托是目前中國大陸受管制最少的金融工具之一；信托財產(chǎn)的獨立性是關(guān)鍵——信托計劃項下的財產(chǎn)獨立于信托公司的固有財產(chǎn)；結(jié)構(gòu)性融資的特點結(jié)構(gòu)性融資目前主要適用于房動產(chǎn)領(lǐng)域：房地產(chǎn)領(lǐng)域：

房地產(chǎn)開發(fā)（含城市更新、一級土地開發(fā)）

房地產(chǎn)并購

房地產(chǎn)運營（“Reits”）

基礎(chǔ)建設(shè)與市政工程（“政府投融資平臺”）礦產(chǎn)行業(yè)（不動產(chǎn)領(lǐng)域）原因？？房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資特性參考：歸根到底，當(dāng)下中國大陸房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資特性決定了結(jié)構(gòu)性融資與其天然匹配！銀根緊縮，傳統(tǒng)銀行信貸門檻極高！上市？——“門都沒有！”復(fù)雜的金融工具本身要求更高的融資成本，因而對實體企業(yè)的利潤率要求也更高——房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率較高。結(jié)構(gòu)性融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域運用的特性房地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)品——固定收益類產(chǎn)品為主結(jié)構(gòu)性融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域運用的特性參考：投資人面對復(fù)雜的金融工具時更傾向于固定收益的金融產(chǎn)品目前，金融產(chǎn)品發(fā)行土壤決定房地產(chǎn)行業(yè)的高稅負、行政審批的復(fù)雜程度等特性導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)成本、利潤的不透明，也就是說：房地產(chǎn)行業(yè)存在高度的信息不對稱問題，這導(dǎo)致投資人、發(fā)起人很難接受浮動收益的金融產(chǎn)品！結(jié)構(gòu)性融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域運用的特性通過金融工具組合來實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性融資信托+有限合伙信托+銀行信托+有限合伙+銀行融資租賃+銀行融資租賃+信托+銀行結(jié)構(gòu)性融資的主要金融工具——信托

房地產(chǎn)信托貸款

股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托

收益權(quán)類房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托貸款信托計劃信托公司優(yōu)先級投資人項目方母公司運用于貸款次級投資人優(yōu)先級受益人次級受益人項目公司房地產(chǎn)項目抵押、保證等房地產(chǎn)信托貸款滿足“432”要求：四證要求：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號文）最低項目資本金：項目資本金不低于30%，且債務(wù)性集合信托計劃資金不得用于補充項目最低資本金（銀監(jiān)發(fā)[2009]84號文）資質(zhì)要求：房地產(chǎn)開發(fā)商或其控股股東不低于二級開發(fā)資質(zhì)（銀監(jiān)辦發(fā)[2010]54號）股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托信托計劃信托公司優(yōu)先級投資人項目方母公司運用于次級投資人優(yōu)先級受益人項目公司房地產(chǎn)項目項目方出資購買次級受益權(quán)收益權(quán)類房地產(chǎn)信托某結(jié)構(gòu)化收益權(quán)信托項目交易結(jié)構(gòu)圖23某結(jié)構(gòu)化收益權(quán)信托項目主要交易步驟241.信托設(shè)立的同時，由項目公司的控股股東以其持有的項目公司49%的股權(quán)購買該信托計劃中的次級受益權(quán)；2.信托公司以信托資金受讓項目公司收益權(quán)；3.控股公司、項目公司及實際控制人提供土地抵押、股權(quán)質(zhì)押以及連帶保證等擔(dān)保；4.信托公司取得收益并分配信托利益。相關(guān)規(guī)定：

銀監(jiān)會《關(guān)于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（銀監(jiān)通[2010]2號）

某“房地產(chǎn)信托+有限合伙”結(jié)構(gòu)性融資交易結(jié)構(gòu)圖25某房地產(chǎn)信托基金項目主要交易步驟261.信托計劃成立后，B信托公司以信托計劃本金加入有限合伙企業(yè)，并成為LP；2.該有限合伙企業(yè)作為母基金，將其收到的合伙人的認繳資金在預(yù)留/扣除相關(guān)費用后，再以增資或新設(shè)方式組合投資于Z公司下屬的房地產(chǎn)項目公司；或以債權(quán)形式投資于其他項目或加入其他信托計劃；3.F房地產(chǎn)集團公司提供相應(yīng)的擔(dān)保之外，Z公司出具不可撤銷、不可抗辯的承諾：(1)補足優(yōu)先受益人的基礎(chǔ)預(yù)期收益；(2)非正常清算時收購信托計劃持有的LP份額;4.B信托公司與Z公司共同組建信托基金的投委會，另外聘請專業(yè)外部機構(gòu)提供咨詢和估值服務(wù)；5.信托計劃從合伙企業(yè)獲取分紅、轉(zhuǎn)讓出資、退伙等方式從合伙企業(yè)退出。

有限合伙型基金在結(jié)構(gòu)性融資中扮演越來越重要的角色!三種基金類型的結(jié)構(gòu)比較公司型PE基金信托型PE基金有限合伙型PE基金主體具有法人資格基金不具有主體資格具有主體地位出資方式實繳資本制，靈活性較小可分期或一次募集承諾制出資財產(chǎn)登記制度公司財產(chǎn)權(quán)屬可以進行明確的登記缺乏相應(yīng)的信托財產(chǎn)登記制度合伙企業(yè)財產(chǎn)權(quán)屬登記制度明確基金財產(chǎn)獨立性基金財產(chǎn)即是公司財產(chǎn)基金財產(chǎn)作為信托財產(chǎn)獨立于委托人、受托人和受益人的財產(chǎn)有限合伙人的財產(chǎn)獨立于基金財產(chǎn)，無限合伙人對基金債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任管理人的權(quán)利義務(wù)除另有規(guī)定外主要由股東股比大小決定，也可外聘基金的管理為委托人，受托人為受益人的利益管理信托財產(chǎn)管理人可為GP或者外聘管理公司。有限合伙人一般不參與基金管理和執(zhí)行投資人的權(quán)利義務(wù)主要由公司章程規(guī)定依據(jù)信托合同的約定主要由有限合伙協(xié)議約定稅收基金受《公司法》和相關(guān)稅收法規(guī)的約束，基金公司投資所得和股東分紅雙重征稅在信托層面暫不征收所得稅,但是在信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需繳納印花稅、契稅等僅由合伙人分別繳納所得稅，避免雙重征稅收益分配公司盈余時才能分配，收益分配不靈活可按項目情況進行分配，靈活性大可按項目情況進行分配，靈活性大法律責(zé)任基金公司的法律責(zé)任獨立于管理人以及股東的責(zé)任信托公司以其持有的信托財產(chǎn)為限承擔(dān)責(zé)任有限合伙人以其持有的基金份額為限對基金承擔(dān)法律責(zé)任；無限合伙人承擔(dān)無限連帶責(zé)任28某不動產(chǎn)融資租賃項目的交易結(jié)構(gòu)圖某不動產(chǎn)融資租賃項目主要交易步驟301.金融租賃公司與承租人簽訂融資租賃合同、不動產(chǎn)買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，支付融資款；2.將該不動產(chǎn)回租給承租人，由承租人對外經(jīng)營，例如轉(zhuǎn)租給次承租人（可以為多個次承租人），并向金融租賃公司定期支付租金，同時委托銀行進行賬戶監(jiān)管；3.某房地產(chǎn)開發(fā)公司及次承租人提供相關(guān)擔(dān)保；4.金融租賃公司通過向承租人收取租金回籠所有的融資租賃款（含本息及相關(guān)費用）后，將不動產(chǎn)以名義價格轉(zhuǎn)讓給承租人，金融租賃公司完成退出。

某“信托+公司型基金+銀行”的交易結(jié)構(gòu)圖某銀信合作項目主要交易步驟321.A創(chuàng)投公司與B信托公司設(shè)立單一資金的信托計劃，將信托資金用于向項目公司發(fā)放貸款；2.A創(chuàng)投公司將上述信托計劃的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓至C商業(yè)銀行，C商業(yè)銀行支付受益權(quán)受讓款；3.D地產(chǎn)公司提供相應(yīng)的擔(dān)保；4.項目公司向B信托公司償還本息后，信托計劃進行清算相關(guān)規(guī)定：銀監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2010]72號文）銀監(jiān)會《關(guān)于進一步規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2011]7號文）回到第一個問題：目前出現(xiàn)越來越多的多層結(jié)構(gòu)、多家金融機構(gòu)合作的房地產(chǎn)融資模式，原因是什么？——政府高度管制的金融體系！披著“馬甲”的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)品物流城——收益權(quán)珠寶城——股權(quán)建設(shè)公司——公司流動貸形形色色的地方政府投融資平臺！設(shè)計結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)品的關(guān)鍵問題：結(jié)構(gòu)性融資中最便宜、最快捷，并且“源源不斷”的資金來源？參考：銀行理財產(chǎn)品！《中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)投資管理有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2009]65號）》僅規(guī)定禁止投資的范圍：（1）

二級市場股票或與其相關(guān)的證券投資基金（2）未上市企業(yè)股權(quán)和上市公司非公開發(fā)行或交易的股份例外原則：對于具有相關(guān)投資經(jīng)驗，風(fēng)險承受能力較強的高資產(chǎn)凈值客戶，商業(yè)銀行可以通過私人銀行服務(wù)滿足其投資需求，不受上述限制。有消息稱，銀監(jiān)會近日下發(fā)到各銀行的會議紀要中，銀監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人將六項銀行理財模式界定為違規(guī)，包括：同業(yè)存款存放本行、購買他行理財產(chǎn)品、投向政府融資、繞過信托做信托受益權(quán)產(chǎn)品、委托貸款理財產(chǎn)品、票據(jù)資產(chǎn)理財產(chǎn)品。律師在該領(lǐng)域能做什么？1、盡職調(diào)查2、協(xié)助交易結(jié)構(gòu)設(shè)計3、交易文本4、整合資源！律師在該領(lǐng)域的價值：1、傳統(tǒng)的律師費；2、整合資源帶來的報酬；“華商-房地產(chǎn)與投融資團隊”近二年部分結(jié)構(gòu)性融資業(yè)績概覽33%38%信托類項目1湖北武漢“豐澤苑三期”項目集合資金信托計劃募集資金規(guī)模為3億元2011年某信托股份有限公司2山東淄博某項目集合資金信托計劃募集資金規(guī)模為1億元2011年某信托股份有限公司3貴州貴陽某房地產(chǎn)項目集合資金信托計劃募集資金規(guī)模為2億元2011年某信托有限公司4某信托·茅臺紅鉆酒收益權(quán)投資集合資金信托計劃募集資金規(guī)模為0.38億元2011年某信托股份有限公司5廣州萬得盛流動資金貸款集合資金信托計劃募集資金規(guī)模為2.48億元2011年某信托股份有限公司6昆明某外商投資房地產(chǎn)公司貸款類集合資金信托計劃募集資金1億元2011年某信托股份有限公司7重慶某房地產(chǎn)項目集合資金股權(quán)投資信托計劃募集資金規(guī)模為4億元2012年某信托股份有限公司8重慶某建筑企業(yè)流動資金貸款集合資金信托計劃募集資金規(guī)模為1億元2012年某信托股份有限公司9武漢市某房地產(chǎn)項目集合資金信托計劃募集資金規(guī)模為