惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及規(guī)劃概念報(bào)告68p

PRUSSIANBLUECentaProCommercialPropertyConsultants(Shenzhen)Limited森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀〔深圳〕惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)工程定位及規(guī)劃概念報(bào)告2021年5月本工程初步理解之關(guān)鍵詞：

—工程使命—

—工程機(jī)遇—

—工程挑戰(zhàn)—

—開(kāi)展策略—

本工程商業(yè)開(kāi)展使命對(duì)于政府提升仲愷新區(qū)城市形象、代表區(qū)域發(fā)展水平的標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目滿足并促進(jìn)區(qū)域內(nèi)日益增強(qiáng)的商業(yè)消費(fèi)需求的重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)于企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力的載體，企業(yè)形象的傳播平臺(tái)新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)啟未來(lái)可復(fù)制的發(fā)展之路對(duì)于項(xiàng)目與項(xiàng)目其他功能物業(yè)互為補(bǔ)充，提升項(xiàng)目的整體形象和溢價(jià)為企業(yè)同時(shí)創(chuàng)造短期現(xiàn)金收益和遠(yuǎn)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益本工程初步理解之關(guān)鍵詞：

—工程使命—

—工程機(jī)遇—

—工程挑戰(zhàn)—

—開(kāi)展策略—

工程商業(yè)開(kāi)展的機(jī)遇——區(qū)域開(kāi)展利好仲愷新區(qū)地處深莞惠一體化的樞紐位置，憑借雄厚的高科技產(chǎn)業(yè)根底，已成為惠州當(dāng)之無(wú)愧的經(jīng)濟(jì)引擎。2021年仲愷新區(qū)升級(jí)之后，區(qū)域人口已由15萬(wàn)上升至50萬(wàn)，將極大推動(dòng)片區(qū)商業(yè)的升級(jí)速度。空間結(jié)構(gòu)——“一心、兩翼、兩軸、六片區(qū)〞一心：在仲愷大道兩側(cè)建設(shè)商務(wù)商貿(mào)綜合效勞中心，效勞于整個(gè)仲愷地區(qū)。兩翼：依托效勞中心，分別形成南、北兩大集中的高新科技產(chǎn)業(yè)集群。兩軸：依托仲愷大道和樂(lè)金路形成效勞拓展軸，承載為工業(yè)區(qū)配套的效勞功能。六片區(qū)：中心效勞區(qū)、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活配套效勞區(qū)、科研孵化區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)加工區(qū)和商貿(mào)物流園區(qū)。工程商業(yè)開(kāi)展的機(jī)遇——居民收入增長(zhǎng)促進(jìn)商業(yè)繁榮商業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)與GDP惠州市2021年人均GDP突破5000美元，而惠城區(qū)那么超過(guò)了7000美元，惠州商業(yè)具備了由百貨/超市階段往購(gòu)物中心/生活時(shí)尚中心等現(xiàn)代零售商業(yè)形態(tài)開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)條件。1100美元以下1100—2000美元2000—4400美元4400美元以上集貿(mào)市場(chǎng)大眾商業(yè)街百貨商場(chǎng)時(shí)尚生活中心購(gòu)物中心工程商業(yè)開(kāi)展的機(jī)遇——區(qū)域商業(yè)亟待升級(jí)目前惠州優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌主要集中在惠城區(qū)，仲愷新區(qū)商業(yè)形態(tài)仍相對(duì)落后，分布零散、層次較低，大型品牌連鎖商家匱乏，與仲愷經(jīng)濟(jì)實(shí)力不相適應(yīng)，區(qū)域商業(yè)亟待升級(jí)，市場(chǎng)空間巨大。工程商業(yè)開(kāi)展的機(jī)遇——工程地段優(yōu)勢(shì)明顯工程地處仲愷新區(qū)核心位置，緊鄰城市主干道仲愷大道和城際輕軌出口，交通便利，昭示性好；且周邊分布有眾多政府機(jī)關(guān)和高檔住宅，隨著居住人口的逐步增加，片區(qū)對(duì)高品質(zhì)商業(yè)的需求將越來(lái)越強(qiáng)烈。工程商業(yè)開(kāi)展的機(jī)遇——工程自身素質(zhì)良好工程商業(yè)體量大，利于打造大型品質(zhì)商業(yè)，形成區(qū)域商業(yè)中心；工程臨街面長(zhǎng)，展示面好，且政府鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑，可從形象上樹(shù)立地標(biāo)地位，增強(qiáng)商業(yè)吸引力；工程包含多樣物業(yè)功能，商業(yè)、住宅或辦公/酒店之間可形成互動(dòng)，共同提升工程價(jià)值。本工程初步理解之關(guān)鍵詞：

—工程使命—

—工程機(jī)遇—

—工程挑戰(zhàn)—

—開(kāi)展策略—

工程商業(yè)開(kāi)展的挑戰(zhàn)全國(guó)文明城市2021廣東省運(yùn)會(huì)市場(chǎng)環(huán)境——三/四線城市綜合性購(gòu)物中心如何開(kāi)掘優(yōu)勢(shì)資源，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級(jí)，同時(shí)在前瞻性與可操作性之間尋求平衡？惠城區(qū)近年GDP及增長(zhǎng)率惠州市近年居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入比重單位：億元單位：元單位：元數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)局惠州市統(tǒng)計(jì)局11工程商業(yè)開(kāi)展的挑戰(zhàn)商業(yè)體量——本工程預(yù)計(jì)超過(guò)8萬(wàn)㎡商業(yè)面積在區(qū)域內(nèi)已屬大型商業(yè)體，如何確定適宜的商業(yè)面積才能既適應(yīng)區(qū)域商業(yè)需求，實(shí)現(xiàn)收益最大同時(shí)又不超出區(qū)域承受水平？

大型購(gòu)物中心區(qū)域商業(yè)中心鄰里中心百貨超市專業(yè)中心娛樂(lè)旅游目的地中心購(gòu)物公園步行街區(qū)位城市中心城鎮(zhèn)中心、城市副中心大型住宅區(qū)商業(yè)中心次中心新區(qū)中心、社區(qū)等適應(yīng)性較強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部郊區(qū)、新區(qū)適應(yīng)性廣交通城市主干道城市二類(lèi)干道區(qū)域次干道、社區(qū)干道城市主干道城市主干道城市一二類(lèi)干道高速公路多種類(lèi)型適應(yīng)性廣規(guī)模6---12萬(wàn)4—6萬(wàn)2—4萬(wàn)1.5—3萬(wàn)0.5萬(wàn)—1.5萬(wàn)0.5萬(wàn)—2萬(wàn)0.5萬(wàn)—2萬(wàn)3萬(wàn)—6萬(wàn)1—5萬(wàn)商圈20公里10公里2公里5公里1—3公里3—5公里30—40公里10—30公里3—5公里適應(yīng)性首選開(kāi)展方向次選開(kāi)展方向工程商業(yè)開(kāi)展的挑戰(zhàn)租售模式——本工程商業(yè)體量較大，如全部規(guī)劃為集中式商業(yè)，那么必然需要多個(gè)主力店才能保證商業(yè)面積被充分用盡，而主力店承租能力較低，那么必然降低開(kāi)展商租金收入，以何種方式在保證預(yù)設(shè)商業(yè)面積的前提下實(shí)現(xiàn)商業(yè)形態(tài)的多樣化，又實(shí)現(xiàn)租售收益最大化？全部規(guī)劃為集中式商業(yè)需要多個(gè)主力店才能用盡商業(yè)面積主力店承租能力低，租金收益下降內(nèi)鋪銷(xiāo)售困難，銷(xiāo)售收益下降適當(dāng)降低或轉(zhuǎn)化局部商業(yè)面積，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)化建筑形態(tài)，增設(shè)街鋪，利于銷(xiāo)售以回籠資金集中商業(yè)為主體，搭配局部商業(yè)街；實(shí)現(xiàn)商業(yè)形態(tài)多樣化和商業(yè)價(jià)值最大化相統(tǒng)一矛盾影響解決方案目標(biāo)工程商業(yè)開(kāi)展的挑戰(zhàn)區(qū)域商業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀——目前仲愷新區(qū)商業(yè)層次較低，主力消費(fèi)人群的消費(fèi)力和品牌意識(shí)都有待培養(yǎng)，尤其是零售業(yè)在短期內(nèi)難以有所突破，以何種業(yè)態(tài)組合模式來(lái)適應(yīng)區(qū)域消費(fèi)特性，并逐步引導(dǎo)區(qū)域消費(fèi)行為？個(gè)人護(hù)理、銀行、電信、移動(dòng)通信、展廳、等等其他超市：精品超市、大型綜合超市、便利店；百貨：時(shí)尚百貨、傳統(tǒng)大型百貨、奧特萊斯；專業(yè)店：家居、家電、數(shù)碼、兒童等一般零售：品牌旗艦店、化裝品、珠寶首飾、服裝、鞋包等零售餐飲娛樂(lè)酒吧、網(wǎng)吧、真冰溜冰場(chǎng)、影院、劇院、KTV、電玩、健身、SPA等大型餐飲、異國(guó)餐飲、特色餐飲、休閑餐飲、面包點(diǎn)心傳統(tǒng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成工程商業(yè)開(kāi)展的挑戰(zhàn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)——惠城區(qū)作為城市商業(yè)中心，聚集效應(yīng)明顯，隨著華貿(mào)中心、置信廣場(chǎng)以及佳兆業(yè)中心等先后入市，越來(lái)越多的中高端消費(fèi)者將流向惠城，本工程準(zhǔn)確定位和突出特色才能樹(shù)立起獨(dú)特的商業(yè)形象，贏得自身市場(chǎng)份額。華貿(mào)天地(江北)置信廣場(chǎng)〔江北〕港惠新天地〔演達(dá)〕MiniMall2期〔陳江，預(yù)計(jì)2021年入市〕隆生半島廣場(chǎng)〔東平〕天虹〔麥地〕佳兆業(yè)〔江北〕競(jìng)爭(zhēng)工程示意本工程初步理解之關(guān)鍵詞：

—工程使命—

—工程機(jī)遇—

—工程挑戰(zhàn)—

—開(kāi)展策略—

工程開(kāi)發(fā)不確定性因素歸納1、前期住宅\商業(yè)等開(kāi)發(fā)量少，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)2、消費(fèi)人口缺乏，商業(yè)氣氛不成熟、建設(shè)周期長(zhǎng)3、影響商業(yè)變化因素復(fù)雜，特別是零售業(yè)4、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)工程難以預(yù)測(cè)1、新區(qū)高起點(diǎn)高規(guī)劃2、競(jìng)爭(zhēng)者少，市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)比較集中3、有條件成為市場(chǎng)領(lǐng)跑者4、樹(shù)立工程高度，抵御競(jìng)爭(zhēng)者居上有利因素不利因素面對(duì)不斷變化的商業(yè)市場(chǎng)，本工程該如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，制定何種的開(kāi)發(fā)策略，確保整體定位的可行性？策略一：形象標(biāo)桿化原那么：前瞻性與可行性相結(jié)合：把握商業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)，引入首創(chuàng)性的業(yè)態(tài)和商家，且符合高新區(qū)的實(shí)際消費(fèi)水平。定位符合消費(fèi)者群體特征：慮工程周邊大量住宅區(qū)存在的家庭消費(fèi)及龐大的年輕消費(fèi)群體；高新區(qū)行政事業(yè)單位、企業(yè)白領(lǐng)等商務(wù)辦公人群。差異化、個(gè)性化競(jìng)爭(zhēng)策略：與惠城港惠新天地、華貿(mào)天地、置信廣場(chǎng)等購(gòu)物中心相比，明確本工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。新都市生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心最具特色的商業(yè)中心，建筑創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、消費(fèi)觀念創(chuàng)新時(shí)尚潮流領(lǐng)地+家的伊甸園+餐飲娛樂(lè)聚集地家庭消費(fèi)、時(shí)尚人士、潮流一族、高消費(fèi)人群及商務(wù)人群聚集消費(fèi)群體及商務(wù)群體的對(duì)品質(zhì)化、家庭對(duì)兒童教育、休閑娛樂(lè)化生活的需求影院電器超市奧特萊斯潮流時(shí)尚品牌潮流時(shí)尚品牌兒童室內(nèi)樂(lè)園/兒童體驗(yàn)館兒童培訓(xùn)主力店示意潮流時(shí)尚區(qū)家庭&兒童消費(fèi)結(jié)合仲愷高新區(qū)商業(yè)特點(diǎn)和工程自身?xiàng)l件，打造粵東最具潮流感和品質(zhì)的商業(yè)中心商業(yè)概念：新中心區(qū)下的體驗(yàn)新天地不只是購(gòu)物中心兩大特色體驗(yàn)商業(yè)：潮流風(fēng)氣之都、娛樂(lè)文化之城同時(shí)具備多種效勞功能：

高品質(zhì)的購(gòu)物功能

高品位的休閑功能

綜合化的效勞功能

公共社交活動(dòng)功能策略二：建筑地標(biāo)化業(yè)態(tài)之外，建筑也能成為吸引客流的主力店，可引用的元素如：高樓、摩天輪、天幕、公共空間等等。仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)有條件打造成仲愷高新區(qū)第一高樓，城市首席綜合體。摩天輪不僅可以帶來(lái)極旺的人流，此外還可以營(yíng)造一種夢(mèng)幻浪漫情景，成為親人、友人、情人相聚約會(huì)的最正確場(chǎng)所，成為人們心中向往之地；但具體方案須與設(shè)計(jì)公司共同研究。東京SOGO興中廣場(chǎng)東京SOGO做法，利用商場(chǎng)天臺(tái)做一個(gè)直徑30米左右〔高度約50米〕的摩天輪，既有一定的標(biāo)志性，又象征著歡送客戶前來(lái)娛樂(lè)和消費(fèi)。廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1600㎡商業(yè)天幕，耗資1億元制作。廣場(chǎng)外墻設(shè)置了兩塊面積均超過(guò)100平方米的巨型LED屏幕，營(yíng)造出獨(dú)特的購(gòu)物休閑空間青島天幕城策略三：業(yè)態(tài)娛樂(lè)化工程作為一個(gè)仲愷國(guó)家級(jí)高新區(qū)首個(gè)大型商業(yè)工程，在區(qū)域商務(wù)及住宅人口未完全成熟的條件下，應(yīng)增加工程的作為城市餐飲娛樂(lè)目的地及根底生活配套的功能，增加工程對(duì)人流地吸引，并擴(kuò)大工程的輻射范圍。吸引并留住消費(fèi)者，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力——休閑娛樂(lè)化——以上案例來(lái)源于市場(chǎng)調(diào)研，僅作參考。傳統(tǒng)的購(gòu)物中心由于所處區(qū)位和商圈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的影響，娛樂(lè)及餐飲也有所差異，案例中娛樂(lè)及餐飲的比重在35—55%之中。典型項(xiàng)目零售比例餐飲比例休閑娛樂(lè)比例家電/家居/教育/銀行等CocoPark49%36%15%——天利名城2期45%35%20%——海岸城65%20%15%——益田假日廣場(chǎng)55%23%22%——萬(wàn)象城45%20%20%15%正大廣場(chǎng)55%26%19%——華貿(mào)天地42%20%18%數(shù)碼家電8%、家紡家飾12%娛樂(lè)亮點(diǎn)之一：兒童體驗(yàn)館兒童體驗(yàn)館是少兒高端文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，可與國(guó)際知名主題樂(lè)園合作，開(kāi)創(chuàng)兒童樂(lè)園的旅游城市特色游樂(lè)地，用孩子牽引全家?jiàn)蕵?lè)零售消費(fèi)；兒童體驗(yàn)館。兒童體驗(yàn)館寓教育于娛樂(lè)，模仿現(xiàn)在的真實(shí)世界，兒童可以扮演不同角色如教師、消防員、廚師等，是任孩子體驗(yàn)、娛樂(lè)、創(chuàng)造、學(xué)習(xí)的小一號(hào)世界，推動(dòng)下一代健康快樂(lè)成長(zhǎng)。工廠電視臺(tái)◆需求面積：同一樓層平面面積5000-10000平米；◆物業(yè)要求：在8米到9米之間，最低高度不低于6米；每平米單位承重500kn；柱子間距不低于8米◆合作方式：訂單物業(yè)、租賃；◆簽約年限：一般10—15年；互動(dòng)體驗(yàn)主題樂(lè)園：兒童體驗(yàn)館世紀(jì)金源B1F寶貝當(dāng)家星期8小鎮(zhèn)：上海、武漢、廣州三家分店迪可可：深圳、惠州兩家分店娛樂(lè)亮點(diǎn)之二：IMAX電影等特色影院電影成為中國(guó)未來(lái)20年最具活力的產(chǎn)業(yè)；影視集團(tuán)的影視制作、院線開(kāi)發(fā)、衍生產(chǎn)品及文化中心的建設(shè)等等是休閑經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。IMAX影院/面積4000-6000平米，層高15~23米左右。建議:與大型的影視娛樂(lè)公司合作，利用其發(fā)行影片及簽約明星，舉辦活動(dòng)，吸引人氣；引入IMAX打破傳統(tǒng)的2維圖像，帶給人們?nèi)碌囊曈X(jué)感受；輻射范圍廣，搶占市場(chǎng)先機(jī)。球幕電影太空影院上海科技館案例：立體巨幕影院銀幕巨大，它高18.3米，寬24.3米〔相當(dāng)于6層樓房的高度〕。球幕電影球幕直徑23米，傾斜度為30度，傾斜式銀幕能使觀眾具有飄浮在空中之感覺(jué)。娛樂(lè)亮點(diǎn)之二：IMAX電影等特色影院巨幕電影策略四：價(jià)值最大化適當(dāng)控制購(gòu)物中心體量，增加商業(yè)街規(guī)劃，提升工程整體租售價(jià)值；主要銷(xiāo)售商業(yè)街/持有購(gòu)物中心，通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金保障工程持續(xù)運(yùn)營(yíng)。廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例：項(xiàng)目名稱

：

廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地理位置

：白云區(qū)云城東路與云城西路之間、白云一線與橫五路之間地塊上總用地面積

：21.09公頃總建筑面積：總建筑面積56.3萬(wàn)平米（其中商業(yè)9.6萬(wàn)㎡，室外步行街2.0萬(wàn)㎡）主題定位：集商業(yè)、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、室外步行街、甲級(jí)寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)為一體的大型城市綜合體廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)：-1F：沃爾瑪1F-精英匯：萬(wàn)千百貨、時(shí)尚女裝、2F-休閑帶：萬(wàn)千百貨、國(guó)美、運(yùn)

動(dòng)休閑裝及生活配套3F-食尚坊：萬(wàn)千百貨、兒童娛樂(lè)、各色餐飲、生活配套4/5/6F:萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影院等廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1F平面圖廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例：銷(xiāo)售室外步行街〔兩層，510米，2萬(wàn)平米〕，持有內(nèi)街及購(gòu)物中心〔9.6萬(wàn)平米〕；目前購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)良好，室外步行街天幕段經(jīng)營(yíng)較好，其他位置經(jīng)營(yíng)一般或較差；借鑒意義：商業(yè)街銷(xiāo)售回籠了資金，且不影響購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目名稱港惠新天地開(kāi)發(fā)商深圳百富盈國(guó)際投資有限公司商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米，1期約6萬(wàn)平米停車(chē)位500個(gè)特征主力超市+百貨+零售店鋪開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年6月周邊環(huán)境麥地演達(dá)商圈，麥地片區(qū)住宅密集主題定位時(shí)尚生活新天地，體驗(yàn)式購(gòu)物中心主力店沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)影院、蘇寧電器、世宇樂(lè)園樓層業(yè)態(tài)及代表商家5F：萬(wàn)達(dá)影院、餐飲美食4F：萬(wàn)達(dá)影院、書(shū)城、溜冰場(chǎng)（飛馳輪滑）、男裝、男鞋、皮具等3F：沃爾瑪（2萬(wàn)平米），其他：職業(yè)女裝/內(nèi)衣、淑女屋、餐飲巴西烤肉/元綠壽司2F：沃爾瑪，其他：青春女裝、少女裝、美容院、飾品、味千拉面1F：名品城：名品、女裝女鞋、化妝品、珠寶、休閑餐飲KFCB1：蘇寧電器、世宇樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)、咖啡、餐飲惠州港惠新天地案例：惠州港惠新天地案例：銷(xiāo)售低樓層-1、1樓鋪位，及2、3F超市輔營(yíng)區(qū)；其他高樓層及品牌店持有；經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：銷(xiāo)售面積約占30%回籠了資金，但目前返租銷(xiāo)售區(qū)影響了運(yùn)營(yíng)?？射N(xiāo)售區(qū)域當(dāng)時(shí)-1F銷(xiāo)售均價(jià)1.2萬(wàn)元/㎡當(dāng)時(shí)2F銷(xiāo)售均價(jià)2.2萬(wàn)元/㎡當(dāng)時(shí)3F銷(xiāo)售均價(jià)2萬(wàn)元/㎡當(dāng)時(shí)1F街鋪3.5萬(wàn)元/㎡，內(nèi)鋪2.3萬(wàn)元/㎡綜合比較分析建議：在建筑標(biāo)準(zhǔn)和地塊條件允許的前提下，建議考慮規(guī)劃出商業(yè)街和住宅裙樓街鋪，用于銷(xiāo)售，防止日后由于低樓層商業(yè)銷(xiāo)售影響高樓層甚至整個(gè)工程的長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。具體規(guī)劃建議待整體定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃確定后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以上僅為初步思路。規(guī)劃示意商業(yè)建筑規(guī)劃建議說(shuō)明：以上為森拓普根據(jù)開(kāi)發(fā)商所提供資料提出的初步建議，未經(jīng)精確的數(shù)據(jù)測(cè)量，僅供參考。中段的商業(yè)入口和公寓大堂規(guī)劃在同一位置，不利于商業(yè)形象的完整性，公寓住戶的私密性也難以保障街鋪面積過(guò)大，街鋪和內(nèi)鋪使用面積均到達(dá)約200~300㎡，且進(jìn)深過(guò)深，不利于未來(lái)的銷(xiāo)售商業(yè)的垂直交通系統(tǒng)全部設(shè)置在中庭和北側(cè)，是否合理還需考量2~4樓偏僻位置可以考慮設(shè)置小型中庭以聚集人流，同時(shí)增強(qiáng)室內(nèi)空間感經(jīng)初步測(cè)算，此局部區(qū)域可規(guī)劃為商業(yè)街，既能通過(guò)商業(yè)街的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)新進(jìn)回籠，又能去化局部集中商業(yè)面積，利于降低內(nèi)鋪單位面積。反面臨住宅區(qū)可考慮增設(shè)商業(yè)出入口，既方便社區(qū)人流進(jìn)入商業(yè)內(nèi)部，同時(shí)能提升背街商業(yè)價(jià)值如開(kāi)發(fā)商期望盡量擴(kuò)大用于銷(xiāo)售的商業(yè)面積，森拓普初步以下初步建議：方案A：不改變現(xiàn)有建筑布局，在工程兩側(cè)分別設(shè)置主力店，東側(cè)已規(guī)劃有超市，西側(cè)可考慮數(shù)碼電子、精品百貨等主題性包裝，促進(jìn)銷(xiāo)售。超市數(shù)碼城/精品百貨參考案例：湖南衡陽(yáng)宇元?萬(wàn)向城宇元·萬(wàn)向城為衡陽(yáng)市規(guī)模最大的城市綜合體工程，工程總投資9億元，總建筑面積27萬(wàn)㎡。商業(yè)建筑面積：130000㎡商業(yè)構(gòu)成：大洋百貨〔42000㎡，五層〕、家樂(lè)福超市〔16200㎡，負(fù)一層〕、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城〔6000㎡〕、時(shí)尚SHOW特區(qū)〔6000㎡〕、全中庭體驗(yàn)休閑特色商業(yè)街〔30000㎡〕，餐飲、娛樂(lè)、休閑、停車(chē)場(chǎng)等其它配套〔30000㎡〕開(kāi)展模式：大局部用于銷(xiāo)售業(yè)態(tài)組合策略：次主力店/主題區(qū)組合、高租金承受業(yè)態(tài)，以適宜銷(xiāo)售為目標(biāo)L1L2L3L4目的性消費(fèi)隨機(jī)性消費(fèi)影院潮人主題商場(chǎng)/數(shù)碼市場(chǎng)潮人主題商場(chǎng)/數(shù)碼市場(chǎng)主力超市主力超市其他：電玩、KTV、兒童樂(lè)園、

大型餐飲等其他：電器、家居用品、休閑餐飲、休閑運(yùn)功服飾〔臨超市〕等潮流時(shí)尚零售潮流時(shí)尚零售注：根據(jù)我市專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，右端二、三樓超市面積預(yù)計(jì)1.2萬(wàn)㎡，左端一、二、三樓打造主題百貨或數(shù)碼市場(chǎng)〔約1.2萬(wàn)㎡，Centapro已對(duì)相關(guān)主力商家訪談〕，分割成產(chǎn)權(quán)小鋪位，通過(guò)整體包裝返租銷(xiāo)售，擴(kuò)大銷(xiāo)售面積和提升售價(jià)。影院業(yè)態(tài)定位銷(xiāo)售〔待定〕國(guó)際名品潮流生活家庭生活玩樂(lè)天地業(yè)態(tài)布局一層潮人主題商場(chǎng)/數(shù)碼市場(chǎng)建筑面積：5000㎡鋪位面積建議：20~80㎡/間經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：潮人服飾、精品、電子通訊、電器等借鑒案例：0101流行館建筑面積：10000㎡鋪位面積建議：50~150㎡/間中庭建筑建議：結(jié)合工程商業(yè)劃分與現(xiàn)代購(gòu)物中心布局，建議移至商業(yè)主出入口垂直處建筑面積：5000㎡規(guī)劃目的：結(jié)合區(qū)位分析，增加一層銷(xiāo)售面積，可減少持有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而使工程利益最大化銷(xiāo)售區(qū)域國(guó)際名品國(guó)際名品珠寶首飾/化裝品鞋/包珠寶首飾/化裝品鞋/包名表專柜個(gè)人護(hù)理中庭〔活動(dòng)展示區(qū)〕時(shí)尚名店城休閑餐飲休閑餐飲國(guó)際名品二層潮流生活圈中庭時(shí)尚名品時(shí)尚名品時(shí)尚名品時(shí)尚名品休閑餐飲美容美發(fā)名品內(nèi)衣館潮人主題商場(chǎng)/數(shù)碼市場(chǎng)建筑面積：5000㎡鋪位面積建議：20~80㎡/間經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：潮人服飾、精品、電子通訊、電器等借鑒案例：0101流行館時(shí)尚名品建筑面積：15000㎡〔超市5000㎡〕鋪位面積建議：50~150㎡/間經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：時(shí)尚名品、美容美發(fā)、名品內(nèi)衣、精品禮品等精品禮品銷(xiāo)售區(qū)域超市持有經(jīng)營(yíng)0101流行館示意三層家庭生活中庭建筑面積：20000㎡業(yè)態(tài)面積劃分：超市6000㎡、影院3000㎡、家電賣(mài)場(chǎng)4000㎡、特色餐飲2000㎡、家居用品2000㎡、運(yùn)動(dòng)系列3000㎡影院運(yùn)動(dòng)系列數(shù)碼家電家居家具特色餐飲超市銷(xiāo)售區(qū)域四層玩樂(lè)天地中庭影院電玩大型餐飲

KTV兒童天地建筑面積：20000㎡業(yè)態(tài)面積劃分：影院3000㎡、兒童天地2000㎡、大型餐飲4500㎡、KTV4500㎡、電玩3000㎡、健身會(huì)所3000㎡健身會(huì)所業(yè)態(tài)釋義業(yè)態(tài)商家名稱需求面積國(guó)際名品LV、古琦、D&G、普拉達(dá)、卡地亞、芬迪、阿瑪尼、香奈兒100-200m2時(shí)尚名品ONLY、VEROMODA、ESPRIT、哥弟、ORIGIN、OCHIRLY、INSUN、GXG、adbo、Y3、SELECTED、ELLASSAY數(shù)碼家電順電、國(guó)美、蘇寧1000-3000m2影院嘉禾、金逸、南國(guó)、今典、UA、百老匯2000-6000m2KTV純K、K歌王、K-BOX、錢(qián)柜、歡樂(lè)迪1000-2000m2超市沃爾瑪、吉之島、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、華潤(rùn)BLT5000-20000m2兒童反斗樂(lè)園、貴族天使、SNOOPYDORAEMON、金寶貝300㎡以上健身會(huì)所中航健身、力美健、中體倍力、奧力500-5000㎡業(yè)態(tài)商家名稱需求面積美發(fā)卡頓、尚hair、首腦、絲情發(fā)藝、左右發(fā)型、蘋(píng)果發(fā)藝150-200m2美容SPA自然美、美麗田園、琉璃時(shí)光、瑪花纖體、必瘦站300-1000m2家居家具富安娜、紅蘋(píng)果、水星家紡10000以上電玩反斗樂(lè)園、星際傳奇、天空之城

、神采飛揚(yáng)500-1000m2休閑餐飲星巴克、一茶一坐、仙蹤林、許留山、金草帽、薩莉亞200-400m2特色餐飲小肥羊、蒙自源、千味涮、火間土、漢拿山、江南廚子1000-2500m2大型餐飲唐宮、春滿園、勝記、稻香、四海一家、金錢(qián)豹2000㎡以上樓層建議銷(xiāo)售區(qū)域建議經(jīng)營(yíng)區(qū)域樓層面積主要業(yè)態(tài)建筑面積主要業(yè)態(tài)建筑面積L4----影院、電玩、KTV、兒童樂(lè)園、Spa、大型餐飲等2000020000㎡L3休閑運(yùn)動(dòng)服飾3000影院、超市、電器、家居用品、特色餐飲等1700020000㎡L2主題百貨/數(shù)碼市場(chǎng)+潮流時(shí)尚零售5000+9000超市600020000㎡L1主題百貨/數(shù)碼市場(chǎng)+潮流時(shí)尚零售5000+15000--

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20000㎡合計(jì)銷(xiāo)售低樓層零售業(yè)態(tài)及主題商場(chǎng)37000

持有高樓層餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)及主力店43000約80000㎡租售比例控制：盡可能擴(kuò)大銷(xiāo)售面積，初步估算銷(xiāo)售面積占到總建筑面積的47.5%注：根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供資料，工程商業(yè)總建筑面積約8萬(wàn)㎡，四層，那么平均每樓層為2萬(wàn)㎡。營(yíng)銷(xiāo)策略建議銷(xiāo)售收益初步測(cè)算：可銷(xiāo)售區(qū)域樓層主要業(yè)態(tài)建筑面積㎡銷(xiāo)售價(jià)格元/㎡銷(xiāo)售額L3休閑運(yùn)功服飾3000

100000.3億L2主題百貨/數(shù)碼市場(chǎng)+潮流時(shí)尚零96億L1主題百貨/數(shù)碼市場(chǎng)+潮流時(shí)尚零售內(nèi)22億街鋪6000350002.1億合計(jì)7.58億注：工程可劃分街鋪的臨街面長(zhǎng)約500米，那么街鋪面積約6000㎡。完全改變現(xiàn)有建筑布局，將整個(gè)商業(yè)除主力店外，全部規(guī)劃為街區(qū)式，不同區(qū)域賦予相應(yīng)的主題。此種方案可獲得最大銷(xiāo)售收益，但未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中可能遇到困難。7區(qū)滔博運(yùn)動(dòng)城歌來(lái)美ktv面積：30000㎡9區(qū)“童話國(guó)度〞兒童主題城面積：30000㎡8區(qū)食八坊面積：30000㎡4區(qū)步行街鋪面積：5000㎡6區(qū)步行街鋪面積：5000㎡1區(qū)時(shí)尚電器城面積：30000㎡3區(qū)電腦數(shù)碼城面積：30000㎡5區(qū)活動(dòng)展銷(xiāo)廣場(chǎng)面積：5000㎡2區(qū)步行街面積：2000㎡陽(yáng)光路鴻福路東莞大道H6A〔30000㎡〕招商規(guī)劃：百貨、家居賣(mài)場(chǎng)等參考案例：東莞第一國(guó)際商業(yè)建筑規(guī)劃建議方案B關(guān)于本工程商業(yè)建筑規(guī)劃的初步建議說(shuō)明：此處增設(shè)一條商業(yè)內(nèi)街，與外圍街區(qū)形成循環(huán)，同時(shí)將整個(gè)商業(yè)體自然分割成兩大主題區(qū)域；商業(yè)街長(zhǎng)約90米，商鋪進(jìn)深10米，通道6米，總面積約2300平方米，以每平方米單價(jià)30000元計(jì)，約能增加6900萬(wàn)元銷(xiāo)售收益。外街內(nèi)街關(guān)于本工程商業(yè)建筑規(guī)劃的初步建議商業(yè)內(nèi)街示意關(guān)于本工程商業(yè)建筑規(guī)劃的初步建議說(shuō)明：此種方案可最大限度增大商業(yè)街面積，提高銷(xiāo)售收益，但對(duì)建筑格局改變較大，尤其受住宅核心筒、車(chē)庫(kù)出入口等因素制約，因此需視工程整體規(guī)劃是否允許而定，不作首選方案。備選方案商業(yè)風(fēng)格示意通過(guò)何種銷(xiāo)售策略，保證如此大面積的商業(yè)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，并盡力提升銷(xiāo)售溢價(jià)以獲得最大收益？策略1：先招商后銷(xiāo)售，品牌主力商家提高溢價(jià)銷(xiāo)售啟動(dòng)前，明確引進(jìn)承租能力強(qiáng)、知名度高的業(yè)態(tài)和主力商家，通過(guò)商家的號(hào)召力來(lái)包裝工程并提高商業(yè)溢價(jià)能力。策略2：返租銷(xiāo)售，降低銷(xiāo)售門(mén)檻實(shí)現(xiàn)速銷(xiāo)帶租約銷(xiāo)售〔三至五年〕，降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)，提升投資者信心；實(shí)際返祖金額已加至售價(jià)中。策略3：以外打內(nèi)，全面啟動(dòng)中原集團(tuán)旗下資源，二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)中原集團(tuán)在全國(guó)擁有32家分公司，龐大的客戶資源。集團(tuán)并于2007年12月正式成立中原〔中國(guó)〕工商鋪大聯(lián)盟。參與全國(guó)范圍內(nèi)，各類(lèi)非住宅物業(yè)，即寫(xiě)字樓，商業(yè)及廠房的一手與二手綜合業(yè)務(wù)的代理效勞。僅深圳、東莞、廣州三級(jí)市場(chǎng)地鋪600家以上，銷(xiāo)售人員10000名以上，可全面發(fā)動(dòng)珠三角及港澳地鋪及工商鋪大聯(lián)盟之同事進(jìn)行本工程銷(xiāo)售，以外圍客戶帶動(dòng)本地投資者，形成搶購(gòu)氣氛。策略4：突出活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，媒體營(yíng)銷(xiāo)為輔傳統(tǒng)投放媒體方式進(jìn)行銷(xiāo)售方式已經(jīng)漸漸被點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)方式所取代!特別是商業(yè)工程的銷(xiāo)售,在各地(廣州、深圳、香港、惠州)舉辦不同的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),由三級(jí)市場(chǎng)地鋪同事支援，帶動(dòng)客戶參與活動(dòng)，到達(dá)銷(xiāo)售目的。市場(chǎng)研究及概念規(guī)劃業(yè)態(tài)組合及商家落位建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究目標(biāo)客戶群研究商家研究可比案例研究購(gòu)物中心屬性確定工程定位差異化內(nèi)容/特色/賣(mài)點(diǎn)業(yè)態(tài)組合定位深化商家/業(yè)態(tài)組合主力租戶/品牌/業(yè)態(tài)商業(yè)模塊配比交通動(dòng)線設(shè)計(jì)根據(jù)租戶要求規(guī)劃調(diào)整收益預(yù)測(cè)招商策略協(xié)助第三方設(shè)計(jì)公司出具建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)協(xié)助設(shè)計(jì)公司有效理解規(guī)劃意圖參與建筑方案評(píng)審招商與銷(xiāo)售開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理招商策略與推廣進(jìn)行商家訪談確定最終業(yè)態(tài)布局方案組織實(shí)施招商銷(xiāo)售執(zhí)行策略推廣方案銷(xiāo)售執(zhí)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理前期參謀籌劃后期招商運(yùn)營(yíng)/銷(xiāo)售代理后記——商業(yè)參謀工作流程我們不但擁有豐富的品牌商家資源，同時(shí)也擁有大量的購(gòu)物中心前期參謀經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，為了更好的完成工程招商，下一階段，我們將針對(duì)性地進(jìn)行購(gòu)物中心建筑規(guī)劃及工程定位、業(yè)態(tài)組合及人流動(dòng)線優(yōu)化，開(kāi)展商家調(diào)研及市場(chǎng)調(diào)研，聯(lián)合開(kāi)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)等相關(guān)公司提供全程效勞，期待與貴司的深入合作！深圳公司︰深圳市羅湖區(qū)深南東路5002號(hào)信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心48樓09 ︰〔0755〕82478556 ︰〔0755〕82478550香港公司︰香港九龍尖沙咀金馬倫道33號(hào)8樓全層︰〔852〕23095254 ︰〔852〕23997293武漢公司：武漢市建設(shè)大道568號(hào)新世界國(guó)貿(mào)大廈1座16樓16室︰〔027〕85558206︰〔027〕85558255CentaProCommercialPropertyConsultants(Shenzhen)Limited森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀〔深圳〕THANKS附：典型商家拓展要求以及物業(yè)條件選址區(qū)域城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)停車(chē)場(chǎng)數(shù)量視具體情況而定需求面積（㎡）大賣(mài)場(chǎng)在10,000M2—20,000m2社區(qū)超市1000-5000平方米精品超市2000-4000平方米樓板承重≥500Kg／m2經(jīng)營(yíng)樓層選擇≤3柱間距8×8M單層面（㎡）5000m2左右店前走道開(kāi)闊交付租金形式一般為純租金中央空調(diào)200—220KCal／m2給排水符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)供配電≥2500KVA,需提供三相電源燃?xì)夤艿佬枰飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝／毛坯垂直交通根據(jù)情況,提供自動(dòng)人行扶梯2—3部／層，貨梯2部排污提供獨(dú)立排污管道,排煙管道,化糞池,和隔油池層高要（M）首層層高≥5.5m，二層以上層高≥4.5m卸貨區(qū)≥300m2,貨運(yùn)通道不能與人流通道沖突租賃年限l5-20年租金承受范圍30-50元／m2／月左右酌情考慮,第三年起開(kāi)始遞增，幅度不超過(guò)5%免租期一般在半年左右，有特別長(zhǎng)的發(fā)展商品牌影響力相當(dāng)重要選址區(qū)域商業(yè)核心區(qū)、大賣(mài)場(chǎng)附近、大型社區(qū)，注重交通要方便停車(chē)場(chǎng)數(shù)量需提供一定數(shù)量停車(chē)位需求面積（㎡）≥2,000m2單層面（㎡）≥2,000m2經(jīng)營(yíng)樓層選擇住宅裙樓一般為1-3樓，最好有首層，在購(gòu)物中心位置可高層柱間距最佳8×8M樓板承重≥500Kg／m2交付租金形式純租金層高要（M）≥5.5M中央空調(diào)需要提供給排水國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)供配電國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)夤艿啦恍枰盼蹮o(wú)特殊需求店前走道開(kāi)闊,足夠廣告位置物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝／毛坯垂直交通提供自動(dòng)人行扶梯2—3部／層，步梯2部,貨梯1部卸貨區(qū)提供一定區(qū)域租賃年限8-10年租金承受范圍可視具體物業(yè)酌情考慮免租期半年或一年以上發(fā)展商品牌影響力相當(dāng)重要選址區(qū)域商業(yè)比較成熟和住宅較多的區(qū)域,停車(chē)場(chǎng)數(shù)量≥50需求面積（㎡）中小型500M2-1500M2，大型5000M2單層面（㎡）無(wú)特殊要求經(jīng)營(yíng)樓層選擇在購(gòu)物中心中間樓層居多柱間距8M×8M以上樓板承重標(biāo)準(zhǔn)交付租金形式租金層高要（M）凈高3米以上中央空調(diào)需求給排水標(biāo)準(zhǔn)供配電標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)夤艿啦恍枰峁┡盼坌枨箝T(mén)前走道門(mén)廊空間寬闊物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或簡(jiǎn)裝垂直交通無(wú)明確要求卸貨區(qū)無(wú)要求租賃年限8年左右租金承受范圍視具體情況免租期視具體情況發(fā)展商品牌影響力重要選址區(qū)域商業(yè)中心、商務(wù)中心