《稅法》 課件 第7、8章 土地增值稅、房產(chǎn)稅和車船稅

1第七章土地增值稅2●土地增值稅有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，引導(dǎo)學(xué)生對(duì)國家的土地有關(guān)稅收政策的理解和支持，堅(jiān)定中國稅收文化自信。●土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種，需要納稅人如實(shí)誠信納稅，不得隱瞞收入、虛報(bào)土地增值稅扣除項(xiàng)目等各種偷逃稅行為。增強(qiáng)學(xué)生理解合理征收土地增值稅對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，有利于抑制土地炒作行為。價(jià)值塑造3●掌握：土地增值稅征稅范圍、稅收優(yōu)惠和應(yīng)納稅額的計(jì)算?！窭斫猓和恋卦鲋刀惖挠?jì)稅依據(jù)?！窳私猓和恋卦鲋刀惖暮x、特點(diǎn)、作用和征收管理。知識(shí)傳授4●培養(yǎng)學(xué)生對(duì)土地增值稅涉稅問題的分析和解決能力?！裢ㄟ^土地增值稅計(jì)稅理論的學(xué)習(xí)，理解公平稅負(fù)有利于行業(yè)公平競爭和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，能力培養(yǎng)55◆第一節(jié)土地增值稅概述 ◆第二節(jié)

土地增值稅的基本要素◆第三節(jié)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

◆第四節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算◆第五節(jié)

土地增值稅的征收管理一、土地增值稅的概念

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。二、土地增值稅的特點(diǎn)

第一節(jié)土地增值稅概述

實(shí)行超率累進(jìn)稅率3

征稅范圍比較廣2

以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)1

實(shí)行按次征收4

采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額5三、土地增值稅的作用

增強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控1

規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加地方財(cái)政收入3

有利于抑制土地炒作行為2一、納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上的建物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)及其他組織；個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者和其他個(gè)人。二、征稅范圍(一)征稅范圍的一般規(guī)定1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)注意：轉(zhuǎn)讓集體所有土地使用權(quán)，按現(xiàn)行規(guī)定不征稅。政府出讓土地的行為及取得的收入不在土地增值稅的征稅范圍之列。第二節(jié)土地增值稅的基本要素2.地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓3.存量房地產(chǎn)的買賣(二)征稅范圍的特殊規(guī)定1.房地產(chǎn)交換注意：對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。2.房地產(chǎn)抵押

在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。

3.合作建房

對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅。4.房地產(chǎn)的代建房行為

代建房，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。不屬于土地增值稅的征稅范圍。5.房地產(chǎn)出租

不屬于征收土地增值稅的范圍。6.房地產(chǎn)評(píng)估增值

不屬于征收土地增值稅的范圍三、稅率

土地增值稅稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%的部分50154超過200%的部分6035四、稅收優(yōu)惠1.個(gè)人銷售住房的稅收優(yōu)惠

自2008年11月1日，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。2.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠3.國家征用、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。4.因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。5.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。6.企業(yè)改制重組的稅收優(yōu)惠第三節(jié)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。一、應(yīng)稅收入

從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅的收入。二、扣除項(xiàng)目（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款2.納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)、契稅以及耕地占用稅等。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。不包括利息支出。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。具體操作按以下幾種方式處理：1.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：

利息+（取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）。2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除。注意：印花稅扣除的規(guī)定（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目（實(shí)務(wù)中稱為“加計(jì)扣除”）

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格等

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

1.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額（普票指價(jià)稅合計(jì)金額，專票則不含增值稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。3.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物涉及的稅金，如城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加和印花稅，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

第四節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算一、應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定（一）增值額的規(guī)定

增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值額=收入額－扣除項(xiàng)目金額增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

【例7-2】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對(duì)其開發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：（1）2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。（2）該項(xiàng)目2016年4月2日取得《建筑工程施工許可證》開工建設(shè)，2019年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本7000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用3400萬元。（3）此外，該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用，物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元。（4）2019年4月，該項(xiàng)目銷售90%，取得含稅銷售收入52500萬元。

其他相關(guān)資料：契稅稅率3%，不考慮印花稅。利息支出無法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅。要求：（1）請(qǐng)分析稅務(wù)機(jī)關(guān)2019年5月要求該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算應(yīng)繳納的土地增值稅額。

【解析】（1）由于該項(xiàng)目已經(jīng)竣工，2019年4月銷售比例已經(jīng)超過85%。稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)要求該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。（2）該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算應(yīng)繳納的土地增值稅額①首先，確定應(yīng)稅收入該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=52500÷(1+5%)×5%=2500（萬元）則該房地產(chǎn)項(xiàng)目出售的應(yīng)稅收入=52500－2500=50000（萬元）

②確定扣除項(xiàng)目允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額

＝10000×（1+3%）×90%＝9270（萬元）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=（7000+500）×90%=6750（萬元）允許扣除的稅金及附加=2500×（5%+3%+2%）=250（萬元）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（9270+6750）×10%=1602（萬元）加計(jì)扣除金額=（9270+6750）×20%=3204（萬元）允許扣除的項(xiàng)目合計(jì)金額=9270+6750+250+1602+3204=21076（萬元）③增值額＝50000－21076＝28924（萬元）④增值率＝28924÷21076×100%＝137.24%，則適用稅率50%，，速算扣除系數(shù)15％⑤應(yīng)繳納的土地增值稅＝28924×50%－21076×15%＝11300.6（萬元）

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策的規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（一）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

（三）土地增值稅的清算時(shí)間

納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日或接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算應(yīng)稅收入的確認(rèn)

（五）土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目

（六）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

（七）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

（八）土地增值稅的核定征收

為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

（九）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=（十）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

第五節(jié)

土地增值稅的征收管理一、預(yù)征管理

除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。二、納稅申報(bào)

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。三、納稅地點(diǎn)

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。2828THEEND29第八章房產(chǎn)稅和車船稅30●培養(yǎng)改革創(chuàng)新精神。讓學(xué)生關(guān)注思考房產(chǎn)稅改革及新能源汽車的發(fā)展，激發(fā)改革創(chuàng)新精神。?！駱淞⒄_的“房住不炒”觀及綠色環(huán)保理念，為穩(wěn)定房產(chǎn)市場價(jià)格及環(huán)境可持續(xù)發(fā)展做貢獻(xiàn)。●對(duì)國家政策產(chǎn)生認(rèn)同感，樹立依法納稅意識(shí)。價(jià)值塑造31●房產(chǎn)稅、車船稅的納稅義務(wù)人與征稅范圍?！穹慨a(chǎn)稅、車船稅的稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算?！穹慨a(chǎn)稅、車船稅的稅收優(yōu)惠?！穹慨a(chǎn)稅、車船稅征收管理。知識(shí)傳授32●能準(zhǔn)確判定房產(chǎn)稅、車船稅的納稅人，掌握房產(chǎn)稅、車船稅應(yīng)納稅額的計(jì)算和報(bào)稅操作，培養(yǎng)理論聯(lián)系實(shí)際的能力。●理解房產(chǎn)稅、車船稅意義，從現(xiàn)實(shí)的生活經(jīng)歷與體驗(yàn)出發(fā)，分析思考房產(chǎn)稅、車船稅稅收改革及優(yōu)惠問題，培養(yǎng)自身決策能力和規(guī)劃能力。能力培養(yǎng)3333◆第一節(jié)房產(chǎn)稅

◆第二節(jié)車船稅第一節(jié)房產(chǎn)稅【案例導(dǎo)入】

甲公司自行建造一座鋼結(jié)構(gòu)車間，2022年1月已投入使用。由于與施工單位在決算金額上存在爭執(zhí)，所以一直沒有開具最后一批發(fā)票，因此新建車間發(fā)生的成本費(fèi)用也不能從“在建工程”科目，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。這種情況下，新建車間沒有記入企業(yè)的固定資產(chǎn)原值，是否需要繳納房產(chǎn)稅？3434

一、房產(chǎn)稅概述（一）房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。（二）房產(chǎn)稅的作用1.有利于地方政府籌集財(cái)政收入。2.有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。（三）房產(chǎn)稅的特點(diǎn)1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法35二、房產(chǎn)稅的基本要素（一）納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅的納稅人是指在中華人民共和國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。

產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人。3

產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人。1

產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人的，集體單位和個(gè)人為納稅人。2納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。6產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。4產(chǎn)權(quán)未確定以及租典（租賃、出典）糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。7（二）征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可提供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。

房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村。（三）稅率1.房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征稅率的判定房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的年稅率為1.2%。2.房產(chǎn)稅從租計(jì)征稅率的判定房產(chǎn)稅從租計(jì)征的稅率為12%。對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。（四）稅收優(yōu)惠（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位（全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位），本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（4）（5）（7）在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。（6）（10）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。（8）（9）三、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）計(jì)稅依據(jù)1.房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)為按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%損耗后的余值（扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定）。

（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)施的，要相應(yīng)增加房屋的原值?！緦?dǎo)入案例解析】

納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。對(duì)照上述規(guī)定，自建車間房產(chǎn)稅的繳納并不是依據(jù)會(huì)計(jì)是否確認(rèn)為固定資產(chǎn)，而是以建成使用作為負(fù)有納稅義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。因此，該公司已經(jīng)投入使用的車間應(yīng)從2022年2月開始計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。3.特殊業(yè)務(wù)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的確定（1）對(duì)于投資聯(lián)營的房產(chǎn)的計(jì)稅規(guī)定。1）對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。2）對(duì)以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房屋租金，應(yīng)以出租方取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。（二）房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算1.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%【例8－1】某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5000萬元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后按余值計(jì)稅，適用稅率為1.2%。請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額?！窘馕觥繎?yīng)納稅額=5000×(1-30%)×1.2%=42（萬元）由上述公式計(jì)算出來的房產(chǎn)稅稅額是年稅額。2.從租計(jì)征房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納房產(chǎn)稅=租金收入×12%（或4%）【例8－2】某公司出租房屋3間，年租金收入為30000元（不含增值稅），適用稅率為12%。請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額?！窘馕觥繎?yīng)納稅額＝30000×12%＝3600（元）四、房產(chǎn)稅的征收管理

【案例導(dǎo)入】新大地公司財(cái)務(wù)小王接到了稅務(wù)局的通知，新大地公司2017年1月購買的新建商品房存在少繳房產(chǎn)稅的疑點(diǎn)問題，稅務(wù)局將依法開展納稅評(píng)估工作。財(cái)務(wù)小王內(nèi)心不解：公司購買的該商品房，在2017年11月取得房產(chǎn)證時(shí)，于次月(12月)申報(bào)繳納了房產(chǎn)稅，怎么還會(huì)存在少繳房產(chǎn)稅的問題呢？經(jīng)過調(diào)查得知，新大地公司2017年1月購買的新建商品房已于2017年2月交付使用，房產(chǎn)稅應(yīng)于房屋交付使用之次月，即2017年3月開始計(jì)征。而財(cái)務(wù)小王以為購置新建商品房是在取得房屋權(quán)屬證書之次月才開始繳納房產(chǎn)稅。公司應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳2017年3一11月房產(chǎn)稅及相應(yīng)帶納金。原來，納稅義務(wù)時(shí)間搞錯(cuò)也會(huì)給企業(yè)帶來不小的稅收風(fēng)險(xiǎn)。思考：房產(chǎn)稅的申報(bào)時(shí)間是什么時(shí)候？49（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之日的次月起，繳納房產(chǎn)稅。2納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)的次月起，繳納房產(chǎn)稅。3納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。45納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。78納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利發(fā)生變化的當(dāng)月月末。（二）納稅期限房產(chǎn)稅按年計(jì)算、分期繳納，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。一般可采取按季或半年繳納，按季繳納的可在1月份、4月份、7月份、10月份繳納；按半年繳納的可在1月份、7月份繳納；稅額比較大的，可按月繳納；個(gè)人出租房產(chǎn)的，可按次繳納。（三）納稅地點(diǎn)房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對(duì)房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。（四）房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)納稅人對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)填報(bào)“城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅稅源明細(xì)表”（略）、“財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅明細(xì)申報(bào)附表”、“財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表”。第二節(jié)車船稅

【案例導(dǎo)入】某公司于2021年7月份購買了一輛轎車，當(dāng)年車被盜，但是這輛轎車已經(jīng)繳納車船稅。請(qǐng)問，該公司能否申請(qǐng)退還這輛被盜車輛的車船稅？【解析】根據(jù)《中華人民共和國車船稅稅法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，在一個(gè)納稅年度內(nèi)，已經(jīng)完稅的車船被盜搶、報(bào)廢、滅失的，納稅人可以憑有關(guān)管理機(jī)關(guān)出具的證明和完稅證明，向納稅人所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還自被盜搶、報(bào)廢、滅失月份起，到該納稅年度終了期間的稅款。因此，該公司可以憑相關(guān)手續(xù)去稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理退還被盜車輛的車船稅款手續(xù)。5353

一、車船稅概述（一）車船稅的概念

車船稅是以車船為征稅對(duì)象，向擁有車船的單位和個(gè)人征收的一種稅。（二）車船稅的作用1.為地方政府籌集財(cái)政資金，支持交通運(yùn)輸事業(yè)發(fā)展。2.有利于車船的管理與合理配置。3.有利于調(diào)節(jié)財(cái)富差異。4.有利于節(jié)能減排和新能源車船產(chǎn)業(yè)發(fā)展54二、車船稅的基本要素（一）納稅人和扣繳義務(wù)人1.納稅人車船稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國境內(nèi)的車輛、船舶（簡稱車船）的所有人或者管理人。2.扣繳義務(wù)人

從事機(jī)動(dòng)車第三者責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為機(jī)動(dòng)車車船稅的扣繳義務(wù)人。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、華僑、外籍人員和港澳臺(tái)同胞，也屬于車船稅的納稅人。境內(nèi)單位和個(gè)人租入外國籍船舶的，不征收車船稅。境內(nèi)單位和個(gè)人將船舶出租到境外的，應(yīng)依法征收車船稅。（二）征稅范圍車輛、船舶是指依法在車船登記管理部門登記的機(jī)動(dòng)車輛和船舶，以及依法不需要在車船登記管理部門登記的在單位內(nèi)部場所行駛或者作業(yè)的機(jī)動(dòng)車輛和船舶。（三）稅目與稅率

車船稅的稅目、稅率，依照《車船稅稅目稅額表》執(zhí)行。（1）車輛：乘用車，商用客車（包括電車），商用貨車（包括半掛牽引車、三輪汽車和低速載貨汽車等），掛車，摩托車，其他車輛（不包括拖拉機(jī)）。（2）船舶，包括機(jī)動(dòng)船舶和游艇。

車船稅采用定額稅率，又稱固定稅額。省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)車船稅法所附《車船稅稅目稅額表》確定車輛具體適用稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：乘用車依排氣量從小到大遞增稅額；（1）（2）客車按照核定載客人數(shù)20人以下和20人（含）以上兩檔劃分，遞增稅額。（四）車船稅優(yōu)惠政策的運(yùn)用1.法定減免捕撈、養(yǎng)殖漁船。（1）軍隊(duì)、武警專用的車船。（2）警用車船。（3）懸掛應(yīng)急救援專用號(hào)牌的國家綜合性消防救援車輛和國家綜合性消防救援船舶。（4）對(duì)節(jié)約能源、使用新能源的車船可以減征或者免征車船稅；對(duì)受嚴(yán)重自然災(zāi)害影響納稅困難以及有其他特殊原因確需減稅、免稅的，可以減征或者免征車船稅。（5）各地根據(jù)法律授權(quán)，對(duì)城鄉(xiāng)公共交通車船、農(nóng)村居民擁有并主要在農(nóng)村地區(qū)使用的摩托車、三輪汽車和低速貨車基本都給予定期減免車船稅的稅收優(yōu)惠。（6）依照我國有關(guān)法律和我國締結(jié)或者參加的國際條約的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華機(jī)構(gòu)及其有關(guān)人員的車船，不征收車船稅。（7）2.特定減免（1）臨時(shí)入境的外國車船和香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)的車船，不征收車船稅。

（3）依法不需要在車船登記管理部門登記的機(jī)場、港口、鐵路站場內(nèi)部行駛或者作業(yè)的車船，自《車船稅法》實(shí)施之日起5年內(nèi)免征車船稅。（2）按照規(guī)定繳納船舶噸稅的機(jī)動(dòng)船舶，自《車船稅法》實(shí)施之日起5年內(nèi)免征車船稅；三、車船稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

（一）車船稅計(jì)稅依據(jù)的確定1.車船稅計(jì)稅依據(jù)的一般規(guī)定（1）乘用車、商用客車、摩托車：以輛為計(jì)稅依據(jù)；（2）商