2024年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析報告

2024年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析報告2024年4月目錄一、全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：風(fēng)起云涌，五足鼎立 PAGEREFToc372212194\h41、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)概述 PAGEREFToc372212195\h4（1）代理銷售 PAGEREFToc372212196\h5（2）代理租賃 PAGEREFToc372212197\h5（3）物業(yè)管理 PAGEREFToc372212198\h6（4）資產(chǎn)管理 PAGEREFToc372212199\h7（5）咨詢顧問 PAGEREFToc372212200\h72、服務(wù)業(yè)五大行：物管業(yè)務(wù)占據(jù)半壁江山 PAGEREFToc372212201\h73、崛起：地域擴(kuò)張、產(chǎn)品線擴(kuò)張與兼并收購 PAGEREFToc372212202\h9（1）地域擴(kuò)張 PAGEREFToc372212203\h10（2）產(chǎn)品線擴(kuò)張 PAGEREFToc372212204\h12（3）兼并收購 PAGEREFToc372212205\h13二、中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：星星之火，燎原之勢 PAGEREFToc372212206\h141、伴隨行業(yè)走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)前景廣闊 PAGEREFToc372212207\h142、發(fā)展歷程：傳統(tǒng)粗放走向?qū)I(yè)現(xiàn)代 PAGEREFToc372212208\h16（1）萌芽階段（1988-1995） PAGEREFToc372212209\h16（2）起步階段（1996-2024） PAGEREFToc372212210\h16（3）擴(kuò)張階段（2024-2024） PAGEREFToc372212211\h17（4）整合階段（2024至今） PAGEREFToc372212212\h173、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)由住宅主導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)過渡 PAGEREFToc372212213\h184、具體業(yè)務(wù)發(fā)展的方向 PAGEREFToc372212214\h20（1）傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)：傭金費(fèi)率下調(diào)，市場集中度提升 PAGEREFToc372212215\h20（2）物業(yè)資產(chǎn)管理：市場空間廣闊，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 PAGEREFToc372212216\h22（3）金融服務(wù)：蓄勢待發(fā)，靜待機(jī)遇 PAGEREFToc372212217\h25三、標(biāo)桿分析：世聯(lián)地產(chǎn) PAGEREFToc372212218\h271、國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)龍頭：全國布局完成，規(guī)模優(yōu)勢顯現(xiàn) PAGEREFToc372212219\h272、一手代銷+顧問策劃業(yè)務(wù)占據(jù)絕對領(lǐng)先位置 PAGEREFToc372212220\h29（1）代理銷售 PAGEREFToc372212221\h29（2）顧問策劃 PAGEREFToc372212222\h313、有取：拓展物管金融，延長服務(wù)線 PAGEREFToc372212223\h31（1）拓展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) PAGEREFToc372212224\h32（2）進(jìn)入金融服務(wù)業(yè) PAGEREFToc372212225\h33（3）提前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) PAGEREFToc372212226\h344、有舍：做自己，不跟隨 PAGEREFToc372212227\h34（1）二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) PAGEREFToc372212228\h35（2）電商代銷 PAGEREFToc372212229\h355、盈利預(yù)測 PAGEREFToc372212230\h36一、全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：風(fēng)起云涌，五足鼎立1、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，狹義的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)指房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等，廣義的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包含了物業(yè)管理業(yè)，形成包括研發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售（包括樓盤代理、經(jīng)紀(jì)）、物業(yè)管理、投資顧問、評估等的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相輔相成，圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，針對不同主體的服務(wù)需求開展業(yè)務(wù)，形成了包括顧問策劃、資產(chǎn)評估、代理銷售、二手經(jīng)紀(jì)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊。目前我國的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)仍主要集中在住宅物業(yè)市場，相比之下國外的大型綜合房地產(chǎn)服務(wù)公司業(yè)務(wù)重心更集中在商業(yè)物業(yè)市場，并提供了物業(yè)管理、租賃代表、資產(chǎn)管理等房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的服務(wù)。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)總體景氣趨勢與宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場高度相關(guān)，但房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)各個業(yè)務(wù)板塊特性，受到不同因素的影響，面臨著不同的風(fēng)險，對于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動的敏感程度亦有所不同。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)主要為五個業(yè)務(wù)板塊：（1）代理銷售代理銷售的范疇涵蓋了住宅、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等物業(yè)類型，以及一手物業(yè)和二手物業(yè)的銷售代理服務(wù)，收入主要來源于成功交易所帶來的傭金收入。代理銷售業(yè)務(wù)的發(fā)展取決于物業(yè)成交量及物業(yè)成交價格兩個關(guān)鍵因素，當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣，信貸環(huán)境寬松且市場預(yù)期房價仍將上漲時，代理銷售業(yè)務(wù)將呈現(xiàn)良好的增長態(tài)勢。由于傭金收入的性質(zhì)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入隨周期波動較大。（2）代理租賃代理租賃涵蓋了寫字樓、商場及住宅等物業(yè)的租賃服務(wù)，其中不同房地產(chǎn)服務(wù)商的業(yè)務(wù)重點(diǎn)不同，房地產(chǎn)中介類公司以住宅租賃業(yè)務(wù)為主，而國際五大行則集中于商業(yè)物業(yè)及豪宅的租賃服務(wù)。代理租賃業(yè)務(wù)收入性質(zhì)也屬于傭金類收入，因此受經(jīng)濟(jì)周期影響亦頗大。但與代理銷售不同之處在于其與企業(yè)發(fā)展情況聯(lián)系更緊密，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好，就業(yè)人數(shù)增加時，企業(yè)對于商業(yè)物業(yè)的租賃需求上升，帶動租賃業(yè)務(wù)的活躍程度及租金的增長。（3）物業(yè)管理與傭金類收入的業(yè)務(wù)板塊不同，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入屬于費(fèi)用類收入，企業(yè)客戶希望通過外包物業(yè)管理的形式節(jié)省資源投入，提升管理效率，并以簽訂管理合同的形式厘定管理費(fèi)率，每年向物業(yè)管理公司提交固定比率的管理費(fèi)用。因此，物業(yè)管理費(fèi)用收入有一定的“粘性”，受經(jīng)濟(jì)波動影響較小。隨著甲級寫字樓及高檔商場存量的增加，企業(yè)對于物業(yè)管理服務(wù)水平要求的提升以及物業(yè)持有公司資源集中及成本控制的需求，未來物業(yè)管理業(yè)務(wù)仍有較大發(fā)展空間。由于業(yè)務(wù)發(fā)展仍不成熟，管理水平亟需提高，目前我國房地產(chǎn)服務(wù)商該項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展較為緩慢，高端物業(yè)管理市場目前主要仍被國際五大行壟斷。（4）資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)屬于房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)中定位較高也較難進(jìn)入的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展需要依托于成熟的金融體系和投資環(huán)境，隨著房地產(chǎn)基金的興起，該項(xiàng)業(yè)務(wù)在發(fā)達(dá)國家已取得較大進(jìn)展，我國目前仍處于起步階段。與基金管理相似，資產(chǎn)管理的收入分為管理費(fèi)用及激勵費(fèi)用，前者取決于管理資產(chǎn)規(guī)模（AUM）的大小，后者取決于基金的業(yè)績表現(xiàn)，因此該項(xiàng)業(yè)務(wù)雖對周期有一定的防御性，但爆發(fā)式增長仍取決于物業(yè)價值表現(xiàn)。（5）咨詢顧問咨詢顧問業(yè)務(wù)涵蓋的范圍很廣，包括項(xiàng)目前期咨詢服務(wù)、土地及物業(yè)估值服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)咨詢服務(wù)、營銷策劃咨詢服務(wù)等貫通產(chǎn)業(yè)鏈上下游的服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)對象也不局限于開發(fā)商，還包括政府、銀行、企業(yè)等主體。咨詢顧問業(yè)務(wù)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化、精細(xì)化的發(fā)展而逐漸形成的，與市場上咨詢公司的業(yè)務(wù)模式相似，其收入以顧問費(fèi)的形式產(chǎn)生，隨著企業(yè)咨詢需求而產(chǎn)生。收入隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資、開發(fā)、并購等活動而波動，屬高附加值、高壁壘的業(yè)務(wù)板塊。2、服務(wù)業(yè)五大行：物管業(yè)務(wù)占據(jù)半壁江山房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展至今，涌現(xiàn)出5家具有多年物業(yè)運(yùn)營、管理經(jīng)驗(yàn)的國際地產(chǎn)服務(wù)商，分別是戴德梁行（DTZ）、世邦魏理仕（CBRE）、仲量聯(lián)行（JLL）、高力國際（Colliers）及第一太平洋戴維斯（Savills）。五大行均為大型跨國集團(tuán)，在世界主要地區(qū)和城市均有布點(diǎn)，業(yè)務(wù)范圍涉及物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售及租賃、不動產(chǎn)投資、顧問研究、物業(yè)估值、市場推廣和工程顧問等，打造房地產(chǎn)行業(yè)全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。從五大行總體情況來看，物業(yè)管理是五大行收入占比最多的部分，平均占40%，物業(yè)租賃收入約占26%。在地區(qū)分布方面，美洲是第一大市場，收入占比高達(dá)54%。盡管國際地產(chǎn)顧問公司的業(yè)務(wù)范圍和區(qū)域布局都很廣，但是每家公司都會有自己強(qiáng)項(xiàng)和重點(diǎn)區(qū)域，如世邦魏理仕的優(yōu)勢主要在高端物業(yè)管理上，第一太平洋戴維斯的優(yōu)勢在于高端寫字樓和住宅物業(yè)管理上，高力國際的強(qiáng)項(xiàng)在于零售、招商，戴德梁行更多涉足估價和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，仲量聯(lián)行的優(yōu)勢在于一手交易。從區(qū)域分布來看，盡管都經(jīng)過了全球化的歷程，但各個公司的側(cè)重區(qū)域也有所不同，世邦魏理仕與高力國際的業(yè)務(wù)主要集中在美洲，戴德梁行和仲量聯(lián)行區(qū)域分布相對均衡，仲量聯(lián)行更集中于歐洲，第一太平洋戴維斯美洲業(yè)務(wù)較少，主要集中在歐洲和亞太地區(qū)。中國作為一個兵家必爭之地，早在上世紀(jì)80年代就獲得五大行垂青，以世邦魏理仕為例，由1988年進(jìn)入中國市場至今，業(yè)務(wù)遍及北京、長沙、成都、重慶、大連、廣州、杭州、青島、上海、天津、武漢、沈陽、深圳以及全中國100多座城市約13處項(xiàng)目辦公室，提供的包括零售地產(chǎn)、住宅、辦公樓、工業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)設(shè)施管理、投資、戰(zhàn)略顧問、項(xiàng)目與開發(fā)服務(wù)以及市場研究等專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)。3、崛起：地域擴(kuò)張、產(chǎn)品線擴(kuò)張與兼并收購全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展主要經(jīng)歷了3個階段：第一階段：1780-1950：18世紀(jì)末五大行中的仲量聯(lián)行和戴德梁行的前身分別在英國成立，業(yè)務(wù)主要集中在個別城市的單項(xiàng)業(yè)務(wù)，各公司的初始業(yè)務(wù)板塊有所不同，如第一太平洋戴維斯以處理農(nóng)業(yè)用地起家，仲量聯(lián)行起初是一家拍賣行，發(fā)展速度較為緩慢。第二階段：1950-1980：本土整合階段，有實(shí)力的房地產(chǎn)服務(wù)商開始在本土（歐洲、美國）大規(guī)模擴(kuò)張，整合后的世邦魏理仕及高力國際均于70年代崛起，業(yè)務(wù)模式逐漸多樣化，形成如今全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的雛形。第三階段：1980至今：全球整合階段，五大行開始真正崛起，隨著全球化的發(fā)展，五大行通過大規(guī)模并購的方式進(jìn)入全球市場，并發(fā)展成涵蓋物業(yè)租賃、物業(yè)管理、資本市場、投資管理、評估咨詢、開發(fā)服務(wù)的全服務(wù)跨國集團(tuán)，行業(yè)集中化和精細(xì)化程度加強(qiáng)。從五大行的歷史發(fā)展軌跡，我們總結(jié)出三個特點(diǎn)：地域擴(kuò)張、產(chǎn)品線擴(kuò)張、兼并收購。以上三個特點(diǎn)也是使得五大行可以在上世紀(jì)80年底以來規(guī)模得以迅速擴(kuò)大的主要原因。（1）地域擴(kuò)張五大行的發(fā)展均經(jīng)過了由本土區(qū)域擴(kuò)張向全球擴(kuò)張的階段，通過區(qū)域擴(kuò)張，房地產(chǎn)服務(wù)商可以進(jìn)入市場容量較大（如美國、歐洲）或市場發(fā)展?jié)摿^大（如亞太地區(qū)）的國家和地區(qū)，通過利用現(xiàn)有品牌及成熟的商業(yè)模式在異地?cái)U(kuò)張復(fù)制，并借助并購加快擴(kuò)張速度，獲取當(dāng)?shù)厥袌鲋R、人才。以世邦魏理仕為例，1968年上市之后，借助并購，公司業(yè)務(wù)先后拓展到西北部西雅圖；東部的馬里蘭州，弗吉尼亞州，華盛頓哥倫比亞特區(qū)，賓夕法尼亞州，紐約州，馬薩諸薩州；東南部的佐治亞州和佛羅里達(dá)州；中北部的明尼蘇達(dá)州，伊利諾亞州，堪薩斯州和科羅拉多州。1996年，從西爾斯中獨(dú)立出來的世邦魏理仕于實(shí)現(xiàn)第二次IPO，募資8000萬美元，并制定了更為雄心勃勃的戰(zhàn)略目標(biāo)：“成為行業(yè)領(lǐng)先的，具備全球覆蓋，業(yè)務(wù)垂直整合的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司。確立新戰(zhàn)略定位后，世邦魏理仕開始第二輪整合，業(yè)務(wù)迅速由美國拓展到全球57個國家400多間辦公室，成為全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)商。（2）產(chǎn)品線擴(kuò)張五大行的發(fā)展均經(jīng)過由單一產(chǎn)品向全服務(wù)產(chǎn)品線的擴(kuò)張過程，各個公司的產(chǎn)品線發(fā)展略有不同，如仲量聯(lián)行最早是一家拍賣行，第一太平洋戴維斯以處理農(nóng)業(yè)用地起家，世邦魏理仕成立之初主要業(yè)務(wù)是物業(yè)銷售和租賃，其后逐漸向物業(yè)外包、按揭服務(wù)等業(yè)務(wù)線延伸。進(jìn)入20世紀(jì)末，五大行更大舉發(fā)展投資管理業(yè)務(wù)，其中最引人注目的是2024年仲量聯(lián)行前身JonesLangWootton與以投資管理見長的LaSallePartners合并，形成現(xiàn)在的仲量聯(lián)行JonesLangLaSalle，截至2024年，仲量聯(lián)行的管理463億美元的房地產(chǎn)投資資產(chǎn)，在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金公司中排名第五，管理資產(chǎn)規(guī)模大于凱雷、高盛等知名投資管理機(jī)構(gòu)。產(chǎn)品線的擴(kuò)張除了單純擴(kuò)大業(yè)務(wù)總體規(guī)模之外，還有顯著的協(xié)同效應(yīng)，產(chǎn)生各業(yè)務(wù)線之間的交叉銷售機(jī)會，提升公司在全行業(yè)的整體影響力。未來客戶一定是多樣化需求，綜合服務(wù)是未來的一個趨勢，因?yàn)椴豢赡茏鳛橐粋€項(xiàng)目選十多家中介公司來服務(wù)，這樣不是創(chuàng)造價值，而是增加成本，因此公司通過產(chǎn)品線擴(kuò)張形成了一個服務(wù)鏈?zhǔn)潜赜芍?。?）兼并收購房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在全球范圍來講是一個相對分散的行業(yè)，近年來隨著大型房地產(chǎn)服務(wù)商全球擴(kuò)張及產(chǎn)品線擴(kuò)張，行業(yè)集中度逐漸提高，五大行從2024年-2024年4年期間營業(yè)收入增長37.83%，達(dá)到156億美元，而促使五大行發(fā)展的重要途徑和手段則為兼并收購。通過收購，公司既可以彌補(bǔ)弱勢區(qū)域，進(jìn)入新市場，也可以延長并強(qiáng)化公司的業(yè)務(wù)線。在2024年JonesLangWootton與LaSallePartners合并后，仲量聯(lián)行在接下來10年間完成了涉及13個國家業(yè)務(wù)的35筆兼并收購，其中僅2024年一年就完成了13筆收購，擴(kuò)張速度驚人。2024-2024年期間，五大行用于收購的現(xiàn)金支出累計(jì)達(dá)到57.21億美元，僅世邦魏理仕2024年收購TrammellCrowCompany單筆交易金額就高達(dá)22億美元（非全部現(xiàn)金支付）。未來隨著市場競爭的加劇，大企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張，將呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，相當(dāng)一批規(guī)模小、實(shí)力弱、專業(yè)化水平低的公司將被淘汰出局或被兼并，整個地產(chǎn)服務(wù)業(yè)市場將繼續(xù)向規(guī)?；图谢~進(jìn)。二、中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：星星之火，燎原之勢1、伴隨行業(yè)走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)前景廣闊以中國大陸、香港和發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場為代表，我們將房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式演變過程劃分為三個主要階段：房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)金融每一個階段，特有的經(jīng)濟(jì)特征、優(yōu)勢特征與需求特征綜合決定了行業(yè)內(nèi)主流的業(yè)務(wù)模式。目前我國城市化率剛剛突破50%，處于開發(fā)與持有模式并重的階段，同時房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)開始起步，未來隨著城市化率的提高，發(fā)展空間巨大。同時，與美國的房地產(chǎn)行業(yè)收入結(jié)構(gòu)相比，我國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)占行業(yè)總收入比例較少，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍以住宅開發(fā)為主，未來隨著經(jīng)濟(jì)、人口、行業(yè)發(fā)展的變化，房地產(chǎn)服務(wù)占全行業(yè)總收入的比例將逐漸上升。2、發(fā)展歷程：傳統(tǒng)粗放走向?qū)I(yè)現(xiàn)代總體而言，我國的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了以下四個階段：（1）萌芽階段（1988-1995）1988年12月深圳成立了國際房地產(chǎn)咨詢股份，成為我國第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。1992年鄧小平同志南巡講話之后，商品房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，在改革開放的前沿地區(qū)和沿海大城市，零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)。（2）起步階段（1996-2024）1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步得到法律承認(rèn)。2024年出臺“23號文”停止福利化分房，一方面促進(jìn)了大量存量房進(jìn)入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，從而使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)獲得了快速的發(fā)展。（3）擴(kuò)張階段（2024-2024）中國經(jīng)濟(jì)騰飛，全面住房體制改革使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開始進(jìn)入快速發(fā)展時期。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)超過3萬家，從業(yè)人員逾百萬。該時期行業(yè)中成長起一批門店過百、人員過千的大型企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、易居中國、合富輝煌、偉業(yè)顧問等。（4）整合階段（2024至今）伴隨著限購、限貸等房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控措施的出臺以及全球金融危機(jī)來帶的增長放緩，房地產(chǎn)市場上的投機(jī)、投資需求受到較大程度的抑制，商品住房市場和二手住房市場開始盤整，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也相應(yīng)出現(xiàn)了“洗牌”的局面，一些品牌不過硬、經(jīng)營管理不善的企業(yè)逐步被淘汰出局，而一些優(yōu)秀的品牌企業(yè)則逆市擴(kuò)張，布局全國，占據(jù)了更大的市場份額。在集中度提升的同時，行業(yè)開始往專業(yè)化和精細(xì)化方向發(fā)展，部分企業(yè)開始探索新的業(yè)務(wù)模式，如房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺、物業(yè)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)投資及金融服務(wù)等?？v觀國際經(jīng)驗(yàn)，伴隨房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)逐步走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并成為房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行中不可或缺的重要一環(huán)。目前我國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)正漸漸由傳統(tǒng)粗放走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，伴隨嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入機(jī)制建立、全社會地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)邁向深層次、高附加值，我們有理由相信，未來我國的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將大有可為。3、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)由住宅主導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)過渡通過對比世邦魏理仕和世聯(lián)地產(chǎn)的收入占比可以發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)仍以傭金類收入業(yè)務(wù)為主，代理銷售占世聯(lián)地產(chǎn)收入的73%，而物業(yè)管理則占世邦魏理仕收入的35%，傭金類收入占比極少。這與我國當(dāng)前以住宅物業(yè)為主的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特性有關(guān)，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展相對成熟，城市化率及第三產(chǎn)業(yè)占比較高，使得商業(yè)物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)成為國際五大行的主要業(yè)務(wù)核心。我國目前的房地產(chǎn)市場仍以住宅物業(yè)為主導(dǎo)，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，支撐住宅物業(yè)的18-44歲居民的居住需求將達(dá)到頂峰并開始進(jìn)入停滯期，新增住宅套數(shù)增量明顯下降，空臵率上升，住宅市場趨于飽和。同時，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)GDP及就業(yè)人口占比將不斷提升，帶動商業(yè)地產(chǎn)的需求，未來我國商業(yè)地產(chǎn)將迎來重大發(fā)展機(jī)遇。我國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)也將由住宅主導(dǎo)的傭金類中介服務(wù)向以商業(yè)住宅為主導(dǎo)的物業(yè)管理、投資管理、咨詢顧問等費(fèi)用類咨詢管理服務(wù)轉(zhuǎn)變，并打造包括物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售及租賃、不動產(chǎn)投資、顧問研究、物業(yè)估值、市場推廣和工程顧問等業(yè)務(wù)范疇的房地產(chǎn)行業(yè)全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。4、具體業(yè)務(wù)發(fā)展的方向（1）傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)：傭金費(fèi)率下調(diào)，市場集中度提升房地產(chǎn)住宅一手代理及二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為我國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，進(jìn)入門檻較低，但由于上世紀(jì)90年代以來，尤其是2024年出臺“23號文”停止福利化分房后，商品房市場迅速增長，也為房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)帶來了快速發(fā)展的“黃金十年”，涌現(xiàn)出過萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。然而隨著金融危機(jī)帶來的市場降溫以及調(diào)控政策的出臺，這項(xiàng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)出優(yōu)勝劣汰，集中度提升的局面。未來較長一段時間內(nèi)，住宅市場仍將是我國房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)，傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)仍將是兵家必爭之地。代理經(jīng)紀(jì)收入很容易受到房地產(chǎn)住宅市場波動的影響，主要受到成交量、成交價格以及傭金費(fèi)率的影響。今年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比增速達(dá)到19.7%，商品房銷售額54028億元，累計(jì)同比增長33.9%。伴隨行業(yè)調(diào)控機(jī)制轉(zhuǎn)向長效，新一屆政府上臺后的表態(tài)不談壓抑房價，而是以更市場化的手段增加供給，有利于平抑房價的過快上漲，有利于行業(yè)向穩(wěn)定健康的方向發(fā)展，房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)將會在這一大背景下逐步趨穩(wěn)，行業(yè)集中度繼續(xù)攀升。價格方面，2024年9月，百城住宅價格指數(shù)同比上升9.48%，環(huán)比上升1.07%，漲幅不斷擴(kuò)大；一線城市同比上升19.56%，環(huán)比上升2.48%；二線城市同比上升8.45%，環(huán)比上升0.73%；三線城市同比上升3.63%，環(huán)比上升0.69%。一線城市及重點(diǎn)二線城市房價繼續(xù)維持上漲態(tài)勢，供應(yīng)充足的三、四線城市房價平穩(wěn)。從市場占有率上來看，行業(yè)集中度提升的趨勢越來越明顯，國內(nèi)領(lǐng)先的四家上市房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的代理銷售市場份額已經(jīng)從2024年的4.9%上升到2024年的8%，三年時間提升了3.1個百分點(diǎn)，隨著龍頭企業(yè)完成全國布局，市場資源不斷向優(yōu)勢企業(yè)聚集，并形成信息和房產(chǎn)資源網(wǎng)絡(luò)，提供更多選擇，降低購房者的時間成本。與此同時，大型企業(yè)也通過并購的方式進(jìn)入自己不熟悉的區(qū)域，例如世聯(lián)地產(chǎn)收購濟(jì)南信立怡高、四川嘉聯(lián)興業(yè)、重慶緯聯(lián)地產(chǎn)等公司股權(quán)，以此加快區(qū)域擴(kuò)張的速度。房地產(chǎn)策劃代理Top10企業(yè)的市場份額自2024年以來呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，由7%上升至12%。市場集中度提升趨勢明顯。另一方面，隨著競爭的加劇，大企業(yè)已可通過擴(kuò)張形成規(guī)模效益，并以降低傭金費(fèi)率的方式提高市場份額，近年來傭金費(fèi)率已由過去的1%以上降至0.9%以下，并穩(wěn)定在0.8%-0.9%區(qū)間。傭金費(fèi)用率的下調(diào)使得市場的競爭策略更集中于擴(kuò)大市場份額，無法形成規(guī)模效益的企業(yè)將面臨被淘汰的風(fēng)險，而龍頭受益于行業(yè)集中度提升，未來傳統(tǒng)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍有發(fā)展空間，最后形成類似香港的地區(qū)乃至全國寡頭市場。（2）物業(yè)資產(chǎn)管理：市場空間廣闊，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理涵蓋的意義很廣泛，包括了公寓、辦公樓、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)等多種物業(yè)的資產(chǎn)管理及運(yùn)營服務(wù)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)持有者對于物業(yè)管理運(yùn)營水平的要求越來越高。與此同時，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)資源集中及成本控制，物業(yè)管理服務(wù)外包的需求也不斷提高，行業(yè)市場前景空間廣闊。在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，寫字樓的物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比較大。自90年代后，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國一二線城市開始大規(guī)模建立辦公寫字樓，在短短二十年，中國寫字樓市場逐漸從零星開發(fā)發(fā)展到相當(dāng)規(guī)模和層次。在數(shù)量增長的同時，寫字樓的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提升，新落成的寫字樓中5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的數(shù)量不斷增加，而這部分寫字樓對物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)也將相應(yīng)提高。目前我國地產(chǎn)服務(wù)商物業(yè)管理業(yè)務(wù)仍處于起步階段，無論是從管理項(xiàng)目的個數(shù)還是管理面積上來看都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國際五大行，一線城市的高端寫字樓委托管理項(xiàng)目大多由五大行等國際地產(chǎn)服務(wù)商包攬，而我國本土服務(wù)商則主要擴(kuò)張青島、合肥等二線城市項(xiàng)目。目前國際五大行對于物業(yè)管理服務(wù)要求了一定的利潤率，價格未必是二線城市業(yè)主承受范圍之內(nèi)，因此我國地產(chǎn)服務(wù)商于二線城市具有一定的競爭優(yōu)勢。相對于代理、經(jīng)紀(jì)乃至于咨詢業(yè)務(wù)，物業(yè)管理具有一定的抗周期屬性，物業(yè)管理收入屬于費(fèi)用類收入，隨經(jīng)濟(jì)周期波動小，且寫字樓等物業(yè)一旦選定一家房地產(chǎn)服務(wù)商作為物業(yè)管理公司，更改或棄用原公司的幾率不大，具有粘性，有助于穩(wěn)定公司業(yè)績，平滑收入波動。從第一太平洋戴維斯的業(yè)務(wù)收入情況來看，交易顧問等業(yè)務(wù)受到金融危機(jī)沖擊較大，而物業(yè)管理業(yè)務(wù)的利潤率受到金融危機(jī)的影響最小，且收入一直呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，體現(xiàn)出物業(yè)管理業(yè)務(wù)起到的穩(wěn)定作用。根據(jù)《2024-2024年中國寫字樓市場投資分析及前景預(yù)測報告》，截至2024年上半年全國二十大主要城市寫字樓市場甲級寫字樓總存量接近3400萬平方米，而新增供應(yīng)面積則達(dá)到1121萬平米，增長幅度高達(dá)32%。截至2024年底，我國第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占就業(yè)人數(shù)比例僅為36.1%，而這一比例在美國則高達(dá)81.9%，未來十年間產(chǎn)業(yè)升級將繼續(xù)持續(xù)，而第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員也將進(jìn)一步快速向二十大主要城市聚集。按照每年20%的增速推算，到2024年底全國二十大主要城市寫字樓總量約為2.1億平米。經(jīng)測算，由此產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)總收入為247億/年。注：美國市場包括八大核心區(qū)域：亞特蘭大、芝加哥、達(dá)拉斯、休斯頓、洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓目前大部分國內(nèi)企業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)還停留在物業(yè)管理價值鏈的低端，即基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占據(jù)主營收入的90%以上，屬于勞動密集型業(yè)務(wù)，進(jìn)入門檻低，運(yùn)營毛利低，易于復(fù)制，既無法滿足現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)要求，也無法在市場上形成持久的核心競爭力。要突破價值鏈低端，應(yīng)通過合理運(yùn)籌、技術(shù)整合與運(yùn)營手段，全面提高物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營效率及收益，提供基礎(chǔ)服務(wù)以外的增值服務(wù)，例如世聯(lián)地產(chǎn)目前就物業(yè)管理業(yè)務(wù)，正與IBM合作開發(fā)一套物業(yè)管理IT服務(wù)系統(tǒng)，整合數(shù)據(jù)及各種溝通聯(lián)絡(luò)方式，提升租戶與業(yè)主體驗(yàn)，為物業(yè)持有人提供長期、持續(xù)、穩(wěn)健的現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值，從而改變當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的微利模式與發(fā)展困境。（3）金融服務(wù)：蓄勢待發(fā)，靜待機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)與金融緊密掛鉤，無論是房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資還是房地產(chǎn)參與群體，都呈現(xiàn)出金融化的趨勢。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，不管是前期拿地、中期建設(shè)，還是后期回款，現(xiàn)金流的充裕及健康程度，都將在很大程度上決定地產(chǎn)項(xiàng)目、乃至開發(fā)企業(yè)的成敗。從投資的角度來講，房地產(chǎn)的商品屬性越來越向金融產(chǎn)品靠近，房地產(chǎn)行業(yè)對貨幣市場有巨大的相互作用力，而且房地產(chǎn)作為一種獨(dú)特的資產(chǎn)類別，為投資者提供了投資的機(jī)遇，投資者可通過多種方式參與房地產(chǎn)投資。目前我國仍未推出REITs、MBS等具有房地產(chǎn)屬性的金融工具，隨著房地產(chǎn)金融頂層設(shè)計(jì)的逐步完善，市場空間將進(jìn)一步釋放。最后，從參與群體來看，金融類機(jī)構(gòu)的參與度不斷提高，銀行、信托、私募房地產(chǎn)基金等金融機(jī)構(gòu)紛紛入場，根據(jù)西方經(jīng)驗(yàn)，各類房地產(chǎn)基金在市場中的比重未來將進(jìn)一步提升。房地產(chǎn)服務(wù)商提供的金融服務(wù)包括按揭代理、融資擔(dān)保、小額貸款、投資管理等服務(wù)，其中市場空間最廣闊的是投資管理服務(wù)，也是國際五大行金融服務(wù)中的業(yè)務(wù)重心，仲量聯(lián)行旗下的領(lǐng)盛投資及世邦魏理仕旗下的世邦魏理仕環(huán)球投資分別在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金公司中排名第五和第十二位，領(lǐng)盛投資管理資產(chǎn)高達(dá)463億美元。我國的房地產(chǎn)基金起步較慢，2024年上海中城聯(lián)盟投資管理股份作為國內(nèi)最早的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)由多位地產(chǎn)商共同出資設(shè)立。經(jīng)過10年發(fā)展，截至2024年底，活躍于中國市場的私募房地產(chǎn)基金管理公司共178家，其中本土私募房地產(chǎn)基金管理公司141家，外資公司31家，合資機(jī)構(gòu)6家。根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從2024年到2024年共有221支針對亞洲市場（投資范圍包括中國大陸地區(qū)）的私募房地產(chǎn)基金成功完成募集，涉及募資總額達(dá)366.68億美元，涉及投資總金額為186.67億美元。然而，我國私募房地產(chǎn)基金的法律地位還沒有完全確立，房地產(chǎn)資本市場的投資主體—機(jī)構(gòu)投資者還沒有形成，缺少私募房地產(chǎn)基金的合格基金管理人才等。我國私募房地產(chǎn)基金尚處于發(fā)展的萌芽階段，正在探索的發(fā)展初期。三、標(biāo)桿分析：世聯(lián)地產(chǎn)1、國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)龍頭：全國布局完成，規(guī)模優(yōu)勢顯現(xiàn)世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)之一；2024年8月28日，世聯(lián)地產(chǎn)在深交所上市，成為目前唯一一家家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。經(jīng)過20年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)服務(wù)提供商，擁有子公司、控股公司共53家（含并購公司），為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。截止2024年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運(yùn)營的全資子公司41家、控股子公司3家（不包括子公司投資設(shè)立的三級子公司）基本完成代理顧問業(yè)務(wù)的全國布局；業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)代理銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，公司將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺。2、一手代銷+顧問策劃業(yè)務(wù)占據(jù)絕對領(lǐng)先位置（1）代理銷售公司2024年前三季度一手物業(yè)代理銷售額為2208億元；同比增加57.15%；一手物業(yè)代理市場占有率進(jìn)一步提升至4.1%，持續(xù)領(lǐng)銜全行業(yè)。代理費(fèi)模式上，主要為純粹的代理費(fèi)，即合同約定初始代理費(fèi)率，根據(jù)銷售情況，對代理費(fèi)率跳點(diǎn)爬坡；部分采取保證金收益分成方式，即公司預(yù)先會給開發(fā)商打保證金（基本約100~200萬元），若達(dá)合同規(guī)定，則有代理費(fèi)，如不達(dá)則承擔(dān)喪失保證金風(fēng)險；公司未來有望更為傾向于保證金模式，一定保證金下，公司涉及房屋驗(yàn)收等更多環(huán)節(jié)，更多參與更多發(fā)現(xiàn)，可更早知道相關(guān)需求（如裝修服務(wù)等），有助于公司服務(wù)點(diǎn)的新增與拓展；為避免資金壓力過大，合理控制風(fēng)險的考慮，公司代銷業(yè)務(wù)不采取包銷模式，穩(wěn)健增長舍棄其較高銷售費(fèi)率；整體看，公司代銷費(fèi)率與行業(yè)前10名中較低，運(yùn)營穩(wěn)健且議價能力明顯。行業(yè)洗牌，大浪淘沙的時代下，作為具規(guī)模效應(yīng)、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)勢的龍頭，公司有望進(jìn)一步拓展市場份額：未來公司代銷業(yè)務(wù)，在布局城市的逐步成熟下，調(diào)到新區(qū)域的人員其人均效能能不斷提升；公司在銷售環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化方面進(jìn)行提升，亦能降低整體成本；此外，當(dāng)前公司代銷額在深圳市占率高達(dá)50%，與中原地產(chǎn)基本持平；考慮當(dāng)前公司代銷業(yè)務(wù)全國布局已基本完成，考慮到中國大部分城市的房地產(chǎn)代理市場正處于“規(guī)?；毕颉熬奂鞭D(zhuǎn)變的階段，而深圳等成熟市場已經(jīng)進(jìn)入平衡階段：處于領(lǐng)導(dǎo)地位2至3家企業(yè)會占據(jù)絕大部分市場份額，其他競爭者影響力和市場份額極為有限。未來，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)集中度的提升將體現(xiàn)在每一個城市和地區(qū)，深圳今天的競爭格局很可能成為其它城市的未來。（2）顧問策劃公司顧問策劃業(yè)務(wù)于國內(nèi)市占第一，策劃業(yè)務(wù)目前主要分為戰(zhàn)略顧問（面向地方政府或土地運(yùn)營機(jī)構(gòu)）、住宅開發(fā)咨詢顧問及商用綜合體物業(yè)服務(wù)（面向開發(fā)商），業(yè)務(wù)當(dāng)前形式主要為咨詢服務(wù)及銷售報告，平均單案子咨詢費(fèi)約在40-50萬左右；對智力較高要求的特性，及公司多年專業(yè)化知識積累形成較高壁壘，且顧問策劃使公司可于項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的早期即進(jìn)入，先行優(yōu)勢促使該業(yè)務(wù)與代理銷售等后續(xù)業(yè)務(wù)良性聯(lián)動。3、有取：拓展物管金融，延長服務(wù)線長期來看，隨城市化階段及購房人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，開發(fā)商利潤空間收窄的大背景下，傳統(tǒng)代理銷售及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定收益能力有限，城市功能和產(chǎn)業(yè)的升級，以及客戶需求層次的提升對房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品和服務(wù)提出了更高的要求。與合富輝煌等大部分房地產(chǎn)服務(wù)商不同，世聯(lián)地產(chǎn)不滿足于將業(yè)務(wù)重心完全放在代理銷售上，而是向世邦魏理仕等五大行學(xué)習(xí)，大力發(fā)展金融服務(wù)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，致力于成為全產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)集成式服務(wù)商。（1）拓展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)公司于2024年通過對青島雅園物業(yè)管理60%股權(quán)的收購，正式進(jìn)軍物業(yè)管理業(yè)務(wù)，青島雅苑原為新地地產(chǎn)集團(tuán)旗下物業(yè)管理公司，所管主要為新地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；今年8月，公司對北京安信行資產(chǎn)管理公司60%股權(quán)進(jìn)行收購，安信行主要專注于IT、通訊企業(yè)總部辦公樓物業(yè)管理，總部物業(yè)單樓業(yè)權(quán)較為集中，管理成本較低。物業(yè)管理業(yè)務(wù)拓展使得公司進(jìn)入物業(yè)營運(yùn)階段，進(jìn)一步延伸物業(yè)服務(wù)鏈；未來公司將進(jìn)一步通過收購合適物管企業(yè)，及利用代銷顧問早期介入物業(yè)的優(yōu)勢進(jìn)一步拓展物管業(yè)務(wù)，有望于在做大基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，結(jié)合世聯(lián)